ECLI:BE:HBGNT:2006:ARR.20060322.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Gent Vonnis/arrest van 22 maart 2006 ECLI nr: ECLI:BE:HBGNT:2006:ARR.20060322.6 Rolnummer: 2005/AR/979 Rechtsgebied: Handelsrecht Invoerdatum: 2007-07-31 Raadplegingen: 99 - laatst gezien 2026-07-01 04:15 Fiche UTU-thesaurus: HANDELS-, ECONOMISCH EN FINANCIEEL RECHT - HANDELSPRAKTIJKEN Vrije woorden: W.H.P.C - verzekeringsbeding Tekst van de beslissing in de zaak van: N.V. VASTGOEDMAKELAARS ROSIERS & DE RIDDER, met maatschappelijke zetel te 9255 Buggenhout, Kasteelstraat 198 en met ondernemingsnummer 0463.985.444, appellante, hebbende als raadsman mr. Frederic Rosiers, advocaat met kantoor te 2000 Antwerpen, Frankrijklei 93, tegen:

1. F.M, ¿, en zijn echtgenote
2. M.V, ¿, samenwonende te X geïntimeerden, hebbende als raadsman mr. Philippe Vanderhasselt, advocaat met kantoor te 1000 Brussel, Emile De Motlaan 19, velt het Hof het volgend arrest: Het Hof heeft in openbare terechtzitting de partijen in hun middelen en conclusies gehoord, alsmede de stukken ingezien. Het hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde, achtste kamer, van 18 februari 2005, werd ingesteld bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het Hof op 18 april
3. Het is tijdig en regelmatig naar de vorm. I. Antecedenten.
4. Op 22 april 2003 geven geïntimeerden aan appellante, voor de (stilzwijgend hernieuwbare) termijn van zes maanden, de exclusieve opdracht om een koper te zoeken voor een onroerend goed (woning) aan de Merelstraat 20 te Sint-Gillis-Dendermonde. De gevraagde verkoopprijs bedraagt euro 223.104,17, waarvan euro 210.702,49 netto in handen van de eigenaar-verkoper, en het commissieloon wordt bepaald op 4 %, met een minimum van euro 3.914,
5. Een bod van euro 200.000,00 (voor de woning én het aanpalend perceel bouwgrond aan de Merelstraat 22) wordt door geïntimeerden afgewezen en op 18 juni 2003 wordt de oorspronkelijke opdracht vervangen door twee gelijkaardige overeenkomsten, met name één voor de woning, waarin een lagere verkoopprijs is vooropgesteld ( euro 192.117,48, waarvan euro 179.722,80 netto in handen van de eigenaar-verkoper), en één voor het perceel bouwgrond (verkoopprijs euro 73.324,38, waarvan 58.170,72 in handen van de verkoper). Wat het commissieloon betreft, blijft de regeling behouden, zoals voorzien in de overeenkomst van 22 april
6. De woning aan de Merelstraat 20 wordt bij onderhandse overeenkomst van 20 augustus 2003 verkocht, waarbij appellante een commissieloon van euro 7.798,73 ontvangt. Met schrijven van 17 november 2003 stellen geïntimeerden per 19 december 2003 een einde aan de opdracht van appellante met betrekking tot de bouwgrond. Bij aangetekend schrijven van 2 december 2003 deelt appellante echter mee dat zij een bod heeft ontvangen op de bouwgrond en dat, in geval geïntimeerden weigeren te verkopen, zij aanspraak maakt op een bedrag van euro 4.736,
7. Geïntimeerden gaan hier niet op in en met dagvaarding van 20 februari 2004 vordert appellante van geïntimeerden betaling van voornoemd bedrag, meer de intresten vanaf 2 december
8. Voor de eerste rechter betwisten geïntimeerden niet enkel deze vordering, zij roepen tevens de nietigheid in van de makelaarsovereenkomst met betrekking tot de woning, op grond van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument (WHPC), en vorderen uit dien hoofde bij tegeneis de terugbetaling van euro 7.798,
10. De eerste rechter oordeelt dat de wet op de handelspraktijken van toepassing is op de overeenkomsten, die partijen hebben gesloten, en stelt vast dat deze overeenkomsten het door de wet op straffe van nietigheid voorgeschreven verzakingsbeding niet bevatten. Evenwel is er volgens de eerste rechter geen aanleiding om de overeenkomsten nietig te verklaren, nu geïntimeerden door hun houding deze overeenkomsten als rechtsgeldig hebben aanvaard en zelfs hebben uitgevoerd. Om die reden wordt de tegeneis van geïntimeerden als ongegrond afgewezen. Wat de verkoopopdracht met betrekking tot de grond betreft, is de eerste rechter van oordeel dat het om een aannemingsovereenkomst gaat, waaraan geïntimeerden een einde konden stellen, overeenkomstig artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek. De voorziene verbrekingsvergoeding wordt evenwel beschouwd als een strafbeding en als zodanig verminderd tot euro 2.000,00 op grond van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek.
11. Appellante blijft op het standpunt dat zij voor haar bemiddeling bij de voorgenomen verkoop van de bouwgrond aanspraak kan maken op het bedongen commissieloon, nu zij, binnen de contracttermijn, een kandidaat-koper had gevonden, die bereid was de grond aan te kopen aan de door geïntimeerden vooropgestelde voorwaarden. Zij wijst op de contractuele bepaling, krachtens dewelke een weigering tot verkopen wordt gelijkgesteld met een voortijdige verbreking van de aannemings-overeenkomst, en vordert uit dien hoofde een (niet voor herleiding vatbare) schadevergoeding van euro 4.763,
13. Geïntimeerden besluiten tot de afwijzing van het hoger beroep. Bij incidenteel beroep vorderen zij opnieuw de nietigverklaring van de verkoopopdracht met betrekking tot de bouwgrond, op grond van de wet op de handelspraktijken. II. Bespreking.
14. Geïntimeerden vragen niet langer de nietigverklaring van de overeenkomst met betrekking tot de (inmiddels verkochte) woning. De betwisting betreft nog enkel de rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 18 juni 2003 met betrekking tot het perceel bouwgrond aan de Merelstraat 22 te Sint-Gilles-Dendemonde en de aanspraken van appellante op een schadevergoeding op grond van deze overeenkomst. Met ¿de overeenkomst van 18 juni 2003' wordt hierna telkens de opdracht met betrekking tot het perceel bouwgrond bedoeld.
15. Er bestaat geen betwisting over dat de overeenkomst van 18 juni 2003 tot stand is gekomen ten huize van geïntimeerden en dus buiten de onderneming van de makelaar. Met de door artikel 89 WHPC op straffe van nietigheid van de overeenkomst verplichte opname van een verzakingsbeding (in de vorm en de bewoordingen, die de wet voorschrijft), in de gevallen, voorzien in artikel 86 WHPC (verkopen aan de consument van producten en diensten tot stand gebracht ten huize van de consument), heeft de wetgever de bescherming beoogd van de consument, die, ongevraagd en onvoorbereid, het bezoek ontvangt van een verkoper van producten of diensten. Omdat het gevaar bestaat dat in dergelijke omstandigheden een argeloze consument zich al te vlug zou laten overhalen tot de aankoop van dat product of die dienst, heeft de wetgever aan de verkoper de verplichting opgelegd om in de overeenkomst een duidelijk zichtbaar beding op te nemen, dat de consument toelaat om binnen de zeven werkdagen, zonder kosten, van de aankoop af te zien. Uitzondering op voormelde regel zijn evenwel de overeenkomsten, die worden gesloten nadat de consument het bezoek van de verkoper van een product of een dienst voorafgaandelijk en uitdrukkelijk gevraagd heeft, met de bedoeling te onderhandelen over de aankoop van dat product of van die dienst. Aangezien het een uitzondering op het principe betreft, rust de bewijslast dat de voorwaarden van de uitzonderingsregeling vervuld zijn, op de verkoper. De bewijsvoering in dit verband moet weliswaar strikt, maar in redelijkheid worden geapprecieerd. Ten deze moet worden vastgesteld dat in de overeenkomst van 18 juni 2003 de handtekening van geïntimeerden voorafgegaan wordt door een clausule, die luidt als volgt: A Opgemaakt ten huize van de verkoper op diens uitdrukkelijk voorafgaandelijk verzoek met de bedoeling te onderhandelen over de verstrekking van de te presteren diensten op 18/06/2003 ¿. Door zijn handtekening onder een dergelijke tekst te plaatsen erkent de consument in principe dit feitelijk gegeven en moet, tot bewijs van het tegendeel, worden aangenomen dat dit met de werkelijkheid overeenstemt. Uit de handtekening van geïntimeerden onder de in duidelijke bewoordingen gestelde bevestiging dat de overeenkomst werd afgesloten bij hen thuis, na hun voorafgaandelijk uitdrukkelijk verzoek en met de bedoeling te onderhandelen over de door appellante aangeboden dienst, moet worden afgeleid dat de vermelding, dat appellante hen heeft bezocht, nadat geïntimeerden daar zelf om gevraagd hadden en omdat zij overwogen haar een verkoopopdracht te verlenen, hun goedkeuring wegdraagt en met de werkelijkheid overeenstemt. Dit is hier des te meer het geval, waar het vermoeden, volgend uit de ondertekening van de aangehaalde tekst; wordt aangevuld met de vaststelling dat geïntimeerden reeds enkele maanden eerder (op 23 april 2003) een gelijkaardige overeenkomst met appellante hadden gesloten en dat partijen, nadat gebleken was dat de gevraagde verkoopprijs te hoog lag, de oorspronkelijke verkoopopdracht hebben vervangen door twee afzonderlijke opdrachten.. Zoals hiervoor weerhouden, schept de handtekening van geïntimeerden onder de voormelde clausule het vermoeden dat de partijen zich bij de contractsluiting op 18 juni 2003 in de door artikel 87 WHPC voorziene uitzonderingssituatie bevonden. Het tegendeel wordt door geïntimeerden niet aangetoond en het vereiste tegenbewijs kan evenmin worden geleverd aan de hand van het door hen aangeboden getuigenverhoor, aangezien de onder bewijsaanbod gestelde feiten niet van aard zijn om het hiervoor weerhouden vermoeden te weerleggen. Derhalve is aan de voorwaarden van de in artikel 87.a WHPC voorziene uitzondering voldaan, zodat de op 18 juni 2003 gesloten overeenkomst geen verzakingsbeding diende te bevatten en het makelaarscontract niet kan worden nietig verklaard omwille van het ontbreken ervan. Het incidenteel beroep is ongegrond.
16. De verkoopopdracht bevat wederzijdse onvoorwaardelijke ver-bintenissen voor de beide partijen. Er is geen grond om de overeenkomst van 18 juni 2003 nietig te verklaren op grond van artikel 32.1 WHPC. Geïntimeerden, die de verkoop van de woning aan de Merelstraat 20 hebben toevertrouwd aan appellante en deze eigendom door haar bemiddeling hebben verkocht, kunnen evenmin hun verweer stoelen op de leer van de gekwalificeerde benadeling. Zij tonen immers niet aan dat zij zich ten gevolge van bepaalde omstandigheden in een ondergeschikte positie bevonden, noch dat appellante van dergelijke omstandigheden misbruik zou gemaakt hebben. Tenslotte is het ook niet duidelijk welke kennelijke wanverhouding er zou hebben bestaan in de wederzijdse prestaties van de contracterende partijen.
17. De overeenkomst van 18 juni 2003 werd gesloten voor een periode van zes maanden en is, ingevolge de door geïntimeerden bij schrijven van 17 november 2003 betekende opzeg, geëindigd op 19 december
18. De gevraagde verkoopprijs bedroeg euro 73.624,38 en voor het verstrijken van de opdracht heeft appellante een kandidaat-koper aangebracht, die bereid was het perceel aan te kopen voor de gevraagde prijs, zoals blijkt uit de ondertekende aankoopbelofte, bevestigd in appellantes schrijven van 2 december 2003 (stukken 11 en 12 - dossier appellante). Waar aldus vaststaat dat appellante, binnen de termijn van haar opdracht, een koper heeft gevonden, die bereid was te contracteren aan de door geïntimeerden in de opdracht gestelde voorwaarden, heeft zij haar taak als vastgoedmakelaar vervuld en is zij in principe gerechtigd op het contractueel bedongen commissieloon. Appellante steunt haar aanspraken evenwel op een bepaling in de overeenkomst, die luidt als volgt: ¿ Gedurende bovenvermelde periode is het eigendom ten allen tijde te koop, zoniet is het ereloon verschuldigd ten titel van winstderving en de makelaar is eveneens een vergoeding verschuldigd indien de overeenkomst door hem vroegtijdig beëindigd wordt ¿. Op grond van deze contractuele bepaling, die de weigering van de opdrachtgever om te verkopen gelijk stelt met een vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst (en als zodanig een toepassing is van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek), is appellante ertoe gerechtigd schade-vergoeding te vorderen. Deze schadevergoeding is gelijk aan het contractueel bedongen commissieloon, bepaald op 4 % op de bekomen verkoopprijs, met een minimum van euro 3.914,
19. Aangezien 4 % van euro 73.624,38, slechts euro 2.944,97 bedraagt, is het minimumtarief van toepassing, zodat geïntimeerden euro 3.914,24 verschuldigd zijn. Nu deze som wordt toegekend ten titel van schadevergoeding, dient hierop geen B.T.W. te worden aangerekend. De schadeloosstelling, die de partijen bij de contractsluiting forfaitair hebben bedongen, in geval de opdrachtgever gebruik maakt van het hem door artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek toegekend recht om de makelaarsovereenkomst voortijdig te beëindigen, is geen strafbeding en valt als zodanig niet onder de matigingsbevoegdheid van de rechter, voorzien in artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek. Besluit: het hoger beroep is ten dele gegrond. OP DEZE GRONDEN, HET HOF, Maakt melding van de toepassing van artikel 24 van de wet van 15 juni
20. Verklaart de hogere beroepen toelaatbaar, het hoofdberoep ten dele gegrond en het incidenteel beroep ongegrond. Doet het bestreden vonnis teniet, behoudens waar het oordeelt over de kosten, en opnieuw wijzende. Veroordeelt geïntimeerden solidair om aan appellante te betalen de som van euro 3.914,24, meer de verwijlintresten vanaf 2 december 2003 tot 20 februari 2004, datum van dagvaarding, en de gerechtelijke intresten van dan af. Verwijst geïntimeerden in de kosten van de beroepsinstantie, aan de zijde van appellante vereffend op euro 185,92 rolrecht, euro 59,49 uitgavenvergoeding verzoekschrift en euro 475,96 rechtsplegingsvergoeding. Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van beroep te Gent, twaalfde bis kamer, recht doende in burgerlijke zaken op tweeëntwintig maart tweeduizend en zes. Aanwezig : Dirk Floren, alleenrechtsprekend raadsheer, Achiel Ferdinande, griffier. Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div