ECLI:BE:ORANT:2025:JUG.20251002.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Ondernemingsrechtbank Antwerpen Vonnis/arrest van 02 oktober 2025 ECLI nr: ECLI:BE:ORANT:2025:JUG.20251002.1 Rolnummer: A/21/03777 Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2026-01-27 Raadplegingen: 497 - laatst gezien 2026-06-18 06:18 Fiche 1 Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen en dan tot aan het minst verheven dak of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen (art. 653 oud BW). Dit vermoeden is weerlegbaar. Het deel van de scheidingsmuur dat in deze zaak is ingestort, is een privatieve muur, en geen gemene muur. Er is geen gemeenschappelijk of gedeeld nut aangetoond van het deel van de muur dat is ingestort. De muur is duidelijk opgericht ten gunste van het kantoorgebouw van een van beide buren. Die muur is ook bijna even hoog als dat gebouw en is (nagenoeg) enkel aan dat gebouw vastgehecht. De muur dient niet om binnenplaatsen of tuinen te scheiden. Het betrokken deel van de muur heeft geen structureel nut voor de andere buur. Het louter esthetische aspect dat de muur is opgetrokken in een baksteen die veel meer overeenkomt met het uiterlijk van de gebouwen op het perceel van de andere buur, en het eventuele voordeel van het architecturaal uniformere uitzicht, is onvoldoende om te besluiten tot de gemeenheid van de muur. Dit is geen gebruik of feitelijkheid die als inbezitneming van de muur kan gelden. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - ZAKELIJKE RECHTEN - Erfdienstbaarheid - Door de wet - Gemene muur en gracht Vrije woorden: Gemene muur, vermoeden mandeligheid Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - 653 - 31 ELI link Pub nr 1804032151 Fiche 2 De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw (art. 1386 oud BW). De aansprakelijkheidsregeling van het toenmalige artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek is een waarborg voor het slachtoffer dat zonder veel problemen de eigenaar kan aanspreken in het geval van een instorting van een gebouw wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. De instorting van 66m² aan muur is voldoende om als ingestort gebouw binnen het toepassingsgebied te vallen van het vermelde artikel 1386. De eisende schadelijders moeten het verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw bewijzen. De loutere instorting volstaat op zich niet. Dat bewijs kan ook indirect (negatief) worden geleverd door de uitsluiting van andere oorzaken. Het verzuim van onderhoud kan het gevolg zijn van ouderdom, wanneer de eigenaar van het gebouw verzuimd heeft de oude gedeelten ervan te vervangen. De oorsprong van het onderhoudsverzuim of het bouwgebrek is op zich niet relevant. Ook een gebrek aan persoonlijke fout van de eigenaar is niet relevant indien is vastgesteld dat er een instorting was en indien dit was veroorzaakt door een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw. De eigenaar blijft ook aansprakelijk als hij bewijst dat het verzuim van onderhoud niet aan zijn schuld, maar wel aan een vreemde oorzaak te wijten is: alleen het bewijs dat de schade of de instorting aan een andere oorzaak dan een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw te wijten is, kan hem van zijn aansprakelijkheid ontslaan. Ook indien het verzuim van onderhoud een zijdelingse oorzaak van de schade is, bevrijdt de onmogelijkheid van dit onderhoud en het gebrek aan eigen fout van de eigenaar hem niet, zoals het geval bij schade als gevolg van veroudering of door het verval van bouwwerken die niet kunnen worden onderhouden en periodiek moeten worden vernieuwd. Het feit dat bepaalde gebrekkige kenmerken die hebben geleid tot het instorten, niet tegen de regels van de kunst ingingen toen de muur in de jaren 1960 werd gebouwd, verhindert de vaststelling van de andere vastgestelde gebreken niet. Een verouderd bouwgebruik dat de stabiliteit kan aantasten van muren van gebouwen die gebruikt worden en die grenzen aan buren of de publieke ruimte, kan een ingrijpen van de eigenaar vereisen. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - VERBINTENIS UIT ONRECHTMATIGE DAAD - Gebouwen Vrije woorden: Buitencontractuele aansprakelijkheid instorting gebouw, verzuim van onderhoud, gebrek in de bouw, negatief bewijs Fiche 3 De benadeelde in deze zaak was de verkoper van het naburige goed dat deels was ingestort. De koper was de aansprakelijke eigenaar. De benadeelde moet in beginsel een deel van zijn schade zelf dragen wanneer zijn fout mee de schade heeft veroorzaakt. De aansprakelijkheid van artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek betreft evenwel een objectieve aansprakelijkheid, waarbij de eigenaar van de ingestorte muur aansprakelijk is, ongeacht een eigen fout en ongeacht een fout van een vorige eigenaar. Een louter gebrek in de zaak dat voldoende is voor de objectieve aansprakelijkheid van de eigenaar op basis van het vermelde artikel 1386 of een eventuele contractuele aansprakelijkheid van de verkoper op basis van de artikels 1641 e.v. van het oude Burgerlijk Wetboek, zijn op zich onvoldoende om van een schending te spreken van regelgeving of van de algemene zorgvuldigheidsplicht van de benadeelde. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - VERBINTENIS UIT ONRECHTMATIGE DAAD - Rechtstreekse aansprakelijkheid - Fout - de schuld - Fout van het slachtoffer Vrije woorden: Eigen fout benadeelde, eigen fout slachtoffer, objectieve aansprakelijkheid Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - 1386 - 33 ELI link Pub nr 1804032153 Fiche 4 De benadeelde schuldeiser heeft in de regel recht op de integrale vergoeding van de geleden schade: een herstel van zijn vermogen door het herstel van de zaak in de staat waarin ze zich zonder de niet-nakoming zou bevinden. Dit komt in beginsel neer op het bedrag dat nodig is om de beschadigde zaak te laten herstellen aan nieuwwaarde, zonder dat dit bedrag verminderd mag worden wegens de vetusteit van de beschadigde zaak. Dit beginsel is niet absoluut en geldt bijvoorbeeld niet in het geval van een kennelijk onredelijke en manifeste onevenredigheid tussen de nieuwwaarde en de waarde van de zaak vlak vóór het schadegeval. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - VERBINTENIS UIT ONRECHTMATIGE DAAD - Begroting schade - Algemene beginselen schadebepaling - Integraliteit Vrije woorden: Vetusteit, integrale schadevergoeding Tekst van de beslissing Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnis Veertiende kamer Het AUTONOOM GEMEENTEBEDRIJF A., en de gemeente A., TEGEN BV KANTOREN B, VERZEKERAAR D, NV BOUWBEDRIJF D, NV VERZEKERAAR C, SE VERZEKERAAR E INHOUD I. Situering van het geschil 4 II. Procedureverloop 4 III. Eisen 4 IV. Beoordeling 6 A. Deskundigenonderzoek 6 B. Statuut van de scheidingsmuur 6 C. Hoofdeis AG A en gemeente A 9 1. Standpunten 9 2. Aansprakelijkheid 10 3. Schade 13 D. Tusseneis Bouwbedrijf D 19 E. Tegeneisen Kantoren B 21 F. Verzekeraars 21 G. Uitvoerbaarheid, zekerheidsstelling en kantonnement 22 V. Gerechtskosten 22 VI. Beslissing 23 I. SITUERING VAN HET GESCHIL Op 17 juni 2021 stortte een deel in van een scheidingsmuur tussen een perceel van Kantoren B, en een perceel van het Autonoom Gemeentebedrijf A (hierna ook “AG A”) en de gemeente A waarop onder meer het Museum X [gepseudonimiseerd] staat. AG A is ook eigenaar van een aan aannemer Bouwbedrijf D verhuurde loods waarvan het dak is beschadigd door het schadegeval. AG A en de gemeente A spreken buur Kantoren B aan in schadevergoeding. Kantoren B betwist de hoofdeis en stelt dat de betrokken muur minstens gedeeltelijk gemeen is. Kantoren B spreekt AG A en de gemeente A aan in betaling van een vergoeding voor het herstellen en wederopbouwen van de gemeenschappelijke muur. Bouwbedrijf D spreekt Kantoren B aan wegens schade aan goederen in de loods die ze van AG A huurde. II. PROCEDUREVERLOOP AG A en de gemeente A hebben het geding ingeleid bij dagvaarding betekend op 7 oktober 2021. Voor Verzekeraar D werd op 18 oktober 2021 een verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst neergelegd. Voor Verzekeraar C werd op 19 oktober 2021 een verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst neergelegd. Voor Bouwbedrijf D werd op 28 oktober 2021 een verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst neergelegd. Bij vonnis van 16 december 2021 verleende rechtbank akte aan die eerste vrijwillige tussenkomsten en stelde ze arch. Y aan als deskundige. Voor Verzekeraar E werd op 20 april 2022 een verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst neergelegd. Kantoren B heeft bij dagvaarding betekend op 28 oktober 2021 Aannemer F gedagvaard in gedwongen tussenkomst en vrijwaring. Bij vonnis van 16 december 2021 werd die tusseneis van Kantoren B afgewezen als ongegrond. Het bij verzoekschrift van 7 januari 2022 ingestelde hoger beroep van Kantoren B over die tussenkomst werd afgewezen bij arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 25 oktober 2022. De zaak werd in beraad genomen op de openbare zitting van 4 september 2025 nadat de raadslieden van de partijen en de vaste vertegenwoordiger van de bestuurder van Kantoren B op die zitting werden gehoord. De rechtbank hield rekening met de neergelegde syntheseconclusies en stukken. In deze procedure werd de Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken nageleefd. III. EISEN Met de hoofdeis eisen AG A en de gemeente A de veroordeling van Kantoren B tot betaling aan AG A van 88.523,93 euro excl. btw, te vermeerderen met een wettelijke verwijlinterest vanaf 17 juni 2021, en tot betaling aan de gemeente A van 17.885,77 euro excl. btw, te vermeerderen met een wettelijke verwijlinterest vanaf 17 juni 2021 en de kosten van het geding met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding van 7.000,00 euro en de expertisekosten van 21.804,34 euro. Ze vragen dat de beslissing uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard zonder zekerheidsstelling en met uitsluiting van de mogelijkheid tot kantonnement. Kantoren B vraagt de afwijzing van de hoofdeis als ongegrond, en om die minstens aanzienlijk te herleiden. Voor zover ze ten aanzien van Bouwbedrijf D zou worden veroordeeld, eist Kantoren B op tusseneis de veroordeling van AG A en de gemeente A om haar te vrijwaren ten belope van 50% of een nader door de rechtbank te bepalen verhouding van alle bedragen waartoe ze ten aanzien van Bouwbedrijf D zou worden veroordeeld in hoofdsom, interesten en kosten. Ze stelt een tegeneis in opdat AG A en de gemeente A hoofdelijk zouden worden veroordeeld tot betaling van 90.859,12 euro, te vermeerderen met een gerechtelijke interest vanaf 7 april 2025. Kantoren B eist de veroordeling van AG A, de gemeente A en Bouwbedrijf D tot de kosten van het geding met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding van 4.709,30 euro door AG A, een van 1.726,74 euro door de gemeente A en een van 3.139,43 euro door Bouwbedrijf D. Bouwbedrijf D eist op tusseneis de veroordeling van Kantoren B tot betaling van 31.883,20 euro, te vermeerderen met een vergoedende interest vanaf 17 juni 2021 tot 28 oktober 2021 en met een gerechtelijke interest vanaf 29 oktober 2021, onder voorbehoud van vermeerdering of vermindering. Ze maakt een voorbehoud om de veroordeling te eisen van AG A en de gemeente A tot betaling van hetzelfde in dit geding of een later geding. Ze eist de veroordeling van Bouwbedrijf D tot de kosten van het geding met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding van 2.800,00 euro. Verzekeraar C vraagt eraan akte te verlenen dat niemand vorderingen instelt tegen haar. Ze vraagt de veroordeling van AG A en de gemeente A tot de kosten van het geding met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding van 1.680,00 euro. Verzekeraar D S.A. vraagt eraan akte te verlenen dat niemand vorderingen instelt tegen haar, en om haar buiten zake te stellen. Ondergeschikt, indien er nog een vordering volgt, die af te wijzen en die eiser te verwijzen tot de kosten van het geding met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding. Verzekeraar E vraagt eraan akte te verlenen dat niemand vorderingen instelt tegen haar, met het akte verlenen aan een voorbehoud voor eventuele vorderingen tegen haar. IV. BEOORDELING A. DESKUNDIGENONDERZOEK 1. De rechtbank stelde bij vonnis van 16 december 2021 ir. arch. Y. aan als deskundige. Ze ontving op 22 december 2023 zijn eindverslag. Hij adviseerde onder meer als volgt: - De muur bestaat uit (

1. i)een niet-dragende steense buitenmuur, (
2. ii)een dragende binnenmuur uit metselwerk met een betonnen skeletstructuur, en (iii) een luchtspouw tussen beide muurdelen (p. 42). Er is op 17 juni 2021 ongeveer 66m² van de steense buitenmuur neergestort, vanaf ca 9,4m hoog tot de kroonlijst op ca 14,4m hoog. - De werken op de Site Z waren niet de oorzaak van de instorting (p. 42). - Een deel van de muur is eigendom van Kantoren B, een deel van AG A, en een deel gemeenschappelijk van beiden (p. 44-45). Het ingestorte deel betreft een deel in eigendom van Kantoren B. - Het instorten van de buitenmuur is het gevolg van enkele fundamentele of conceptfouten in de constructie van de muur (p. 43). De eigenaar van dat deel van de muur – Kantoren B – kan geen slecht onderhoud worden verweten omdat de gebreken niet visueel zichtbaar waren. Hij wijst op de vaststelling van de domeindeskundige (landmeter) dat de scheimuur te paard staat op de perceelsgrens. De deskundige adviseert de volgende schade (p. 44): - AG A: 88.523,93 euro excl. btw - gemeente A: 15.385,77 euro excl. btw - Kantoren B: 150.263,86 euro excl. btw of 134.240,44 euro excl. btw (herstel met of zonder geïsoleerde gevelbekleding) - Bouwbedrijf D: 31.889,20 euro excl. btw 2. Op 7 maart 2024 stelde de rechtbank de eindstaat van de deskundige vast op 21.804,34 euro incl. btw. B. STATUUT VAN DE SCHEIDINGSMUUR 3. AG A en de gemeente A spreken buur Kantoren B aan over de schade naar aanleiding van de op 17 juni 2021 ingestorte buitenmuur van die laatste die op het terrein van AG A en de gemeente is terechtgekomen. De gemeente is eigenaar van het Museum X waarvan de achtergevel werd beschadigd. AG A is ook eigenaar van een aan aannemer Bouwbedrijf D verhuurde loods waarvan het dak is ingestort. AG A en de gemeente betwisten de ontkenning van eigendom door Kantoren B en wijzen op het advies van de deskundige. Het feit dat de muur te paard op de perceelsgrens zou staan, zou de exclusieve eigendom van Kantoren B niet tegenspreken. Volgens AG A en de gemeente is hoogstens het deel van de muur waartegen de loods van AG A is gemetst, een gemene muur, maar het ingestorte deel zou behoren tot de uitsluitende eigendom van Kantoren B. 4. Kantoren B stelt dat de betrokken muur minstens gedeeltelijk gemeen is. Ze wijst erop dat de muur op de perceelsgrens is gebouwd, dat het dak afhelt naar beide kanten, en dat de muur in dezelfde stijl is gebouwd als het gebouw van het museum op het perceel van de gemeente A in rode baksteen, in tegenstelling tot haar betonnen gebouw zonder dergelijk metselwerk. 5. Op vraag van de rechtbank bevestigen de raadslieden van AG A en de gemeente A, van Kantoren B en van Bouwbedrijf D op de zitting dat het oude Burgerlijk Wetboek van toepassing is op het statuut van de scheidingsmuur. Ten overvloede stelt de rechtbank vast dat zowel de oprichting van de scheidingsmuur in de jaren 1960 als het schadegeval op 17 juni 2021, dateren van voorafgaand aan de inwerkingtreding van het boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021. De bij dagvaarding van 7 oktober 2021 ingestelde eisen betreffen vorderingen over rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden voor die inwerkingtreding (art. 37, § 1 Wet 4 februari 2020 houdende boek 3 BW). Het oude Burgerlijk Wetboek is nog van toepassing. 6. Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen en dan tot aan het minst verheven dak of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen (art. 653 oud BW). Dit vermoeden is weerlegbaar. Er worden geen concrete overeenkomsten of verjaringen ingeroepen of vastgesteld op basis waarvan gemeenschappelijk of privatief eigendom wordt vastgesteld. Er worden ook geen gemeenschappelijke plannen van beide partijen voorgelegd waarop de muren als gemeenschappelijk worden gekwalificeerd, noch enige bewijsmiddelen over de bouw van de muur of de financiering ervan. De situatie doet zich voor als volgt: Kantoren B is eigenaar van de grond van het perceel k, en AG A is eigenaar van de grond van de percelen m en g. Over het eigendom van die percelen is geen betwisting en dit wordt ook door de partijen vermeld in hun respectievelijke conclusies. Op de perceelsgrens tussen het perceel van Kantoren B en de percelen van AG A, staat de scheidingsmuur te paard. Op het perceel van Kantoren B staat een kantoorgebouw van enkele verdiepingen, gebouwd in de jaren 1960. De verdiepingen staan volgens de verklaring van die partij leeg en ondergronds wordt een discotheek uitgebaat. De gelijkvloers is uitgesprongen aan de beide voorzijden van het gebouwblok (Kaai A en Straat B) en de toren met de hogere verdiepingen staat daartussen. Vanaf de straatkant aan de Kaai A loopt er langs de scheidingsmuur een steeg op het perceel van AG A, die ongeveer halverwege verbreedt tot een binnenplaats op dat perceel. Daarachter is een loods (
3. g)die wel aan de scheidingsmuur aanpaalt, die aan de Straat B uitkomt en die aan Bouwbedrijf D wordt verhuurd. De rechtbank geeft dit hieronder weer, met op het uittreksel van CadGIS ook de grondeigenaars aangevuld (onderlijnd) en in stippellijn de scheidingsmuur: [foto] Het ingestorte deel behoort tot de scheidingsmuur tussen de beide percelen die op de perceelsgrens staat en bijna even hoog is als het aanpalend kantoorgebouw van Kantoren B. Dit blijkt uit de daarover niet betwiste vaststellingen van de deskundige ter plaatse, die zich ook baseert op de landmeter die als zijn domeindeskundige optrad. Het eerste deel van de scheidingsmuur bevindt zich aan het lager deel van de gelijkvloers van het aanpalend kantoorgebouw aan de Kaai A. Het tweede deel aan het hoger gelegen deel van de verdiepingen. Een derde deel bevindt zich aan het lager deel van de gelijkvloers van het aanpalend kantoorgebouw aan de Straat B. Aan de Straat B ligt de door AG A aan Bouwbedrijf D verhuurde loods op perceel g. Enkel het deel van de muur aan die loods, is ook aanpalend aan een gebouw op het perceel van AG A. Dat deel van de muur aan de loods is tot aan de Straat B met enkele tientallen centimeters verhoogd. De loods is voor een deel aanpalend aan de scheidingsmuur. Dat onderdeel is een gemene muur, tot aan het deel dat tot aan de Straat B met enkele tientallen centimeters werd verhoogd. Het verhoogde deel is privatief van AG A. Dit betreft niet het deel dat is ingestort: het ingestorte deel is hoger dan het minst verheven dak, met name het dak van de loods. De rechtbank besluit dat het deel van de scheidingsmuur dat is ingestort, een privatieve muur is van Kantoren B en geen gemene muur, wegens wat hieronder verder wordt beoordeeld. Kantoren B toont geen gemeenschappelijk of gedeeld nut aan van het deel van de muur dat is ingestort. De muur is duidelijk opgericht ten gunste van het kantoorgebouw van Kantoren B. Die muur is ook bijna even hoog als dat gebouw en - op de loods van AG A na - enkel aan dat gebouw is vastgehecht. De muur dient niet om binnenplaatsen of tuinen te scheiden: enkel op het perceel van AG A is een steeg en binnenplaats, zonder dat er open ruimte is op het perceel van Kantoren B dat moest worden afgescheiden. Er is niet vastgesteld dat de muur diende om twee aanpalende erven te scheiden. Het betrokken ingestorte deel van de muur heeft geen structureel nut voor AG A. Noch AG A noch de gemeente A gebruikt dat deel van de muur, dat hoger is gelegen dan de loods. Het is ook geen steunmuur, maar louter de niet-dragende buitengevel die naast de steunmuur van Kantoren B is opgetrokken. De kolommen van de steunmuur van het kantoorgebouw van Kantoren B waren wel tegen de scheidingsmuur aangestort (eindverslag, bijlage 2, p. 63) en de scheidingsmuur en steunmuur van Kantoren B zijn nagenoeg even hoog. Het is juist dat de muur is opgetrokken in een baksteen die veel meer overeenkomt met het uiterlijk van de gebouwen op het perceel van AG A dan het kantoorgebouw van Kantoren B. Dit louter esthetische aspect en het eventuele voordeel van het architecturaal uniformere uitzicht, is onvoldoende om te besluiten tot de gemeenheid van de muur. Dit is geen gebruik of feitelijkheid die als inbezitneming van de muur kan gelden. De rechtbank besluit daardoor dat het ingestorte deel van de muur een privatieve muur was in eigendom van Kantoren B, en geen gemene muur. C. HOOFDEIS AG A EN GEMEENTE A 1. Standpunten 7. AG A en de gemeente A spreken Kantoren B aan in schadevergoeding naar aanleiding van het schadegeval. Ze wijzen op de technische verantwoordelijkheid van Kantoren B voor de fundamentele of conceptfouten in de muur, zoals vastgesteld door de deskundige. Ze houden Kantoren B aansprakelijk op basis van artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek, op basis waarvan die eigenaar aansprakelijk zou zijn zelfs voor een niet gekend gebrek in de bouw. Ondergeschikt steunen ze zich op artikel 1384, eerste lid van dat wetboek, met Kantoren B als de bewaarder van een gebrekkige zaak. 8. Kantoren B betwist de hoofdeis van AG A en de gemeente A. Ze wijst op de invloed van de maandenlange trillingen door de werken aan de overzijde van de straat op een project van Bouwbedrijf D in de Straat B (project Site Z). Ze betwist het advies van de deskundige dat die naburige werken geen invloed zouden hebben gehad. Ze merkt op dat de deskundige tot verslaggeving is overgegaan zonder de plaatsbeschrijvingen die Bouwbedrijf D zou hebben opgesteld over het pand van Kantoren B en de gevel van voorafgaand aan die werken, waarvoor nochtans meetpunten zouden zijn gezet op die gevel. Ze wijst erop dat de deskundige geen fout in het onderhoud van de muur zou hebben vastgesteld, waardoor er geen verzuim daarin in de zin van artikel 1386 oud BW haar kan worden verweten. Ze betwist ook dat de muur gebreken vertoonde, waarbij het loutere instorten onvoldoende zou zijn. Ze betwist de waarschijnlijkheid van een conceptfout met schade zo lang na de bouw in de jaren 1960. De domeindeskundige zou ook over de bouwwijze hebben verklaard dat men in de jaren ‘60 nog niet zo veel ervaring had met dergelijke bouwwerken en het met de huidige know-how anders zou zijn gebouwd. Een toepassing onder artikel 1384 oud BW zou zijn uitgesloten in geval van een instorting met toepassing van artikel 1386. Kantoren B betwist ook dat er een abnormaal gebrek is, aangezien de muur werd gebouwd volgens de toenmalige tijdsgeest, en ze betwist dat ze bewaarder was aangezien het gebouw werd verhuurd. Ondergeschikt zou de instorting ook minstens gedeeltelijk aan de gemeente A te wijten zijn, aangezien zij de verkoper en initiële eigenaar was van het gebouw. De eigen fout van het slachtoffer zou de aansprakelijkheidsgrond doorbreken. Minstens zou de gemeente haar moeten vrijwaren. 2. Aansprakelijkheid 9. De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw (art. 1386 oud BW). De aansprakelijkheidsregeling van het toenmalige artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek is een waarborg voor het slachtoffer dat zonder veel problemen de eigenaar kan aanspreken in het geval van een instorting van een gebouw wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. De rechtbank stelt hoger in dit vonnis al vast dat Kantoren B eigenaar is van het perceel en ook exclusief eigenaar is van het deel van de muur dat instortte op 17 juni 2021. Het gebrek aan actief gebruik van de lokalen op de verdiepingen in het pand aanpalend aan de ingestorte muur, doet daaraan geen afbreuk. De instorting van 66m² aan muur is voldoende om als ingestort gebouw binnen het toepassingsgebied te vallen van het vermelde artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek. De eisende schadelijders AG A en de gemeente A moeten het verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw bewijzen. De loutere instorting volstaat op zich niet. Dat bewijs kan ook indirect (negatief) worden geleverd door de uitsluiting van andere oorzaken. [voetnoot 1] Het verzuim van onderhoud kan het gevolg zijn van ouderdom, wanneer de eigenaar van het gebouw verzuimd heeft de oude gedeelten ervan te vervangen. [voetnoot 2] De oorsprong van het onderhoudsverzuim of het bouwgebrek is op zich niet relevant. Ook een gebrek aan persoonlijke fout van de eigenaar is niet relevant indien is vastgesteld dat er een instorting was en indien dit was veroorzaakt door een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw. De eigenaar blijft ook aansprakelijk als hij bewijst dat het verzuim van onderhoud niet aan zijn schuld, maar wel aan een vreemde oorzaak te wijten is: alleen het bewijs dat de schade of de instorting aan een andere oorzaak dan een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw te wijten is, kan hem van zijn aansprakelijkheid ontslaan. Ook indien het verzuim van onderhoud een zijdelingse oorzaak van de schade is, bevrijdt de onmogelijkheid van dit onderhoud en het gebrek aan eigen fout van de eigenaar hem niet, zoals het geval bij schade als gevolg van veroudering of door het verval van bouwwerken die niet kunnen worden onderhouden en periodiek moeten worden vernieuwd. [voetnoot 3] De deskundige adviseerde dat het instorten van de muur het gevolg was van enkele fundamentele of conceptfouten in de constructie van de muur. De rechtbank neemt dit over en verwijst naar de overeenstemmende feitelijke aanwijzingen op basis waarvan de deskundige tot dat advies kwam. De deskundige kon zich terecht baseren op de vaststellingen van zijn domeindeskundige, een stabiliteitsingenieur, die onder meer had vastgesteld dat er betonrot aanwezig was in bepaalde kolommen die deel uitmaakten van de structuur van de steunmuur van Kantoren B, dat er verroeste wapening zichtbaar was in die muur, en dat die kolommen tegen de scheidingsmuur waren aangestort (eindverslag, bijlage 2, p. 63-64). Er zijn een te laag aantal spouwankers vastgesteld en de spouwhaken zijn verroest en op vele plaatsen afwezig (eindverslag, bijlage 2, p. 64). De betonrot in de steunmuur maakte het wegduwen van de scheidingsmuur mogelijk. Bij de beschrijving van de sequentie van de bouw gebruikte de domeindeskundige woorden als “vermoedelijk”, maar voor de vaststellingen van de gebreken in de muur uitten de domeindeskundige en de deskundige voldoende zekerheid. De rechtbank oordeelt dit als bewezen met voldoende redelijke mate van zekerheid. De deskundige adviseerde dat werken op de Site Z niet de oorzaak waren van de instorting. De rechtbank neemt dit over en verwijst naar de overeenstemmende feitelijke aanwijzingen op basis waarvan de deskundige tot dat advies kwam. De deskundige kon zich opnieuw baseren op de vaststellingen van zijn domeindeskundige-stabiliteitsingenieur die kennis had genomen van de aard en documentatie van de door Bouwbedrijf D in de nabijheid uitgevoerde werken, en van de staat van het gebouw van Kantoren B en de muur na het schadegeval. De ingenieur, daarin gevolgd door de deskundige, stelde vast dat er in de periode van de instorting al maandenlang geen funderingswerken meer waren uitgevoerd door Bouwbedrijf D op de werf Site Z (eindverslag, bijlage 2, p. 62). Hij stelde vast dat er geen scheuren of barsten waren in het tegelwerk of in de bezettingswerken van het gebouw van Kantoren B, wat nochtans waarschijnlijke gevolgen zouden zijn geweest van ingrijpende trillingen die van dien aard waren dat ze de buitenmuur gedeeltelijk hadden kunnen doen instorten (eindverslag, bijlage 2, p. 63). Ook op vraag van de rechtbank bevestigden de raadsman en de vaste vertegenwoordiger van de bestuurder van Kantoren B dat er geen dergelijke scheuren, barsten of andere schade was door de werken van Bouwbedrijf D in het gehele gebouw van Kantoren B. De domeindeskundige handhaafde zijn standpunt na de opmerkingen van de raadsman van Kantoren B, daarin gevolgd door de deskundige (eindverslag, bijlage 11, p. 89-91). Het is hierdoor met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond dat de instorting is veroorzaakt door een combinatie van factoren die te maken hadden met de ingestorte muur en de aangebouwde steunmuur: de invloed van betonrot, het door de aanstorting van de steunmuur kwijtraken van verankeringen, de verroesting van verankeringen, een initieel beperkt aantal verankeringen en een initieel gebrek aan zetvoegen. Die elementen zijn gebreken in de ingestorte muur. Het feit dat die twee laatste elementen (een initieel beperkt aantal verankeringen en een initieel gebrek aan zetvoegen) niet tegen de regels van de kunst ingingen toen de muur in de jaren 1960 werd gebouwd, verhindert de vaststelling van de andere vastgestelde gebreken niet. Bovendien vereist een dergelijk verouderd bouwgebruik dat de stabiliteit kan aantasten van muren van gebouwen die gebruikt worden en die grenzen aan buren of de publieke ruimte, een ingrijpen van de eigenaar. Dit kwalificeert daarom ook als een verzuim van onderhoud. De deskundige adviseerde dat de eigenaar van de muur geen slecht onderhoud kan worden verweten omdat de gebreken niet visueel zichtbaar waren. Dit technisch advies staat niet eraan in de weg dat onderhoud vereist kan zijn om te verhelpen aan de instabiliteit van een constructie wanneer die constructie door de tijd haar initiële stabiliteit heeft verloren. Bovendien, zoals al aangehaald, is een persoonlijke fout van de eigenaar of diens rechtsvoorganger irrelevant, wanneer de gebreken zijn vastgesteld of wanneer het verzuim van onderhoud het gevolg is van ouderdom. Als eigenaar van de ingestorte muur is Kantoren B aansprakelijk voor de schade door die instorting. 10. De rechtbank stelt geen eigen fout van AG A of de gemeente A vast waardoor er geen aansprakelijkheid van Kantoren B zou kunnen worden vastgesteld of in een mindere mate, of die de oorzakelijkheid zou doorbreken. In pleidooien verduidelijkte de raadsman van Kantoren B dat dit een buitencontractueel verweer is en geen contractuele vrijwaringsvordering tegen de verkoper wegens gebreken. De benadeelde moet in beginsel een deel van zijn schade zelf dragen wanneer zijn fout mee de schade heeft veroorzaakt. De aansprakelijkheid van artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek betreft evenwel een objectieve aansprakelijkheid, waarbij Kantoren B aansprakelijk is als eigenaar van de ingestorte muur, ongeacht een eigen fout en ongeacht een fout van een vorige eigenaar. Er is bovendien ook geen concrete fout van AG A of de gemeente A aangetoond in de zin van het toenmalige artikel 1382 of 1383 van het oude Burgerlijk Wetboek. Een louter gebrek in de zaak dat voldoende is voor de objectieve aansprakelijkheid van de eigenaar op basis van het vermelde artikel 1386 of een eventuele contractuele aansprakelijkheid van de verkoper op basis van de artikels 1641 e.v. van het oude Burgerlijk Wetboek, zijn op zich onvoldoende om van een schending te spreken van regelgeving of van de algemene zorgvuldigheidsplicht van de benadeelde. 11. De rechtbank komt tot de hogervermelde beoordeling zonder kennis van de volledige werfgeschiedenis van het nabijgelegen project Site Z van Bouwbedrijf D. Ze stelde al vast dat de deskundige adviseerde op basis van de beschikbare documenten dat het project geen invloed had op het ontstaan van het schadegeval. Kantoren B klaagt sinds haar conclusie van 5 juni 2024 aan dat Bouwbedrijf D niet alle informatie over het project heeft meegedeeld, in het bijzonder de plaatsbeschrijving van het gebouw van Kantoren B en in het algemeen over de naleving door Bouwbedrijf D van de voorzorgsmaatregelen tijdens de funderingswerken en bronbemaling. Noch in die conclusie noch in de latere conclusies eist Kantoren B de afgifte van die stukken of enige andere verdere onderzoeksmaatregel. Ze wijst op dit gebrek aan medewerking van de aannemer tijdens het deskundigenonderzoek, maar heeft op geen enkel ogenblik de rechtbank gevat als controlerechter om in te grijpen. Nochtans had de rechtbank Bouwbedrijf D kunnen bevelen om die documenten over te maken. Ook na ontvangst van het eindverslag heeft ze de rechtbank niet gevat met de versnelde procedure op basis van artikel 19, derde lid van het Gerechtelijk Wetboek om de afgifte te eisen of een andere onderzoeksmaatregel, zoals bijkomend onderzoek door de deskundige. De rechtbank kan ook ambtshalve verdere onderzoeken bevelen. Ze ontving het eindverslag echter al op 22 december 2023. Pas een half jaar later beklaagt Kantoren B zich over de onvolledigheid van het deskundigenonderzoek. Noch tijdens dat onderzoek, noch prompt erna, noch tijdens de instaatstelling, verzoekt Kantoren B nog concrete maatregelen. Door zodanig lang de rechtbank hiermee niet te vatten, zou het procedureel kennelijk onredelijk zijn om nu nog dergelijke maatregelen op te leggen. Dit zou neerkomen op een procesrechtsmisbruik. Daarenboven zouden dergelijke maatregelen enkel mogelijk zijn indien de te bewijzen feiten voldoende aannemelijk worden gemaakt. Dit is niet het geval. Er is geen enkele trillingschade vastgesteld in de tegel-, bezettings- en schilderwerken van het gebouw van Kantoren B, met uitzondering van de ingestorte muur zelf. Het loutere bestaan van voorschriften over voorzorgsmaatregelen is op zich ook onvoldoende om aannemelijk te maken dat ze niet werden nageleefd. De deskundige komt daarentegen tot een andere oorzaak van de vastgestelde schade. Ten slotte zijn plaatsbeschrijvingen in beginsel tegensprekelijk en had Kantoren B als diligente eigenaar en uitbater haar eigen exemplaar kunnen bijhouden. 3. Schade 12. AG A en de gemeente A bepalen hun schade als volgt: - AG A: 88.523,93 euro excl. btw: - verwijderen asbest en puin: 9.041,70 euro - herstel dak loods: 71.187,71 euro - werfvoorzieningen: 5.794,52 euro - veiligheidscoördinatie: 2.500,00 euro - gemeente A: 17.885,77 euro excl. btw: - verwijderen asbest: 897,40 euro - asbestidentificatie: 263,60 euro - metingen: 325,95 euro - schade koer: 1.172,54 euro - herstelling hoek: 2.029,28 euro - opkuis: 972,00 euro - personeel: 2.736,00 euro - gederfde inkomst: 1.680,00 euro - terugbetaling tickets: 268,00 euro - imagoschade: 2.500,00 euro AG A en de gemeente betwisten een vetusteitsafrek voor herstellingswerk (geen vervanging). 13. Kantoren B betwist de schade van AG A en gemeente A. De vetusteit moest worden afgetrokken, de asbestverwijdering zou een verbetering zijn, het dak zou niet worden vervangen, de opkuis zou niet zijn onderbouwd, het aanrekenen van personeelskosten en een inkomstenderving zou een dubbele vergoeding zijn, een deel afgezegde bezoekers zou erna terug zijn gekomen, en de imagoschade zou niet worden gestaafd. 14. De weergave van de schade van de gemeente A in conclusies (p. 15-16) is onjuist. Enerzijds schrijft ze in conclusies dat de schadebegroting volgt van de deskundige, maar met een imagoschade van 2.500,00 euro in plaats van slechts 1,00 euro. Dit zou een totaal geven van 17.884,77 euro en niet 17.885,77 euro, aangezien die enkele euro dan nog moet worden afgetrokken. Anderzijds vermeldde haar opsomming eenmalig 1.680,00 euro, waar de deskundige dit als dagbedrag beschouwde dat voor vier dagen in aanmerking zou komen, dus voor 6.720,00 euro. 15. De rechtbank behandelt de schadeposten hieronder afzonderlijk. Algemeen bestaat de aan de schuldeiser verschuldigde schadevergoeding in het verlies dat hij heeft geleden en in de winst die hij heeft moeten derven. De schadevergoeding wegens contractuele wanprestatie omvat enkel wat het noodzakelijk gevolg is van de niet-uitvoering van de overeenkomst en heeft tot doel de schuldeiser te plaatsen in de toestand waarin hij zich zou hebben bevonden indien de schuldenaar zijn verbintenis zou zijn nagekomen (art. 1149 oud BW). Wat de vetusteit betreft, heeft de benadeelde schuldeiser in de regel recht op de integrale vergoeding van de geleden schade: een herstel van zijn vermogen door het herstel van de zaak in de staat waarin ze zich zonder de niet-nakoming zou bevinden. Dit komt in beginsel neer op het bedrag dat nodig is om de beschadigde zaak te laten herstellen aan nieuwwaarde, zonder dat dit bedrag verminderd mag worden wegens de vetusteit van de beschadigde zaak. Dit beginsel is niet absoluut en geldt bijvoorbeeld niet in het geval van een kennelijk onredelijke en manifeste onevenredigheid tussen de nieuwwaarde en de waarde van de zaak vlak vóór het schadegeval. De rechtbank houdt daarmee rekening in de hieronder behandelde schadeonderdelen. 16. Het bedrag van de schadepost voor het verwijderen van asbest en puin (9.041,70 euro) is opgenomen in de vorderingsstaat van aannemer Hersteller X van 24 juni 2021, gericht aan AG A (stuk AG A en A, nr. 13). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. De politie stelde ook de verwijdering ervan voor als maatregel tegen het dreigend gevaar voor de openbare veiligheid in het proces-verbaal van 17 juni 2021 (stuk AG A en A, nr. 5). Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 17. Wat de schadepost betreft voor de herstellingswerken van het dak van de loods (71.187,71 euro) stelt de rechtbank vast dat aannemer Hersteller Y een offerte opstelde op 23 juli 2021 voor de herstellingen voor 97.658,58 euro (stuk AG A en A, nr. 16), en eveneens op 8 september 2023 voor 71.187,71 euro (eindverslag, bijlage 5). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. De offerte van aannemer Hersteller Y van 8 september 2023 had de volgende onderdelen voor samen 71.107,70 euro (het verschil met de weergegeven totaalprijs van 71.187,71 euro wordt niet geduid): - werfvoorziening: 5.690,88 euro - voorbereidende werken: 3.853,65 euro - industriële dakwerken: 22.110,45 euro - vernieuwing bakgoot: 13.968,81 euro - industriële gevelwerken: 5.355,09 euro - industriële metaalwerken: 20.128,82 euro Het is voldoende zeker dat die werken vereist zijn om het dak van de loods te herstellen. De prijs voor die werken komt in aanmerking als schade. Op zeer algemene wijze, zonder onderbouwing in stukken en zonder concrete berekening, merkt Kantoren B op dat AG A de prijs voor de gedeeltelijke vervanging van het dak integraal aanrekent zonder enige vetusteit, inclusief een verbetering door de verwijdering van het asbest, en zonder de intentie om het dak daadwerkelijk te vervangen aangezien er plannen zouden zijn om appartementen te bouwen. Het geleden verlies is de afname van het vermogen van de schuldeiser door een afname van het actief of een toename van het passief, die zich niet zou hebben voorgedaan indien de schuldenaar de niet-nagekomen verbintenis correct zou hebben nagekomen. Het resultaat van een asbestvrij dak is inderdaad een verbetering, en dus meer dan de loutere herstelling. De voorbereidende werken in de offerte betreffen onder meer de afbraak en afvoer van 35m² aan asbesthoudende golfplaten voor 3.853,65 euro (eindverslag, bijlage 5, p. 4/22). Bij gebreke aan voldoende andere aanknopingspunten om die meerwaarde meer concreet en nauwkeurig te begroten, stelt ze die naar redelijkheid en billijkheid (‘ex aequo et bono’) vast op 3.853,65 euro, wat van het schadebedrag van 71.107,70 euro wordt afgetrokken. Deze schade wordt slechts bewezen voor 67.254,05 euro. Een eventueel plan om van de loods appartementen te maken, wordt niet aangetoond noch voldoende aannemelijk gemaakt voor verdere onderzoeksmaatregelen. Dit doet geen afbreuk aan de vermindering van de waarde in het vermogen van AG A zoals vastgesteld. 18. De schadepost voor de werfvoorzieningen (5.794,52 euro) is als optie opgenomen in de hogervermelde offerte van aannemer Hersteller Y van 8 september 2023 (eindverslag, bijlage 5, p. 13/22). Dit betreft andere posten dan de in die basisprijs opgenomen werfvoorziening. De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Ook die werken zijn nodig voor de herstelling en komen in aanmerking als schade. 19. De schadepost voor de veiligheidscoördinatie (2.500,00 euro) is gebaseerd op een raming van de deskundige. Hij is ter zake deskundig als ingenieur-architect. Die inschatting komt aannemelijk over. Geen enkele partij brengt andere offertes bij of adviezen die dit onderbouwd tegenspreken. Aangezien de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten krijgt om die schade meer concreet en nauwkeurig te begroten, stelt ze die naar redelijkheid en billijkheid (‘ex aequo et bono’) vast op 2.500,00 euro. 20. Het bedrag van de schadepost voor het verwijderen van asbest (897,40 euro) is opgenomen in de vorderingsstaat van aannemer Hersteller X van 24 juni 2021, gericht aan de gemeente A (stuk AG A en A, nr. 14). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 21. Wat de schadepost betreft voor de asbestidentificatie (263,60 euro) brengt de gemeente A een pro forma factuur bij van Controlebureau C van 2 juli 2021 voor dit bedrag (stuk AG A en A, nr. 16). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 22. Wat de schadepost betreft voor de metingen (325,95 euro) brengt de gemeente A eveneens een pro forma factuur bij van Controlebureau C van 2 juli 2021 voor dit bedrag (stuk AG A en A, nr. 16). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 23. De schadepost voor de schade aan de koer (1.172,54 euro) betreft de vervanging van afvalcontainers voor 675,06 euro en een nieuwe wandlamp voor 497,48 euro incl. 144,00 euro plaatsing. Voor de vervanging van afvalcontainers brengt de gemeente A een factuur bij van X van 31 juli 2021 van 675,06 euro (stuk AG A en A, nr. 20). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. Voor de nieuwe wandlamp brengt de gemeente A een factuur bij van X van 30 september 2021 van 353,48 euro (stuk AG A en A, nr. 21). Ze toont niet aan dat de plaatsing niet eenvoudigweg door de betrokken gemeentedienst kon worden uitgevoerd. De schade is bewezen voor 353,48 euro. 24. Wat de schadepost betreft voor de herstelling van de hoek van de gevel (2.029,28 euro) brengt de gemeente A een niet-gedateerde offerte bij van Y. van 2.029,28 euro (stuk AG A en A, nr. 22). De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 25. Wat de schadepost betreft voor de opkuis (972,00 euro) verwijst de gemeente A naar een brief van haar raadsman waarin een overzicht wordt gegeven van arbeidsuren van 17 tot en met 21 juni 2021, waarvan twee weekenddagen. De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. De rechtbank oordeelt het ook aannemelijk dat de 34 aangerekende opkuisuren noodzakelijk waren door het schadegeval en dat dit het gebruikelijke opkuiswerk van het gemeentepersoneel oversteeg. Die schade is met voldoende redelijke mate van zekerheid aangetoond. 26. Voor het inkomstenverlies verwijst de gemeente A ook naar de schadepost voor de niet-inzetbaarheid van het personeel (2.736,00 euro), naar de gederfde inkomst (6.720,00 euro) en naar de terugbetaling van tickets (268,00 euro). Voor het personeel geeft ze een eigen gemaakt overzicht met de uren van veertien personeelsleden (stuk AG A en A, nr. 23). De gederfde inkomsten worden geraamd op basis van de verklaring van de gemeente dat gemiddeld 240 bezoekers per dag met de helft aan een normaal tarief van 8,00 euro en de helft aan een verlaagd tarief van 6,00 euro, voor vier dagen, hetzij 1.680,00 euro per dag of 6.720,00 euro voor de vier dagen. Er worden geen stukken neergelegd, behalve een brief van de raadsman van de gemeente zelf en het zelf gemaakte overzicht van tijdsbesteding. Over de inkomstenderving wordt geen enkel revisoraal of boekhoudkundig document neergelegd. Zoals aangehaald, bestaat de te vergoeden schade onder meer in de winst die de schuldeiser heeft moeten derven. Die winstderving is de actiefverhoging die is misgelopen door de niet-nakoming van de verbintenis. Dit stemt niet overeen met de inkomstenderving. Over het personeel wordt niet aangetoond dat ze niet nuttig konden worden ingezet of dat de gemeente meer heeft moeten uitbetalen dan normaal. Het is niet aannemelijk dat elk van de klanten op een latere dag zou terugkomen. Aangezien de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten krijgt om de winstderving voor vier dagen sluiting meer concreet en nauwkeurig te begroten, stelt ze die naar redelijkheid en billijkheid (‘ex aequo et bono’) vast op 4.000,00 euro. Er wordt geen hogere schade bewezen. 27. Wat de schadepost betreft voor de imagoschade (2.500,00 euro) wordt opnieuw geen enkel stuk neergelegd. De eventuele bezorgdheden over de mogelijkheid om het museum veilig te bezoeken, zijn grotendeels weggenomen door het kordaat optreden na het schadegeval. Er is nog een beperkte aantasting van het imago van de gemeente waaraan hiermee niet zou zijn verholpen. Aangezien de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten krijgt om de imagoschade meer concreet en nauwkeurig te begroten, stelt ze die naar redelijkheid en billijkheid (‘ex aequo et bono’) vast op 250,00 euro. Er wordt geen hogere schade bewezen. 28. Samengevat is de schade als volgt: - AG A: 84.590,27 euro, samengesteld als volgt: - verwijderen van asbest en puin: 9.041,70 euro - herstellingswerken van het dak van de loods: 67.254,05 euro - werfvoorzieningen: 5.794,52 euro - veiligheidscoördinatie: 2.500,00 euro - gemeente A: 9.766,77 euro, samengesteld als volgt: - verwijderen van asbest: 897,40 euro - asbestidentificatie: 263,60 euro - metingen: 325,95 euro - vervanging van afvalcontainers: 675,06 euro - nieuwe wandlamp: 353,48 euro - herstelling van de hoek van de gevel: 2.029,28 euro - opkuis: 972,00 euro - winstderving: 4.000,00 euro - imagoschade: 250,00 euro 29. AG A en de gemeente A verwoorden hun schade en eis als “excl. btw”. Nergens in hun conclusies maken ze aanspraak op de betaling van de belasting op de toegevoegde waarde. Pas op de zitting antwoordt de raadsman van AG A en de gemeente A dat ze daarop ook aanspraak maakt. Het is voor de rechtbank niet duidelijk op welk bedrag wel of geen belasting over de toegevoegde waarde van toepassing is, noch in hoeverre de gemeente en AG A die belasting wel of niet kunnen recupereren. Terecht verzet Kantoren B zich ertegen dat dit eenvoudigweg wordt toegekend. Die eis is nooit ingesteld en het debat daarover is nooit gevoerd. Er is voorlopig niet bewezen dat AG A en de gemeente A aanspraak kunnen maken op het btw-bedrag bovenop de schadeposten. De procedure loopt intussen al bijna vier jaar, sinds de op 7 oktober 2021 betekende dagvaarding. De partijen hadden voldoende kans om de zaak in staat te stellen voor de zitting van 4 september 2025. De rechtbank herinnert er daarbij aan dat de rechtbanken ook in geschillen over burgerlijke rechten en verplichtingen binnen een redelijke termijn ervan kennis moeten kunnen nemen en uitspraak doen. De rechtbank heropent daarom de debatten niet om AG A en de gemeente A de kans te geven om voor dit eventuele onderdeel van de schade een eis in te stellen. Ze houdt de zaak daarvoor ook niet aan. Ze verleent een voorbehoud zodat AG A en de gemeente A een vordering daarover desgevallend in een andere procedure kan nastreven. 30. AG A en de gemeente A vragen de verhoging van de hoofdsommen met een wettelijke verwijlinterest vanaf 17 juni 2021. De vergoedende interest maakt een integrerend deel uit van de vergoeding van de schade die is veroorzaakt door een contractuele niet-nakoming. Hij vormt een aanvullende vergoeding voor de schade die voortvloeit uit de vertraging die bij de schadeloosstelling is opgelopen. Er kan geen interest worden toegekend voor een periode die het ontstaan van de schade voorafgaat. In het geval een schade zich uitstrekt over een langere periode, kan de rechter op het totale bedrag van de schadevergoeding een interest toekennen vanaf een gemiddelde datum. Er was een waardevermindering op het ogenblik van het schadegeval van 17 juni 2021. De vergoedende interest is toen beginnen lopen op de posten van 4.000,00 euro en 250,00 euro. De posten van 9.041,70 euro en 897,40 euro zijn opgenomen in de vorderingsstaat van de aannemer van 24 juni 2021: de vergoedende interest begon dan te lopen. De posten van 263,60 euro en 325,95 euro zijn opgenomen in de pro forma factuur van Controlebureau C van 2 juli 2021: de vergoedende interest begon dan te lopen. De post van 675,06 euro is opgenomen in de factuur van X van 31 juli 2021: de vergoedende interest begon dan te lopen. De post van 353,48 euro is opgenomen in de factuur van X van 30 september 2021: de vergoedende interest begon dan te lopen. De opkuis voor 972,00 euro vond plaats op 21 juni 2021: de vergoedende interest begon dan te lopen. Voor de posten van 67.254,05 euro, 5.794,52 euro, 2.500,00 euro en 2.029,28 euro liggen offertes voor, maar geen facturen, bestelbonnen of andere bewijzen van uitvoering en betaling. De interest loopt vanaf de gemiddelde datum tussen het schadegeval van 17 juni 2021 en de inberaadneming op 4 september 2025, hetzij 27 juli 2023. Om tot een zo volledig mogelijk schadeherstel te komen, loopt die vergoedende interest aan de wettelijke rentevoet. D. TUSSENEIS BOUWBEDRIJF D 31. Bouwbedrijf D spreekt Kantoren B aan wegens schade aan de loods die ze van AG A huurde voor de uitvoering aan werken aan de andere kant van de straat. Goederen van Bouwbedrijf D werden beschadigd bij de instorting. Ze sluit zich aan bij de adviezen van de deskundige. Ze baseert haar vordering op artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek: Kantoren B zou eigenaar geweest zijn van de ingestorte muur en die instorting is veroorzaakt door een gebrek in onderhoud en / of een gebrek in het gebouw zelf. Ondergeschikt steunt ze zich op artikel 1384, eerste lid van het oude Burgerlijk Wetboek: tegen Kantoren B als bewaarder van een gebrekkige zaak. Ook indien de gemeente A en AG A medegehouden zouden zijn, zou dit in solidum zijn en zou Bouwbedrijf D Kantoren B nog altijd voor het geheel kunnen aanspreken. Ze formuleert een voorbehoud voor een vordering op AG A. Ze bepaalt haar schade op 31.889,20 euro, zoals geadviseerd door de deskundige, samengesteld als volgt: - nieuwe 20 voet zeecontainer: 5.600,00 euro - overbouw niet-beschadigde inrichting: 1.000,00 euro - restwaarde beschadigde container: -700,00 euro - nieuwe 10 voet zeecontainer: 3.750,00 euro - overbouw niet-beschadigde inrichting: 500,00 euro - restwaarde beschadigde container: -250,00 euro - persoonlijke bezittingen arbeiders, koelbox en onkosten B.: 183,42 euro - bestelde broodjesmaaltijd: 71,04 euro - mobiele telefoon: 425,00 euro - voertuig X schade: 13.760,33 euro - voertuig X restwaarde: -2.702,00 euro - voertuig X schade: 9.948,97 euro - voertuig X restwaarde: -3.555,00 euro - voertuig X schade: 4.188,84 euro - voertuig X restwaarde: -331,40 euro 32. Kantoren B wijst opnieuw erop dat het een gemeenschappelijke muur betreft met de gemeente A en AG A die immers op de perceelsgrens stond en die naar beide percelen afhelde. Ook de bouwaanvraag van AG A voor het magazijn zou de muur als een scheimuur hebben vermeld die moest worden opgemetst. Ze zou hoogstens voor 50% mee gehouden kunnen zijn. Kantoren B betwist ook de schade van Bouwbedrijf D bij gebreke aan onderbouwing of schade die door derden zou zijn geleden waarvoor Bouwbedrijf D een tusseneis instelt. 33. De rechtbank stelt hoger in dit vonnis reeds vast dat Kantoren B als eigenaar van de ingestorte muur aansprakelijk is voor de schade door die instorting. Ook Bouwbedrijf D ondervond hierdoor schade. Kantoren B is aansprakelijk voor de hierdoor veroorzaakte schade. 34. Wat de containers betreft, heeft de deskundige terecht de waarde van de containers en de inbouw vastgesteld en de restwaarde ervan afgetrokken. Bouwbedrijf D brengt een offerteaanvraag bij van 14 februari 2022 aan Metaalwerken Y, en een bestelbon van containers van 20 voet aan leverancier Containers X van 8 oktober 2021 naar analogie. Geen enkele partij brengt andere offertes bij van lagere prijzen. De schade is vastgesteld voor 9.900,00 euro. 35. Wat de persoonlijke bezittingen van de arbeiders betreft, brengt Bouwbedrijf D ingevulde formulieren bij van verschillende personen. Op zich volstaat dit niet om de omvang van de schade te bewijzen. Het is wel waarschijnlijk dat de instorting persoonlijke bezittingen heeft beschadigd en dat de arbeiders hun werkgever daarvoor aanspraken. Aangezien de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten krijgt om die schade meer concreet en nauwkeurig te begroten, stelt ze die naar redelijkheid en billijkheid (‘ex aequo et bono’) vast op 183,42 euro. 36. Wat de bestelde broodjesmaaltijd betreft, blijkt die te zijn besteld na het schadegeval. Er wordt niet aangetoond dat dit een kost is die noodzakelijk uit het schadegeval voortvloeit. De eis in vergoeding is ongegrond. 37. Wat de mobiele telefoon betreft, wordt enkel een foto van een telefoon neergelegd. Dit bewijst noch het bestaan noch de omvang van persoonlijke schade. De eis in vergoeding is ongegrond. 38. Wat de drie voertuigen (schade van samen 21.309,74 euro) betreft stelde de politie op 17 juni 2021, de ochtend van het schadegeval, een proces-verbaal op met de vermeldingen van beschadigingen aan de voertuigen X (stuk AG A en A, nr. 5). Bouwbedrijf D legt voorstelbiedingen van X neer, die voor akkoord werden afgetekend, en facturen voor de restwaarde. De deskundige aanvaardde dit als bewijs van die schade. Terecht wijst Kantoren B erop dat twee van de drie biedingformulieren niet door Bouwbedrijf D, maar door Bouwbedrijf D Infra werden aanvaard en ondertekend. Dit betreft een andere rechtspersoon. Enkel voor het voertuig X werd een biedingformulier ondertekend namens Bouwbedrijf D en werd een overnamefactuur uitgeschreven door Bouwbedrijf D. Enkel voor die schade van 6.393,97 euro bewijst Bouwbedrijf D persoonlijke schade. Ze toont geen indeplaatsstelling of andere grondslag aan om ook voor de persoonlijke schade van Bouwbedrijf D Infra in deze procedure een vordering te kunnen instellen. 39. Samengevat is de vastgestelde schade van Bouwbedrijf D waarvoor Kantoren B moet instaan 16.477,39 euro, samengesteld als volgt: - containers: 9.900,00 euro - persoonlijke bezittingen: 183,42 euro - voertuig: 6.393,97 euro 40. Bouwbedrijf D vraagt de verhoging van de hoofdsommen met een vergoedende interest vanaf 17 juni 2021. Opnieuw is een vergoedende interest verschuldigd aan de wettelijke rentevoet als deel van de schadevergoeding om tot een zo volledig mogelijk schadeherstel te komen. De post van persoonlijke bezittingen (183,42 euro) is naar redelijkheid en billijkheid bepaald. Die waardevermindering vond plaats op het ogenblik van het schadegeval van 17 juni 2021. De vergoedende interest begon dan te lopen. De post van het voertuig (6.393,97 euro) is opgenomen in het voorstel van 30 augustus 2021: de vergoedende interest begon te lopen vanaf dan. Voor de posten van de containers (9.900,00 euro) wordt verwezen naar de offerteaanvraag van Bouwbedrijf D aan Metaalwerken Y van 14 februari 2022: de vergoedende interest begon dan te lopen. 41. Het louter akte nemen van een voorbehoud is geen eis. De rechtbank gaat daarop niet verder in. E. TEGENEISEN KANTOREN B 42. Kantoren B spreekt AG A en de gemeente A aan in betaling van een vergoeding voor het herstellen en wederopbouwen van de gemeenschappelijke muur, naar evenredigheid van ieders recht, op basis van art. 3.112, 3.153 en 3.154 BW en 655 oud BW. De kosten zijn geraamd op 150.240,44 euro excl. btw (181.790,93 euro incl. btw), waarvan ze de betaling van de helft eist (90.895,12 euro). 43. De rechtbank stelt vast dat de schade de prijs betreft van werken aan de scheidingsmuur die het uitsluitende eigendom is van Kantoren B. Dit betreft geen gemene muur. Ze toont geen grondslag aan waarom AG A en de gemeente A daarvoor gedeeltelijk moet instaan. De tegeneis van Kantoren B is ongegrond. Ook de eis in vrijwaring voor de vordering van Bouwbedrijf D, is daardoor ongegrond. F. VERZEKERAARS 44. Verzekeraar C is de verzekeraar BA Uitbating van Bouwbedrijf D en kwam vrijwillig tussen. Ze wijst erop dat er geen vorderingen tegen haar worden ingesteld of zouden kunnen worden ingesteld bij gebreke aan een bewijs van fout tijdens de uitvoering van de werken van Bouwbedrijf D. 45. Verzekeraar D is de verzekeraar ABR van Bouwbedrijf D in Straat C, een dok en drie straten verderop van de ingestorte muur. Ze kwam vrijwillig tussen. Ze wijst erop dat de werken van het project Site Z niet bij haar verzekerd zouden zijn en vraagt er akte aan te verlenen dat er geen vorderingen tegen haar worden ingesteld. 46. Verzekeraar E is de verzekeraar ABR van Bouwbedrijf D voor het project Site Z in de Straat B. Ze kwam vrijwillig tussen en vraagt er akte aan te verlenen dat er geen vorderingen tegen haar worden ingesteld. 47. De rechtbank kan hiervan akte nemen. G. UITVOERBAARHEID, ZEKERHEIDSSTELLING EN KANTONNEMENT 48. De eisende partijen op hoofdeis vragen dat de beslissing uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zonder borgstelling en met uitsluiting van het vermogen tot kantonnement. Eindvonnissen zijn in principe uitvoerbaar bij voorraad (art. 1397, eerste lid Ger.W.). De rechtbank kan aan de voorlopige tenuitvoerlegging de voorwaarde verbinden dat een zekerheid wordt gesteld (art. 1400, § 1 Ger.W.). Geen van de partijen vraagt de rechtbank om dergelijke zekerheidstelling. Ze dient zich daarom niet over de uitsluiting ervan uit te spreken. De rechtbank kan beslissen dat er geen reden is tot kantonnement voor de veroordelingen die ze uitspreekt of voor een deel ervan, indien de vertraging in de regeling de schuldeiser aan een ernstig nadeel blootstelt (art. 1406 Ger.W.). Dit verzoek wordt niet verder gemotiveerd, laat staan bijzonder gemotiveerd. Bij gebreke aan aangevoerde redenen, kan op dit verzoek niet worden ingegaan. V. GERECHTSKOSTEN 49. In de procesverhouding tussen enerzijds de gemeente A en AG A en anderzijds Kantoren B, is geen enkele partij volledig in het gelijk gesteld. Niettemin zijn de gemeente A en AG A de partijen die voor het grootste deel in het gelijk worden gesteld. Voor het bepalen van de rechtsplegingsvergoeding stelt de rechtbank het bedrag van de hoofdeis vast op 106.409,70 euro, te vermeerderen met de interesten tot op de dag van de betekening van de geding inleidende dagvaarding, zoals gevorderd door de eisende partij. Het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding bedraagt daardoor 7.848,84 euro. Kantoren B vraagt de volledige afwijzing van de hoofdeis, waarin een verzet is inbegrepen tegen de integrale rechtsplegingsvergoeding. De rechtbank kan de rechtsplegingsvergoeding bij een met bijzondere redenen omklede beslissing aanpassen, onder meer wegens het kennelijk onredelijk karakter van de situatie (art. 1022 Ger.W.). De rechtbank houdt ermee rekening dat een groot deel van de discussie is veroorzaakt door een betwisting over de gemeenschap van de scheidingsmuur. De gemeente A was ooit de eigenaar van beide erven en thans procespartij. Indien ze bij de verkoop van het perceel dat nu eigendom is van Kantoren B duidelijkheid had verschaft over het statuut van die muur, had een groot deel van de discussie kunnen zijn vermeden. Het is daarom gepast om zoals gevorderd niet de volledige rechtsplegingsvergoeding toe te kennen. De rechtbank matigt die tot de helft, met name 3.924,42 euro. 50. In de procesverhouding tussen Kantoren B en Bouwbedrijf D, is die laatste de in het gelijk gestelde partij. Voor het bepalen van de rechtsplegingsvergoeding stelt de rechtbank het bedrag van de hoofdeis vast op 31.883,20 euro, te vermeerderen met de interesten tot op de dag van de betekening van de geding inleidende dagvaarding, zoals gevorderd door de eisende partij. Het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding bedraagt daardoor 3.139,53 euro. 51. De expertisekosten bedroegen 21.804,34 euro incl. btw, geconsigneerd door de gemeente A en AG A. Kantoren B dient die kost te dragen. 52. De verzekeraars maken geen aanspraak op de vergoeding van gerechtskosten. VI. BESLISSING Na beraad en gelet op de argumenten hierboven, beslist de rechtbank het volgende. Deze beslissing gebeurt op tegenspraak. De rechtbank verleent akte aan de vrijwillige tussenkomst van Verzekeraar E. Ze verklaart de hoofdeis van AG A en van de gemeente A toelaatbaar en gegrond zoals hieronder volgt. Ze veroordeelt Kantoren B tot betaling aan AG A van: - het bedrag van 84.590,27 euro, - een interest aan de wettelijke rentevoet bepaald in artikel 2, § 1 van de Wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen intrest op 9.041,70 euro vanaf 24 juni 2021, op 67.254,05 euro vanaf 27 juli 2023, op 5.794,52 euro vanaf 27 juli 2023, en op 2.500,00 euro vanaf 27 juli 2023, tot de dag van volledige betaling. Ze veroordeelt Kantoren B tot betaling aan de gemeente A van: - het bedrag van 9.766,77 euro, - een interest aan de wettelijke rentevoet bepaald in artikel 2, § 1 van de Wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen intrest op 4.000,00 euro vanaf 17 juni 2021, op 250,00 euro vanaf 17 juni 2021, op 972,00 euro vanaf 21 juni 2021, op 897,40 euro vanaf 24 juni 2021, op 263,60 euro vanaf 2 juli 2021, op 325,95 euro vanaf 2 juli 2021, op 2.029,28 euro vanaf 27 juli 2023, op 675,06 euro vanaf 31 juli 2021, en op 353,48 euro vanaf 30 september 2021, tot de dag van volledige betaling. Ze verleent AG A en de gemeente A een voorbehoud voor hun vorderingen tegen Kantoren B in vergoeding van schade die te maken heeft met de belasting over de toegevoegde waarde bovenop de reeds behandelde schadeposten en een eventuele interest daarop. Ze verklaart de tusseneis van Bouwbedrijf D toelaatbaar en gegrond zoals hieronder volgt. Ze veroordeelt Kantoren B tot betaling aan Bouwbedrijf D van: - het bedrag van 16.477,39 euro, - een interest aan de wettelijke rentevoet bepaald in artikel 2, § 1 van de Wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen intrest op 183,42 euro vanaf 17 juni 2021, op 6.393,97 euro vanaf 30 augustus 2021, en op 9.900,00 euro vanaf 14 februari 2022 tot de dag van volledige betaling. Ze verklaart de tegeneisen van Kantoren B toelaatbaar, maar ongegrond, en wijst die tegeneisen af. Ze wijst het meergevorderde af als ongegrond. In de procesverhouding tussen enerzijds de gemeente A en AG A en anderzijds Kantoren B verwijst de rechtbank Kantoren B in de gerechtskosten en veroordeelt ze haar tot betaling aan de gemeente A en AG A van de enkele rechtsplegingsvergoeding van 3.924,42 euro, de dagvaardingskosten van 303,25 euro, en de expertisekosten van 21.804,34 euro. In de procesverhouding tussen Kantoren B en Bouwbedrijf D verwijst de rechtbank Kantoren B in de gerechtskosten en veroordeelt ze haar tot betaling aan Bouwbedrijf D van de rechtsplegingsvergoeding van 3.139,53 euro. Kantoren B moet, na uitnodiging, de rolrechten van 165,00 euro betalen aan de Belgische Staat, FOD Financiën. Deze beslissing is gewezen door de veertiende kamer van de ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen, samengesteld uit: S. BUSSCHER, rechter, voorzitter van de kamer, *, rechter in ondernemingszaken, *, rechter in ondernemingszaken, en uitgesproken in openbare zitting van diezelfde kamer op 2 oktober 2025 door de voorzitter van die kamer, bijgestaan door *, griffier. Voetnoten: 1. Vgl. Antwerpen 16 mei 2018, TBBR 2020, 48. 2. Vgl. Cass. 19 september 2003, C.02.0190.F ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030919.12. 3. Vgl. Cass. 17 december 1992, 9486, Arr.Cass. 1991-92, 1445; DE PAGE, H., Traité de droit civil belge, III, Les obligations, Bruylant, 1964, 1035. PDF document ECLI:BE:ORANT:2025:JUG.20251002.1 Gerelateerde publicatie(
4. s)citeert: ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030919.12 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div