ECLI:BE:HBGNT:2005:ARR.20050202.8

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Gent Vonnis/arrest van 02 februari 2005 ECLI nr: ECLI:BE:HBGNT:2005:ARR.20050202.8 Rolnummer: 2002/AR/1835 Rechtsgebied: Handelsrecht Invoerdatum: 2007-07-30 Raadplegingen: 126 - laatst gezien 2026-07-02 05:30 Fiche UTU-thesaurus: HANDELS-, ECONOMISCH EN FINANCIEEL RECHT - HANDELSPRAKTIJKEN - Verkoopstechnieken - Verkoop buiten de handelsvestiging Vrije woorden: Vastgoedmakelaar - aanneming of huur van diensten - W.H.P.C - verkoop aan de consument buiten de onderneming van de verkoper (art. 86 en 87 W.H.P.C) - schadebeding of verbrekingsbeding. Tekst van de beslissing W.H.P.C. in de zaak met het rolnr. 2002/AR/1835 van: bvba ROVAC (in het bestreden vonnis: bvba ROVAC IMMOBILIËN), met zetel te 8870 Izegem, Baron de Pélichystraat 44, ingeschreven in het handelsregister te Kortrijk onder nr. 125.697, appellante tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk, op tegenspraak gewezen door de tweede kamer dd. 14-5-2002, oorspronkelijk eiseres, hebbende als raadsman mr. BOURGEOIS Geert, advocaat te 8870 Izegem, Burg. Vandenbogaerdelaan 18 tegen: L.M, wonende te X, geïntimeerde, oorspronkelijk verweerster, hebbende als raadsman mr. DE ROUCK Stefaan, advocaat te 8900 Ieper, Nijverheidsstraat 2 velt het Hof het volgend arrest.

1. Partijen werden gehoord in hun middelen en conclusies ter openbare terechtzitting en de stukken werden ingezien. Appellante heeft bij haar verzoekschrift neergelegd ter griffie van het Hof op 13 augustus 2002, tijdig en regelmatig naar vorm hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dd. 14 mei 2002, onder partijen op tegenspraak gewezen door de tweede kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk. Een exploot van betekening van het vonnis ligt niet voor. Procedure in eerste aanleg
2. De vordering van appellante strekte aanvankelijk tot de veroordeling van geïntimeerde tot betaling van de som van 212.500 BEF, te verhogen met de wettelijke moratoire rente vanaf 17 november 1999 tot 6 juni 2000, meer de gerechtelijke rente vanaf dan tot de dag der algehele betaling en de kosten van het geding. Voornoemd bedrag stond voor schadevergoeding ingevolge de contractbreuk gepleegd door geïntimeerde, conventioneel vastgelegd op 5% van de bij de overeenkomst dd. 6 november 1999 bedongen verkoopprijs (4.250.000 BEF). In haar latere besluiten heeft appellante de gevorderde hoofdsom verminderd tot 200.000 BEF, zijnde 5% van de gerealiseerde verkoopprijs van de woning (4.000.000 BEF).
3. Geïntimeerde besloot tot de onontvankelijkheid, minstens de ongegrondverklaring van de vordering van appellante en tot de veroordeling van appellante tot de kosten van het geding.
4. De eerste rechter verklaarde de vordering toelaatbaar, doch ongegrond en veroordeelde appellante tot de kosten van het geding. Hij motiveerde dat: - onder partijen de term ¿lastgeving' gebruikt wordt en de overeenkomst niet valt onder de wet op de handelspraktijken (hierna genoemd WHPC), - appellante te kwader trouw handelt, waar zij weet dat er een compromis door bemiddeling van de N.V. SOFIMO is tot stand gekomen en een schadevergoeding van 5% eist, daar waar haar commissieloon hoogstens 3% bedroeg. Dergelijk beding is strijdig met de artikelen 6, 1131 en 1133 B.W. Het hoger beroep
5. Het hoger beroep van appellante strekt tot het tenietdoen van het vonnis a quo en opnieuw wijzende, tot de veroordeling van geïntimeerde tot betaling van de som van 4.957,87 EUR (200.000 BEF), minstens de som van 2.974,72 EUR (120.000 BEF), telkens te vermeerderen met de rente vanaf 17 november 1999 en de proceskosten gevallen in beide aanleggen. Samengevat steunt het hoger beroep op volgende grieven: - appellante handelde niet te kwader trouw. Zij wist niet dat er een compromis getekend was tussen geïntimeerde en de koper als gevolg van de bemiddeling van de N.V. SOFIMO; - de overeenkomst dd. 6 november 1999 is rechtsgeldig en dient uitgevoerd; - het schadebeding kan niet worden tenietgedaan, doch enkel gematigd bij toepassing van artikel 1231 B.W.; - in ondergeschikte orde wordt bij toepassing van artikel 1794 B.W. 2.974,72 EUR schadevergoeding (3% gederfde winst) gevorderd. Zij stelt dat de eerste rechter terecht motiveerde dat de overeenkomst een lastgeving betreft, zodat de wet op de handelspraktijken niet van toepassing is. Bovendien zijn de voorwaarden van artikel 88 WHPC niet vervuld. Zij ontkent een precontractuele fout te hebben gemaakt.
6. Geïntimeerde vraagt het hoger beroep af te wijzen als ongegrond en appellante te veroordelen tot de appèlkosten. Zij heeft kritiek op het vonnis a quo, waar dit de overeenkomst kwalificeerde als een lastgeving (terwijl het een aanneming van diensten betreft) en de WHPC niet van toepassing verklaarde. Zij stelt dat de overeenkomst nietig is bij toepassing van artikel 88 WHPC. In ondergeschikte orde werpt ze op dat appellante een precontractuele fout heeft begaan door toch te contracteren, terwijl ze wist dat geïntimeerde nog gebonden was ten aanzien van een andere makelaar en dat deze fout van aard is om haar elk recht op vergoeding te ontzeggen. Uiterst ondergeschikt werpt zij op dat het schadebeding nietig is op grond van de artikelen 32,21° en 33,§1 WHPC, dat artikel 1231 B.W. dienvolgens niet kan leiden tot een matiging van het strafbeding en dat er geen bewijs voorligt van schade naar gemeen recht. Beoordeling
7. Op 27 mei 1999 gelast geïntimeerde de N.V. SOFIMO met het zoeken naar een koper voor haar woning gelegen te Izegem, Molenhoekstraat 30, aan de verkoopprijs van 4.850.000 BEF. De overeenkomst wordt gesloten voor 3 maand, telkens stilzwijgend verlengbaar voor 1 maand. Op 24 september 1999 zegt geïntimeerde deze overeenkomst op tegen 27 oktober
8. Op 6 november 1999 onderschrijven partijen een ¿mandaat tot verkoop¿. Diezelfde dag gaat geïntimeerde een schriftelijke overeenkomst aan met de consorten V-F (aangebracht door de N.V. SOFIMO), waarbij zij de woning verkoopt voor een bedrag van 4.000.000 BEF. Op 9 november 1999 verstuurt geïntimeerde een aangetekende brief, gedateerd 8 november 1999, met volgende inhoud: ¿U bent mij verschillende keren thuis komen opzoeken om mij te overtuigen de voormelde overeenkomst te ondertekenen, hoewel de eigendom nog onder contract was bij een andere makelaar. Uiteindelijk heb ik bij u de voormelde overeenkomst gedateerd 06-11-99, ondertekend, met dien verstande dat deze pas zou ingaan na het verstrijken van het mandaat verleend aan de vroegere makelaar. De woning werd echter door bemiddeling van deze makelaar verkocht. Uw mandaat - dat trouwens niet het door artikel 88 van de Wet op de handelspraktijken verplicht gestelde verzakingsbeding bevat en dus nietig is - is bijgevolg nooit in werking getreden en kan geen uitwerking hebben. Ik meen, dan ook tegenover u geen enkele verplichting te hebben.¿ Op 16 november 1999 rekent de N.V. SOFIMO aan geïntimeerde haar commissieloon ad 120.000 BEF (excl. B.T.W.) aan. Op 17 november 1999 stelt de raadsman van appellante geïntimeerde aangetekend in gebreke voor de door haar gepleegde contractbreuk en vordert de betaling van een schadevergoeding van 212.500 BEF. Hij stelt verder nog: ¿U hebt mijn cliënt zelf opgebeld met de vraag om langs te komen teneinde een mandaat te tekenen m.b.t. de verkoop van Uw eigendom. Het is derhalve op Uw telefonisch verzoek dat mijn cliënt zich bij U aangeboden heeft. Op het ogenblik dat mijn cliënt bij U was, heeft Uw man het bord van Sofimo afgenomen (U was niet tevreden en het contract was beëindigd) en het bord van Rovac aangebracht. Het contract werd getekend op Uw vraag¿. Geïntimeerde legt nog haar brief dd. 14 december 1999 gericht aan de raadsman van appellante voor, waarvan de ontvangst wordt ontkend.
9. Partijen voeren discussie nopens de aard van de overeenkomst dd. 6 november
10. Volgens appellante betreft het een aanneming van diensten, volgens geïntimeerde een lastgeving. De partijen benoemden de overeenkomst als een ¿mandaat tot verkoop¿, en gebruikten in de eerste vijf artikelen van de overeenkomst de termen ¿lastgever¿, ¿lasthebber¿, ¿mandaat¿. In het zesde artikel gebruikten zij de termen ¿makelaar¿ en ¿makelaarsovereenkomst¿. De kwalificatie die door de partijen aan de afgesloten overeenkomst werd gegeven is irrelevant; het komt aan de rechter toe om de aard van de overeenkomst te bepalen. De vastgoedmakelaar is de tussenpersoon die optreedt bij de aan- en verkoop en bij de huur- en verhuur van onroerende goederen. Indien zijn taak zich beperkt tot het stellen van louter materiële daden (zoals het schatten van het onroerend goed, het samenbrengen van koper-verkoper, het laten bezichtigen van de woning, het voeren van onderhandelingen in naam van de koper of verkoper), wordt de overeenkomst als een huur van werk beschouwd. Wanneer aan de makelaar tevens de bevoegdheid wordt toegekend om rechtshandelingen te stellen (zoals het sluiten van de koop, het innen van gelden in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever) dient de rechter op grond van de feitelijke omstandigheden uit te maken of de rechtshandelingen al dan niet opwegen tegen de louter materiële handelingen. Het artikel 1 van de overeenkomst van 6 november 1999 legt de opdracht van appellante vast, die erin bestond een koper te zoeken voor de woning tegen het bedrag van 4.250.000 BEF en het door de kopers verschuldigde voorschot te innen en er kwijting voor te verlenen. Het Hof is van oordeel dat de overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een huur van werk, omdat de essentiële opdracht er in casu in bestond een koper te zoeken voor de woning en de rechtshandeling van het innen van het voorschot en het verlenen van kwijting hiervoor als bijkomstig mag worden gezien.
11. Gezien niet wordt betwist dat appellante in casu haar diensten te koop heeft aangeboden in het kader van de verwezenlijking van haar statutair doel, dient zij beschouwd als zijnde een ¿verkoper¿ in de zin van artikel 1.6.a) WHPC. De litigieuze prestatie maakt bovendien een handelsdaad uit in hoofde van appellante, zodat ze een ¿dienst¿ is in de zin van artikel 1.2 WHPC. De WHPC is dan ook van toepassing op onderhavige overeenkomst.
12. Geïntimeerde beweert, doch bewijst niet dat de overeenkomst dient beschouwd als een verkoop aan de consument buiten de onderneming van de verkoper in de zin van de artikelen 86 en volgende WHPC. Naar luid van artikel 87 WHPC vallen niet onder de toepassing van voornoemd begrip, de verkopen met betrekking tot een product of dienst waarvoor de consument het bezoek van de verkoper voorafgaandelijk en uitdrukkelijk gevraagd heeft, met de bedoeling te onderhandelen over de aankoop van dat product of van die dienst. Het zesde artikel van de overeenkomst dd. 6 november 1999 luidt als volgt: ¿Deze overeenkomst is tot stand gekomen, ingevolge een bezoek van de makelaar dat door de eigenaar voorafgaandelijk en uitdrukkelijk werd gevraagd, met de bedoeling te onderhandelen over de totstandkoming van deze makelaarsovereenkomst¿. Duidelijker kan moeilijk. De overeenkomst strekt de partijen tot wet. Geïntimeerde toont op geen enkele wijze aan dat de inhoud van dit artikel niet overeenstemt met de werkelijkheid. De door geïntimeerde in haar aangetekend schrijven dd. 9 november 1999 aangehaalde feiten worden tegengesproken in de aangetekende brief dd. 17 november 1999 van de raadsman van appellante, waarin hij stelt dat het op telefonisch verzoek van geïntimeerde was dat zijn mandante zich aangeboden heeft.
13. Geïntimeerde kan niet worden gevolgd waar ze opwerpt dat appellante een precontractuele fout heeft gemaakt doordat zij als professioneel makelaar zich er niet van vergewist heeft of het contract van geïntimeerde met de N.V. SOFIMO volledig en definitief beëindigd was en doordat zij de kandidaat-koper niet uit de haar verleende exclusiviteit heeft uitgesloten. De opdracht van de N.V. SOFIMO was door geïntimeerde beëindigd met ingang van 28 oktober
14. Er kan worden aangenomen dat de N.V. SOFIMO op het tijdstip van de ondertekening van het contract van 6 november 1999, de koper nog niet had aangebracht, zoniet had geïntimeerde geen tweede verkoopopdracht gegeven. Geïntimeerde was - uit hoofde van de overeenkomst van 27 mei 1999 niet verplicht om na 27 oktober 1999, datum waarop de regelmatig gegeven opzegtermijn verstreek - nog verder te handelen met de N.V. SOFIMO (het artikel 5 - voorziend in een regeling voor het geval van verkoop door geïntimeerde aan kandidaat-kopers aangebracht door de N.V. SOFIMO - werd in de overeenkomst dd. 27 mei 1999 geschrapt). Appellante mocht erop betrouwen dat geïntimeerde niet meer gebonden was ten aanzien van de N.V. SOFIMO, toestand die bovendien overeenstemde met de werkelijkheid.
15. Bij artikel 3 van de overeenkomst dd. 6 november 1999: - bevestigde geïntimeerde dat het goed door geen andere vastgoedmakelaar of enig ander persoon zou te koop worden aangeboden, dat appellante alleen bevoegd was om geïnteresseerden op te zoeken, de plaatsen te bezoeken en met hen te onderhandelen en dat iedere geïnteresseerde door geïntimeerde naar appellante diende te worden doorgestuurd; - onthield geïntimeerde zich ervan gedurende de duurtijd van de overeenkomst het goed zelf te verkopen en de verdere uitvoering van de overeenkomst of van het verlijden van de authentieke akte door de notaris mogelijk te maken; - werd nog bedongen dat bij een inbreuk op de bovengenoemde verplichtingen, geïntimeerde een schadevergoeding verschuldigd is aan appellante gelijk aan 5% van de bedongen verkoopprijs, te verhogen met de B.T.W. In artikel 4 van de overeenkomst werd de commissie verschuldigd aan appellante voor het vervullen van haar opdracht, bepaald op 3% van de verkoopprijs van het onroerend goed (meer de B.T.W.). De schadevergoeding vastgelegd in artikel 3 van de overeenkomst beoogt de forfaitaire vergoeding voor de schade die voor de schuldeiser kan voortvloeien uit het niet nakomen van een verbintenis door de schuldenaar. Deze clausule dient als een schadebeding te worden gezien en niet als een verbrekingsbeding. Het artikel 32.21 WHPC is van toepassing op dergelijk schadebeding. In de overeenkomst tussen een verkoper en een consument zijn onrechtmatig - en dienvolgens verboden en nietig - de bedingen en voorwaarden die ertoe strekken in geval van niet-uitvoering of vertraging in de uitvoering van de verbintenissen van de koper, schadebedragen vast te stellen die duidelijk niet evenredig zijn aan het nadeel dat door de verkoper kan worden geleden (artikel 32.21 jo. 33.§1 WHPC). Waar bij de normale uitvoering van de overeenkomst slechts een vergoeding van 3% van de verkoopprijs was voorzien en ingeval van een inbreuk op de verbintenissen omschreven in artikel 3 een schadevergoeding van 5%, staat het vast dat laatstgenoemd schadebedrag duidelijk niet evenredig is aan het nadeel dat door de verkoper kan worden geleden. De vergoeding vervat in artikel 3 ligt merkelijk hoger, terwijl om een normale uitvoering aan de overeenkomst te geven, aangenomen wordt dat appellante nog een niet onbelangrijke hoeveelheid kosten diende te maken. Het schadebeding vastgelegd in artikel 3 van de overeenkomst, is dan ook nietig. Appellante kan niet worden gevolgd waar zij opwerpt dat het schadebeding niet kan vernietigd worden, gezien de rechter bij toepassing van artikel 1231 B.W. enkel over een matigingsbevoegdheid beschikt. Als regel van gemeen recht dient artikel 1231 B.W. te wijken voor de bijzondere wetgeving van de artikelen 32 en 33 WHPC (vgl.: STIJNS, S., Contractualisering van sancties in het privaatrecht, inzonderheid bij contractuele wanprestatie, R.W., 2001-2002, 1273).
16. Bij haar brief dd. 8 november 1999, waarbij geïntimeerde - ten onrechte - voorhield dat er geen rechtsgeldige overeenkomst was tot stand gekomen en dat zij geen enkele verplichting had, heeft zij deze overeenkomst wederrechtelijk verbroken. Zij is ingevolge deze contractbreuk schadevergoeding verschuldigd, naar gemeen recht. In subsidiaire orde steunt appellante haar vordering op artikel 1794 B.W. dat de opdrachtgever het recht verleent om te allen tijde de overeenkomst te verbreken op voorwaarde dat hij de verhuurder van diensten schadeloos stelt, zowel voor diens kosten, uitgaven en arbeid, als voor hetgeen hij bij de aanneming had kunnen winnen. In het contract dd. 6 november 1999 werd overeengekomen dat de commissie verschuldigd was bij de ondertekening van het verkoopcompromis. Ingevolge de door geïntimeerde gepleegde contractbreuk heeft appellante niet de kans gekregen om gedurende de termijn van zes maand een koper te zoeken voor het onroerend goed, met het oog op het bekomen van de ondertekening van het compromis. Boven de gemaakte kosten, uitgaven en arbeid, dient de gemiste kans tot het realiseren van winst te worden vergoed. Rekening gehouden met: - de door appellante gedane inspanningen in het raam van de totstandkoming van de overeenkomst, het aanbrengen en weghalen van het publiciteitsbord, het terugbezorgen van de sleutels en documenten en de andere materiële handelingen, - de inspanningen die een makelaar normaal levert om een koper te vinden, - de korte duur van de uitvoering van de overeenkomst (een vijftal dagen), - het feit dat de N.V. SOFIMO pas na vijf en een halve maand een koper gevonden heeft voor een bedrag dat dan nog 250.000 BEF lager lag dan de door appellante te realiseren verkoopprijs, - het voorwerp en de aard van de overeenkomst, raamt het Hof de schade geleden door appellante ex aequo et bono op 1.250 EUR. Er dient geen B.T.W. op de toegekende schadevergoeding te worden toegekend. OM DEZE REDENEN HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Melding makende dat het artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken werd nageleefd, Verklaart het hoger beroep van appellante ontvankelijk en ten dele gegrond, Doet het vonnis a quo teniet in zijn beschikkingen en opnieuw wijzende, verklaart de vordering van appellante ontvankelijk en ten dele gegrond, Veroordeelt geïntimeerde om aan appellante te betalen de som van 1.250 EUR, te vermeerderen met de moratoire rente vanaf 17 november 1999 tot 6 juni 2000 en vanaf dan de gerechtelijke rente tot de dag der algehele betaling, telkens aan de wettelijke rentevoet, Veroordeelt appellante tot één derde deel der proceskosten en geïntimeerde tot twee derde delen dezer, Begroot de kosten aan de zijde van appellante in hun geheel op: - 208,73 EUR voor kosten van dagvaarding en rolstelling, - 327,22 EUR rechtsplegingsvergoeding (eerste aanleg), - 186 EUR voor rolrecht (hoger beroep), - 58,25 EUR als uitgavenvergoeding (verzoekschrift hoger beroep), - 466,04 EUR als rechtsplegingsvergoeding, Begroot de kosten aan de zijde van geïntimeerde in hun geheel op: - 327,22 EUR als rechtsplegingsvergoeding (eerste aanleg), - 466,04 EUR als rechtsplegingsvergoeding (hoger beroep), Aldus gewezen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, de twaalfde kamer, recht doende in burgerlijke zaken, op heden 2 februari
17. Aanwezig: - Emiel Teirlinck, raadsheer, wn. voorzitter, - Joseph Baudrez, raadsheer; - Eric Dursin, raadsheer; - Bart De Wilde, griffier. de heer Eric Dursin overeenkomstig de artikelen 779 Ger.W. en 1042 Ger.W. bij bevelschrift van de heer Eerste Voorzitter dd. 2-2-2005 aangeduid om op heden raadsheer Alexander Deene te vervangen die over deze zaak mede heeft beraadslaagd overeenkomstig art. 778 Ger.W., doch thans wettig verhinderd is om de uitspraak bij te wonen; Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div