T. contra T.

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Vrije woorden: Natrekking - Eigenaar van de grond - Gebouwen - Tot stand gebracht door een derde - Begrip Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 555 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiche 2 Een mede-eigenaar die een gebouw opricht op een perceel grond dat aan de onverdeeldheid toebehoort, is een derde in de zin van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek, aangezien hij een andere persoon is dan de grondeigenaar zelf in de mate dat hij niet enkel bouwt op zijn eigen aandeel, maar ook op dat van zijn deelgenoten in de onverdeelde grond; elke fractie van die grond wordt immers getroffen door de onverdeeldheid; de mede-eigenaar kan derhalve, indien de andere mede-eigenaars geen wegruiming vragen ten aanzien van hen een vergoeding vorderen als bedoeld in het derde lid van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Vrije woorden: Natrekking - Eigenaar van de grond - Gebouwen - Tot stand gebracht door een derde - Mede-eigenaar - Vergoeding - Voorwaarden Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 555, eerste en derde lid - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Tekst van de conclusie C.24.0109.N Conclusie van advocaat-generaal Frederic VROMAN: Eiser komt op tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen, gewezen op 3 oktober 2023. Door de eiser worden er drie middelen aangevoerd. I. Situering. De problematiek die aan het Hof wordt voorgelegd, betreft enerzijds de vraag of de appelrechter al dan niet heeft nagelaten om uitspraak te doen over één van de punten van de vordering van de eiser (eerste en tweede middel) en anderzijds de vraag of de vergoedingsregeling bepaald in artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek ook van toepassing is op de mede-eigenaar die op eigen kosten en voor eigen rekening een gebouw heeft opgericht op een grond die aan de onverdeeldheid toebehoort, wanneer de mede-eigenaars beslissen om niet de wegruiming van het gebouw te vorderen. Of anders verwoord is een mede-eigenaar die op eigen kosten en voor eigen rekening een gebouw heeft opgericht op een grond die aan de onverdeeldheid toebehoort een derde in de zin van artikel 555 Oud Burgerlijke Wetboek? II. Eerste middel. (…) III. Tweede middel. (…) IV. Derde middel. In het derde middel verwijt eiser de appelrechter artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek te hebben geschonden door te oordelen dat artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is omdat de loods in onverdeelde mede-eigendom is in gevolge de werking van de regels inzake natrekking en er enkel sprake kan zijn van een toepassing van de kostenleer, in functie van de onderscheiden soorten uitgaven die voor vergoeding in aanmerking komen terwijl artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek wel van toepassing is in de hypothese dat een mede-eigenaar een gebouw opricht op een perceel onverdeelde grond. Artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt: “Indien de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde met zijn eigen materialen, heeft de eigenaar van het erf het recht die voor zich te behouden, ofwel de derde te verplichten ze weg te nemen. Indien de eigenaar van het erf de wegruiming vordert van de beplantingen en gebouwen, geschiedt deze op kosten van degene door wie zij zijn tot stand gebracht, zonder enige vergoeding voor hem; hij kan zelfs, indien daartoe reden is, veroordeeld worden tot schadevergoeding wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden. Indien de eigenaar verkiest die beplantingen en gebouwen te behouden, moet hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben verkregen, in aanmerking komt. Indien echter de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde, onder wie het goed is uitgewonnen en die niet tot teruggave van de vruchten is veroordeeld, daar hij te goeder trouw was, dan kan de eigenaar de wegruiming van die werken, beplantingen en gebouwen niet vorderen; maar hij heeft de keus om, ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen dat gelijk is aan de door het erf verkregen meerwaarde”. Artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek regelt de situatie waarin iemand met zijn eigen materialen bouwt op andermans grond. Deze bepaling is alleen van toepassing in de wanneer er onbevoegd is gebouwd. Indien een andere dan de grondeigenaar bevoegd heeft gebouwd in het kader van een contractueel of wettelijk recht, ontstaat een accessoir opstalrecht. De natrekking wordt dan uitgesloten voor de duurtijd van de contractuele of wettelijke titel. Aan het einde ervan wordt de vergoeding bepaald door de bijzondere regels op die contractuele of wettelijke titel of, bij gebreke hiervan, door art. 555 Oud Burgerlijk Wetboek

(1). Artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek bevat een bijzondere regeling inzake de vergoeding die de grondeigenaar aan de bouwer (de derde) moet betalen, indien hij door natrekking eigenaar is geworden van de door de derde opgerichte constructies. Ratione materiae vereist artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek voor de toepasselijkheid ervan dat het desbetreffende goed individualiseerbaar blijft en dat het goed in theorie op zichzelf, onafhankelijk van het goed waarmee het werd verbonden, kan bestaan

(2). Wanneer niet aan deze vereiste is voldaan, kan de oprichter van het gebouw terugvallen op de zogenaamde kostenleer

(3). Op grond van deze leer

(4): - moet de grondeigenaar de oprichter volledig schadeloos stellen wanneer de verbeteringen noodzakelijk waren; - indien deze verbeteringen enkel nuttig waren, is de grondeigenaar enkel een vergoeding voor de meerwaarde verschuldigd; - voor luxe-uitgaven is de grondeigenaar geen vergoeding verschuldigd. - noodzakelijke kosten worden hierbij begroot op het moment dat de kosten werden gemaakt, terwijl nuttige kosten worden begroot op het tijdstip dat de goederen worden teruggegeven. Indien de door deze uitgaven aangebrachte meerwaarde in de tussentijd daalde, draagt diegene die de kosten maakte, hiervan het risico. In deze zaak staat de toepassingsvereiste ratione personae van de vergoedingsregel in artikel 555 Oud Burgerlijke Wetboek centraal. Het nagetrokken en het natrekkende goed dienen eigendom te zijn van verschillende eigenaars vooraleer natrekking kan intreden. De toepassing van de vergoedingsregels in verband met natrekking vereist dus een pluraliteit van betrokken eigenaars

(5). Niet iedere derde valt echter onder het personele toepassingsgebied van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek. Wanneer het lot van de opgerichte constructie wettelijk geregeld is dan geldt de vergoedingsregeling van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek niet

(6). Ook wanneer derden een rechtsband hebben met de eigenaar, werd vroeger aanvaard dat deze derden werden uitgesloten van het toepassingsgebied

(7). In navolging van de rechtspraak van het Franse Hof van Cassatie besliste het Hof echter reeds dat een dergelijke rechtsband de toepassing van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek niet uitsluit wanneer die rechtsband geen uitsluitsel geeft omtrent het lot van de constructies die werden opgericht of voor zover de overeenkomst niet in een andersluidende vergoedingsregeling voorziet

(8). Ook in het nog op deze zaak niet toepasselijke artikel 3.64 Burgerlijk Wetboek wordt deze visie trouwens gevolgd

(9). Een derde in de zin van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek is dan ook elke andere persoon dan de grondeigenaar zelf, ongeacht zijn hoedanigheid, die op eigen kosten en voor eigen rekening beplantingen of gebouwen tot stand heeft gebracht en waarbij het lot van die beplantingen of gebouwen niet wordt geregeld in een afwijkende of contractuele bepaling. De vraag rijst dan ook of de mede-eigenaar die bouwt op de onverdeelde grond al dan niet een derde is in de zin van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek. Er zijn twee strekkingen te onderscheiden in de doctrine. Bepaalde auteurs verdedigen het standpunt dat deze bepaling niet kan worden toegepast op de mede-eigenaar, die geen derde zou zijn t.o.v. de onverdeeldheid

(10). Hier valt men terug op het oude idee dat artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek oorspronkelijk is geconcipieerd om de rechtstoestand te regelen ten aanzien van personen die volledig vreemd zijn aan de grondeigenaar nl. de personen die daadwerkelijk op andermans grond bouwen. De mede-eigenaar is in deze visie geen volledig andere persoon dan de grondeigenaar zelf. De mede-eigenaar is voor het stuk waarvan hij mede-eigenaar is, de grondeigenaar zelf voor zover hij bouwt op zijn eigen aandeel in elke fractie van het onverdeelde goed. Deze strekking kan volgens mij niet overtuigen. Andere auteurs passen terecht wel de vergoedingsregeling van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek toe in de situatie waarin een mede-eigenaar een gebouw opricht op de onverdeelde grond

(11). Volgens artikel 577-2, § 5, Oud Burgerlijk Wetboek heeft de mede-eigenaar het recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zoverre dit met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is

(12). Het materiële gebruiksrecht verleent aan de mede-eigenaars in principe echter niet het recht om op de onverdeelde grond te bouwen of een gebouw af te breken. Hiermee zou een mede-eigenaar immers in elk geval zijn aandeel te buiten gaan. Elke fractie van de onverdeelde grond wordt namelijk door de onverdeeldheid getroffen

(13). Indien de mede-eigenaar toch zulke bouwwerken uitvoert, kunnen de andere mede-eigenaars volgens de klassieke zienswijze de wegruiming vorderen

(14). Uit de parlementaire voorbereiding bij artikel 3.71 Burgerlijk Wetboek blijkt dat de wetgever zich aansluit bij dit traditionele standpunt. Het oprichten van constructies wordt er als een voorbeeld gegeven van de miskenning van het proportioneel gebruik: “indien de mede-eigenaar bouwwerken zou uitvoeren op de onverdeelde grond, of a fortiori indien hij bestaande bouwwerken zou afbreken, overschrijdt hij in elk geval zijn proportioneel aandeel, zodat hij dan zijn bevoegdheden miskent

(15). Wanneer de overige mede-eigenaars niet de wegruiming vragen, kan de bouwer aanspraak maken op een vergoeding op grond van artikel 555, derde lid, eerste zin, Oud Burgerlijk Wetboek, d.i. een vergoeding van de kost van de materialen en van de lonen

(16). De tweede strekking moet volgens mij worden gevolgd. Andere mede-eigenaars kunnen de wegruiming vorderen van gebouwen die een mede-eigenaar alleen heeft opgericht op de onverdeelde grond. De grondeigenaar kan immers op grond van artikel 555, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek ten aanzien van een volledig andere persoon dan hemzelf, die op zijn grond heeft gebouwd, de wegruiming vorderen. Er kan volgens mij geen enkele reden worden gevonden om de vergoeding aan een verschillend stelsel te onderwerpen wanneer die wegruiming niet wordt gevraagd. Ook de mede-eigenaar die een gebouw heeft opgericht op de onverdeelde grond, moet, wanneer de wegruiming wordt gevraagd door de andere mede-eigenaars, aanspraak kunnen maken op een vergoeding van de waarde van de materialen en het arbeidsloon. In het licht van artikel 10 en 11 van de Grondwet is er volgens mij geen objectieve reden te vinden om, wat betreft de vergoedingsregeling bij niet-wegruiming van de constructie, een persoon die volledig vreemd is aan de grondeigenaar anders te behandelen dan een mede-eigenaar die slechts vreemd is aan de grondeigenaar voor zover hij zijn proportioneel aandeel overschrijdt en bouwt op het aandeel van de deelgenoten in elke fractie van de onverdeelde grond. De mede-eigenaar moet dan ook als een derde te worden beschouwd in de zin van artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek, aangezien hij ook bouwt op het aandeel van zijn deelgenoten in elke fractie van de onverdeelde grond. Met de vaststellingen en het oordeel onder punt 9 op pagina 9 en 10 van het bestreden arrest verantwoordt de appelrechter zijn beslissing dat artikel 555 Oud Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is en de vergoeding voor de mede-eigenaar berekent op grond van de kostenleer, dan ook niet naar recht. Het middel is gegrond. Conclusie: Cassatie (met verwijzing) van het bestreden arrest in zoverre er uitspraak wordt gedaan over de nalatenschapsdevolutie, de oprichting van de loods en de kosten. _____________________________________________________________________

(1)SAGAERT V., Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Kluwer 2014, 752, nr. 982; MvT, Wetsvoorstel houdende invoering van boek 3 “Goederen” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER 2019, 16 juli 2019, 55-0173/001, 160.

(2)BOULY S., Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Intersentia 2015, 133, randnr. 111.

(3)Cass. 18 april 1991, AR 8894, AC 1990-91, nr. 431, ECLI:BE:CASS:1991:ARR.19910418.17.

(4)Zie S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Intersentia 2015, 134.

(5)BOULY S., Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Intersentia 2015, 136, randnr. 113.

(6)BOULY S., ibid., 136, randnr. 114.

(7)BOULY S., ibid., 136, randnr. 114.

(8)Cass. 10 oktober 2013, AR C.12.0582.N, AC 2013, nr. 514, ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131010.7; Cass. 31 mei 2012, AR C.10.0647.N, AC 2012, nr. 348, ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120531.6 met concl. van advocaat-generaal VANDEWAL, ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120531.6; Cass. 18 april 1991, AR 8950, AC 1990-91, nr. 432, ECLI:BE:CASS:1991:ARR.19910418.17.

(9)Mvt bij het wetsvoorstel houdende invoering van boek 3 “Goederen” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER 2019, 16 juli 2019, 55-0173/001, 160-161.

(10)bv. VAN SINAY T., “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen – vergoedingsregeling – enkele bedenkingen”, , in F. VAN NESTE en J. KOKELENBERG, Eigendom – Propriété, die Keure 1996, 349-350, randnr. 62-63; zie ook de oudere rechtsleer geciteerd in HANSENNE J., Les biens, Précis, II, 1996, 683, nr. 733, voetnoot 113.

(11)SAGAERT V., Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Mechelen, Kluwer 2022, 451, nr. 457; KOKELENBERG J., VAN SINAY T., SAGAERT V. en JANSEN R., ‘Eigendom. Natrekking. Overzicht van rechtspraak’, TPR 2009, 1149, nr. 12; zie ook HANSENNE J., Les biens, Précis, II, 1996, 683, nr. 733 en 860, nr. 860, vn. 21.

(12)Thans bepaalt artikel 3.71 Burgerlijk Wetboek in dezelfde zin dat “elke mede-eigenaar recht heeft op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan”.

(13)SAGAERT V. Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Kluwer 2022, 451, nr. 457.

(14)Ibid. en zie ook de verwijzingen aldaar.

(15)Mvt bij het wetsvoorstel houdende invoering van boek 3 “Goederen” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER 2019, 16 juli 2019, 55-0173/001, 172.

(16)SAGAERT V., Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Mechelen, Kluwer 2022, 451, nr. 457; KOKELENBERG J., VAN SINAY T., SAGAERT V. en JANSEN R., ‘Eigendom. Natrekking. Overzicht van rechtspraak’, TPR 2009, 1149, nr. 12. PDF document ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250918.1N.9 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250918.1N.9 citeert: ECLI:BE:CASS:1991:ARR.19910418.17 ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120531.6 ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120531.6 ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131010.7 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div