D. contra PEDRO EN FERNAND bv

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 14, derde lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 2 In dat geval ontstaat een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur waarbij, in geval van opzegging door de verhuurder ten minste achttien maanden vooraf, de huurder een nieuwe kans krijgt om dit recht op huurhernieuwing op wettige wijze uit te oefenen

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 14, derde lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 3 Artikel 14, derde lid, Handelshuurwet is niet van toepassing indien de huurder zijn recht op hernieuwing wettig heeft uitgeoefend, maar de verhuurder die hernieuwing heeft geweigerd, en de huurder niettemin in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HUISHUUR - Einde (Opzegging. Verlenging. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 14, derde lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Tekst van de conclusie C.24.0215.N Conclusie van advocaat-generaal Ravyse: 1 Situering.

1. Uit de stukken waarop het Hof acht mag slaan blijkt dat op 30 januari 1993 tussen partijen een handelshuurovereenkomst werd afgesloten, voor een duur van 3-6-9 jaren met ingang op 1 juli
2. Bij brief van 9 februari 2010 verzocht de verweerster om een tweede handelshuurhernieuwing vanaf 1 juli
3. Eiser heeft dit verzoek afgewezen om redenen van wederopbouw van het pand. Na een mislukte verzoeningspoging heeft verweerster op 21 mei 2010 eiser gedagvaard voor het vredegerecht teneinde te horen zeggen voor recht dat de door eiser ingeroepen weigeringsgronden ongeldig zijn zodat de huurhernieuwing wordt toegestaan. Bij tussenvonnis van 18 maart 2011 werd geoordeeld dat de huur rechtsgeldig was opgezegd door de verhuurder tegen 30 juni 2011 en de zaak werd naar de rol verzonden. De verweerster werd in het genot van het gehuurde pand gelaten. Bij brief van 19 februari 2019 heeft verweerster om een hernieuwing van de huur verzocht vanaf 1 juli
4. Eiser heeft daarop geantwoord dat verweerster “reeds gebruik [heeft] gemaakt van 3 huurhernieuwingen, zijnde in 1993, 2002 en 2011 en hij op grond van de wet op de handelshuur van 1951 en andere geen huurhernieuwing kan aanvaarden. Na een mislukte verzoeningspoging heeft verweerster op 10 juli 2019 eiser gedagvaard, teneinde te horen zeggen voor recht dat verweerster een regelmatige vraag tot handelshuurhernieuwing heeft gedaan met betrekking tot de nieuwe mondelinge handelshuurovereenkomst die tussen partijen werd afgesloten na het vonnis van 18 maart 2011, en dat de door eiser ingeroepen weigeringsgronden ongeldig zijn zodat de huurhernieuwing wordt toegestaan. Bij vonnis van 23 oktober 2020 heeft de vrederechter de vordering afgewezen als ongegrond. Er werd voor recht gezegd dat tussen partijen na 30 juni 2011 een huur van onbepaalde duur tot stand is gekomen, die enkel door de verhuurder kan worden beëindigd met een opzeg van minstens 18 maanden. Bij brief van 29 januari 2021 heeft de eiser verweerster aangeschreven in opzegging van de handelshuurovereenkomst met inachtneming van een termijn van achttien maanden. Vervolgens heeft verweerster verzocht om een hernieuwing van de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus
5. Bij antwoordbrief van 6 mei 2021 verwees eiser naar zijn schrijven van 29 januari
6. Op 4 juni 2021 heeft verweerster eiser gedagvaard, teneinde te horen zeggen voor recht, in hoofdorde, dat eiser heeft ingestemd met de gevraagde handelshuurhernieuwing, en in ondergeschikte orde, dat in de weigeringsbrief geen weigeringsgronden worden vermeld en dus een weigering zonder reden uitmaakt die aanleiding geeft tot een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur. De eiser heeft bij wege van tegenvordering gevorderd te horen zeggen voor recht dat de handelshuurovereenkomst een einde neemt op 31 juli 2022, en eiser te horen veroordelen tot ontruiming van het pand tegen die datum. Bij vonnis van 24 juni 2022 werd eiser veroordeeld tot betaling aan verweerder van een bedrag van 136.245,96 euro uit hoofde van uitzettingsvergoeding; eiser werd gemachtigd tot uitdrijving van verweerster vanaf 1 augustus
7. Op 3 oktober 2022 heeft eiser hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 23 oktober 2020 en 24 juni
8. Verweerster heeft incidenteel beroep ingesteld tegen het vonnis van 24 juni
9. In het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, worden de hogere beroepen grotendeels afgewezen als hetzij onontvankelijk, hetzij ongegrond.
10. Tegen dit vonnis komt eiser op met twee middelen tot cassatie. 2 Bespreking. 2.1 Eerste middel.
11. In het eerste onderdeel voert eiser in eerste instantie een motiveringsgebrek aan, namelijk dat de appelrechter niet preciseert op welke gronden de beslissing steunt dat er sprake was van een nieuwe overeenkomst in 1993 en niet van een hernieuwing van een eerder afgesloten handelshuur in 1986 (schending artikel 149 van de Grondwet).
12. Uit de overwegingen van het vonnis blijkt dat de appelrechter de grief van de eiseres met meerdere motieven heeft beantwoord, waaronder de vaststelling van een gerechtelijke bekentenis van de eiser, waardoor het onderdeel feitelijke grondslag mist.
13. Het eerste onderdeel voert daarbij ook de schending aan van de artikelen 13 en 14, eerste en derde lid, Handelshuurwet. Het komt mij voor dat deze aangevoerde schendingen zijn afgeleid van het aangevoerde motiveringsgebrek. In zoverre komt het eerste onderdeel niet ontvankelijk voor.
14. In het tweede onderdeel voert eiser aan dat een door hem aangevoerde buitengerechtelijke bekentenis door de appelrechter werd miskend, waardoor de bewijsregels geschonden zijn en de appelrechter tegelijk heeft nagelaten op dit middel te antwoorden (schending van artikelen 8.1.10°, 8.8, 8.11, eerste lid, en 8.30, 8.31, inzonderheid laatste lid, en 8.32, inzonderheid tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, 1354 en 1356 van het oud Burgerlijk Wetboek, en van artikel 1138, 3° van het Gerechtelijk Wetboek).
15. Mijns inziens was dit een argument ter staving van het middel dat de overeenkomst een einde heeft genomen op 15 april 2022 door het verstrijken van de 36-jarige termijn, zonder dat dit argument een afzonderlijk middel was. Door, zoals hoger vermeld bij het eerste onderdeel, op meerdere gronden te oordelen dat de overeenkomst van 30 juni 1993 een nieuwe overeenkomst was en geen hernieuwing van een in 1986 gesloten handelshuurovereenkomst, heeft de appelrechter het argument van de eiser over het bestaan van een buitengerechtelijke bekentenis verworpen. Deze gronden laten het Hof toe de wettigheidstoets uit te voeren. In zoverre mist het onderdeel feitelijke grondslag.
16. De overige in het tweede onderdeel aangevoerde schendingen lijken te zijn afgeleid van de aangevoerde schending van de motiveringsverplichting en om die reden niet ontvankelijk.
17. Het derde en het vierde onderdeel viseren de door de appelrechter aangenomen gerechtelijke bekentenis, namelijk wegens de schending van de rechten van verdediging omdat “de rechtbank deze rechtsgrond ambtshalve heeft opgeworpen” en bovendien zonder vast te stellen dat de raadsman van eiser beschikte over een bijzondere volmacht om namens eiser enige gerechtelijke bekentenis af te leggen, (schending van artikelen 1354, 1356 en 1988 van het oud Burgerlijk Wetboek en 8.1.10° van het Burgerlijk Wetboek).
18. Zoals vermeld bij het eerste onderdeel, steunt de beslissing dat de overeenkomst van 30 juni 1993 een nieuwe overeenkomst was en geen hernieuwing van een in 1986 gesloten handelshuurovereenkomst op meerdere gronden, waaronder de zelfstandige reden dat dit middel in strijd is met wat werd beslist in het definitief vonnis van 18 maart 2011, namelijk dat de lopende negenjarige periode verstreek op 30 juni
19. De onderdelen die deze reden niet bekritiseren, kunnen niet tot cassatie leiden. 2.2 Tweede middel.
20. Artikel 14, derde lid, Handelshuurwet bepaalt dat indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.
21. Deze wetsbepaling kent strikte toepassingsvereisten. Uit de bewoordingen blijkt dat de na beëindiging van de huur in het bezit van het verhuurde goed gebleven huurder (zonder verzet vanwege de verhuurder) van zijn recht op hernieuwing vervallen moet zijn, opdat die bepaling toepassing kan vinden. Dit houdt in dat hij over het recht op hernieuwing beschikte, maar dit niet, of niet correct heeft uitgeoefend. Dit is het geval wanneer hij geen, of geen regelmatige en/of tijdige aanvraag heeft ingediend conform artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet

(1). Daaruit volgt dat als de handelshuurder niet van zijn recht op hernieuwing is vervallen, hij geen aanspraak kan maken op het opvangsysteem van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet. Dit is bv. het geval wanneer de verhuurder (zoals in casu) de hernieuwing weigerde en de huurder niettemin in het bezit van het goed is gebleven. In dat geval heeft de huurder zijn recht op hernieuwing immers wél wettig uitgeoefend, maar heeft de verhuurder uitdrukkelijk te kennen gegeven niet met enige hernieuwing in te stemmen. M.a.w.: de huurder heeft zijn recht op huurhernieuwing daadwerkelijk kunnen uitoefenen. Het opvangsysteem van art. 14, derde lid, Handelshuurwet treedt dan niet in werking

(2). Het Hof oordeelde in een arrest van 21 november 1974 dat, buiten de uitzonderingen van de Handelshuurwet (bedoeld in art. 14, derde lid Handelshuurwet), de rechter niet wettig kan beslissen dat een huurovereenkomst die onder de toepassing van de Handelshuurwet valt, voor een onbepaalde duur is gesloten, ook al betreft het een overeenkomst waarbij de verhuurder na betekening van zijn weigering tot huurhernieuwing de huurder toch in het gehuurde goed liet verblijven

(3). Het opvangsysteem van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet treedt evenmin in werking indien de huurder na het verstrijken van de derde hernieuwing, dit is na uitputting van zijn recht op drie hernieuwingen, toch verder in het bezit van het goed blijft. In dat geval heeft de huurder zijn recht op hernieuwing immers reeds driemaal daadwerkelijk kunnen uitoefenen (en werkelijk uitgeoefend)

(4). 13. Deze strikte interpretatie van de toepassingsvereisten van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet blijkt ook uit de wetsgeschiedenis van deze wetsbepaling. De parlementaire voorbereiding vermeldt dat dit opvangsysteem, ter bescherming van de huurder, uitsluitend geldt “in het geval van een huurder, die niet in de wettelijke vormen en termijnen verzocht had om hernieuwing van zijn overeenkomst en derhalve van dat recht vervallen is en die bij het verstrijken van de overeenkomst in het genot van het gehuurde goed gelaten wordt”

(5). Er wordt verduidelijkt dat “de huurder die binnen de voorgeschreven termijn het recht tot hernieuwing van de huurovereenkomst niet uitoefent, van dat recht vervallen is”

(6). Hieruit blijkt dat artikel 14, derde lid, Handelshuurwet ziet op de situatie waarin de handelshuurder zijn recht op hernieuwing niet daadwerkelijk heeft kunnen uitoefenen (omdat hij geen aanvraag heeft gedaan, of niet op tijdige/regelmatige wijze). 14. Door de werking van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet leidt het akkoord van de verhuurder dat de huurder in het bezit van het goed blijft, ertoe dat de positie van de vervallen huurder wordt hersteld. Dit betekent, ten eerste, dat automatisch een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand komt waarop de bepalingen van de Handelshuurwet van toepassing zijn (behoudens art. 3 inzake de duur en art. 6 inzake de huurprijsherziening). Ten tweede krijgt de huurder een tweede kans op hernieuwing wanneer de verhuurder de huur van onbepaalde duur wil opzeggen: hij krijgt met andere woorden een nieuwe kans om het voordien niet (correct) uitgeoefende recht op hernieuwing ditmaal correct uit te oefenen. Het niet (correct) uitgeoefende recht op hernieuwing zal dus herleven, zodat de huurder dit recht ditmaal daadwerkelijk kan uitoefenen

(7). Dit systeem is dwingend ten voordele van de huurder en kan, in tegenstelling tot de gemeenrechtelijke stilzwijgende wederinhuring, niet worden uitgesloten

(8). 15. Aangenomen wordt dat de overeenkomstig artikel 14, derde lid, Handelshuurwet ontstane huurovereenkomst voor onbepaalde duur niet wordt meegerekend als hernieuwing. Er komt dan ook geen “nieuwe” huur tot stand (noch in de zin van een oorspronkelijke huur omwille van het effect van artikel 14 Handelshuurwet, noch in de zin van artikel 13 van die wet, nu de wederinhuring niet als huurhernieuwing wordt meegerekend). Het regime van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet komt dus neer op een verlenging van de initiële huurtermijn. Partijen worden door de opzegging van de verhuurder terug in de tijd geplaatst: artikel 14, derde lid, Handelshuurwet schenkt de huurder zijn “vervallen” rechten terug. Het aantal hernieuwingen waarop de huurder nog recht heeft, wordt dus niet beïnvloed door de “stilzwijgende wederinhuring” voor onbepaalde duur op grond van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet

(9). 16. De door “stilzwijgende wederinhuring” krachtens artikel 14, derde lid, Handelshuurwet ontstane overeenkomst mag niet als een nieuwe, oorspronkelijke huurovereenkomst worden beschouwd, die opnieuw recht zou geven op de drie wettelijk voorziene huurhernieuwingen. Het verleden wordt m.a.w. niet uitgewist: de huurder heeft na opzegging door de verhuurder slechts recht op huurhernieuwing voor zover hij zijn drie wettelijke kansen voordien nog niet had uitgeput en waarbij de door hem niet (correct) uitgeoefende kans herleeft

(10).

1. Uit de feiten waarop het Hof acht mag slaan blijkt dat in de oorspronkelijke overeenkomst van 30 juni 1993 een handelshuur werd gesloten tussen de eiser (verhuurder) en de verweerster (huurster) voor negen jaar, een aanvang nemend op 1 juli
2. Een eerste huurhernieuwing vond plaats met ingang van 1 juli
3. Een tweede huurhernieuwing, met ingang van 1 juli 2011, heeft de eiser evenwel op rechtsgeldige wijze geweigerd. Het in kracht van gewijsde getreden vonnis van 18 maart 2011 heeft de geldigheid van die weigering en van de opzeg door de eiser bevestigd. Na beëindiging van de handelshuurovereenkomst op 30 juni 2011 werd de verweerster echter verder in het bezit van het verhuurde goed gelaten. Op deze situatie is het opvangsysteem van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet niet van toepassing: de verweerster was immers niet vervallen van haar recht op handelshuurhernieuwing. Zij heeft dit recht, integendeel, daadwerkelijk kunnen uitoefenen door in 2011 een tweede hernieuwing te vragen, maar die hernieuwing werd haar op geldige wijze geweigerd.
4. Bij vonnis van 23 oktober 2020 heeft de eerste rechter echter geoordeeld dat, doordat de verweerster na beëindiging van de huurovereenkomst op 30 juni 2011 verder in het bezit van het goed werd gelaten, tussen partijen, conform artikel 14, derde lid, Handelshuurwet, een nieuwe huur van onbepaalde duur is ontstaan, die enkel door de verhuurder kon worden opgezegd ten minste achttien maanden vooraf. Hierop heeft de eiser de huur dan ook opgezegd krachtens die wetsbepaling, bij brief van 29 januari 2021, met ingang van 1 februari 2021 om te eindigen op 31 juli
5. De verweerster heeft bij brief van 16 april 2021 om huurhernieuwing verzocht met ingang van 1 augustus
6. De eiser heeft die huurhernieuwing geweigerd bij brief van 6 mei 2021, omdat volgens hem geen huurhernieuwing meer mogelijk was.
7. Bij vonnis van 24 juni 2022 heeft de eerste rechter de eiser veroordeeld tot betaling van een uitzettingsvergoeding op grond van artikel 16.IV Handelshuurwet (weigering zonder reden).
8. De eiser heeft tegen beide vonnissen hoger beroep ingesteld, d.i. zowel tegen het vonnis van 23 oktober 2020 als tegen dat van 24 juni
9. De appelrechter bevestigt echter de redenering van de eerste rechter. Hij oordeelt dat artikel 14, derde lid, Handelshuurwet van toepassing is, op grond waarvan de verweerster, na geldige opzegging door de eiser, een nieuwe kans heeft om huurhernieuwing te vragen. Verwijzend naar de hierboven gemaakte analyse, dient mijns inziens te worden geconcludeerd dat de appelrechter door artikel 14, derde lid, Handelshuurwet toe te passen in een situatie waarin de huurder niet is vervallen van zijn recht op hernieuwing, hij zijn beslissing niet naar recht verantwoordt. Het onderdeel komt gegrond voor. Conclusie: cassatie. _____________________________________________________________

(1)K. VANHOVE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia 2012, nr. 261; K. KOENIGSMANN, “Hoofdstuk VI. Huurhernieuwing” in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure 2012, 194, nr. 38; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, “Le louage des choses, vol. 2” in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier 1984, nr. 1771; Y. MERCHIERS, “Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit ... et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, 542, nr. 18; A. PAUWELS en A. en L. LINDERS, “Art. 14 Handelshuurwet” in Bijzondere overeenkomsten, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 2021, nr. 42.

(2)K. VANHOVE, o.c., nr. 261; K. KOENIGSMANN, o.c., 194, nr. 38; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, o.c., nr. 1772; B. LOUVEAUX, “Droit du bail commercial”, Brussel, Larcier 2010, nr. 1011.

(3)Cass. 21 november 1974, AC 1974, 351; K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN e.a. (eds.), Knelpunten handelshuur, Antwerpen, Intersentia 2007, 119, nr. 30.

(4)K. VANHOVE, Handelshuur, o.c., nr. 261; K. KOENIGSMANN, o.c., 194, nr. 38; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, o.c., nrs. 1755bis en 1776; B. LOUVEAUX, o.c., nr. 1012.

(5)Verslag van de Commissie van Justitie, Parl.St. Senaat 1950-1951, nr. é, 3.

(6)Wetsontwerp, Verslag namens de Commissie voor de economische zaken en de middenstand uitgebracht door de heer Humblet, Parl.St. Kamer 1950-1951, nr. 124, 7.

(7)K. VANHOVE, Handelshuur, o.c., nrs. 263 en 264; K. KOENIGSMANN, o.c., 196, nr. 43; Y. MERCHIERS, o.c., 542, nr. 17; A. PAUWELS en A. en L. LINDERS, o.c., nr. 48.

(8)K. VANHOVE, Handelshuur, o.c., nr. 263.

(9)K. VANHOVE, Handelshuur, o.c., nr. 267; K. KOENIGSMANN, o.c., 196, nr. 42; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, o.c., nr. 1776.

(10)M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, o.c., nr. 1776. PDF document ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260226.1N.7 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260226.1N.7 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div