STONEHAVEN TRUST LIMITED c. RADISSON HOTELS APS DANMARK

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: PREUVE - MATIERE CIVILE - Aveu Bases légales: Code civil - Livre 8: La preuve - 13-04-2019 - Art. 8.1, 10° - 29 Lien ELI No pub 2019A12168 Code civil - Livre 8: La preuve - 13-04-2019 - Art. 8.32 - 29 Lien ELI No pub 2019A12168 Code judiciaire - Deuxième partie: L'ORGANISATION JUDICIAIRE (Art. 58 à 555/16) - 10-10-1967 - Art. 440, al. 2 - 02 Lien ELI No pub 1967101053 Code judiciaire - Quatrième partie: DE LA PROCEDURE CIVILE. (art. 664 à 1385octiesdecies) - 10-10-1967 - Art. 850 - 04 Lien ELI No pub 1967101055 Texte de la décision N° C.24.0319.F STONEHAVEN TRUST LIMITED, société de droit irlandais, dont le siège est établi à Cork (Irlande), Commerce House, 12, Washington Street West, 14, demanderesse en cassation, représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile, contre RADISSON HOTELS APS DANMARK, société de droit danois, dont le siège est établi à Copenhague (Danemark), Amager Boulevard, 70, défenderesse en cassation, représentée par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, à laquelle succède Maître Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 23 avril 2024 par la cour d’appel de Liège, statuant comme juridiction de renvoi ensuite de l’arrêt de la Cour du 5 juin

1. Le 17 mars 2026, l’avocat général Jérémie Van Meerbeeck a déposé des conclusions au greffe. Le président de section Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l’avocat général Jérémie Van Meerbeeck a été entendu en ses conclusions. II. Le moyen de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen. III. La décision de la Cour Sur le moyen : Quant à la première branche : L’arrêt non attaqué du 25 février 2016 retient la faute de la défenderesse pour avoir rompu les négociations sans avertissement et énonce que, selon la demanderesse, celle-ci « a perdu une chance de réaliser l’hôtel P. et d’en tirer des bénéfices, non pas avec [la défenderesse], mais avec une autre société de gestion hôtelière ». Il considère que « cette thèse peut, en principe, être admise, dès lors que la rupture des négociations est intervenue le lendemain de l’expiration de la troisième prolongation du compromis de vente du site P. et surtout que les créanciers [des propriétaires] avaient été avisés, immédiatement avant celle-ci, par [la défenderesse], ‘des difficultés majeures auxquelles [elle] avait été confrontée dans le cadre de ce dossier’ avec [la demanderesse], limitant ainsi sensiblement la marge de manœuvre de cette dernière pour obtenir une prolongation du compromis de vente pour une durée suffisante à l’entame et à l’aboutissement de nouvelles négociations avec d’autres opérateurs » et qu’« il est constant qu’à l’intérieur d’un délai de dix-neuf jours, la possibilité de conclure un autre contrat hôtelier, quelle qu’en soit la forme, était irrémédiablement gâchée, d’autant que les parties s’étaient engagées, dès le 28 juillet 2000, date de la signature de la lettre d’intention, à négocier entre elles de façon exclusive et qu’elles ont maintenu et respecté cette exclusivité jusqu’à la rupture des pourparlers ». Il ajoute que, « cependant, pour pouvoir se prévaloir de la perte d’une chance certaine et définitivement perdue de conclure l’opération avec une autre chaîne hôtelière, en relation causale avec la faute de [la défenderesse, la demanderesse] doit établir qu’elle pouvait disposer de garanties financières adéquates pour la saisir, compte tenu des exigences propres au marché hôtelier de l’époque et de la structure juridique envisagée ». Il considère qu’« il n’est pas permis […] de répondre d’emblée par la négative à cette question » sur la base des motifs qu’il développe au point 7.1, dès lors qu’ « il n’est, dans l’état actuel des informations soumises à la cour [d’appel], pas établi à suffisance que la suppression du subside à l’emploi initialement prévu ait constitué un obstacle dirimant à l’octroi du crédit » et qu’« il n’est pas davantage établi à suffisance que la rétractation de la société Tractebel, après le 11 septembre 2001, des engagements de prêt qu’elle avait souscrits pour soutenir le projet, ait également constitué un tel obstacle ». Il considère de même que « c’est encore de manière quelque peu hâtive que [la défenderesse] affirme que [la demanderesse] n’aurait, dans les faits, eu aucune chance de conclure l’opération avec un tiers, au motif qu’elle établit avoir mené des négociations avec un seul autre partenaire pressenti, la société Starwood ». Il déduit de ces énonciations qu’« il ne peut être considéré, en l’état, ni que la chance pour [la demanderesse] de conclure l’opération avec une autre chaîne hôtelière était d’office inexistante, ni que la faute [de la défenderesse] ne présentait aucun lien causal avec le dommage subi par l’investisseur » et qu’il convient « d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur la question du dommage et de son quantum en relation causale nécessaire avec la faute [de la défenderesse] dans le contexte de la perte d’une chance pour [la demanderesse] de conclure le contrat avec un autre opérateur hôtelier, étant entendu qu’il appartient à cette dernière d’établir, par des pièces pertinentes et de préférence contemporaines de l’époque des négociations entre les parties, la réalité et l’intensité de la chance qu’elle a perdue, le lien causal avec la faute aquilienne retenue et le dommage qui en est résulté, celui-ci ne pouvant ni être simplement théorique ni être évalué purement et simplement par un expert dont elle sollicite la désignation ». Il ressort de ces énonciations que, loin de vider la contestation portant sur l’existence d’une chance pour la demanderesse de contracter avec une autre société hôtelière, l’arrêt non attaqué du 25 février 2016 se borne à énoncer les éléments qui, à ses yeux et en l’état de ses informations, apparaissent pertinents pour apprécier cette chance, mais dont il retient le caractère incomplet, ce qui justifie une réouverture des débats. Il en résulte que, contrairement à ce que soutient le moyen, en cette branche, les énonciations de l’arrêt non attaqué du 25 février 2016 tenant à la possibilité de conclure un autre contrat hôtelier dans un délai de dix-neuf jours ou sans apport de fonds propres de la part de la demanderesse ne constituent pas des motifs décisoires. Pour le surplus, l’arrêt non attaqué du 25 février 2016 énonce qu’« un négociateur normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances et conditions, aurait, sinon invité [la demanderesse] à participer à la réunion du 16 novembre 2001, à tout le moins informé celle-ci de sa tenue et de son objet qui était, selon elle, de faire le point sur ‘l’état des négociations et les chances de succès de l’opération’ hôtelière, à l’intention des créanciers des propriétaires du site » et que, dès lors, « en s’abstenant de ce faire et en signifiant, dès le 16 novembre 2001, la rupture des négociations, sans autre avertissement, [la défenderesse] a commis une faute au sens des articles 1382 et 1383 de l’ancien Code civil ». En considérant, pour apprécier l’existence du dommage invoqué par la demanderesse, à savoir la perte d’une chance de conclure un contrat hôtelier avec un autre opérateur, que « tout autre opérateur hôtelier placé dans les mêmes circonstances aurait dû renoncer au projet face aux exigences de [la banque] dictées par l’absence de fonds propres de [la demanderesse] », l’arrêt attaqué ne statue pas à nouveau sur la question litigieuse tranchée par l’arrêt précité du 25 février 2016, à savoir la reconnaissance d’une faute de la défenderesse. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la deuxième branche : L’arrêt attaqué énonce que, « le 5 novembre 2001, maître D. écrit à la banque Artesia pour lui demander s’il serait possible pour [la demanderesse] d’obtenir un financement sous la forme d’un contrat de leasing qui serait accordé par [cette banque à la demanderesse] pour une opération dans laquelle l’hôtel serait exploité par [la défenderesse] dans le cadre d’un bail commercial qui lui serait consenti ». Il relève que, « outre le fait que cette lettre contient un certain nombre de contre-vérités, l’‘autre formule’ n’est pas plus amplement explicitée » quant à son objet et quant à la manière pour la demanderesse de « boucler son budget », alors que « la formule de location envisagée par [la défenderesse] portait sur un projet ‘clé en main’ », qu’il reste qu’« un rendez-vous sera fixé [dans les] bureaux [de la banque] le 20 novembre 2001 », mais que, « quant [à ses] suites, [la demanderesse] se garde bien de les communiquer [et] se contente d’affirmer que, compte tenu de la rupture des négociations avec [la défenderesse], l’opération n’a pu être menée à bien » ; l’arrêt s’interroge sur ce motif car, « lorsqu’il confirme le rendez-vous à son interlocuteur, la rupture avec [la défenderesse] est consommée et […] le compromis de vente n’est prorogé que jusqu’au 6 décembre 2001 » ; il ajoute que, « si l’accord de principe du financement par la banque Artesia était acquis, pourquoi, forte de cet accord, [la demanderesse] n’a-t-elle pas tenté d’obtenir une prorogation du compromis de vente auprès des propriétaires et de leurs banquiers qui avaient déjà patienté depuis le 30 avril 2001 ? » ; il en déduit qu’« il est certain que le rendez-vous avec la banque Artesia a tourné court dès lors que [la demanderesse] était incapable de présenter une structure de financement pour son projet » et qu’« il ne ressort d’aucune des pièces produites par [la demanderesse] que la banque Artesia aurait donné son accord de principe sur le financement du projet ». Il ressort de ces énonciations qu’aux yeux de la cour d’appel, la chance d’obtenir un financement auprès de la banque Artesia était, vu l’impossibilité pour la demanderesse de présenter une structure de financement réaliste à l’appui de son projet, inexistante. Pour le surplus, l’arrêt attaqué considère que la demanderesse « peut difficilement soutenir qu’elle avait une chance sérieuse de réaliser l’opération avec la société Park Plaza International Hotel » dès lors que, certes cette société « s’est intéressée au P. en 1999 via la société Tractebel, avant même [la demanderesse] », mais qu’elle « avait manifestement abandonné toute velléité de projet hôtelier sur [ce] site », qu’elle « ne s’est jamais intéressée à l’état d’avancement [du] projet [de la demanderesse] », qu’elle « n’a jamais eu le moindre contact avec [la demanderesse] », que celle-ci « est incapable de fournir le moindre élément qui permettrait d’établir que des négociations auraient débuté entre [elle] et cet opérateur hôtelier » et qu’elle « ne s’est pas tournée vers Park Plaza International Hotel […] après le 16 novembre 2001 ». Il considère que la chance de réaliser l’opération avec la société Accor n’était pas plus sérieuse, dès lors que, en 1999, « Accor a également eu un contact avec la société Tractebel qui n’a débouché sur rien de concret, faute pour la société Accor de trouver un investisseur externe », que, « des contacts entre Accor et D&V Hotel Service en 2012, [il ne peut être déduit qu’]Accor aurait été intéressée par le projet hôtelier de [la demanderesse] en 2001 » et que la demanderesse « ne s’est pas tournée vers […] Accor après le16 novembre 2001 ». Il ressort de ces énonciations que l’arrêt attaqué considère que la chance de contracter avec Park Plaza International Hotel ou Accor était inexistante, au motif que la première n’était manifestement pas intéressée par l’opération et la seconde avait abandonné ce projet faute de financement, mais non qu’il exige, pour reconnaître l’existence d’une chance, que des négociations aient été nouées après le 16 novembre
2. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la troisième branche : Le juge du fond apprécie en fait l’existence de la chance perdue. L’arrêt attaqué considère que « la formule du bail commercial n’aurait pas permis de résoudre la question du financement de l’opération ». Il relève d’abord que l’affirmation que cette formule « aurait permis [à la demanderesse] de réduire son financement puisqu’elle n’aurait pas dû ‘investir dans l’ensemble du mobilier et des équipements de l’hôtel car elle n’est que le bailleur de l’immeuble et non des meubles et équipements’ […] est inexacte dès lors que, selon la proposition du 2 novembre 2001 de [la défenderesse], le ‘type de développement’ est ‘clé en main’, ce qui signifie que [la défenderesse] dispose d’un hôtel complètement terminé et directement opérationnel, [celui-ci] compre[nant] non seulement le bâtiment, mais aussi les FF & E et les équipements opérationnels » et que « la formule proposée par [la défenderesse] justifiait le loyer qu’elle était prête à verser à [la demanderesse], soit au maximum 27 p.c. du chiffre d’affaires généré par l’hôtel, [ce qui est] une proposition similaire à celle envisagée dans le cadre du contrat de gestion pour un hôtel également ‘clé en main’ ». Il en déduit que « la formule du bail […] présentée par [la demanderesse] est tout simplement irréaliste » et ce, tant pour la défenderesse que « pour n’importe quel autre opérateur hôtelier qui n’aurait jamais accepté de devoir financer les 188 400 000 francs correspondant aux FF & E et équipements opérationnels, et s’acquitter en même temps d’un loyer correspondant au montant des revenus minimum garantis selon les exigences de [la banque] relayées par [la demanderesse] dans le cadre d’un contrat de gestion portant sur un hôtel complètement terminé et directement opérationnel ». Il ajoute qu’« il est tout aussi évident que [la banque] n’aurait pas assoupli ses exigences vis-à-vis de [la demanderesse] et de son opérateur hôtelier […], dès lors que l’option du contrat de bail ne suffirait pas à pallier le manque crucial de garanties que [la demanderesse] pouvait offrir à la banque en l’absence de fonds propres et que le loyer dû en exécution d’un contrat de bail aurait correspondu aux revenus garantis du contrat de gestion ». En déduisant de ces énonciations que le projet d’un bail commercial était irréaliste en ce qu’il consistait, pour la demanderesse, à ne pas prendre en charge l’investissement du mobilier et des équipements, tout en demandant un loyer correspondant à ce qui était prévu dans le cadre d’un contrat de gestion portant sur un hôtel clé en main, et que, dans ces circonstances, il était acquis que la banque n’assouplirait pas ses exigences, l’arrêt justifie légalement sa décision que la chance pour la demanderesse de réaliser l’opération sous la forme d’un contrat de bail avec un autre opérateur hôtelier que la défenderesse était inexistante. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la quatrième branche : En vertu de l’article 8.1, 10°, du Code civil, l’aveu est une reconnaissance par une personne ou par son représentant spécialement mandaté d’un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Conformément à l’article 8.32 de ce code, il fait foi contre son auteur. L’article 440, alinéa 2, du Code judiciaire dispose que l’avocat comparaît comme fondé de pouvoirs sans avoir à justifier d’aucune procuration, sauf lorsque la loi exige un mandat spécial. En vertu de l’article 850 de ce code, le juge peut, à la demande d’une partie, refuser de faire état de l’aveu qui ne serait pas justifié par la signature de celui dont il émane ou de son fondé de pouvoir spécial. Il suit de ces dispositions que, à défaut de contestation de la partie à laquelle l’aveu est opposé, le juge ne doit pas exiger la production du mandat spécial conféré à l’avocat pour retenir l’existence d’un tel aveu. Dans ses conclusions, la défenderesse opposait à la demanderesse l’aveu déduit de ce qu’elle reconnaissait que le prêt complémentaire avait été mis en place pour l’achat du P. par G. E. seul si celui-ci était susceptible de réaliser l’opération hôtelière. En considérant, sans exiger la production du mandat spécial de l’avocat de la demanderesse, que les énonciations de ses conclusions constituaient un « aveu judiciaire que ledit prêt n’était donc pas destiné à pallier l’absence de fonds propres de [la demanderesse] », l’arrêt ne viole pas les dispositions précitées. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de six cent trente-six euros quarante-quatre centimes envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt-quatre euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, les présidents de section Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, les conseillers Marielle Moris et Marie-Noëlle Borlée, et prononcé en audience publique du dix-sept avril deux mille vingt-six par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Jérémie Van Meerbeeck, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260417.1F.3 Publication(s) liée(s) Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260417.1F.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div