ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080929.5

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Rechtbank eerste aanleg Antwerpen Vonnis/arrest van 29 september 2008 ECLI nr: ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080929.5 Rolnummer: 06/435/A Rechtsgebied: Overige - Bestuursrecht Invoerdatum: 2008-11-07 Raadplegingen: 134 - laatst gezien 2026-07-02 17:59 Fiche

1. De kosten van bodemonderzek en bodemsanering kunnen worden beschouwd als bijzondere kosten van vervolging, die kunnen worden voorgeschoten door een vervolgende schuldeiser.
2. Voor de toepassing van het bodemsaneringsdecreet is de schuldeiser die uitvoerend beslag op onroerend goed legt niet de overdrager of de saneringsplichtige, zelfs al laat hij op eigen kosten een bodemonderzoek uitvoeren. UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - BESLAG EN EXECUTIE - Uitvoerend beslag - Uitvoerend beslag op onroerend goed - Verkoopvoorwaarden PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - LEEFMILIEU - Bodemverontreiniging Vrije woorden: Bodemsanering: beslagleggende schuldeiser op onroerend goed - betaling van kosten voor onderzoek en sanering - begrip overdrager / saneringsplichtige. Wettelijke bepalingen: Gerechtelijk Wetboek - 31-10-1967 - 1597 - 05 Link Justel databank 19671031-05 Decreet Vlaamse Raad - 22-02-1995 - 2 - 42 ELI link Pub nr 1995035527 Decreet Vlaamse Raad - 22-02-1995 - 10 - 42 ELI link Pub nr 1995035527 Decreet Vlaamse Raad - 27-10-2006 - 2 - 49 ELI link Pub nr 2006037062 Decreet Vlaamse Raad - 27-10-2006 - 11 - 49 ELI link Pub nr 2006037062 Nota: Bevestigd bij arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen, eerste kamer, van 27 september 2010 inzake 2008/AR/
3. Op vordering van BVBA 't Bloemeke verklaarde het Hof van Beroep de verkoopovereenkomst van 21 februari 2001 ontbonden ten laste van NV Fortis Bank omdat zij niet de nodige inspanningen had gedaan om de opschortende voorwaarden onmiddellijk in vervulling te doen gaan. Tekst van de beslissing A.R. nr: 06/435/A van: 29 september 2008 Rep.nr.: VONNIS uitgesproken in het gerechtsgebouw Het Kasteel te Turnhout op MAANDAG NEGENENTWINTIG SEPTEMBER TWEEDUIZEND EN ACHT, in de openbare zitting van de VIJFDE KAMER van de Rechtbank van Eerste Aanleg van het Gerechtelijk Arrondissement Turnhout, alwaar zetelden: R. VINCKX, Alleenzetelend Rechter; E. SNEYDERS, Griffier. INZAKE VAN: De B.V.B.A. 't BLOEMEKE, met vennootschapszetel gevestigd te 2250 Olen, voorheen Meren 14, thans Meren 3 A, ondernemingsnummer 0473.532.
4. -- eiseres op hoofdeis, verweerster op tegeneis. -- alhier ter zitting vertegenwoordigd door mr. F. Burssens, advocaat te 9000 Gent, Burgstraat 38/A. TEGEN: De N.V. FORTIS BANK, met vennootschapszetel gevestigd te 1000 Brussel, Warandeberg 3, ondernemingsnummer 0403.199.
5. -- verweerster op hoofdeis, eiseres op tegeneis. -- alhier ter zitting vertegenwoordigd door mr. L. Raeymaekers, advocaat te 2260 Westerlo, Baksveld 3/E. * * * * * Gezien de stukken van de rechtspleging, in het bijzonder: - de inleidende dagvaarding, betekend bij exploot van plaatsvervangend gerechtsdeurwaarder Rodriguez Rubbens te Elsene van 2 maart 2006; - de besluiten van verweerster, neergelegd ter griffie op 28 september 2006; - de beschikking bij toepassing van art. 747, § 2, Ger.W. van 3 november 2006; - de besluiten van eiseres, neergelegd ter griffie op 8 december 2006 en 8 februari 2007; - de besluiten van verweerster, neergelegd ter griffie op 8 januari 2007 en 7 maart 2007; - de beschikking bij toepassing van art. 747, § 2, Ger.W. van 7 januari 2008; - de besluiten van verweerster, neergelegd ter griffie op 28 februari
6. Gehoord partijen bij monde van hun voormelde raadslieden, in hun middelen en besluiten op de openbare zitting van 30 juni
7. Gezien de stukken van partijen. I. FEITEN Verweerster is hypothecaire schuldeiser van X. Wegens wanbetaling liet verweerster lastens hem beslag leggen. Bij beschikking van de Beslagrechter in deze Rechtbank van 28 september 1999 werd notaris Marc Verlinden te Tongerlo aangesteld met het oog op de verkoop van het in beslag genomen goed, zijnde een perceel landbouwgrond met serre en magazijn en nog op te richten serres te Olen, (...). Het goed werd openbaar verkocht op 29 mei 2000 aan Y, handelend voor NV B., vertegenwoordigd door Z, voor de prijs van 7.280.000,- BEF, thans euro 180.466,
8. De verkoop vond echter geen werkelijke doorgang omdat NV B. niet in staat bleek te betalen. Daarop sloot verweerster een verkoopovereenkomst met eiseres op 21 februari 2001, waarbij werd vermeld dat verweerster optrad ingevolge het uitvoerend beslag tegen X. Partijen kwamen overeen dat het kwestieuze goed verkocht werd aan eiseres voor de prijs van 7.350.000,- BEF, thans euro 182.201,74, te betalen bij het verlijden van de notariële akte. Eiseres zou in eigendom en genot treden vanaf het verlijden van de notariële akte en het volledig betalen van de koopprijs. Zij mocht vanaf de ondertekening van de overeenkomst het vrij gebruik hebben van het goed, met evenwel verbod om ingrijpende structuurwijzigingen te laten uitvoeren aan het gebouwencomplex. Eiseres heeft het goed tot op heden in gebruik. De koop werd gesloten onder volgende opschortende voorwaarden: - de ontbinding van de openbare verkoping op 29 mei 2000; - een beschikking en toelating van de Beslagrechter en de overige schuldeisers om het onroerend goed uit de hand te verkopen. Zowel het lastenkohier van notaris Verlinden als de overeenkomst van 21 februari 2001 verwijzen naar een bodemattest van OVAM van 15 februari
9. Dit bodemattest verwijst naar een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op 5 februari 2000 op verzoek en kosten van verweerster. Het besluit daarvan was dat verhoogde concentraties ten opzichte van de achtergrondwaarde werden vastgesteld zonder nadelige effecten voor mens of milieu en dat niet tot bodemsanering moest worden overgegaan. Bij exploot van 31 augustus 2001 liet verweerster Y, NV B., Z en X dagvaarden voor deze Rechtbank met het oog op de ontbinding van de koop en de tegenstelbaarverklaring van het vonnis aan X. Bij vonnis van de eerste kamer in deze Rechtbank van 20 februari 2002 werd verweerster afstand verleend van haar vordering opzichtens Z, werd de koop ontbonden verklaard en werd het vonnis tegenstelbaar verklaard aan X. In augustus 2002 werd ter plaatse een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd op verzoek en kosten van verweerster, om de verkoop aan eiseres verder ten uitvoer te kunnen leggen. Daarbij werd wel vervuiling vastgesteld en besliste OVAM dat moest gesaneerd worden. Er werd daartoe een bodemsaneringsproject opgesteld door de VZW Bodemkundige Dienst van België, dat door OVAM conform werd verklaard op 8 maart 2005 en waarvan de uitvoering zou moeten beginnen vóór 1 september
10. Eiseres liet verweerster dagvaarden voor de Voorzitter van deze Rechtbank, zetelend in kort geding, bij exploot van 5 juli
11. Daarbij vroeg zij verweerster te veroordelen tot het uitvoeren van de saneringswerken, onder verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,00 per dag vertraging. Bij beschikking van 26 december 2005 verklaarde de Voorzitter de vordering ontvankelijk doch ongegrond omdat de gevorderde maatregel het voorlopige karakter van een beschikking in kort geding oversteeg en de vraag wie uiteindelijk saneringsplichtig is, tot de grond van de zaak behoort. Per brief van 8 mei 2006 stelde OVAM verweerster in gebreke tot uitvoering van het bodemsaneringsproject. Verweerster antwoordde met aangetekende brief van haar advocaat van 30 mei 2006, volgens poststempel verstuurd op 31 mei 2006, dat zij geen saneringsplichtige was want geen eigenaar of exploitant van het betrokken goed. OVAM antwoordde met aangetekende brief van 5 juli 2006 dat inderdaad niet verweerster maar X saneringsplichtige was. OVAM wees erop dat de overdracht niet kon plaatsvinden vooraleer de overdrager jegens OVAM de verbintenis had aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren en financiële zekerheden zou hebben gesteld. Per brief van 2 augustus 2006 bevestigde OVAM dat X nog steeds als saneringsplichtige beschouwd werd. De toenmalige advocaat van eiseres schreef op 24 augustus 2006 en 3 september 2006 naar OVAM dat volgens haar verweerster saneringsplichtige was. Verweerster sprak dit tegen met brief van haar advocaat aan OVAM van 30 augustus
12. Verweerster liet een schattingsverslag opstellen van het goed op 9 januari 2007, waarbij de waarde, abstractie gemaakt van de kosten van bodemsanering, werd bepaald op euro 368.000,
13. Daarop legde zij een verzoekschrift neer overeenkomstig art. 1580ter Ger.W. bij de Beslagrechter in deze Rechtbank, teneinde het goed uit de hand te kunnen verkopen. De zaak werd een eerste maal behandeld voor deze Rechtbank op 14 mei
14. Partijen besloten alsdan verder te onderhandelen met het oog op een minnelijke regeling. Nadien bevestigde de VZW Bodemkundige Dienst van België per mail van 22 juni 2007 aan verweersters advocaat dat het door OVAM conform verklaarde bodemsaneringsproject het voorgestelde project was voor de prijs van euro 99.871,20, zij het met mogelijkheid tot bijkomende stalen en daaraan verbonden meerkost van 10 à 20 %. De VZW beklemtoonde dat het om een raming ging. Volgens haar verslag betrof het een prijs exclusief BTW. De Beslagrechter in deze Rechtbank verleende bij beschikking van 8 mei 2008 machtiging aan verweerster om over te gaan verkoop uit de hand, mits de notariële akte zou worden verleden vóór 31 oktober
15. Hij bepaalde daarmee een minimumprijs van euro 268.128,00 (volgens het motiverend gedeelte) dan wel euro 218.128,00 (volgens het beschikkend gedeelte). Aangezien hij daarbij uitging van enerzijds de schattingsprijs, euro 368.000,00, en anderzijds de kosten voor bodemsanering, euro 99.871,20, kan worden aangenomen dat wellicht de prijs van euro 268.128,00 zijnde het verschil tussen beide bedragen, beoogd werd. II. VORDERINGEN Met de inleidende dagvaarding vroeg eiseres, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal en zonder borgstelling en met uitsluiting van het vermogen tot kantonnement: - verweerster te veroordelen tot de uitvoering van de saneringsverplichting op het onroerend goed en dit alles op haar kosten, onder verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,00 per dag vertraging in de weigering om over te gaan tot bodemsanering en gebrek aan volledige provisionering van OVAM; - verweerster te veroordelen om binnen de maand na de uiteindelijk goedgekeurde bodemsanering over te gaan tot het verlijden van de notariële akte betreffende de eigendomsoverdracht aan eiseres van het perceel met aanhorigheden, eveneens onder verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,00 per dag vertraging die begint te lopen de 32ste dag na de definitieve goedkeuring van OVAM betreffende de sanering van voornoemd perceel en overeenkomstig de wensen van OVAM. In besluiten vraagt zij niet langer de voorlopige tenuitvoerlegging van het te wijzen vonnis toe te staan. Op tegeneis vraagt verweerster, volgens laatste besluiten: - eiseres te veroordelen tot het betalen van euro 50.000,00 provisie op het door haar verweerster betaalde bedrag voor het oriënterend en beschrijvend onderzoek en het bodemsaneringsproject, thans voorlopig geraamd op euro 150.000,00, te vermeerderen met de gerechtelijke interesten; - eiseres te veroordelen tot het betalen van een provisie van euro 1,00, meer de gerechtelijke interesten, met aanstelling van een gerechtsdeskundige inzake bodemsanering; - eiseres te veroordelen tot het betalen van een bezettingsvergoeding van euro 359.520,00, door storting in de Deposito- en Consignatiekas, om samen met de prijs van het onroerend goed volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld; ondergeschikt, en alvorens hierover verder recht te doen, de aangestelde deskundige een bijkomende opdracht te geven tot bepaling van de maandelijkse huurwaarde van het betrokken goed; - in voorkomend geval akte te verlenen aan verweerster dat zij een vordering instelt tot ontbinding van de sui generis overeenkomst van 20 februari 2001 wegens overmacht, en deze overeenkomst ex nunc te ontbinden. III. IN RECHTE A. Vorderingen van verweerster Ontbinding van de overeenkomst van 21 februari 2001 De Rechtbank onderzoekt eerst op dit punt de tegenvordering. De beslissing op dit punt is immers van belang voor de beoordeling van de verdere relatie en vorderingen van partijen. De vordering tot ontbinding is niet gesteund op de beschikking van de Beslagrechter van 8 mei 2008 met de daarin vervatte minimumprijs tot onderhandse verkoop. Nadien werden door partijen geen besluiten meer genomen. De vordering is gesteund op overmacht, volgend uit de hypothese dat de vervuiling die werd vastgesteld in 2002 en niet in 2000, niet te wijten is aan handelingen van eiseres welke de grond sedert februari 2001 in gebruik had. De uitvoering van de overdracht vervat in de overeenkomst van 21 februari 2001 wordt echter niet onmogelijk doordat er aan de overdracht kosten van sanering verbonden zijn die nog niet bekend waren op 21 februari
16. De vaststelling van deze vervuiling heeft alleen tot gevolg dat bij de werkelijke overdracht een regeling zal moeten worden getroffen voor de bodemsanering en/of de daaraan verbonden kosten. Op dit punt is de tegenvordering ongegrond. Verdere vorderingen van verweerster Verweerster heeft ter zitting bij monde van haar advocaat verzocht haar verdere vorderingen naar de bijzondere rol te verzenden. Aan dit verzoek kan gevolg worden gegeven. Tot op heden kan nog niet vastgesteld worden of de kosten van bodemsanering wel ten laste van verweerster zullen komen. De verslagen van de onderzoeken liggen niet voor, zodat de kostprijs daarvan niet kan worden nagegaan en evenmin de aansprakelijkheid van eiseres kan worden onderzocht. Daaruit volgt dat eiseres vooralsnog niet tot de betreffende kosten kan worden veroordeeld. B. Vorderingen van eiseres Sanering door en op kosten van verweerster Eiseres heeft maar belang bij sanering door en op kosten van verweerster als zij de werkelijke koper is van het betrokken perceel of als zij, na verkoop ingevolge het beslag aan een derde, zou worden aangesproken door de derde, door X of door verweerster om de kosten van sanering te dragen. Tot op heden mag eiseres louter het perceel gebruiken ingevolge de overeenkomst van 21 februari 2001, maar is nog geen definitieve koop tot stand gekomen bij gebreke aan machtiging van de Beslagrechter voor een bedrag waarover partijen het eens waren. Ter zitting gaf eiseres bij monde van haar advocaat aan dat zij nog nadacht over de gevolgen van de beschikking van de Beslagrechter. De Rechtbank onderzoekt de saneringsplicht van verweerster dan ook louter in de hypothese dat eiseres de uiteindelijke, definitieve koper van het betrokken goed is. De verplichting tot saneren rust voor nieuwe verontreiniging op hetzij de exploitant van de milieuvergunningsplichtige inrichting, hetzij eigenaar van de grond of de persoon die voor eigen rekening feitelijke controle over de grond heeft (art. 10, § 1, BSD 1995) of, sinds 1 juni 2008, op de exploitant, bij gebreke daaraan de gebruiker van de grond en bij gebreke daaraan de eigenaar (art. 11 BSD 2006). Partijen verschaffen geen informatie over de vraag of de exploitatie door eiseres al dan niet milieuvergunningsplichtig is, in welk geval eiseres saneringsplichtige zou zijn. Verweerster is geen eigenaar van de grond. Sinds de ontbinding van de openbare verkoop bij vonnis van 20 februari 2002 is dat (terug) X. De overeenkomst van 21 februari 2001 voorziet in eigendomsoverdracht bij het verlijden van de authentieke akte. Weliswaar kon verweerster als niet-eigenaar niet de eigendom overdragen, maar aangezien het verlijden van de authentieke akte afhankelijk was gesteld van een machtiging van de Beslagrechter kon nadien wel de akte met eigendomsoverdracht worden verleden. In het raam van de verkoop uit de hand bij beslag is de formele verkoper de eigenaar, maar hij wordt vertegenwoordigd door de beslaglegger (Dirix, E. en Broeckx, K., Beslag, in A.P.R., 2001, nr. 885). Evenmin heeft verweerster de feitelijke controle over de grond. Ingevolge de overeenkomst van 21 februari 2001 rust de feitelijke controle bij eiseres. Gebruiker van de grond is degene die titularis is van een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht op de grond (art. 2, 9°, BSD 1995; art. 2, 17°, BSD 2006, dat een uitzondering voorziet voor de eigenaar). Ook aan dit criterium beantwoordt verweerster niet. Eiseres is immers de gebruiker van de grond. Verweerster kan ten deze niet beschouwd worden als overdrager. Het begrip "overdrager" wordt als dusdanig niet omschreven in de definities vervat in art. 2 BSD 1995 of BSD 2006, maar hangt uiteraard wel samen met het begrip "overdracht". Overdrager is hij een overdracht realiseert. De ten deze toepasselijke vorm van overdracht is de overdracht onder levenden van eigendomsrecht op een grond (art. 2, 18°, a), BSD 1995 en BSD 2006). Aangezien verweerster geen titularis is van het eigendomsrecht op de kwestieuze grond kan zij dit niet overdragen, doet zij dus geen overdracht en is zijn niet de overdrager op wie de saneringsplicht zou rusten. OVAM heeft dan ook terecht gemeld aan verweerster dat X de saneringsplichtige is. Het is inderdaad zo dat alle nodige stappen met het oog op de overdracht werden gerealiseerd door of op verzoek en kosten van verweerster. Louter daaruit kan echter niet afgeleid worden dat zij overdrager, eigenaar of saneringsplichtige zou zijn. Verweerster wenste in het raam van een beslag over te gaan tot verkoop van de betreffende grond en bekwam daartoe machtiging van de Beslagrechter. Overdracht was slechts mogelijk mits naleving van de formaliteiten van het BSD. X zou deze wellicht niet spontaan zelf (doen) uitvoeren: enerzijds heeft hij niet noodzakelijk belang dat zijn eigendom wordt verkocht, anderzijds kan uit het beslag afgeleid worden dat hij financiële problemen heeft. In deze omstandigheden had verweerster belang de nodige stappen te ondernemen. De kosten van bodemonderzoek en bodemsanering kunnen worden beschouwd als bijzondere kosten van vervolging, die kunnen worden voorgeschoten door een vervolgende schuldeiser (Dirix, E. en Broeckx, K., o.c., nr. 940). Aldus moet gezegd worden voor recht dat indien eiseres de uiteindelijke koper is, verweerster niet gehouden is tot bodemsanering op haar kosten, zodat zij ook niet kan veroordeeld worden om daartoe over te gaan. Verlijden van de authentieke akte Nu nog voldaan is aan de opschortende voorwaarden voor de verkoop, bepaald in de overeenkomst van 21 februari 2001, kan verweerster niet veroordeeld worden om haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de authentieke akte. De door de Beslagrechter gegeven machtiging is wat de prijs betreft onverenigbaar met de overeenkomst van 21 februari 2001, zodat tot op heden geenszins zeker is dat eiseres de uiteindelijke koper zal zijn. De zaak wordt op dit punt naar de bijzondere rol verwezen in afwachting van het afsluiten van een onderhandse koopovereenkomst met machtiging van de Beslagrechter. OM DEZE REDENEN, en de rechtspleging geschied zijnde in het Nederlands conform de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de Wet van 15 juni 1935, DE RECHTBANK, vonnissende op tegenspraak en in eerste aanleg, Verklaart hoofd- en tegenvordering ontvankelijk en thans reeds in de hierna bepaalde mate gegrond en ongegrond. Met dien verstande dat onder "perceel onder beslag" wordt verstaan een perceel landbouwgrond met opgerichte serre en magazijn en nog op te richten serres, gelegen te Olen, (...): Zegt voor recht dat indien eiseres de uiteindelijke en definitieve koper is van het perceel onder beslag, ingevolge beslag gelegd op verzoek van verweerster, verweerster niet gehouden is tot het doen uitvoeren van bodemsaneringswerken op haar kosten. Verklaart de vordering van eiseres om verweerster te bevelen die werken op haar kosten uit te doen voeren ongegrond. Verklaart de vordering van verweerster tot ontbinding wegens overmacht van de overeenkomst tussen partijen van 21 februari 2001 betreffende de verkoop van het perceel onder beslag ongegrond. Verwijst de zaak naar de bijzondere rol van deze kamer: - wat betreft de vordering van eiseres om verweerster te veroordelen tot medewerking aan het verlijden van de notariële akte betreffende het perceel onder beslag, in afwachting van de beslissing over de verkoop van het perceel onder beslag met machtiging van de Beslagrechter; - wat betreft de overige vorderingen van verweerster, met het oog op verdere instaatstelling. Verzoekt verweerster bij de verdere behandeling van de tegenvordering de verslagen van de bodemonderzoeken met kostenstaat voor te leggen. Houdt de beslissing betreffende de kosten aan. E. Sneyders R. Vinckx PDF document ECLI:BE:EAANT:2008:JUG.20080929.5 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div