id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Antwerpen Vonnis/arrest van 25 januari 2006 ECLI nr: ECLI:BE:HBANT:2006:ARR.20060125.1 Rolnummer: 2004AR2612 Rechtsgebied: Invoerdatum: 2006-04-04 Raadplegingen: 107 - laatst gezien 2026-07-01 04:07 Fiche De exclusiviteit houdt in dat de opdrachtgever er zich toe verbindt iets niet te doen. Daar het hier enkel gaat om een aannemingsovereenkomst houdende een opdracht tot bemiddeling en niet om een lastgeving tot verkoop, beperkt de exclusiviteit zich tot die bemiddeling. De opdrachtgevers/eigenaars blijven volledig gerechtigd over hun pand te beschikken, daar hierover niets en dus ook geen exclusiviteit werd bedongen. De eigenaars hebben zich immers niet verbonden het pand niet rechtstreeks te verkopen. De exclusiviteit heeft dus enkel betrekking op de bemiddeling, waaromtrent eigenaars zich verbonden hebben deze tijdens de duur van de overeenkomst niet aan een andere makelaar toe te vertrouwen. Vrije woorden: EXCLUSIVITEIT - MAKELAAR Tekst van de beslissing Gelet op de door de wet vereiste processtukken in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis, op tegenspraak tussen de partijen uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Turn-hout op 1 juli 2004, waarvan geen betekening voorligt en waartegen tijdig en geldig naar de vorm hoger beroep werd ingesteld bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit Hof op 22 september
- Gelet op de akte verleend aan partijen door dit Hof op 18 oktober 2004 in toepassing van art. 747 ,§2 Ger.W. tot vaststelling van hun vrijwillige regeling van conclusietermijnen. 1.- De oorspronkelijke vordering gaat uit van xxx bij dagvaarding van 29 april 2003 en strekt ertoe xxx te veroordelen tot het betalen van de som van 9.855,45 EUR ingevolge commissieloon, dat verschuldigd zou zijn wegens de verkoop van het pand van xxx meer verwijlsintres-ten aan de wettelijke rentevoet van 7% per jaar sedert 2 april 2003, de gerechtelijke interesten en de kosten van het geding. In conclusies vragen xxx in hoofdorde de vordering van xxx ongegrond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid en de vergoeding voor de kosten te beperken tot de reeël bewezen uitgaven. 2.- De eerste rechter verklaart de vordering ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond en veroordeelt xxx tot betaling van 6.555,00 EUR, de ver-wijlsintresten vanaf 2 april 2004 tot 29 april 2004, de gerechtelijke in-tresten en tot de kosten van het geding. De eerste rechter oordeelt dat er een geldige en exclusieve verkoop-overeenkomst was welke door xxx werd verbroken doordat zij aan verschillende notarissen een brief hadden gescheven om te melden dat zij het pand te koop stelden en notaris Vandenbossche de eigen-dom op de website van Immonet op het internet plaatste, dat het gaat om een aannemingsovereenkomst en dat de vergoeding 6.555,00 EUR zijnde 3% van de effectief gerealiseerde verkoopprijs van 218.000,00 EUR bedraagt. 3.- Het hoger beroep strekt ertoe het hoger beroep ontvankelijk en ge-grond te verklaren, het bestreden vonnis te horen teniet doen en opnieuw recht doende de oorspronkelijke vordering van xxx onge-grond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid en de vergoeding voor de kosten te beperken tot de reeël bewezen uitgaven. xxx hernemen integraal hun standpunt en laten als grieven gelden: - de eerste rechter heeft geen rekening gehouden met sommige gegevens - de eerste rechter heeft ten onrechte een contractuele fout weer-houden - de eerste rechter heeft de overeenkomst ten onrechte als een aan-nemingsovereenkomst gekwalificeerd - ondergeschikt stellen zij dat nieuwe voorwaarden werden bedongen - er is kwade trouw van xxx - meer ondergeschikt vragen zij het Hof de vergoeding te matigen tot de reële uitgaven. xxx concludeert tot de afwijzing van het hoger beroep als ongegrond en de integrale bevestiging van het eerste vonnis. 4.- FEITEN Partijen sloten een overeenkomst af waarbij aan xxx de exclusieve opdracht wordt gegeven een koper te zoeken voor het pand van Xxx. De overeenkomst werd aangegaan op 18 december 2001 voor een periode van 6 maanden met een stilzwijgende verlenging van telkens een maand, behoudens opzeg bij aangetekend schrijven met inacht-name van een opzegtermijn van een maand. De overeengekomen commissie bedroeg 3% van de verkoopprijs die vastgesteld werd op 271.500,00 EUR. Volgens Xxx heeft de exclusiviteit een einde geno-men op 8 september
- Volgens Xxx is de overeenkomst blijven lopen tot 28 februari 2003 datum waarop het pand werd verkocht. In-middels hadden Xxx aan verschillende notarissen een brief geschre-ven om te melden dat zij het pand te koop stelden en aan notaris Vandenbossche gevraagd het eigendom op de website van Immonet op het internet te plaatsen, wat ook gebeurde. Xxx vroeg aan Xxx de werkelijk gerealiseerde verkoopprijs mede te delen om op basis hier-van het commissieloon te kunnen berekenen. Daar dit niet gebeurde, factureerde Xxx het commissieloon op basis van de in de overeen-komst vermelde vraagprijs. BEOORDELING 5.- DE KWALIFICATIE VAN DE OVEREENKOMST TUSSEN PARTIJEN. Xxx hebben opgeworpen dat, voor zover hen een schending van de overeenkomst zou worden verweten, de overeenkomst tussen partijen als een lastgeving moest gekwalificeerd worden. Dit zou voor gevolg kunnen hebben dat de rechter de contractueel overeengekomen ver-goeding kan herleiden. De eerste rechter heeft de overeenkomst als een aannemingsovereenkomst gekwalificeerd. Dit zou betekenen dat de rechter de vergoeding niet kan herleiden tenzij er sprake is van be-nadeling. Hier gaat het om een overeenkomst waarbij aan Xxx enkel gevraagd werd materiële handelingen te stellen zoals het contact opnemen met geïnteresseerden. Xxx kreeg niet de opdracht als lasthebber rechts-handelingen te stellen b.v. het afsluiten van de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de opdrachtgevers. In dergelijke gevallen is er geen discussie. Gelet op de feitelijke en juridische elementen van de zaak dient te worden besloten dat het hier gaat om een aanne-mingsovereenkomst. 6.- Het Hof dient te onderzoeken of de overeenkomst en de daarin opge-nomen exclusiviteit een einde heeft genomen op 18 juni 2002, zijnde na afloop van de in de overeenkomst voorziene termijn van 6 maan-den, dan wel stilzwijgend hernieuwd werd. Xxx stellen dat er een einde kwam aan de exclusiviteit en steunen hierbij op een aantal feitelijke gegevens, waarmee de eerste rechter geen rekening zou gehouden hebben, zoals het niet opsturen van een lijst van kandidaat-kopers. Het Hof stelt vast dat de overeenkomst voorziet dat zij enkel beëindigd kan worden met een aangetekende brief. Dit is niet gebeurd. De be-wering van Xxx dat zij de overeenkomst mondeling zouden hebben opgezegd is vooreerst niet bewezen en ook niet relevant, nu de over-eenkomst enkel de aangetekende brief als wijze van beëindiging aan-vaardt. De vereiste een aangetekende brief te schrijven kan niet als een onoverkomelijk probleem in hoofde van Xxx beschouwd worden en heeft precies tot doel discussies zoals zij in deze zaak worden ge-voerd te vermijden. Ook de bewering van Xxx dat de modaliteiten van de overeenkomst met name wat betreft de exclusiviteit mondeling werden gewijzigd wordt niet bewezen. De stilzwijgende verlenging van een overeenkomst met telkens een maand die zoals hier intreedt ten-zij een opzeg van een maand wordt gegeven bij aangetekend schrijven kan niet als strijdig met de goede trouw aangezien worden. De verkoper krijgt immers elke maand opnieuw de kans op te zeggen. Aldus is de overeenkomst en de daarin vermelde exclusiviteit stil-zwijgend hernieuwd. 7.- DE DRAAGWIJDTE VAN DE EXCLUSIVITEIT IN DE OVEREENKOMST TUSSEN PARTIJEN Nu vaststaat dat de overeenkomst door het ontbreken van een aange-tekende opzeg stilzwijgend werd verlengd, dient te worden geoordeeld of Xxx de exclusiviteit zoals overeengekomen hebben geschonden. De eerste rechter oordeelde dat Xxx de exclusiviteit bepaald in de overeenkomst hebben geschonden. Het Hof dient daarom de precieze draagwijdte van het begrip "exclusiviteit" na te gaan. De exclusiviteit houdt in dat de opdrachtgever er zich toe verbindt iets niet te doen. Daar het zoals hierboven uiteengezet hier enkel gaat om een aanne-mingsovereenkomst houdende een opdracht tot bemiddeling en niet om een lastgeving tot verkoop, beperkt de exclusiviteit zich tot die be-middeling. Xxx blijven volledig gerechtigd over hun pand te beschik-ken, daar hierover niets en dus ook geen exclusiviteit werd bedongen. De eigenaars hebben zich immers niet verbonden het pand niet recht-streeks te verkopen. De exclusiviteit heeft dus enkel betrekking op de bemiddeling, waaromtrent Xxx zich verbonden hebben deze tijdens de duur van de overeenkomst niet aan een andere makelaar toe te ver-trouwen. Xxx stelt recht te hebben op een commissieloon ook wanneer de ver-koper verkoopt zonder zijn bemiddeling en steunt hiervoor op de over-eenkomst, die bepaalt dat het commissieloon door de makelaar ver-worven is zodra het voorschot betaald wordt. Deze stelling kan niet worden gevolgd. De makelaar heeft enkel recht op een commissieloon indien het pand verkocht wordt aan een koper die dankzij zijn bemid-deling een overeenkomst met de verkoper afsluit. Dit is hier niet ge-beurd en zulks wordt ook niet door Xxx betwist. Hoewel dient te worden aangenomen dat, op het ogenblik dat de ex-clusiviteit nog bestond, de verkoop van het pand is doorgegaan, kan op basis van de hierboven geschetste principes niet worden aange-nomen dat de exclusiviteit werd geschonden. Daarom kan men Xxx niet verwijten dat zij als gevolg van hun intact gebleven beschikkings-bevoegdheid een brief hebben geschreven aan verschillende notaris-sen om te melden dat zij een pand willen ver-kopen. De hulp van een notaris die de wens een bepaald pand te verkopen op het immoweb zet, kan om dezelfde reden niet als schending van de exclusiviteit van de makelaar beschouwd worden. Nergens blijkt dat de notaris voor deze tussenkomst kosten in rekening heeft gebracht. De notaris kan immers niet gelijkgesteld worden met de makelaar wanneer hij het pand op het immoweb zet. De notaris is immers een publieke ambte-naar en een onafhankelijke raadgever, die eveneens de mensen mag bijstaan. De in het feitenoverzicht geschetste contactname met de notarissen situeert zich volledig in het kader van de beschikkingsbe-voegdheid van de eigenaar over zijn eigen pand waaromtrent er geen exclusiviteit is bedongen. Dat een notaris de onderhandse verkoopovereenkomst heeft opgesteld is geen beletsel daar het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst eveneens een bij uitstek juridische activiteit is, die duidelijk uitgesloten is uit de taken die de makelaar, volgens de overeenkomst moet uitvoeren. Xxx hebben niet in strijd met de exclusiviteit gehandeld. Dit zou enkel het geval geweest zijn indien zij een andere makelaar een gelijkaardi-ge opdracht zouden hebben gegeven. Dit is echter niet gebeurd. 8.- Nu het Hof oordeelt dat Xxx geen schending van de exclusiviteit noch enig ander beding van de overeenkomst kan verweten worden, is het niet meer relevant na te gaan of nieuwe voorwaarden werden bedon-gen, of er kwade trouw is van Xxx en of hij recht heeft op een vergoe-ding voor de reële uitgaven. O M D I E R E D E N E N : H E T H O F, Na beraad, Rechtsprekend op tegenspraak; Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935; Verklaart het hoger beroep toelaatbaar en gegrond; Hervormt het bestreden vonnis En opnieuw wijzende; Verklaart de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde ontvankelijk doch ongegrond; Verwijst geïntimeerde in de kosten van beide aanleggen, deze tot op heden volgens opgave in conclusie aan de zijde van appellanten begroot op: rechtsplegingsvergoeding 334,64 EUR rolrecht hoger beroep 186,00 EUR rechtsplegingsvergoeding hoger beroep 466,05 EUR PDF document ECLI:BE:HBANT:2006:ARR.20060125.1 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div