Arrest 172403 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 19/06/2007

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Raad van State Vonnis/arrest van 19 juni 2007 ECLI nr: ECLI:BE:RVSCE:2007:ARR.172.403 Rolnummer: A. 181096/X-13190 Zaak: Arrest 172403 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 19/06/2007 Rechtsgebied: Bestuursrecht Invoerdatum: 2007-06-29 Raadplegingen: 65 - laatst gezien 2026-06-29 20:44 Fiche Arrest nr 172.403 van 19 juni 2007 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen Beslissing : Verwerping Inwilliging tussenkomst Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Tekst van de beslissing RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK. nr. 172.403 van 19 juni 2007 in de zaak A. 181.096/X-13.190. In zake : 1. Paul VANHONSEBROUCK, 2. Roger ROLAND, die woonplaats kiezen bij advocaat A. COPPENS, kantoor houdende te 8800 ROESELARE, Westlaan 358 tegen : 1. de gemeente KNOKKE-HEIST, die woonplaats kiest bij advocaat A. LUST, kantoor houdende te 8200 SINT-ANDRIES-BRUGGE, Burggraaf de Nieulantlaan 14, 2. het Vlaamse Gewest, vertegenwoordigd door de Vlaamse regering, dat woonplaats kiest bij advocaat Y. FRANCOIS, kantoor houdende te 8790 WAREGEM, Eertbruggestraat 10. tussenkomende partij : de tijdelijke handelsvereniging ORLY, met als leden de n.v. LUC GOETHALS PROMOTOR en de c.v.b.a. MEDISTRIM, die woonplaats kiezen bij advocaat F. VANDEN BERGHE, kantoor houdende te 8500 KORTRIJK, President Kennedypark 4a. DE VOORZITTER VAN DE Xe KAMER, Gezien het verzoekschrift dat Paul VANHONSEBROUCK en Roger ROLAND op 16 februari 2007 hebben ingediend om de schorsing van de tenuitvoerlegging te vorderen van : 1. het besluit van 15 december 2006 van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke-Heist houdende afgifte van de stedenbouwkundige vergunning aan de t.v. ORLY voor het bouwen van een appartementsgebouw na afbraak van de bestaande toestand op percelen gelegen te Knokke-Heist, Zeerobbenlaan 8-10, kadastraal bekend sectie E, nrs. 151 en 157, en X-13190-1/44 2. het daaraan voorafgaand gunstig advies van 29 november 2006 van de gemachtigde ambtenaar; Gezien de nota’s van de verwerende partijen; Gezien het verslag opgemaakt door auditeur T. DE WAELE; Gelet op de kennisgeving van het verslag aan partijen; Gelet op de beschikking van 30 maart 2007 waarbij de terecht- zitting bepaald wordt op 20 april 2007; Gehoord het verslag van kamervoorzitter R. STEVENS; Gehoord de opmerkingen van advocaat A. COPPENS, die verschijnt voor de verzoekers, van advocaat J. GOETHALS, die loco advocaat A. LUST verschijnt voor de eerste verwerende partij, van advocaat Y. FRANCOIS, die verschijnt voor de tweede verwerende partij, en van advocaat F. VANDEN BERGHE, die verschijnt voor de tussenkomende partijen; Gehoord het eensluidend advies van auditeur T. DE WAELE; Gelet op de artikelen 17 en 18 en titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973; 1. Rechtspleging Overwegende dat de tijdelijke handelsvereniging ORLY, met als leden de n.v. LUC GOETHALS PROMOTOR en de c.v.b.a. MEDISTRIM met een verzoekschrift van 9 maart 2007 hebben gevraagd om in het administratief kort geding te mogen tussenkomen; dat er grond is om het verzoek in te willigen; 2. Feiten Overwegende dat de feitelijke gegevens van de zaak zich in de huidige stand van het geding als volgt aandienen : 2.1. De tussenkomende partijen, die zich verenigd hebben in een X-13190-2/44 tijdelijke handelsvereniging ORLY (hierna: t.v. ORLY), willen aan de Zeerobbenlaan 8-10 te Knokke-Heist een nieuw appartementsgebouw oprichten, residentie “Beauvallon” genaamd, en dit na afbraak van een villa en van een ter plekke bestaand appartementsgebouw van vijf verdiepingen hoog. 2.2. De Zeerobbenlaan is een zijstraat van de zeedijk. Het betrokken terrein is volgens de bestemmingsvoorschriften van het bij koninklijk besluit van 7 april 1977 vastgestelde gewestplan Brugge-Oostkust gelegen in woongebied. Voor het gebied is volgens de eerste verwerende partij een bijzonder plan van aanleg “Duinbergen-Kust” in opmaak, dat ter plaatse zeven bouwlagen met een hellende dakvorm zou mogelijk maken. Dit ontwerp van bijzonder plan van aanleg zou dienen te worden hernomen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, nu de gemeente Knokke-Heist inmiddels beschikt over een definitief goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. 2.3. In de loop van 2005 heeft de t.v. ORLY een eerste aanvraag ingediend bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke- Heist tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een appartementsgebouw na afbraak van het bestaande gebouw langs de Zeerobbenlaan te Knokke-Heist. Tijdens het openbaar onderzoek werden 8 bezwaarschriften ingediend, waaronder ook door de huidige verzoekers. Op 14 juni 2006 heeft de gemachtigde ambtenaar een ongunstig advies uitgebracht, onder meer overwegende dat het project naar het hinterland toe in een afbouw qua aantal bouwlagen zou moeten voorzien naar maximaal vijf bouwlagen, teneinde een overgang te bewerkstelligen met de aldaar bestaande villatypebouw. Bij besluit van 7 juli 2006 weigert het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke-Heist de stedenbouwkundige vergunning. 2.4. Inmiddels had de t.v. ORLY reeds aangepaste plannen ingediend bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke-Heist. Deze plannen tonen een ontwerp met 27 woongelegenheden (in het eerste ontwerp waren dit er nog 31), verdeeld over 7 bouwlagen, die ditmaal inderdaad landinwaarts aflopen tot 5 bouwlagen. Voorts heeft de kelder drie verdiepingen waarin vooral ondergrondse garages worden ondergebracht. X-13190-3/44 Het aanvraagdossier bevat o.m. een fotodossier van de omgeving, een dieptesonderingstudie, een mobiliteitsimpactrapport, en een zon- en daglichtstudie voor de gebouwen in de omgeving, waaronder ook de woon- gelegenheden aan de overzijde van de Zeerobbenlaan. 2.5. Tijdens het openbaar onderzoek worden ditmaal drie bezwaarschriften ingediend, waaronder één uitgaande van de huidige verzoekers. In zitting van 22 september 2006 bevindt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke-Heist de bezwaren ongegrond. 2.6. Op 29 november 2006 brengt de gemachtigde ambtenaar een gunstig advies uit, daarbij o.m. vaststellende dat tegemoet gekomen wordt aan de punten die werden weerhouden bij het weigeren van de eerdere plannen. Dit is de tweede bestreden beslissing. 2.7. Bij besluit van 15 december 2006 van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Knokke-Heist wordt de stedenbouwkundige vergunning afgegeven. Dit is het eerste bestreden besluit. In het vergunningsbesluit worden de eerdere bespreking van de bezwaren door het college van burgemeester en schepenen en het advies van de gemachtigde ambtenaar overgenomen, en wordt nog een eigen motivering van het college opgenomen. De motivering luidt als volgt : “Gelet op de aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning van 6 juni 2006, ingediend door T .V. ORLY, met als adres Grote Markt 67 te 9100 SINT-NIKLAAS, welke aanvraag tot voorwerp heeft het bouwen van een appartementsgebouw na afbraak van de bestaande toestand op het adres Zeerobbenlaan 8-10 te 8310 KNOKKE-HEIST, kadastraal bekend 85ste afdeling, sectie E, nr. 0151 en 0157, welk project bestaat uit : • een kelderverdieping (-3) met fietsenberging, 15 bergingen en 25 autostandplaatsen (waarvan enkele boxen, dubbele boxen en standplaatsen); • een kelderverdieping (-2) met fietsenberging, 16 bergingen en 21 autostandplaatsen (waarvan enkele boxen, dubbele boxen en standplaatsen); • een kelderverdieping (-1) met fietsenberging, tellers, regenwaterput, electriciteitscabine, vuilnislokaal en 19 autostandplaatsen (waarvan enkele boxen, dubbele boxen en standplaatsen); • een gelijkvloers met 2 inkomhallen, 4 woongelegenheden en 6 garageboxen ; • een eerste verdieping met 4 woongelegenheden; X-13190-4/44 • 2 type-verdiepingen met elk 4 woongelegenheden; • een vierde verdieping met 4 woongelegenheden; • een vijfde verdieping in mezzaninevorm met 3 woongelegenheden; • een zesde verdieping met 2 woongelegenheden; • een duplex-dakverdieping met 2 woongelegenheden. Gelet op het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996; Gelet op het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening; Gelet op de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 27 april 2006 en goedgekeurd door de deputatie in zitting van 31 augustus 2006; Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 5 mei 2000 betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 30 maart 2001 en 8 maart 2002, in uitvoering waarvan een openbaar onderzoek is georganiseerd van 18 juli tot 17 augustus 2006 dat drie bezwaar-schriften heeft opgeleverd; Gelet op het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 22 september 2006 waarbij de ingediende bezwaren ontvankelijk doch ongegrond werden verklaard om de hiernavolgende redenen : 1. De klagers Van Honsebrouck en Roland, mede-eigenaars in de residentie Ambassade, houden voor dat het ontwerp strijdt met het voorlopig goedgekeurd bpa H-21 Duinbergen - Kust en dat het daarom moet worden geweigerd. Zij stellen dat, ofschoon het alsnog slechts een ontwerp betreft, het wettigheidsbeginsel desalniettemin inhoudt dat er niet mag worden van afgeweken omdat de overheid “niet mag afwijken van de algemene regeling die zijzelf heeft uitgevaardigd”. Hun stelling komt er dus op neer dat een ontwerp van bpa bindende kracht heeft, niet op grond van art. 2, §1 van het coördinatiedecreet van 22 oktober 1996, maar wel op grond van het algemeen rechtsbeginsel ‘patere legem quam ipse fecisti’. Zijnerzijds vraagt notaris Lambrecht hem ‘zwart op wit’ te bevestigen of het project al dan niet strookt met gezegd ontwerp van bpa, van het bestaan waarvan hij nochtans zegt geen kennis te hebben. Hij gaat ervan uit dat, zo er zulk ontwerp bestaat, het zonder meer moet worden toegepast. Wat het ontwerp van bpa H-21 betreft, wenst het CBS vooreerst aan het volgende te herinneren. In zitting van de gemeenteraad van 31 augustus 2000 is een ontwerp van bpa H-21 Duinbergen-Kust voorlopig aanvaard. Een ingevolge ingediende bezwaren herwerkt ontwerp, werd voorlopig aanvaard in zitting van 22 september 2002. Na nieuwe bezwaren werd een derde ontwerp voorlopig aanvaard in zitting van 26 januari 2005. Het desbetreffend openbaar onderzoek is beëindigd op 15 juni 2005. Er is nog geen definitieve aanvaarding gebeurd. Het is ook niet meer het inzicht van het bestuur die procedure verder te zetten. Vermits de gemeente Knokke-Heist inmiddels een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan heeft, zal eerlang voor dit gebied een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden uitgewerkt. Hoewel mag worden aangenomen dat heel wat van wat in die opeenvolgende ontwerpen uiteindelijk vorm en inhoud heeft gekregen, ook in het toekomstig GRUP zal meegenomen worden, ware het vanzelfsprekend volstrekt voorbarig daaromtrent thans uitspraken te doen. X-13190-5/44 Een ontwerp van bijzonder plan van aanleg heeft per definitie geen verordenende kracht, zodat het op zich alleen nooit een rechtsgrond kan zijn om over een vergunningsaanvraag te beslissen, tenzij desgevallend om deze (tijdelijk) te weigeren zo ze met het ontwerp niet strookt. Evenmin kan een ontwerp, al is het voorlopig aanvaard, worden aangezien als een regeling die de overheid zichzelf heeft opgelegd en waarvan ze niet zou mogen afwijken zonder het adagium ‘patere legem quam ipse fecisti’ te miskennen. Vooreerst is die uitdrukking niet meer dan een rechtsspreuk en geen rechtsregel. Bovendien is het College van burgemeester en schepenen, dat over een vergunningsaanvraag moet beslissen, de gemeenteraad niet (die wel over de voorlopige aanvaarding van een ontwerp van bijzonder plan van aanleg moet beslissen) en valt er niet mee samen . Het college heeft in het decreet van 22 oktober 1996, dat te dezen nog toepasselijk is, een eigen en autonome opdracht gekregen die het uitvoert onder toezicht van de hogere overheid, die zijn beslissingen kan schorsen, resp. vernietigen. Wanneer het college over een vergunningsaanvraag beslist, moet het zich over de opportuniteit en de legaliteit ervan een eigen opinie vormen, zonder daaromtrent verantwoording te moeten afleggen ten overstaan van de gemeenteraad. Daaruit volgt dan in de weder-omstoot dat het bij die beoordeling geenszins gebonden is door wat de gemeenteraad alsnog enkel voorlopig heeft beslist, beslissing die daarom nog geen verordenende kracht heeft. Het spreekt nochtans voor zichzelf dat niets eraan in de weg staat dat het college zich bij zijn beoordeling aligneert op en/of laat inspireren door de opvattingen betreffende de plaatselijke aanleg, zoals die zijn neergelegd en tot uiting komen in een reeds door de gemeenteraad voorlopig aanvaard bpa (...). Al heeft zulk plan geen verordenende werking, toch kan het CBS het niettemin als richtsnoer hanteren wanneer het van oordeel is zich bij de erin neergelegde visie betreffende de goede plaatselijke aanleg voor het heden en voor de toekomst te kunnen aansluiten. In de mate de klagers Van Honsebrouck, Roland en Lambrecht ervan uitgaan dat het voorlopig aangenomen ontwerp bpa H-21, zo het bestaat (vraag van de klager Lambrecht), wat het geval is, belet dat een vergunning zou worden verleend die er niet in alle opzichten mee conform is, falen zij in rechte. De klagers Van Honsebrouck en Roland lijken dit trouwens in te zien vermits zij, ofschoon zij in beginsel stellen dat het wettigheidsbeginsel er zich tegen verzet dat van het voorlopig aanvaard bpa wordt afgeweken, desalniettemin stellen dat de erin opgenomen bouwhoogtebepalingen niet zouden mogen worden toegepast omdat ze onredelijk zouden zijn. Hun bezwaar mangelt zodoende aan juridische logica. Ofwel is een voorlopig aanvaard ontwerp bindend, en dan staat het niet aan het CBS er - als ware het rechter - over de redelijkheid en de legaliteit ervan een uitspraak te doen. Ofwel is het niet bindend en moet de procedure en de beoordeling geheel verlopen zoals voorgeschreven door art . 43, §1 van het coördinatiedecreet van 22 oktober 1996, wat te dezen het geval is, doch niet uitsluit dat een voorlopig aanvaard bpa een inspiratiebron is. 2. De hoofdzakelijke beweegreden van de klagers Van Honsebrouck en Roland bestaat hierin dat zij thans van op hun reeds in 1963 gebouwd achterterras een weids uitzicht hebben op het hinterland, hetwelk deels zal verloren gaan, en dat het project hen ook van hun winterzon zal X-13190-6/44 beroven. Zij leggen uit dat de hoogste terrassen van hun residentie in 1963 niet met een wachtgevel maar met zijdelingse inspringende muurvlakken met ramen en een terras zijn gebouwd en dat het volgens hen ‘ondenkbaar’ is (laatste bladzijde) dat een nieuw project in de Zeerobbenlaan ooit hoger zou komen dan de zesde verdieping van de residentie Ambassade. 2.1. Aldus omschrijven de bezwaarmakers de uitzichtmogelijkheden van hun appartementen bijzonder idyllisch, evenzeer als zij de nadelige invloed van het voorgenomen project zwaar overtrekken. Zij stellen thans de zaken aldus voor als zouden zij destijds hun appartement hebben gekocht uitgerekend omwille van het zicht op het achterland en niet omwille van het uitzicht op zee. Deze motivering strookt helemaal niet met de basisakte van de residentie Ambassade. Die basisakte voorziet in blok A op de zevende verdieping slechts één appartement zonder nadere beschrijving en in blok B een appartement met een hoekligging en ‘zicht op zee’, alsook drie slaapkamers met balkon en ‘zicht op zee’ en voorts ‘een keuken met terras’. Diezelfde beschrijving vindt men terug voor het appartement in blok B van de achtste verdieping. Anders derhalve dan de klagers thans willen doen aannemen zijn de kwestieuze appartementen, althans wat de living en de slaapkamers betreft, geheel geconcipieerd om maximaal zicht op zee te hebben en op de wandelboulevard. Het Provinciaal Ruimtelijke Uitvoeringsplan ‘Strand en Dijk’, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 19 september 2005, beschrijft de zee en de zeedijk als ‘de belangrijkste ruimte in de badsteden en vormt een uniek gegeven voor de Vlaamse badplaatsen’. De zeedijk wordt erin vernoemd als ‘balkon op oneindig, waarop geflaneerd, gekuierd, gekeuveld, gepraat, gegeten en gefeest kan worden’ (...). Ondanks het gewijzigd behoeftenpatroon van de kusttoerist blijft de zee op zich belangrijk ‘niet alleen als een uniek belevingselement (zicht, geuren, wind), maar ook als unieke omgeving voor recreatieve activiteiten’ (...). De klagers kunnen derhalve in redelijkheid niet hard maken dat zij hun appartement destijds zouden hebben gekocht omwille van het uizicht vanuit de keuken en het terras op het achterland, laat staan dat de toenmalige promotor hen zou hebben kunnen in de waan laten dat dit achterlanduitzicht onbeperkt en eindeloos in de tijd zou kunnen blijven bestaan. Zij hebben die hoekappartementen toen in de allereerste plaats gekocht omwille van het zicht op zee, zowel vanuit de living als vanuit de slaapkamers. Dat een supplementair zicht op het achterland een meegenomen aangenaamheid kan geweest zijn, betekent niet dat het een recht op behoud zou inhouden . Het feitelijk uitzicht op het achterland creëert geen erfdienstbaarheid op andermans eigendom en kan geen blijvende hypotheek leggen op de evolutie in de bouw- en woongewoonten, die zich in elke samenleving bestendig voordoet noch op de wijziging van het ‘behoeftenpatroon van de kusttoerist’ waarover voormeld GRUP het heeft. Het veroorzaken van een onaangenaamheid of teleurstelling is op zich geen onwettigheid, zeker niet in een hoogdynamisch verblijf- en woongebied als de zeedijkzone. In het arrest nr. 47.470 van 16 mei 1994 oordeelde de Raad van State ‘dat gedeeltelijk verlies van zonlicht en uitzicht inherent is aan een sterk verstedelijkt gebied’. Geen enkele wet, ook niet art. 544 van het burgerlijk wetboek, creëert een onbeperkt recht op vergezicht (...) en ook het eigendomsrecht is niet absoluut. X-13190-7/44 Zo men de zeedijk met. een knipoog naar de poëzie een ‘balkon op oneindig’ kan noemen, kan dit zeker niet worden gezegd van de keuken van de appartementen van de klagers. In de zaak die geleid heeft tot het arrest nr. 141.535, Van Bunderen, d.d. 3 maart 2005, bekloegen de verzoekers er zich eveneens over dat zij als het ware in een ‘vuilniskoker’ zouden terechtkomen door het optrekken van een muur van 15 meter hoog op slechts anderhalve meter van hun achterramen. Op advies van de auditeur die stelde dat de verzoekers ‘van bij de aankoop van hun appartement op de hoogte (waren) van de mogelijke realisatie van een dusdanige constructie’ wees de Raad van State de schorsingsvraag af. 2.2. Er blijft een afstand van bijna 8 meter tussen de appartementen van de klagers en de zijgevel van de Beauvallon, wat ruim is, rekening houdend met de grote dichtheid waarmede in het hoogdynamisch woon- en verblijfgebied van Knokke-Heist in de regel wordt gebouwd. Zoals uit de door de gemeentelijke administratie aan het dossier toegevoegde omgevingsstudie blijkt, zijn de onderlinge afstanden tussen vrijstaande gebouwen, quod non in casu, zeker van zijterras tot zijterras, vaak aanzienlijk minder. Die afstand is een veelvoud van wat zelfs het napoleonistisch wetboek van 1804 aanvaardbaar heeft geacht, zeker in steden en voorsteden. Een en ander leidt geenszins tot een soort gevangenisinsluiting (enkel het rechtstreeks zicht op het achterland verdwijnt), noch tot een abnormale vermindering van daglicht in de keuken. En vermits 's zomers de zon hoog staat, zal het ontwerp ook geen abnormale vermindering van de bezonning op het terras veroorzaken, terwijl de winterperiode, zeker op die hoogte, weinig geschikt is om van een buitenterras te genieten. De aangeklaagde vermindering van aan- genaamheden zal geheel binnen de perken van de normale buurtlasten vallen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan een verdichte samenwoning ter hoogte van het kustfront. 3. De bezwaren komen uiteindelijk hierop neer dat het project, ofschoon het aanbouwt aan twee hoogbouwprojecten langs de kant van de pare nummers van de Zeerobbenlaan en ofschoon de ganse overkant van de Zeerobbenlaan uit hoogbouw en appartementering bestaat, op die plaats als hoogbouw niet zou thuishoren. Ofschoon het project, ingaande op het eerder ongunstig advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van 19 juni 2006, thans in belangrijke mate over twee segmenten een afbouw voorziet kant Nellenslaan, handhaven de klagers hun eerdere bezwaren. Meer nog zelfs dan bij het vorig project onderstrepen zij dat er uit de omstandigheid dat de hoogste hoekappartementen van de residentie Ambassade werden gebouwd met een terras en een inspringend muurvlak met raamopeningen, moet worden afgeleid dat toen is beslist in de ganse omgeving nooit gebouwen toe te laten met een hogere nok dan het laagste inspringend terras. Het college acht dit bezwaar onterecht en ongegrond om de redenen die hierna volgen. 3.1. Het project situeert zich in het deelgebied gevormd door de Zeedijk, de Zeerobbenlaan, de Nellenslaan en de Rozenlaan. Behoudens de villa's langs de Nellenslaan, is de bouwtypologie er inmiddels hoofdzakelijk van het hoogbouwtype, met dien verstande dat er vanaf de Zeedijk naar de Nellenslaan toe een afbouw in hoogte is vast te stellen. De site wordt gedomineerd door de in 1963 opgetrokken residentie Ambassade, die het ganse front van het bouwblok inneemt, bestaat uit de blokken A, B, C, D en E, 75 appartementen telt en zelf ook negen X-13190-8/44 bouwlagen heeft, doch nog met een plat dak, opgetrokken in 1988. Tussen de residentie Ambassade en het bouwperceel is de residentie Sea Tonic gelegen, een gebouw van zeven bouwlagen met plat dak, gebouwd in 1988. De omstandigheid dat beide gebouwen een plat dak hebben heeft hiermee te maken dat de gemeentelijke verordening op de hellende daken eerst is aangenomen op 26 maart 1992 (inmiddels opgeheven doch terug opgenomen in de gemeentelijke bouw- verordening van 27 april 2006, goedgekeurd door de bestendige deputatie in zitting van 31 augustus 2006) . Die verordening hield een substantieel andere visie in vanwege het bestuur op de afwerking van de hoogbouw in onze badstad. Thans, veertien jaar later, zijn de positieve effecten van die beslissing steeds meer en meer in het architecturaal stadsbeeld te ervaren. Het ontwerp wordt gepland op twee samengevoegde percelen, waarop thans een appartementen- gebouw staat van vijf bouwlagen met plat dak en, naar de Nellenslaan toe, een unifamiliale villa. Het project bestaat uit zeven bouwlagen, en een dakvolume met duplex, behoudens de twee laatste segmenten kant Nellenslaan, die afbouwen naar vijf bouwlagen met duplex in het dak. Het bevat 28 woongelegenheden en laat parking toe, ondergronds op drie niveaus en bovengronds op de binnenkoer, aan 66 voertuigen. Het houdt een afstand van vier meter van de zijperceelsgrens en wordt aan de kant Nellenslaan afgewerkt met een noordboomdak. De bovengrondse garageboxen hebben een diepte van zeven meter met een groen dak. Er is zodoende een ruimere buitenruimte voor de appartementen. Het is gewis een project van het hoogbouwtype, maar waarachter het college zich echter ten volle kan scharen omdat het de vertaling inhoudt van een hedendaagse goede plaatselijke aanleg van de kustzone, zoals hierna nader toegelicht. 3.2. De bezwaarmakers lijken er wel van uit te gaan, niet alleen dat de bestaande toestand de enige is die ook in de toekomst geacht kan worden de vertaling te zijn van de enig juiste opvatting omtrent de goede plaatselijke aanleg, maar ook dat de actuele toestand steeds zo is geweest en dat er nooit een evolutie in de opvattingen omtrent de goede plaatselijke aanleg zou hebben plaats gehad. De werkelijkheid is natuurlijk anders. Grosso modo mag men zeggen dat de eerste generatie van gebouwen te Duinbergen - tot zowat aan de grote oorlog - hoofdzakelijk bestond uit gebouwen met twee bouwlagen, een dakhelling van 45/, een nokhoogte van 11 meter en met een grote aandacht voor tuinen (want nog grote percelen). Tot halverwege de 20e eeuw stelde men de opkomst vast van nieuwe bouwstijlen zoals het modernisme, de art deco, enz., met een opvallende verdichting door o.m. de opsplitsing van de percelen. De derde generatie gebouwen kenmerkt zich door maximalisatie en schaalvergroting en wijziging van de woontypologie van de unifamiliale villa naar de meergezinswoning. Daarvan is de residentie Ambassade van de klagers, die de gehele hoek van het bouwblok Zeedijk - Zeerobbenlaan - Nellenslaan en Rozenlaan beslaat, een markant voorbeeld. De druk van steeds meer volume op steeds minder oppervlakte werd alsmaar groter en dreigde tot het Duinbergse binnengebied en de Duinbergse villawijken of het hart van Duinbergen door te dringen. Zoals in het informatief gedeelte van het GRS (...) is opgetekend, heeft het bestuur sedert 1980 een beleid gevoerd van ‘concentratie, bundelen, kanaliseren, tweede verblijven, pensioenmigratie (toeristische druk) in meest toeristische zone, verhogen van aantal bouwlagen en voorzien van dakvolume-reglementering (bv bpa's X-13190-9/44 Lippenslaan, Wijk Stadhuis)’. Dit beleid - dat dus helemaal niet nieuw is - werd mede ingegeven door een opvallende demografische evolutie, de zgn. pensioenemigratie: mensen die hun oude dag aan de kust komen doorbrengen in comfortabele woonomstandigheden, doch zonder de fysische en financiële last te moeten dragen van een grote villa met tuin. Een andere factor was de omstandigheid dat de mensen ook steeds meer 's winters en buiten het seizoen naar de kust afzakken, wat op zijn beurt heeft geleid tot een intensiever gebruik van de infrastructuur (...). Al die factoren hebben gezorgd voor een tendens van omschakeling van de unifamiliale villa naar de meergezinswoning (...). Ook het RSV zou zeer sterk de nadruk leggen op het principe van de inbreiding, hetwelk ‘absolute prioriteit’ moet krijgen en o.m. reconversie en hergebruik van bestaande woningen noodzakelijk maakt (...). Het gevaar rees dat de tendens tot verdichting, die zich aanvankelijk heeft vertaald in het concept van het lineair bouwblok (de zgn. atlantic wall) en waarvan de residentie Ambassade een volumineus onderdeel is, via appartementering dreigde op te schuiven naar de villawijken en het binnengebied van Duinbergen. Het is in die explosieve context dat het bestuur een aanvang heeft gemaakt met het opmaken van bijzondere plannen van aanleg die de druk tot ongebreidelde territoriale uitzwerming van de multifamiliale hoogbouw moesten kanaliseren. In dit licht moet de opmaak en aanvaarding worden gezien van de aanlegplannen zoals Wijk Lippenslaan (M.B. 16 juni 1999) en Wijk Stadhuis (M.B. 6 juli 2000). 3 .3. In dezelfde optiek werd in 2000 gestart met de opmaak van een nieuw bpa voor Duinbergen - Kust, een site van 47 ha. Een belangrijke vuistregel was de differentiatie van woningtypes en het maximaal vrijwaren van het binnengebied en de oorspronkelijke villawijken van Duinbergen. De bedoeling was eveneens te remediëren aan wat het PRS-WV hekelt als de schaalbreuk die is tot stand gekomen ‘door de realisatie van één bouwblok hoogbouw langs de dijk, met daarachter een veel lager bouwtype’ (...). Wat het PRS-WV een ‘knelpunt’ noemt, waaraan dus moet worden verholpen, achten de klagers Van Honsebrouck en Roland een ideale en onomkeerbare toestand. Volgens hen moet er vanaf de zeedijk ‘onmiddellijk’ een afbouw komen naar het binnengebied, zienswijze die zij ongetwijfeld niet zouden huldigen ware meer dan veertig jaar geleden de residentie Ambassade met een wachtgevel gebouwd en niet met inspringende muurvlakken met een raamopening. 3.4. Om deze door allerhande maatschappelijke evoluties opgedrongen nieuwe denkbeelden omtrent de goede plaatselijke aanleg in situ ten beste te realiseren en aan de ‘schaalbreuk’ te remediëren, wordt thans geopteerd om planologisch af te stappen van het lineair bouwconcept langs de Zeedijk - wat trouwens op heel veel plaatsen reeds de realiteit is - en te voorzien in een verruimde zone 1 voor hoogbouw, maar dan met absolute onmogelijkheid om daarbuiten nog hoogbouw te realiseren. Een bundeling dus van de hoogbouw. De andere deel- gebieden van Duinbergen werden opgesplitst in de zones 2, 3 en 4, bestemd resp . voor meergezinswoningen met lagere bouwhoogte en beperktere VT-norm, meergezinswoningen van geringe omvang en, uiteindelijk, eengezinswoningen. De bedoeling is zodoende een duidelijk planologisch kader te creëren van mogelijkheden en onmogelijkheden met een hoge graad van rechtszekerheid. Die optie beoogt derhalve het binnengebied van Duinbergen en zijn villawijken, waartoe de bouwplaats door haar aansluiting bij de Zeedijk niet X-13190-10/44 behoort, zoveel mogelijk te bewaren en toch aan de eis tot inbreiding en differentiatie in woningtypologie en de trend naar meer appartementenbewoning i.p.v. solitaire villa's te beantwoorden. Langsheen het ganse kustfront voorziet aldus het voorlopig aanvaard ontwerp-bpa een hoogbouwzone, niet alleen langs de Zeedijk zelf, maar - zij het met een reeds dalende hoogte naar de eerste achtergelegen straat toe - ook in het onmiddellijk aansluitend gebied, soms over het gehele bouwblok begrepen tussen de Zeedijk en de eerste zuidwaarts gelegen straat (zoals de Engelsestraat en de Patriottenstraat), doch in andere deelgebieden met uitzondering van de villa's ter hoogte van de eerste zuidwaarts gelegen straat, te dezen de villastrook langs de Nellenslaan (waar de klager Lambrecht een villa heeft). Het ontwerp van bpa voorziet in de regel langs de Zeedijk acht bouwlagen en een dakvolume (behoudens vanaf de Majoor Caillestraat, waar tien bouwlagen met dakvolume zijn voorzien), steeds met een hellend dakvolume . Achter de Zeedijk verlaagt de hoogte tot zeven, resp . vijf bouwlagen met een dakvolume. Ofschoon het het inzicht is van het bestuur de lopende procedure te hernemen middels een GRUP (gezien er inmiddels een definitief goedgekeurd GRS is), is het niet de bedoeling aan de opties uit het voorlopig aanvaard ontwerp H-21 substantiële wijzigingen te brengen. Het ingediende project bestaat uit een complex van met vier segmenten. De beide segmenten kant Zeedijk omvatten zeven bouwlagen en een duplexdak met een helling van 45/, zoals is vastgesteld in de gemeentelijke bouwverordening . De beide segmenten kant Nellenslaan omvatten vijf bouwlagen en een duplexdak van het type noordboomdak. Het college acht die opties, die minder ver gaan dan in het voorlopig vastgesteld bpa H-21 is voorzien, een volledig aanvaardbare vertaling van de hedendaagse opvattingen omtrent goede plaatselijke aanleg ter hoogte van het kustfront. Ze komen tevens tegemoet aan bovenlokale opdracht van de gemeente die, als structuurondersteunend klein- stedelijk gebied, binnen de kustruimte een verzorgende rol te vervullen heeft op het vlak van verblijfsbehoefte en toeristisch recreatieve infrastructuur (...). Dat het project ‘afbreuk doet aan eerdere stedenbouwkundige doel- stellingen’, haaks staat op de doelstellingen van het ontwerp bpa H-21 en de ruimtelijke draagkracht overschrijdt, kan derhalve niet worden aangenomen. 4. Het bezwaar ten betoge dat het ontwerp haaks zou staan op een of ander richtinggevende bepaling van het GRS is totaal onterecht, nog daargelaten - zoals de klagers trouwens zelf aanreiken - dat een individuele aanvraag niet mag worden getoetst aan een structuurplan (...). Als er in het GRS sprake is van de bedoeling de druk op ‘de klein- schalige binnengebieden’ te doen afnemen, is dit inderdaad correct, met dien verstande echter dat dit gedeelte van de Zeerobbenlaan bezwaarlijk kan worden geacht te behoren tot het ‘kleinschalig binnengebied’ van Duinbergen en/of deel uit te maken van de in hartje Duinbergen gelegen villawijken! Het behoort evenmin tot wat spraakgebruikelijk deel uitmaakt van het ‘hinterland’ of het ‘achterland’ (...). Zoals hoger toegelicht, wordt door de bundeling van de hoogbouw- projecten in de zone gevormd door de zeedijk en de erachter gelegen aansluitende zone tot aan de eerstvolgende zuidelijke straat, X-13190-11/44 bijgedragen tot ‘groepering van de diverse zones met meergezins- woningkarakter teneinde deze zones met grootschalig karakter (appartementen-villa'

1. s)te beperken en niet meer verder te laten uitbreiden’, zoals in het GRS vooropgesteld. De klagers willen het uit eigen belang houden bij het concept van het lineair bouwblok, waar het bestuur precies ‘groepering’ beoogt, maar dan binnen een wel omlijnde zone, zodat uitwaaiering van de hoogbouwtypologie op rechtzekere wijze kan worden gestopt en/of vermeden. 5. De kritiek dat de inwilliging van de aanvraag het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel zou miskennen, wordt niet begrepen. 5.1. Een schending van het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen ongelijk en ongelijke gevallen gelijk worden behandeld zonder dat daarvoor vanuit het nagestreefde doel van algemeen belang een redelijke verantwoording bestaat. Maar de klagers Van Honsebrouck en Roland, als eigenaars van een appartement in een nog veel groter complex (met vijf afdelingen) en van negen bouwlagen, zijn wel bijzonder slecht geplaatst om zich door het bestreden project gediscrimineerd te achten. Op welke rechtsgrond kunnen zij eisen dat de aanpalende eigenaars minder bouw- mogelijkheden zouden hebben dan zijzelf? Om de enkele reden dat zij de eersten waren en dat de promotor van hun gebouw in 1963 voor de hoogste bouwlagen met inspringende muurvlakken heeft gewerkt, wat ongetwijfeld door mercantiele bedoelingen zal ingegeven geweest zijn? Maar dan had men de vissershuisjes uit het 19e eeuwse Duinbergen moeten in stand houden! En doordat elke normwijziging, innovatie of evaluatie impliciet doch noodzakelijk inhoudt dat de situatie van diegenen die onderworpen waren aan de vroegere regeling verschilt van de situatie van diegenen die aan de nieuwe regeling onderworpen worden, kan er ook geen sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel (...). 5.2. Waar een miskenning van het vertrouwensbeginsel zou kunnen worden onderkend, valt niet in te zien. De Raad van State omschreef het vertrouwensbeginsel als ‘één der beginselen van behoorlijk bestuur krachtens hetwelk de burger moet kunnen betrouwen op een vaste gedragslijn van de overheid, of op toezeggingen of beloften die de overheid in het concrete geval heeft gedaan’ (...). De Raad van State herinnerde er noch zeer recent aan ‘dat in zoverre de verzoekende partijen doen gelden dat het beginsel dat het bestuur het door haar gewekte vertrouwen niet mag beschamen - i.e. het vertrouwensbeginsel - geschonden is, ter zake drie voorwaarden dienen vervuld te zijn, te weten het bestaan van een vergissing vanwege het bestuur, het ten gevolge van die vergissing verlenen van een voordeel aan een rechtsonderhorige en de afwezigheid van gewichtige redenen om de rechtsonderhorige dat voordeel te ontnemen; dat de verzoekende partijen niet aantonen dat te dezen aan deze voorwaarden is voldaan’ (...). Hoe en wanneer het college aan de klagers bij vergissing ooit enig voordeel heeft verleend of met zekerheid in het vooruitzicht heeft gesteld waaraan de eventuele inwilliging van de onderwerpelijke aanvraag zonder gewichtige reden weer afbreuk zou doen, wordt niet toegelicht. 5.3. De bezwaarmakers koppelen het vertrouwensbeginsel (‘annex’) ook aan het rechtszekerheidsbeginsel. Dit beginsel heeft niet de draagwijdte die zij er menen te kunnen aan geven en heeft met name niet voor gevolg dat eenmaal genomen X-13190-12/44 stedenbouwkundige voorschriften en opties als het ware onveranderlijk zouden ingebetonneerd zijn . Rechtszekerheid heeft niets te maken met een stand-still met betrekking tot de grondwettelijke, wettelijke en reglementaire beleidsnormen en -opties of met het handhaven van een bestaande toestand, resp. regelgeving. Rechtsonzekerheid heeft te maken met de complexiteit van de rechtsbronnen, de onvermijdelijke lacunes en de techniciteit van termen en concepten die in de regelgeving worden gebruikt . De rechtsnorm is immers niet gericht op conservatie van wat is, of wat ook vroeger steeds zo is geweest. Opgevat in een absolute zin, zoals de bezwaarmakers doen, zou het rechtszekerheidsbeginsel elke wijziging van de regelgeving of het beleid per definitie uitsluiten en onmogelijk maken. Het past integendeel eraan te herinneren dat goede plaatselijke aanleg niet gelijk staat met immobilisme en behoud van het statu quo, zoals de bezwaarmakers schijnen te denken. Er kan niet zomaar worden voorbij-gegaan aan een aanzienlijk gewijzigd behoeftenpatroon van de kusttoerist. Sinds lang herinnert de Raad van State in zijn rechtspraak aan die evidente regel, stellende ‘dat de eisen welke een behoorlijke plaatselijke aanleg stelt naargelang van de omstandigheden kunnen evolueren; dat de bevoegde overheid bij het afgeven en weigeren van bouwvergunningen met die evolutie rekening mag en moet houden’ (...). 5.4. Geen van de ingeroepen beginselen noodzaken het bestuur in het verleden ingenomen standpunten of beleidslijnen zonder meer te blijven aanhouden. Niets staat eraan in de weg dat de overheid van een gedragslijn, die zij eerder of zelfs tot dan toe heeft ontwikkeld, afwijkt, mits zij zich daarvoor op in redelijkheid aanvaardbare motieven (kan) beroepen, wat te dezen gewis het geval is. Dit alles nog daargelaten dat in concreto en in feite het voorgestelde project helemaal geen abrupte cesuur inhoudt met de in het verleden door het bestuur aangenomen beleidslijn. Zoals toegelicht in rand- nummer 3.2. heeft het bestuur sedert 1980 gestreefd naar een grotere bundeling, groepering en beperking van de hoogbouwprojecten tot het kustfront, begrepen als de zone gelegen tussen de zeedijk en de eerste zuidwaartse parallelstraat. Toen het CBS van Brugge op 29 juli 2005 een vergunning verleende om op de historische site van het Prinsenhof-Moerstraat een luxehotel van meer dan negentig kamers met een ondergrondse garage van circa 150 wagens te bouwen, trok de buurt naar de Raad van State omwille van de beweerde schending van een trits van algemene rechts- beginselen die de klagers ook thans als geschonden aanduiden. Ook zij vonden in de allereerste plaats dat die vergunning inging tegen een eerder vastgesteld mobiliteitsplan, een besliste hotelstop en het ‘patere legem’ beginsel. In het reeds aangehaalde arrest nr. (...) wees de Raad van State die kritiek af op de beschouwing ‘dat het middel, zoals in het verzoekschrift wordt toegelicht, op het eerste gezicht geen schending lijkt in te houden van het rechtszeker-heidsbeginsel, dat inhoudt dat het recht voorzienbaar en toegankelijk moet zijn, dat de rechtzoekende moet kunnen uitmaken welke gevolgen een bepaalde handeling naar redelijkheid zal hebben en dat de overheid niet zonder objectieve en redelijke verantwoording mag afwijken van de beleidslijnen die zij bij de toepassing van de reglementering aanhoudt; dat de kritiek van de verzoekende partijen zich immers lijkt te beperken tot de grief dat de vergunningverlenende overheid ‘flagrant haar eigen beleidslijnen met de voeten treedt en aldus de aangehaalde rechtsregels schendt ‘, alsook X-13190-13/44 dat deze ‘flagrant’ of ‘radicaal’ van haar beleidslijnen is afgestapt, c.q. in tegenspraak mee is en zich “bij de alhier bestreden individuele beslissing niet gehouden heeft aan haar eigen reglementaire normen en beleidslijnen; dat de verzoekende partijen inzonderheid niet aannemelijk maken dat de overheid bij deze, naar verzoekende partijen stellen, ‘flagrante’ miskenning van haar beleidslijn, er in redelijkheid niet van mocht afwijken zonder het rechtszekerheidsbeginsel te miskennen en dit daargelaten de vraag of de bestreden stedenbouwkundige vergunning wel degelijk afwijkt van de door de verzoekende partijen aangehaalde beleidslijnen’. Wat in het bijzonder het ‘patere legem’-beginsel betreft overwoog de Raad van State: ‘dat wat het “radicaal’ afstappen betreft van de vroegere beleidslijn waarvan de inhoud van een aantal vroegere vergunningsaanvragen zou duiden, dit ‘afstappen’ het door de verzoekende partijen aangehaalde ‘patere legem’-beginsel niet lijkt te miskennen; dat daargelaten de vraag of het adagium patere legem quam ipse fecisti enkel een rechtsspreuk lijkt te zijn en geen algemeen rechtsbeginsel, waarvan de miskenning alleen aanleiding kan geven tot schorsing of vernietiging als daardoor een wet of verordeningsbepaling waarin zij is neergelegd wordt geschonden, verzoeker zich op het eerste gezicht niet op deze uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeiende ‘patere legem quam ipse fecisti’-regel, die betekent dat de overheid de door haarzelf uitgevaardigde rechtsregels moet respecteren, kan beroepen aangezien de volgens de verzoekende partijen miskende inhoud van eerdere (individuele) beslissingen inzake vergunningsaanvragen geen rechtsregels blijken te bevatten’. De klagers Van Honsebrouck en Roland verwijzen derhalve volkomen ten onrechte naar wat in 1963 m.b.t. hun residentie is vergund geweest. 6. In het algemeen zijn ook de bezwaren omtrent beweerd abnormaal genotsverlies, respectievelijk uitzichtverlies, ongegrond. De intensiteit van het woongenot wordt immers mede bepaald door de omgeving te dezen gekenmerkt door een zeer hoge graad van verdichting. Zo moeten de klagers Van Honsebrouck en Roland ook nu reeds de inkijkmogelijkheid ondergaan van de bewoners van de zevende, achtste en negende verdieping van de aan de overkant gelegen residentie Sunbeach. De Raad van State beslist dat ‘bovendien wonen in een binnenstad, zoals in casu, uiteraard met zich meebrengt dat gebouwen dichter bij elkaar worden opgetrokken’ (...), redenering die vanzelfsprekend ook opgaat voor onze kuststad, waar het verschijnsel van inbreiding en verdichting al lang een feit was vooraleer het als principe van goede ruimtelijke ordening in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen decretaal werd verankerd. Daarbij mag niet al te vlug worden geoordeeld dat een bouwproject dient aangemerkt te worden als een aantasting van het privé-leven in de zin van art . 8 EVRM, ook niet wanneer het gebouw opgetrokken wordt in de nabijheid van een ander of wanneer vanuit die bebouwing het aanpalend erf of tuin ervan kunnen bekeken worden, vermits de vergunningverlenende overheid zich eveneens moet laten leiden ‘door de zorg de eigendomsrechten (van de aanvrager) te eerbiedigen, wat even zo goed door het EVRM is opgelegd’ (...). Zo kan niet met elke onaangenaamheid rekening worden gehouden, zoals met enig verminderd uitzicht of vermindering aan privacy, wanneer zulke beperking ‘eigen is aan de omstandigheid dat verzoekers woning zich in een woonwijk bevindt’ (...), te dezen een residentiële omgeving met reeds meerdere multifamiliale gebouwen, die allen onvermijdelijk op elkaar enige repercussie hebben wat betreft zicht, privacy, bezonning X-13190-14/44 en rust, op voorwaarde dat die wederkerigheid de grenzen van wat redelijkerwijs van dichte naburen mag worden verwacht, niet overschrijdt, wat te dezen kennelijk niet het geval is. In strijd met wat de bezwaarmakers aanvoeren, zal de realisatie van het project geenszins voor gevolg hebben dat hen meerdere ongemakken worden opgelegd dan in vergelijkbare woonzones van onze kust- gemeente het geval is. Van kennelijk overdreven hinder die de maat van de gewone buurtongemakken overschrijdt, is geen sprake. Zoals in het richtinggevend gedeelte van het GRS reeds is vastgesteld, maakt de site, gelegen op een steenworp van de as Casino - Réserve, deel uit van een hoogdynamisch verblijf- en woongebied waar uit zichzelf een wederkerig hogere tolerantiedrempel geldt. Dit geldt onverkort voor de klagers Van Honsebrouck en Roland, wiens appartementen door het inspringend muurvlak en de aanwezigheid van de residentie Sea Tonic zich op een veel ruimere afstand van het ingediende project bevinden dan veel in de onmiddellijke omgeving opgerichte gebouwen zich t.a.v. mekaar verhouden, zoals dit blijkt uit de reeds eerder aangehaalde omgevingsstudie, zodat het project niet laat blijken van een opvatting omtrent de goede plaatselijke aanleg die onredelijk zou zijn. Of desalniettemin het project ‘een abnormale burenhinder in de zin van art. 544 B.W. (uitmaakt), zoniet een quasi-delictuele fout in de zin van art. 1382/83 8. W’, zoals de klagers Van Honsebrouck en Roland stellen, is een bewering waaromtrent het CBS niet bevoegd is een uitspraak te doen vermits het college bij het al of niet verlenen van een stedenbouwkundige vergunning een politiebevoegdheid uitoefent die buiten verband is met burgerlijke zaken, eensdeels, en vergunningen steeds worden verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten van de belanghebbenden, anderdeels (...). 7. Dat het hellend duplexdak uitsteekt boven het plat dak van de residentie Sea Tonic vindt zijn oorsprong in de omstandigheid dat de Sea Tonic in 1988 werd gebouwd toen er nog geen verplichting was hoogbouwen af te werken met een hellend dak . Die verplichting is opgenomen in de stedenbouwkundige verordening van 26 maart 1992 en heropgenomen in de nieuwe verordening van 27 april 2006, goedgekeurd door de bestendige deputatie in zitting van 31 augustus 2006. Dat ingevolge daarvan thans een blinde gevel zal ontstaan, is dus slechts een tijdelijke toestand. Overigens zal ook bij een eventuele herbouw van de reeds oude residentie Ambassade - op zich een getuigenis van de trend tot banalisering van de architectuur van de hoogbouw in de zestiger jaren - met dit verordenend voorschrift, dat nu reeds veertien jaar in de praktijk zeer strikt wordt toegepast, rekening moeten houden. 8. Dat de realisatie van het project tot een toename van het aantal autobewegingen zal leiden, is natuurlijk evident, maar dat dit aanleiding zal geven tot een mobiliteitsprobleem van buitensporige omvang is gewis niet aannemelijk. In de Zeerobbenlaan is niet zozeer het verkeer op zich problematisch maar wel, zoals dit tijdens het hoogseizoen voor gans onze kuststad het geval is, de parkeer-problematiek. Te dezen kan er van een negatieve invloed bezwaarlijk sprake zijn vermits het project slechts 28 woongelegenheden telt, maar wel voorziet in 66 ondergrondse en bovengrondse garages en/of standplaatsen, zodat er zelfs een overschot zal zijn dat voor buurtparking in aanmerking kan komen. Hoezeer ook hier de klagers door overdrijving ontsporen blijkt uit de bij de aanvraag toegevoegde mobiliteitsstudie van het gespecialiseerd X-13190-15/44 bureau Tritel. Uit die studie blijkt hoe uiterst beperkt de verkeers- intensiteit is in de Zeerobbenlaan, zelfs tijdens de spitsuren, tijdens dewelke de metingen gebeurden. Uitgaande van die metingen, van bestaande studies omtrent het verplaatsingsgedrag in Vlaanderen verricht door de Vlaamse gemeenschap en van de door het NIS ter beschikking gestelde socio-demografische gegevens omtrent de gemeente Knokke-Heist en haar gemiddelde gezinsgrootte, komt de studie tot het besluit dat, na uitvoering van het project, er tijdens de avondspits in beide richtingen van de Zeerobbenlaan 26 bewegingen van personenauto's-equivalenten mogen worden verwacht. Als dan blijkt dat een lokale weg een belasting tot 600 autobewegingen per spitsmoment kan tellen, is meteen duidelijk hoe uiterst relatief en schromelijk overdreven het ingebrachte bezwaar is. Van ‘nefaste proporties’ ingevolge de toename van de verkeersdruk, is totaal geen sprake. 9. Wat de perceelsafstand betreft, houdt het project thans een afstand van vier meter in acht, waar het vorige tot drie meter naderde. Dit spoort met het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar omtrent de vorige aanvraag en is één meter meer dan is voorzien in het voorlopig aanvaard bpa H-21, zodat het CBS geen grond ziet om op dit bezwaar in te gaan. Uit een aan het administratief dossier toegevoegde nota van de technische dienst blijkt dat in de omgeving van de Zeerobbenlaan talloze gebouwen opgericht zijn op een perceelsafstand die varieert tussen 3 tot 5 meter. Ook in het plan Stübben bedroegen de afstanden tot de perceelsgrenzen op veel plaatsen slechts 2 tot 3 meter. In de aanlegplannen van de jaren 60 (Duinbergen-West, Center en Oost) werd de 5-meter regel opgenomen, maar dan wel met de mogelijkheid om open balkons van 1 meter in de bouwvrije strook te realiseren, waarop dan nog talloze afwijkingen werden toegestaan. Het laatste voorlopig aanvaard ontwerp neemt, zoals gezegd, de 3-meter regel aan, maar dan zonder de minste afwijkingsmogelijkheid. 10. Klaagster Van Besien voert nog aan niet in te zien waarom er drie ondergrondse garageniveau's zouden nodig zijn. Ze sluit niet uit dat dit ooit voor technische problemen zou kunnen zorgen o.m. ingevolge de stijging van het peil van de zee, de klimatologische veranderingen en de opwarming van de planeet. Ze verwijst naar de residentie Zeerobben die slechts twee garageniveaus heeft. De omstandigheid dat de residentie Zeerobben slechts twee onder- grondse niveaus heeft, kan op zich uiteraard geen beletsel zijn om er thans drie te voorzien en aldus een supplementaire bijdrage te leveren aan het algemeen parkeerprobleem binnen onze kuststad, zeker tijdens het hoogseizoen. Ook op andere sites van de stad worden actueel ondergrondse garages gebouwd tot op het niveau min 3 (Lichttoren- plein en Ijzerplein). Een project langst de Kustlaan gaat zelfs tot min 5. Ingevolge de technische vooruitgang biedt dit geen noemenswaardige problemen meer. Eventuele effecten van klimatologische veranderingen zijn louter hypothetisch. Wat nog het garagecomplex en zijn toegang betreft, wenst het CBS aan te stippen : • dat er geen enkel stedenbouwkundig motief is dat zich er tegen verzet dat de ingang naar de ondergrondse garage wordt genomen ter hoogte van de scheidslijn tussen de beide erven, temeer er ook nog een beveiligend en bufferend groenscherm is voorzien; • dat het bestuur niet bevoegd is om uitspraken te doen over de vraag of al dan niet tot tegen andermans muur mag worden gebouwd - wat X-13190-16/44 te dezen trouwens niet het geval is - dan wel of er bepaalde afstanden moeten worden in acht genomen, althans van zodra daar geen specifiek stedenbouwkundig bezwaar tegen ingebracht wordt, zoals te dezen het geval is. 11. Waar de klaagster Van Besien verwijst naar mogelijke schade n.a.v. de uitvoering van de werken, brengt ze geen stedenbouwkundig bezwaar naar voor doch een zuiver uitvoeringsprobleem, dat niet tot de bevoegdheid van het college behoort en dat in de eerste plaats van privaatrechtelijke aard is. Zowel de uitvoerder van de werken, als de bouwheer en de nabuur hebben er alle belang bij vooraf een goede plaatsbeschrijving op te maken, maar ook daaromtrent is het bestuur niet bevoegd om bindende voorschriften op te leggen, ook niet bij wege van voorwaarden als bedoeld door art. 105, § 2 van het decreet van 18 mei 1999, vermits de opmaak van een voorafgaandelijke tegensprekelijke staat van bevinding afhankelijk is van de wederzijdse wil van de belanghebbenden, die zich zonodig steeds tot de rechter kunnen wenden. 12. De klagers Van Besien en Lambrecht wijzen ook op een beperking van hun privacy wegens inkijkmogelijkheid in hun tuinen. Het CBS verwijst hier allereerst naar wat reeds hoger omtrent dit aspect aangemerkt en wat mutatis mutandis ook voor die klagers geldt. Inzonderheid moet er echter worden op gewezen dat enkel de vergelijking tussen de bestaande en de toekomstige toestand onder ogen mag worden genomen. Daarvan vertrekkend kan men niet omheen de vaststelling dat er thans ook veel appartementen van de residentie Ambassade én de overige appartementen kant Rozenlaan zicht nemen op de tuin van de klagers, zodat de inkijkmogelijkheid kwantitatief zelfs aanzienlijk zal verminderen. Mitsdien beslist het College : Artikel 1 De ingediende bezwaren zijn ongegrond om de redenen voormeld. Artikel 2 Het College geeft gunstig advies aan het ontwerp. Artikel 3 Het College beveelt dat een eensluidend verklaard afschrift van dit besluit samen met de stukken als bepaald door art. 1, §1, tweede lid en art. 7 van het KB van 6 februari 1971 betreffende de behandeling en de openbaarmaking van bouwaanvragen, aan de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar zal worden overgemaakt. Gelet op het advies van de stedenbouwkundige ambtenaar, uitgebracht op 29 november 2006, hetwelk luidt als volgt : Overwegend gedeelte Beknopte beschrijving van de aanvraag Het betreft hier de sloop van een woning, garageboxen en een appartements- gebouw en het herbouwen van een appartementsgebouw (27 appartementen, 3 ondergrondse lagen voor parkeergarages, 7 bouwlagen waarvan 1 mezzanine + 2 bouwlagen onderdaks) en deels 5 bouwlagen + 2 bouwlagen onderdaks) + bovengrondse garageboxen ter hoogte van de achterperceelsgrens. Meer bepaald gaat het hier om een gewijzigde aanvraag in functie van de eerder geweigerd stedenbouwkundige vergunning d.d. 7/07/06 gebaseerd op ons ongunstig advies d.d. 14/06/06. Het ontwerp is aangepast op basis van de ruimtelijke opmerkingen geformuleerd in ons bovenvermeld ongunstig advies. Stedenbouwkundige basisgegevens uit plannen van aanleg Ligging volgens de plannen van aanleg + bijhorende voorschriften X-13190-17/44 De aanvraag is volgens het gewestplan Brugge- Oostkust (KB 07/04/1977) gelegen in een woongebied. In deze zone gelden de stedenbouwkundige voorschriften van art . 5.1 .0. van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Deze voorschriften luiden als volgt : Woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienst- verlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De aanvraag ligt in een gebied waarvoor een BPA Duinbergen Kust (wijz. 2) wordt opgemaakt. Dit ontwerp-BPA situeert de aangevraagde werken/handelingen in een ontwerp BPA dat voorlopig is aanvaard door de gemeenteraad, meer bepaald deels (gebouw) in een zone voor 7 bouwlagen en hellende dakvorm, deels (voortuin) in een bouwvrije zone. In deze zone worden volgende stedenbouwkundige voorschriften voorzien: zie motivering uitgebracht door het college van burgemeester en schepenen. Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag De aangevraagde werken/handelingen zijn niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een verkaveling. Wegens het ontbreken van enig gedetailleerd ordeningsplan dient de voorliggende aanvraag bijgevolg geëvalueerd te worden aan de hand van de gebruikelijke inzichten en noden betreffende een goede ruimtelijke ordening, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften van het vigerende gewestplan. Overeenstemming met dit plan De aanvraag is conform de geldende bestemmingsvoorschriften gezien het hier gaat om het bouwen van een woongebouw. Wat betreft de conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften: zie verder ‘afwijkings- en uitzonderings- bepalingen’ en ‘beoordeling’ Afwijkingas- en uitzonderingsbepalingen Niet van toepassing. Verordeningen Het college van burgemeester en schepenen wordt geacht, voor de afgifte van de vergunning, de aanvraag te toetsen aan de gemeentelijke / gewestelijke/ provinciale stedenbouwkundige bouwverordeningen en aan de Watertoets. Indien de aanvraag in strijd is met deze, moeten de gepaste voorwaarden opgelegd worden of moet de aanvraag geweigerd worden. Andere zoneringsgegevens Er zijn geen verdere zoneringsgegevens relevant voor deze aanvraag. Externe Adviezen Er werden geen adviezen van externe instanties aangevraagd of ontvangen. Het Openbaar Onderzoek Wettelijke bepalingen Er werd een openbaar onderzoek gehouden. De aanvraag valt immers onder de bouwaanvragen die moeten openbaar gemaakt worden volgens artikel 3 van het Besluit van de Vlaamse regering van 5 mei 2000 betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 30 maart 2001 en bij besluit van de Vlaamse regering van 8 maart 2002. Evaluatie van de procedure/aantal bezwaren X-13190-18/44 De voorgeschreven procedure van openbaar onderzoek werd gevolgd. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend. Evaluatie bezwaren De bezwaarschriften worden als volgt geëvalueerd door het College van Burgemeester en Schepenen ontvankelijk maar ongegrond. Ons bestuur sluit zich aan met deze evaluatie en vindt de bezwaarschriften ontvankelijk en ongegrond ook voor wat betreffende de bouwhoogte kant Nellenslaan en de bouwvrije afstand ten opzichte van het villaperceel kant Nellenslaan. Hier volgt de bijkomende motivatie : - het gebied is overeenkomstig het van toepassing zijnde gewestplan gelegen in een woongebied. Het is niet gelegen binnen de perimeter van een BPA, noch van een goedgekeurde en niet vervallen verkaveling. Het gebied is wel begrepen in de perimeter van het ontwerp-BPA (Duinbergen), dat vooralsnog enkel voorlopig is aangenomen door de gemeenteraad, zodat de verordenende kracht er van beperkt is als bepaald door art.2.2 coördinatiedecreet 22 oktober 1996, hetgeen betekent dat het enkel rechtsgrond zou kunnen opleveren om een vergunning, die er niet mee bestaanbaar is, te weigeren, maar op zich alleen geen rechtsgrond kan bieden om een bouwvergunning, die er wel mede bestaanbaar is, te verlenen. De aanvraag dient dus behandeld te worden overeenkomstig de bepalingen van art.43 coördinatiedecreet 22 oktober 1996 en art. l9 van het gewestplannenbesluit van 28 december 1972, die inhouden dat over de aanvraag moet worden beslist op grond van een discretionaire appreciatie van de eisen welke een behoorlijke plaatselijke aanleg stellen, wat de overheid verplicht zich een opvatting te vormen omtrent de bestemming van het gebied en die van de buurt waarin het goed gelegen is, opvatting die in zekere zin in de plaats treedt van die welke tot uiting komt in de voorschriften van een BPA, waar dit bestaat en verordende werking heeft, of van een goedgekeurde en niet vervallen verkaveling. Het spreekt daarbij echter voor zich dat niets eraan in de weg staat dat het college van burgemeester en schepenen zich bij de beoordeling aligneert op de opvattingen betreffende de plaatselijke aanleg, zoals die zijn neergelegd en tot uiting komen in een reeds door de gemeenteraad voorlopig aanvaard BPA. Al heeft zulk plan, onder voorbehoud van het bepaalde in art.2 2, coördinatiedecreet 22 oktober 1996, geen verordende werking, toch kan het college van burgemeester en schepenen het niettemin als richtsnoer hanteren wanneer het van oordeel is zich bij de erin neergelegde visie betreffende de goede plaatselijke aanleg voor het heden en voor de toekomst te kunnen aansluiten, wat in deze het geval is, hetgeen dan echter alweer niet betekent dat het project aan alle detailvoorschriften van het ontwerp- BPA zou moeten voldoen. Wanneer derhalve hierna verwezen wordt naar het voorlopig aanvaard ontwerp-BPA, moet dit begrepen worden als een verwijzing naar regels waarvan het college van burgemeester en schepenen van oordeel is dat zij met de goede plaatselijke ordening en de vereiste van ruimtelijke kwaliteit overeenstemmen, doch niet als een verwijzing naar regels die toegepast zouden worden omdat zij reeds verordenende kracht hebben, en er daarom niet kan aan voorbijgegaan worden. - er dient opgemerkt dat wederrechterlijke constructies niet kunnen aangegrepen worden als referentiekader - de ontworpen bouwhoogte kadert in de visie van het voorlopig aanvaard BPA en werd in de overgangszone naar de villatypebouw (ontwerp-BPA voorziet hier 2 bouwlagen, dak) langs de Nellenslaan herleid tot 5 bouwlagen met dak. Dit komt niet alleen de leef- en woonkwaliteit van de ruimere omgeving ten goede maar zorgt tevens voor een zachte ruimtelijke afwerking van de ‘atlantic wall’ naar het hinterland. Deze aanpassing werd gesuggereerd in ons eerder ongunstig advies (zie hoger). - de afstand van de effectieve zijgevel van het gebouw (alle niveaus) tot de zijperceelsgrens kant villabouw Nellenslaan is herleid tot 4.00m in functie van X-13190-19/44 de leef- en woonkwaliteit van de directe omgeving. Deze aanpassing werd gesuggereerd in ons eerder ongunstig advies (zie hoger). Richtlijnen en Omzendbrieven De omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via omzendbrief dd. 25 januari 2002 is van toepassing op de aanvraag. Historiek De volgende relevante (stedenbouwkundige) vergunning(
2. en)werd(
3. en)recent verleend (geweigerd) op dezelfde projectsite : - op 7/07/06 : weigering voor het bouwen van een woongebouw en de afbraak van bestaande bebouwing. Beschrijving van de bouwplaats de omgeving en de (aan)vraag Zie motivering uitgebracht door het college van burgemeester en schepenen. Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Zie motivering uitgebracht door het college van burgemeester en schepenen. Het betreft hier de sloop van een woning, garageboxen en een appartements- gebouw en het herbouwen van een appartementsgebouw (27 appartementen, 3 ondergrondse lagen voor parkeergarages, 7 bouwlagen waarvan 1 mezzanine + 2 bouwlagen onderdaks) en deels 5 bouwlagen (+ 2 bouwlagen onderdaks) + bovengrondse garageboxen ter hoogte van de achterperceelsgrens. Meer bepaald gaat het hier om een gewijzigde aanvraag in functie van de eerder geweigerd stedenbouwkundige vergunning d.d. 7/07/06 gebaseerd op ons ongunstig advies d.d. 14/06/06 . In dit advies hebben we voornamelijk gesteld dat er kant Nellenslaan een belangrijke afbouw diende te gebeuren naar 5 bouwlagen (ook qua dakvorm) en dat er kant buurperceel Nellenslaan een bouwvrije afstand van 4.00m dient gerealiseerd te worden. Het voorliggende ontwerp is in die zin aangepast. Ook werd gezorgd voor het gebruik van groene daken op de platte daken gelegen achter het hoofdgebouw en een ruimere buitenzone op het gelijkvloers. Al deze aanpassingen zorgen ervoor dat het voorgestelde bouwproject zowel qua bouw- als inplantingsvorm kadert in de ruimtelijke visie die zowel vervat zit in het voorontwerp-BPA als in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en waarbij de overgangszone naar de villabouw kant Nellenslaan een ruimtelijke afbouw krijgt die maximaal rekening houdt met het bestaande en beoogde stedelijk weefsel. De aangepaste bouwvolumes zijn qua volumewerking analoog met deze aan de overzijde van de Zeerobbenlaan wat de ruimtelijke consistentie in deze omgeving enkel maar ondersteunt. Het is duidelijk dat de projectsite zich situeert in een hoogdynamisch verblijf- en woongebied waarbij een hogere tolerantiedrempel geldt. De schaalbreuk tussen de hoge monoliete dijkbebouwing en het hinterland (villa's en villa-appartementen) wordt door de voorgestelde ontwerp en specifiek de overgangszone naar 5 bouwlagen verzacht. Het beperkt binnenbrengen van deze dijkbebouwing in de dwarse straten, zijnde een gedeeltelijk gesloten bebouwingsstructuur op gelijkaardige bouwhoogtes, weliswaar afgebouwd, beoogt een stedenbouwkundig verantwoorde overgang van deze plaatselijk overheersende stedelijke structuur (de ‘átlantic wall’ + overzijde Zeerobbenlaan) naar de verderliggende vrijstaande bouwtypes. Door dit ontwerp wordt dit monoliet kustfront op een volwaardige manier afgewerkt waarbij de esthetisch onaantrekkelijke achterzijde (balkongevels) van de dijkbebouwing ingekapseld wordt zonder abnormale bijkomende hinder qua zicht, zonlicht en privacy voor de directe omgeving gezien het specifiek wonen in deze verdichte stedelijke omgeving en de daarbij horende woon- en leefkwaliteit. Via een bijgevoegde inhoudelijke mobiliteitsnota wordt het project qua verkeersgenererend effect geduid binnen dit stedelijk gebied. Het meer-aantal garages in relatie gezien met het voorliggende project is niet van die aard dat X-13190-20/44 er in deze zone een abnormale afwijkende verkeerscirculatie ontstaat die de draagkracht van deze buurt (wonen, 2/verblijf, toerisme) hinderlijk overstijgt. Het project vrijwaart de mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen zowel kant Nellenslaan als kant dijk en dit binnen de hedendaagse stedenbouwkundige visies. De bouwvolumes zijn verschaald naar deze dichte (gevarieerde) woonomgeving en kunnen gezien worden als een overgangsarchitectuur in deze omgeving zonder noemenswaardige storende ruimtelijke impact waarbij maximaal wordt rekening gehouden wordt met het specifieke van het terrein gesitueerd tussen de sterk stedelijk dijkarchitectuur en de verderop liggende villa-architectuur. Dit appartementsgebouw beantwoordt bij gevolg qua schaal en inplantingsvorm aan de wensen van een dergelijke woonstraat. Zowel wat bouwdiepte, vormgeving, bouwhoogtes als dakuitbouwen betreft, ligt het ontwerp in de lijn van de ruimtelijke visies die door het gemeente- bestuur vertaald is in verschillende BPA's binnen het grondgebied van Knokke-Heist. De gevraagde handelingen zijn verenigbaar met de gewestplan- voorzieningen en met het karakter en de aanleg van de onmiddellijke omgeving. Overwegend het gunstig advies, eventueel met opgelegde voorwaarden, van het College van Burgemeester en Schepenen; overwegend het resultaat van het openbaar onderzoek en de evaluatie ervan (zie hoger) is het project ruimtelijk, planologisch en juridisch aanvaardbaar. Algemene Conclusie Het ingediende bouwaanvraagdossier is volledig en de procedure tot behandeling van deze aanvraag is correct verlopen. Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. Beschikkend gedeelte Advies Gunstig Voorwaarden - Het college van burgemeester en schepenen wordt geacht, voor de afgifte van de vergunning, de aanvraag te toetsen aan de gemeentelijke/ gewestelijke/provinciale stedenbouwkundige bouwverordeningen en aan de Watertoets. Indien de aanvraag in strijd is met deze, moeten de gepaste voorwaarden opgelegd worden of moet de aanvraag geweigerd worden. - de riolering als gescheiden stelsel aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel via het bestaande net of na aanvraag van een nieuwe aansluiting - in uitvoering van het decreet van 28.06.1985 moet zo nodig voor de beoogde bedrijvigheid, naargelang de klasse van hinderlijke inrichting, bij de voor het milieu bevoegde overheid, een milieuvergunning verkregen worden of moet de inrichting onderworpen worden aan de meldingsplicht, zoniet kan van de afgegeven bouwvergunning geen gebruik gemaakt worden (bv. grondbemaling) - naakt blijvende gemene muren moeten met volwaardige en esthetische materialen afgewerkt worden - alle aspecten van het burgerlijk wetboek dienen nageleefd te worden, meer bepaald waterhuishouding en eigendomsstructuren (vrijwaren, beschermen, ...). Gelet op het advies van de Riooldienst d.d. 1 augustus 2006 kenmerk 06/151; Gelet op het advies van de Brandweer d .d. 24 augustus 2006 Pr 06/377; X-13190-21/44 Gelet op de zon- en daglichtstudie Residentie Beauvallon Zeerobbenlaan - Knokke - verslag aanpalende villa, opgemaakt door het technisch bureau Arcade; Gelet op de zon- en daglichtstudie Residentie Beauvallon Knokke-Heist - verslag tegenoverliggende appartementen, opgemaakt door het technisch bureau Arcade; Gelet op de mobiliteitsstudie van juli 2006, opgemaakt door het technisch bureau Tritel uit Mechelen; Overwegende dat, zoals reeds vastgesteld in het advies van de stedenbouw- kundige ambtenaar, de aanvraag ingevolge het vigerend gewestplan gelegen is in woongebied, als bedoeld door artikel 5, 1.0 van het gewestplannenbesluit van 28 december 1972 ; dat de aanvraag niet gelegen is binnen de perimeter van een bijzonder plan van aanleg, noch van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingsvergunning; dat op grond van art. 43, §1 van het coördinatie- decreet van 22 oktober 1996, zolang er voor het gebied geen bijzonder plan van aanleg bestaat of geen verkavelingsvergunning is verleend, de vergunning- verlenende overheid ertoe gehouden is geval per geval te onderzoeken of de vergunning de goede aanleg van de plaats niet in het gedrang brengt; dat art. 19, laatste lid, van het KB van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen bepaalt dat de vergunning, ook al is de aanvraag niet in strijd met het gewestplan of ontwerpgewestplan, slechts wordt afgegeven zo de uitvoering van de handelingen en werken verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening (...); Overwegende dat het zaak is te onderzoeken of het beoogde multifamiliaal hoogbouwproject, dat op zich bestemmingsconform is, ook verenigbaar met de onmiddellijke omgeving en de goede plaatselijke aanleg; Overwegende dat het college bij het onderzoek van de ingediende bezwaren reeds zeer uitvoerig de stedenbouwkundige en ruimtelijke aspecten van het ingediend ontwerp heeft onderzocht en het conform heeft geacht met zijn actuele visie omtrent de goede plaatselijke ordening in en rond die site; dat het college kortheidshalve naar die beschouwingen, die een essentieel onderdeel van onderhavig besluit uitmaken en die het hierbij uitdrukkelijk bevestigt, verwijst; Overwegende dat het college kennis heeft genomen van het gunstig advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar dat uitvoerig is toegelicht en gemotiveerd; dat het college die overwegingen geheel bijvalt en eveneens, tot de hare maakt; dat geen van de vaststellingen van de gewestelijke steden- bouwkundige ambtenaar in strijd is met de redenen waarom het college in zitting van 08 september 2006 de ingediende bezwaren heeft afgewezen; Overwegende dat, wat nog betreft de beoordeling van de verenigbaarheid met de onmiddellijke omgeving, een vaste rechtspraak beslist dat uitgegaan dient te worden van de specifieke kenmerken van de onmiddellijke omgeving, die voornamelijk afhankelijk zijn van de aard en het gebruik of de bestemming van de in die omgeving bestaande gebouwen of open ruimten; dat niets eraan in de weg staat dat bij die beoordeling ook de stedenbouwkundige visie wordt betrokken zoals die in voorkomend geval is neergelegd in een inmiddels voorlopig aanvaard bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan, althans wanneer het college van oordeel is zich bij die visie, die in de eerste plaats deze van de gemeenteraad is, te kunnen aansluiten; dat zulke visie, al is ze slechts voorlopig en al heeft ze alsnog geen verordenende kracht, door het college mede als, rechtssnoer in zijn beoordeling mag worden betrokken; dat uit de behandeling van de bezwaren en het advies van de stedenbouwkundige ambtenaar blijkt dat er voor het gebied een in zitting van 20 januari 2005 voorlopig aanvaard bijzonder plan van aanleg H-21 bestaat, dat echter onder de vorm van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan dient te worden hernomen; dat het college zich desalniettemin achter de in dat ontwerp X-13190-22/44 neergelegde stedenbouwkundige visie schaart en vaststelt dat het ontwerp er zich heeft op gealigneerd, doch zonder steeds de maximale mogelijkheden ervan te benutten (bv. perceelsafstand : 4 m i .p .v. 3 m voorzien in het ontwerp; twee segmenten kant Nellens met slechts vijf bouwlagen i .p .v. zeven zoals mogelijk in het ontwerp; ook minder hoge nokhoogte); Overwegende dat de onmiddellijke omgeving van de bouwplaats noord- waarts wordt gekenmerkt door multifamiliale hoogbouw (residentie Sea Tonic, opgetrokken in 1988 en bestaande uit zeven bouwlagen met plat dak en de residentie Ambassade, die het ganse front van het bouwblok inneemt, dat bestaat uit de blokken A, B, C, D en E, 75 appartementen telt en negen bouwlagen heeft met een plat dak) en zuidwaarts door villabouw; dat thans reeds de volledige overzijde van de Zeerobbenlaan, gaande van de Zeedijk tot aan de Nellenslaan, bestaat uit multifamiliale hoogbouw, die echter naar de Nellenslaan toe in aantal bouwlagen vermindert; dat het ontwerp, zoals ook vastgesteld door de stedenbouwkundige ambtenaar, daarmede geheel spoort; dat, zoals uitvoerig uiteengezet in de weerlegging van de bezwaren, en zoals dit ook tot uiting is gebracht in het ontwerp van het bijzonder plan van aanleg H-21, het de visie is van het bestuur de hoogbouw te bundelen tussen de Zeedijk en de eerstvolgende straat, te dezen de Nellenslaan, doch met afbouw naar die straat toe; dat het ontwerp derhalve niet alleen in overeenstemming is met het vigerend gewestplan, maar ook met de goede ruimtelijke ordening in de zin van art . 4 van het decreet van 18 mei 1999 en art. 19, derde lid, van het inrichtingsbesluit van 28 december 1972; dat het mede zal bijdragen tot het doorbreken van de schaalbreuk die in het verleden is tot stand gekomen door de geleidelijke realisatie van de lineaire atlantic wall; dat het ontwerp, doordat het naar de Nellenslaan toe afbouwt tot vijf bouwlagen, een ideaal overgangsproject naar het Duinbergse binnengebied kan worden genoemd; dat het, zoals uiteen gezet in randnummer 3.2. van het bezwarenbesluit, bovendien door zijn multi- familiaal karakter tegemoetkomt aan de aldaar beschreven behoefte aan toeristische en verblijfsinfrastructuur binnen een hoogdynamisch woongebied; Overwegende dat een goede plaatselijke aanleg ook inhoudt dat de gebouwen derwijze t.o.v. mekaar worden opgericht dat ze voor de bewoners en de buren geen kennelijke overdreven hinder meebrengen; dat echter ook dit aspect moet worden beoordeeld vanuit de concrete omstandigheden van tijd en plaats, te dezen een sterk verdichte samenwoning ter hoogte van, het kustfront, deel uitmakend van een hoogdynamisch verblijf- en woongebied waar uit zichzelf een wederkerig hogere tolerantiedrempel geldt; dat in zulke concrete omstandig-heden de goede plaatselijke aanleg niet vereist dat elke inkijkmogelijkheid absoluut onmogelijk wordt gemaakt; dat een ongemak, een minder comfort of een verloren gegane verwachting in een sterk verdichte samenwoning op zich geenszins gelijk staat met kennelijk onredelijke hinder; dat bij de weer-legging van de bezwaren voorts is aangetoond dat er ook in concreto, d.w.z. t.a.v. geen enkele nabuur, sprake is van meerdere ongemakken dan in vergelijk-bare woonzones van onze kustgemeente het geval is; dat het college naar die beschouwingen - inzonderheid de randnummers 6, 7 en 9 - verwijst en alhier herneemt ; dat zij worden bevestigd door de aan het dossier toegevoegde zon- en daglichtstudies en eveneens zijn onderschreven door de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar; Overwegende dat heden ten dage het mobiliteitsaspect onmiskenbaar een belangrijk element van de goede plaatselijke aanleg is, zeker wanneer het gaat om projecten van een zekere omvang; dat echter aan de hand van de door Tritel in uitvoering van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening opgemaakte mobiliteitsstudie in randnummer 8 van het hierbij opgenomen bezwarenbesluit is aangetoond dat het project geen meetbare nadelige mobiliteitseffecten zal veroorzaken; dat het integendeel door zijn groot aantal X-13190-23/44 ondergrondse en bovengrondse parkeerplaatsen eerder zal bijdragen tot een vermindering van de omringende parkeerdruk; Overwegende dat art. 8, §1, eerste lid, van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid o.m. bepaalt dat de overheid die, zoals te dezen, over een vergunning moet beslissen, er zorg voor draagt, door het weigeren van de vergunning of door het opleggen van gepaste voorwaarden, dat geen schadelijk effect ontstaat of dat dit zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in te dezen niet relevante gevallen, gecompenseerd; dat uit deze bepaling moet worden afgeleid dat de watertoets niet verder gaat dan het onderzoek of een voorgenomen vergunning ‘schadelijk effect’ in de zin van art. 3, §1, 17/, van het decreet van 18 juli 2003 doet ontstaan, doch niet inhoudt dat ook wordt onderzocht hoe de voorgenomen vergunning kan c .q . moet remediëren aan een eventueel reeds bestaande ongunstige toestand; dat de watertoets m.a.w. strekt tot het onderzoeken van het causaal verband tussen de aan te nemen, c .q. goed te keuren vergunning en de schadelijke effecten in de zin van voornoemd art. 3, §1, 17/; dat het decreet enkel maatregelen vereist in geval van ‘betekenis-vol nadelig effect op het milieu’ ingevolge een verandering van watersystemen of bestanddelen ervan op o.m. de gezondheid van de mens en de veiligheid van de woningen en bedrijfsgebouwen gelegen buiten overstromingsgebieden en/of o.m. het duurzaam gebruik van water door de mens; dat uit de bijzondere motiveringsplicht van art. 8, §2, tweede lid van het decreet volgt dat uit de vergunning moet blijken hetzij dat uit het vergunde project geen schadelijke effecten kunnen ontstaan als bedoeld in art. 3, §2, 17/ van het decreet, hetzij dat zulke effecten wel kunnen ontstaan, maar dat die door het opleggen van gepaste voorwaarden zoveel mogelijk worden beperkt of hersteld (...); dat uit het onderzoek van de aanvraag, gevoerd in het licht van de voorschriften van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de watertoets, is gebleken dat het gebouw niet bloot staat aan overstromingsgevaar en dat, uitgaande van de actueel reeds grotendeels verharde toestand, geen duurzame betekenisvolle nadelen aan het milieu zullen ontstaan, inzonderheid aan het oppervlakte- en grondwater; dat het project, dat gedeeltelijk ondergronds wordt uitgevoerd, niet behoort tot een perceel dat deel uitmaakt van een overstromingsgevoelig gebied en verenigbaar is met het watersysteem; dat het ontwerp voldoet aan de voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoor- zieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van 1 oktober 2004, die dwingend moeten worden nageleefd ; dat door de uitvoering van de werken zelf ook geen betekenisvolle noch duurzame schade aan de grondwatertafel zal worden veroorzaakt mits correcte naleving van de onder de hierna opgelegde voorwaarden in herinnering gebrachte voorschriften; Overwegende dat het project evenmin blijvende schade aan de natuur zal veroorzaken, begrepen als de levende organismen, hun habitats, de ecosystemen waarvan zij deel uitmaken en de daarmee verbonden en uit zichzelf functio- nerende processen; dat immers de bestaande omgeving reeds grotendeels, verhard en bebouwd is; dat er nergens gewag wordt gemaakt van andere waardevolle natuurelementen die in het gedrang zouden komen ; dat ingaande op de suggestie van de gewestelijke stedenbouwkundige is voorzien in de aanleg van groene daken en een ruimere buitenzone op het gelijkvloers; Overwegende dat de aanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 27 april 2006 en goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van 31 augustus 2006, behoudens wat het aantal fietsenbergingen betreft; dat de plannen 62 fietsenrekken voorzien, wat minder is dan opgelegd door art. 2.5.4. van de verordening; dat echter gelet op de hoofdzakelijke vakantiebestemming van het gebouw en zijn ligging onmiddellijk bij de zeedijk en het strand, er naar X-13190-24/44 redelijkheid een minder intensief fietsgebruik mag worden verwacht, zodat er voor het meerdere van het formeel verordeningsvoorschrift kan worden afgeweken zonder aan de vereiste van de goede plaatselijke aanleg te kort te doen; dat de conceptie van het gebouw overigens probleemloos toelaat meer fietsenrekken in te richten mocht daar behoefte aan blijken te bestaan”; 3. Ontvankelijkheid Overwegende dat de verwerende en de tussenkomende partijen opwerpen dat de vordering, in zoverre ze is gericht tegen de tweede bestreden beslissing, niet ontvankelijk is; dat er vooralsnog geen noodzaak bestaat om over de opgeworpen exceptie uitspraak te doen; dat een onderzoek van en een uitspraak over die exceptie zich slechts zouden opdringen indien zou blijken dat de grondvoorwaarden voor schorsing vervuld zijn, hetgeen te dezen, zoals hierna zal blijken, niet het geval is; 4. Gegrondheid van de vordering 4.1. Overwegende dat krachtens artikel 17, § 2, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State slechts tot schorsing van de tenuitvoerlegging kan worden besloten onder de dubbele voorwaarde dat ernstige middelen worden aangevoerd die de vernietiging van de aangevochten beslissing kunnen verantwoor- den en dat de onmiddellijke tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing een moeilijk te herstellen ernstig nadeel kan berokkenen; 4.2.1.1. Overwegende, wat de eerste voorwaarde betreft, dat de verzoekers een eerste middel aanvoeren dat luidt als volgt : “5.1.1. Eerste middel : ‘schending van art. 3-11 BVR 5 mei 2000 betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen juncto onbehoorlijk bestuur door miskenning van