id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Raad van State Vonnis/arrest van 22 mei 2008 ECLI nr: ECLI:BE:RVSCE:2008:ARR.183.261 Rolnummer: A. 110310/VII-24588 Zaak: Arrest 183261 - Varia (ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu) - 22/05/2008 Rechtsgebied: Bestuursrecht Invoerdatum: 2008-06-04 Raadplegingen: 63 - laatst gezien 2026-06-29 08:05 Fiche Arrest nr 183.261 van 22 mei 2008 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Varia (ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu) Beslissing : Verwerping Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Tekst van de beslissing RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK. nr. 183.261 van 22 mei 2008 in de zaak A. 110.310/VII-24.588. In zake : de NV MONTAGE HANGAARS & ZWEMBADEN WILLY NAESSENS, thans de NV WILLY NAESSENS INDUSTRIE- BOUW, die woonplaats kiest bij advocaten D. RYCKBOST en E. RYCKBOST, kantoor houdende te OOSTENDE, E. Beernaertstraat 80 tegen : het Vlaamse Gewest, vertegenwoordigd door de Vlaamse regering, dat woonplaats kiest bij advocaat B. BRONDERS, kantoor houdende te OOSTENDE, E. Beernaertstraat 106. --------------------------------------------------------------------------------------------------- D E R A A D V A N S T A T E, VIIe K A M E R, Gezien het verzoekschrift dat de NV MONTAGE HANGAARS & ZWEMBADEN WILLY NAESSENS, thans de NV WILLY NAESSENS INDUSTRIEBOUW, op 14 september 2001 heeft ingediend om de nietigverklaring te vorderen van het besluit van de Vlaamse minister van Leefmilieu en Landbouw van 12 juli 2001 waarbij het beroep dat de verzoekende partij heeft ingediend tegen de beslissing van de Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest van 28 maart 2001, houdende beslissing dat de overdrager niet aantoont dat hij conform de bepalingen van artikel 31 van het bodemsaneringsdecreet niet verplicht is om tot bodemsanering over te gaan, ongegrond wordt verklaard en de beroepen beslissing wordt bevestigd; Gelet op het arrest nr. 102.041 van 19 december 2001 waarbij de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden besluit wordt verworpen; Gezien het verzoekschrift tot voortzetting van 18 februari 2002 ingediend door de verzoekende partij; VII-24.588-1/17 Gezien de regelmatig gewisselde memories van antwoord en van wederantwoord; Gezien het verslag opgemaakt door eerste auditeur-afdelingshoofd M. LEFEVER; Gelet op de beschikking van 28 september 2006 die de neerlegging ter griffie van het verslag en van het dossier gelast; Gelet op de kennisgeving van het verslag aan de partijen en gezien de regelmatig gewisselde laatste memories; Gelet op de beschikking van 7 maart 2008 waarbij de terechtzitting bepaald wordt op 17 april 2008; Gehoord het verslag van kamervoorzitter L. HELLIN; Gehoord de opmerkingen van advocaat P. CHRISTIAEN die, loco advocaat D. RYCKBOST verschijnt voor de verzoekende partij, en van advocaat P. LOUAGE die, loco advocaat B. BRONDERS verschijnt voor de verwerende partij; Gehoord het eensluidend advies van eerste auditeur- afdelingshoofd M. LEFEVER; Gelet op titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973; 1. De feiten Overwegende dat de gegevens van de zaak als volgt kunnen worden samengevat : 1.1. De verzoekende partij is eigenaar van een perceel gelegen te Oudenaarde, deelgemeente Leupegem, kadastraal gekend onder afdeling 7, sectie A, nrs. 20B2, 20C2 en 20D2. Dit terrein is gelegen in een zone voor ambachtelijke bedrijven voor kleine en middelgrote ondernemingen. De verzoekende partij heeft dit perceel op 11 april 1996 verworven. VII-24.588-2/17 Op 20 december 2000 meldt de verzoekende partij, met toepassing van artikel 37 van het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering (hierna : bodemsaneringsdecreet), aan de Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest (hierna : OVAM) haar intentie om deze gronden over te dragen. Bij deze melding is het verslag van een oriënterend bodemonderzoek gevoegd. Dit onderzoek concludeert dat perceel 20C2 moet worden opgenomen in het register van verontreinigde gronden en dat er "ernstige aanwijzingen zijn voor een ernstige bedreiging van de bodem en/of grondwaterkwaliteit en dat een beschrijvend onderzoek noodzakelijk is". Voor perceel 20D2 wordt geconcludeerd dat het moet worden opgenomen in het register van verontreinigde gronden maar dat er geen aanwijzingen zijn voor een bedreiging van de bodem- en/of grondwaterkwaliteit. 1.2. Op 8 februari 2001 maant OVAM de verzoekende partij aan om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren voor wat betreft het perceel 20C2 en het perceel 20D2. 1.3. Op 6 maart 2001 beroept de verzoekende partij zich, met toepassing van artikel 31, §2, van het bodemsaneringsdecreet, op de vrijstelling van de saneringsverplichting omwille van het onschuldig bezit. Zij brengt daarvoor de volgende argumentatie aan : "1. de verontreiniging werd niet door de N.V. Montage Hangaars en Zwembaden Willy Naessens veroorzaakt - Op het perceel 20 C2 bevinden zich meerdere tanks, waarrond de historische verontreiniging zich situeert. In het door BVBA ESHER uitgevoerde oriënterend bodemonderzoek (projectnaam Naessens/Oudenaarde/001019 dd. 20.11.2000) wordt deze verontreiniging, vooral door minerale olie in zowel de bodem als het grondwater, gekarakteriseerd als historisch van aard. Het historisch karakter van de verontreiniging wordt daarenboven ook aangetoond door het bodemonderzoek van Laboratorium ECCA NV dd. 27 oktober 1995, in opdracht van Betasco NV. Kliënte heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt, nu blijkt dat de tanks, waarrond de verontreiniging zich situeert, sinds 1990 buiten gebruik zijn, terwijl kliënte het perceel pas in april 1996, naar aanleiding van een openbare verkoop, heeft gekocht (...). - De grondwaterverontreiniging met arseen op het perceel 20 D2 is evenmin veroorzaakt door de N.V. Montage Hangaars en Zwembaden Willy Naessens. Uit het oriënterend bodemonderzoek blijkt immers dat deze verontreiniging in het grondwater veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van glauconiet in de verzadigde zone. 2. De N.V. Montage Hangaars en Zwembaden Willy Naessens was evenmin op de hoogte van de verontreiniging, noch behoorde zij hiervan op de hoogte te zijn op het ogenblik dat zij eigenaar geworden is van de gronden VII-24.588-3/17 - Het verontreinigd perceel 20 C2 maakte deel uit van het onroerend goed dat kliënte tijdens de openbare verkoop dd. 11 april 1996, ingevolge beslag op onroerend goed lastens de beer Batteauw François, heeft gekocht. De beschrijving van dit goed in het lastenkohier der veiling dd. 29 januari 1996 maakt nergens gewag van de aanwezigheid van tanks op de terreinen en van de eventuele verontreiniging van de bodem en het grondwater (...). Immers waren de ondergrondse tanks reeds buiten gebruik gesteld sedert 1990 (zie oriënterend bodemonderzoek p. 22) en was het bedrijf Van Batteauw & Mesdagh waarvoor er ARAB vergunningen waren afgeleverd reeds bij vonnis van 7 januari 1982 van de rechtbank van koophandel te Oudenaarde failliet verklaard. Evenmin heeft kliënte destijds kennis gekregen van het bodemonderzoek van Laboratorium ECCA NV dd. 27 oktober 1995, uitgevoerd in opdracht van Betasco NV. Dit rapport werd pas door de vroegere eigenaar medegedeeld naar aanleiding van het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek door ESHER. Zodoende was er in hoofde van kliënte geen enkele bekendheid met een mogelijke bodem- en grondwaterverontreiniging op het ogenblik dat ze, naar aanleiding van de openbare verkoop, eigenaar werd van het onroerend goed. In het licht van het hierboven beschrevene behoorde kliënte ook niet op de hoogte te zijn van de verontreiniging, temeer de verontreiniging niet zichtbaar was. Overigens kan worden opgemerkt dat de zoon van de voormalige uitbater, naar aanleiding van het oriënterend bodemonderzoek van BVBA ESHER, evenzeer verklaarde dat er zich geen calamiteiten hebben voorgedaan op het terrein, behalve beperkte morsverliezen bij het vullen van de tanks, waaruit kan worden afgeleid dat ook hij ervan uitgaat dat de terreinen niet of eventueel weinig verontreinigd zijn. Tenslotte kon kliënte ook niet aan de hand van de prijs vermoeden dat het onroerend goed, waaronder het perceel 20 C2, verontreinigd was, gezien de aankoopsom niet abnormaal laag was. - Betreffende de grondwaterverontreiniging van het perceel 20 D2 was er in hoofde van kliënte zeker geen bekendheid, noch behoorde kliënte hiervan op de hoogte te zijn aangezien deze verontreiniging op natuurlijke wijze veroorzaakt is door de aanwezigheid van glauconiet in de verzadigde zone en hieromtrent geen enkele gegevens voorheen bekend waren. Tenslotte wenst kliënte voor zoveel als nodig nog te bevestigen dat op het perceel 20 B2 geen risico-activiteiten gevestigd waren, noch zijn, reden waarom hier geen toepassing dient te worden gemaakt van de overdrachtsprocedure krachtens artikel 37 e.v. van het Bodemsaneringsdecreet". 1.4. Op 28 maart 2001 verwerpt OVAM de vraag van de verzoekende partij. OVAM is van oordeel dat kan worden aanvaard dat het een historische vervuiling betreft en dat de verzoekende partij de verontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt. Zij is daarentegen van oordeel dat de verzoekende partij niet aannemelijk maakt dat zij de verontreiniging niet kende of niet behoorde te kennen op grond van volgende motivering : "Overwegende dat uit het standpunt van de overdrager blijkt dat hij de grond verworven heeft op 11 april 1996; dat de overdrager in zijn standpunt schrijft dat hij op het ogenblik van de eigendomsverwerving niet op de hoogte was van de verontreiniging noch hiervan op de hoogte behoorde te zijn; dat de VII-24.588-4/17 overdrager schrijft dat het lastenkohier der veiling dd. 29 januari 1996 nergens gewag maakt van de aanwezigheid van tanks op de terreinen en van de eventuele verontreiniging van de bodem en het grondwater; dat de ondergrondse tanks immers reeds buiten gebruik waren gesteld sedert 1990 en het bedrijf Van Batteauw & Mesdagh reeds in 1982 was failliet verklaard; dat de overdrager verder schrijft dat hij evenmin op het moment van de eigendomsverwerving kennis had gekregen van het onderzoek van Laboratorium ECCA NV dd. 27 oktober 1995; dat dit rapport pas door de vorige eigenaar werd medegedeeld naar aanleiding van het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek door Esher; dat de overdrager ten slotte wijst op het feit dat de verontreiniging niet zichtbaar was en de aankoopsom niet abnormaal laag was; Overwegende dat van een overdrager mag verwacht worden dat hij de nodige voorzichtigheid aan de dag legt bij de eigendomsverwerving en zich dan ook terdege inlicht omtrent de historiek van het terrein; dat de overdrager duidelijk wist dat de gronden openbaar werden verkocht ingevolge beslag op onroerend goed lastens de heer Batteauw François; dat in 1972 reeds aan het bedrijf PVBA Van Batteauw & Mesdagh een ARAB vergunning werd afgeleverd; dat de overdrager wist dat er bedrijfsactiviteiten op de gronden waren geweest; dat het feit dat het lastenkohier geen gewag maakt van de aanwezigheid van tanks noch van mogelijke verontreiniging, geen bewijs is dat men niet op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn van de verontreiniging; dat de afgeleverde vergunningen immers op dag van vandaag vergunningen betreffen voor het exploiteren van inrichtingen en/of uitoefenen van activiteiten die mogelijks bodemverontreiniging kunnen veroorzaken en dus Vlarebo-activiteiten betreffen; dat de overdrager op de hoogte behoorde te zijn dat de vergunde activiteiten bodemverontreiniging konden veroorzaken; dat de overdrager over eigen entiteiten beschikt inzake studiediensten, planning, werfleiders, productie-eenheden, montageploegen, vervoer en servicediensten; dat de overdrager dan ook een bedrijf is met een multidisciplinaire werking; dat zeker van zo'n bedrijf wordt verwacht op de hoogte te zijn en rekening te houden met de bestaande en toekomstige milieureglementeringen; dat op het ogenblik van de eigendomsverwerving van de grond het bodemsaneringsdecreet reeds bestond doch de overdrachtsbepalingen nog niet van kracht waren; dat dit niet wegneemt dat een normaal zorgvuldig persoon, gelet op de historiek van het terrein, een onderzoek had laten uitvoeren, zelfs wanneer dit toen nog niet verplicht was; dat niet blijkt dat de overdrager zulks heeft gedaan; dat een normaal zorgvuldig persoon de nodige voorzichtigheid aan de dag legt wanneer hij weet dat enkele maanden later, oktober 1996, de overdrachtsbepalingen van het bodemsaneringsdecreet van kracht worden en de gevolgen die dit voor hem in de toekomst zullen hebben; dat de argumenten van de overdrager dat de verontreiniging niet zichtbaar was en de aankoopsom niet abnormaal laag was, in casu geen doorslaggevende gegevens zijn die aantonen dat hij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging; dat daarenboven reeds in 1995 een bodemonderzoek had plaatsgehad waaruit een historische verontreiniging bleek; dat de overdrager dan ook niet aantoont noch aannemelijk maakt dat hij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging op het ogenblik van de eigendomsverwerving; Overwegende dat de overdrager zich tevens zou kunnen beroepen op artikel 31, § 3 van het bodemsaneringsdecreet; dat genoemde bepaling stelt dat de in artikel 10, § 1 bedoelde persoon, hoewel hij van de verontreiniging op de hoogte was of behoorde te zijn, die vóór 1 januari 1993 historisch verontreinigde gronden heeft verworven, niet verplicht is om tot bodemsanering over te gaan indien hij kan aantonen dat hij de verontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt en dat hij de gronden sinds de verwerving niet heeft gebruikt voor zijn beroep of bedrijf; dat de overdrager de gronden heeft verworven op VII-24.588-5/17 11 april 1996 en dus nà 1 januari1993; dat alleen al om die reden niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 31, § 3 van het bodemsaneringsdecreet; Op basis van de voorafgaande overwegingen besluit de OVAM dat de overdrager niet aantoont dat hij conform de bepalingen van artikel 31 van het bodemsaneringsdecreet niet verplicht is om tot bodemsanering over te gaan". 1.5. Op 19 april 2001 stelt de verzoekende partij beroep in tegen voornoemde beslissing. In haar beroepschrift argumenteert zij dat zij niet op de hoogte was, noch moest zijn van de verontreiniging. 1.6. Op 18 juni 2001 adviseert de afdeling Milieuvergunningen het beroep ongegrond te verklaren. 1.7. Op 12 juli 2001 verklaart de verwerende partij het beroep ongegrond. Het bestreden besluit steunt op de volgende overwegingen : "Overwegende dat de overdrager van de gronden, om zich te kunnen beroepen op artikel 31 van het bodemsaneringdecreet, moet aantonen dat hij de verontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt, dat hij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van de gronden niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging en dat hij de gronden sinds de verwerving niet heeft gebruikt voor zijn beroep of bedrijf; dat er cumulatief aan deze drie voorwaarden moet voldaan worden; Overwegende dat uit het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat de percelen 20 C 2 en 20 D 2 aangetast zijn door een historische verontreiniging in de zin van artikel 2,5/ van het bodemsaneringdecreet; dat uit de gegevens van voormeld oriënterend bodemonderzoek blijkt dat de bodem en het grondwater van het kadastraal perceel 20 C 2 verontreinigd zijn met minerale olie en dat verder het grondwater verontreinigd is met benzeen en arseen; dat tevens ter hoogte van peilput NAE-11 een drijflaag van 5 cm werd vastgesteld; dat op het kadastraal perceel 20 D 2 een verontreiniging van het grondwater met arseen werd vastgesteld; dat uit het historiek blijkt dat op het terrein sinds 1972 ARAB vergunningen van kracht zijn; dat het gefailleerde bedrijf PVBA Van Batteauw & Mesdagh aannemerswerken voor wegeniswerken deed; dat deze firma een stapelplaats had voor 13.000 liter benzine en 3 maal 13.000 liter gasolie in ingegraven reservoirs waarrond de historische verontreiniging zich situeert; dat de overdrager tijdens een openbare verkoop de gronden op 11 april 1996 heeft verworven; dat in het bodemonderzoek in 1995 uitgevoerd door Laboratorium ECCA NV in opdracht van de firma Betasco met als contactpersoon de heer Ph. Batteauw, een historische verontreiniging werd vastgesteld ter hoogte van de benzinetanks; dat op het perceel 20 D 2 het sterk verhoogd gehalte aan arseen in het grondwater volgens de deskundige veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van glauconiet in de verzadigde zone; dat het in die zin een historische verontreiniging betreft en niet door de overdrager werd veroorzaakt doch in het stadium van het onderzoek onvoldoende is aangetoond dat de verontreiniging met arseen een natuurlijke oorsprong heeft; dat het dan ook aannemelijk is dat de vastgestelde verontreinigingen reeds aanwezig waren op het moment van de eigendomsverwerving door de overdrager; dat geen enkel element in het VII-24.588-6/17 administratief dossier, dat de overdrager de verontreinigingen niet zelf heeft veroorzaakt, deze conclusie ontkracht; Overwegende dat de overdrager verder moet aantonen dat hij op het ogenblik waarop hij eigenaar werd niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging; Overwegende dat de overdrager argumenteert dat hij de grond verworven heeft op 11 april 1996 en niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging; dat het lastenkohier der veiling van 29 januari 1996 nergens gewag maakt van de aanwezigheid van tanks op de terreinen en van de eventuele verontreiniging van de bodem en het grondwater; dat de ondergrondse tanks sedert 1990 buiten gebruik waren gesteld en het bedrijf Van Batteauw & Mesdagh reeds in 1982 failliet werd verklaard; dat de overdrager pas kennis had gekregen, door de vorige eigenaar, van het rapport van het onderzoek van Laboratorium ECCA van 27 oktober 1995, naar aanleiding van het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek door Esher; dat de verontreiniging niet zichtbaar was en de aankoopsom niet abnormaal laag; Overwegende dat van een koper mag verwacht worden dat hij de nodige voorzichtigheid aan de dag legt bij de eigendomsverwerving en dan zich dan ook terdege inlicht omtrent het historiek van het terrein; dat de overdrager duidelijk wist dat de gronden openbaar werden verkocht ingevolge beslag op onroerend goed lastens de heer Batteauw François; dat in 1972 reeds aan het bedrijf PVBA Van Batteauw & Mesdagh een ARAB vergunning werd afgeleverd; dat de koper wist dat er bedrijfsactiviteiten op de gronden waren geweest; dat het feit dat het lastenkohier geen gewag maakt van de aanwezigheid van de tanks noch van mogelijke verontreiniging, geen bewijs is dat men niet op de hoogte was of behoorde op de hoogte te zijn van de verontreiniging; dat de afgeleverde vergunningen immers op dag van vandaag vergunningen betreffen voor het exploiteren van inrichtingen en/of uitoefenen van activiteiten die mogelijks bodemverontreiniging kunnen veroorzaken en dus Vlarebo-activiteiten betreffen; dat de overdrager over eigen entiteiten beschikt inzake studiediensten, planning, werfleiders, productie-eenheden, montageploegen, vervoer en servicedienst; dat de overdrager dan ook een bedrijf is met een multidisciplinaire werking; dat zeker van zo een bedrijf wordt verwacht op de hoogte te zijn en rekening te houden met de bestaande en toekomstige milieureglementering; dat op het ogenblik van de eigendomsverwerving van de grond het bodemsaneringsdecreet reeds bestond doch de overdrachtsbepalingen nog niet van kracht waren; dat dit niet wegneemt dat een normaal zorgvuldig persoon, gelet op het historiek van het terrein een onderzoek had laten uitvoeren, zelfs wanneer dit toen nog niet verplicht was; dat niet blijkt dat de overdrager zulks gedaan heeft; dat een normaal zorgvuldig persoon de nodige voorzichtigheid aan de dag legt wanneer hij weet dat enkele maanden later, oktober 1996, de overdrachtsbepalingen van het bodemsaneringdecreet van kracht worden en de gevolgen die dit voor hem in de toekomst zullen hebben; dat de argumenten van de overdrager dat de verontreiniging niet zichtbaar was en de aankoopsom niet abnormaal laag was, in casu geen doorslaggevende gegevens zijn die aantonen dat hij niet op de hoogte (was) of behoorde te zijn van de verontreiniging; dat daarenboven reeds in 1995 een bodemonderzoek had plaatsgehad waaruit een historische verontreiniging bleek; dat de overdrager dan ook niet aannemelijk maakt dat hij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging op het ogenblik van de eigendomsverwerving; Overwegende dat de overdrager op 11 april 1996 en dus na 1 januari 1993 de gronden heeft verworven, alleen al om die reden niet voldaan heeft aan de voorwaarden van artikel 31, §3 van het bodemsaneringsdecreet"; VII-24.588-7/17 2. De gegrondheid 2.1.1. Overwegende dat de verzoekende partij een enig middel aanvoert dat uit drie onderdelen bestaat; dat zij in het eerste onderdeel de schending aanvoert van artikel 31, §2, van het bodemsaneringsdecreet; dat zij stelt dat het bestreden besluit ten onrechte oordeelt dat zij niet aantoont, noch aannemelijk maakt dat zij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de aanwezige verontreiniging op het ogenblik van de verwerving van de gronden in 1996; dat de verzoekende partij uitgaat van de vaststelling dat een negatief bewijs op zich al niet eenvoudig te leveren is; dat zij stelt dat, voorafgaand aan de instrumenten die het bodemsaneringsdecreet momenteel ter beschikking stelt, elementen zoals de algemene bekendheid van een verontreiniging of verontreinigende activiteit, de hoogte van de prijs die voor de desbetreffende grond is betaald, bepaalde voorwaarden uit de notariële akte, de waarschijnlijkheid van een verontreiniging en het opspoorbaar karakter ervan een rol spelen bij de beoordeling van de vraag of de betrokkene kennis had of behoorde te hebben van het bestaan van de verontreiniging, dat dit moet worden geplaatst in de context van het actuele dossier en in de tijdgeest omtrent de invulling van de informatieplicht van de overdrager en de onderzoeksplicht van de verwerver; dat de verzoekende partij het eerste onderdeel voorts als volgt adstrueert : "1. - Verzoekster was bij het verwerven van het eigendomsrecht over de gron- den op 11 april 1996 van deze verontreiniging niet op de hoogte, noch behoorde zij hiervan op de hoogte te zijn. Immers bestond er desbetreffend geen enkele informatie, noch indicatie voor of zichtbaarheid van een mogelijke verontreiniging van deze aard op de site, temeer gelet op het feit dat de vroegere activiteiten reeds geruime tijd stopgezet waren, met name ten gevolge van het faillissement van de PVBA Van Batteuw & Mesdagh in 1982. Er werd er ook geen melding van gemaakt in de overeenkomst houdende de overdracht van de terreinen, die zeer algemeen werd opgesteld, hetgeen eerder gebruikelijk is wanneer de overdracht gebeurt in het kader van een openbare verkoop aangezien er in deze omstandigheden ook weinig ruimte is voor onderhandelingen en verfijning. Daarenboven was op dat ogenblik de overdrachtsprocedure krachtens artikel 37 e.v. van het Bodemsaneringsdecreet nog niet van toepassing. Er was ook geen algemene bekendheid omtrent het mogelijk vervuilend karakter van de vroegere activiteiten. - Het verontreinigd perceel 20 C2 maakte deel uit van het onroerend goed dat verzoekster tijdens de openbare verkoop dd. 11 april 1996, ingevolge beslag op onroerend goed lastens de heer Batteauw François, heeft gekocht. De beschrijving van dit goed in het lastenkohier der veiling dd. 29 januari 1996 maakt nergens gewag van de aanwezigheid van tanks op de terreinen en van de eventuele verontreiniging van de bodem en het grondwater. Immers waren de ondergrondse tanks reeds buiten gebruik gesteld sedert 1990 (zie oriënterend bodemonderzoek p. 22) en was het bedrijf Van Batteauw & Mesdagh, waarvoor er destijds ARAB vergunningen waren afgeleverd, reeds VII-24.588-8/17 bij vonnis van 7 januari 1982 van de rechtbank van koophandel te Oudenaarde failliet verklaard. Evenmin had verzoekster destijds op het ogenblik van het verwerven van het onroerend goed kennis van het bodemonderzoek van Laboratorium ECCA NV dd. 27 oktober 1995, uitgevoerd in opdracht van Betasco NV. Dit rapport werd immers pas door de vroegere eigenaar medegedeeld naar aanleiding van het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek door ESHER. Dat in het bestreden besluit dan ook ten onrechte hiernaar verwezen wordt. Zodoende was er in hoofde van verzoekster geen enkele bekendheid met een mogelijke bodem- en grondwaterverontreiniging op het ogenblik dat ze, naar aanleiding van de openbare verkoop, eigenares werd van het onroerend goed. - In het licht van het hierboven beschrevene behoorde verzoekster ook niet op de hoogte te zijn van de verontreiniging, temeer de verontreiniging niet zichtbaar was. Verzoekster ging er immers vanuit dat alle activiteiten stopgezet waren sedert geruime tijd, zulks gelet op het faillissement van de vroegere exploitant Van Batteauw & Mesdagh in 1982. Het terrein was braakliggend. Zij dacht dan ook niet meer aan een mogelijk nog aanwezige bodem- of grondwaterverontreiniging ten gevolge van eventuele vroegere activiteiten. Overigens kan worden opgemerkt dat de zoon van de voormalige uitbater, naar aanleiding van het oriënterend bodemonderzoek van BVBA ESHER, evenzeer verklaarde dat er zich geen calamiteiten hebben voorgedaan op het terrein, behalve beperkte morsverliezen bij het vullen van de tanks, waaruit kan worden afgeleid dat ook hij ervan uitgaat dat de terreinen niet of eventueel weinig verontreinigd zijn. - Verzoekster kon ook niet aan de hand van de prijs vermoeden dat het onroerend goed, waaronder het perceel 20 C2, verontreinigd was, gezien de aankoopsom niet abnormaal laag was. - Betreffende de grondwaterverontreiniging van het perceel 20 D2 was er in hoofde van verzoekster zeker geen bekendheid, noch behoorde zij hiervan op de hoogte te zijn aangezien deze verontreiniging veroorzaakt is door de aanwezigheid van glauconiet in de verzadigde zone en hieromtrent geen enkele gegevens voorheen bekend waren. - Tenslotte dient te worden gesteld dat de overdrachtsprocedure krachtens artikel 37 e.v. van het Bodemsaneringsdecreet op het ogenblik van de eigendomsverwerving van het onroerend goed op 11 april 1996 niet van kracht was. Dat krachtens deze overdrachtsprocedure de verwerver thans veel beter geïnformeerd en dus beschermd wordt. Vóór deze regeling geldt nog steeds als regel de algemene informatieplicht van de overdrager. 2. - Omtrent het nader bepalen van het criterium van 'het behoren te weten' is het ogenblik waarop men de eigendom, feitelijke controle of exploitatie verwierf belangrijk. Het is immers pas de laatste jaren dat de bedrijfswereld geacht wordt op de hoogte te zijn van de mogelijkheid van verontreiniging. Het is dan ook niet gerechtvaardigd om de actuele kennis en verwachtingen inzake bodemverontreiniging retroactief toe te passen op situaties uit het verleden. 3. - Het wettelijk kader omtrent de bodemsaneringsproblematiek is pas tot stand gekomen krachtens het Decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering. De overdrachtsprocedure, die mede bedoeld is om de verwerver te informeren van mogelijke verontreiniging, geldt echter pas vanaf 1 oktober 1996 (Artikel 52 zoals gewijzigd door artikel 15 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 en artikel 44 van het VLAREBO). Aldus bestond er op het ogenblik van de verwerving van het onroerend goed door verzoekster geen enkele wettelijke bescherming. Er bestond ook helemaal geen wettelijk kader betreffende de bodemsanering in 1982, het ogenblik waarop de vroegere exploitant van de gronden failliet verklaard werd en de activiteiten stopgezet en vervolgens de installatie VII-24.588-9/17 weggenomen werd, reden te meer om aan te nemen dat verzoekster evenmin op de hoogte kon/behoorde te zijn van een mogelijke verontreiniging. In 1982 gold het vroeger(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.