WOONHAVEN ANTWERPEN bv contra Vlaamse Gewest

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: INKOMSTENBELASTINGEN - VOORHEFFINGEN EN BELASTINGKREDIET - Onroerende voorheffing Wettelijke bepalingen: Decreet 13 december 2013 houdende de Vlaamse Codex Fiscaliteit - 13-12-2013 - Art. 2.1.4.0.1, § 2, 3° - 06 ELI link Pub nr 2013036154 Decreet 13 december 2013 houdende de Vlaamse Codex Fiscaliteit - 13-12-2013 - Art. 2.1.6.0.1, eerste lid, 1° - 06 ELI link Pub nr 2013036154 Tekst van de conclusie F.24.0086.N Conclusie van advocaat-generaal J. VAN DER FRAENEN:

1. Situering. Uit de vaststellingen van het bestreden arrest blijkt dat de eiseres een woonmaatschappij is (voorheen een erkende sociale huisvestingsmaatschappij). Zij is zakelijk gerechtigde van tal van onroerende goederen gelegen in Antwerpen die zij verhuurt als sociale huurwoningen overeenkomstig boek 6 van de Vlaamse Codex Wonen. Met betrekking tot het aanslagjaar 2018 werden ten name van de eiseres negen aanslagen in de onroerende voorheffing gevestigd. De eiseres heeft tegen al deze aanslagen bezwaar ingediend, waarbij zij verzocht om toepassing van de vrijstelling van onroerende voorheffing voor “soortgelijke weldadigheidsinstellingen” voorzien in artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF. De vrijstelling werd aan de eiseres geweigerd om reden dat de eiseres als sociale huisvestingsmaatschappij niet soortgelijk zou zijn aan de instellingen zoals opgenomen in artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF. Bovendien zou de activiteit van een sociale huisvestingsmaatschappij niet beschouwd kunnen worden als ‘zorg aan hulpbehoevenden’. De eiseres vorderde voor de eerste rechter de vrijstelling van de onroerende voorheffing voor haar sociale woningen m.b.t. aanslagjaar
2. Haar vordering werd ontvankelijk doch ongegrond verklaard. Bij arrest van 12 maart 2024 verklaarde het hof van beroep te Gent het hoger beroep van de eiseres ontvankelijk, doch ongegrond. De eiseres komt op tegen dit arrest met één middel tot cassatie.
3. Bespreking van het enig middel. EERSTE ONDERDEEL. 2.
4. De eiseres voert aan dat de woningen die in het sociale huurstelsel zonder winstoogmerk worden aangeboden teneinde te voldoen aan de essentiële woonbehoeften van personen die geen toegang hebben tot de private woningmarkt en derhalve hulpbehoevend zijn, in aanmerking komen voor de vrijstelling voor soortgelijke weldadigheidsinstellingen bedoeld in artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF. Door anders te oordelen zou de appelrechter onder meer deze bepaling schenden evenals, voor zoveel als nodig de artikelen 23 van de Grondwet, 2.1.1.0.1 VCF; 4, § 1, eerste lid, 93 en 95 van de Vlaamse Wooncode en 3, 14 en 29bis van het Kaderbesluit Sociale Huur. 2.
5. Krachtens artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF wordt op aanvraag van de belastingschuldige een vrijstelling van de onroerende voorheffing verleend voor het kadastraal inkomen van de onroerende goederen of delen ervan, gelegen in het Vlaamse Gewest, die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen. 2.
6. De vrijstelling van artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF gaat terug op de wet van 13 juli 1930 die verwijst naar de wet van 7 juni 1926 die een vrijstelling van de bijkomende grondbelasting verleende “voor de onroerende goederen bestemd tot de uitoefening van de eredienst, voor het onderwijs of voor een werk zonder winstbejag”

(1). In de memorie van toelichting valt dienaangaande te lezen: “Wat betreft de gebouwde eigendommen, alleen deze die voor woongelegenheid dienen of in bedrijf worden genomen, zullen belast worden met opcentiemen; geen opcentiemen zullen dus worden gevestigd op de vaste goederen die een algemeen nuttige bestemming hebben - dit woord gebruikt in zijn ruimste betekenis: gebouwen van den eredienst, weldadigheids- of onderwijsinrichtingen, lokalen in gebruik genomen door studiekringen of door verenigingen die kunst, propaganda, enz. tot doel hebben. Trouwens deze opsomming geldt enkel als voorbeeld”

(2). Omdat het begrip “werk zonder winstbejag” uit de wet van 7 juni 1926 talrijke misbruiken zou uitlokken, werd volgende tekst voorgesteld en aangenomen: “De vrijstelling [van de grondbelasting] wordt insgelijks toegestaan ten opzichte van de vaste goederen of gedeelten van vaste goederen welke door een niet winst-najagende eigenaar zijn bestemd voor de uitoefening van een openbare eredienst, voor het onderwijs of voor de inrichting van hospitalen, godshuizen, klinieken, dispensaria of andere gelijkaardige werken van weldadigheid”

(3). Die vrijstelling werd behouden in het WIB92 en vervolgens in de VCF: “Op aanvraag van de belastingschuldige wordt een vrijstelling van de onroerende voorheffing verleend voor het kadastraal inkomen van: 1° de onroerende goederen of delen ervan, gelegen in het Vlaamse Gewest die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen”. Oorspronkelijk oordeelde het Hof dat ‘soortgelijke weldadigheidsinstellingen’ enkel die instellingen zijn die geestelijke of fysieke zorg verstrekken

(4). Volgens het Grondwettelijk Hof schendt die interpretatie de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. Een schending van het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel ligt daarentegen niet voor in de interpretatie dat instellingen waar, zonder winstoogmerk, andere dan fysieke of geestelijke zorg aan hulpbehoevenden wordt verstrekt als soortgelijke weldadigheidsinstellingen worden beschouwd

(5). Het Hof sluit zich thans aan bij de visie van het Grondwettelijk Hof dat soortgelijke weldadigheidsinstellingen instellingen zijn die op eender welke wijze geestelijke, fysieke dan wel andere zorg verstrekken aan hulpbehoevenden

(6). 2.

1. De VCF voorziet in Titel 2, Hoofdstuk 1, wat de onroerende voorheffing betreft, na het bepalen van het voorwerp van de belasting (afdeling 1) de belastingplichtigen (afdeling 2) en de belastbare grondslag (afdeling 3) in een soort van cascade van mate van onderworpenheid aan de belasting. Zo worden in afdeling 4 de toepasselijke tarieven bepaald, in afdeling 5 de verminderingen van belasting en afdeling 6, waartoe het artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF behoort, bepaalt de vrijstellingen. Bij het oplossen van de voorliggende rechtsvraag dienen deze bepalingen in hun onderlinge samenhang te worden gelezen. 2.
2. Voor de eigendommen die als sociale woningen worden verhuurd en toebehoren aan de erkende woonmaatschappijen, vermeld in artikel 4.36 Vlaamse Codex Wonen 2021, voorziet de VCF uitdrukkelijk in een lager tarief van de onroerende voorheffing (art. 2.1.4.0.1, § 2, VCF). Het verlaagde tarief van de onroerende voorheffing gaat terug op de bij de Wet van 30 december 1932 houdende uitvaardiging van verschillende maatregelen ter verzekering van het begrotingsevenwicht en van de werking van den dienst van ontvangsten en uitgaven, en het Koninklijk besluit van 13 januari 1933 ingevoerde nationale crisisbijdrage

(7). Bij Koninklijk besluit van 27 september 1935 houdende wijziging van de wettelijke bepalingen op het stuk van rechtstreekse en daarmede gelijkgestelde belastingen werd het belastingpercentage voor de woningen welke toebehoren aan de bouwmaatschappijen, erkend door de Nationale Maatschappij voor goedkope woningen en woonvertrekken of door de Algemene Spaar- en Lijfrentekas, eenvormig op 1,5 pct. gesteld

(8). In het verslag aan de Koning werd dat verlaagde tarief van de crisisbelasting als volgt verantwoord: De erkende maatschappijen die zich, zonder winstoogmerken, met het bouwen van goedkope woningen en woonvertrekken inlaten, hebben gewoonlijk haar onroerende goederen in een zelfde gemeente of sectie van gemeente. Door haar aantal vertegenwoordigen deze, alhoewel bescheiden woningen, tezamen een hoge kadastrale opbrengst welke leidt tot de toepassing van de nationale crisisbelasting volgens de hoogste percentages 3,5 en 4,5. En daar deze belasting den huurders niet kan ten laste worden gelegd, heeft zij een te zware weerslag op de soms moeilijken financiële toestand van de betrokken vennootschappen. Uit aanmerking van het doel van algemeen nut nagestreefd door de voor het bouwen van goedkope woningen en woonvertrekken erkende vennootschappen, wordt in artikel 10 beslist dat, met ingang van 1935, de nationale crisisbelasting te haren laste gelijkmatig naar de laagste voet, zegge 1,5 pct. zal worden gevestigd

(9). Artikel 3, §2, van de wet van 31 december 1936 houdende wijziging van de wetgeving inzake nationale crisisbelasting heeft dat percentage nog teruggebracht tot 1 pct

(10). De wet van 28 februari 1962 tot wijziging van de samengeordende wetten betreffende de inkomstenbelastingen en de nationale crisisbelasting, wat de inkomsten van onroerende goederen betreft, heeft de aan de grondbelasting verbonden nationale crisisbelasting afgeschaft en in de grondbelasting opgenomen

(11). De aanslagvoet van de grondbelasting wordt op 3 pct. van het kadastraal inkomen bepaald. Deze belastingvoet wordt echter tot 2 pct. verminderd voor de woningen die toebehoren aan de bouwmaatschappijen erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting of door de Algemene Spaar- en Lijfrentekas, voor de als volkswoningen verhuurde eigendommen der commissies van openbare onderstand en der gemeenten alsmede voor de eigendommen behorende aan de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom of aan de maatschappijen erkend door deze laatste, welke als volkswoningen worden verhuurd. Die bepaling was het resultaat van een amendement dat ertoe strekte het gunstregime in de oude wetgeving voorzien voor de Erkende Maatschappijen van Goedkope Woningen (1 pct. nationale crisisbijdrage) te compenseren door een verminderde aanslagvoet (2 pct.) in te stellen

(12). De wet van 20 november 1962 houdende hervorming van de inkomstenbelastingen heeft de grondbelasting afgeschaft en de onroerende voorheffing ingevoerd

(13). Overeenkomstig artikel 41, § 3, van die wet wordt de onroerende voorheffing vastgesteld op 3 pct. van het kadastraal inkomen bedoeld bij artikel 4, § 1, 1°, a, van deze wet. Zij wordt nochtans gebracht op 2 pct. voor de woningen toebehorend aan de bouwmaatschappijen die door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting of door de Algemene Spaar- en Lijfrentekas zijn erkend, voor de eigendommen die als sociale woningen worden verhuurd en aan de commissies van openbare onderstand of aan de gemeenten toebehoren, zomede voor de eigendommen die aan de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom of aan door haar erkende maatschappijen toebehoren en als sociale woningen worden verhuurd. In verband met die bepaling werd in de Senaat het volgende verklaard: “In verband met de aanslagvoet van 2 % die, in plaats van de normale aanslagvoet van 3 %, wordt toegepast op woningen toebehorende aan de bouwmaatschappijen die door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting of door de Algemene Spaar- en Lijfrentekas zijn erkend, alsmede op de sociale woningen verhuurd door diverse in de tekst genoemde instellingen, wijst de Minister er op dat deze verlaging van aanslagvoet overgenomen is uit de wet van 28 februari 1962, waarbij een nodig geachte compensatie werd verleend voor de afschaffing van de voordelen die deze categorie van onroerende goederen voorheen genoot op het gebied van de nationale crisisbelasting”

(14). Indien de wetgever een bepaald gunstregime continueert, zij het binnen een ander systeem (grondbelasting in plaats van crisisbelasting en vervolgens onroerende voorheffing in plaats van grondbelasting), mag men er, behoudens tegenaanwijzing, van uitgaan dat hij van oordeel is dat de aan de oorspronkelijke regeling ten grondslag liggende redenen nog steeds gelden

(15). Zoals aangehaald, werd het verlaagd belastingpercentage voor de eigenaars van sociale huurwoningen noodzakelijk geacht omdat voor de berekening van het belastingpercentage een optelling van het kadastraal inkomen van de verschillende eigendommen moest worden gemaakt. Voor eigenaars van sociale verhuurwoningen zou dit, wegens het grote aantal woningen waarover zij vaak beschikten, tot gevolg hebben gehad dat automatisch het hoogste percentage zou gelden. Aangezien het percentage voor de onroerende voorheffing thans niet meer afhankelijk is van de optelsom van de kadastrale inkomens van alle eigendommen, gaat die ratio voor het verlaagd tarief evenwel niet langer op

(16). De vraag rijst dan waarom de wetgever van 1935 het dermate problematisch vond dat eigenaars van sociale woningen het hoogste belastingpercentage zouden betalen, terwijl dit voor andere eigenaars met diverse eigendommen niet als problematisch werd ervaren. Het verslag aan de Koning verwijst ter zake naar “den zwaren weerslag op den soms moeilijken financieelen toestand van de betrokken vennootschappen” die mee volgde uit het feit dat de belasting niet ten laste kon worden gelegd van de huurders, en geeft aan dat de vermindering wordt ingevoerd “uit aanmerking van het doel van algemeen nut nagestreefd voor de door het bouwen van goedkope woningen en woonvertrekken erkende vennootschappen”. Aan het verlaagd tarief lag aldus ten grondslag de bijzondere situatie van de eigenaars van sociale huurwoningen. Deze dienen met de verhuur van hun goederen het algemeen belang en genieten, gelet op de financiële toestand van hun huurders, hoe dan ook al een financieel nadeel ten opzichte van eigenaars die aan marktconforme prijzen verhuren

(17). De sociale huurwoningen van de instanties vermeld in artikel 2.1.4.0.1 VCF zijn aldus onderworpen aan het verlaagde tarief van de onroerende voorheffing. 2.

1. Uit het voorgaande blijkt dat de sociale huurwoningen van de instanties vermeld in artikel 2.1.4.0.1 VCF in de regel niet vrijgesteld zijn van de onroerende voorheffing. Mocht dat wel het geval zijn, dan zou het voorschrift van artikel 2.1.4.0.1 VCF overbodig zijn. Het heeft immers geen zin om uitdrukkelijk in de wet te voorzien dat onroerende goederen die als sociale woningen worden verhuurd en eigendom zijn van erkende woonmaatschappijen, belast worden aan een verlaagd tarief van de onroerende voorheffing, als zij met toepassing van artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF vrijgesteld zouden zijn van de onroerende voorheffing. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat woningen die in het sociale huurstelsel zonder winstoogmerk worden aangeboden teneinde te voldoen aan de essentiële woonbehoeften van personen die geen toegang hebben tot de private woningmarkt, zonder meer in aanmerking komen voor de vrijstelling bedoeld in artikel 2.1.6.0.1, eerste lid, 1°, VCF, faalt m.i. naar recht. (…)
2. Besluit: Verwerping. ___________________________________________________________________

(1)Pasin. 1926, 345.

(2)Parl.St. Kamer 1925-26, nr. 315, 2.

(3)Parl.St. Kamer 1929-30, nr. 186, 20-21 en Pasin. 1930, 486.

(4)Zie bijvb. Cass. 24 april 2015 AR F.14.0121.N, AC 2015, nr. 276, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150424.4; Cass. 23 september 2016, AR F.15.0194.N, AC 2016, nr. 748, ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20161223.4; Cass. 10 februari 2017, AR F.16.0013.N, AC 2017, nr. 101, ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170210.2.

(5)GWH 29 maart 2018, nr. 44/2018, ECLI:BE:GHCC:2018:ARR.044.

(6)Cass. 19 maart 2020, AR F.19.0045.N, AC 2020, nr. 210, ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200319.1N.4.

(7)Pasin. 1932, 571.

(8)Pasin. 1935, 745.

(9)Pasin. 1935, 747.

(10)Pasin. 1936, 784.

(11)Pasin. 1937, 127-128.

(12)Parl. St. Kamer, BZ 1961, nr. 157/2; Parl. St. Kamer, BZ 1961, nr. 157/7, p. 20-21.

(13)Pasin. 1962, 1280-1281.

(14)Parl. St. Senaat, 1961-1962, nr. 366, p. 243.

(15)S. DE SOMER, “De toepasselijkheid van het verlaagd tarief voor de onroerende voorheffing op een sociaal verhuurkantoor als EVA van het OCMW”, T.Gem. 2014,

(56)60-61.

(16)S. DE SOMER, “De toepasselijkheid van het verlaagd tarief voor de onroerende voorheffing op een sociaal verhuurkantoor als EVA van het OCMW”, T.Gem. 2014,

(56)61.

(17)S. DE SOMER, “De toepasselijkheid van het verlaagd tarief voor de onroerende voorheffing op een sociaal verhuurkantoor als EVA van het OCMW”, T.Gem. 2014,

(56)61. PDF document ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260319.1N.9 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260319.1N.9 citeert: ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150424.4 ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20161223.4 ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170210.2 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200319.1N.4 ECLI:BE:GHCC:2018:ARR.044 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div