id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Gent Vonnis/arrest van 24 juni 2009 ECLI nr: ECLI:BE:HBGNT:2009:ARR.20090624.6 Rolnummer: 2007/AR/42 Rechtsgebied: Sociale-zekerheidsrecht Invoerdatum: 2009-10-09 Raadplegingen: 91 - laatst gezien 2026-07-02 20:04 Fiche UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Koop-verkoop - Aansprakelijkheid notaris, bank Vrije woorden: aansprakelijkheid notarissen want verkoopakte niet juist - nalatigheid van de notarissen wat verificatie betreft van eigendomstitel Tekst van de beslissing Hof van beroep te Gent 13de Kamer ________ Terechtzitting van 24 juni 2009 ________ 2007/AR/42 - In de zaak van: V. E. M. T., wonende te ..................................., appellante, hebbende als raadsman mr. WINDELS Johan, advocaat te 8820 TORHOUT, Karel de Ghelderelaan 5, tegen:
- D. V. C., erenotaris, wonende te ................................., eerste geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. DE CLERCK Daniël, advocaat te 8000 BRUGGE, Hoogstraat 28,
- D. P., notaris wonende te ..................................., tweede geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. DE CLERCK Daniël, advocaat te 8000 BRUGGE, Hoogstraat 28,
- K. P., wonende te ................................., derde geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. WAUTERS Frederiek, advocaat te 8610 KORTEMARK, Torhoutstraat 10,
- V. L., wonende te ..................................., vierde geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. WAUTERS Frederiek, advocaat te 8610 KORTEMARK, Torhoutstraat 10, velt het hof het volgend arrest:
- Het hof heeft de partijen in openbare terechtzitting gehoord in hun middelen en conclusies en heeft de stukken ingezien. Appellante heeft tijdig en op rechtsgeldige wijze hoger beroep inge-steld tegen het vonnis dat op 29 september 2006 op tegenspraak werd uitgesproken door de zesde kamer van de rechtbank van eer-ste aanleg te Veurne.
- De betwisting tussen partijen heeft betrekking op de aankoop door appellante op 30 juni 1999 van een bemeubeld vissershuisje (nr. 271) in het domein ‘Groendyk' te Koksijde. Eerste en tweede geïntimeerde traden als notarissen op bij die transactie. Derde en vierde geïntimeerde waren de verkopers die het kwesti-euze huisje op 22 december 1997 hadden aangekocht en waarbij tweede geïntimeerde eveneens als notaris was opgetreden. In de notariële akte van 30 juni 1999 is vermeld dat een aandeel van 1/114 in de gemene delen van het vakantiedorp begrepen is, waarin begrepen de grond. Naderhand kwam aan het licht dat dat het aandeel (1/114) in de vij-ver niet was begrepen. Appellante dagvaardde eerste en tweede geïntimeerde in schade-loosstelling, voorhoudend dat zij aan hun onderzoeks- en informa-tieverplichting waren tekort gekomen. Eerste en tweede geïntimeerde, die de vordering van appellante betwistten, dagvaardden derde en vierde geïntimeerde in tussenkomst en vrijwaring. Appellante stelde tegen derde en vierde geïntimeerde een tussen-vordering tot schadeloosstelling in, die door voornoemden werd betwist.
- De eerste rechter oordeelt dat eerste en tweede geïntimeerde enkel en alleen moeten instaan voor de juistheid van hun eigen akten en niet van die van hun voorgangers - notarissen. Ook indien eerste en tweede geïntimeerde de fout hadden ontdekt dan nog was volgens de eerste rechter die fout blijven bestaan en kon zij niet ongedaan worden gemaakt. De eerste rechter wijst de oorspronkelijke vordering van appellante af als ongegrond en veroordeelt haar tot de kosten. De eerste rechter verklaart de vrijwaringeis van eerste en tweede geïntimeerde zonder voorwerp en veroordeelt hen tot de daarmee gepaard gaande kosten. Op de tussenvordering van appellante tegen derde en vierde geïn-timeerde gaat de eerste rechter niet in. 4.
- De grieven van appellante, die grotendeels een herhaling zijn van de argumenten die zij voor de eerste rechter heeft aangevoerd, worden hierna beoordeeld. Appellante handhaaft onverkort haar oorspronkelijke vorderingen tegen alle geïntimeerden. 4.
- Eerste en tweede geïntimeerde vorderen dat het hoger beroep on-gegrond wordt verklaard en appellante tot de kosten wordt veroordeeld. Ondergeschikt hernemen eerste en tweede geïntimeerde hun oor-spronkelijke vrijwaringvordering tegen derde en vierde geïntimeerde. 4.
- Derde en vierde geïntimeerde vorderen dat het hoger beroep onge-grond wordt verklaard, dat het bestreden vonnis integraal wordt be-vestigd en eerste en tweede geïntimeerde tot de gedingkosten wor-den veroordeeld. BEOORDELING wat de aansprakelijkheid van eerste en tweede geïntimeerde betreft 1.
- De tussenkomst van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed brengt voor hem of haar zowel inspanning- als resultaatver-bintenissen met zich mee. De verplichting van de notaris om de eigendomstitel van de verko-per aan te duiden in de authentieke akte is een resultaatsverbintenis. De verplichting van de notaris tot toetsing van de eigendomstitel op zijn correctheid is echter een middelenverbintenis. De notaris dient zich bij de overdracht van een onroerend goed in te lichten over de juiste beschrijving van het over te dragen erf, en moet met de vereiste zorgvuldigheid en nauwgezetheid alle titels en de hypothecaire toestand nagaan, teneinde de belangen van de partijen die op hem een beroep doen te vrijwaren. Wanneer de door de notaris vermelde titel niet juist is, is er sprake van een fout wanneer hij of zij bij de verificatie nalatig is geweest. 1.
- Eerste en tweede geïntimeerde kunnen bezwaarlijk staande hou-den dat zij niet zijn tekort gekomen aan de op hen rustende onder-zoekplicht. Eerste geïntimeerde geeft dat overigens impliciet toe waar hij op 22 april 2004 aan de eigenaars van het vakantiedomein Groendyk schreef: " (...) Verder weet ik niet of mevrouw V. in deze zaak kan tussen-komen; zij heeft haar eigendom immers pas gekocht op 30 juni
- Toen was het probleem van de vijver reeds hangende. (...) " (zie stuk 8 in het dossier van appellante) Voor het hof is het voorts volstrekt ongeloofwaardig dat op 30 juni 1997 eerste en tweede geïntimeerde niet van de problematiek op de hoogte waren, gezien de dagvaarding tegen de voorganger van tweede geïntimeerde, wijlen erenotaris R. V., van andere zich eveneens gedupeerd voelende mede-eigenaars al dateerde van 10 juni
- Volgens eerste en tweede geïntimeerden liepen er over dat pro-bleem trouwens al sinds 1982 betwistingen. Tweede geïntimeerde oefende als opvolger van erenotaris R. V. zijn ambt uit te Oostduinkerke - Koksijde. (zie stuk 4 in het dossier van appellante) Voor het overige kon een nauwgezet onderzoek van de basisakte niet tot gevolg hebben dat zij als vindingrijke notarissen zomaar eenzijdig en lukraak die basisakte dienden te wijzigen zoals eerste en tweede geïntimeerden in conclusie voorhouden, maar zou de ontdekking van de onterechte omschrijving de notarissen de moge-lijkheid hebben geboden om de partijen te informeren en te waar-schuwen voor een mogelijke koopverkoop van andermans zaak. Ten slotte kunnen eerste en tweede geïntimeerde zich evenmin verschuilen achter de verkopers zoals hierna wordt besproken. Wat de aansprakelijkheid van derde en vierde geïntimeerde betreft Niets staat er aan in de weg dat naast haar aansprakelijkheidsvor-dering tegen eerste en tweede geïntimeerde appellante tegelijkertijd tegen derde en vierde geïntimeerde op grond van artikel 1599 B.W. een schadevergoeding vordert. De mogelijkheid om de (relatieve) nietigheid van de litigieuze trans-actie in te roepen is een aan appellante toekomend recht doch geen verplichting, en zij kan volstaan met het vorderen van een schadevergoeding. Het hof stelt vast dat derde en vierde geïntimeerde op 22 december 1997 het litigieuze onroerend goed hebben aangekocht met tus-senkomst van tweede geïntimeerde als notaris, en dat zij op 30 juni 1999 het goed, opnieuw met tussenkomst van voornoemde notaris, aan appellante hebben doorverkocht. Derde en vierde geïntimeerde houden staande dat in de anderhalve jaar dat zij eigenaars waren, hun verblijf enkel als slaapgelegenheid hebben aangewend als er daartoe professionele noodzaak was, dat zij op geen enkel ogenblik kennis hadden van enig probleem met de gemeenschappelijke delen, en dat bij de aankoop noch bij de verkoop zij door de optredende notarissen geïnformeerd werden. Dat derde en vierde geïntimeerde derhalve in dat anderhalf jaar met de vereniging van mede-eigenaars weinig of geen contact hadden is voor het hof geloofwaardig. Kwade trouw wordt niet vermoed en moet daadwerkelijk worden bewezen. In de gegeven omstandigheden leveren appellante noch eerste en tweede geïntimeerde het bewijs (of zelfs maar het begin van bewijs) dat derde en vierde geïntimeerde ooit op de hoogte zijn geweest van de betwisting over de vijver. Terecht wijzen derde en vierde geïntimeerde er nog op dat tweede geïntimeerde niet enkel een professionele fout maakte t.a.v. appel-lante maar evenzeer ten aanzien van hen. Verder blijft voor het hof volstrekt onduidelijk waarom in de notariële verkoopakte van 30 juni 1999 die derde en vierde geïntimeerde voorleggen de hiernavolgende passus werd doorgehaald: "(...) en in de basisregeling van de gemeenschappelijke waterplas van onder meer het vakantiedorp Groendyk blijkens de akte verleden voor notaris H. V. C. te Brugge op vijfentwintig oktober negentienhonderd negenenzeventig, overgeschreven op het hypotheekkantoor te Veurne op negentien november daarna, boek 6420 nummer 6; (...) ", terwijl in de notariële akte van 30 juni 1999 die appellante voor-legt de voormelde doorgehaalde passus helemaal niet voorkomt. (vergelijk het stuk 2 in het dossier van derde en vierde geïntimeerde - tekst onderstreept door het hof - met het stuk 1 in het dossier van appellante) Eerste en tweede geïntimeerde geven over de doorhaling van vier lijnen (ook nog bevestigd in fine van de akte van derde en vierde geïntimeerde) geen enkele verklaring of commentaar, en evenmin verduidelijken zij waarom in de ene kopie die passus is doorgehaald en in de andere kopie die passus volledig ontbreekt. Op deze bizarre gang van zaken moet volgens het hof niet verder worden ingegaan gezien vaststaat dat derde en vierde geïntimeerde te goeder trouw hebben gehandeld. Gezien aan derde en vierde geïntimeerde daarnaast ook geen pre-contractuele fout kan worden ten laste gelegd, zijn zij niet gehouden tot schadevergoeding, noch jegens appellante, noch jegens eerste en tweede geïntimeerde. Zowel de (tussen)vordering van appellante als de vrijwaringvorde-ring van eerste en tweede geïntimeerde tegen derde en vierde ge-intimeerde zijn zonder grond. wat de schade betreft 1.
- Er kan in redelijkheid worden aanvaard dat in de prijsbepaling van het onroerend goed de aanwezigheid van een recreatievijver, waarvan 1/404ste aan appellante was toebedeeld, een rol heeft gespeeld. Ook indien dat gegeven niet determinerend was bij de aankoop, dan nog zou appellante ongetwijfeld een lagere prijs hebben be-taald indien zij had geweten dat zij mede-eigenares was van de kwestieuze vijver. Bovendien zou appellante van die vijver het gratis genot hebben, terwijl er nu voor het gebruik ervan jaarlijks een jaarkaart moet worden gekocht. In 2004 bedroeg de prijs van een dergelijke jaarkaart 51,53 EUR. (zie de stukken 6 en 7 in het dossier van appellante) Die jaarlijkse vergoeding wordt geïnd door een commercieel bedrijf dat uiteraard winst beoogt, zodat er mag worden van uitgegaan dat wat voor het gebruik van de vijver dient te worden betaald hoger ligt dan de deelname die ten laste van de mede-eigenaars zou zijn ge-legd. Het Hof kent in billijkheid de schadevergoeding toe van 187,90 EUR zoals door appellante gevorderd. 1.
- Appellante lijdt eveneens schade doordat zij heeft betaald voor een stuk mede-eigendom waarop zij geen eigendomsrechten kan laten geleden. Appellante raamt de oppervlakte van de vijver op 15.000 m², wat door eerste en tweede geïntimeerde niet wordt weerlegd. Er zijn 404 mede-eigenaars zodat iedere mede-eigenaar recht heeft op 37,13 m². Appellante raamt de kostprijs op 25,00 EUR per m² wat niet onrede-lijk is gelet op de betaalde aankoopprijs van 3 miljoen BEF, thans 74.368,06 EUR. Het hof kent aan appellante een schadevergoeding toe van 928,25 EUR. 1.
- Appellante bewijst niet dat het doorslaggevende motief van haar aankoop net de aanwezigheid van die vijver was. Niettemin is het feit dat de vijver geen deel uitmaakt van appellantes mede-eigendom een factor van - zij het beperkte - minwaarde. Waar er sprake is van een vissershuisje is dat voornamelijk wegens de bouwstijl en niet zozeer omwille van de aanwezige vijver. Appellante vergist zich waar zij 3.918,40 EUR vordert, zijnde 5 % van de koopsom van 74.368,06 EUR, waar 5 % in werkelijkheid 3.718,40 EUR bedraagt. Het hof kent voor de minwaarde in billijkheid een bedrag toe van 1.850,00 EUR. 1.
- Appellante heeft recht op een schadevergoeding van 187, 90 EUR + 928,25 EUR + 1.850,00 EUR = 2.966,15 EUR, te verhogen met de vergoedende intresten tegen de wettelijke rentevoet vanaf 30 ju-ni 1999 tot heden, en vanaf heden met de gerechtelijke intresten tegen de wettelijke rentevoet tot de dag van de algehele betaling. OP DIE GRONDEN, het hof, Recht doende op tegenspraak en met inachtneming van artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken. Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en gegrond. Doet het bestreden vonnis teniet, en opnieuw wijzende, Verklaart de oorspronkelijke vordering van appellante tegen eerste en tweede geïntimeerde ontvankelijk en in de hierna bepaalde mate gegrond. Verklaart de oorspronkelijke tussenvordering van appellante tegen derde en vierde geïntimeerde ontvankelijk doch ongegrond. Verklaart de oorspronkelijke vrijwaringvordering van eerste en tweede geïntimeerde tegen derde en vierde geïntimeerde ontvankelijk doch ongegrond. Veroordeelt eerste en tweede geïntimeerde in solidum tot het aan appellante betalen van een schadevergoeding van 2.966,15 EUR, te vermeerderen met de vergoedende intresten vanaf 30 juni 1999 tot heden, en vanaf heden met de gerechtelijke intresten tot de dag van de complete betaling. Veroordeelt eerste en tweede geïntimeerde in solidum tot het beta-len van de gedingkosten die aan de zijde van appellante en van derde en vierde geïntimeerde zijn gevallen. Aan de zijde van appellante worden die kosten tot dusver bepaald op 220,27 EUR voor de dagvaarding, 364,40 EUR voor de rechts-plegingvergoeding in eerste aanleg, 186,00 EUR als rolrecht in hoger beroep en 900,00 EUR als rechtsplegingvergoeding in hoger beroep. Aan de zijde van derde en vierde geïntimeerde samen worden die kosten tot dusver bepaald op 364,40 EUR rechtsplegingvergoeding in eerste aanleg en 900,00 EUR als rechtsplegingvergoeding in hoger beroep. Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van beroep te Gent, dertiende kamer, zetelende in burgerlijke zaken, op vierentwintig juni tweeduizend en negen. Aanwezig: de heer Dominique Vandorpe, kamervoorzitter, de heer Kristoffel Goossens, griffier, Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div