Arrest 184656 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 25/06/2008

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Raad van State Vonnis/arrest van 25 juni 2008 ECLI nr: ECLI:BE:RVSCE:2008:ARR.184.656 Rolnummer: A. 187153/X-13673 Zaak: Arrest 184656 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 25/06/2008 Rechtsgebied: Bestuursrecht Invoerdatum: 2008-06-30 Raadplegingen: 75 - laatst gezien 2026-06-29 08:17 Fiche Arrest nr 184.656 van 25 juni 2008 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen Beslissing : Bevolen Inwilliging tussenkomst Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Tekst van de beslissing RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK. nr. 184.656 van 25 juni 2008 in de zaak A. 187.153/X-13.673. In zake : 1. Marc MOUSTIE, 2. Martine HEMMERYCKX, die woonplaats kiezen bij advocaat T. DE KETELAERE, kantoor houdende te 3000 LEUVEN, Bondgenotenlaan 155A tegen : 1. het Vlaamse Gewest, vertegenwoordigd door de Vlaamse regering, dat woonplaats kiest bij advocaat M. VAN BEVER, kantoor houdende te 1850 GRIMBERGEN, Pastoor Woutersstraat 32, bus 7, 2. de gemeente BEERSEL, die woonplaats kiest bij advocaten D. LINDEMANS en F. DE PRETER, kantoor houdende te 1000 BRUSSEL, Keizerslaan 3. tussenkomende partij : de c.v. HUISVESTING ZENNEVALLEI-HALLE, die woonplaats kiest bij advocaat M. DENYS, kantoor houdende te 1560 HOEILAART, de Quirinilaan 2. DE VOORZITTER VAN DE Xe KAMER, Gezien het enig verzoekschrift dat Marc MOUSTIE en Martine HEMMERYCKX op 21 februari 2008 hebben ingediend en waarin zij de schorsing van de tenuitvoerlegging vorderen van het besluit van 4 december 2007 van de gewestelijk stedenbouwkundige ambtenaar waarbij aan de c.v. HUISVESTING ZENNEVALLEI-HALLE de stedenbouwkundige vergunning wordt verleend voor het bouwen van 21 sociale woningen te Beersel, Kerkstraat, kadastraal bekend sectie E, nrs. 820/g/2, 820/f/2, 820/e/2, 820/d/2, 820/c/2, 820/b/2, 820/h/2 en sectie D, nrs. 245/s en 245/v; Gezien de nota’s van de verwerende partijen; X-13.673-1/27 Gezien het verslag opgemaakt door eerste auditeur-afdelingshoofd F. DE BUEL; Gelet op de kennisgeving van het verslag aan partijen; Gelet op de beschikking van 9 mei 2008 waarbij de terechtzitting bepaald wordt op 20 juni 2008; Gehoord het verslag van kamervoorzitter R. STEVENS; Gehoord de opmerkingen van advocaat T. DE KETELAERE, die verschijnt voor de verzoekende partijen, van advocaat A. MARICOU, die loco advocaat M. VAN BEVER verschijnt voor de eerste verwerende partij, van advocaat F. DE PRETER, die verschijnt voor de tweede verwerende partij, en van advocaat M. DENYS, die verschijnt voor de tussenkomende partij; Gehoord het eensluidend advies van eerste auditeur- afdelingshoofd F. DE BUEL; Gelet op de artikelen 17 en 18 en titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973; OVERWEEGT WAT VOLGT : 1. Feiten 1.1. Op 5 april 2007 (datum van ontvangst van de aanvraag) vraagt de tussenkomende partij aan de gewestelijk stedenbouwkundige ambtenaar de stedenbouwkundige vergunning voor “het bouwen van 21 sociale woningen”, op een perceel gelegen te Beersel, Kerkstraat, kadastraal bekend sectie E, nrs. 820/g/2, f/2, e/2, d/2, c/2, b/2, h/2 en sectie D, nrs. 245/s en 245/v. Voormeld perceel is, volgens het bij koninklijk besluit van 7 maart 1977 vastgestelde gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, gelegen in een woongebied. Het is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg, noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling. X-13.673-2/27 In de bij die aanvraag horende verklarende nota wordt, in zake “de overeenstemming en de verenigbaarheid van de aanvraag en de wettelijke en ruimtelijke context”, onder meer het volgende gesteld: “Het project situeert zich aan twee tegenoverliggende zijden van een uitloper van een dorpsplein. Respectievelijk worden hier 18 (+ commerciële ruimte) en 3 appartementen voorgesteld. De 18 appartementen worden ter vervanging van een aantal verkrotte gebouwen gepland. Aan de straatzijde zal er zich op het gelijkvloers een commerciële ruimte bevinden die de pleinfunctie van het openbaar domein als ontmoetingsplaats zal versterken. ook vormelijk wil het project zich richten naar het plein door de oriëntatie van de driehoekige dakstructuur. (...) Er wordt aangesloten op het gabarit van de aanpalende bebouwing. Er wordt voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen behouden. Zo veel mogelijk wordt er gezorgd voor een ‘groene’ uitstraling naar de drie achterliggende zijden. Aan de linker zijde wordt de bestaande betonnen scheidingswand vervangen door een te begroeien draadafsluiting. (...) Aan de achterzijde bestaat reeds een te begroeien draadafsluiting. Naar de linkerzijde profileert het gebouw zich eerder bescheiden door een ietwat verzonken positie van de private buitenruimte t.o.v. het maaiveld. Een voldoende grote buffer van acht meter breedte garandeert de privacy naar de rechterburen toe. (...)”. 1.2. Tijdens het over die aanvraag gehouden openbaar onderzoek worden geen bezwaren ingediend. In zijn gunstig advies van 30 mei 2007 stelt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Beersel, onder meer, het volgende: “Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en het project Door de bestaande bebouwing en de aanwezige infrastructuur, is de structuur van het gebied gekend. Het pand is gelegen in het centrum van de deelgemeente Dworp, in de nabijheid van het kerkgebouw. De omgeving wordt gekenmerkt door een geschakelde woningbouw. Het straatbeeld vertoont, door een verspringen in kroonlijst- en nokhoogte een zeer heterogeen karakter. De aanwezige gebouwen zijn afgewerkt in materialen met grote verscheidenheid zowel in textuur als in kleur. De aanvraag heeft betrekking op 2 sites langsheen de Kerkstraat. Het betreft de sites met de bouwvallige woningen nrs. 66 tot 76, en de woningen nrs. 45 en 47. Deze gebouwen worden gesloopt. Aan de ene zijde van de straat worden 18 woongelegenheden voorzien, met ondergrondse garage, en commerciële ruimte. Aan de andere zijde van de straat worden 3 appartementen voorzien. De gebouwen worden gerealiseerd met telkens 2 volwaardige bouw -en woonlagen. Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Door de vorm en afmetingen van het perceel en de omringende percelen en bebouwing, is het voorgestelde project aanvaardbaar. Het project is (

1. in)overeenstemming met de algemene stedenbouwkundige voorschriften en vigerende normen”. X-13.673-3/27 1.3. Uit de notulen van de vergadering van 26 juni 2007 van de raad van bestuur van de tussenkomende partij blijkt het volgende: “De diensten ruimtelijke ordening maken voorbehoud bij de bouwtoelating zolang niet met voldoende zekerheid vaststaat dat ook de naastliggende zone, die volgens het gewestplan als parkzone is aangeduid maar nu oneigenlijk als parking wordt aangewend en ook een zone vreemd gebouw bevat dat als chirolokaal wordt gebruikt, daadwerkelijk wordt heringericht in overeenstemming met de ruimtelijke bestemming. Het gebied is eigendom van het OCMW van Beersel. Deze laatste zou bereid zijn desgevallend de zone aan ons te verkopen zodat wij ze in het project kunnen integreren. Derhalve beslist de raad: principieel akkoord te gaan met de verwerving van de zone gelegen aan de kerkstraat te Dworp aangrenzend aan het project”. In dit verband beslist de raad voor maatschappelijk welzijn van de gemeente Beersel, op 30 augustus 2007, wat volgt: “1. Het OCMW wil de doelstellingen van de sociale huisvestingsmaatschappij niet in de weg staan om tegemoet te komen aan de schrijnende nood aan huisvestingsgelegenheid. 2. Het OCMW dient evenwel de wilsbeschikking van de schenker na te leven ten einde de schenking niet verloren te laten gaan. Gelet op de maatschappelijke evolutie die ondertussen heeft plaats gegrepen, is het evenwel niet mogelijk om de wilsbeschikking nog naar de letter na te leven: de bouw van rust- en verzorgingsinstellingen en hospitalen is onderworpen aan programmanormen, en de stedebouwkundige reglementering laat niet meer toe om nog te bouwen op deze terreinen die actueel bestemd zijn als parkzone. Omwille van deze reden kan slechts nagestreefd worden de geest van de schenkingovereenkomst na te komen. 3. Een verkoop door het OCMW is in principe mogelijk wanneer, na akkoord van de erfgenamen, het sociaal doel beoogd door de huisvestingsmaatschappij kan beschouwd worden als in overeenstemming met de geest van de schenking aangezien er stedenbouwkundig geen verzorgingsinstelling of hospitaal kan gebouwd worden. 4. In het kader van de nieuwe wooncode kan het OCMW met Huisvesting een overeenkomst uitwerken waarbij meerdere woongelegenheden gereserveerd worden voor OCMW-cliënten en -bejaarden die hierop aanspraak kunnen maken volgens nader te bepalen voorwaarden, zodat op deze manier aan de geest van de schenking kan tegemoet gekomen worden. 5. Ongeacht de vorm van terbeschikkingstelling of overdracht die overeengekomen wordt, blijft op de percelen de verhuring berusten tot 2022, waarbij het OCMW zelf geen opzegmogelijkheid heeft. BESLUIT met : 10 ja-stemmen (...) 0 nee-stemmen 0 onthoudingen 1. De Raad is principieel akkoord om een overdracht van zakelijk recht te overwegen naar de cvba Huisvesting Zennevallei-Halle voor de percelen gelegen aan de Kerkstraat 64 te Dworp, kadastraal gekend onder Wijk E 821 f met een oppervlakte van 28a 24ca (met een gebouw op die grond), en het X-13.673-4/27 perceel kadastraal gekend onder wijk E 821 G met een oppervlakte van 1a 98ca, wanneer hierdoor de wilsbeschikking van de schenker naar bestvermogen tot uitvoering kan gebracht worden”. 1.4. Op 4 december 2007 wordt de bestreden beslissing genomen. 2. Rechtspleging 2.1. De gemeente Beersel werpt terecht op dat zij niet de steller van de bestreden beslissing is en dat zij niet als verwerende partij kan worden beschouwd. Zij dient dan ook niet langer in haar hoedanigheid van tweede verwerende partij in het voorliggende geding te worden betrokken. Zij dient daarom buiten de zaak te worden gesteld. Derhalve moet niet worden ingegaan op het door haar gevoerde verweer ten aanzien van de bestreden beslissing. Ter terechtzitting vraagt de gemeente Beersel wel nog dat toch met haar nota rekening gehouden wordt en verwijst daarbij naar de procesfiguur van de tussenkomst. Zij heeft evenwel geen verzoekschrift tot tussenkomst ingediend. Haar nota kan ook niet als dusdanig worden beschouwd, onder meer omdat die nota geen uiteenzetting van haar belang bij de tussenkomst bevat, zoals vereist door artikel 10, § 2, 3/ van het koninklijk besluit van 5 december 1991 tot bepaling van de rechtspleging in kort geding voor de Raad van State, en omdat bij die nota ook niet het bewijs is gevoegd dat het daartoe bevoegde orgaan van de gemeente beslist heeft in de zaak tussen te komen, zoals vereist door artikel 10, § 3 van het voormelde koninklijk besluit van 5 december 1991, samen gelezen met artikel 3,4/ van het besluit van de Regent van 23 augustus 1948 tot regeling van de rechtspleging voor de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 2.2. Met een verzoekschrift van 11 maart 2008 heeft de c.v. Huisvesting Zennevallei-Halle gevraagd om in het administratief kort geding te mogen tussenkomen. Er is grond om het verzoek in te willigen. 3. Ontvankelijkheid van de vordering tot schorsing 3.1.1. De verwerende partij werpt de laattijdigheid van de vordering op. X-13.673-5/27 Zij stelt in dit verband : “*In casu werd de beslissing reeds genomen op 04.12.2007. Toch wachten verzoekers nog tot 22.02.2008 om een verzoekschrift bij de Raad van State in te dienen. Thans stellen ze dat ‘ze niets meer over deze aanvraag hoorden, totdat zij op 11 februari 2008 opgeschrikt werden door zwaar werfmateriaal’. Verzoekers werden reeds in april 2007 op de hoogte gebracht van het openbaar onderzoek m.b.t. de kwestieuze bouwaanvraag. Zij lieten toen reeds na om bezwaar in te dienen. Waar verzoekers thans stellen dat ‘ze niets meer over deze aanvraag hoorden’, meent verweerster hieruit te mogen afleiden dat verzoekers passief hebben afgewacht, en zich op geen enkele wijze hebben geïnformeerd over de stand van zaken”. De verzoekende partijen stelden dienaangaande in hun verzoekschrift : “De vordering is ingesteld binnen de 60 dagen na de aanvang van de werken, waarop verzoekers onmiddellijk kennis gingen nemen van het bestaan van een stedenbouwkundige vergunning - op datum van 14 februari 2008 - op het gemeentehuis van Beersel. Een kopie van de stedenbouwkundige vergunning werd hen door een gemeenteambtenaar afgeleverd op 14 februari 2008”. 3.1.2. Er wordt niet betwist dat de verzoekende partijen onmiddellijk na de aanvang van de werken kennis zijn gaan nemen van de bestreden beslissing ten gemeentehuize. Het feit dat zij reeds eerder, door het openbaar onderzoek, op de hoogte waren van de bouwaanvraag en tijdens dat onderzoek geen bezwaar hebben ingediend, toont niet aan dat zij reeds voor de aanvang van de werken kennis hadden of moesten hebben gehad, van de bestreden vergunning. De exceptie gaat niet op. 3.2.1. De tussenkomende partij werpt de exceptie van gebrek aan belang op, met de volgende bewoordingen : “Het blijkt zeer duidelijk uit de uiteenzetting van de feiten dat beroepers zich tegen de toegekende bouwtoelating keren omdat bij de uitvoering van de werken een betonnen afsluiting werd beschadigd en ook de tuinbeplanting gedeeltelijk werd vernield. (zie brief van Mr. Vandebeek dd. 11 februari 2008) Het is evident dat dit euvel, waarvoor de tussenkomende partij op zichzelf niet aansprakelijk is, zo spoedig mogelijk moet worden verholpen. Dit zal dan ook gebeuren maar dit gegeven is niet voldoende om een beroep tot schorsing en nietigverklaring bij de Raad van State in te dienen tegen de toegekende stedenbouwkundige vergunning. Bovendien erkennen beroepers zeer duidelijk dat zij tijdig door de aangetekende brief werden verwittigd van het openbaar onderzoek en dat zij X-13.673-6/27 derhalve in ieder geval hadden kunnen een eventueel bezwaar indienen of laten indienen door hun raadsman. Zij hebben dit niet gedaan omdat zij vanzelfsprekend geen enkel ernstig bezwaar konden indienen tegen de voorgenomen bouwwerken die zij reeds konden kennen door de bekendmaking in het gemeenteblad van april 2006. Het beroep tot nietigverklaring is manifest ontoelaatbaar en niet ontvankelijk bij gebreke aan het indienen van een bezwaarschrift tijdens de periode van het openbaar onderzoek. (...) Het loutere feit van de directe werking van de bouwtoelating vergt natuurlijk een fair play vanwege de vermoede benadeelde die de plicht heeft om de schade te beperken. (...) Bovendien blijkt ook uit de plannen dat hun huis niet rechtstreeks paalt aan het ontworpen bouwwerk. Hun beroep bij de Raad van State staat dan ook niet in verhouding tot het enorme nadeel dat tussenkomende partij kan lijden indien de ten uitvoerlegging van de bouwtoelating zou worden geschorst. Beroepers veroorzaken door hun afwezigheid van bezwaar en het indienen van een beroep bij de Raad van State een grote schade doordat de tussenkomende partij volkomen ter goeder trouw de overheidsopdracht heeft uitgeschreven en opdracht heeft gegeven de werken aan te vatten”. De verzoekende partijen stellen in hun verzoekschrift met betrekking tot hun belang dat zij eigenaar en bewoner zijn van het pand aan de Kerkstraat nr. 80, en dat de geplande werken palen aan hun perceel. 3.2.2. Uit de bespreking van het moeilijk te herstellen ernstig nadeel zal blijken dat het woongenot van de verzoekende partijen door het bestreden ontwerp ernstig in het gedrang wordt gebracht. Dit heeft tot gevolg dat die partijen, zoals zij in hun verzoekschrift aangeven, het rechtens vereiste belang bij hun vordering hebben. Het feit dat zij tijdens het openbaar onderzoek, a fortiori tevoren, geen bezwaren tegen het ontwerp hebben geuit, ontneemt hen het belang bij de ingestelde vordering niet. De bedenkingen die de tussenkomende partij ter zake formuleert zijn vreemd aan de vraag of de verzoekende partijen objectief over het vereiste belang om de voorliggende vordering in te stellen, beschikken. 4. De grondvoorwaarden tot schorsing Krachtens artikel 17, § 2, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State kan slechts tot schorsing van de tenuitvoerlegging worden besloten onder de dubbele voorwaarde dat ernstige middelen worden aangevoerd die de vernietiging van de aangevochten beslissing kunnen verantwoorden en dat de X-13.673-7/27 onmiddellijke tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing een moeilijk te herstellen ernstig nadeel kan berokkenen. 5. Ernstige middelen 5.1. Standpunten van de partijen 5.1.1.1. Het eerste middel is “genomen uit de schending van artikel 19, derde lid van het KB van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen, van het zorgvuldigheids- en redelijkheidsbeginsel, van het materieel- en formele motiveringsbeginsel en de formele motiveringsplicht - de artikelen 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van de bestuurshandelingen-”. Het wordt als volgt ontwikkeld : “6.2. Voor wat de beoordeling van de aanvraag betreft ten aanzien van de goede ruimtelijke ordening overweegt het bestreden besluit: ‘Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Het project is verenigbaar met de goede plaatselijke ordening: de voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte stemmen overeen met de algemeen geldende en gangbare stedenbouwkundige regels. De voorgestelde architectuur en de gebruikte materialen harmoniëren met de bestaande omliggende bebouwing. De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden gelet op de centrale ligging (van) het perceel in de kern van de deelgemeente. Het voorgelegd ontwerp brengt de goede ruimtelijke ordening van het gebied niet in het gedrang voor zover voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. Algemene conclusie Om bovenvernoemde redenen is het ingediend project planologisch en stedenbouwkundig-architecturaal verantwoord. Volgende voorwaarden dienen hierbij te worden geëerbiedigd - de werken uit te voeren conform de vergunde plannen; - het naastliggende parkgebied aan de rechterzijde in te richten volgens een inrichtingsplan voor deze site;’ 6.3. Bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede plaatselijke ordening moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Naargelang de aard en de omvang van de aanvraag kan ook rekening gehouden worden met de ordening in een ruimere omgeving. Uit de plannen en foto’s gevoegd bij de bouwaanvraag blijkt dat er een mastodont van een appartementsgebouw zal worden opgericht dat de volledige oppervlakte van het perceel van de aanvrager zal beslaan. Het volledige perceel van de aanvrager tot aan de achterste perceelsgrens en tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen wordt volgebouwd. Het ontwerp is in totaal onevenwicht met de naastliggende percelen (woningen met tuin), waaronder dit van verzoekers. Het ontworpen gebouw houdt geen rekening met de bestaande toestand ter plaatse, die bestaat uit een aantal klassieke woningen in open en half-open bebouwing met tuin, gelegen in een landelijk en open gebied. Ook de X-13.673-8/27 architectuur en gebruikte materialen van het appartementsgebouw (‘architectonisch beton, donkerbruine gevelsteen, sierbepleistering en zink’) passen niet bij de bestaande woningen die opgericht zijn in klassieke landelijke stijl en in baksteen. Verschillende appartementen zullen rechtstreeks zicht hebben in de tuin van verzoekers (vanuit 20 vensters, lichtkokers niet meegerekend), die hun privacy quasi volledig verliezen. Het onbelemmerde zicht van verzoekers op het lager gelegen parkgebied wordt volledig teniet gedaan. Het ontwerp berooft verzoekers tenslotte van licht en zon o.a. van de avondzon. (...) Maar er is meer. De voormelde beoordeling van de goede ruimtelijke ordening is niet alleen een stijlformule maar bovendien onjuist en onwaar, zoals blijkt uit het volgende: - de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar beweert dat ‘Het project is verenigbaar met de goede plaatselijke ordening: de voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte stemmen overeen met de algemeen geldende en gangbare stedenbouwkundige regels. Onder andere de bouwdiepte - het ganse perceel wordt volgebouwd - stemt niet overeen met de algemene geldende en gangbare stedenbouwkundige regels, die normaliter in een beperkte bouwdiepte voorzien (50 m.). Waarom wordt daarvan afgeweken? De administratie spreekt zich bij deze beoordeling trouwens niet uit over de onmiddellijke omgeving, waarover zij nochtans op de tweede bladzijde van de vergunning vermeldt: ‘De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woningen in gemengd verband;’ Deze woningen zijn allemaal aan de straat gelegen en hebben een normale tuin, die niet volgebouwd is met appartementen; - volledig in strijd met de bewering dat ‘De voorgestelde architectuur en de gebruikte materialen harmoniëren met de bestaande omliggende bebouwing.’ blijkt onbetwistbaar uit het administratieve dossier dat het ontworpen appartementsgebouw volledig vloekt qua concept en uitvoering met de bestaande omliggende bebouwing. Het ontworpen gebouw wijkt volledig af van de bestaande bebouwing in de (onmiddellijke) omgeving. Er bestaat bovendien geen appartementsgebouw in de onmiddellijke omgeving. Deze omgeving wordt gekenmerkt door zijn landelijk karakter en door zijn klassieke alleenstaande en of gekoppelde gezinswoningen; - de overheid vervolgt met de bewering dat ‘De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden gelet op de centrale ligging (van) het perceel in de kern van de deelgemeente’. Dit is een wel eigenaardige vaststelling voor een perceel dat volledig wordt volgebouwd. Of dit perceel al dan niet gelegen is in de kern van de deelgemeente verandert niets aan deze vaststelling, aangezien deze kern in onderhavige zaak gekenmerkt wordt door haar landelijkheid en openheid qua landschap, met weinig bebouwing (voor een kern). De overheid spreekt zich niet op concrete wijze uit over deze kern en dus over de weerslag van het volgebouwde perceel op de onmiddellijke omgeving, waaronder het perceel van verzoekers; - de overheid besluit met de bewering dat ‘Het voorgelegd ontwerp brengt de goede ruimtelijke ordening van het gebied niet in het gedrang voor zover voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden’. De eerste voorwaarde bestaat erin ‘de werken uit te voeren conform de vergunde plannen’. Dit is geen voorwaarde maar een voorschrift. Stedenbouwkundige werken moeten steeds volgens de plannen uitgevoerd worden, zoniet stelt men zich bloot aan o.a. strafrechtelijke vervolging. Minstens is hier sprake van een overbodige voorwaarde, die geen uitstaans heeft met de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. De tweede voorwaarde die betrekking heeft op de inrichting van het naastliggende parkgebied is vreemd aan de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening van het project. Het betreft een mooi open en landelijk gebied waarop verzoekers zicht hebben vanuit hun tuin; X-13.673-9/27 - op de tweede bladzijde in fine van de bestreden beslissing (Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en het project) stelt de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat ‘Door de configuratie en de reeds aanwezige bebouwing op de omliggende percelen, brengt de voorgestelde inplanting de goede ordening van het gebied niet in het gedrang daar het gebouw deels geconcipieerd is op het rechter naastliggende parkgebied’. Hieraan wordt dan de voormelde voorwaarde verbonden om ‘het naastliggende parkgebied aan de rechterzijde in te richten volgens een inrichtingsplan voor deze site’; Hieruit blijkt nogmaals dat de overheid de afgifte van de bestreden beslissing eerder heeft getoetst aan de ruime omgeving dan wel aan de onmiddellijke omgeving, waaronder de concrete weerslag van project op het perceel van verzoekers. Concluderend kan men stellen dat de overheid bij het verlenen van de vergunning niet is uitgegaan van de juiste feitelijke gegevens, noch dat zij die correct heeft beoordeeld, noch dat zij op grond daarvan in alle redelijkheid tot een besluit is kunnen komen dat de uitvoering van de te vergunnen bouwwerken al dan niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening (...)”. 5.1.1.2. Het tweede middel is “genomen uit de schending van de artikelen 99 § 1 en 105 §§ 1, 2 en 3 van het Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, van het zorgvuldigheidsbeginsel, van het materieel- en formeel motiveringsbeginsel en de formele motiveringsplicht - de artikelen 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van de bestuurshandelingen-, en machtsoverschrijding”. Het wordt als volgt geargumenteerd : “6.4. De bestreden beslissing maakt de afgifte van de vergunning afhankelijk van de voorwaarde ‘het naastliggende parkgebied aan de rechterzijde in te richten volgens een inrichtingsplan voor deze site’. Vooreerst moet worden vastgesteld dat deze voorwaarde onuitvoerbaar is, en door de vergunninghouder niet kan worden gerealiseerd. De vergunninghouder is, behoudens vergissing, niet de eigenaar van het kwestieuze parkgebied en beschikt niet over het rechtens vereiste zakelijk recht om deze voorwaarde te kunnen realiseren. Derhalve staan we voor een onuitvoerbare stedenbouwkundige vergunning die bijgevolg nietig is. 6.5. Vervolgens wordt de realisatie van deze voorwaarde of last niet afhankelijk gemaakt van het stellen van een financiële waarborg voor de uitvoering ervan, en wordt evenmin aangegeven of deze voorwaarde of last onmiddellijk moet worden uitgevoerd of nadien (na de oprichting van het appartementsgebouw) en binnen welke termijn. Bijgevolg staan we hier voor een gratuite voorwaarde of last waarvan de uitvoering enkel en alleen afhankelijk is van de wil van de vergunninghouder. 6.6. Tenslotte vermeldt de bestreden beslissing slechts de term ‘inrichtingsplan’ (‘het naastliggende parkgebied (...) in te richten volgens een inrichtingsplan’) zonder enige verdere precisering van de concrete inhoud van dit plan. Het spreekt voor zich dat de uitvoering van een stedenbouwkundige vergunning niet afhankelijk kan worden gesteld van een voorwaarde of last waarvan de concrete realisatie vaag/onduidelijk is. Het is noodzakelijk dat met voldoende precisie kan worden uitgemaakt wat er juist als voorwaarde werd X-13.673-10/27 opgelegd. Voorwaarden mogen niet, zoals in casu, zodanig geformuleerd zijn dat zij aan de begunstigde van de vergunning beoordelingsruimte laten (...). Zij mogen ook aan de overheid geen beoordelingsruimte laten (...)”. 5.1.1.3. Het derde middel is “genomen uit de schending van artikel 8 van de aanvullende voorschriften van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, zoals vastgesteld in het KB van 7 maart 1977, waarbij het aantal woonlagen in het betreffende gebied wordt beperkt tot twee, en van artikel 2 § 1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996”, en wordt als volgt uitgewerkt : “6.7. De bouwplaats is volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse gelegen in woongebied. Artikel 8 van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, luidt als volgt: ‘Behoudens andersluidende bepalingen in dit besluit, in een door Ons reeds goedgekeurd en niet in herziening gesteld bijzonder plan van aanleg, in een behoorlijk toegekende en nog niet vervallen verkavelingsvergunning of in een bouwverordening, gelden voor het bouwen van woningen in de door het gewestplan vastgestelde woongebieden volgende voorschriften: 1. binnen de in het gewestplan aangeduide grenzen van de stadscentra van Halle, Vilvoorde en Asse wordt het aantal bouwlagen van de woningen vastgesteld in functie van het bijzonder karakter van de wijk, van de breedte van de straat en van de vloer-grond index van het te bebouwen perceel; het maximaal aantal woonlagen mag in geen geval vier woonlagen overtreffen; 2. elders in het gewest is het aantal woonlagen van de woningen ten hoogste twee. In de aaneengebouwde gedeelten van steden en gemeenten mag, zonder dat vier woonlagen worden overschreden, van de in het eerste lid, 2 gestelde regel afgeweken worden:
2. a)door een door Ons goedgekeurd bijzonder plan van aanleg;
3. b)wanneer in een straat meer dan de helft van de na 1950 opgetrokken woningen meer dan twee woonlagen tellen; in dat geval wordt het maximum aantal woonlagen vastgesteld in functie van het aantal woonlagen van de omringende woningen aan dezelfde kant van de straat. De in dit artikel gestelde voorschriften zijn niet van toepassing op gronden die voor de inwerkingtreding van dit besluit gekocht werden als bouwgrond op basis van een stedebouwkundige attest dat het aantal toegelaten bouw- of woonlagen aanduidt en waarvan de geldigheidsduur nog niet verstreken is Het maximum aantal woonlagen mag evenwel in geen geval vier woonlagen overtreffen.’ De voormelde voorschriften definiëren niet wat er onder ‘bouw- en woonlagen’ moet worden begrepen. Uit de ‘algemene informatie, aanbevelingen en richtlijnen m.b.t. het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse’, blijkt dat de beperkingen van het aantal X-13.673-11/27 ‘bouwlagen van de woningen’ in verband moet worden gebracht met de ‘bouwhoogte’ van die woongebouwen. Immers, aldus voornoemd document, ‘de verstedelijking uit zich niet alleen door een ongecontroleerde uitbreiding van suburbane gebieden en een geleidelijke urbanisatie van de landelijke zones. Systematisch krijgen de verschillende typen van woongebieden een stedelijk karakter door het inplanten van gebouwen die in feite alleen in een stedelijk milieu thuishoren. Het betreft sommige appartements- en bureelgebouwen met een zekere omvang en die een hoge bebouwingsdichtheid tot gevolg hebben. Het beheersen van die stedelijke groei kan niet volstaan met een restrictieve afbakening van bouw- en industriezone in het plan of het beperken van de infrastructuur, er dienen ook maatregelen voorzien die de derde dimensie onder controle brengen. Dit heeft, op voorstel van de regionale commissie van advies, geleid tot art. 8 van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften dat de hoogte der woongebouwen reglementeert’. (...) Vermits ‘bouwlagen’ in verband dienen te worden gebracht met de bouwhoogte, gaat het om verdiepingen van een gebouw, waarin ook de gelijkvloerse verdieping moet worden begrepen. (...) Zolders, althans zo het slechts gaat om een ruimte die zich tussen de bovenste bouwlaag en de nok van het dak bevindt, zijn daarin evenmin begrepen (...). Als ‘woonlaag’ dient, in de gebruikelijke betekenis van het woord, te worden beschouwd elke bouwlaag bestemd voor het wonen. Daaronder kunnen kelderverdiepingen begrepen worden, zo dezen tegen een helling worden opgetrokken, derwijze dat aan de voorgevel die verdieping in werkelijkheid de gelijkvloerse verdieping vormt en als gebruik of functie wonen heeft (...). Zo ook is een voor bewoning bestemde dakverdieping aan te merken als een woonlaag (...). De Omzendbrief van 19 juni 1991 die de toelichting bevat bij de toepassing van de bijzondere voorschriften gevoegd bij het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, artikel 8 van de aanvullende voorschriften, definieert een woonlaag als ‘elke bouwlaag welke geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning (louter residentiële functies). Bouwlagen die uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd zijn voor andere functies dan het wonen zoals (deze opsomming is niet limitatief te interpreteren): burelen, kantoren, ruimten voor het uitoefenen van vrije beroepen (kiné, dokterspraktijk, advocatenkantoor e.d. ... ) postkantoor, overheidsdiensten, mutualiteitskantoor, winkels, horeca en gelijkaardige bestemmingen, alsook de niet bewoonbare gedeelten van een woning en elke ruimte die niet voor wonen of permanent verblijf wordt ingericht (garages, parkeerruimten, opslagplaatsen, inkomhal, bergruimte, zolder, kelder, stookplaats, enz.) zgn niet te aanzien als een woonlaag. Ook zolderruimten waarvan een deel of delen ervan voor occasioneel verblijf worden ingericht, zoals studeerkamer, hobbykamer, logeerkamer en dergelijke, moeten niet aangezien worden als een volwaardige woonlaag. Dergelijke functies verhogen immers de bewoningsdichtheid niet. Indien het daarbij bovendien nog om eengezinswoningen gaat, is bovenstaand principe zonder meer aanvaardbaar.’ 6.8. In de bestreden beslissing wordt overwogen: ‘Het voorgelegd ontwerp voorziet het bouwen van 21 sociale woningen. (...). Het ontwerp voorziet een ondergrondse parking met 17 parkeerplaatsen en een aantal technische ruimten. Op de gelijkvloerse verdieping worden 7 appartementen voorzien met vooraan een beperkte X-13.673-12/27 commerciële ruimte naast de onderdoorgang naar het binnengebied. Op de eerste verdieping worden 9 duplexappartementen en 1 appartement. In de dakverdieping is nog 1 appartement voorzien. In totaal zijn 18 woonentiteiten voorzien. Het gebouw telt twee volwaardige bouwlagen met een dakverdieping die slechts gedeeltelijk wordt voorzien in de vorm van beperkte bouwvolumes. (...) Vooreerst dient aangestipt dat het in casu niet gaat over een eengezinswoning en dat de woondichtheid wordt verhoogd, minstens wat betreft het appartement voorzien in de dakverdieping. Vervolgens dient opgemerkt dat de slaapkamers van de duplexappartementen voorzien in de dakverdieping - derde woonlaag - (cf. de plannen) weliswaar verbonden zijn met de lagergelegen functies van de woongelegenheden, doch dat die ruimten bestemd zijn voor wonen en permanent verblijf. Minstens wordt een derde woonlaag gecreëerd voor het appartement in de dakverdieping. Bijgevolg wordt vermeld artikel 8 van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse geschonden”. 5.1.2.1. De verwerende partij repliceert op het eerste middel : “*in casu heeft het bestreden besluit de aanvraag beoordeeld aan de hand van de toepasselijke voorschriften, evenals aan de hand van de goede plaatselijke aanleg: 1. toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften -Het perceel ligt volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, vastgesteld bij KB van 07.03.1977, in woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen. Het voorgestelde project respecteert de stedenbouwkundige voorschriften. Het voorgelegde ontwerp voldoet tevens aan de omzendbrief dd. 08.07.1997. Tevens houdt de bestreden beslissing rekening met de toepasselijke verordeningen, en wordt de watertoets uitgevoerd. Het ingediend project is niet gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. Het bestreden besluit stelt terecht vast dat de aanvraag in overeenstemming is met de toepasselijke (stedenbouwkundige) voorschriften. 2. beoordeling van de goede plaatselijke aanleg 2. a. inleidend In de uitoefening van het hem opgedragen wettigheidstoezicht vermag de Raad van State niet zijn beoordeling van de goede plaatselijke ordening in de plaats te stellen van die van de bevoegde administratieve overheid. De Raad van State is enkel bevoegd na te gaan of de administratieve overheid de haar terzake toegekende appreciatiebevoegdheid naar behoren heeft uitgeoefend. Met name dient worden nagegaan of zij is uitgegaan van de juiste feitelijke gegevens, of zij deze correct heeft beoordeeld en of zij op grond daarvan in redelijkheid tot haar besluit is kunnen komen. 2.b. beschrijving van de omgeving, bouwplaats en aanvraag Door de reeds bestaande bebouwing en de reeds aanwezige infrastructuur, is de structuur van het gebied bekend. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woningen in gemengd verband. Het perceel in kwestie is gelegen langsheen de Kerkstraat in de deelgemeente Dworp schuin tegenover de kerk. Aan de rechterzijde van het perceel is een parkgebied gelegen. Het voorgelegd ontwerp voorziet het bouwen van 21 sociale woningen. Voorafgaandelijk wordt de bestaande bebouwing op het perceel gesloopt. X-13.673-13/27 Het ontwerp voorziet een ondergrondse parking met 17 parkeerplaatsen en een aantal technische ruimten. Op de gelijkvloerse verdieping worden 7 appartementen voorzien met vooraan een beperkte commerciële ruimte naast de onderdoorgang naar het binnengebied. Op de eerste verdieping worden 9 duplexappartementen en 1 appartement. In de dakverdieping is nog 1 appartement voorzien. In totaal zijn 18 woonentiteiten voorzien. Het gebouw telt twee volwaardige bouwlagen met een dakverdieping die slechts gedeeltelijk wordt voorzien in de vorm van beperkte bouwvolumes. De gevels en de daken worden uitgevoerd in architectonisch beton, donkerbruine gevelsteen, sierbepleistering en zink. Het gebouw wordt deels afgewerkt met hellende en deels met platte daken. Door de configuratie en de reeds aanwezige bebouwing op de omliggende percelen, brengt de voorgestelde inplanting de goede ordening van het gebied niet in het gedrang daar het gebouw deels geconcipieerd is op het rechter naastliggende parkgebied. 2. c. beoordeling van het project -Het project is verenigbaar met de goede plaatselijke ordening: de voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte stemmen overeen met de algemeen geldende en gangbare stedenbouwkundige regels. De voorgestelde architectuur en de gebruikte materialen harmoniëren met de bestaande omliggende bebouwing. De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden gelet op de centrale ligging van het perceel in de kern van de deelgemeente. Het voorgelegd ontwerp brengt de goede ruimtelijke ordening van het gebied niet in het gedrang voor zover voldaan wordt aan de gestelde voorwaarde. -De verklarende nota, gevoegd bij de bouwaanvraag, heeft de verenigbaarheid van de aanvraag en de integratie in de omgeving duidelijk omschreven als volgt: ‘Het project situeert zich aan twee tegenoverliggende zijden van een uitloper van een dorpsplein. Respectievelijk worden hier 18 (+ commerciële ruimte) en 3 appartementen voorgesteld. De 18 appartementen worden ter vervanging van een aantal verkrotte gebouwen gepland. Aan de straatzijde zal er zich op het gelijkvloers een commerciële ruimte bevinden die de pleinfunctie van het openbaar domein als ontmoetingsplaats zal versterken. Ook vormelijk wil het project zich richten naar het plein door de oriëntatie van de driehoekige dakstructuur. De appartementen zijn toegankelijk via een open portiek tussen de commerciële ruimte en de bestaande bebouwing. Dit portiek heeft voldoende grote afmetingen om gebruikt te kunnen worden door de hulpdiensten. Er wordt aangesloten op het gabarit van de aanpalende bebouwing, Er wordt voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen behouden. Zo veel mogelijk wordt er gezorgd voor een ‘groene’ uitstraling naar de drie achterliggende zijden. Aan de linkerzijde wordt de bestaande betonnen scheidingswand vervangen door een te begroeien draadafsluiting. Aan de rechterzijde bevinden zich over de gehele lengte de privétuintjes van de appartementen. Aan de achterzijde bestaat reeds een te begroeien draadafsluiting. Naar de linkerzijde profileert het gebouw zich eerder bescheiden door een ietwat verzonken positie van de private buitenruimte t.o.v. het maaiveld. Een voldoende grote buffer van 8 meter breedte garandeert de privacy naar de rechterburen toe. De gemeenschappelijke circulatiegedeelten worden zoveel mogelijk met begroeiing aangekleed. De integratie van de geplande werken of handelingen in de omgeving Het centrum van Dworp wordt doormidden gesneden door de drukke Alsembergsesteenweg. Hierdoor raakt het pleintje aan de Kerkstraat X-13.673-14/27 ietwat geïsoleerd van het eigenlijke centrum. Het pleintje mist ook centrumervaring door de lage bebouwings- en bevolkingsconcentratie. Er zijn nog grote op te vullen leegtes te vullen. We pogen met dit project dan ook om door de bevolkingsconcentratie hier plaatselijk te verhogen, de centrumervaring van dit pleintje te verhogen. De pleinfunctie wordt ook versterkt door het integreren van een commercieel pand in het project. Het plein wordt gekenmerkt door een kleinschaligheid qua bebouwing : veel verspringingen van kroonlijst, een grote verscheidenheid aan materialen... Bij het ontwerpen van het project werd er nauwlettend op toegezien deze kleinschaligheid geen oneer aan te doen zonder aan coherentie te verliezen. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame en hoogwaardige materialen die qua kleur en textuur in overeenstemming zijn met de omgeving en die zorgen voor een opfrissing van het straatbeeld.’ -Het is inderdaad zo dat de omgeving gekenmerkt wordt door een geschakelde woningbouw. Het straatbeeld vertoont, door een verspringen in kroonlijst- en nokhoogte een zeer heterogeen karakter. De aanwezige gebouwen zijn afgewerkt in materialen met grote verscheidenheid zowel in textuur als in kleur. Aan de ene zijde van de straat worden 18 woongelegenheden voorzien, met ondergrondse garage, en commerciële ruimte. Aan de andere zijde van de straat worden 3 appartementen voorzien. De gebouwen worden gerealiseerd met telkens 2 volwaardige bouw- en woonlagen. 2.d. bezwaren van verzoekers *Vooreerst wenst verweerster er nogmaals op te wijzen dat verzoekers in het kader van het openbaar onderzoek geen bezwaarschrift hebben ingediend, zodat verweerster dan ook geen rekening kan houden met hun concrete bezwaren n.a.v. het nemen van de bestreden beslissing. Verzoekers stellen alsnog het volgende: - Allereerst zou ‘de bouwdiepte niet overeenstemmen met de algemeen geldende en gangbare stedenbouwkundige regels, die normaliter in een beperkte bouwdiepte voorzien