ECLI:BE:GHCC:2024:ARR.032

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Grondwettelijk Hof (Arbitragehof) Vonnis/arrest van 21 maart 2024 ECLI nr: ECLI:BE:GHCC:2024:ARR.032 Arrest- Rolnummer: 32/2024 Rechtsgebied: Constitutioneel recht Invoerdatum: 2024-04-01 Raadplegingen: 461 - laatst gezien 2026-06-18 23:25 Versie(s): Versie FR Versie DE Fiche

1. Vernietiging (artikel 2 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 3 oktober 2022, uitsluitend in zoverre die bepaling niet erin voorziet dat dat decreet van toepassing is op huurovereenkomsten met een langere duur dan één jaar of die achtereenvolgens met dezelfde huurder worden gesloten, die vallen onder de toepassing van titel III « Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten » van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 en die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022)
2. Verwerping van het beroep voor het overige Thesaurus CAS: GRONDWETTELIJK HOF UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - GRONDWETTELIJK HOF Vrije woorden: het beroep tot vernietiging van het decreet van het Vlaamse Gewest van 3 oktober 2022 « tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten », ingesteld door de vzw « Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat » en de vzw « Verenigde Eigenaars - Propriétaires Réunis ». Huisvesting - Vlaams Gewest - Huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen - Energiecrisis - Indexatie van de huurprijzen - Beperking - Energieprestatie van de woning - Bevoegdheidverdelende regels - Woningen zonder energieprestatiecertificaat of met een energieprestatiecertificaat met een energielabel D, E of F - Uitsluiting van de huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten - Financiële situatie van de huurder - Overgangsrecht Tekst van de beslissing Grondwettelijk Hof Arrest nr. 32/2024 van 21 maart 2024 Rolnummer : 7965 In zake : het beroep tot vernietiging van het decreet van het Vlaamse Gewest van 3 oktober 2022 « tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten », ingesteld door de vzw « Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat » en de vzw « Verenigde Eigenaars - Propriétaires Réunis ». Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters Luc Lavrysen en Pierre Nihoul, en de rechters Thierry Giet, Joséphine Moerman, Michel Pâques, Yasmine Kherbache, Danny Pieters, Sabine de Bethune, Emmanuelle Bribosia, Willem Verrijdt, Kattrin Jadin en Magali Plovie, bijgestaan door griffier Nicolas Dupont, onder voorzitterschap van voorzitter Luc Lavrysen, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 31 maart 2023 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 3 april 2023, is beroep tot vernietiging ingesteld van het decreet van het Vlaamse Gewest van 3 oktober 2022 « tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten » (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 4 oktober 2022, tweede editie) door de vzw « Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat » en de vzw « Verenigde Eigenaars - Propriétaires Réunis », bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Emmanuel Plasschaert, Mr. Eric Montens en Mr. Sakine Yilmaz, advocaten bij de balie te Brussel. Memories zijn ingediend door : - de Vlaamse Regering, bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Elke Cloots, Mr. Stefan Sottiaux en Mr. Timothy Roes, advocaten bij de balie van Antwerpen; - de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Emmanuel Jacubowitz en Mr. Patrik De Maeyer, advocaten bij de balie te Brussel; 2 - de Waalse Regering, bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Marc Verdussen, Mr. Michel Kaiser, Mr. Cécile Jadot en Mr. Pierre Bellemans, advocaten bij de balie te Brussel. De verzoekende partijen hebben een memorie van antwoord ingediend. Memories van wederantwoord zijn ingediend door : - de Vlaamse Regering; - de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Bij beschikking van 20 december 2023 heeft het Hof, na de rechters-verslaggevers Willem Verrijdt en Magali Plovie te hebben gehoord, beslist dat de zaak in staat van wijzen was, dat geen terechtzitting zou worden gehouden, tenzij een partij binnen zeven dagen na ontvangst van de kennisgeving van die beschikking een verzoek om te worden gehoord, zou hebben ingediend, en dat, behoudens zulk een verzoek, de debatten na die termijn zouden worden gesloten en de zaak in beraad zou worden genomen. Ingevolge het verzoek van de Waalse Regering om te worden gehoord, heeft het Hof bij beschikking van 9 januari 2024 de dag van de terechtzitting bepaald op 14 februari
3. Op de openbare terechtzitting van 14 februari 2024 : - zijn verschenen : . Mr. Eric Montens, tevens loco Mr. Emmanuel Plasschaert, voor de verzoekende partijen; . Mr. Timothy Roes en Mr. Joos Roets, advocaat bij de balie van Antwerpen, tevens loco Mr. Stefan Sottiaux, voor de Vlaamse Regering; . Mr. Daisy Daniels en Mr. Adrien Neyrinck, advocaten bij de balie te Brussel, tevens loco Mr. Patrik De Maeyer, voor de Brusselse Hoofdstedelijke Regering; . Mr. Michel Kaiser en Mr. Pierre Bellemans, voor de Waalse Regering; - hebben de rechters-verslaggevers Willem Verrijdt en Magali Plovie verslag uitgebracht; - zijn de voornoemde advocaten gehoord; - is de zaak in beraad genomen. De bepalingen van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof met betrekking tot de rechtspleging en het gebruik van de talen werden toegepast. 3 II. In rechte -A- Ten aanzien van het eerste middel A.
4. Het eerste middel is afgeleid uit de schending van artikel 6, § 1, IV en VII, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen (hierna : de bijzondere wet van 8 augustus 1980) en van de residuaire bevoegdheid van de federale overheid. De verzoekende partijen voeren aan dat het Vlaamse Gewest niet bevoegd was om de bestreden bepalingen aan te nemen. Die bepalingen voorzien, ten aanzien van de verhuurders van weinig energiezuinige woningen, in een beperking van de mogelijkheid om de huurprijzen te indexeren. Een dergelijke maatregel leidt tot een verschuiving van de impact van de stijging van de energieprijzen van de huurder naar de verhuurder. De bestreden bepalingen wijzigen dus het contractuele evenwicht tussen de partijen bij de huurovereenkomst, en doen afbreuk aan het in artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek vervatte beginsel van indexering van de huurprijzen. Daardoor maken de bestreden bepalingen inbreuk op, enerzijds, de bevoegdheid van de federale overheid om, wat het energiebeleid betreft, maatregelen inzake prijsbeleid uit te vaardigen en, anderzijds, de residuaire bevoegdheid van de federale overheid, waartoe het burgerlijk recht behoort. Het Vlaamse Gewest dient bij de uitoefening van zijn bevoegdheid inzake woninghuur het evenredigheidsbeginsel na te leven, hetgeen impliceert dat het geen afbreuk mag doen aan de algemene beginselen van het burgerlijk recht, die tot de federale bevoegdheden zijn blijven behoren. Het contractuele evenwicht tussen de verhuurder en de huurder maakt deel uit van die beginselen. A.2 De Vlaamse Regering is van mening dat het eerste middel niet gegrond is. Sinds de Zesde Staatshervorming zijn de gewesten bevoegd voor « de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan », overeenkomstig artikel 6, § 1, IV, 2°, van de bijzondere wet van 8 augustus
5. Uit de parlementaire voorbereiding van die bepaling blijkt dat het geheel van de specifieke regels inzake woninghuur werd overgedragen aan de gewesten, met inbegrip van de regels inzake de indexering van de huurprijzen. Het was de bedoeling van de bijzondere wetgever dat de gewesten daarbij zouden kunnen afwijken van de algemene bepalingen van het burgerlijk recht inzake de verbintenissen en de contracten. De gewesten zijn dus niet gebonden door de gemeenrechtelijke regeling inzake huur, zoals opgenomen in de artikelen 1714 tot 1762bis van het oud Burgerlijk Wetboek. Weliswaar blijft de federale overheid bevoegd om de algemene regeling inzake de indexering van de huurprijzen, zoals opgenomen in artikel 1728bis, te wijzigen, maar de gewesten kunnen van die regeling afwijken met betrekking tot woninghuur. Het staat aan de gewesten om te bepalen hoe het contractuele evenwicht tussen de verhuurders en de huurders dient te worden gewaarborgd. De bestreden bepalingen maken de uitoefening van de federale bevoegdheden niet onmogelijk of overdreven moeilijk. Voorts zijn de gewesten bevoegd inzake « de bescherming van het leefmilieu, onder meer die van […] de lucht tegen verontreiniging en aantasting », overeenkomstig artikel 6, § 1, II, eerste lid, 1°, van de bijzondere wet van 8 augustus
6. Op grond van die bevoegdheid kunnen de gewesten maatregelen nemen teneinde elke uitstoot van broeikasgassen in de lucht te verminderen, ongeacht de oorsprong ervan. De gewesten zijn daarnaast, wat het energiebeleid betreft, bevoegd inzake « de gewestelijke aspecten van de energie, en in ieder geval : […] het rationeel energieverbruik », overeenkomstig artikel 6, § 1, VII, eerste lid, h), van de bijzondere wet van 8 augustus
7. Het bevorderen van de energieprestaties van gebouwen past in het kader van die bevoegdheid. In tegenstelling tot wat de verzoekende partijen aanvoeren, doen de bestreden bepalingen tot slot geen afbreuk aan de federale bevoegdheid om, wat het energiebeleid betreft, « de tarieven, met inbegrip van het prijsbeleid » te regelen, overeenkomstig artikel 6, § 1, VII, tweede lid, d), van de bijzondere wet van 8 augustus
8. De bestreden bepalingen houden geen verband met de prijzen voor de levering van elektriciteit en gas, en leiden evenmin tot een verschuiving van de energiekost van de huurder naar de verhuurder. Artikel 6, § 1, VI, vijfde lid, 3°, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 bevestigt dat de gewesten bevoegd zijn voor het prijsbeleid in de aangelegenheden waarvoor zij bevoegd zijn, zoals woninghuur. Volgens de Vlaamse Regering passen de bestreden bepalingen bijgevolg in het kader van de gewestelijke bevoegdheden inzake leefmilieu, huisvesting en energiebeleid, zoals vastgesteld in artikel 6, § 1, II, IV en VII, van de bijzondere wet van 8 augustus
9. A.
10. De Waalse Regering is van mening dat het eerste middel niet gegrond is, om grotendeels dezelfde redenen als die welke zijn uiteengezet door de Vlaamse Regering. De Waalse Regering verwijst in het bijzonder 4 naar artikel 6, § 1, VI, vijfde lid, 3°, van de bijzondere wet van 8 augustus
11. Krachtens die bepaling is de federale overheid bevoegd voor het prijs- en inkomensbeleid, « met uitzondering van de regeling van de prijzen in de aangelegenheden die tot de bevoegdheid van de gewesten en de gemeenschappen behoren ». Zowel de federale overheid als de gewesten kunnen in het kader van hun bevoegdheden maatregelen nemen met betrekking tot de indexering van de huurprijzen. De gewestelijke bevoegdheid inzake prijs- en inkomensbeleid heeft een accessoir karakter. A.
12. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering beperkt haar argumentatie tot het eerste middel en verwijst voor het overige naar het standpunt van de Vlaamse Regering. Zij is van mening dat het eerste middel niet gegrond is. De bestreden bepalingen passen in het kader van de gewestelijke bevoegdheid inzake woninghuur. Ten aanzien van het tweede middel A.5.
13. Het tweede middel is afgeleid uit de schending van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, zoals gewaarborgd bij de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. Dat middel bestaat uit acht onderdelen. De verzoekende partijen zijn van mening dat zij in het verzoekschrift wel degelijk voldoende duidelijk hebben uiteengezet welke categorieën van personen met elkaar dienen te worden vergeleken, in tegenstelling tot wat de Waalse Regering aanvoert. Wat in het bijzonder het eerste en het tweede onderdeel van het middel betreft, is het voor alle partijen, behalve voor de Waalse Regering, duidelijk dat die onderdelen betrekking hebben op het verschil in behandeling tussen huurders onderling en tussen verhuurders onderling, afhankelijk van de energieprestaties van de woning. A.5.
14. In het eerste onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat het energieprestatiecertificaat geen objectief criterium van onderscheid vormt. Ten eerste is een verhuurder momenteel enkel verplicht over een energieprestatiecertificaat te beschikken op het ogenblik dat hij de woning te huur aanbiedt. Die verplichting geldt pas sinds
15. Aldus ontzeggen de bestreden bepalingen het recht op indexering van de huurprijs aan de verhuurders die reeds vóór 2009 een huurovereenkomst hebben gesloten en als gevolg daarvan niet verplicht zijn over een energieprestatiecertificaat te beschikken. Ten tweede bevat het energieprestatiecertificaat pas sinds 2019 een energielabel. Voordien bevatte dat certificaat uitsluitend een energiescore. Aangezien het energieprestatiecertificaat tien jaar geldig is, beschikken bepaalde verhuurders nog steeds over een certificaat dat geen energielabel bevat. Bovendien kunnen de berekeningsmethodes die werden gehanteerd bij het opstellen van een dergelijk certificaat, verouderd zijn. Ten derde is het energieprestatiecertificaat onduidelijk voor particulieren en vertoont het gebreken. Ten vierde hangt de op het energieprestatiecertificaat vermelde score af van de energiedeskundige die het heeft opgesteld. De mogelijkheid om bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap een klacht in te dienen tegen een energiedeskundige, leidt niet binnen een redelijke termijn tot een resultaat. Ten vijfde heeft de decreetgever de bestreden regeling onvoldoende gemotiveerd om als objectief te kunnen worden beschouwd. Volgens de verzoekende partijen is het niet van belang dat de regeling inzake het energieprestatiecertificaat reeds bestond voordat de bestreden bepalingen werden aangenomen. Het Hof is wel degelijk bevoegd om na te gaan of de berekeningsmethode van het energieprestatiecertificaat een objectief karakter heeft. De bestreden bepalingen eigenen zich die regeling immers toe door het energielabel als criterium van onderscheid te hanteren, ook in situaties waarin er voordien geen verplichting bestond om over een energieprestatiecertificaat te beschikken. A.5.
16. In het tweede onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden maatregel niet pertinent is om de door de decreetgever nagestreefde doelstellingen te bereiken. De eerste doelstelling van de decreetgever bestaat erin de huurders te ondersteunen die de grootste gevolgen ondervinden van de stijging van de energieprijzen. Inmiddels is echter gebleken dat de decreetgever die gevolgen heeft overschat. Reeds vóór de aanneming van het bestreden decreet gaven economische voorspellingen van de Nationale Bank van België aan dat de stijging van de energieprijzen op het einde van 2022 zou stagneren en dat die prijzen in 2023 zelfs zouden dalen. Daarnaast meet het energieprestatiecertificaat slechts het theoretische energieverbruik van een onroerend goed. Het houdt geen rekening met de werkelijke toestand van de woning en met het gebruikspatroon van de huurder. Bovendien wordt het energieprestatiecertificaat opgesteld op basis van gebrekkige criteria. De tweede doelstelling van de decreetgever zou erin bestaan eigenaars aan te moedigen de nodige werkzaamheden uit te voeren om de energieprestatie van hun onroerend goed te verbeteren. De verzoekende 5 partijen betwisten evenwel dat zulks daadwerkelijk de bedoeling was van de decreetgever, hetgeen ook wordt bevestigd door het verweer van de Vlaamse Regering. Het stimulerende effect van de bestreden regeling is in werkelijkheid onbestaande, omdat aan de verhuurders niet de nodige tijd wordt gelaten om hun woning te renoveren. Bovendien is voor sommige van de vereiste werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist, waardoor die werkzaamheden mogelijk niet zullen kunnen plaatsvinden. Wanneer het onroerend goed deel uitmaakt van een mede-eigendom, is het onwaarschijnlijk dat de eigenaar binnen het jaar de goedkeuring verkrijgt van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars om de vereiste werkzaamheden uit te voeren. Voorts heeft elektrische verwarming ten onrechte een negatieve impact op de energiescore. Tot slot is het waarschijnlijk dat eigenaars van woningen gebouwd vóór 1980 ervoor zullen kiezen hun woning door te verkopen in plaats van een energetische renovatie uit te voeren, gelet op de hoge kosten die een dergelijke renovatie met zich zou meebrengen. De voornaamste reden waarom eigenaars een renovatie uitstellen, is een gebrek aan financiële middelen. De steunmaatregelen waarin het Vlaamse Gewest voorziet voor energetische renovaties, zijn niet toereikend en het duurt in de praktijk lang vooraleer de bedragen worden uitbetaald. De verzoekende partijen betwisten eveneens dat de bestreden regeling een tijdelijk karakter heeft, zoals de Vlaamse Regering aanvoert. De correctiefactor, zoals voorzien in artikel 4 van het bestreden decreet, kan immers onbeperkt in de tijd worden toegepast, namelijk zolang de woning niet het vereiste energielabel heeft behaald. A.5.
17. In het derde onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een discriminatie in het leven roepen tussen verschillende categorieën van huurders. Luidens het eerste subonderdeel behandelen de bestreden bepalingen alle huurders gelijk, zonder ermee rekening te houden in welke mate zij door de stijging van de energieprijzen worden getroffen. Ten eerste maken de bestreden bepalingen geen onderscheid naargelang de berekeningswijze van de door de huurder verschuldigde lasten, en meer bepaald naargelang de huurder de werkelijke lasten is verschuldigd op basis van een jaarlijkse afrekening, dan wel een forfaitair bedrag waarbij er geen rekening wordt gehouden met het verbruik. Daardoor hebben de bestreden bepalingen onevenredige gevolgen ten aanzien van de door de decreetgever nagestreefde doelstelling om de huurders te beschermen tegen de stijging van de energieprijzen. Ten tweede maken de bestreden bepalingen geen onderscheid naargelang de inkomsten van de huurder. De decreetgever had rekening moeten houden met de hoogte van het inkomen en met de vraag of het inkomen al dan niet wordt geïndexeerd. De bestreden regeling bevoordeelt huurders met een hoog inkomen meer dan huurders die zich in een precaire financiële situatie bevinden. Het onevenredige karakter blijkt ook uit het feit dat 54 % van de verhuurders als gevolg van de bestreden maatregel geen of slechts een gedeeltelijke huurindexering zal kunnen toepassen. Tot slot brengt de bestreden maatregel het evenwicht tussen huurder en verhuurder in het gedrang. Die conclusie vindt steun in het arrest van het Hof nr. 32/2018 van 15 maart 2018 (ECLI:BE:GHCC:2018:ARR.032). Luidens het tweede subonderdeel roepen de bestreden bepalingen een verschil in behandeling in het leven naargelang de aard van de huurovereenkomst. De bestreden regeling is immers uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats, en niet op huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten en medehuur. In zoverre de Vlaamse Regering aanvoert dat bij de verhuring van een studentenkamer meestal een forfaitaire vergoeding wordt afgesproken voor het energieverbruik, bevestigt zij dat huurders die een forfaitaire vergoeding betalen niet onder het toepassingsgebied van de bestreden maatregel hadden moeten vallen. A.5.
18. In het vierde onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een verschil in behandeling in het leven roepen, zowel tussen particuliere verhuurders en verhuurders van sociale woningen, als tussen particuliere huurders en huurders van sociale woningen. De parlementaire voorbereiding bevat geen verantwoording voor de beide verschillen in behandeling. De huurders van sociale woningen zijn nochtans de meest kwetsbare categorie van huurders. Bovendien worden de verhuurders van sociale woningen niet ertoe aangezet de energieprestaties van hun gebouwen te verbeteren. De door de Vlaamse Regering aangehaalde specifieke maatregelen inzake sociale woninghuur kunnen niet volstaan om die verschillen in behandeling te verantwoorden. In het bijzonder neemt het feit dat de door een sociale huurder verschuldigde huurprijs afhankelijk is van het inkomen, niet weg dat ook de inkomens van sociale huurders zullen stijgen als gevolg van de loonindexering, hetgeen dan weer een stijging van de huurprijs tot gevolg zal hebben. De Vlaamse Regering toont verder niet aan hoe de reeds bestaande maatregelen de verhuurders van sociale woningen in dezelfde mate ertoe aanzetten om hun woningen te renoveren als een beperking van de mogelijkheid tot huurindexering dat zou doen. A.5.
19. In het vijfde onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een verschil in behandeling in het leven roepen tussen verhuurders, naargelang het jaar waarin het energieprestatiecertificaat werd opgesteld. Het energieprestatiecertificaat bevat pas sinds 2019 een energielabel, terwijl het voordien enkel een energiescore bevatte. Aangezien een energieprestatiecertificaat tien jaar geldig blijft, beschikt een groot aantal 6 verhuurders nog over een certificaat zonder energielabel. Op basis van een letterlijke lezing van de bestreden bepalingen zouden zulke verhuurders de huurprijs niet kunnen indexeren, behalve indien zij een nieuw certificaat laten opstellen. In zoverre de Vlaamse Regering aanvoert dat, indien het energieprestatiecertificaat geen energielabel bevat, rekening moet worden gehouden met de energiescore, valt niet in te zien waarom de verhuurder de energieprestatie van de woning niet op een andere wijze zou kunnen aantonen. Voorts benadrukken de verzoekende partijen dat zij wel degelijk uitsluitend de situaties van verschillende categorieën van personen vergelijken op hetzelfde ogenblik, namelijk het ogenblik waarop de bestreden bepalingen in werking zijn getreden. A.5.
20. In het zesde onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een verschil in behandeling in het leven roepen tussen huurders en verhuurders. De beide categorieën van personen bevinden zich in een vergelijkbare situatie, in zoverre zij allebei worden getroffen door de stijging van de inflatie en van de energieprijzen. Zo zijn ook de kosten van de bouwmaterialen, de premies voor de brandverzekeringen, de onroerende voorheffing en de rentes van de hypothecaire kredieten gestegen. De verhuurders dienen daarvan de gevolgen te dragen. De door de Vlaamse Regering aangehaalde maatregelen ten behoeve van de verhuurders volstaan niet om daaraan tegemoet te komen. Die maatregelen zijn hoofdzakelijk genomen door de federale overheid, en niet door het Vlaamse Gewest. De aan de verhuurders verleende steun is niet toereikend en is niet van dezelfde orde als de steun die aan de huurders wordt verleend. De bestreden bepalingen houden daarnaast geen rekening met de inkomens van de verhuurder en de huurder. A.5.
21. In het zevende onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een identieke behandeling in het leven roepen van verhuurders, ongeacht zij een eengezinswoning dan wel een appartement verhuren. De beide categorieën van verhuurders bevinden zich in verschillende situaties. In geval van een mede-eigendom betreffen de werkzaamheden die vereist zijn om de energieprestatie te verbeteren vaak de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Om zulke werkzaamheden uit te voeren, moet een tweederde meerderheid van de mede-eigenaars daarmee instemmen. Daardoor is het voor de eigenaars van een appartement aanzienlijk moeilijker om op korte termijn een gunstig energielabel te behalen dan voor de eigenaars van een eengezinswoning. Het is onjuist dat, zoals de Vlaamse Regering aanvoert, de renovatiewerken die vereist zijn om een energielabel D te behalen relatief eenvoudig zijn en niet de gemeenschappelijke delen van het gebouw betreffen. Overigens bevestigt de Vlaamse Regering daarmee impliciet dat het voor de eigenaar van een appartement in elk geval onmogelijk is om, zonder de instemming van de overige mede-eigenaars, de werkzaamheden uit te voeren die vereist zijn om een energielabel C of beter te behalen en dus om een volledige huurindexering toe te passen. A.5.
22. In het achtste onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een discriminatie in het leven roepen tussen de verhuurders van een woning met een energielabel D en de verhuurders van een woning met een energielabel E of F. De laatstgenoemde verhuurders kunnen de huurprijs in het geheel niet indexeren, terwijl de eerstgenoemde verhuurders een gedeeltelijke indexering kunnen toepassen. A.6.
23. De Vlaamse Regering is van mening dat het tweede middel niet gegrond is. De door de verzoekende partijen aangehaalde verschillen in behandeling en identieke behandelingen zijn niet in strijd met het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie. De Vlaamse Regering beklemtoont dat de decreetgever over een ruime beoordelingsbevoegdheid beschikt om zijn beleid inzake huisvesting, leefmilieu en energie te bepalen. A.6.
24. Allereerst is er volgens de Vlaamse Regering geen sprake van een discriminatie tussen de verhuurders die de huurprijs mogen blijven indexeren en de verhuurders die dat gedurende een jaar niet of slechts in beperkte mate mogen doen. De Vlaamse Regering meent dat met de bestreden regeling legitieme doelstellingen van algemeen belang worden nagestreefd. De decreetgever beoogde immers, enerzijds, naar aanleiding van de energiecrisis huurders te beschermen tegen buitensporige kosten en, anderzijds, verhuurders te stimuleren energiebesparende werkzaamheden uit te voeren, teneinde het huurwoningpatrimonium te verduurzamen in het licht van de klimaatdoelstellingen van het Vlaamse Gewest en de Europese Unie. Het betoog van de verzoekende partijen dat de eerste doelstelling niet langer actueel zou zijn, kan niet worden gevolgd. De decreetgever diende snel te handelen om de energiecrisis het hoofd te bieden. Uit cijfers van de Commissie voor de Regulering van de Elektriciteit en het Gas blijkt dat in het tweede semester van 2022 het prijsniveau van elektriciteit en gas ver boven het niveau van 2020 lag. Uit cijfers van de Vlaamse Energieregulator blijkt dat in mei 2023 de gemiddelde marktprijs voor energie slechts met 13 % was gedaald ten opzichte van hetzelfde tijdstip een jaar eerder. Die prijs ligt nog steeds 35 % hoger dan in mei
25. 7 De Vlaamse Regering vervolgt dat het energielabel van de verhuurde woning een objectief criterium van onderscheid vormt. Er kan eenvoudig worden nagegaan of een verhuurder over een energieprestatiecertificaat beschikt en wat het energielabel is. De bewering van de verzoekende partijen dat het energieprestatiecertificaat onduidelijk is voor particulieren en dat de berekeningsmethode gebreken vertoont, houdt geen verband met het objectieve karakter van het criterium van onderscheid. Het Hof gaat bovendien enkel het objectieve karakter na van het criterium van onderscheid zelf, te dezen het energielabel, en niet van de eventuele onderliggende criteria, zoals de berekeningsmethode van dat label. De verzoekende partijen maken in elk geval niet aannemelijk dat die berekeningsmethode niet objectief is. Die methode is vastgelegd in een gedetailleerd regelgevend kader en is wetenschappelijk onderbouwd. Evenmin is het relevant dat de berekeningsmethode in het verleden reeds is gewijzigd, of dat de precieze energiescore in de praktijk kan verschillen afhankelijk van de energiedeskundige die de berekening heeft gemaakt. De Vlaamse Regering is van mening dat het ten aanzien van de doelstelling het aanbod van betaalbare woningen te waarborgen pertinent is om, afhankelijk van de energiezuinigheid van de woning, in een beperking te voorzien van de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Het gaat om een maatregel die is genomen in een crisisperiode, die wordt gekenmerkt door een hoge inflatie en stijgende energieprijzen. Indien via de automatische indexering ook de huurprijs werd aangepast aan de sterk gestegen kosten van levensonderhoud, zouden de huurders tweemaal worden getroffen. Sociaalwetenschappelijk onderzoek toont overigens aan dat voornamelijk financieel kwetsbare huurders zijn gehuisvest in woningen met slechte energieprestaties. De totale woonkosten nemen bovendien een veel groter deel van het besteedbaar inkomen in beslag van huurders op de private woningmarkt dan van eigenaars en sociale huurders. De mate van energiezuinigheid vormt volgens de Vlaamse Regering eveneens een pertinent criterium ten aanzien van de doelstelling om de energieprestaties van het huurwoningpatrimonium in Vlaanderen te bevorderen, en dus de Vlaamse en Europese klimaatdoelstellingen te behalen. Private verhuurders hebben onvoldoende prikkels om de nodige investeringen te doen om de huurwoningen energiezuinig te maken. Als gevolg daarvan is de nood aan energetische renovaties aanzienlijk hoger voor private huurwoningen. In dat verband garandeert de toepassing van een correctiefactor, overeenkomstig artikel 4 van het bestreden decreet, dat de verhuurders ook op langere termijn ertoe worden aangezet energiebesparende werkzaamheden uit te voeren. Het Vlaamse Gewest voorziet daarvoor trouwens in verschillende premies en goedkope leningen. Volgens de Vlaamse Regering houdt de argumentatie van de verzoekende partijen ter weerlegging van de pertinentie van de maatregel hoofdzakelijk verband met de berekeningsmethode van de energiescore. In werkelijkheid hebben die grieven betrekking op de regeling inzake de energieprestatiecertificaten, zoals opgenomen in het decreet van het Vlaamse Gewest van 8 mei 2009 « houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid » en in het besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 « houdende algemene bepalingen over het energiebeleid ». Het Hof is niet bevoegd om, in het kader van dat beroep, de grondwettigheid van die regeling te onderzoeken. De verzoekende partijen tonen bovendien niet aan dat de vermeende gebreken in die berekeningsmethode afbreuk doen aan het pertinente karakter van het energielabel als criterium van onderscheid. De energiescore betreft weliswaar het theoretische energieverbruik, maar zulks laat toe de energieprestaties van gebouwen te vergelijken en abstractie te maken van het gedrag van de bewoners. Het is daarnaast onvermijdelijk dat de berekeningsmethode rekening houdt met standaardwaarden. Het energieprestatiecertificaat is bedoeld als een laagdrempelig instrument dat op grote schaal kan worden toegepast en relatief snel beschikbaar is. De decreetgever mocht een afweging maken tussen wetenschappelijke nauwkeurigheid en praktische haalbaarheid. De keuzes die zijn gemaakt bij de vaststelling van de criteria van het energieprestatiecertificaat gaan de ruime beoordelingsbevoegdheid van de decreetgever niet te buiten. Het feit dat sommige verhuurders niet wettelijk verplicht zijn over een energieprestatiecertificaat te beschikken, belet de decreetgever niet om ook van die verhuurders te eisen dat zij een dergelijk certificaat laten opstellen om aanspraak te maken op een indexering van de huurprijs, aldus de Vlaamse Regering. De kostprijs om een energieprestatiecertificaat te laten opstellen is niet buitensporig hoog. Evenmin is het relevant dat het bij sommige woningen vanwege de stedenbouwkundige voorschriften onmogelijk zou zijn de vereiste renovatiewerken uit te voeren, zoals de verzoekende partijen aanvoeren. Voor verschillende energiebesparende werkzaamheden is geen omgevingsvergunning vereist. Wat het argument betreft dat het in een mede-eigendom veel tijd vergt om de instemming van een tweederdemeerderheid van de mede-eigenaars te verkrijgen, wijst de Vlaamse Regering erop dat het in appartementen meestal zal volstaan om werken uit te voeren aan de privatieve delen. In zoverre de verzoekende partijen aanvoeren dat de bestreden maatregel verhuurders ertoe zou aanzetten hun woning te verkopen in plaats van te renoveren, zal de nieuwe eigenaar hoe dan ook verplicht zijn binnen de vijf jaar een energielabel D te behalen. Er kan trouwens worden aangenomen dat de verkoopprijs rekening houdt met de kostprijs van de daarvoor uit te voeren werken. 8 Meer in het algemeen beklemtoont de Vlaamse Regering dat de decreetgever niet met de bijzonderheden van elk geval rekening dient te houden. Het pertinentievereiste gaat niet zover dat de decreetgever moet aantonen dat de bestreden maatregel elke individuele verhuurder aanzet tot renovatie. De bestreden maatregel maakt overigens deel uit van een ruimer pakket van maatregelen die ertoe strekken de energieprestaties van woningen in Vlaanderen te verbeteren. De bestreden maatregel heeft ten slotte geen onevenredige gevolgen voor de verhuurders. Die maatregel betreft uitsluitend de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te indexeren, maar heeft geen invloed op de nominale waarde van de huurprijs. De bestreden maatregel is daarnaast in de tijd beperkt, geldt uitsluitend voor woningen die de huurder tot hoofdverblijfplaats strekken, en is niet van toepassing op woningen met een gunstig energielabel. Voor woningen met een energielabel D blijft de indexering van de huurprijs mogelijk, zij het slechts voor de helft. Tot slot kan de verhuurder een beroep doen op verschillende steunmaatregelen om de woning energetisch te renoveren, en kan de huurprijs worden herzien nadat de energiebesparende werkzaamheden werden uitgevoerd, overeenkomstig artikel 35, § 2, van het Vlaams decreet van 9 november 2018 « houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan » (hierna : het Vlaams Woninghuurdecreet). A.6.
26. De Vlaamse Regering is van mening dat ook de identieke behandeling van huurders, ongeacht hun financiële situatie, redelijk verantwoord is. Gelet op de context van de energiecrisis en op de tweeledige doelstelling van de bestreden regeling, kan het de decreetgever niet worden verweten dat hij geen rekening heeft gehouden met het inkomen en met de berekeningswijze van de energielasten van elke huurder. Wat betreft de doelstelling om de energiezuinigheid van de Vlaamse huurwoningen te verhogen, is de financiële situatie van de huurder hoe dan ook niet van belang. Daarenboven diende de decreetgever snel te handelen, en mocht hij redelijkerwijze ervan uitgaan dat huurders in het algemeen de werkelijke kosten en lasten betalen. In geval van de huur van tot hoofdverblijfplaats bestemde woningen is het, in tegenstelling tot wat bijvoorbeeld het geval is bij de huur van studentenkamers, uitzonderlijk dat de huurder een forfaitaire vergoeding betaalt voor energie. In zoverre er toch een forfaitaire vergoeding werd overeengekomen, is het niet uitgesloten dat het om een relatief hoge vergoeding gaat. In voorkomend geval staat het de verhuurder vrij om aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten te vragen, dan wel de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten, overeenkomstig artikel 36, § 3, van het Vlaams Woninghuurdecreet. A.6.
27. Volgens de Vlaamse Regering is er evenmin sprake van een discriminatie tussen, enerzijds, huurders met een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats en, anderzijds, huurders met een huurovereenkomst voor de huisvesting van studenten, een medehuurovereenkomst of een sociale huurovereenkomst. De Vlaamse Regering wijst erop dat de bestreden maatregel wel degelijk geldt voor medehuurovereenkomsten. Luidens artikel 2 van het bestreden decreet is dat decreet onder meer van toepassing op de huurcontracten die vallen onder titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet. Ook medehuurovereenkomsten vallen onder die titel. Het verschil in behandeling tussen huurders met een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats en huurders met een huurovereenkomst voor de huisvesting van studenten wordt volgens de Vlaamse Regering verantwoord door het feit dat studenten per definitie niet hun hoofdverblijfplaats hebben in het gehuurde goed. Daardoor mocht de decreetgever ervan uitgaan dat de stijging van de energieprijzen ten aanzien van studenten niet in dezelfde mate het recht op behoorlijke huisvesting in het gedrang dreigde te brengen. Bovendien worden huurovereenkomsten voor studentenkamers voor een kortere periode gesloten, zodat er doorgaans geen sprake is van een indexering van de huurprijs. De Vlaamse Regering benadrukt eveneens dat bij de verhuring van een studentenkamer meestal een forfaitaire vergoeding wordt afgesproken voor het energieverbruik, en dat studentenkamers een beperkte oppervlakte hebben, waardoor de stijging van de energieprijzen een kleinere impact heeft. Het verschil in behandeling tussen private en sociale huurders wordt volgens de Vlaamse Regering verantwoord door het feit dat, in geval van sociale woninghuur, verschillende andere maatregelen bestaan om de woonkosten betaalbaar te houden, met als gevolg dat die kosten voor sociale huurders een beperkter aandeel van het totale budget in beslag nemen. Zo is de sociale huurprijs afhankelijk van het referentie-inkomen van de huurder en geniet de sociale huurder verschillende kortingen. Daarnaast maakt een groot aantal sociale huurders aanspraak op het sociaal tarief voor energie. De decreetgever mocht bijgevolg ervan uitgaan dat de sociale huurders reeds voldoende waren beschermd tegen de stijging van de energieprijzen. Daarenboven heeft de decreetgever andere en verregaandere maatregelen genomen om de energetische prestaties van de sociale huurwoningen te bevorderen. 9 Zo zijn de woonmaatschappijen verplicht een onderhouds- en renovatieplanning op te maken en dienen zij in te staan voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium. A.6.
28. Ook de gelijke behandeling van verhuurders, naargelang hun energieprestatiecertificaat dateert van vóór of na 2019, is niet in strijd met het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, aldus de Vlaamse Regering. De verhuurders met een energieprestatiecertificaat dat niet het energielabel vermeldt, kunnen eenvoudig nagaan met welk energielabel de op het certificaat vermelde energiescore overeenstemt. Evenmin is het relevant dat de berekeningsmethode van de energiescore doorheen de jaren is verstrengd. Een verschil in behandeling tussen situaties die elkaar opvolgen in de tijd, kan immers geen aanleiding geven tot een discriminatie. A.6.
29. Wat betreft het verschil in behandeling tussen huurders en verhuurders, wijst de Vlaamse Regering op de objectieve verschillen tussen de beide categorieën van personen op financieel vlak. In tegenstelling tot de verhuurders worden de huurders tweemaal getroffen door de hoge inflatie, in zoverre daardoor zowel de energiekosten als de huurprijs zullen stijgen. De huurder heeft niet de mogelijkheid om zelf de energie-efficiëntie van de woning te verbeteren. De verhuurder beschikt per definitie over een andere hoofdverblijfplaats en bevindt zich daardoor in een financieel sterkere positie dan de huurder. Bovendien vormt het verhuren van woningen een economische activiteit. De nadelen die de verhuurders ondervinden als gevolg van de bestreden regeling, vallen onder het normale bedrijfsrisico van een dergelijke activiteit. Overigens raken de bestreden bepalingen niet aan de nominale waarde van de huurprijs, maar enkel aan de mogelijkheid tot indexering. In zoverre de verzoekende partijen aanvoeren dat de bestreden regeling alle verhuurders gelijk behandelt, merkt de Vlaamse Regering op dat het binnen de beoordelingsbevoegdheid van de decreetgever valt om de private woninghuurprijzen afhankelijk te maken van de energieprestatie van de woning en niet van de financiële situatie van de individuele verhuurder. A.6.
30. Het verschil in behandeling tussen verhuurders van woningen met een energielabel D dan wel met een energielabel E of F, is volgens de Vlaamse Regering eveneens redelijk verantwoord. Door een gedeeltelijke huurindexering toe te laten voor woningen met een energielabel D, worden ook verhuurders met een beperkt renovatiebudget ertoe aangespoord bepaalde energetische ingrepen te doen. A.7.
31. De Waalse Regering is van mening dat het tweede middel niet ontvankelijk is, in zoverre de verzoekende partijen niet duidelijk uiteenzetten welke categorieën van personen met elkaar moeten worden vergeleken. A.7.
32. In elk geval is het tweede middel volgens de Waalse Regering niet gegrond, om grotendeels dezelfde redenen als die welke zijn uiteengezet door de Vlaamse Regering. De Waalse Regering benadrukt het fundamentele karakter van het recht op een behoorlijke huisvesting, zoals gewaarborgd bij onder meer artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet. De bevoegde wetgevers dienen dat recht niet alleen te eerbiedigen, maar zij dienen het ook te beschermen en ten uitvoer te leggen door zelf maatregelen te nemen. De Waalse Regering verwijst naar cijfers van het Belgische statistiekbureau, waaruit blijkt dat de inflatie in oktober 2022 het hoogste niveau had bereikt sinds juni
33. Die stijging was het gevolg van de evolutie van de energieprijzen. Verder merkt de Waalse Regering op dat verschillende kritieken van de verzoekende partijen in werkelijkheid zijn gericht tegen de regeling inzake het energieprestatiecertificaat, die haar grondslag vindt in de richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 « betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking) ». Die kritieken hebben niets te maken met de bestreden bepalingen en kunnen bijgevolg niet worden beoordeeld in het kader van het onderhavige beroep. De Waalse Regering merkt eveneens op dat de verzoekende partijen in het middel een groot aantal specifieke verschillen in behandeling en identieke behandelingen aanhalen. Het is evenwel onmogelijk voor de decreetgever om rekening te houden met alle verschillen in behandeling en identieke behandelingen die een maatregel in het leven zou kunnen roepen, laat staan dat hij die uitdrukkelijk zou kunnen verantwoorden in de parlementaire voorbereiding. De decreetgever kan geen rekening houden met de bijzonderheden van elk gegeven geval. Wat het verschil in behandeling betreft tussen verhuurders en huurders, meent de Waalse Regering dat er geen sprake is van vergelijkbare categorieën van personen. In zoverre de verzoekende partijen het verschil in behandeling bekritiseren tussen verhuurders naargelang zij een eengezinswoning of een appartement verhuren, hebben hun kritieken in werkelijkheid betrekking op het stelsel van de mede-eigendom en niet op de bestreden bepalingen. 10 A.7.
34. Wat het verschil in behandeling betreft tussen, enerzijds, huurders met een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats en, anderzijds, huurders met een huurovereenkomst voor de huisvesting van studenten of een medehuurovereenkomst, gedraagt de Waalse Regering zich naar de wijsheid van het Hof. Ten aanzien van het derde middel A.8.
35. Het derde middel is afgeleid uit de schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met het rechtszekerheidsbeginsel. Dat middel bestaat uit twee onderdelen. A.8.
36. In het eerste onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat de bestreden bepalingen een sanctie opleggen aan eigenaars-verhuurders van een woning met een energielabel D, E of F, terwijl aan eigenaars die hun onroerend goed zelf bewonen, geen sanctie wordt opgelegd wanneer dat onroerend goed niet het vereiste energielabel behaalt. De bestreden bepalingen gaan verder dan de maatregelen opgenomen in het Vlaams energie- en klimaatplan 2021-2030 en in de door de Vlaamse Regering op 5 november 2021 goedgekeurde visienota « Bijkomende maatregelen klimaat », volgens welke pas vanaf 2040 appartementen en woningen in gesloten bebouwing over een energielabel C, en appartementen en woningen in (half)open bebouwing over een energielabel D zullen moeten beschikken. In het licht daarvan konden eigenaars-verhuurders ervan uitgaan dat zij over een langere termijn zouden beschikken om de energieprestatie van hun onroerend goed te verbeteren. De bestreden bepalingen verplichten de eigenaars-verhuurders, in tegenstelling tot de eigenaars-bewoners, ertoe op korte termijn ingrijpende werkzaamheden uit te voeren, hetgeen zij niet konden voorzien en vaak ook niet haalbaar is. De verzoekende partijen merken op dat het verweer van de Vlaamse Regering niet cijfermatig is onderbouwd. Dat verweer gaat bovendien ervan uit dat de verhuurders niet ertoe worden aangezet om energiebesparende werkzaamheden uit te voeren, maar houdt geen rekening met de mogelijkheid voor de verhuurder om na de uitvoering van zulke werkzaamheden een herziening van de huurprijs te vragen, overeenkomstig artikel 35 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Teneinde de Vlaamse klimaatdoelstellingen te behalen, zou het Vlaamse Gewest in de eerste plaats de eigenaars-bewoners ertoe moeten aanzetten energetische investeringen te doen. A.8.
37. In het tweede onderdeel voeren de verzoekende partijen aan dat verhuurders pas sinds 1 januari 2009 een energieprestatiecertificaat dienen voor te leggen bij het te huur aanbieden van een woning, waardoor bepaalde verhuurders niet verplicht zijn over een dergelijk certificaat te beschikken. De bestreden maatregel benadeelt zulke verhuurders, hoewel zij rechtmatig ervan konden uitgaan dat zij niet over een energieprestatiecertificaat dienden te beschikken. Daardoor roepen de bestreden bepalingen eveneens een identieke behandeling in het leven van, enerzijds, verhuurders die niet over een energieprestatiecertificaat beschikken omdat zij daartoe niet verplicht zijn en, anderzijds, verhuurders die in strijd met een wettelijke verplichting geen energieprestatiecertificaat hebben laten opstellen. A.9.
38. De Vlaamse Regering is van mening dat het derde middel niet gegrond is. De bestreden bepalingen zijn niet in strijd met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met het rechtszekerheidsbeginsel. De Vlaamse Regering herinnert eraan dat het aan de decreetgever staat, wanneer hij beslist nieuwe regelgeving in te voeren, te beoordelen of het noodzakelijk of opportuun is die beleidswijziging vergezeld te doen gaan van overgangsmaatregelen. Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie is slechts geschonden indien de overgangsregeling of de ontstentenis daarvan tot een verschil in behandeling leidt waarvoor geen redelijke verantwoording bestaat of indien aan het vertrouwensbeginsel, dat nauw is verbonden met het rechtszekerheidsbeginsel, op buitensporige wijze afbreuk wordt gedaan. A.9.
39. Wat het eerste onderdeel betreft, meent de Vlaamse Regering dat het redelijk verantwoord is om eigenaars van een woning verschillend te behandelen naargelang zij die woning verhuren of zelf bewonen. In tegenstelling tot eigenaars-bewoners, worden eigenaars-verhuurders immers te weinig ertoe aangezet om hun woning energetisch te renoveren, aangezien het in de eerste plaats de huurder is die daarvan het voordeel geniet, namelijk een vermindering van de energiekosten. De decreetgever mocht in dat verband van mening zijn dat een onmiddellijk ingrijpen noodzakelijk was, gelet op de uitzonderlijke omstandigheden van de energiecrisis. Indien de verhuurders ruim op voorhand op de hoogte waren gebracht van de bestreden regeling, zouden zij de kans hebben gehad om vóór de inwerkingtreding ervan de huurprijs alsnog te indexeren. Het Vlaamse Gewest heeft overigens reeds verschillende andere maatregelen genomen om ook de eigenaars-bewoners ertoe aan te zetten energiebesparende werkzaamheden uit te voeren. 11 Volgens de Vlaamse Regering valt niet in te zien waarom verhuurders rechtmatig erop konden vertrouwen dat de vereisten met betrekking tot de energiezuinigheid van de huurwoningen ongewijzigd zouden blijven. Om de Europese en Vlaamse klimaatdoelstellingen te bereiken, is het noodzakelijk het aantal woningen dat wordt gerenoveerd te verhogen. Het Vlaams energie- en klimaatplan 2021-2030 kon bij de verhuurders van weinig energiezuinige woningen niet de rechtmatige verwachting wekken dat de daarin opgenomen doelstellingen en streefcijfers inzake de renovatie van gebouwen niet door de decreetgever zouden kunnen worden aangescherpt of verfijnd. De nationale energie- en klimaatplannen passen in het kader van de verplichtingen die aan de lidstaten van de Europese Unie zijn opgelegd, overeenkomstig de verordening (EU) 2018/1999 van het Europees Parlement en de Raad van 11 december 2018 « inzake de governance van de energie-unie en van de klimaatactie, tot wijziging van Verordeningen (EG) nr. 663/2009 en (EG) nr. 715/2009 van het Europees Parlement en de Raad, Richtlijnen 94/22/EG, 98/70/EG, 2009/31/EG, 2009/73/EG, 2010/31/EU, 2012/27/EU en 2013/30/EU van het Europees Parlement en de Raad, Richtlijnen 2009/119/EG en (EU) 2015/652 van de Raad, en tot intrekking van Verordening (EU) nr. 525/2013 van het Europees Parlement en de Raad ». Zulke plannen zijn in de eerste plaats bestemd voor de Europese Commissie. Individuele rechtsonderhorigen kunnen daaraan geen rechten ontlenen. Het staat de decreetgever vrij om nu reeds maatregelen te nemen die toelaten de energie- en klimaatdoelstellingen op lange termijn te bereiken. A.9.
40. Wat het tweede onderdeel betreft, erkent de Vlaamse Regering dat de verhuurders die een woninghuurovereenkomst hebben afgesloten vóór 1 januari 2009, niet verplicht zijn over een energieprestatiecertificaat te beschikken. Dat belet de decreetgever echter niet om die verhuurders ertoe aan te zetten om toch een dergelijk certificaat te laten opstellen. Een energieprestatiecertificaat kan relatief snel en goedkoop worden opgesteld. Hoe dan ook kunnen de voormelde verhuurders ervan uitgaan dat zij in de toekomst een energieprestatiecertificaat zullen moeten laten opstellen, bijvoorbeeld wanneer zij de woning opnieuw te huur wensen aan te bieden. Tot slot maakt het, wat de bescherming van de huurder betreft, geen verschil of de huurovereenkomst van vóór of na 1 januari 2009 dateert. A.
41. De Waalse Regering is van mening dat het derde middel niet gegrond is. Wat het eerste onderdeel betreft, meent de Waalse Regering dat de eigenaars-bewoners en de eigenaars-verhuurders niet voldoende vergelijkbaar zijn ten aanzien van de sociaaleconomische doelstellingen van de bestreden maatregel. Die maatregel is daarnaast genomen in uitzonderlijke en onvoorzienbare omstandigheden, en heeft een tijdelijk karakter. Rekening houdend met die elementen doet de bestreden maatregel geen afbreuk aan de rechtmatige verwachtingen van de betrokken verhuurders. Wat het tweede onderdeel betreft, beogen de verzoekende partijen volgens de Waalse Regering dat de decreetgever een sanctie zou opleggen aan de eigenaars die niet over een energieprestatiecertificaat beschikken op het ogenblik dat zij hun onroerend goed te huur aanbieden. Een dergelijke sanctie bestaat echter reeds. Ten aanzien van het vierde middel A.
42. Het vierde middel is afgeleid uit de schending van artikel 16 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens (hierna : het Eerste Aanvullend Protocol). De verzoekende partijen voeren aan dat de bestreden bepalingen een inmenging vormen in het recht op het ongestoord genot van eigendom. De bestreden bepalingen hebben immers de legitieme verwachting van de betrokken verhuurders geschonden dat zij de huurprijs zouden kunnen indexeren. Die inmenging wordt niet verantwoord door een vereiste van algemeen belang. In elk geval zijn de gevolgen van de bestreden regeling onevenredig ten aanzien van de door de decreetgever nagestreefde doelstellingen. De nadelen die die regeling met zich meebrengt voor de verhuurders, staan niet in verhouding tot de voordelen voor de huurders. De verhuurders worden evengoed geconfronteerd met verschillende kostenstijgingen, terwijl de huurders slechts in beperkte mate worden getroffen door de energiecrisis, in zoverre zij bijvoorbeeld een loonindexering genieten of louter een forfaitaire kost betalen voor hun energieverbruik. De decreetgever heeft de financiële lasten van de energiecrisis volledig bij de verhuurders gelegd. Aldus verbreekt de decreetgever het evenwicht tussen de huurders en de verhuurders, zoals ook blijkt uit hetgeen de verzoekende partijen hebben uiteengezet met betrekking tot het tweede en het derde middel. Bovendien heeft de decreetgever niet in een overgangsperiode voorzien, waardoor de betrokken verhuurders zich niet aan de bestreden regeling hebben kunnen aanpassen. Verhuurders konden niet voorzien dat zij over een energieprestatiecertificaat zouden moeten beschikken, dan wel dat zij nu reeds bepaalde energiedoelstellingen zouden moeten behalen. 12 A.
43. De Vlaamse Regering is van mening dat het vierde middel niet gegrond is. Zij wijst erop dat de bestreden maatregel niet leidt tot een vermindering van de nominale waarde van de huurprijs. Die maatregel heeft slechts een tijdelijke vermindering van de koopkracht van de verhuurder als gevolg. Aldus kan de bestreden maatregel niet als een onteigening of een eigendomsberoving worden beschouwd. Hoogstens gaat het om een regeling van het gebruik van de eigendom in de zin van artikel 1, tweede alinea, van het Eerste Aanvullend Protocol. Volgens de Vlaamse Regering bestaat er een redelijk verband van evenredigheid tussen de beperking van de huurindexering en de door de decreetgever nagestreefde doelstellingen, om grotendeels dezelfde redenen als die welke zijn uiteengezet ter weerlegging van het tweede en het derde middel. De Vlaamse Regering beklemtoont bovendien dat het recht op behoorlijke huisvesting een grondrecht is, dat wordt gewaarborgd bij artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet en artikel 11 van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten. Hetzelfde geldt voor het recht op bescherming van de gezondheid en het recht op de bescherming van een gezond leefmilieu, zoals gewaarborgd bij artikel 23, derde lid, 2° en 4°, van de Grondwet. Artikel 23, tweede lid, van de Grondwet verplicht de verschillende wetgevers, bij het waarborgen van de economische, sociale en culturele rechten, rekening te houden met de overeenkomstige plichten van de burgers. Daarnaast verplicht artikel 7bis van de Grondwet de gewesten bij de uitoefening van hun bevoegdheden de doelstellingen na te streven van een duurzame ontwikkeling in de sociale, economische en milieugebonden aspecten ervan, waartoe in het bijzonder de strijd tegen de opwarming van het klimaat behoort. A.
44. De Waalse Regering is van mening dat het vierde middel niet gegrond is, om grotendeels dezelfde redenen als die welke zijn uiteengezet door de Vlaamse Regering. Ten aanzien van de handhaving van de gevolgen A.
45. De Vlaamse Regering vraagt om, in geval van een vernietiging, de gevolgen van de bestreden bepalingen te handhaven overeenkomstig artikel 8, derde lid, van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof. De terugwerkende kracht van de vernietiging zou tot rechtsonzekerheid en financiële moeilijkheden leiden voor de huurders ten aanzien van wie de huurprijs, als gevolg van de bestreden bepalingen, niet of slechts gedeeltelijk kon worden geïndexeerd. A.
46. De verzoekende partijen zijn van mening dat er geen reden is om in te gaan op het verzoek tot handhaving van de gevolgen. De Vlaamse Regering toont niet aan dat een niet in de tijd gemoduleerde vernietiging een risico inhoudt op verstoring van de rechtsorde. -B- Ten aanzien van het bestreden decreet en de context ervan B.
47. Het beroep tot vernietiging is gericht tegen het decreet van het Vlaamse Gewest van 3 oktober 2022 « tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten » (hierna : het bestreden decreet). Dat decreet voorziet in een beperking van de mogelijkheid om de huurprijzen te indexeren van woningen zonder energieprestatiecertificaat of met een energieprestatiecertificaat met een energielabel D, E of F. B.2.
48. Een energieprestatiecertificaat is « een certificaat waarin het resultaat is vermeld van de berekening van de totale energie-efficiëntie van een gebouw, uitgedrukt in een of meer 13 numerieke indicatoren » (artikel 1.1.3, 43°, van het decreet van het Vlaamse Gewest van 8 mei 2009 « houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid », hierna : het Energiedecreet). Een dergelijk certificaat wordt opgesteld door een energiedeskundige, die is erkend volgens de procedure bepaald door de Vlaamse Regering (artikelen 1.1.3, 39°, en 10.1.2 van het Energiedecreet). Artikel 11.2.1 van het Energiedecreet bepaalt : « §
49. De Vlaamse Regering kan de eigenaars, de houders van een zakelijk recht of gebruikers van een gebouw opleggen dat het gebouw over een energieprestatiecertificaat moet beschikken. […] Het energieprestatiecertificaat bevat referentiewaarden op basis waarvan de energieprestaties van het gebouw kunnen worden beoordeeld en vergeleken met die van andere gebouwen. In het energieprestatiecertificaat worden ook aanbevelingen opgenomen voor de kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van het gebouw of tips voor goed gebruikersgedrag. De Vlaamse Regering bepaalt de berekeningsmethode, de verdere inhoud en de vorm van het energieprestatiecertificaat. De Vlaamse Regering kan ook nadere regels vastleggen voor de labeling van gebouwen. De Vlaamse Regering kan daarbij ook bepalen dat gebouwen een minimaal energieprestatielabel moeten behalen. De Vlaamse Regering kan daarbij een onderscheid maken naar type van gebouw. De geldigheidsduur van een energieprestatiecertificaat kan niet langer zijn dan tien jaar. De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin een energieprestatiecertificaat kan worden ingetrokken of aangepast. §
50. […] §
51. Elke verkoper, verhuurder, erfpachtgever, opstalgever, houder van een zakelijk recht, en ook de opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde, vermeldt de volgende gegevens in alle commerciële advertenties die hij plaatst of laat plaatsen voor de verkoop of verhuur van een gebouw of de vestiging van een zakelijk recht erop, dat conform paragraaf 1 over een energieprestatiecertificaat beschikt : 1° de energiescore of het label, bepaald op basis van de energiescore, zoals vermeld op het energieprestatiecertificaat; 2° het aandeel hernieuwbare energie of het label, bepaald op basis van het aandeel hernieuwbare energie, zoals vermeld op het energieprestatiecertificaat; 3° de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw ». 14 De Vlaamse Regering kan daarnaast « de personen, vermeld in artikel 11.2.1, § 1, eerste lid, verplichten om bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst een geldig energieprestatiecertificaat aan de huurder ter beschikking te stellen » (artikel 11.2.2, § 2, van het Energiedecreet). B.2.
52. Krachtens artikel 9.2.1 van het besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 « houdende algemene bepalingen over het energiebeleid » (hierna : het Energiebesluit) bevat het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen onder meer « de uitdrukking van de energieprestatie van het gebouw aan de hand van het kengetal residentieel met aanduiding van referentiewaarden » (artikel 9.2.1, § 1, eerste lid, 4°). De minister bepaalt nadere regels voor de vorm en de inhoud van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen (artikel 9.2.1, § 1, tweede lid). De minister kan eveneens de berekeningsmethode bepalen voor de opmaak van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen (artikel 9.2.1, § 4, vierde lid). Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen heeft een geldigheidsduur van tien jaar (artikel 9.2.1, § 5). B.2.
53. Artikel 73 van het ministerieel besluit van 28 december 2018 « houdende algemene bepalingen inzake de energieprestatieregelgeving, energieprestatiecertificaten en de certificering van aannemers en installateurs » (hierna : het ministerieel besluit van 28 december 2018) bepaalt : « Het energieprestatiecertificaat voor residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, zoals gevoegd als bijlage 25 bij dit besluit, bevat de volgende onderdelen : 1° de datum van opmaak van het energieprestatiecertificaat; 2° de identificatie van de energiedeskundige; 3° de gebouwspecifieke gegevens, zoals het adres en de bestemming; 4° de uitdrukking van de energieprestatie van het gebouw aan de hand van het kengetal en een label van A+ tot F, met aanduiding van referentiewaarden; 5° de unieke code; 6° de aanbevelingen voor een kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw, indien van toepassing. 15 Het label van het energieprestatiecertificaat wordt aangeduid met volgende kleurcodes : 1° A+ : donkergroen 2° A : groen 3° B : lichtgroen 4° C : geel 5° D : lichtoranje 6° E : oranje 7° F : rood De labels van het energieprestatiecertificaat, vermeld in het tweede lid, hebben volgende grenswaarden : F > 500 kWh/(m2 jaar) 500 kWh/(m2 jaar) >= E > 400 kWh/(m2 jaar) 400 kWh/(m2 jaar) >= D > 300 kWh/(m2 jaar) 300 kWh/(m2 jaar) >= C > 200 kWh/(m2 jaar) 200 kWh/(m2 jaar) >= B > 100 kWh/(m2 jaar) 100 kWh/(m2 jaar) >= A > 0 kWh/(m2 jaar) 0 kWh/(m2 jaar) >= A+ […] ». B.2.
54. De voormelde regeling met betrekking tot het energieprestatiecertificaat past in het kader van de omzetting van de richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 « betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking) ». Artikel 11, lid 1, van die richtlijn bepaalt dat de lidstaten « de nodige maatregelen [nemen] om een systeem van energieprestatiecertificaten voor gebouwen op te zetten » en dat « het energieprestatiecertificaat […] naast de energieprestatie van een gebouw ook referentiewaarden [bevat], zoals minimumeisen inzake energieprestatie, zodat de eigenaars of huurders van het gebouw of van een gebouwunit de energieprestatie ervan kunnen vergelijken en beoordelen ». Krachtens artikel 2bis, lid 1, van die richtlijn, ingevoegd bij de richtlijn (EU) 2018/844 van het Europees Parlement en de Raad van 30 mei 2018 « tot wijziging van Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen en Richtlijn 2012/27/EU betreffende 16 energie-efficiëntie » « stelt [elke lidstaat] een langetermijnrenovatiestrategie vast om ertoe bij te dragen dat vóór het einde van 2050 het nationale bestand van zowel openbare als particuliere al dan niet voor bewoning bestemde gebouwen tot een in hoge mate energie-efficiënt en koolstofvrij gebouwenbestand is gerenoveerd en de kosteneffectieve transformatie van bestaande gebouwen in bijna-energieneutrale gebouwen wordt bevorderd ». B.3.
55. Het bestreden decreet is van toepassing op de huurovereenkomsten die vallen onder de toepassing van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het oud Burgerlijk Wetboek of van titel II van het Vlaams decreet van 9 november 2018 « houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan » (hierna : het Vlaams Woninghuurdecreet), en die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022 (artikel 2 van het bestreden decreet). Het gaat om de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen. B.3.
56. Artikel 3 van het bestreden decreet bepaalt : « In afwijking van artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek en artikel 34, § 2, van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 mag in de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 de aangepaste huurprijs niet hoger zijn dan het bedrag dat verkregen wordt door de huurprijs te vermeerderen met de helft van het verschil tussen de huurprijs, geïndexeerd conform artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek en artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, en de huurprijs, als het verhuurde goed een energieprestatiecertificaat heeft met een label D als vermeld in artikel 73 van het ministerieel besluit van 28 december 2018 houdende algemene bepalingen inzake de energieprestatieregelgeving, energieprestatiecertificaten en de certificering van aannemers en installateurs. In de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 wordt de huurprijs niet geïndexeerd als het verhuurde goed geen energieprestatiecertificaat heeft als vermeld in artikel 1.1.3, 43°, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, of als het een energieprestatiecertificaat heeft met een label E of F als vermeld in het ministerieel besluit, vermeld in het eerste lid ». Die bepaling heeft uitwerking met ingang van 1 oktober 2022 (artikel 5 van het bestreden decreet). B.3.
57. Artikel 4 van het bestreden decreet bepaalt : « §
58. Als het verhuurde goed een energieprestatiecertificaat heeft met een label D als vermeld in artikel 73 van het ministerieel besluit van 28 december 2018 houdende algemene bepalingen inzake de energieprestatieregelgeving, energieprestatiecertificaten en de 17 certificering van aannemers en installateurs, wordt de huurprijs, verkregen uit de toepassing van artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek of artikel 34, § 2, van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, vanaf 1 oktober 2023 vermenigvuldigd met een correctiefactor. Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de formule: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50 % x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]. Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de onderstaande formule : (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50 % x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]. Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. §
59. Als het verhuurde goed geen energieprestatiecertificaat heeft als vermeld in artikel 1.1.3, 43°, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, of een energieprestatiecertificaat heeft met een label E of F als vermeld in het ministerieel besluit, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, wordt de huurprijs, verkregen door toepassing van artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek of artikel 34, § 2, van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, vanaf 1 oktober 2023 vermenigvuldigd met een correctiefactor. Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in
60. Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in
61. §
62. Contractuele bepalingen die verder reiken dan de aanpassing, vermeld in dit artikel, kunnen tot die aanpassing ingekort worden ». 18 Die bepaling is in werking getreden op 1 oktober 2023 (artikel 5 van het bestreden decreet). B.3.
63. Artikel 2 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 7 oktober 2022 « tot wijziging van het decreet van 3 oktober 2022 tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten » (hierna : het decreet van 7 oktober 2022) heeft de eerste paragraaf van artikel 4 van het bestreden decreet gewijzigd, door het derde lid ervan op te heffen en het tweede lid ervan te vervangen als volgt : « Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de formule : (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50 % x (indexcijfer 2023/indexcijfer 2022-1)] ». Uit de parlementaire voorbereiding van het decreet van 7 oktober 2022 blijkt dat de decreetgever daarmee beoogde een fout in de in artikel 4, § 1, vastgestelde correctiefactor recht te zetten. Initieel verwees die bepaling immers naar de indexatiecijfers van 2021 en 2022, in plaats van de indexatiecijfers van 2022 en 2023 (Parl. St., Vlaams Parlement, 2022-2023, nr. 1433/1, p. 2). Het Hof houdt rekening met die wijziging bij de beoordeling van het beroep. B.3.
64. De artikelen 3 en 4 van het bestreden decreet verwijzen naar artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek en artikel 34, § 2, van het decreet van het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt : « §
65. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd. Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. 19 Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. §
66. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden ». Artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt : « Indexatie §
67. Als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten, wordt de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de kosten van levensonderhoud aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, tenzij die aanpassing uitdrukkelijk uitgesloten is. De aanpassing, vermeld in het eerste lid, wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt. De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek. §
68. De huurprijs wordt aan de kosten van levensonderhoud aangepast op basis van de schommelingen van het indexcijfer dat daartoe berekend en benoemd wordt, hierna het gezondheidsindexcijfer genoemd. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag dat verkregen wordt door toepassing van de hiernavolgende formule : Basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met uitsluiting van alle kosten en lasten, uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd. Het nieuwe indexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de huurovereenkomst of de huurprijsherziening is in werking getreden. §
69. Contractuele bepalingen die verder reiken dan de aanpassing, vermeld in dit artikel, kunnen tot die aanpassing ingekort worden ». B.4.
70. Luidens de parlementaire voorbereiding voorziet het bestreden decreet aldus in « een gedifferentieerd stelsel van tijdelijke bevriezing van de indexering van de huurprijzen », waarbij « de mogelijkheid tot indexatie wordt […] gekoppeld aan het gerealiseerde energiepeil 20 van de huurwoning ». De mogelijkheid tot indexering van de huurprijs blijft behouden « voor de huurwoningen die een energiepeil A+, A, B of C hebben. Voor huurwoningen met energiepeil D wordt de indexeringsmogelijkheid gedurende één jaar beperkt tot 50 % (artikel 3, eerste lid). Voor huurwoningen met energiepeil E of F en voor huurwoningen waarvan het energiepeil niet bekend is, wordt elke mogelijkheid tot indexering gedurende één jaar uitgesloten (artikel 3, tweede lid) ». Bovendien wordt, « om te vermijden dat de huurprijsindexatie na verloop van één jaar opnieuw ten volle speelt, […] voor de woningen zonder EPC-label en voor woningen die over het label D, E of F beschikken, een tweede maatregel genomen. Die houdt in dat vanaf 1 oktober 2023 ter bescherming van de huurder rekening wordt gehouden met een correctiefactor ». Als gevolg van die correctiefactor houdt « de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening […] met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen » (Parl. St., Vlaams Parlement, 2022-2023, nr. 1427/1, pp. 2-3). B.4.
71. Met die maatregelen beoogde de decreetgever « de betaalbaarheid van het wonen te verzekeren en eigenaars aan te moedigen om de energetische prestaties van het huurwoningpatrimonium te verbeteren » (ibid., p. 3). De parlementaire voorbereiding vermeldt met betrekking tot die doelstellingen : « Het beperken van de indexatie van de huurprijs is om verschillende redenen verantwoord. In de eerste plaats wordt de maatregel beperkt tot die huurwoningen die niet of weinig energiezuinig zijn. Volgens het Woonbeleidsplan Vlaanderen van 2018 moeten in 2050 alle woningen in Vlaanderen minstens voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. De energetische prestaties van de woning, meer bepaald dakisolatie en dubbel glas, worden daarbij in aanmerking genomen. Door de indexatie van de huurprijs te koppelen aan de energiezuinigheid van de huurwoning, worden verhuurders ertoe aangespoord om te investeren in de huurwoning. Verhuurders die al voldoende inspanningen hebben geleverd om een energiezuinige en kwaliteitsvolle woning aan te bieden, boeten niet in aan rendement. De huurder kan in een dergelijke energiezuinige huurwoning de energiekosten immers optimaal drukken. Het beperken van de indexatie van de huurprijs is in dat opzicht gerechtvaardigd, omdat het een bijdrage levert aan de opwaardering van de woningkwaliteit en energiezuinigheid van het private huurpatrimonium. Tegelijk vormt het een instrument om de betaalbaarheid op de private huurmarkt te ondersteunen, zolang de energieprestatie van de huurwoning niet is verbeterd. De maatregel is met andere woorden legitiem en tegelijk pertinent. 21 Bovendien is de voorgestelde maatregel proportioneel omdat hij alleen een impact heeft op huurwoningen met een EPC-label D, E en F, en op huurwoningen die geen EPC-label hebben. Tussen de huurwoningen met een EPC-label D enerzijds, en die met een EPC-label E en F wordt in eerste instantie verder nog een bijkomend onderscheid gemaakt. Voor huurwoningen met een label D wordt er gedurende één jaar hoogstens een beperking van de indexatie opgelegd. De huurprijs mag dus nog geïndexeerd worden, maar volgt niet het volledige gezondheidsindexcijfer » (ibid., pp. 3-4). Wat de doelstelling betreft het aanbod van betaalbare woningen te waarborgen, verwijst de parlementaire voorbereiding in het bijzonder naar de stijging van de inflatie en van de energieprijzen : « Het herstel en de aantrekkende economie na de eerste golven van de coronapandemie