ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080428.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Rechtbank eerste aanleg Antwerpen Vonnis/arrest van 28 april 2008 ECLI nr: ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080428.1 Rolnummer: 06/1152/A Rechtsgebied: Overige - Burgerlijk recht Invoerdatum: 2008-05-06 Raadplegingen: 151 - laatst gezien 2026-07-02 17:23 Fiche

1. Art. 14 Notariswet vereist ondertekening door alle partijen. Wanneer een vennootschap partij is, zijn de zaakvoerders zelf geen partij bij de akte. Derhalve volstaat ondertekening door één zaakvoerder, ook al wordt de aanwezigheid van twee zaakvoerders vermeld.
2. Bij een koop met lijfrente moet het bestaan van een werkelijke kans objectief beoordeeld worden, op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Een koop met lijfrente is geldig indien er in werkelijkheid op het ogenblik van de contractssluiting onzekerheid bestaat omtrent de uitkomst van de overeenkomst en beide partijen dus in werkelijkheid een kans op winst en verlies hebben. Het is niet vereist dat de kansen op winst en verlies gelijkwaardig zijn. Het volstaat voor de geldigheid van het kanscontract dat de kansen niet manifest disproportioneel zijn. De beoordeling gebeurt concreet en globaal, rekening houdend met de rentetermijnen en eventuele andere vergoedingen alsook de levensverwachting van het lijf, gebaseerd op diens leeftijd en gezondheidstoestand. UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - NOTARIAAT - Akten BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Koop-verkoop - Nietigheid - ontbinding - Benadeling BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Kanscontracten - Lijfrente Vrije woorden: NOTARIS: vennootschap volgens vermelding in akte vertegenwoordigd door twee zaakvoerders, slechts één handtekening. KOOP: nietigverklaring lijfrente wegens benadeling. LIJFRENTE: nietigheid wegens afwezigheid van werkelijke kans. Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - 1674 - 34 ELI link Pub nr 1804032154 oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - 1964 - 34 ELI link Pub nr 1804032154 Wet - 16-03-1803 - 14 - 30 ELI link Pub nr 1803031601 Tekst van de beslissing A.R. nr: 06/1152/A van: 28 april 2008 Rep.nr.: HYPOTHEEKWET VONNIS uitgesproken in het gerechtsgebouw Het Kasteel te Turnhout op MAANDAG ACHTENTWINTIG APRIL TWEEDUIZEND EN ACHT, in de openbare zitting van de VIJFDE KAMER van de Rechtbank van Eerste Aanleg van het Gerechtelijk Arrondissement Turnhout, alwaar zetelden: R. VINCKX, Alleenzetelend Rechter; E. SNEYDERS, Griffier. INZAKE VAN: Mevrouw XXX; -- gedinghernemende partij. die het geding hernomen dat destijds werd aangevat door meester DE KEYSER Ludo, advocaat, in zijn hoedanigheid van voorlopig bewindvoerder van de heer YYY, daartoe aangesteld bij beschikking van de Vrederechter van het kanton Turnhout bij vonnis van 23 november 2005, rolnummer 05A1141, repertoriumnummer 5111/2005, B.S. 6 december 2005, met burelen te 2350 Vosselaar, Bolk
3. -- oorspronkelijk eiser. -- alhier ter zitting vertegenwoordigd door mr. K. Corsus loco mr. N. Devos, advocaat te 2440 Geel, Diestseweg
4. TEGEN: De B.V.B.A. INRANO & DEGIMI INVEST, K.B.O. nr. 0865.663.830, met vennootschapszetel gevestigd te 2300 Turnhout, Tingietersstraat
5. -- verweerster. -- alhier ter zitting vertegenwoordigd haar zaakvoerder de heer ZZZ, bijgestaan door mr. S. Vanherck loco mr; R. Wilmots, advocaat te 2300 Turnhout, Gemeentestraat 4/
6. * * * * * Gezien de stukken van de rechtspleging, in het bijzonder: - de inleidende dagvaarding, betekend bij exploot van gerechtsdeurwaarder Paul Eyskens te Turnhout van 12 juli 2006, en gekantmeld op het eerste hypotheekkantoor te Turnhout op 18 juli 2006; - de besluiten van verweerster, neergelegd ter griffie op 7 december 2006; - de dagvaarding in gedingherneming, betekend bij exploot van plaatsvervangend gerechtsdeurwaarder Yves Eyskens te Turnhout van 9 juli 2007; - de beschikking bij toepassing van art. 747, § 2, Ger.W. van 5 september 2007; - de besluiten van de gedinghernemende partij, neergelegd ter griffie op 9 oktober 2007 en 12 december 2007; - de besluiten van verweerster, neergelegd ter griffie op 12 november 2007 en 11 januari
7. Gehoord partijen bij monde van hun voormelde raadslieden evenals verweerster bij monde van haar zaakvoerder ZZZ, in hun middelen en besluiten op de openbare zitting van 31 maart
8. Gezien de stukken van partijen. I. FEITEN Bij akte verleden voor notaris Jan Van Roosbroeck te Beerse op 28 juli 2004 verkocht YYY, geboren te Turnhout op (...) 1926, zijn woning te Turnhout, (...), aan verweerster. Deze werd volgens de akte vertegenwoordigd door zaakvoerders QQQ en ZZZ. Volgens verweerster werd vooraf een onderhandse koopovereenkomst opgesteld, maar deze wordt niet voorgelegd. De partijen bij de akte bepaalden de koopprijs op euro 87.500,
9. Deze zou als volgt voldaan worden: - door een eenmalige betaling van euro 12.500,00, waarvoor kwijting werd verleend; - door betaling van een maandelijkse rente van euro 250,00, betaalbaar de eerste van iedere maand, voor de eerste maal op 1 augustus 2004, tot op de dag van het overlijden van YYY, jaarlijks op 31 december en voor de eerste maal op 31 december 2004 te indexeren op basis van de gezondheidsindex; - door toekenning van een recht van bewoning aan YYY gedurende gans zijn leven, met het recht de woning te verhuren en de huurgelden te innen; - door het dragen van de kosten van onderhoud van tuin en woning. De kosten die gebruikelijk ten laste van de huurder vallen, bleven ten laste van YYY of zijn huurders in geval van verhuring. De kosten die gebruikelijk ten laste van de verhuurder vallen, zouden ten laste van verweerster vallen. Daarenboven nam verweerster de verplichting op zich de tuin geregeld te onderhouden en binnen drie maanden na het verlijden van de akte buitenschilderwerken te laten uitvoeren; - door uitvoering van bijzondere werken, met name: herstel van de muur in de keuken, onderhoud en herstelling en indien nodig vervanging van de voordeur en de ramen, plaatsen van een rolluik in de raam van de keuken en binnen- en buitenschilderwerken als nodig. Pro fisco raamden de partijen bij de akte volgende waarden: - voor de woning in volle eigendom: euro 87.500,00; - voor de huurwaarde: euro 500,00 per maand; - voor de bijzondere werken uit te voeren en de buitenschilderwerken: euro 6.250,
10. Bij vonnis van de Vrederechter van het kanton Turnhout van 23 november 2005 werd YYY niet in staat verklaard zijn goederen te beheren, en werd Mr. Ludo De Keyser aangesteld als voorlopige bewindvoerder. YYY overleed op 6 februari
11. De gedinghernemende partij is zijn dochter en enige erfgename. Verweerster legt facturen voor van BV Aannemersbedrijf Botermans en de firma Poppelaars betreffende werken uitgevoerd aan de verkochte woning. De gedinghernemende partij legt een schattingsverslag voor betreffende de verkochte woning van 10 augustus 2004, opgesteld door landmeter Koen Wouters in opdracht van Axa Bank, die de venale waarde raamt op euro 126.400,
12. Volgens schatting van notaris Van Roosbroeck in een brief aan Mr. De Keyzer van 2 maart 2006, louter gebaseerd op nazicht aan de buitenkant, bedroeg te waarde euro 90.000,
13. Hij noteerde tevens dat de woning op dat ogenblik volgens ontvangen inlichtingen niet voldeed aan de minimale vereisten van verhuurbaarheid, en dat volgens verweerster na uitvoering van de werken de woning zou kunnen verhuurd worden voor euro 500,00 per maand. Mr. De Keyser verhuurde als voorlopige bewindvoerder de woning met meubilair vanaf 1 februari 2007 voor euro 375,00 per maand. De huur eindigde wellicht reeds op 6 februari 2007 bij het overlijden van YYY. II. PROCEDURE De vordering werd oorspronkelijk aanhangig gemaakt door Mr. Ludo De Keyser in zijn hoedanigheid van voorlopige bewindvoerder van YYY. Hij werd daartoe gemachtigd bij beschikking van de Vrederechter van het kanton Turnhout van 28 juni
14. Na het overlijden van YYY gebeurde een regelmatige gedwongen gedinghervatting ingevolge het exploot van 9 juli
15. III. VORDERINGEN De inleidende dagvaarding strekte ertoe, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal, zonder borgstelling en zonder mogelijkheid van kantonnement: - in hoofdorde: de koop-verkoop van de woning gelegen te Turnhout, (...), bij akte verleden op 28 juli 2004 voor notaris Van Roosbroeck te Beerse tussen YYY als verkoper en verweerster als koper nietig te verklaren bij gebreke aan elk kanselement in hoofde van de verkoper; - ondergeschikt: dezelfde koop-verkoop nietig te verklaren wegens benadeling van meer dan zeven twaalfden in hoofde van de verkoper, en hiertoe alvorens verder recht te doen eiser q.q. toe te laten om het het bewijs van de benadeling te leveren, en overeenkomsten artt. 1677 e.v. B.W. daartoe drie deskundigen aan te stellen met het oog op het opmaken van een advies daaromtrent bij proces-verbaal; - in ieder geval: verweerster te veroordelen tot de advocatenkosten van eiser q.q., alsdan begroot op euro 1,00 provisioneel. In besluiten handhaaft de gedinghervattende partij deze vorderingen, maar grondt zij de gevorderde nietigverklaring in hoofdorde op schending van de vormvoorschriften door de notariële akte. Verweerster vraagt de vorderingen ongegrond te verklaren. In ondergeschikte orde, in zoverre de koop nietig zou worden verklaard, vraagt zij op tegeneis veroordeling van de gedinghervattende partij tot betaling van euro 44.350,00, bedrag te vermeerderen met de vergoedende interesten aan de wettelijke interestvoet op euro 18.750,00 vanaf 28 juli 2004 en op euro 25.600,00 vanaf 1 september
16. De gedinghervattende partij vraagt deze tegenvordering ongegrond te verklaren, of ondergeschikt ze hoogstens gegrond te verklaren ten belope van euro 20.500,
17. IV. IN RECHTE A. Hoofdvordering Nietigheid wegens schending van de vormvoorschriften De gedinghervattende partij steunt deze rechtsgrond op artt. 14 en 114 van de Notariswet. Art. 14 Notariswet vereist dat de akten worden ondertekend door de partijen. Niet-naleving daarvan wordt door art. 114 Notariswet gesanctioneerd met nietigheid. Zoals reeds aangehaald zou verweerster bij het verlijden van de akte vertegenwoordigd zijn geweest door twee zaakvoerders. Het staat evenwel tussen partijen buiten betwisting dat slechts één zaakvoerder aanwezig was, nl. ZZZ. In tegenstelling tot wat de akte vermeldt, was QQQ niet aanwezig. Notaris Van Roosbroeck bevestigde in een brief van 18 oktober 2007 aan verweersters advocaat dat Van Dooren inderdaad niet aanwezig was en sprak van een "materiële vergissing". Art. 14 Notariswet vereist ondertekening door alle partijen. ZZZ en QQQ waren geen partij bij de akte, dat was alleen verweerster. Ondertekening door verweerster volstond derhalve. Namens verweerster werd getekend door ZZZ, wiens bevoegdheid daartoe in dit geding niet ter discussie staat. Derhalve werd ondertekend door alle partijen. QQQ werd weliswaar vermeld in de akte, maar zijn handtekening was gezien de handtekening van Tophoven niet noodzakelijk voor de geldigheid van de akte, zodat het ontbreken ervan niet leidt tot de nietigheid (vgl. Pandectes belges, deel LXVIII, tw. Notaire (actes notariés), nr. 597/3). Een verder onderzoek naar het exacte aantal handtekeningen en de vraag of de bladzijden al dan niet geparafeerd werden door de ontvanger van de registratie is dan ook niet noodzakelijk. Nietigheid wegens afwezigheid van een werkelijke kans in hoofde van YYY
18. Het bestaan van een werkelijke kans moet objectief beoordeeld worden, op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Een koop met lijfrente is geldig indien er in werkelijkheid op het ogenblik van de contractssluiting onzekerheid bestaat omtrent de uitkomst van de overeenkomst en beide partijen dus in werkelijkheid een kans op winst en verlies hebben (Carette, N., "Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken", R.W., 2006-07, 706, nr. 13). Het is niet vereist dat de kansen op winst en verlies gelijkwaardig zijn. Het volstaat voor de geldigheid van het kanscontract dat de kansen niet manifest disproportioneel zijn (idem, 711, nr. 29). De beoordeling gebeurt concreet en globaal, rekening houdend met de rentetermijnen en eventuele andere vergoedingen alsook de levensverwachting van het lijf, gebaseerd op diens leeftijd en gezondheidstoestand (idem, 711-713, nrs. 30-33).
19. De Rechtbank onderzoekt derhalve welke vergoeding YYY zou ontvangen hebben op het ogenblik van het overlijden zoals dat normaal voorzienbaar was op het ogenblik van het verlijden van de akte. Op dat ogenblik was hij 77 jaar en 8 maanden of 77,67 jaar. Daarbij treedt de Rechtbank de oordeelkundige berekening van verweerster bij, die terecht gebaseerd is op enerzijds de correcte omzettingsmethode van Schryvers en anderzijds de bedragen zoals vrij en rechtsgeldig overeengekomen tussen de partijen bij de koop, namelijk een waarde van euro 87.500,00 en een huurwaarde van euro 500,00 per maand. De gedinghervattende partij gaat ten onrechte uit van beweerde werkelijke waarde en beweerde werkelijke huurwaarde. Die doen hier niet ter zake, omdat de partijen bij de akte een prijs waren overeengekomen en bij het onderzoek of er al dan niet werkelijk sprake was van een kans de bedragen uit de akte moeten worden genomen, zonder rekening te houden met werkelijke waarde. Het met de rente te financieren kapitaal bedraagt euro 68.750,00, zijnde de bedongen waarde, euro 87.500,00, onder aftrek van de voorafbetaling, euro 12.500,00, en de waarde van de uit te voeren werken, euro 6.250,
20. Verweerster legt facturen van werken voor ten belope van euro 4.325,
21. Er is echter geen reden om slechts dit of een ander bedrag te nemen voor de uit te voeren werken. YYY kon desgevallend eisen dat verweerster bijkomend de werken zou (laten) uitvoeren zoals vermeld in de akte. Verweerster neemt als coëfficiënt die voor een man van 74 jaar aan 3 %, zijnde 9,
22. Rekening houdend met het gegeven dat YYY bij het verlijden van de akte reeds 77 jaar en 8 maanden oud was, komt het echter gepast voor, teneinde ook rekening te houden met de stijgende levensverwachting van de gemiddelde bevolking, om de coëfficiënt voor een man van 75 jaar te nemen, zijnde 9,
23. De gedinghervattende partij stelt dat YYY aan zware diabetes leed, maar legt daarvan geen stukken voor. Bovendien heeft deze diabetes hem niet belet 80 jaar te worden. De Rechtbank ziet dan ook geen reden om af te wijken van de normaal te voorziene levensverwachting. Aldus is te financieren per jaar: euro 68.750,00 / 9,16645 = euro 7.500,177276917454413 of per maand euro 625,
24. Dit bedrag wordt ruimschoots bereikt door optelling van de maandelijkse rente, euro 250,00, en de bedongen waarde van het woonrecht, euro 500,00 per maand. Zelfs indien het woonrecht maar zou worden geraamd op euro 375,00 per maand, conform de later afgesloten huurovereenkomst, zou de maandelijkse vergoeding nog euro 625,00 bedragen, nog abstractie gemaakt van de voorziene indexering van de rente en de verplichtingen inzake onderhoud die verweerster op zich had genomen. Wat de indexering en het onderhoud betreft: het is niet relevant dat deze in werkelijkheid mogelijk niet zouden gebeurd zijn, ook hier kon YYY desgevallend zijn rechten laten gelden. De gedinghervattende partij betwist dat enige huurwaarde in aanmerking zou mogen worden genomen, omdat notaris Van Roosbroeck in zijn brief van 2 maart 2006 meldde dat de woning niet voldeed aan de minimale vereisten van verhuurbaarheid. Daarover worden echter geen nadere inlichtingen verstrekt. De notaris bevestigde de woning alleen aan de buitenkant te hebben bezocht. Het blijkt niet dat er ooit een formeel onderzoek van de geschiktheid tot bewoning of verhuring gebeurde. Landmeter Wouters stelde in zijn verslag van 10 augustus 2004 vast dat het pand, gezien de ouderdom (bouwjaar 1910) "in normale staat van behoud en onderhoud" verkeerde. Bij de bepaling van de huurwaarde, voor zover relevant, mag rekening worden gehouden met de huurprijs overeengekomen in 2007, euro 375,
25. De verkoopakte voorzag immers dat werken zouden moeten worden uitgevoerd, die zouden kunnen leiden tot een stijging van de huurwaarde, zodat daarmee rekening mocht worden gehouden op het ogenblik van de verkoop. Samenvattend dient dan ook besloten te worden dat op het ogenblik van het verlijden van de akte voor beide partijen daarbij voldoende kans op winst of verlies bestond, zodat er sprake was van een werkelijk kanscontract. Op dit punt is de vordering ongegrond. Nietigheid wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfde De gedinghervattende partij stelt dat de waarde van het verkochte pand op het ogenblik van verkoop in werkelijkheid minstens euro 126.400,00 bedroeg. Om de hoger uiteengezette redenen volstond de bedongen vergoeding, rekening houdend met enerzijds de bedongen verkoopprijs en de normale levensverwachting van YYY. Opdat YYY zeker niet vijf twaalfde van de werkelijke waarde van het verkochte pand zou ontvangen, zou de werkelijke waarde derhalve minstens euro 87.500,00 x 12/5 moeten bedragen, of euro 210.000,
26. Bij een lagere waarde zou YYY immers een gerede kans hebben gehad om voor minstens 5/12 van de werkelijke waarde vergoed te worden, en dus niet benadeeld te zijn voor meer dan 7/
27. De gedinghervattende partij maakt echter op geen enkele wijze aannemelijk dat de waarde van het pand in werkelijkheid minstens euro 210.000,00 zou hebben bedragen. Geen enkele schatting komt nog maar in de buurt van die waarde, en de gedinghervattende partij houdt ze ook niet voor. Er is dan ook geen reden om alsnog een college van deskundigen aan te stellen om de werkelijke waarde van het pand te onderzoeken. De vordering is ongegrond. Vergoeding voor advocatenkosten Krachtens art. 1022, laatste lid, Ger.W., zoals vervangen bij wet van 26 april 2007 en sinds 1 januari 2008 toepasselijk op de hangende gedingen, kan boven de rechtsplegingsvergoeding geen vergoeding worden toegekend voor de tussenkomst van een advocaat. Ook op dit punt is de vordering ongegrond. B. Tegenvordering Ingevolge de ongegrondheid van de hoofdvordering is de tegenvordering zonder voorwerp. OM DEZE REDENEN, en de rechtspleging geschied zijnde in het Nederlands conform de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de Wet van 15 juni 1935, DE RECHTBANK, vonnissende op tegenspraak en in eerste aanleg, Verklaart de oorspronkelijke vordering en de gedinghervatting ontvankelijk. Verklaart de hoofdvordering van de gedinghervattende partij ongegrond. Stelt vast dat de tegenvordering zonder voorwerp is. Veroordeelt de gedinghervattende partij tot de kosten van het geding, begroot als volgt: - in hoofde van de gedinghervattende partij: euro 273,07 dagvaarding en rolstelling, euro 37,24 hypotheekkantoor en euro 1.200,00 rechtsplegingsvergoeding; - in hoofde van verweerster: euro 2.500,00 rechtsplegingsvergoeding en euro 107,02 dagvaarding in gedinghervatting. E. Sneyders R. Vinckx PDF document ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080428.1 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div