id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Conseil d'État Jugement/arrêt du 14 avril 2009 No ECLI: ECLI:BE:RVSCE:2009:ARR.192.385 No Rôle: A. 189576/XIII-5082 Affaire: Arrêt 192385 - Permis d'urbanisme et permis mixtes - 14/04/2009 Domaine juridique: Droit administratif Date d'introduction: 2009-04-17 Consultations: 55 - dernière vue 2026-06-30 02:15 Fiche Arrêt no 192.385 du 14 avril 2009 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Rejet Intervention accordée Thésaurus Cassation: CONSEIL D'ETAT Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - CONSEIL D'ÉTAT - Arrêts (Conseil d'État) Texte de la décision CONSEIL D'ETAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF. ARRET no 192.385 du 14 avril 2009 A. 189.576/XIII-5082 En cause :
(1935), aucune réglementation urbanistique n'organisait des procédures de lotissement, que le terrain concerné n'est pas compris dans le périmètre d'un lotissement et que ces clauses n'ont donc pas de valeur réglementaire et que, tout au plus, elles établissent des droits civils échappant à la compétence du Conseil d'Etat; qu'ils soutiennent, subsidiairement, que l'argument n'est pas fondé parce que les permis sont délivrés sous réserve des droits des tiers, que les clauses en question ne possèdent pas les caractéristiques juridiques des XIIIr - 5082 - 14/22 servitudes, que le bénéfice de cette clause est personnel au vendeur ou à ses ayants droit et ne profite pas au propriétaire d'un fonds identifié et que les ayants droit d'Alain WISER ont renoncé à ce bénéfice en 1997; qu'ils ajoutent, à l'audience, que si l'acte d'acquisition de la requérante Sabine MAON, établi en 2008, mentionne encore les prescriptions en question, cela ne porte nullement préjudice à la renonciation par les héritiers WISER au bénéfice de ces prescriptions, certaine en ce qui concerne les parcelles sur lesquelles le projet doit s'élever; qu'ils affirment, enfin, jurisprudence à l'appui, partager l'analyse de la commune de Chaudfontaine selon laquelle une villa peut être divisée en appartements; Considérant que les intervenants répondent, en ce qui concerne les vues et l'ensoleillement, que les vues du projet sont conformes aux règles du Code civil, qu'elles n'ont rien de particulier dans une zone urbanisable, au surplus au centre d'un village où selon les principes de centralité et de gestion parcimonieuse du sol consacrés par le CWATUP et par le schéma de développement de l'espace régional (SDER), la densité de l'urbanisation doit être plus forte; qu'ils ajoutent que les distances sont telles entre les maisons des requérants et les points les plus proches du futur bâtiment (respectivement 40,60 mètres, 17,40 mètres et 30,40 mètres), qu'aucune gêne de vue n'est à craindre; qu'ils précisent enfin qu'une étude d'ensoleillement fournie en annexe à leur mémoire révèle que, en été, le projet ne crée jamais d'ombre chez les requérants et que, en hiver, seule la propriété de la seconde requérante est affectée, mais seulement entre 10 heures et 12 heures et sans tenir compte de la végétation existante pourtant source d'ombre; Considérant que les intervenants exposent encore, en ce qui concerne la préservation de l'environnement, que le projet prévoit la plantation de hêtres et de charmes sur environ 130 mètres et que sa réalisation ne nécessite que l'abattage de deux arbres, que la surface non urbanisée (60%) sera traitée en gazon, que les requérants mènent un combat de principe contre les immeubles à appartements, que leurs critiques relèvent de la pure opportunité et ne sont dès lors pas admissibles dans un contentieux de légalité; Considérant que les intervenants objectent au second moyen que les avis du fonctionnaire délégué par rapport auxquels l'acte attaqué ne serait pas motivé de manière adéquate doivent être regardés avec circonspection, car le premier avis donné dans le cadre d'un rapport d'entretien était favorable alors que les trois avis suivants sont négatifs sans qu'aucun élément objectif ne justifie ce revirement d'attitude; qu'ils exposent que la seule évolution notable du projet a consisté en une modification de l'accès au garage qui se fait désormais par la rue Jacquemart et non plus par la voie de XIIIr - 5082 - 15/22 l'Ardenne et que, à leurs yeux, cette différence ne peut justifier le changement d'opinion radical du fonctionnaire délégué; Considérant qu'ils écrivent aussi, en ce qui concerne l'implantation du bâtiment, son impact en zone de cours et jardins et l'intégration du projet dans le contexte bâti local, que la décision attaquée est abondamment motivée et apporte une réponse suffisante aux critiques formulées par les réclamants lors de l'enquête publique et par le fonctionnaire délégué; Considérant qu'ils observent encore, en ce qui concerne les troubles manifestes de voisinage et les problèmes de vue et d'ensoleillement, que la décision est motivée à suffisance, notamment en ce qu'elle relève que les réclamants qui se plaignent de problèmes de vue ne sont pas les voisins immédiats; Considérant que les intervenants estiment que l'acte attaqué est abondamment motivé en ce qui concerne la préservation du cadre de vie; qu'ils font aux requérants le reproche de n'aborder le projet que sous l'angle de la rue Jacquemart et de perdre de vue que la façade principale s'implante voie de l'Ardenne; qu'à leurs yeux, l'acte attaqué remet le projet dans son contexte global qui est celui d'un terrain situé à front d'une des deux voiries principales d'accès au village et bordé à l'arrière par une voirie secondaire, à seulement 200 mètres du village; qu'ils notent encore que l'acte attaqué répond aux critiques des réclamants même s'il n'y fait pas droit; Considérant, relativement aux prescriptions du lotissement privé, que les intervenants approuvent l'analyse que la partie adverse a faite de la notion de "villa" en l'actualisant; qu'ils précisent que le permis est délivré sous réserve des droits des tiers, que la commune de Chaudfontaine pouvait considérer que la nature des droits en présence n'était pas clairement définie et que la problématique des droits civils était étrangère à ses compétences en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire; Considérant que les intervenants font enfin valoir, sur ce second moyen, en ce qui concerne la circulation dans la rue Jacquemart, que l'acte attaqué fournit une analyse chiffrée non contredite par les requérants et une justification du déplacement de l'accès au garage de la voie de l'Ardenne vers la rue Jacquemart; qu'ils concluent que la motivation de l'acte attaqué témoigne d'une appréciation éclairée, objective et complète de l'ensemble des éléments pertinents du dossier et qu'elle a permis aux destinataires de comprendre les motifs déterminants de la décision prise par le collège communal; XIIIr - 5082 - 16/22 Considérant qu'il convient d'examiner d'abord le second moyen; Considérant que la décision entreprise contient cinq considérants relatifs à l'implantation en "zone de cours et jardins" et à l'intégration du projet dans le cadre bâti local; qu'il en ressort que l'autorité a eu égard à l'emprise au sol, à la zone de cours et jardins, aux dimensions et au gabarit du bâtiment; que ces motifs apportent une réponse formelle suffisante aux critiques formulées lors de l'enquête publique et aux objections faites par le fonctionnaire délégué; Considérant, en ce qui concerne les troubles de voisinage, qui dériveraient de problèmes de vue, d'intimité, et d'ensoleillement, que la décision attaquée contient les motifs suivants : - " il est à noter que le bâtiment respecte en tout point les règles du Code civil; de plus, la construction d'une habitation sur chaque parcelle aurait engendré le même problème de vue; si ce n'est dans le cas présent la profondeur du bâtiment, c'est la raison pour laquelle il sera demandé de l'avancer de +/-3m vers la voie de l'Ardenne. Les personnes se plaignant le plus des problèmes de vue ne se trouvent pas être les voisins immédiats"; - " que la notion de troubles de voisinage n'est pas définie par la loi" et - " que, loin d'être monolithique, le projet est composé de plusieurs éléments dont tant la largeur que le profondeur ou la hauteur sont variables"; Considérant que le premier de ces motifs, formulé dans l'avis de la commune du 17 décembre 2007, a déterminé l'introduction de nouveaux plans; que ces motifs apportent une réponse formelle suffisante aux critiques formulées lors de l'enquête publique et aux objections faites par le fonctionnaire délégué; Considérant, en ce qui concerne la préservation du cadre de vie, que la décision attaquée contient les motifs suivants : - " qu'il sera imposé d'une part de limiter l'arrachage des haies existantes et un plan d'aménagement paysager sera imposé avant délivrance du permis d'urbanisme; de plus, la volonté d'avancer le bâtiment vers la voie de l'Ardenne permettra d'augmenter à l'arrière le zone d'«espaces verts»"; - " que la préservation du cadre de vie et la qualité de l'habitat est un des soucis majeurs qui ont motivé ce choix de développer des unités d'immeubles à appartements au coeur des villages, ce qui correspond d'ailleurs à la demande de la plus grande part de la population locale"; - " qu'il n'a pas été explicitement répondu à l'idée de réaliser un parc sur le terrain concerné, considérant que cet endroit ne répond pas à une logique de parc"; - " que, au vu de sa localisation entre deux voiries, à proximité de commerces, d'arrêts de bus et du centre d'Embourg, le terrain concerné est idéal pour y construire un immeuble à appartements"; Considérant que le premier de ces motifs, formulé dans l'avis de la commune du 17 décembre 2007, a déterminé l'introduction de nouveaux plans; que ces XIIIr - 5082 - 17/22 motifs apportent eux aussi une réponse formelle suffisante aux critiques formulées lors de l'enquête publique et aux objections faites par le fonctionnaire délégué; qu'elle est adéquate en ce que la préservation du cadre de vie peut être appréciée à l'échelle d'un quartier et non seulement d'une partie de rue; que cette appréciation ne devait pas se limiter à l'intérêt des habitants de la rue considérée; Considérant, en ce qui concerne le non-respect des prescriptions du lotissement privé, que la décision attaquée contient les motifs suivants : - " dans les conditions urbanistiques liées à ce terrain, il est stipulé que pourraient être construites des villas, des habitations avec annexes,... Il est à noter qu'ici on ne retrouve pas l'obligation des construire des habitations unifamiliales ce qui aurait pu permettre au Collège de refuser le permis d'urbanisme"; - " que les terrains en cause n'ont jamais été l'objet d'un permis de lotir même si le vendeur, en 1935, avait précisé certaines exigences urbanistiques devenues désuètes"; - " que la notion de villa a évolué au cours du temps et qu'aujourd'hui l'expression «villa à appartements» est devenue d'usage courant, car ce type de construction correspond parfaitement aux besoins actuels de la population, particulièrement dans la commune de Chaudfontaine"; Considérant qu'il ressort de cette motivation que le bien concerné ne fait pas et n'a jamais fait l'objet d'un permis de lotir; qu'il ressort du dossier administratif que les prescriptions d'urbanisation contenues dans les actes de vente de ce terrain et de terrains d'alentour, relatives à la construction de villas, chalets ou pavillons sans pignons extérieurs et à raison d'une habitation par parcelle, étaient au bénéfice du vendeur Alain WISER et que ses héritiers y ont formellement renoncé; qu'il semble que les requérants ne peuvent se prévaloir de ces prescriptions à l'appui de leur moyen; qu'il faut néanmoins constater que la commune a pris ces prescriptions en compte au regard du bon aménagement des lieux et qu'elle a tenté de justifier que l'immeuble à appartements en question n'était pas exclu par la notion de "villa", qu'elle a exposé des principes de sa politique du logement et livré une considération particulière sur la capacité du terrain concerné à accueillir ce type d'immeuble; qu'elle a ainsi adéquatement accompli son obligation de motivation formelle par rapport aux critiques recueillies sur cet aspect du projet; Considérant, en ce qui concerne la circulation rue François Jacquemart, que la décision attaquée contient des motifs relatifs à la mobilité, aux problèmes de parking en dehors de l'allée de garage et à l'alternative d'un accès au garage et à l'habitation par la voie de l'Ardenne; que la partie adverse y présente des données chiffrées précises et basées sur une étude effectuée par le service de police, pour conclure que l'augmentation du trafic ne sera pas significative (ajout de sept à huit véhicules); XIIIr - 5082 - 18/22 qu'ainsi les exigences de motivation formelle ont également été rencontrées par rapport aux critiques recueillies sur cet aspect du projet; Considérant que la motivation de la décision attaquée permet à ses destinataires de comprendre les motifs pour lesquels le permis a été délivré par l'autorité communale et pourquoi les objections présentées par les opposants au projet n'ont pas été retenues; que le second moyen n'est pas sérieux; Considérant, quant au premier moyen, que l'erreur manifeste d'appréciation que le Conseil d'Etat peut censurer est celle qui, dans les circonstances concrètes, est inadmissible pour tout homme raisonnable; Considérant, en ce qui concerne le contexte urbanistique sur lequel s'implante le projet et le gabarit de l'immeuble, que l'affirmation des requérants, renouvelée à l'audience, suivant laquelle l'intégration du projet devrait être analysée seulement par rapport à la rue Jacquemart au motif que l'accès à l'immeuble litigieux se ferait exclusivement par cette rue et que celle-ci constitue une zone résidentielle à ne pas confondre avec le centre d'Embourg qui commence après la rue du Hêtre Pourpre, est inexacte, car elle néglige le fait que l'accès piéton et l'accès en voiture des visiteurs se fera par la voie de l'Ardenne à front de laquelle doit se trouver la façade principale de l'immeuble; que la partie adverse devait au contraire mener une réflexion globale sur le projet et qu'elle a respecté cette obligation; que la motivation du permis révèle, en effet, qu'il a été tenu compte tant de la façade avant que de la façade arrière de la parcelle sur laquelle se dresserait l'immeuble; que, compte tenu de la taille de la parcelle considérée, du caractère assez disparate du bâti voie de l'Ardenne - certains immeubles proches étant constitués de buildings de plusieurs étages - et de l'habitat de la rue Jacquemart composé quant à lui de maisons dont certaines sont assez volumineuses, l'immeuble de cinq appartements faisant l'objet du permis reste d'une volumétrie raisonnable; que cet immeuble d'architecture contemporaine destiné à accueillir des appartements d'un certain standing, qui s'implantera non au centre de la parcelle mais sera aligné sur ses voisins de la voie de l'Ardenne et présentera une façade arrière distante de plus de quinze mètres de la rue François Jacquemart ne sera pas en rupture "totale" avec le bâti existant; que la rue François Jacquemart et la voie de l'Ardenne se différencient nettement l'une de l'autre, mais que le projet autorisé peut être considéré comme un compromis respectant les caractéristiques de ces deux voies entre lesquelles il s'insère; que la photo aérienne en format A3 fournie par les intervenants montre un contexte déjà très dense en habitat et en services dans lequel s'implante le projet; que, dans son appréciation, la partie adverse a pu prendre en considération certains points de comparaison situés de l'autre côté de la voie de XIIIr - 5082 - 19/22 l'Ardenne; que, contrairement à ce qui est prétendu dans la requête, l'administration n'a pas commis d'erreur d'appréciation à cet égard; Considérant, en ce qui concerne la circulation rue François Jacquemart, qu'il est difficilement concevable qu'une augmentation de 7 à 8 véhicules puisse entraîner de graves problèmes de circulation dans cette rue qui, d'après le dossier, comporte au moins 21 habitations, et ce, même si elle est étroite et réservée à la circulation locale; que l'autorité a pris les précautions requises en procédant à un comptage du passage des véhicules et en imposant un aménagement arrière tel qu'il permette le croisement des véhicules sur la largeur du terrain des demandeurs; que les requérants ne contestent pas la réalité de ces chiffres même s'ils observent qu'une telle fréquentation révèle l'absence de respect de la signalisation qui réserve le passage à la circulation locale; qu'ils ne contestent pas non plus les raisons de sécurité routière qui ont justifié l'accès au garage de l'immeuble par l'arrière plutôt que par la voie de l'Ardenne; qu'aucune erreur manifeste d'appréciation n'est dès lors décelable dans le chef de l'autorité au sujet des questions de circulation; Considérant, en ce qui concerne le non-respect des clauses urbanistiques applicables dans le "lotissement privé", qu'il n'y a pas ici de lotissement au sens juridique du terme et que les héritiers de celui qui avait établi les prescriptions en question ont renoncé à leur bénéfice en 1997; qu'il ne semble pas que les requérants puissent revendiquer l'application de ces prescriptions; que cette question de droit civil est étrangère au présent litige; qu'elle ne devait pas être examinée par la partie adverse; qu'il n'est donc pas nécessaire de discuter de l'interprétation à donner de la notion de "villa" contenue dans l'acte de vente; que, sur le plan du bon aménagement des lieux, l'autorité a justifié sa position vis-à-vis des petits immeubles à appartements en exposant que leur réalisation s'inscrit dans sa politique de logement, notamment en faveur des personnes jeunes et âgées, qu'ils sont nécessaires dans les centres agglomérés de son territoire et que cette option permet également de préserver tant que possible les autres parties du territoire communal; que, vu la situation du terrain concerné, ces justifications sont applicables au cas d'espèce; qu'elles sont compatibles avec les objectifs de gestion parcimonieuse du sol et de concentration des zones urbanisables qui sont consacrés par les articles 1er et 46, § 1er, 1o, CWATUP; qu'aucune erreur manifeste d'appréciation n'a été dès lors commise à cet égard; Considérant, en ce qui concerne les vues et l'ensoleillement, que les requérants font état de troubles de voisinage "évidents", sans les détailler, et produisent des photos qui sont simplement descriptives de la rue Jacquemart; qu'il y a lieu de suivre la partie adverse et les intervenants qui considèrent que les requérants ne peuvent XIIIr - 5082 - 20/22 se plaindre de telles nuisances, car leurs habitations sont séparées du futur immeuble par des distances d'environ 41, 17 et 30 mètres, distances plausibles au vu des photos et des plans, et de suivre la partie adverse qui relève que ces habitations sont séparées du projet par différents obstacles, arbres et constructions, ce que les photos révèlent également; qu'aucune erreur manifeste d'appréciation n'a dès lors pu être commise quant aux aspects précités; Considérant, en ce qui concerne la préservation de l'environnement, que la parcelle est un terrain constructible sis en zone d'habitat, appartenant à des propriétaires privés et dès lors susceptible de perdre son caractère naturel; qu'il est situé à moins de 200 mètres d'un centre très urbanisé; que le projet limite l'arrachage des haies et prévoit des plantations, ainsi que l'aménagement de deux jardins privatifs; qu'il ne nécessite que l'abattage de deux arbres; qu'il a été déplacé vers la voie de l'Ardenne en vue de répondre aux objections relatives au respect de la zone arrière "de cours et jardins" - au sens commun du terme, car il n'y a pas ici de zone juridiquement protégée à ce titre -; que le caractère verdoyant et calme de la rue Jacquemart sera ainsi préservé tant que possible; que la perte d'agrément qui sera subie par les habitants de la rue Jacquemart n'est pas disproportionnée au regard des charges normales de la vie en société en zone d'habitat; qu'il en découle que l'administration n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au sujet du respect du cadre de vie des riverains opposés au projet; Considérant qu'aucune erreur manifeste d'appréciation n'a été établie; que le premier moyen n'est pas sérieux; Considérant qu'une des conditions requises par l'article 17, § 2, alinéa 1er, des lois coordonnées, précitées, pour que Conseil d'Etat puisse ordonner la suspension de l'exécution de l'acte attaqué fait défaut, DECIDE: Article 1er. La requête en intervention introduite par Paul GODIN, Thérèse DELIEGE, Marc GRONDAL et Louise NEUVILLE est accueillie. XIIIr - 5082 - 21/22 Article 2. La demande de suspension de l'exécution de l'acte attaqué est rejetée. Article 3. Les dépens sont réservés. Ainsi prononcé à Bruxelles, en audience publique de la XIIIe chambre des référés, le quatorze avril deux mille neuf par : M. PAQUES, conseiller d'Etat, président f.f., M. QUINTIN, greffier assumé. Le Greffier assumé, Le Président f.f., Fr. QUINTIN. M. PAQUES. XIIIr - 5082 - 22/22 Document PDF ECLI:BE:RVSCE:2009:ARR.192.385 Publication(s) liée(s) suivi par: ECLI:BE:RVSCE:2009:ARR.195.459 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div