ECLI:BE:PIBRL:2014:JUG.20141124.4

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Tribunal de première instance francophone de Bruxelles Jugement/arrêt du 24 novembre 2014 No ECLI:

ECLI:BE:PIBRL:2014:JUG.20141124.4 No Rôle:

11/4738/A Domaine juridique:

Droit civil Date d'introduction:

2015-08-28 Consultations:

642 - dernière vue 2026-06-30 21:49 Fiche Thésaurus UTU:

DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Louage - Baux biens immeubles - Généralités Mots libres: vice et défaut de la chose louée agence immobilière sociale Texte de la décision EN CAUSE DE:

L'ASBL AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE DE SAINT-JOSSE, Partie appelante, Partie demanderesse originaire, Partie défenderesse sur reconvention originaire, CONTRE:

Monsieur A., Partie intimée, Partie défenderesse originaire, Partie demanderesse sur reconvention originaire, ** ** ** En cette cause, tenue en délibéré le 28 octobre 2014, le tribunal rend le jugement suivant :

Vu les pièces de la procédure et notamment :

Par un jugement du 24 février 2009, le premier juge a prononcé la résolution du bail existant entre les parties, « tous droits des parties saufs » et a mis l'affaire en continuation.

Par un jugement du 31 mars 2009, le premier juge a désigné, avant dire droit, l'expert Franche afin de déterminer les dégâts locatifs.

Le 19 mai 2009, l'expert a fait une proposition de conciliation aux parties et l'a adaptée ensuite par un courrier du 8 juin 2009.

A défaut de réponse de M. A., les parties ont été convoquées à l'audience du 19 mai 2010, au cours de laquelle elles ont marqué leur accord sur l'évaluation des dégâts locatifs proposée par l'expert Franche, soit 1.570 euro .

Dans ses dernières conclusions de synthèse, l'asbl AISSJ demandait au premier juge de :

M. A. avait formé une demande reconventionnelle tendant à entendre prononcer la résolution du contrat de bail aux torts de l'asbl AISSJ et condamner celle-ci :

Par jugement précité du 18 janvier 2011, le premier juge a déclaré la demande recevable mais non fondée et la demande reconventionnelle recevable et partiellement fondée. Il a condamné l'asbl AISSJ :

L'appel tend à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en tant qu'il a déclaré les actions recevables. L'asbl AISSJ demande au tribunal de :

M. A. conclut à l'absence de fondement de l'appel. Il postule la confirmation du jugement entrepris en tant qu'il a fait droit à ses demandes relatives à l'indemnité de rupture et aux dégâts locatifs et qu'il a condamné l'asbl AISSJ aux dépens. Il forme un appel incident en tant que le premier juge n'a pas fait droit à sa demande relative aux consommations d'eau pour un montant de 2.554,85 euro . Il fixe l'indemnité de procédure réclamée à 990 euro .

Les appels, réguliers en la forme, sont recevables.

II. Les faits Les faits utiles à la solution du litige peuvent être résumés comme suit :

Pourquoi je vous dit ça, c'est par ce que une partie d'eau au sol on arrive a la ramasser mais une partie j'ai peur qu'elle passe chez la personne qui habite en bas au deuxieme etage (Mme Chairi). (....) Il y a eu débordement d'égouts a la cave comme d'habitude (et ca avant que j'habite ici ça existait et n'a jamais été réparé et l'AISSJ est au courant de ce probleme) il y a quinze jours et la puenteur attaquait a la guorge dans toute la maison et les mouches devenus des rois, mon mari a nettoyé comme toujours et a trouvé du sable, des pierres, ... n'importe quoi qui bouchaient la canalisation et l'écoulement a repris presque normalement. Maintenant les égouts ont débordé de nouveau et ils envahissent la cave.

On ne peut pas marcher dans la cave sans tromper ses pieds ». Des photos sont jointes, qui représentent de l'humidité au plafond d'une pièce, ainsi qu'au sol plusieurs réceptacles en plastique (des seaux, une baignoire en plastique, etc. remplis d'une eau foncée). Une photo montre l'état, fort sale, du sol de la cave.

III. Discussion Le présent litige concerne un contrat de bail conclu entre M. A. et l'Agence Immobilière Sociale de Saint-Josse, relatif à trois appartements dans un immeuble sis (...).

L'asbl AISSJ demande au tribunal de prononcer la résolution du bail aux torts de M. A. pour avoir violé les articles 1719 et 1720 du Code civil, l'article 2 de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale et les normes fixées par l'arrêté royal du 8 juillet 1998, ainsi que la violation de l'article 4 du Code bruxellois du logement ainsi que des articles 2, §1er, §3, 1°, §6 et 3, §1 à 3 et §6 de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003. Elle demande en outre la condamnation de M. A. à lui payer une somme de 3.720,18 euro (indemnité équivalente à 3 mois de loyer) et de 8.065 euro (à titre de troubles de jouissance). Elle demande enfin que M. A. soit condamné à supporter les frais d'expertise (ou leur plus grande partie) et qu'il soit débouté de son appel incident.

M. A. demande la confirmation du jugement entrepris, sauf en tant qu'il n'a pas fait droit à sa demande de condamnation de l'asbl AISSJ à des arriérés de consommation d'eau.

Il convient d'emblée de relever que l'appel ne porte pas sur la condamnation de l'asbl AISSJ à payer en faveur de M. A. la somme de 1.570 euro à titre de dégâts locatifs.

Le tribunal rappelle également que le pourvoi en cassation n'étant pas suspensif, il n'y a pas lieu d'ordonner que le jugement à intervenir soit exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution ni cantonnement.

Le tribunal examinera, après avoir rappelé le dispositif relatif aux agences immobilières sociales (1.) et les principes applicables aux vices et défauts de la chose louée (2.), les normes régionales pertinentes (3.), le dommage allégué par l'asbl AISSJ (4.), la question des frais d'expertise (5.) et la demande de M. A. relative aux consommations d'eau (6.).

Leur statut était organisé, à l'origine, par un arrêté du 19 novembre 1998, qui prévoyait, en son article 6, que les logements ne pouvaient être pris en considération que s'ils répondaient aux conditions de salubrité structurelle et fonctionnelle, définies dans les articles 7 et 8 (l'article 7, §1er, 2° disposait que la salubrité structurelle était déterminée sur la base de l'état constructif du logement qui ne pouvait présenter « d'humidité dans le logement, due à la conception ou à la structure de celui-ci, provoquée notamment par des infiltrations résultant d'un défaut d'étanchéité de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures, de l'humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers ou par une forte condensation dans certaines pièces, due aux caractéristiques techniques des murs ou à l'impossibilité d'assurer une ventilation normale »).

Cet arrêté a été abrogé par l'arrêté du 28 février 2008, qui dispose dorénavant en son article 6 : « Pour l'application du présent arrêté, les logements ne sont pris en considération que s'ils répondent aux normes de l'arrêté du 4 septembre 2003 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipements des logements et aux normes de l'arrêté ministériel du 30 juin 2005 déterminant les normes de qualité des logements pour l'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 décembre 2004 instituant une allocation de déménagement installation et d'intervention dans le loyer ».

Afin de permettre aux agences immobilières sociales d'assurer leur vocation sociale, le législateur a inséré une exception à l'interdiction imposée par l'article 1717, alinéa 2 du Code civil au preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale de sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire. L'alinéa 3 de cette disposition précise ainsi que, lorsque le preneur est « une association sans but lucratif (...), ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien, dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin ».

L'article 1er bis de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale précise que les dispositions de cette loi s'appliquent également « aux sous-locations conclues par les associations ou personnes morales visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, dans les limites prévues à l'article 4, 2bis » et que, dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis à ce régime légal.

L'article 4, §2 bis de la loi du 20 février 1991 confirme que la sous-location est permise aux conditions visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, du Code civil, par les personnes morales qui y sont mentionnées.

Il convient d'emblée d'opérer une distinction entre les défauts et vices qui affectent le bien loué lors de sa délivrance (même s'ils n'apparaissent qu'ultérieurement) de ceux qui surgissent en cours de bail.

A. Les obligations du bailleur lors de la délivrance du bien En ce qui concerne les obligations (essentiellement du bailleur) lors de la délivrance du bien affecté à la résidence principale, elles consistent à délivrer la chose :

Ces exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ont été déterminées dans un arrêté royal du 8 juillet 1997. Il est possible de distinguer les normes qui sont relatives à la qualification, à la composition et à la dimension du logement (art. 1 et 2), qui concernent l'absence de vices intérieurs et extérieurs présentant un danger pour la santé ou la sécurité (art. 3 et 4), qui visent l'éclairage naturel et l'aération vers l'extérieur (art. 5) ou l'équipement minimum (art. 6), ainsi que les normes relatives à l'accessibilité et à la fermeture du logement (art. 7) (Y. Merchiers, « Bail de résidence principale », Rép. not., Tome VIII, Les baux, Livre 3, Bruxelles, Larcier, 2010, n°41).

En cas de violation de ces normes, le preneur peut soit « exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité », soit « demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts » (art. 2, §1er, al. 5 de la loi du 20 février 1991) .

Il résulte cependant de l'article 6, §1er, IV de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980 que les Régions sont compétentes pour le logement et la police des habitations « qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publiques ». Sur cette base, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté un Code du logement du 17 juillet 2003 et un arrêté du 4 septembre 2003 (sur le contenu de ces normes régionales, voy. ci-après, point 3).

L'article 2 précité de la loi du 20 février 1991, tel qu'il a été modifié par la loi du 25 avril 2007, précise dorénavant que l'exigence selon laquelle le bien loué doit être conforme aux « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité » s'apprécie « sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences ».

Certes, la loi du 25 avril 2007 ne s'applique qu'aux contrats conclus après son entrée en vigueur, soit le 18 mai 2007. Cela ne signifie pas pour autant que le juge ne doit pas avoir égard à ces normes régionales pour les contrats antérieurs. En effet, tant la doctrine que la jurisprudence ont reconnu que ces normes étaient d'ordre public (eu égard notamment aux sanctions administratives et pénales qu'elles prévoient) et que, par conséquent, le bail conclu en violation de ces dispositions devait être frappé de nullité absolue, par application de l'article 6 du Code civil (voy. notamment N. Bernard, « Règles régionales de salubrité, logement social et droit au logement: développements récents », in Actualités en droit du bail, B. Kohl (dir.), CUP, vol. n°147, Bruxelles, Éditions Larcier, 2014, p. 270 et les références doctrinales et jurisprudentielles citées).

Enfin, le locataire peut dénoncer, en application du droit commun, la violation des conditions de validité des contrats, à tout le moins un éventuel vice de consentement ou l'illicéité de l'objet du contrat de bail, et invoquer sur cette base la nullité, relative cette fois, du contrat de bail (art. 1108 et s. du Code civil).

B. Les obligations respectives du bailleur et du locataire en cours de bail Durant l'exécution du contrat, le bailleur doit :

Le locataire doit, pour sa part :

L'art. 1731 du Code civil prévoit qu'à défaut d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire. Dans l'hypothèse où un état des lieux a été dressé, le preneur doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue selon ce que prévoit l'état des lieux, à l'exception de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En cas de manquement grave aux obligations contractuelles précitées, l'autre partie peut demander, sur la base de l'article 1184 du Code civil, la résolution du contrat de bail aux torts de son cocontractant (Cass., 9 septembre 1965, Pas., 1966, I, p. 47 ; Cass., 12 novembre 1976, Pas., 1977, I, p. 291 ; Cass., 19 mars 1982, Pas., I, p. 852 ; Cass., 31 janvier 1991, Pas., I, p. 520 ; Cass., 24 septembre 2009, Pas., I, n°1979). Afin d'apprécier la gravité du manquement, il convient de vérifier si celui-ci a privé le contrat de son but ou de son utilité économique pour le créancier (S. Stijns, « Résolution judiciaire et non judiciaire des contrats pour inexécution », in Théorie générale des obligations, Larcier, 1998, CUP, vol. 27, p. 209 et s.).

La résolution peut s'accompagner de dommages et intérêts, ceux-ci ayant « pour but de placer le créancier dans la situation dans laquelle il se trouverait si le débiteur avait exécuté son obligation » (Cass., 13 octobre 2011, Pas., I, n°2237).

Il convient toutefois de rappeler que la résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique comportant une exécution successive, notamment d'un bail, remonte, en règle, quant à ses effets, à la demande en justice, à moins que les prestations effectuées en exécution de la convention après cette demande ne soient pas susceptibles de restitution (Cass., 23 juin 2006, Pas., I, n°1488 ; Cass., 19 mai 2011, Pas., I, n°1362).

L'asbl AISSJ n'allègue pas qu'il y aurait eu perte matérielle, ni en totalité ni en partie, du bien loué, de sorte qu'il n'y a lieu d'envisager ni les articles 1722 et 1741 du Code civil, ni le principe général de droit relatif à la caducité des obligations en raison de la disparition de leur objet.

Il convient de reprendre ci-après les normes dont l'asbl AISSJ invoque la violation.

L'article 2 de l'arrêté du 4 septembre 2003 disposait (avant sa modification par l'arrêté du 9 mars 2006) : « § 1er. L'exigence de sécurité élémentaire prescrite par l'article 4, § 1er, 1°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts.

Le respect de l'exigence de sécurité élémentaire est jugé par rapport à une grille d'évaluation établie par le Ministre. Cette grille est remise à toute personne sur simple demande introduite auprès du Service d'inspection régionale. § 3. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. § 6. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur les égouts, l'immeuble doit comporter un système d'évacuation des eaux usées, des eaux vannes et des eaux pluviales : soit conduisant ces eaux à l'égout public, dans le respect des normes et règlements en vigueur; soit assurant une épuration de ces eaux et une dispersion conforme aux normes et règlements en vigueur.

L'ensemble des canalisations, dispositifs de stockage ou de visite, en ce compris le branchement à l'égout public, doivent être maintenus en bon état et assurer un fonctionnement sûr, étanche et sans odeur permanentes et incompatibles avec une jouissance normale du bien aussi bien dans le logement lui-même, que dans les communs et les abords ».

L'article 3 de cet arrêté disposait (avant sa modification par l'arrêté du 9 mars 2006) : « § 1er. L'exigence de salubrité élémentaire prescrite par l'article 4, § 1er, 2°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, comprend des normes minimales relatives à l'humidité, aux parasites, à l'éclairage et à la ventilation.

Le respect de l'exigence de salubrité élémentaire est jugé par rapport à une grille d'évaluation établie par le Ministre. Cette grille est remise à toute personne sur simple demande introduite auprès du Service d'inspection régionale. § 2. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur l'absence d'humidité dans le logement, celui-ci ne peut pas être affecté d'une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les parois, consistant en des taches, boursouflures et ne pas être affecté par la présence de champignons.

L'exigence de salubrité élémentaire n'est pas respectée dans les cas suivants :

1° s'il existe des infiltrations résultant soit d'un défaut d'étanchéité de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures soit d'un défaut d'étanchéité des installations sanitaires, d'évacuation d'eau pluviale, ou de chauffage du logement lui-même ou d'un autre logement;

2° s'il existe une humidité ascensionnelle dans les murs ou les sols;

3° s'il existe une condensation permanente, résultant de la conformation du bâtiment dans des conditions normales d'utilisation, c'est-à-dire lorsque l'occupation du logement n'est pas excessive en termes de densité d'occupation, lorsque que la production d'humidité est adaptée à l'affectation des locaux et fait l'objet des mesures de ventilation pour en assurer l'évacuation. § 3. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur les parasites, le logement, les communs et les abords ne doivent pas présenter d'attaques par champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants.

Cette exigence est jugée par rapport à une liste des champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants et figurant à la grille d'évaluation. La présence des champignons, parasites, insectes ou rongeurs doit résulter directement de l'état de l'immeuble et doit être évaluée dans des conditions normales d'utilisation du logement, des communs et des abords ».

L'arrêté du 9 mars 2006 a ajouté un sixième paragraphe à l'article 3, qui dispose : « Les châssis des fenêtres assurant l'éclairage et la ventilation du logement doivent être en bon état et permettre une ouverture et une fermeture aisée, ainsi qu'une bonne étanchéité à l'eau en position fermée; leur vitrage doit être en bon état ».

Cette disposition n'était toutefois pas en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail principal.

L'article 9 du bail relève en effet, explicitement, que le preneur « reconnaît que le bien correspond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ». Certes, ce type de clause s'analyse souvent en une clause de style, insérée par le bailleur qui est, le plus souvent, l'auteur du contrat. Il est cependant manifeste que le contrat litigieux, qui porte l'en-tête de l'asbl AISSJ, a été rédigé par celle-ci, de sorte que cette clause doit être prise en considération.

En outre, cette même clause se retrouve dans les contrats conclus par l'asbl AISSJ, en tant que bailleur, le 1er août 2005 avec les époux Chairi Bounekoub, le 17 août 2005 avec M. Manber et Mme Ouatab et le 12 septembre 2007 avec Mme Modest. Il est difficilement imaginable que, eu égard à sa vocation sociale et aux obligations légales qui sont les siennes (voy. ci-avant, point 1), l'asbl AISSJ ait loué, puis sous-loué, des biens qui ne répondaient pas aux exigences élémentaires de salubrité, de sécurité et d'habitabilité.

Certes, l'asbl AISSJ a fait état, dans un courrier du 15 juin 2004, de problèmes de fuite d'eau dans l'appartement du 3ème étage qui avaient été signalés lors de la première visite au mois de mars et, dans un courrier du 13 décembre 2004, de l'existence d'une fuite d'eau ayant provoqué d'importants dégâts au niveau du plafond et des murs de la cuisine du duplex situé aux 3ème et 4ème étages.

Elle ne produit cependant aucune pièce permettant d'établir la gravité de ces fuites d'eau et le fait qu'elles pouvaient, au sens de l'article 4 de l'arrêté royal précité du 8 juillet 1997, « mettre en danger la santé », ou, au sens de l'article 3, §2 de l'arrêté du Gouvernement du 4 septembre 2003, entraîner une « humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les parois, consistant en des taches, boursouflures » ou la présence de champignons.

Par ailleurs, il résulte manifestement des courriers précités que l'asbl AISSJ avait opté à l'époque pour la réalisation de travaux visant à remédier à ce problème plutôt qu'à l'option de « résiliation » offerte par l'article 2 de la loi du 20 février 1991. Dans son courrier du 13 décembre 2004, elle a expressément indiqué que, en ce qui concernait la fuite d'eau au niveau de la baignoire, « ces travaux de petite plomberie et de remise en peinture » seraient effectués par son ouvrier et refacturés à M. A..

Le tribunal constate que, si l'asbl AISSJ indiquait également dans ce courrier que les problèmes de fuite d'eau étaient « un frein à une rapide relocation » et « devaient être impérativement résolus », elle n'a plus signalé de problème à cet égard avant l'année 2008, soit plus de trois ans plus tard, et n'a pas manqué, entre-temps, de sous-louer les trois appartements qui font l'objet du bail principal.

Il convient à cet égard de relever que le courrier de Mme Ouatab, daté du 29 octobre 2007, date manifestement du 29 octobre 2008, comme en témoignent le fait qu'il a été reçu par email par l'asbl AISSJ le 31 octobre 2008 et qu'il contient des photos datées du 28 octobre 2008. Les fuites d'eau que Mme Ouatab affirme avoir dénoncées à l'asbl AISSJ depuis environ 1 an et demi n'ont donc commencé, au plus tôt, qu'au mois de mars 2007.

Eu égard à la durée écoulée entre le courrier précité du mois de décembre 2004 et le début des troubles d'humidité dénoncés par les locataires (mars 2007), rien ne permet de considérer que ces derniers troubles résulteraient de problèmes qui étaient déjà présents lors de la conclusion du bail ou de l'entrée en jouissance de l'asbl AISSJ.

En ce qui concerne les autres troubles allégués par l'asbl AISSJ, force est de constater qu'elle n'établit pas davantage qu'ils auraient été présents au début du bail. Le problème de fuite de gaz ne sera en effet dénoncé que dans un courrier du 16 août 2005 et les problèmes de nuisibles et de refoulement d'égouts ne seront dénoncés qu'en 2008. Le tribunal rappelle à cet égard que, dans son courrier du 13 décembre 2004, l'asbl AISSJ précisait que, à l'exception du problème de fuite d'eau, les candidats locataires lui avaient indiqué que le duplex était « agréable ».

Il résulte des considérations qui précèdent qu'il n'y a lieu ni de faire droit à la demande de « résiliation » formée par l'asbl AISSJ sur la base de l'article 2 de la loi du 20 février 1991, ni de constater d'office la nullité du contrat de bail en raison de la violation, lors de la formation du contrat, d'une norme d'ordre public (à considérer que la demande fondée sur l'article 2 ne serait pas exclusive de l'application de l'article 6 du Code civil).

B. En cours de bail L'asbl AISSJ dénonce plusieurs défauts de la chose louée et affirme qu'il incombait au bailleur de les prévenir ou d'y remédier et que les manquements de ce dernier justifient la résolution du bail à ses torts.

M. A. estime au contraire que les problèmes dénoncés par l'asbl AISSJ résultent du mauvais entretien par les sous-locataires.

Le tribunal constate d'emblée, à l'instar du premier juge, qu'il est regrettable que l'asbl AISSJ n'ait pas tiré profit de l'expertise judiciaire afin de faire constater, avec davantage de précisions, ses griefs. Le point de vue d'un expert aurait certainement été fort utile afin d'apprécier la violation des normes fédérales et régionales dont l'asbl AISSJ invoque la violation, et qui auraient permis d'étayer davantage la réalité des manquements imputés à M. A..

Cela étant précisé, force est de constater que l'asbl AISSJ a dénoncé :

Aucune suite n'a été réservée par M. A. à ces courriers (à tout le moins, il n'en produit pas la preuve).

L'asbl AISSJ produit par ailleurs près de 60 photos attestant de nombreuses taches d'humidité dans les différents appartements sous-loués, de traces d'excréments de rat dans certains d'entre eux et de coulées de boue dans les caves.

En ce qui concerne les fuites d'eau, il résulte du courrier précité du 8 juin 2009 de l'expert Franche que les infiltrations étaient dues au décollement d'un tuyau encastré.

Comme le relevait l'expert, il ne s'agit donc pas d'un dégât locatif (ce que les parties ont reconnu dès lors qu'elles ont accepté qu'il déduise de sa première proposition le montant de 530 euro relatif au dégât des eaux). Il convient de considérer qu'il s'agit d'un vice du bien loué, dont le bailleur devait garantir le locataire conformément à l'article 1721 du Code civil. Il lui incombait en tout cas de procéder aux réparations nécessaires dès lors qu'il ne s'agit certainement pas de réparations locatives ou de menu entretien et que, en tout état de cause, l'article 1755 du Code civil précise qu'aucune « des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Il en va de même des émanations putrides émanant des égouts, qui établissent la défaillance du bailleur dans son obligation d'entretien du système d'égouttage et des canalisations d'eau (en ce sens, voy. Th. Papart, « Droits et obligations du bailleur », in Le droit commun du bail, G. Benoit et al. (dir.), La Charte, 2006, p. 136 et 168) et, à tout le moins, dans son obligation de réparation.

Ces différentes fautes contractuelles dans le chef de M. A. constituent des manquements graves qui ont privé le contrat de son but ou de son utilité économique pour l'asbl AISSJ.

Hormis les dégâts locatifs sur le montant desquels les parties se sont entendues devant le premier juge, aucun manquement ne peut être imputé à l'asbl AISSJ (ou à ses sous-locataires). Elle a, en effet, dénoncé les défauts survenus en cours de bail à de nombreuses reprises à M. A., le mettant en demeure d'y remédier par un courrier du 10 décembre 2008, manifestement resté sans suite.

M. A. affirme que les problèmes du bien étaient dus au fait que les sous-locataires usaient du bien en contradiction avec les normes les plus élémentaires d'hygiène et de sécurité et qu'il a dû faire intervenir en cours de bail « divers entrepreneurs afin de résoudre les problèmes spécifiques qui se posés dans le bâtiment » (ses conclusions, p. 7). Il ne dépose cependant aucune pièce permettant de démontrer ses affirmations.

Il résulte des considérations qui précèdent que le bail doit être résolu aux torts de M. A. à dater du 12 mars 2009, date à laquelle les clés ont été remises, soit la date jusqu'à laquelle les prestations effectuées en exécution de la convention n'étaient plus susceptibles de restitution.

L'appel principal sera dès lors déclaré fondé sur ce point.

Le tribunal est d'avis qu'il y a lieu de faire droit à la première demande de l'asbl AISSJ afin de la replacer, dans une certaine mesure, dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si M. A. avait exécuté son obligation (d'autant que le contrat de bail prévoyait, en son article 2, qu'il ne pouvait être mis fin au bail que moyennant un congé de six mois).

En ce qui concerne le trouble de jouissance, l'asbl AISSJ le détaille comme suit :

L'asbl AISSJ invoque, en ce qui concerne le premier poste, le fait que Mme Modest aurait quitté précipitamment les lieux au mois de novembre 2008 en raison « de graves problèmes trouvés à son logement » (ses conclusions, p. 12).

Cette circonstance n'est pas contestée par M. A.. Il convient par conséquent de faire droit à cette demande, d'autant que le départ de la locataire du 1er étage était annoncée par l'asbl AISSJ dans son courrier du 4 novembre 2008.

En ce qui concerne le second poste, l'asbl AISSJ se base sur l'email du 29 octobre 2008 (erronément daté du 29 octobre 2007) pour affirmer qu'une des deux chambres du duplex n'a pu être occupée depuis 2006 tandis que les autres pièces connaissaient depuis la même date des infiltrations ou inondations régulières.

L'asbl AISSJ n'allègue toutefois pas qu'elle n'aurait perçu que la moitié du loyer pour ce logement pendant la période considérée. De façon significative, alors qu'elle demande à être indemnisée pour la perte intégrale des loyers du 1er étage pendant cinq mois, elle réclame une « perte de jouissance équivalente à la moitié du loyer du duplex » (ses conclusions, p. 12, le tribunal souligne).

Elle n'établit pas, par conséquent, le dommage qu'elle aurait subi en ce qui concerne ce logement et il convient de la débouter de ce chef de demande.

Eu égard au fait que l'asbl AISSJ a libéré les lieux au mois de mars 2009, il n'apparaît pas pertinent de faire droit à sa demande subsidiaire de désigner un expert, qui ne pourrait plus procéder aux constatations utiles.

L'appel principal sera, par conséquent, déclaré partiellement fondé sur ce point.

Le tribunal constate cependant que l'asbl AISSJ ne reconnaissait pas être redevable de dégâts locatifs (et ne proposait, à tout le moins, aucun montant), de sorte que l'expertise s'est avérée indispensable afin de les évaluer.

L'asbl AISSJ a, en outre, et malgré la présomption instaurée par l'article 1731 du Code civil, marqué son accord sur la somme de 1.570 euro à titre dégâts locatifs. Elle ne forme par ailleurs pas appel contre le jugement entrepris en tant qu'il la condamne à payer ce montant et précise explicitement, en termes de dispositif, que ce montant doit être déduit des sommes que M. A. lui doit.

Il n'y a donc aucune raison de faire supporter les frais d'expertise dans leur totalité par M. A..

A titre subsidiaire, l'asbl AISSJ demande qu'ils soient supportés dans leur plus grande partie par M. A. dès lors qu'elle n'était pas demanderesse de l'expertise, qu'elle a immédiatement marqué son accord sur la proposition transactionnelle et que les retards et démarches postérieures sont uniquement imputables à la négligence de M. A., qui n'a accepté la proposition de l'expert que le 18 mai 2010, soit plus d'un an après qu'elle ait été faite.

Le tribunal constate, en effet, que plusieurs courriers ont été envoyés et plusieurs démarches effectuées par l'expert Franche en raison de l'absence de réaction de M. A. pendant plusieurs mois et alors que le conseil de l'asbl AISSJ avait marqué son accord sur la proposition de l'expert. A défaut de pouvoir déterminer avec précision quelles sont ces démarches, il convient de faire supporter à M. A. les frais d'expertise à concurrence de 100 euro (montant évalué ex æquo et bono).

L'appel principal sera déclaré très partiellement fondé sur ce point.

L'asbl AISSJ conteste cette demande à défaut de décompte permettant de déterminer comment la répartition a été opérée.

Comme l'a relevé le premier juge, l'article 1728ter du Code civil impose au bailleur, sauf convention contraire, de mentionner les frais et charges dans un compte distinct et communiquer au locataire les documents établissant ces dépenses.

Force est de constater que, pas plus que devant le premier juge, M. A. n'apporte d'explications sur la façon dont il a opéré ses calculs. Il n'est, par ailleurs, pas contesté que les compteurs d'eau individuels n'ont été installés que plusieurs années après le début du bail et qu'ils ont connu des problèmes de raccordement (voy. notamment le courrier du 8 janvier 2008 de l'asbl AISSJ, non contesté par M. A.).

L'appel incident sera, par conséquent, déclaré non fondé.    Dès lors que M. A. succombe sur l'essentiel des chefs de demandes croisées, il convient de le condamner à supporter les dépens des deux instances exposés par l'asbl AISSJ, à l'exception des frais d'expertise.

Dès lors que la mission d'expertise était limitée à l'évaluation des dégâts locatifs, ces frais seront supportés par l'asbl AISSJ, qui n'a jamais contesté ni le principe ni les conclusions de cette expertise.

Par ces motifs, Le tribunal, Vu les dispositions de la loi du 15 juin 1935, sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Statuant contradictoirement et en degré d'appel ;

Déclare l'appel principal recevable et fondé dans la mesure précisée ci-après, Déclare l'appel incident recevable mais non fondé, En conséquence, Réforme le jugement entrepris, sauf en tant qu'il a déclaré les demandes recevables, qu'il a statué sur les dégâts locatifs et qu'il a débouté l'asbl Agence immobilière sociale de Saint-Josse de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance et M. A. de sa demande relative aux arriérés de consommation d'eau ;

Statuant à nouveau pour le surplus, Déclare la demande principale fondée dans la mesure précisée ci-après ;

Déclare le contrat de bail résolu aux torts de M. A., Condamne M. A. à payer à l'asbl Agence immobilière sociale de Saint-Josse les montants de 3.720,18 euro à titre d'indemnité de résolution et de 1.585 euro à titre de « perte de jouissance », majorés des intérêts légaux ;

Déclare la demande reconventionnelle de M. A. relative aux arriérés de consommation non fondée ;

Condamne M. A. aux dépens des deux instances liquidés, pour l'asbl Agence immobilière sociale de Saint-Josse, à 35 euro + 5 euro (frais de mise au rôle et extrait du registre national) + 900 euro (I.P. 1ère instance) + 82 euro (requête d'appel) + 990 euro (I.P. appel), à l'exception des frais d'expertise ;

Condamne l'asbl Agence immobilière sociale de Saint-Josse à prendre en charge les frais d'expertise (1.718,04 euro ), sous déduction du montant de 100 euro qui sera pris en charge par M. A..

Ainsi jugé par la 77ème chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles composée de :

Mme L. Vandenhouten, juge ff. président M. J. Van Meerbeeck, juge M. R. Leruth, juge Leruth Van Meerbeeck Vandenhouten et prononcé par le président de ladite chambre avec l'assistance de Mme A. Smet, greffier, à l'audience publique du Smet Vandenhouten Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div