du 10 janvier 1824 sur le droit d'
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1er - 30 Lien ELI No pub 1824011050 L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
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- 30 Lien ELI No pub 1824011050 Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Bases légales: L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
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1er - 30 Lien ELI No pub 1824011050 L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
- 30 Lien ELI No pub 1824011050 Fiches 5 - 11 La confusion, qui se produit lorsque les qualités de bailleur emphytéotique et d'emphytéote se réunissent dans la même personne, n'a pour effet que de mettre fin, aussi longtemps que sont réunies sur la même tête ces qualités, aux effets de l'emphytéose de la personne en qui s'opère cette réunion ; il suit de la combinaison des articles 1138 et 1583 de l'ancien Code civil, de l'article 18 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d'emphytéose et de l'article 9 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie que, lorsque l'emphytéote exerce l'option d'achat portant sur l'immeuble grevé du droit d'emphytéose dont il devient ainsi propriétaire, la confusion qui en résulte n'emporte pas extinction définitive de l'emphytéose, partant n'a pas pour effet de transférer au bailleur emphytéotique initial la propriété des constructions réalisées par l'emphytéote
du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie - 10-01-1824 - Art. 9 - 31 Lien ELI No pub 1824011051 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1138 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1583 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Thésaurus Cassation: BIENS Bases légales: L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie - 10-01-1824 - Art. 9 - 31 Lien ELI No pub 1824011051 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1138 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1583 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Bases légales: L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie - 10-01-1824 - Art. 9 - 31 Lien ELI No pub 1824011051 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1138 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1583 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Thésaurus Cassation: PROPRIETE Bases légales: L. du 10 janvier 1824 sur le droit d'
du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie - 10-01-1824 - Art. 9 - 31 Lien ELI No pub 1824011051 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1138 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1583 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte de la décision N° C.25.0014.F BEAMS, société anonyme, dont le siège est établi à Charleroi (Jumet), zoning de Jumet, avenue Centrale, 72, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0462.115.720, demanderesse en cassation, représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250 (bte 10), où il est fait élection de domicile, contre IMMO D.S.D., société anonyme, dont le siège est établi à Anhée, rue de la Molignée, 1, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0437.972.816, défenderesse en cassation, représentée par Maître Fabrice Mourlon Beernaert, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de la Hulpe, 177/7, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 3 juin 2024 par la cour d’appel de Liège. Le 10 mars 2026, l’avocat général Adeline Römer a déposé des conclusions au greffe. Le président de section Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l’avocat général Adeline Römer a été entendu en ses conclusions. II. Le moyen de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen. III. La décision de la Cour Sur la recevabilité du mémoire en réponse : Aux termes de l’article 1093, alinéa 1er, du Code judiciaire, le délai accordé au défendeur pour la remise au greffe de sa réponse est, à peine de déchéance, de trois mois à compter du jour de la signification de la requête introductive ou du mémoire ampliatif. Le mémoire en réponse a été remis au greffe le 10 juin 2025, soit plus de trois mois après la signification de la requête le 14 janvier 2025. La défenderesse n’établit pas que la personne qui a signé pour réception la signification de la requête en cassation était sans pouvoir et elle n’indique pas en quoi le fait que ses administrateurs se trouvaient à l’étranger lors de cette signification rendait impossible le respect du délai de trois mois pour déposer son mémoire en réponse. Le mémoire en réponse est irrecevable. Sur le moyen : Quant à la première branche : En vertu de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose, l’emphytéose est un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui. Conformément à l’article 3 de cette loi, l’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds et, en vertu de l’article 5, alinéa 3, de la loi, il peut améliorer l’héritage par des constructions. En vertu des articles 7, alinéa 1er, et 8 de la loi, il peut, à l’expiration de son droit, enlever les constructions et plantations par lui faites et auxquelles il n’était pas tenu par la convention et ne peut forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques qu’il aurait fait élever et qui se trouvent sur le terrain à l’expiration de l’emphytéose. Il suit de ces dispositions que, pendant la durée de l’emphytéose, le bailleur emphytéotique demeure propriétaire de l’immeuble grevé et l’emphytéote devient propriétaire des constructions qu’il réalise sur celui-ci, et que, à la fin de l’emphytéose, la propriété des constructions ainsi réalisées est transférée au bailleur. Selon l’article 1583 de l’ancien Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En vertu de l’article 1138 de ce code, l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes et rend le créancier propriétaire. L’article 18 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose dispose que ce droit s’éteint de la même manière que le droit de superficie et, conformément à l’article 9 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, ce droit s’éteint entre autres par la confusion. La confusion, qui se produit lorsque les qualités de bailleur emphytéotique et d’emphytéote se réunissent dans la même personne, n’a pour effet que de mettre fin, aussi longtemps que sont réunies sur la même tête ces qualités, aux effets de l’emphytéose de la personne en qui s’opère cette réunion. Il suit de la combinaison de ces dispositions que, lorsque l’emphytéote exerce l’option d’achat portant sur l’immeuble grevé du droit d’emphytéose dont il devient ainsi propriétaire, la confusion qui en résulte n’emporte pas extinction définitive de l’emphytéose, partant n’a pas pour effet de transférer au bailleur emphytéotique initial la propriété des constructions réalisées par l’emphytéote. L’arrêt relève que la demanderesse, « emphytéote, et [la défenderesse], bailleresse, [ont] sign[é] une convention de bail emphytéotique le 15 avril 1999 » portant sur « un immeuble sur et avec terrain, anciennement cadastré à usage de bureaux » ainsi que sur une « pâture », que cette convention prévoit que « l’emphytéote laissera et abandonnera à la bailleresse, à l’expiration du bail, les constructions, augmentations ou améliorations qu’elle aurait pu faire, sans […] indemnité », que la bailleresse consent « à l’emphytéote une option d’achat relative aux biens décrits ci-dessus, faisant l’objet du présent bail », « le prix de vente desdits biens [étant] fixé à 3 900 000 francs » en cas de levée de l’option, et qu’il y a eu « construction [d’un] établissement hôtelier » sur l’immeuble grevé de l’emphytéose. Il considère que la demanderesse a valablement levé l’option et que « la vente est devenue parfaite ». En considérant ensuite que « la levée de l’option d’achat emporte résiliation amiable de la convention de bail emphytéotique, et donc extinction du droit d’emphytéose », et que, dès lors, « suite à la levée de l’option d’achat, [la défenderesse] est devenue propriétaire de toutes les constructions, augmentations et améliorations réalisées par [la demanderesse] et ne lui doit aucune indemnité de ce chef » en sorte que « l’immeuble visé par l’option d’achat est bien l’hôtel dans l’état dans lequel il est au moment de la levée d’option », soit non seulement l’immeuble grevé du droit d’emphytéose mais également les constructions réalisées par la demanderesse, l’arrêt viole les dispositions légales précitées. Le moyen, en cette branche, est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse l’arrêt attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l’arrêt cassé ; Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant la cour d’appel de Mons. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, le président de section Marie-Claire Ernotte, les conseillers Marielle Moris, Valéry De Wulf et Marie-Noëlle Borlée, et prononcé en audience publique du vingt-sept mars deux mille vingt-six par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Adeline Römer, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260327.1F.8 Publication(s) liée(s) Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260327.1F.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.