MAXIGROUPE s.a. contra WHL s.r.l. en liquidation

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Obligations entre parties Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1728quater, § 1er - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 2273, al. 2 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte des conclusions C.24.0122.F Conclusions de M. l’avocat général VAN MEERBEECK : Le contexte du litige.

1. Le litige est relatif à un bail commercial conclu en 1996 par la demanderesse en cassation avec une partie qui a fusionné par la suite avec la partie appelée en déclaration d’arrêt commun, et qui prévoyait un loyer de 70.000 BEF et une clause d’indexation forfaitaire annuelle du loyer de 3 %. Ce bail a été cédé en 2016 à la défenderesse en cassation qui, pendant la crise sanitaire, a cessé de s’acquitter des loyers. En 2021, la demanderesse en cassation a saisi le Juge de paix du premier canton de Wavre en paiement des loyers échus. La défenderesse en cassation avait, pour sa part, formé une demande reconventionnelle par laquelle elle sollicitait le remboursement d’indexations du loyer qu’elle jugeait indues (en vertu de l’article 1728bis de l’ancien Code civil).
2. Par un jugement du 14 octobre 2021, le Juge de paix de Wavre a dit les demandes recevables, à l’exception de la demande relative au remboursement des indexations (à défaut d’envoi d’un courrier recommandé comme requis par l’article 1728quater de l’ancien Code civil) et il a fait droit partiellement à la demande originaire. Sur appel de la défenderesse en cassation, le tribunal de première instance du Brabant wallon a réformé le jugement entrepris tant en ce qu’il avait fait droit à la demande originaire qu’en ce qu’il avait jugé la demande reconventionnelle irrecevable. Statuant sur cette dernière, le tribunal a considéré qu’elle était recevable et fondée dans son principe et ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties d’établir un décompte des paiements indus à rembourser, sur la base du loyer initial de 70.000 BEF. Le premier moyen.
3. Le premier moyen est pris de la violation des articles 1728quater et 2273, alinéa 2 de l’ancien Code civil. Il fait, en substance, grief au jugement d’avoir déclaré recevable la demande du locataire en remboursement de sommes indûment payées en l’absence d’envoi préalable par celui-ci d’un courrier recommandé.
4. L’article 1728quater, § 1er de l’ancien Code civil prévoit un droit pour le preneur d’obtenir le remboursement des sommes qu’il aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention et ce, à sa demande qui « doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste ». Les alinéas 2 et 3 précisent respectivement que la « restitution n’est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande » et que « l’action en recouvrement se prescrit dans le délai d’un an comme prévu à l’article 2273 ». L’article 2273 du même code dispose, en son alinéa 2, que l’action « des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l’envoi de la demande prévue à l'article 1728quater ».
5. Comme l’a relevé votre Cour dans un arrêt du 18 novembre 2013, il « suit de ces dispositions non seulement que l’envoi de la demande par lettre recommandée est destinée à informer le bailleur des prétentions du preneur mais également qu’elle fait courir la prescription de l’action en restitution d’indu » et, dès lors qu’il s’agit « d’une formalité prescrite dans l’intérêt du bailleur, elle ne peut être remplacée par un acte ne produisant pas les mêmes effets, tel un appel en conciliation du bailleur devant le juge de paix compétent »

(1). La question qui se pose en l’espèce est de savoir 1) si le dépôt de conclusions peut produire les mêmes effets que la formalité du recommandé, comme indiqué dans cet arrêt et, dans le cas contraire, 2) si ce type d’acte peut néanmoins suffire pour qu’une demande de remboursement des montants indus formée par le preneur soit recevable, même à défaut d’envoi dudit recommandé. 6. Que faut-il en penser ? La doctrine n’a pas attendu votre arrêt du 18 novembre 2013 pour se prononcer sur la question. Ainsi, dès 1993, B. LOUVEAUX écrivait que, si le preneur « introduit sa demande par voie de conclusions celles-ci devront avoir été précédées d'une lettre recommandée »

(2). La doctrine néerlandophone a embrayé, considérant quelques années plus tard que l’exigence de l’envoi préalable d’un courrier recommandé constituait une condition de recevabilité de la demande en justice

(3). A la même époque, cependant, M. CLAVIE émettait une opinion plus nuancée : « Il nous semble que, malgré le caractère impératif de l'article 1728quater du Code civil, la formalité de l'envoi recommandé peut être remplacée par un autre mode de formulation de la demande pourvu qu’il présente les mêmes garanties »

(4). Dans ses conclusions précédant votre arrêt du 18 novembre 2013, l’avocat général GENICOT a laissé entrevoir une approche moins stricte que celle énoncée par B. LOUVEAUX. Dans cette affaire, la question était de savoir si un appel en conciliation pouvait se substituer à la formalité du courrier recommandé. L’avocat général écarte cette possibilité dès lors que « la date de l’envoi de la lettre recommandée est certaine et peut sans contestation fonder la prise de cours du délai de l’action subséquente », ce qui n’est pas le cas de l’appel en conciliation: « Quelle date devrait par contre être prise en considération dans le cadre d’une demande en conciliation devant le juge de paix : l’appel en conciliation, sa réception au greffe, l’envoi des convocations, leur réception par le bailleur ou encore l’audience de conciliation? »

(5). Dans votre arrêt, il me semble toutefois que vous allez plus loin et que vous confirmez, certes a contrario, la suggestion de Mme CLAVIE. Si la formalité du recommandé « ne peut être remplacée par un acte ne produisant pas les mêmes effets, tel un appel en conciliation du bailleur devant le juge de paix compétent », cela ne signifie-t-il pas que cette formalité pourrait être remplacée par un acte qui produirait les mêmes effets ? 7. Une partie de la doctrine et de la jurisprudence postérieure à votre arrêt s’est toutefois montrée intraitable. Ainsi, dans un jugement prononcé le 13 janvier 2014, le tribunal de première instance d’Anvers, statuant en degré d’appel, a considéré que la formalité du recommandé était une condition de recevabilité de la demande du preneur en remboursement des paiements indus (et non une exigence prescrite à peine de nullité, qui pourrait être couverte), de sorte que même si celui-ci la formait par voie de conclusions, il devait néanmoins envoyer ledit courrier

(6). Cette décision semble avoir convaincu une partie de la doctrine qui soit s’y réfère explicitement

(7), soit aboutit à la même conclusion en se référant à la doctrine « stricte » antérieure à votre arrêt

(8). D’autres auteurs, parfois jurisprudence à l’appui, ont été plus prudents, en s’en référant uniquement à l’enseignement de votre arrêt du 18 novembre 2013, à savoir que la formalité du recommandé, prescrite dans l’intérêt du bailleur, ne peut être remplacée par un acte ne remplissant pas les mêmes effets

(9). Il est intéressant de relever que B. LOUVEAUX semble être, suite à ce même arrêt, revenu sur sa position initiale. Abordant la demande en restitution du précompte immobilier indument payé fondée sur l’article 1728quater de l’ancien Code civil, il écrit en effet qu’elle « paraît pouvoir être valablement introduite par voie de conclusions » dès lors que, selon « l’enseignement de la Cour de cassation, il faut admettre que la lettre recommandée soit remplacée par un acte qui produit les mêmes effets, c’est-à-dire informer le bailleur des prétentions du preneur et faire courir la prescription : tel paraît bien être le cas des conclusions »

(10). 8. Comment doit-on interpréter les articles 1728quater et 2273, al. 2 de l’ancien Code civil ? A en croire une célèbre décision anglaise dans une affaire Heydon de 1584, la meilleure méthode d’interprétation d’une loi nouvelle implique de se demander quel problème le législateur a voulu résoudre en adoptant la règle concernée, quelle solution il a choisie pour y remédier et quelle était la « vraie raison » de cette solution

(11). 9. Les travaux préparatoires de la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles, qui a inséré dans l’ancien Code civil l’article 1728quater et remplacé son article 2277, précisent que la première disposition « pose les conditions et délais » de l’action du preneur en remboursement de paiements indus « afin d’éviter d’une part que les litiges ne portent sur des montants payés longtemps avant la demande et d’autre part qu’une action ne puisse être introduite pendant un délai trop long, ceci afin de respecter l’avis du Conseil d’État » et que la seconde est modifiée également pour « suivre l’avis du Conseil d’État »

(12). Cet avis du Conseil d’État est repris dans les travaux préparatoires de la loi. Il portait manifestement sur un « projet de loi relatif aux contrats de louage » qui ne semble pas avoir été publié mais dont on peut deviner qu’il prévoyait déjà le principe du double délai de 5 ans et 1 an, ainsi que la possibilité d’interrompre la prescription quinquennale par l’envoi d’une lettre recommandée à la poste. L’article 2272bis en projet prévoyait toutefois, pour le délai d’un an dans lequel devait être introduite l’action pour le recouvrement des sommes indûment payées, qu’il prenait cours à la date de l’expiration du bail. La combinaison de ces éléments aurait pu, comme le relevait le Conseil d’État, avoir pour conséquence que « la durée de l’interruption de la première prescription » (à savoir la prescription de 5 ans interrompue par le courrier recommandé) se confonde « avec la durée du bail lui-même et être par conséquent très longue » dès lors qu’il « n’est pas rare qu’un bail se prolonge pendant plusieurs décennies, spécialement dans le domaine commercial »

(13). Or, poursuivait-il, une « inaction aussi longue du preneur poserait des problèmes de procédure, spécialement lorsque l’immeuble aura changé de mains, par vente ou par succession », de sorte qu’il suggérait de prévoir « lorsque le désaccord entre les parties persiste après l’envoi de la lettre recommandée, que le preneur dispose d’un délai d’un an après cet envoi pour déposer sa requête au greffe de la justice de paix »

(14).

1. On constate donc que le mécanisme litigieux a été mis en place suite à l’avis du Conseil d’État et ce, pour des raisons essentiellement de sécurité juridique et afin de remédier au problème, identifié par celui-ci, qui aurait résulté de l’adoption du projet qui lui était initialement soumis. Rien, dans les travaux préparatoires, n’indique que la formalité du recommandé s’impose à l’exclusion de toute autre et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande du preneur en remboursement des paiements indus. Cela étant, votre Cour a raison de considérer que l’envoi de la demande par lettre recommandée est manifestement destinée à informer le bailleur des prétentions du preneur et il est tout aussi clair que cette formalité, prescrite dans l’intérêt du bailleur, fait courir la prescription de l’action en restitution d’indu et qu’elle ne pourrait être remplacée par un acte moins protecteur de cet intérêt.
2. Une citation – ou un acte équipollent comme des conclusions

(15)– a le même effet d’information du bailleur des intentions du preneur. Un tel acte ne peut par contre avoir pour effet de faire courir une prescription dès lors que, au contraire, il a en principe pour effet d’interrompre une éventuelle prescription en cours, comme le prévoit l’article 2244 de l’ancien Code civil

(16). On pourrait donc penser, au regard du « test » posé par votre arrêt du 18 novembre 2013, qu’il ne s’agit pas d’un acte produisant les mêmes effets qu’un courrier recommandé. Il me paraîtrait toutefois difficilement compréhensible d’en conclure qu’une citation ou le dépôt de conclusions ne pourrait être admis en lieu et place de la formalité du recommandé et d’imposer que celle-ci ait lieu malgré tout, le cas échéant la veille de ces actes de procédure. On comprend l’intérêt du créancier de faire courir le délai de prescription, afin de ne pas retarder trop longuement la procédure. On voit cependant mal comment cet intérêt serait préjudicié dans l’hypothèse où la formalité du recommandé serait remplacée par un acte interruptif visé par l’article 2244 de l’ancien Code civil. La seule explication consisterait à considérer que la voie choisie par le législateur présente l’avantage de donner un délai au bailleur pour s’exécuter avant l’introduction d’une procédure. Outre que ce souci ne résulte absolument pas des travaux préparatoires de la loi précitée de 1983, force est de constater qu’il est parfaitement contournable par l’introduction d’une procédure immédiatement après l’envoi du courrier recommandé exigé par la loi. Il est, en toute hypothèse, dénué de pertinence lorsque, comme en l’espèce, l’action a déjà été introduite (qui plus est par le bailleur) et que la demande en restitution des paiements indus est formée par voie de conclusions. Par conséquent, si l’introduction d’une demande en justice, que ce soit par citation ou par conclusions, n’a pas les mêmes effets, stricto sensu, qu’un courrier recommandé, elle est néanmoins de nature à remplir les mêmes finalités que cette formalité et permet, à ce titre, de dispenser le locataire d’y recourir. Il va de soi, cependant, que la restitution ne sera exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande en justice. 12. Je conclus de tout cela que les articles 1728quater, § 1er et 2273, alinéa 2 de l’ancien Code civil ne peuvent être interprétés comme privant le locataire qui n’a pas adressé au bailleur de lettre recommandée à la poste du droit de demander en justice le remboursement des sommes qu’il aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention et ce, pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande en justice. Si le moyen ne me paraît pas fondé, je tiens à rassurer la Cour: en cas d’adoption du nouveau livre 7, le problème devrait disparaître dès lors que l’article 7.3.20 en projet remplace le double délai par un délai unique de 5 ans et supprime l’exigence pour le locataire d’envoyer une lettre recommandée au bailleur

(17). Le moyen manque en droit. (…) Conclusion: rejet. ______________________________________________________________

(1)Cass. 18 novembre 2013, RG C.12.0442.F ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131118.1, Pas. 2013, n° 609 avec concl. de M. GENICOT, avocat général.

(2)B. LOUVEAUX, Le droit de bail, De Boeck, 1993, p. 144, n° 240. Bien qu’il fasse état d’un « concert » de « doctrine recueillie », il semblerait que ce soit essentiellement les affirmations de cet auteur qui ont emporté la conviction de l’avocat général GENICOT qu’il ne pouvait être recouru à un substitut pour la formalité de la lettre recommandée, sous peine de contrarier le « principe même du caractère impératif reconnu à la règle qui constitue un ensemble procédural cohérent, un bloc assurant dans le respect des intérêts respectifs des parties un équilibre de concessions réciproques peu enclin aux transgressions » (ses conclusions avant votre arrêt précité).

(3)J. NYCKEES, « Artikel 1728quater B.W. », in Commentaar Bijzondere overeenkomsten, E. Dirix en A. VAN OEVELEN (éd.), Mechelen, Kluwer 2006, p. 5 (qui cite B. LOUVEAUX concernant la demande formulée par voie de conclusions, qui ne permettrait pas de dispenser du recommandé) ; M. DAMBRE, De huurprijs, Bruges, La Charte 2009, p. 428 (qui lui-même se réfère aux écrits de B. LOUVEAUX et J. NYCKEES).

(4)M. CLAVIE, « Les conditions financières », in Le bail de résidence principale, G. BENOIT, I., DURANT, P. JADOUL et M. VANWIJK-ALEXANDRE (dir.), La Charte 2006, p. 245, note 31.

(5)Ci-avant, note 1.

(6)Civ. Anvers, 13 janvier 2014, TBO 2014, p. 101 ; RW 2016, p. 832. La note sous ce jugement fait référence à votre arrêt du 18 novembre 2013 mais il n’est pas certain que le tribunal anversois en ait, lui, eu connaissance.

(7)A. VAN OEVELEN, « Actualia algemeen huurrecht en woninghuurrecht (2007-2014) », in CBR Jaarboek 2014-2015, Bruxelles, Intersentia 2015, p. 1 : M. HIGNY, « Loyer ; révision (amiable) », in Les grands arrêts du droit du bail d’habitation, N. BERNARD et B. LOUVEAUX (dir.), Bruxelles, Larcier-Intersentia 2021, p. 235.

(8)L. LINDERS et A. LINDERS, « Huurprijs », in Huur, Bruxelles, Intersentia 2017, p. 215 (qui cite l’article précité de J. Nyckees) ; V. TOLLENAERE, « Verjaring en rechtspleging inzake huur », Handboek Algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure 2015, p. 838 (qui cite l’article précité de M. DAMBRE). Voy. également T. GLADINEZ, « Huurprijs en huurwaarborg », in (Ver)huur van studentenhuisvesting, Bruxelles, Intersentia 2019, p. 128 qui semble déduire l’irrecevabilité de la demande en remboursement formée à défaut d’envoi d’un recommandé du texte même de l’article 1728quater de l’ancien Code civil.

(9)V. SAGAERT, B. TILLEMAN et A.-L. VERBEKE, « § 2. - Gemene huur », in Vermogensrecht in kort bestek, 8ème éd., Bruxelles, Intersentia 2025, p. 292 ; B. KOHL, C. BARÉ et F. ONCLIN, « Chapitre III – Jurisprudence », in Chroniques notariales, Y.-H. Leleu (dir.), vol. 71, Bruxelles, Larcier 2020, p. 310 (qui citent J.P. ETTERBEEK, 23 décembre 2015, JJP 2017/5-6, p. 338).

(10)B. LOUVEAUX, Droit du bail, Bruxelles, Larcier 2018, p. 784-785. Pour être précis, la communication des conclusions à un adversaire bailleur permet certes de l’informer des prétentions du demandeur locataire mais elle n’a pas, ni son dépôt du reste, pour effet de faire courir un délai de prescription.

(11)England and Wales High Court (Exchequer Court), Haydon, [1584] EWHC Exch J36, 3 Co Rep 7, 76 ER 637, disponible à l’adresse suivante : https://www.bailii.org/ew/cases/EWHC/Exch/1584/J36.html.

(12)Projet de loi relatif aux contrats de louage de biens immeubles, Exposé des motifs, Doc. Parl., Sén., sess. 1982-1983, n°556/1, pp. 7 et 10.

(13)Avis du Conseil d’État sur un projet de loi relatif aux contrats de louage, Doc. Parl., Sén., sess. 1982-1983, n° 556/1, p. 22.

(14)Ibid., pp. 22-23.

(15)Cass. 19 octobre 2018, RG C.17.0470.N ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181019.2, Pas. 2018, n° 571.

(16)J’écris « éventuelle » car l’effet interruptif prévu par l’article 2244 de l’ancien Code civil « ne saurait toutefois se produire avant que le délai de prescription ait pris cours » (Cass. 29 octobre 2018, RG C.18.0212.F ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181029.2, Pas. 2018, n° 591 ; Cass. 10 juin 2016, RG C.15.0103.F ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160610.3, Pas. 2016, n° 394.). Il me semble cependant que cette jurisprudence vise des cas de figure différents, soit ceux où des dommages se sont réalisés postérieurement à la citation, donnant lieu en réalité à une action (théoriquement) distincte et non celui où les éléments de l’action étaient réunis avant la citation.

(17)Proposition de loi insérant le Livre 7 “Les contrats spéciaux” dans le Code civil, Doc. Parl., Ch., sess. ord. 2024-2025, n° 56-0743/001, p. 81. Document PDF ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260320.1F.1 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260320.1F.1 citant: ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131118.1 ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160610.3 ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181019.2 ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181029.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div