← België

ECLI:BE:HBGNT:2009:ARR.20091021.9

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Gent Vonnis/arrest van 21 oktober 2009 ECLI nr: ECLI:BE:HBGNT:2009:ARR.20091021.9 Rolnummer: 2008-AR-0094 Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2011-11-04 Raadplegingen: 137 - laatst gezien 2026-07-02 20:27 Fiche De kennisgeving waarvan sprake in artikel 51, lid 4 van de Pachtwet is de kennisgeving waarvan sprake in artikel 48.1, lid 5 van de Pachtwet en niet deze waarvan sprake in artikel 48.1, lid 1 van de Pachtwet. De verkoopakte moet verleden zijn vooraleer de termijn van drie maanden kan beginnen lopen. Deze termijn begint zelfs te lopen al de kennisgeving van de prijs en de verkoopsvoorwaarden niet overeenstemt met het aanbod dat aan de pachter op grond van artikel 48.1 van de Pachtwet werd betekend. Hoewel de wettekst het heeft over het 'verjaren' van de vordering, betreft het in werkelijkheid een vervaltermijn en geen verjaringstermijn. Zodoende is deze termijn niet vatbaar voor schorsing of stuiting. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur Vrije woorden: Handelshuur - conventioneel voorkooprecht - conventionele toepasbaarverklaring van de Pachtwet - 'kennisgeving' als bedoeld in artikel 51, lid 4 van de Pachtwet Tekst van de beslissing Hof van beroep te Gent 12 Kamer ________ Terechtzitting van 21 oktober 2009 EINDARREST - In de zaak met het rolnummer 2008/AR/94 van: bvba ADRIATICO, met zetel te 9000 Gent, Limburgstraat 22-26, met ondernemingsnr. 0422.119.254, appellante tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent, op tegenspraak gewezen door de veertiende kamer dd. 13-11-2007, oorspronkelijk eiseres, hebbende als raadsman mr. DIEUSAERT Christophe, advocaat te 9000 Gent, Kortrijksesteenweg 1015 tegen :

  1. H...........S..............., (in de besluiten van deze partij; in het verzoekschrift tot gedinghervatting : H........... S.....................) bediende, geboren te ..................., en wonende te ...................,
  2. H............. J................, geboren te ............., en wonende te ....................1, eerste en tweede geïntimeerden die in hun hoedanigheid van wettige erfgenamen van H....................R........., beheerder, wonende te ..................., geïntimeerde doch hangende het geding overleden te ......................., oorspronkelijk verweerder, akte gevraagd hebben van de hervatting van het geding blijkens het ‘VERZOEKSCHRIFT GEDINGHERVATTING' neergelegd ter griffie van het Hof van Beroep te Gent op 28-1-2008, hebbende als raadsman mr. VERHOEVEN Paul, advocaat te 9070 Destelbergen, Verenigde Natieslaan 1
  3. V..... B...... C......., notaris, met kantoor te .........................., derde geïntimeerde, oorspronkelijk verweerder, hebbende als raadsman mr. DE GROOTE Els, advocaat te 9000 Gent, Casinoplein 19 ; velt het hof het volgend arrest. Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het Hof op 11 januari 2008 tekent de bvba Adriatico (hierna "appellante" of "Adriatico" genoemd) hoger beroep aan tegen het vonnis op tegenspraak gewezen op 13 november 2007 door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, veertiende kamer, in de zaak met A.R. nr. 06/3899/A tussen appellante enerzijds en R..... H....... (hierna "H........" of "verhuurder" genoemd) en notaris C...... V..... B...... (hierna "notaris V...... B......." genoemd) anderzijds. Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het Hof op 28 januari 2008 wordt het geding, na het overlijden van R..... H..... op ......., hervat en verder gezet door diens erfgenamen H......S..... en H...... J....... Hiervan kan hen bij deze akte worden verleend. De partijen worden ter openbare terechtzitting gehoord in hun middelen en conclusies. De overgelegde stukken worden ingezien. I. antecedenten
  4. feitelijke voorgaanden Onderhavig geschil houdt verband met de verkoop van onroerende goederen waarop een conventioneel voorkooprecht was gevestigd. Bij akte verleden voor notaris P....... K......te ....op ...... komt een handelshuurovereenkomst tot stand tussen H......... als verhuurder en Adriatico als huurster voor een duur van 18 jaar, aanvang nemende op 1/3/1996 om te eindigen op 28/2/2016 aan een te indexeren basishuurprijs van 80.000 oude Bef per maand met betrekking tot het "gelijkvloers en de kelderverdiepingen" van de handelshuizen gelegen te Gent, Limburgstraat 22 en 26, een en ander voor de uitbating van een restaurant. In artikel 11 wordt aan de huurster een conventioneel voorkooprecht verleend in de volgende bewoordingen : "De verhuurder kent aan de huurder ten allen tijde een recht van voorkoop toe van de panden te Gent, Limburgstraat nummers 22, 24 en 26 als één geheel of afzonderlijk uit te oefenen zoals de wettelijke bepalingen in de Wet op de Landpacht, doch niet de bedenktermijn." Het (door het Hof) onderlijnde gedeelte werd schriftelijk toegevoegd ter vervanging van de oorspronkelijke woorden "van het verhuurde onroerend goed". Geen van de partijen betwist deze schrapping en toevoeging. Op diezelfde dag (4/3/1996) wordt tussen Adriatico en de bvba Caro een "overeenkomst tot overdracht handelsfonds" ondertekend waarbij Adriatico het in deze panden door de bvba Caro uitgebate restaurant overnam tegen de prijs van 800.000 oude Bef. Op 19/9/2005 worden de handelshuizen te Gent, Limburgstraat nrs. 22, 24 en 26 onderhands verkocht voor een gezamenlijke prijs van 1.350.000 euro onder de uitdrukkelijk opschortende voorwaarde "van de niet uitoefening van dit voorkooprecht door de begunstigden ervan." Het bestaan van dit voorkooprecht wordt door de verkoper in artikel 3 van de onderhandse koopovereenkomst uitdrukkelijk erkend. Met aangetekend schrijven dd. 18/10/2005 betekent de instrumenterende notaris C..... V..... B..... aan Adriatico het voorkooprecht en voegt in bijlage de voorwaarden van de verkoopsovereenkomst. Hierop antwoordt Adriatico via e-mail van haar raadsman op 1/11/2005 aan notaris V.... B...... geïnteresseerd te zijn in de aankoop van het gebouw te "9000 Gent aan de Limburgstraat 22 en/of 26" en vraagt te laten weten welke prijzen er voor de Limburgstraat 22 en Limburgstraat 26 afzonderlijk met de mogelijke koper overeengekomen zijn. Er volgt een herinneringsmail op 9/11/2005 en twee herinneringsbrieven dd. 16/11/2005 aan zowel de verkoper H..... als aan notaris V.... B..... In deze brieven maakt Adriatico bij monde van haar raadsman bekend haar voorkooprecht te willen uitoefenen op het pand in de Limburgstraat 26 (met expliciete uitsluiting van de panden nrs. 22 en 24) en vraagt zij in kennis gesteld te worden van de prijs tegen dewelke deze eigendom door de potentiële koper zou gekocht worden. Het verlijden van de authentieke akte bleek alsdan gepland te zijn op 24/12/
  5. Als antwoord maakt notaris V....B..... bij aangetekende brief dd. 21/11/2005 aan Adriatico een schrijven van de verkoper over waarin deze verklaart het gebouw aan de Limburgstraat 26 te Gent te verkopen voor de prijs van 750.000,00 euro. Inmiddels waren tussen Adriatico en de potentiële kopers problemen gerezen omtrent het verlenen van een voorkooprecht en omtrent door de nieuwe eigenaars uit te voeren veranderingswerken. Binnen deze problematiek kaderen de twee brieven dd. 19/12/2005 uitgaande van de raadsman van Adriatico aan zowel de verkoper als aan de notaris waarin hij meedeelt dat zijn cliënte overweegt één van de drie gebouwen aan te kopen en vraagt om in het bezit gesteld te worden van de verkoopsovereenkomst waarin gespecificeerd wordt welke woning tegen welke prijs wordt verkocht. Onmiddellijk antwoordt notaris V.... B..... bij aangetekend schrijven dd. 20/12/2005 dat, indien de drie goederen niet gezamenlijk worden aangekocht, de prijs voor de respectieve goederen als volgt bedraagt :  Limburgstraat 22 : euro 575.000,00  Limburgstraat 24 : euro 350.000,00  Limburgstraat 26 : euro 750.000,00 In bijlage voegt hij de desbetreffende gegevens zoals deze hem door H........waren overgemaakt. De notaris bepaalde bijgevolg niet zelf gevraagde verkoopprijzen bij afzonderlijke verkoop. Hij voegt er wel aan toe dat de verkoopsvoorwaarden voor de totaliteit van de goederen reeds waren meegedeeld in het schrijven dd. 18/10/2005 en "voor de goede orde" herhaalt hij dat de termijn voor uitoefening van het voorkooprecht één maand bedraagt. Adriatico laat merkwaardigerwijs niets meer van zich horen noch tijdens deze haar verleende bedenktermijn van één maand, noch in de maanden daarop, zodat wordt overgegaan tot het verlijden van de authentieke akte op 24/3/2006, d.i. drie maanden nà de aanvankelijk geplande datum van 24/12/
  6. Hierbij worden de drie panden nrs. 22, 24 en 26 in hun totaliteit verkocht aan de vooropgestelde prijs van 1.350.000 euro, zijnde de prijs waaraan het voorkooprecht bij brief van 18/10/2005 was betekend. In deze akte wordt op blz. 6 volgende verklaring opgenomen : "De verkoper verklaart dat er geen contractueel recht van voorkoop of voorkeurrecht tot aankoop werd toegekend aan de huurders of gebruikers van het alhier verkochte goed, behoudens wat betreft het voorkooprecht verleend aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Adriatico, in de handelshuurovereenkomst verleden voor notaris P..... K..... te ....... op vier maart negentienhonderd zes en negentig. De verkoper verklaart dat hij dit voorkooprecht aan de huurder heeft aangeboden en dat de huurder zijn voorkooprecht niet heeft uitgeoefend."(eigen onderlijning door het Hof). Pas nà het verlijden van de notariële verkoopakte laat Adriatico opnieuw van zich horen. Op 31/3/2006 schrijft haar raadsman aan notaris V..... B..... dat hij vernomen had dat de notariële akte "ondertussen" verleden was en vraagt hij hem "per kerende" kopie te willen overmaken van deze akte "teneinde mij in de mogelijkheid te stellen na te gaan of de voorwaarden van het recht op voorkoop ten voordele van de bvba Adriatico, zoals opgenomen in de huurovereenkomst van cliënte, werden nageleefd". Notaris V..... B....... doet wat artikel 48.1, 5de lid van de pachtwet hem voorschrijft en maakt bij aangetekend schrijven tegen ontvangstbewijs dd. 12/4/2006 aan Adriatico de (belangrijkste) verkoopsvoorwaarden en de opgave van de prijs over, zoals die binnen de maand na registratie van de verkoopakte dienen meegedeeld te worden. Hij meldt eveneens dat de koopakte geregistreerd werd te Gent 2 op 4/4/
  7. Zowat één maand later wordt H........ bij aangetekend (en gewoon) schrijven dd. 16/5/2006 door de raadsman van Adriatico in gebreke gesteld tot betaling van een schadevergoeding van 257.089,53 euro wegens miskenning van het contractuele voorkooprecht voorhoudende dat was overgegaan tot de verkoop van de drie panden aan een veel lagere prijs dan aan zijn cliënte was betekend. Dit bedrag vertegenwoordigt het verschil tussen de opgegeven verkoopprijs (voor de panden 22 en 26) en de verkoopprijs voor deze twee panden, aangezien Adriatico énkel in deze twee panden geïnteresseerd was. Een gelijkaardig schrijven wordt op 1/6/2006 aan notaris V..... B...... toegezonden en ook deze wordt in gebreke gesteld tot betaling van voorzegd bedrag van 257.089,53 euro. Zowel H......als notaris V..... B...... protesteren deze ingebrekestellingen bij niet-vertrouwelijke brieven van hun raadslieden respectievelijk op 18/5/2006 en op 26/7/
  8. Een minnelijke oplossing blijkt onmogelijk zodat Adriatico zich tot de rechter wendt.
  9. procedurele voorgaanden Bij exploot dd. 14/11/2006 gaat Adriatico over tot dagvaarding van H...... en notaris V.....B..... voor de rechtbank van eerste aanleg te Gent en vordert zij te horen zeggen voor recht dat H........ zich schuldig maakte aan miskenning van het contractuele voorkooprecht en dat notaris V.... B..... derde medeplichtig is aan deze contractbreuk. Bij toepassing van artikel 51, lid 1 van de wet op de landpacht vordert hij hun solidaire veroordeling, minstens de ene bij gebreke aan de andere, tot betaling van het bedrag van 270.000,00 euro vermeerderd met de moratoire intresten met ingang van de datum van de verkoop (19/9/2005) en met de gerechtelijke intresten vanaf datum dagvaarding tot de dag van algehele betaling. Tevens vordert hij hun veroordeling op dezelfde wijze tot het betalen van de intresten op de sinds méér dan één jaar vervallen intresten, méér de gedingkosten. Notaris V..... B...... besluit tot de materiële onbevoegdheid van de eerste rechter op grond van artikel 591,1° Ger. W., minstens tot de onontvankelijkheid van de vordering wegens miskenning van artikel 1345 Ger. W. en wegens laattijdigheid want buiten de termijn van drie maand zoals voorgeschreven door artikel 51, lid 4, Pachtwet. Ten gronde betwist hij een miskenning van het voorkooprecht en stelt aan zijn wettelijke kennisgevingsplicht te hebben voldaan, zodat hem géén fout in de zin van artikel 1382 B.W. noch enige vorm van derde-medeplichtigheid kan verweten worden. Er bestond voor hem dan ook geen reden om zijn ambt te weigeren en hij verwijst hiervoor naar artikel 3 Ventôsewet. H............ treedt de door notaris V..... B...... ingeroepen excepties van onontvankelijkheid (artikel 1345 Ger. W. en artikel 51, 4de lid PW) bij en besluit evenzeer tot de ongegrondheid van de vordering zoals tegen hem gericht. Hij argumenteert o.m. dat Adriatico geen enkele positieve daad tot aankoop heeft gesteld en de koopprijs voor het verlijden van de notariële akte nooit heeft betwist. Hij benadrukt dat Adriatico nooit een bod heeft gedaan noch daadwerkelijk gebruik van haar voorkooprecht heeft gemaakt; zij heeft het bod aanvaard noch verworpen, zodat er in deze omstandigheden geen sprake kan zijn van een miskenning van haar voorkooprecht. Artikel 50 van de pachtwet is volgens hem niet van toepassing, en bovendien is de individuele koopprijs in overeenstemming met de individuele waarde van de panden. Dat de prijs lager ligt bij de aankoop van de drie goederen samen is volgens hem trouwens normaal. Hij verwijt Adriatico dan ook een gebrek aan goede trouw. Om te verhinderen dat haar vordering als een vordering inzake pacht en recht van voorkoop beschouwd wordt, in welk geval toepassing van artikel 1345 Ger. W. had moeten gemaakt worden, past Adriatico in haar besluiten neergelegd op 1/6/2007 haar oorspronkelijke vordering bij toepassing van artikel 807 Ger. W. aan en vordert de solidaire veroordeling, minstens de een bij gebreke aan de andere, van H...... en notaris V.... B....., tot betaling van de som van 270.000,00 euro meer de moratoire intresten zoals aanvankelijk gevorderd, de eerste wegens inbreuk op haar conventioneel voorkooprecht zoals opgenomen in de huurovereenkomst dd. 4/3/1996, de tweede wegens een fout in de zin van artikel 1382 B.W., minstens wegens derdemedeplichtigheid aan contractbreuk. Op grond van de overweging dat het geschil in verband met het miskennen van het voorkooprecht in casu geen huurgeschil is, verklaart de eerste rechter zich bevoegd. Wel verklaart hij de vordering onontvankelijk en legt de gedingkosten ten laste van Adriatico. Hij overweegt kort samengevat als volgt : het feit dat de partijen bij de handelshuurovereenkomst beroep doen op de artikelen 48 e.v. van de Landpachtwet om het voorkooprecht te regelen, betekent niet dat het terzake om een geschil inzake landpacht gaat waarvoor een vooraf-gaandelijke oproeping in verzoening verplichtend is, maar betekent wel dat de voorschriften van deze wet, waar deze de rechten en plichten regelt van de partijen bij de uitoefening van het voorkooprecht, met uitzondering van de bedenktijd, moeten toegepast worden. Dit geldt dus ook voor artikel 51 van de Pachtwet, krachtens hetwelk de vordering tot indeplaatsstelling en tot schadevergoeding verjaart door verloop van drie maanden, te rekenen vanaf de kennisgeving van de verkoop aan de pachter. Aangezien de kennisgeving dateert van 20/12/2005, is de vordering ingesteld bij dagvaardingsexploot dd. 14/11/2006 bijgevolg verjaard Adriatico voelt zich hierdoor gegriefd en tekent hoger beroep aan. Met haar hoger beroep beoogt zij de vernietiging van het bestreden vonnis en de toekenning van haar vordering zoals aangepast in de loop van het geding voor de eerste rechter, een en ander te vermeerderen met de gedingkosten van de beide aanleggen. Na het overlijden van H........ wordt het geding door zijn rechtsopvolgers H....... S....... en H....... J......hernomen en verder gezet. Zij vorderen vast te stellen dat de oorspronkelijke vordering vervallen is ingevolge verjaring, en het hoger beroep niet toelaatbaar, minstens ongegrond te verklaren en het eerste vonnis te bevestigen, met dien verstande dat de datum van vermelding van het uitgangspunt voor de berekening van de verjaringsdatum 12 april 2006 is, en niet 20/12/2005, zoals de eerste rechter verkeerdelijk vaststelde. Hiervoor stellen zij incidenteel beroep in. Notaris V..... B....... besluit tot de ontvankelijkheid doch ongegrondheid van het hoger beroep en tot de veroordeling van Adriatico tot de gedingkosten van de beide aanleggen. II. beoordeling
  10. voorafgaandelijk 1.
  11. Beide partijen hebben hun middelen en argumenten, zoals uiteengezet in hun besluiten voor de eerste rechter, in graad van hoger beroep herhaald. Deze zullen, in de mate deze dienstig zijn, hierna worden ontmoet. Dit alles met uitzondering van de bevoegdheids-exceptie op grond van artikel 591,1° Ger. W. en de onontvankelijk-heidsexceptie op grond van artikel 1345 Ger. W. welke in de beroepsprocedure door géén van de geïntimeerden worden hernomen, zodat het bestreden vonnis op deze punten definitief is. 1.
  12. Geen van de partijen maakt melding van de betekening van het vonnis a quo. Aangezien evenmin een betekeningsexploot wordt overgelegd, is het hoger beroep tijdig ingesteld. Het hoger beroep is eveneens ontvankelijk. Weliswaar besluit de gedinghervattende partij H............tot de niet-toelaatbaarheid ervan maar zij voert dienaangaande geen specifieke grieven aan. Wel besluit zij tot de niet-toelaatbaarheid van de oorspronkelijke vordering, doch dit tast de regelmatigheid van het hoger beroep niet aan. Als in het ongelijk gestelde beschikt Adriatico over het vereiste belang en de vereiste hoedanigheid in de zin van de artikelen 17 en 18 Ger. W. om hoger beroep in te stellen tegen het eerste vonnis dat haar grieft. Er zijn geen redenen van openbare orde die zich ertegen verzetten dat het hoger beroep ontvankelijk wordt verklaard.
  13. vordering ten aanzien van H............... 2.
  14. De eerste rechter verklaarde deze vordering niet ontvankelijk wegens verjaring met verwijzing naar de niet-naleving van de termijn van drie maand zoals bepaald in artikel 51, lid 4, Pachtwet. Op grond van de navolgende overwegingen is er geen andere mogelijkheid dan deze beslissing bij te treden, weze dat de aanvangsdatum voor de berekening van de "verjaring" door de eerste rechter inderdaad verkeerdelijk op 20/12/2005 werd bepaald. 2.
  15. Het wordt niet betwist dat het voorkooprecht in kwestie van louter contractuele aard is, zodat de desbetreffende bepaling in de handelshuurovereenkomst de partijen tot wet strekt (artikel 1134 B.W.). Zoals in de voorgaanden reeds aangegeven voorziet artikel 11 van de handelshuurovereenkomst het volgende : "
  16. De verhuurder kent aan de huurder ten allen tijde een recht van voorkoop toe van de panden te Gent, Limburgstraat nummers 22, 24 en 26 als één geheel of afzonderlijk uit te oefenen zoals de wettelijke bepalingen in de Wet op de Landpacht, doch niet de bedenktermijn." Hierbij vallen onmiddellijk twee zaken op : Vooreerst werd het voorkooprecht aan Adriatico toegekend niet enkel van de verhuurde panden nrs. 22 en 26, maar ook van het tussengelegen niet verhuurde pand nr.
  17. Dit wijkt af van de Pachtwet krachtens dewelke het wettelijk voorkooprecht van de pachter énkel slaat op de gepachte goederen (tenzij conventionele uitbreiding). Blijkens de uiteenzetting verstrekt door de partijen, en inzonderheid door de geïntimeerden, heeft zulks te maken met het feit dat het pand nr. 24 een klein tussenpand is, dat op zich weinig gebruikswaarde heeft en slechts functioneel is in relatie tot de twee naastgelegen panden. Dit kan verklaren waarom Adriatico het gelijkvloers en de kelder-verdiepingen van de panden nrs. 22 en 26 heeft gehuurd met het oog op de uitbating van één restaurant. Vervolgens is er de vaststelling dat het voorkooprecht werd toegekend op de woningen in hun geheel daar waar de handelshuur enkel betrekking heeft op het gelijkvloers en de kelderverdiepingen van de nrs. 22 en
  18. Dit is logisch aangezien het voorkooprecht bezwaarlijk kan aangeboden worden omtrent een onderdeel van een woning. Een en ander laat toe aan te nemen dat H............. én Adriatico zich bij het verlenen van dit conventioneel voorkooprecht, hebben laten leiden door een dubbel doel : voor H............. vormde dit een garantie dat hij de drie panden samen als één geheel kon verkopen aan de huurder en op die manier het tussenpand nr. 24, dat omwille van zijn ligging als afzonderlijke woning minder waard was, mee kon verkopen; voor Adriatico was dit een uitzicht op het verwerven van de gebouwen waarin zij haar restaurant uitbaatte. Het vooropgestelde doel gaat bijgevolg verder dan het doel zoals door de Pachtwet wordt beoogd. Dit is mogelijks ook de reden waarom de bedenktermijn, die in de Pachtwet in hoofde van de pachter vastgesteld is op één maand (zie artikel 48.1, lid 3 en lid 5), hier expliciet werd uitgesloten om zo aan de huurster een ruimere bedenktermijn te gunnen. Dit neemt niet weg dat de partijen bij het verlenen van het voorkooprecht aan de huurster en in het bijzonder met betrekking tot het uitoefenen van dit voorkooprecht door de huurster, expliciet de wettelijke bepalingen van de Wet op de Landpacht van toepassing hebben gemaakt en zich dienvolgens hieromtrent aan de Pachtwet hebben onderworpen. 2.
  19. Onder uitoefening van het voorkooprecht moet worden verstaan niet enkel het aanbod en de aanvaarding ervan, maar eveneens het afdwingen (in rechte) van de wettelijk voorziene sancties zoals bepaald en geregeld in artikel 51 van de Pachtwet : ofwel de indeplaatsstelling ofwel de schadeloosstelling ten bedrage van 20% van de verkoopprijs. Deze sancties hebben immers tot doel een miskenning van het voorkooprecht te sanctioneren en te compenseren, zonder dat enige schade in hoofde van de pachter moet bewezen worden. Dit betekent dat ook rekening moet gehouden worden met artikel 51, lid 4, PW krachtens hetwelk de "vordering tot naasting en de indeplaatsstelling en de vordering tot schadeloosstelling verjaren (....) bij verkoop uit de hand, door verloop van drie maanden te rekenen van de kennisgeving van deze verkoop aan de pachter, indien een dergelijke kennisgeving heeft plaatsgehad, en anders door verloop van twee jaren na de overschrijving van de akte van verkoop." Deze "kennisgeving", waarvan sprake, heeft wel degelijk plaatsgehad, meer bepaald op 12 april 2006, zijnde de datum waarop de instrumenterende notaris V..... B....... de (belangrijkste) verkoops-voorwaarden en de opgave van de prijs overmaakte aan de huurster. De kennisgeving waarvan sprake in artikel 51, lid 4, PW, is immers de kennisgeving waarvan sprake in artikel 48.1, lid 5, PW, en niet deze waarvan sprake in artikel 48.1, lid 1, PW (vgl. CASS. 12 november 1982, R.W. 1983-84, 25; STASSIJNS, E., "Pacht", APR 1988, nr. 505 p. 512-513). De verkoopakte moet verleden zijn vooraleer deze termijn van drie maanden kan beginnen lopen. Deze termijn begint zelfs te lopen als de kennisgeving van de prijs en van de verkoopsvoorwaarden niet overeenstemt met het aanbod dat aan de pachter op grond van artikel 48.1 PW werd betekend (vgl. CASS. 18 december 1997, Arr. Cass., 1997, 1392). Hoewel de wettekst het heeft over het "verjaren" van de vordering, betreft het in werkelijkheid een vervaltermijn en geen verjaringstermijn. Zodoende is deze termijn niet vatbaar voor schorsing of stuiting en is elke vordering hierop gesteund onontvankelijk (zie HERBOTS, J.H., STIJNS, S. e.a., "Bijzondere Overeenkomsten 1995-1998", Overzicht van Rechtspraak, T.P.R. 2002-1, 530-531 p. 481-483). De eerste rechter nam derhalve verkeerdelijk de datum van 20/12/2005 aan als vertrekpunt van de driemaandelijkse vervaltermijn. Het vertrekpunt is 12 april 2006, datum van de aangetekende zending tegen ontvangstbewijs uitgaande van de notaris aan Adriatico met overmaking van de verkoopsvoorwaarden en de prijs waaraan de panden werden verkocht. Dit verandert evenwel niets aan het feit dat de oorspronkelijke vordering tot schadevergoeding uitgaande van de huurster ten aanzien van de verhuurder onontvankelijk is, aangezien dit niet wegneemt dat ook op 14/11/2006, datum van dagvaarding, de drie maanden verstreken waren en de huurster bijgevolg van haar vorderingsrecht tot het bekomen van een schadevergoeding in analogie met artikel 51, lid 4, PW definitief vervallen was. Noch de ingebrekestellingen dd. 16/5/2006 en 1/6/2006, noch het wetsvoorstel tot wijziging van artikel 2244 van het Burgerlijk Wetboek teneinde aan de ingebrekestellings-brief van de advocaat een verjaringsstuitende werking te verlenen, waarnaar Adriatico verwijst, doen hieraan enige afbreuk. Zoals reeds gezegd betreft het een vervaltermijn, die niet geschorst of gestuit kan worden; bovendien heeft een wetsvoorstel - dat overigens énkel betrekking heeft op de stuiting van de verjaring en hier dus niet aan de orde is - tot nader order geen kracht van wet. Adriatico neemt overigens een dubbelzinnige houding aan door enerzijds een schadevergoeding te vorderen wegens miskenning van haar voorkooprecht en zich hierbij te beroepen op de bepalingen van de Pachtwet o.m. de artikelen 50, lid 3, en 51, lid 1, PW en anderzijds formeel te ontkennen dat de "verjaringstermijn" van artikel 51, lid 4, PW van toepassing zou zijn omdat zij zich énkel baseert op de contractuele rechten voortvloeiend uit het conventioneel voorkooprecht: zij vergeet hierbij dat zij als contractpartij de wettelijke bepalingen van de Wet op de Landpacht expliciet van toepassing heeft gemaakt op de uitoefening van het haar toegekende voorkooprecht. Het is dan ook maar normaal dat zij, in ruil voor deze wettelijke bescherming, de spelregels zoals opgelegd door de Pachtwet in acht neemt. De eerste rechter besloot bijgevolg terecht tot de onontvankelijkheid van de vordering in zover gericht tegen H.............. Het hoger beroep van Adriatico is met betrekking tot deze vordering ongegrond en het incidenteel beroep van H............., ertoe strekkende de datum van 12 april 2006 als vertrekdatum voor de berekening van de verjaringstermijn te nemen, is gegrond.
  20. vordering ten aanzien van notaris V..... B..... 3.
  21. Diezelfde ontvankelijkheidsexceptie voortvloeiende uit artikel 51, lid 4, PW, kan niet aangewend worden ten aanzien van de vordering in schadevergoeding ten aanzien van notaris V.... B....... Deze vordering betreft immers géén vrijwaringsvordering uitgaande van H........., wel een rechtstreekse vordering van Adriatico op grond van derde-medeplichtigheid aan de contractbreuk, minstens op grond van artikel 1382 B.W. Het Hof stelt vast dat Adriatico aan notaris V..... B....... eigenlijk géén andere - aparte - fout in de zin van artikel 1382 B.W. verwijt dan een derde-medeplichtigheid aan contractbreuk, dat op zich reeds een quasi-delictueel foutelement bevat. Zij verwijt notaris V.....B...... de verkoopakte te hebben verleden voor een lagere koopprijs dan de prijs vervat in de betekening van het voorkooprecht voor de drie woningen afzonderlijk en dit te hebben gedaan om de verkoper tegemoet te komen, op de hoogte zijnde van diens geldelijke inzichten. 3.
  22. Als instrumenterende ambtenaar dient notaris V..... B..... in te staan voor de betekening van het voorkooprecht aan de huurster. Dit betekent dat hij objectief verantwoordelijk is wanneer deze kennisgeving niet, niet tijdig of niet in de vereiste vormen zou worden gedaan. Noch het een noch het ander is hier aan de orde. Uit het chronologisch overzicht van de feiten (zie hoger : feitelijke voorgaanden) blijkt dat notaris V....... B...... op regelmatige wijze bij aangetekende brief van 18/10/2005 het voorkooprecht aan de huurster heeft betekend voor de drie panden in hun geheel, op haar vraag opgave heeft gedaan van de afzonderlijke prijzen van de te koop aangeboden woningen en na het verlijden van de notariële koopakte aan de huurster op regelmatige wijze bij aangetekend schrijven de verkoopsvoorwaarden en de prijs heeft overgemaakt. Er wordt notaris V......B........ trouwens géén fout in die zin verweten. 3.
  23. Voorts dient opgemerkt dat het voorkooprecht initieel bij aangetekend schrijven dd. 18/10/2005 door notaris V.... B........ werd betekend voor de drie panden samen aan een prijs van 1.350.000 euro. Wanneer de verkoopakte werd verleden aan dezelfde prijs van 1.350.000 euro voor dezelfde drie woningen als één geheel, kan er bezwaarlijk sprake zijn van een lagere prijs. Als principe geldt nog steeds dat de verkoper, die het voorkooprecht moet aanbieden, vrij de verkoopprijs en de verkoopvoorwaarden bepaalt. Artikel 50, lid 3, Pachtwet - dat deel uitmaakt van de wettelijke bepalingen van de Pachtwet die de contracterende partijen op de uitoefening van het voorkooprecht van toepassing hebben gemaakt - bepaalt dat, wanneer het verpachte goed een deel is van de te koop gestelde eigendom, het recht van voorkoop van de pachter enkel van toepassing is op het door hem gepachte goed. Voor dit goed moet de eigenaar dus een afzonderlijk bod doen wat H...... ook gedaan heeft door bij aangetekend schrijven dd. 20/12/2005 uitgaande van notaris V...... B....... aan Adriatico de koopprijs van de drie panden in geval van afzonderlijke verkoop over te maken. Wel hernam hij hierin het initiële aanbod voor een gezamenlijke aankoop van de drie panden aan de prijs van 1.350.000 euro. De reden hiervoor lag voor de hand, en werd hoger reeds verduidelijkt (zie punt sub 2.
  24. van onderhavig arrest). Deze verplichting om een afzonderlijk bod te doen kadert in het gegeven dat de pachter overeenkomstig de Pachtwet slechts een recht van voorkoop kan doen gelden op het door hem gepachte deel van het verkochte goed. De onderhavige situatie wijkt hiervan af aangezien het conventioneel voorkooprecht hier werd verleend over méér dan het verhuurde gedeelte alleen (zie hoger punt 2.1.). De verhuurder noch de notaris begingen aldus een fout door het voorkooprecht te (laten) betekenen voor de drie panden samen en de verkoopakte te (laten) verlijden aan dezelfde prijs als deze waaraan het voorkooprecht werd aangeboden, te weten 1.350.000 euro. 3.
  25. Wel is het juist dat de vraagprijs bij een verkoop van de woningen afzonderlijk na optelling hoger lag, nl. 1.675.000 euro, doch hieromtrent valt evenmin een fout in hoofde van de notaris te weerhouden. Vooreerst is er geen wettelijke grondslag voorhanden om te stellen, zoals Adriatico doet, dat de som van de verkoopprijzen van de individuele verkopen de totaalprijs bij gezamenlijke verkoop van de panden, niet mag overtreffen noch dat de verkoopprijs bij afzonderlijke verkoop voor elke woning gelijk moet zijn aan het pro rata deel van die woning in het geheel. Vervolgens kan niet worden genegeerd dat Adriatico in werkelijkheid nooit de bedoeling heeft gehad de drie huizen aan te kopen. Eigenlijk bleef zij hieromtrent nogal vaag : waar zij, na betekening van het voorkooprecht op 18/10/2005 nog geïnteresseerd bleek in de aankoop van één of twee panden (nl. nummers 22 en/of 26; zie brief dd. 1/11/2005 van haar raadsman), zakte haar interesse gaandeweg naar slechts één woning nl. nr. 26 (zie de brieven dd. 16/11/2005 en 19/12/2005 uitgaande van haar raadsman), om uiteindelijk niets meer van zich te laten horen. Aangezien het voorkooprecht door Adriatico kon worden uitgeoefend zowel op het geheel van de drie goederen als op elk goed afzonderlijk, ging de notaris in op haar vraag om de afzonderlijke prijzen mee te delen. De prijs voor het nummer 26 beliep 750.000 euro. Dienaangaande toont Adriatico toont niet aan dat deze prijs de werkelijke waarde van het pand oversteeg, noch dat deze vraagprijs de uitoefening van haar voorkooprecht verhinderde of onmogelijk maakte (vgl. CASS. 3 juni 2004, T. Not.,2005, p. 86, RGAR, 2005, 622). Zij toont evenmin aan dat deze prijs het reële aandeel van het pand nr. 26 in het gezamenlijk aanbod (ruim) oversteeg. 3.
  26. Tot slot kan Adriatico er niet om heen dat zij, eenmaal zij kennis had van de afzonderlijke prijzen van de woningen, zij zowel H........... als notaris V...... B..... over haar bedoelingen in het ongewisse heeft gelaten. Aangezien de toepassing van de bepalingen van de Pachtwet m.b.t. de bedenktermijn expliciet uitgesloten was, was Adriatico er weliswaar niet toe gehouden om binnen de maand haar intentie kenbaar te maken en mede te delen of zij het aanbod aannam of niet. Doch dit neemt niet weg dat zij het stilzwijgen heeft bewaard gedurende drie maanden - wat zelfs in termen van een "redelijke" bedenktermijn nog voldoende ruim is - en pas opnieuw is opgedoken nà de verkoop. Het kan de notaris en de verhuurder in de gegeven omstandigheden dan ook niet verweten worden dat zij de akte hebben laten verlijden. Adriatico heeft m.a.w. door een louter stilzitten haar bedenktermijn laten verstrijken zodat zij thans bezwaarlijk een miskenning van haar voorkooprecht kan inroepen, laat staan dat zij notaris V..... B........ aansprakelijk kan stellen voor derde-mede-plichtigheid aan contractbreuk. 3.
  27. Voorgaande overwegingen en vaststellingen laten toe te besluiten dat het voorkooprecht zoals dit aan Adriatico werd toegekend in de handelshuurovereenkomst dd. 4/3/1996 niet werd miskend, zodat er ook geen bewijs voorligt van een aan notaris V...... B....... toerekenbare aansprakelijkheid wegens derde-medeplichtigheid aan contractbreuk vanwege H......... De vordering in zoverre gericht tegen notaris V....... B...... is bijgevolg ontvankelijk doch ongegrond.
  28. gedingkosten Het hoger beroep van Adriatico is enkel gegrond in zover de vordering tegen notaris V..... B........ in het bestreden vonnis onontvankelijk werd verklaard. Voor het overige is het hoger beroep ongegrond. Dit aspect van het hoger beroep is evenwel niet van aard de beslissing omtrent de gedingkosten van het hoger beroep te beïnvloeden. Deze kosten blijven ten laste van Adriatico. Deze laatste betwist overigens de door de geïntimeerden gevorderde rechtsplegingsvergoedingen hoger beroep niet. De eerste rechter oordeelde op gepaste wijze omtrent de gedingkosten van de eerste aanlegprocedure. OP DEZE GRONDEN HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de Wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken, Verleent S....... H........ en J...... H........ akte van hun gedinghervatting; Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en slechts gegrond in de hierna bepaalde beperkte mate en ongegrond voor al het overige; Verklaart het incidenteel beroep van de consoorten H....... S........ en H........J........... ontvankelijk en gegrond; Doet het bestreden vonnis enkel teniet in zover als vertrekpunt voor de verjaringstermijn de datum van 20 december 2005 wordt genomen en in zover de vordering ten aanzien van notaris C........ V...... B......... onontvankelijk wordt verklaard en opnieuw wijzende : Zegt voor recht dat de datum van 12 april 2006 als vertrekdatum voor de driemaandelijkse verjaringstermijn moet genomen worden; Verklaart de vordering ten aanzien van notaris C...... V...... B........ ontvankelijk doch ongegrond; Bevestigt het bestreden vonnis voor het overige; Veroordeelt de bvba Adriatico tot de gedingkosten van het hoger beroep, aan haar zijde niet nuttig te begroten vermits deze toch te haren laste blijven, en aan de zijde van de overige partijen te begroten als volgt : - aan de zijde van de consoorten H........S...... en J....... rechtsplegingsvergoeding hoger beroep 7.000,00 euro - aan de zijde van notaris C...... V...... B....... rechtsplegingsvergoeding hoger beroep 7.000,00 euro Aldus gewezen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, de 12e kamer, rechtdoende in burgerlijke zaken, op heden 21-10-
  29. Aanwezig: - A. Van de Putte, raadsheer, waarnemend voorzitter ; - E. Dursin, raadsheer; - P. Ghijs, raadsheer; - B. De Wilde, griffier. Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div

🔗 Vers la source officielle

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.