WOONHAVEN ANTWERPEN bv contra S.

(6).

(1)Zie concl. OM.

(2)Besluit van 12 oktober 2007, art. 3, §1, eerste lid, 3°, zoals van toepassing vóór de wijziging bij Besluit van 23 december 2016.

(3)Besluit van 12 oktober 2007, art. 3, §1, eerste lid, 3°, zoals van toepassing na de wijziging bij Besluit van 23 december 2016 en vóór de wijziging bij Besluit van 24 mei 2019.

(4)Besluit van 12 oktober 2007, art. 3, §1, eerste lid, 1°, zoals van toepassing na de wijziging bij Besluit van 24 mei 2019.

(5)Besluit van 12 oktober 2007, art. 73, §2, vijfde en zesde lid, zoals van toepassing na de wijziging bij Besluit van 23 december 2016 en vóór de wijziging bij Besluit van 24 mei 2019.

(6)Besluit van 12 oktober 2007, art. 73, §2, tweede en derde lid, zoals van toepassing na de wijziging bij Besluit van 24 mei 2019 en vóór de opheffing bij Besluit van 11 september

1. Thesaurus CAS: WETTEN. DECRETEN. ORDONNANTIES. BESLUITEN - ALLERLEI Wettelijke bepalingen: Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.11 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.21 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.33 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 3, § 1, eerste lid, 1° en 3° - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 14, eerste lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 73, § 2, tweede, derde, vijfde en zesde lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.12, eerste lid, 1° - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.15 - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HUISHUUR - Einde (Opzegging. Verlenging. Enz) Wettelijke bepalingen: Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.11 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.21 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.33 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 3, § 1, eerste lid, 1° en 3° - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 14, eerste lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 73, § 2, tweede, derde, vijfde en zesde lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.12, eerste lid, 1° - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.15 - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Thesaurus CAS: WETTEN. DECRETEN. ORDONNANTIES. BESLUITEN - ALLERLEI Wettelijke bepalingen: Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.11 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.21 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.33 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 3, § 1, eerste lid, 1° en 3° - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 14, eerste lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 73, § 2, tweede, derde, vijfde en zesde lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.12, eerste lid, 1° - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.15 - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HUISHUUR - Einde (Opzegging. Verlenging. Enz) Wettelijke bepalingen: Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.11 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.21 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 - 17-07-2020 - Art. 6.33 - 72 ELI link Pub nr 2020A43545 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 3, § 1, eerste lid, 1° en 3° - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 14, eerste lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode - 12-10-2007 - Art. 73, § 2, tweede, derde, vijfde en zesde lid - 49 ELI link Pub nr 2007036959 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.12, eerste lid, 1° - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 - 11-09-2020 - Art. 6.15 - 17 ELI link Pub nr 2020016229 Tekst van de conclusie C.24.0424.N Conclusie van advocaat-generaal F. VROMAN: De voorziening in cassatie is gericht tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen, van 27 juni
2. Er worden twee middelen aangevoerd. Eerste middel. Eerste onderdeel, eerste subonderdeel. Situering. Het middel heeft betrekking op de invulling van de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden inzake het onroerend bezit, zoals deze worden gehanteerd ter bepaling van de doelgroep van de woonbehoeftigen voor toewijzing van sociale huurwoningen

(1). De toepasselijke regels betreffende de sociale huur zijn opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen van 2021

(2)en het daarbij horende uitvoeringsbesluit, verder het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021

(3). Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, per 1 januari 2021, was de Vlaamse Wooncode

(4)van toepassing, decreet dat samen dient gelezen te worden met het Socialehuurbesluit

(5). Om voor sociale huur in aanmerking te komen dient een huurder bij het sluiten van de overeenkomst en gedurende de uitvoering ervan te beantwoorden aan de inschrijvingsvoorwaarden en de toelatingsvoorwaarden

(6), zoals deze zijn opgenomen in de artikelen 6.8 en 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en de artikelen 6.12 tot en met 6.15 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021. Wat specifiek het onroerend bezit betreft werd bepaald in artikel 6.12, eerste lid, 1°, Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 dat “de personen die zich inschrijven geen woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom” mogen hebben

(7). De onroerende bezitsvoorwaarde was voor de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 geregeld in de artikelen 93, § 1, tweede lid, 2°, 95, § 1, 1°, en 96, § 1, van de Vlaamse Wooncode en artikel 3, § 3, eerste lid, 3° van het Socialehuurbesluit. Initieel voorzag laatstgenoemde bepaling dat de referentiehuurder “geen woning of perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik” kon hebben. Deze voorwaarde werd aangescherpt met ingang van 1 maart 2017

(8), in die zin dat de referentiehuurder “geen woning of perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom, dan wel volledig in vruchtgebruik” mocht hebben. Vanaf dat ogenblik is het verwerven van een aandeel in een woning of een perceel voor woningbouw, zelfs indien dit kosteloos (bijvoorbeeld bij schenking of via erfenis) gebeurt, voldoende om niet langer in de voorwaarden te zijn wat betreft het onroerend bezit. Vervolgens, met ingang van 1 januari 2020, werd de voorwaarde in die zin gewijzigd dat de personen die zich inschrijven “geen woning of perceel bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom mogen hebben”

(9). Een sociale huurder moet tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit, zoniet kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen

(10). Van de huurder wordt tevens verwacht dat, wanneer hij in de loop van de huurovereenkomst niet langer voldoet aan de onroerende bezitsvoorwaarde, hij dit ook onmiddellijk aan de verhuurder zou melden. Bij de ingevoerde verstrenging van de onroerende bezitsvoorwaarde, die gezien het reglementaire karakter van het sociaal huurstelsel niet enkel van toepassing is op nieuwe, doch ook op zittende huurders

(11), werd evenwel een overgangsmaatregel ingevoerd. Voor de huurder van een sociale woning die op 1 maart 2017 een woning of perceel bestemd voor woningbouw gedeeltelijk of volledig in volle eigendom had, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt wat de wijze van verkrijging (al dan niet tegen betaling) betreft, werd voorzien dat deze tot een jaar na de inwerkingtreding van het besluit uit onverdeeldheid kon treden

(12). Op die wijze werd aan de huurders die voordien een onverdeeld aandeel in een woning bezaten en die derhalve voldeden aan de vroeger geldende onroerende bezitsvoorwaarde, een regularisatiemogelijkheid geboden op grond waarvan zij, mits vervreemding van hun onverdeeld aandeel, alsnog verder sociale huurder konden blijven. Bovendien werd aan de verhuurder de mogelijkheid geboden om, wanneer de sociale huurder daarvoor gegronde redenen kon aanvoeren, uitstel te verlenen en de reglementaire termijn van één jaar voor vervreemding te verlengen. De sociale huurder die op 1 maart 2017 de gewijzigde reglementering in voege zag komen, diende, ook al had hij tot op dat ogenblik wettig een sociale woning gehuurd, binnen het jaar uit onverdeeldheid te treden, behoudens wanneer de verhuurder hem een uitstel had toegekend. Zoniet stelt hij zich bloot aan de opzeg van de huurovereenkomst, overeenkomstig het bepaalde in artikel 98, § 3, 1°, van de Vlaamse Wooncode

(13). Bespreking. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan blijkt dat tussen de eiseres en de verweerder in 2015 een overeenkomst tot sociale verhuring werd gesloten. Na onderzoek door een externe expert bleek dat de verweerder sinds 2001 onverdeeld eigenaar is van een in het buitenland gelegen perceel grond bestemd voor woningbouw, onverdeeld aandeel dat hij kosteloos verworven heeft. Op grond van deze vaststellingen werd door de eiseres overgegaan tot opzeg van de huurovereenkomst en vervolgens tot vordering van de ontbinding van de huurovereenkomst wegens contractuele wanprestatie, met name het niet langer voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit. De appelrechters die op grond van de voormelde vaststellingen (op pagina’s 7 en 8, onder randnummer 7, van het bestreden vonnis) oordelen dat artikel 73, § 2, vijfde en zesde lid, van het Socialehuurbesluit, geen toepassing vindt op de bestaande huurders die een gedeeltelijke volle eigendom hebben die zij ten kosteloze titel hebben verworven en die vervolgens oordelen dat de verweerder geen contractuele wanprestatie beging die aanleiding kan geven tot opzegging, dan wel vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het subonderdeel is gegrond. (…) Omvang van de cassatie. De vernietiging van de beslissing dat de verweerder geen contractuele wanprestatie beging en dat de appelrechters niet zijn gevat om te oordelen over de ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verweerder niet tijdig uit onverdeeldheid zou getreden zijn, brengt de vernietiging mee van de beslissing over de opzegging, de terugvordering van de sociale korting die er nauw verband mee houdt, alsook van de beslissing over de gedingkosten. De veroordeling van de verweerder tot de kosten van het onderzoek, waartegen de eiseres evident geen voorziening gericht heeft (en waar zij overigens ook geen belang bij zou hebben), blijft bestaan. De overige grieven kunnen niet tot een ruimere cassatie leiden. Conclusie: Cassatie met verwijzing. ___________________________________________________________

(1)VANDROMME T. “De gefaseerde «uitkleding van de sociale huur»: steeds verder weg van de verwezenlijking van het grondrecht op wonen? – Een aantal beschouwingen naar aanleiding van het arrest van het Grondwettelijk Hof van 15 juni 2023”, RW 2024-2025/1, 4.

(2)Gecodificeerd Decreet over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020, BS 13 november 2020.

(3)Besluit van 11 september 2020 van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, BS 8 december 2020, 85.200, verder afgekort als “het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021”.

(4)Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997.

(5)Besluit van 12 oktober 2007 van de Vlaamse regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, BS 7 december 2007.

(6)Deze voorwaarden zijn dezelfde in de beide decreten, zie artikel 6.15 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 en artikel 14, eerste lid, van het Socialehuurbesluit.

(7)Artikel 6.12, eerste lid, 1°, Besluit Vlaamse Codex Wonen van

1. De artikelen 6.12, eerste lid, 6.14, eerste lid, en 6.40 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 werden door de Raad van State vernietigd bij arrest nr. 260.645 van 17 september 2024, ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.645). De gevolgen van de vernietiging ervan werden door de Raad van State gehandhaafd tot 31 december 2025, tenzij eerder wordt besloten tot de opheffing of de vervanging ervan. Zie in dit verband: DUJARDIN J., VAN DAMME M., VANDE LANOTTE J. en MAST A., “Het annulatieberoep wegens machtsoverschrijding” in DUJARDIN J., VAN DAMME M., VANDE LANOTTE J. en MAST A., Overzicht van het Belgisch Administratief recht, Wolters Kluwer 2025, 1419; RENDERS D., “Jusqu’où l’article 159 de la Constitution est-il en mesure de s’opposer à la modulation dans le temps des effets d’un acte annulé par le Conseil d’État”, RCJB 2023,
2. Dit arrest van de Raad van State dateert echter van na de uitspraak van het thans bestreden vonnis, zodat de appelrechters daar geen rekening konden meehouden. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 september 2025 tot wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, wat betreft de onroerend bezitsvoorwaarde, de huurwaarborglening en de berekening van het maximumpercentage van het jaarlijkse investeringsvolume van woonmaatschappijen voor basiskoten en geconventioneerde huurwoningen (BS 16 september 2025) dat remedieert aan de door Raad van State vastgestelde schending van het gelijkheidsbeginsel, trad inwerking op 1 oktober 2025 (zie artikel 20 van dit Besluit). Het nieuwe artikel 6.12, eerste lid, 1° Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 luidt als volgt: “de potentiële kandidaat-huurder heeft geen woning of perceel dat is bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom”. Het zal aan de verwijzingsrechter zijn om de gevolgen van dit alles voor de huidige zaak te beoordelen.

(8)Besluit van 23 december 2016 van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelstel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, BS 22 februari 2017.

(9)Besluit van 24 mei 2019 van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid, BS 10 september 2019.

(10)Zie artikel 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en voorheen artikel 98, § 3, 1°; van de Vlaamse Wooncode; VANDROMME T. “IV. - Sociale huur”, in Update huurrecht 2024, 1e editie, Intersentia 2024, 70; HANSELAER A., “Reglementaire aspecten in de sociale huur in het Vlaamse Gewest” in Sociale Huur, die Keure 2011, 153.

(11)VANDROMME T. De verhuring van woningen via de overheid als instrument ter verwezenlijking van het grondrecht op wonen, Proefschrift UAntwerpen 2018, 508 en 630.

(12)Artikel 73, § 2, vijfde en zesde lid, van het Socialehuurbesluit, zoals gewijzigd door het Besluit van de Vlaamse Regering van 23 december 2016 tot wijziging van diverse bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelstel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. Deze overgangsbepaling werd bij de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 overgenomen in het bijhorende uitvoeringsbesluit (artikel 7.48, § 2, eerste en tweede lid van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (zoals hernummerd bij besluit van de Vlaamse regering van 17 december 2021 tot wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021).

(13)Thans artikel 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. PDF document ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260326.1N.4 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260326.1N.4 citeert: ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.645 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div