Arrest 198940 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 15/12/2009

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Raad van State Vonnis/arrest van 15 december 2009 ECLI nr: ECLI:BE:RVSCE:2009:ARR.198.940 Rolnummer: A. 193792/X-14349 Zaak: Arrest 198940 - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen - 15/12/2009 Rechtsgebied: Bestuursrecht Invoerdatum: 2009-12-23 Raadplegingen: 71 - laatst gezien 2026-06-30 04:02 Fiche Arrest nr 198.940 van 15 december 2009 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Bouwvergunningen en gemengde vergunningen Beslissing : Verwerping Inwilliging tussenkomst Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Tekst van de beslissing RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK VOORZITTER VAN DE Xe KAMER nr. 198.940 van 15 december 2009 in de zaak A. 193.792/X-14.

1. In zake:
2. Freddy VAN ELSEN,
3. Brigitte FRANSSEN bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaat Pieter Jongbloet kantoor houdend te 1000 BRUSSEL Jan Jacobsplein 5 bij wie woonplaats wordt gekozen tegen: de gemeente EDEGEM bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaten Peter Flamey en Pieter-Jan Vervoort kantoor houdend te 2018 ANTWERPEN Jan Van Rijswijcklaan 16 bij wie woonplaats wordt gekozen Tussenkomende partij: de n.v. ALLOECKX bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaat Cies Gysen kantoor houdend te 2800 MECHELEN Antwerpsesteenweg 18 bij wie woonplaats wordt gekozen --------------------------------------------------------------------------------------------------- I. Voorwerp van de vordering
4. De vordering, ingesteld op 31 augustus 2009, strekt tot de schorsing van de tenuitvoerlegging van :
5. het besluit van 25 mei 2009 van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Edegem houdende afgifte onder voorwaarden van de vergunning voor het verkavelen van een terrein in twee loten, met aanleg van wegenis en groenvoorzieningen te Edegem, Mechelsesteenweg 186, kadastraal bekend sectie B, nrs. 155/d2, 157/a5, 157/b5, 157/g5, 157/l4, 157/s4, 157/v3, 157/w3 en 157/z4, en
6. het besluit van 25 mei 2009 van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Edegem houdende afgifte van de stedenbouwkundige vergunning X-14.349-1/25 voor het uitvoeren van rioleringswerken en het rooien van hoogstammige bomen op hetzelfde terrein. II. Verloop van de rechtspleging
7. De verwerende partij heeft een nota ingediend. Auditeur Ann Eylenbosch heeft een verslag opgesteld. De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft plaatsgevonden op 6 november
8. Staatsraad Jan Clement heeft verslag uitgebracht. Advocaat Philippe Winderickx, die loco advocaat Pieter Jongbloet verschijnt voor de verzoekende partijen, advocaat Matthias Valkeniers, die loco advocaten Peter Flamey en Pieter-Jan Vervoort verschijnt voor de verwerende partij, en advocaat Thomas Ryckalts, die verschijnt voor de tussenkomende partij, zijn gehoord. Auditeur Ann Eylenbosch heeft een met dit arrest eensluidend advies gegeven. Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari
9. III. Tussenkomst
10. Met een op 17 september 2009 ter post aangetekend verzoekschrift vraagt de n.v. Alloeckx om in het geding te mogen tussenkomen. Er is grond om dat verzoek in te willigen, wat betreft het administratief kort geding. IV. Feiten X-14.349-2/25 4.
11. Op 4 februari 2009 (datum van het ontvangstbewijs) dient de n.v. Alloeckx bij het gemeentebestuur van Edegem een verkavelingsaanvraag en een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor de bijbehorende wegenis, riolerings- en omgevingswerken in voor percelen te Edegem, Mechelsesteenweg 186, kadastraal bekend als sectie B, nrs. 155/d2, 157/a5, 157/b5, 157/g5, 157/l4, 157/s4, 157/v3, 157/w3 en 157/z
12. 4.
13. De woning van de verzoekende partijen paalt aan de achterzijde van één van de twee loten waaruit de verkaveling bestaat. 4.
14. De voormelde percelen zijn volgens het op 3 oktober 1979 vastgestelde gewestplan Antwerpen gelegen in woongebied. Ze zijn tevens gelegen binnen het gebied van het op 27 juli 1994 goedgekeurde bijzonder plan van aanleg (hierna: BPA) nr. 6 “Buizegem”. Artikel 11 van de stedenbouwkundige voorschriften van dit BPA neemt de percelen op in een gemengde zone voor K.M.O, ambachten, kantoren en wonen. Artikel 2 van de voormelde stedenbouwkundige voorschriften stelt: “ARTIKEL
15. STROOK VOOR AANEENGESLOTEN BEBOUWING 2.
16. Bebouwings- en bestemmingsvoorschriften hoofdgebouwen 2.1.
17. Bestemmingen zones 1: eengezinsgebouwen; handel, horeca, enkel toegelaten op de benedenverdieping; privé en openbare diensten, zelfstandige beroepen, toegelaten indien ze gepaard gaan met een woonbestemming; zones 2: meergezinsgebouwen; handel, horeca, enkel toegelaten op de benedenverdieping; privé en openbare diensten, zelfstandige beroepen, toegelaten indien ze gepaard gaan met een woonbestemming; zones 3: eengezinsgebouwen; privé en openbare diensten, zelfstandige beroepen, toegelaten indien ze gepaard gaan met een woonbestemming; zones 4: meergezinsgebouwen; privé en openbare diensten, zelfstandige beroepen, toegelaten indien ze gepaard gaan met een woonbestemming. Het voorzien van een garage in de voorgevel, evenals toegangen tot garages, zijn toegelaten maar niet verplicht: - in Hovestraat, Trooststraat, Kontichstraat, Posdijk, Jean Notestraat, Buizegemlei en Boniverlei (met uitzondering van de woningen tussen Hagedoornlei en Lentelei), deze zijn evenwel niet verplicht. - in de overige straten mits de breedte van de garage niet meer bedraagt dan 1/3 van de gevelbreedte en voor zover de kavelbreedte minimum 8 meter is. 2.1.
18. Bebouwingswijze Aaneengesloten zoals aangeduid op het plan. X-14.349-3/25 Bij het aanbouwen aan bestaande gebouwen dient de aansluiting harmonisch te gebeuren. Het begrip ‘harmonie’ slaat voornamelijk op typologische karakteristieken van de gebouwen in de omgeving en ook op de kroonlijsthoogte, de dakhelling, de materialen, de afwerking van de scheidsmuren, het volume der gebouwen en de verhouding muur/raam. De harmonieregel dient strikt te worden toegepast wanneer het gebouw deel uitmaakt van een ruimtelijke duidelijke eenheid (vb. cottagestijl, ...). Bij het aanbouwen aan gebouwen met een groter gabarit dan voorzien in de zone, mag het nieuwe gebouw afwijken van de voorschriften van de zone om een harmonische overgang mogelijk te maken. De aanwezige bebouwing kan een andere bebouwingsvorm verantwoorden. Blinde gevels moeten afgewerkt worden in het gevel- of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt. Wanneer op het gelijkvloers één van de nevenbestemmingen wordt gerealiseerd, is het voorzien van een volledige gescheiden ingang naar de woonvertrekken op de verdieping verplicht. 2.1.
19. Plaatsing van de gebouwen - Voorgevel of naar de straat gerichte zijgevel van een hoekgebouw: op de bouwlijn zoals aangeduid op het plan. - Zijgevels op de perceelsgrens tenzij op het aanpalende perceel een kopwoning staat dient een bouwvrije strook van minimum 3 m te worden voorzien. Voor bestaande gebouwen kunnen volgende afwijkingen worden toegestaan: • perceelsbreedte kleiner dan 8 m; tot op de perceelsgrens met een afgewerkt gevelvlak indien op het naastliggende perceel een kopgebouw of een alleenstaand gebouw staat. • perceelsbreedte tussen 8 m en 9 m; gevelbreedte 6 m met een minimum bouwvrije zijtuinstrook van 2 m. - Vrijstaande achtergevel: overeenkomstig de aanduidingen op het plan en in artikel 1, met dien verstande dat de afstand tot de achterste perceelsgrens minimum 10 m moet bedragen. Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor sanerings- en instandhoudingswerken van bestaande bouwvolumes en voor zones waar de volledige perceelsdiepte mag bebouwd worden. 2.1.
20. Afmetingen van de gebouwen - Minimale voorgevelbreedte:
21. aaneengesloten gebouwen: de volledige perceelsbreedte;
22. kopgebouwen: 6 m. - Bouwhoogte: gemeten van het voetpadniveau tot de bovenkant van de kroonlijst, overeenkomstig de aanduidingen op het plan en in artikel
23. Er moet steeds een harmonische overgang en samenhang van bouwvolumes met de aanpalende gebouwen verwezenlijkt worden. - Bouwdiepte: gemeten van de voorgevelbouwlijn tot de achtergevel, overeenkomstig de aanduidingen op het plan en in artikel 1; een grotere bouwdiepte, tot maximum 30 meter of de volledige perceelsdiepte volgens de aanduiding op het plan, is enkel toegelaten in de zones 1 en zones 2 waar de bestemming handel of horeca wordt gerealiseerd, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan: • enkel op het gelijkvloers; • enkel wanneer op het gelijkvloers een van de nevenbestemmingen worden voorzien; 2.1.
24. Welstand van de gebouwen - Dakvormen: X-14.349-4/25 overeenkomstig de aanduidingen op plan en in artikel 1, schuin (zadeldak of wolfsdak) met helling tussen 25/ en 50/ of plat, met dien verstande dat steeds een harmonische overgang met bestaande en vergunde gebouwen wordt gerealiseerd. Voor rijbebouwing is de voornaamste noklijn evenwijdig met de bouwlijn. Voor kopgebouwen mag de overheersende nokrichting loodrecht op de bouwlijn staan mits harmonisch wordt aangesloten aan de aanpalende bebouwing of toekomstige bebouwing volgens de desbetreffende stedebouwkundige voorschriften. - Dakuitbouwen: dakuitbouwen zijn toegelaten voor zover ze beantwoorden aan onderstaande voorschriften en aan de algemene bepalingen 0.04 punt 1, dakvensters. - Materialen:
25. Gevels: gevelsteen in harmonie met de omgeving; geen vanaf de openbare weg zichtbare blinde gevels. Het gedeelte van de nieuwe en bestaande scheidsmuren, die vrij blijven moeten eveneens worden afgewerkt in gevelsteen of donkerkleurige leien; Muurgedeelten in sierpleisterwerken (cfr. de typische bebouwing van de wijk) in harmonie met de omgeving worden eveneens toegelaten.
26. Schuine daken: • ofwel pannen, • ofwel rechthoekige, donkerkleurige leien, in horizontale rijen. - Gevelopbouw: de opvatting van de gevel moet getuigen van bescheidenheid en beperkte verscheidenheid, waarbij de structuur van het gebouw over alle bouwlagen herkenbaar en in harmonie met de omgeving is. • Als referentiemaat voor de verhouding van vooruitspringende volumes wordt 1/2 tot 1/2.5 (basis t.o.v. totale hoogte) aangegeven. • De woning moet voldoen aan een voldoende bezonning en lichtinval. De raamopeningen van een woonvertrek dienen minstens 1/8 van de vloeroppervlakte te omvatten en moeten zicht geven op een vrije en open ruimte. 2.1.
27. Terrassen Elke woning, niet gelegen op een benedenverdieping, moet een terras hebben van minimum 1 m² per 10 m² bruto-vloeroppervlak. Een woning gelegen op een benedenverdieping moet een tuin of terras hebben van minimum 30 m². Elk terras heeft als minimumafmeting: 1,5 m x 2,5 m. Voor de inplanting van de terrassen zie algemene bepalingen 0.04 punt
28. 2.1.
29. Aanleg van de strook De niet bebouwde delen van de strook worden aangelegd volgens de voorschriften vervat in artikel 12 en 13 (tuinstroken) en artikel 14 (voortuinstrook). 2.
30. Verkavelingsvoorschriften 2.2.
31. Minimumbreedte van de kavels Gemeten op de voorgevelbouwlijn, - voor aaneengesloten gebouwen : 6m, - voor kopgebouwen : 9 m, - voor hoekgebouwen : 6 m, vermeerderd met de diepte van de bouwvrije strook aan de zijgevel. De kavelbreedten moeten zodanig zijn dat zij de bebouwing, overeenkomstig de onderhavige voorschriften, van de in de omgeving liggende percelen of de afwerking met een kopgebouw van een huizenblok niet in het gedrang brengen. 2.2.
32. Minimumdiepte van de kavels X-14.349-5/25 Gemeten vanaf de voorgevelbouwlijn: de diepte van de strook voor hoofdgebouwen, vermeerderd met 16 m. Voor bestaande kavels kan een uitzondering gemaakt worden. 2.2.
33. Vorm van de kavels Nieuwe kavelgrenzen zullen zoveel mogelijk, maar niet noodzakelijk, loodrecht staan op de rooilijn. 2.2
34. Afsluitingen Overeenkomstig de bepalingen van artikel 12 (tuinstroken) en artikel 14 (voortuinstrook)”. Artikel 12 van dezelfde voorschriften bepaalt: “Artikel
35. STROOK VOOR BINNENPLAATSEN EN TUINEN 12.
36. Bebouwings- en bestemmingsvoorschriften tuinstroken 12.1.
37. Bestemming Het perceelsgedeelte, gelegen tussen een vrijstaande zijgevel en de zijperceelsgrens, heeft als bestemming bouwvrije zijtuinstrook. Het perceelsgedeelte gelegen voorbij het maximumprofiel (cfr. de aanduidingen op het plan en in artikel 1) heeft als bestemming binnenplaatsen en tuinen. In deze tuinstrook zijn bergplaatsen, hokken en garages toegelaten, indien hun gezamenlijke oppervlakte 10% van de perceelsoppervlakte niet overschrijdt. Dit percentage wordt berekend op een maximale perceelsdiepte van 50 m met een uiterste maximum van 36 m². 12.1.
38. Plaatsing van de bijgebouwen Gevel gericht naar het hoofdgebouw op minimum 10 m uit de maximum achtergevelbouwlijn (cfr. artikel 1). Overige gevels, hetzij op de perceelsgrens, hetzij op minimum 2 meter afstand ervan, met dien verstande dat, indien de achtergrens van het perceel samenvalt met de zijgrens van een ander perceel, de plaatsing op die perceelsgrens slechts is toegelaten vanaf 10 meter uit het verlengde van de achtergevelbouwlijn, bepaald door dat ander perceel. De bijgebouwen mogen niet opgericht worden in het deel van deze strook waarvoor door middel van een arcering een bouwverbod is opgelegd (cfr. artikel 13). 12.1.
39. Bouwhoogte Gemeten van het grondpeil tot de bovenkant van de deksteen of kroonlijst: maximum 3 m. 12.1.
40. Welstand van de gebouwen - Dakvorm:
41. van de gebouwen geplaatst op de perceelsgrens: plat dak, hellend dak van 30/ toegelaten mits akkoord van de aanpalende eigenaar;
42. van de overige gebouwen: schuin dak met een helling tussen 25/ en 35/. - Materialen Bij het gebruik van materialen moet naar bescheidenheid en naar een beperkte verscheidenheid gestreefd worden.
43. Voor gevels: zelfde gevelsteen van het hoofdgebouw en in harmonie met de aanpalende gebouwen. Gevels op de scheidsgrens, waar niet tegen gebouwd wordt, moeten steeds afgewerkt worden met gevelsteen of donkerkleurige leien. Houten bijgebouwen worden enkel toegelaten op minimum 2 m van de perceelsgrens.
44. Voor bedekking van schuine daken: • ofwel pannen, • ofwel rechthoekige leien in horizontale rijen, • ofwel donkerkleurige golfplaten. X-14.349-6/25 12.1.
45. Aanleg van de strook Het niet-bebouwde gedeelte van de tuinstroken dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Het maximum verharde oppervlak, met uitzondering van de toegangen tot de bijgebouwen die maximum 2,5 m breed zijn, bedraagt 30% van de bruto-bebouwde oppervlakte van de woning. 12.1.
46. Erfscheidingen Overeenkomstig de algemene bepalingen 0.04 punt 4 en onderstaande voorschriften. Vlechthoutmatten met maximum hoogte van 1,8 m zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: - op het eigendom van de aanvrager of mits akkoord van de aanpalende eigenaar op de perceelsgrens; - in het verlengde van een gemene muur tot op maximum 4 m achter de uiterste achtergevelbouwlijn; - op de zijperceelsgrenzen op minimum 5 m achter de voorgevelbouwlijn en tot op maximum 4 m achter de uiterste achtergevelbouwlijn, met uitzondering van de perceelsgrenzen die grenzen aan een openbare weg. Hagen tot 1,8 m zijn steeds toegelaten. Ter hoogte van kruispunten wordt de hoogte beperkt tot maximum 1 m over een afstand van minimum 6 meter ten opzichte van de rooilijn (cfr. artikel 14 voortuinstrook)”. 4.
47. Tijdens het openbaar onderzoek van 18 februari 2009 tot 19 maart 2009 dienen onder andere de verzoekende partijen een bezwaarschrift in. Hierin wordt onder meer het volgende gesteld: “
48. de verkavelingsaanvraag kan niet worden behandeld wegens manifeste onvolledigheid en onduidelijkheid van de aanvraag,. De ter openbaar onderzoek voorliggende aanvraag bevat, naast het aanvraagdocument zelf, drie plannen en een voorstel van verkavelingsvoorschriften. De drie plannen zijn respectievelijk een plan met de bestaande toestand, een ‘rooilijnplan’ en een bestemmingsplan dat vooral bestaat uit een gedetailleerde uittekening van de ontworpen wegenis en groenvoorzieningen. Met betrekking tot de ontworpen kavels zelf en hun bestemming is op dit plan haast niets terug te vinden. De kavels zijn ontworpen als twee enorme terreinen van respectievelijk 37a 40ca en 46a 54ca Binnen deze kavels is niet aangegeven waar precies de bebouwbare plaatsen zich bevinden. In de verkavelingsvoorschriften wordt verwezen naar het bestaan van een tuinzone, zonder dat deze tuinzone op het plan staat aangegeven. Deze voorstellingswijze ontneemt de bezwaarindieners elke mogelijkheid om na te gaan hoe en waar precies binnen deze zone de op te richten meergezinswoningen zullen worden ingeplant. Indien met betrekking tot deze zone de voorschriften van het BPA voor aaneengesloten bebouwing werkelijk wordt gevolgd (wat in wezen verplicht is) dan zal op deze twee kavels een aaneengesloten gebouw moeten worden opgericht op de bouwlijn (al is die op het verkavelingsplan niet aangeduid), volgens een weinig inspirerend gebouwtype ‘B’, en dit van perceelsgrens tot perceelsgrens met een bouwdiepte van 15 m. Verder wordt aangetoond dat dit met de ruimtelijke ordening manifest strijdig is. Teneinde daarover duidelijkheid te verschaffen, dient op het verkavelingsplan tevens te worden aangeduid op welke plaats binnen de kavels de aaneengesloten bebouwing wordt voorzien, en waar precies de tuinzone waarnaar in de verkavelingsvoorschriften wordt verwezen zich bevindt. X-14.349-7/25 Mijn cliënten doen trouwens opmerken dat de verkavelingsaanvraag voor zover zij konden nagaan geen enkel gegeven bevat met betrekking tot de minimale en maximale bebouwingsdichtheid voorgeschreven in de gehele verkaveling of in de verschillende delen ervan. Nochtans dienen deze gegevens verplicht deel uit te maken van een verkavelingsaanvraag zoals voorgeschreven door artikel 1 g)1 van het Koninklijk Besluit van 6 februari 1971 houdende de bepaling van de voorwaarden waaraan een aanvraag tot het bekomen van een verkavelingsaanvraag moet voldoen om als volledig te worden beschouwd. Ook de verkavelingsvoorschriften die bij de aanvraag horen zijn erg verwarrend, onjuist en onwettig, en staven de indruk dat er over de voor te stellen verkavelingsvoorschriften helemaal niet is nagedacht, maar men in tegendeel boudweg een greep heeft gedaan uit de voor het gebied geldende BPA-voorschriften. Vooreerst vermelden de algemene bepalingen dat indien de goed te keuren verkavelingsvoorschriften strijdig zouden zijn met een goedgekeurd GRUP, de verkavelingsvoorschriften vervallen, en de voorschriften van het GRUP van toepassing zijn. Zulk voorschrift is manifest onwettig. De voorschriften van een verkaveling kunnen naar aanleiding van de totstandkoming van een ruimtelijk uitvoeringsplan enkel dan vervallen, wanneer dit zowel in het ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan als in het definitief goedgekeurde ruimtelijk uitvoeringsplan zo wordt bepaald (cfr art.132 §5 DORO). Onder punt 0.04 van de algemene verkavelingsvoorschriften staan onder 4) een aantal voorschriften met betrekking tot de ‘erfscheidingen’, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen vrijstaande bebouwing, gekoppelde bebouwing en gegroepeerde of aaneengesloten bebouwing. Deze voorschriften strijden met het verkavelingsplan zelve, waarop helemaal geen erfscheidingen staan aangeduid. Het gaat in tegendeel om twee enorm grote kavels, zonder aangeduide toekomstige erfscheidingen. Bovendien strijdt dit voorschrift met artikel 2 van de bijzondere voorschriften, waarin duidelijk wordt aangegeven dat de twee enorme kavels zijn bestemd voor aaneengesloten bebouwing, en er binnen deze kavels geen erfscheidingen zijn ontworpen, laat staan dat gedeeltes van deze kavels zouden zijn bestemd tot open of gekoppelde bebouwing. Artikel 1 van de bijzondere bepalingen voorziet qua gebouwtype in gebouwtype B, en voorziet een maximum-breedte ‘volgens inplantingsplan’, doch de aanvraag bevat geen inplantingsplan. Het is mijn cliënten dan ook volledig vreemd waarop dit bestemmingsvoorschrift slaat. Artikel 2 bestemt de twee kavels integraal tot zone voor aaneengesloten bebouwing, maat vermeldt bij de bebouwingswijze ‘aaneengesloten, zoals aangeduid op het plan’. Het aanvraagdossier bevat echter helemaal geen plan waarop de ontworpen ‘aaneengesloten bebouwing’ en waar die zou moeten worden ingeplant wordt aangeduid. Artikel 12 van de verkavelingsvoorschriften voorziet in een ‘zone voor tuinen’. Deze zone staat echter helemaal niet aangeduid op het plan dat van de aanvraag deel uitmaakt. Gelet op deze ontbrekende gegevens en op de manifeste onduidelijkheden en tegenstrijdigheden de voorliggende aanvraag bevat met betrekking tot de concrete invulling van de twee enorme ontworpen kavels en het totaal ontbreken van de aanduiding van de voorbouwlijn en de tuinzone, dient de aanvraag wegens onvolledigheid van het aanvraagdossier te worden verworpen, en dient een vervolledigde aanvraag opnieuw aan een openbaar onderzoek te worden onderworpen.
49. De voorliggende verkavelingsaanvraag is strijdig met de voorschriften van het BPA nr. 6 Buizegem dat voor het betrokken terrein geldt. Het terrein waarop de bouwaanvraag slaat, is volgens de voorschriften van het Gewestplan Antwerpen gelegen in het woongebied. Het bouwterrein is ook gelegen binnen de perimeter van het BPA nr. 6 Buizegem, waarvolgens het is X-14.349-8/25 gelegen in een strook voor kmo, ambachten, kantoren en wonen. Conform de grafische gegevens van het plan, is de bebouwbaarheid van deze strook met woningbouw voorzien langs de Mechelsesteenweg, op een terrein dat niet in de voorliggende aanvraag begrepen is, en waarop momenteel nog twee handelsvestigingen staan. Volgens de grafische gegevens van het plan geldt voor deze strook in geval van bebouwing met woningbouw het in artikel 2 van het BPA opgenomen bouwprofiel B. Dit bouwprofiel wordt in de ontworpen verkavelingsvoorschriften opgenomen. Deze bestemmings- en bebouwingsvoorschriften van de zone voor kmo, ambachten, kantoren en wonen zijn opgenomen in artikel 11 van de bijzondere bestemmingsvoorschriften van het BPA. Artikel 11 van de bijzondere bestemmingvoorschriften is onderverdeeld in drie afzonderlijke inrichtingswijzen, te weten ‘woningen of bedrijven’ (artikel 11.2.), ‘woning en kmo gescheiden’( artikel 11.3.) en woning en kmo geïntegreerd (artikel 11.4). De artikelen 11.
50. en 11.
51. behandelen de bebouwingsvoorschriften in geval een aanvraag wordt ingediend voor een bedrijf met een daaraan verbonden bedrijfswoning, al dan niet gescheiden van het bedrijf. Artikel 11.
52. daarentegen, behandelt de bebouwingsvoorschriften voor de aanvragen die worden ingediend voor het optrekken van ofwel woningbouw, ofwel bedrijfsgebouwen. Artikel 11.
53. is dus van toepassing. Qua bebouwingsvoorschriften, luidt artikel 11.
54. als volgt : 11.2.
55. ordeningsmaatregel type bebouwing : - hetzij overeenkomstig de aanduidingen van een behoorlijk vergunde verkaveling - hetzij volgens de bestaande perceelsindeling, met dien verstande dat in elk geval de bebouwing volgens de onderhavige voorschriften van de in de omgeving gelegen percelen niet in het gedrang worden gebracht - woongebouwen indien de bebouwing in aanmerking komt voor een aaneengesloten bebouwing wordt verwezen naar artikel
56. Indien de bebouwing in aanmerking komt voor een gekoppelde of alleenstaande bebouwing wordt verwezen naar artikel 3 met dien verstande dat de bouwstrook beperkt wordt tot 50 m achter de rooilijn. De aanleg van de tuinstroken dient te gebeuren volgens artikels 12 en 14 - bedrijfsgebouwen ....... Qua type bebouwing nemen de verkavelingsvoorschriften het bouwtype B dat ook conform het BPA voor dit planonderdeel geldt over. Qua plaatsing van de gebouwen, dient de verkaveling dus in overeenstemming te zijn met de voorschriften van het BPA nr. 6 Buizegem. Artikel 2 van de ontworpen verkavelingsvoorschriften bepaalt duidelijk dat de twee ontworpen loten worden bestemd voor aaneengesloten bebouwing. Voor zulke bebouwing voorziet het BPA in zijn artikel 11 van de bijzondere bestemmingsvoorschriften duidelijk dat voor aaneengesloten bebouwing in deze zone wordt verwezen naar artikel 2 van de bijzondere bestemmingsvoorschriften : zone voor aaneengesloten bebouwing. Dit artikel 2 van de bijzondere bestemmingsvoorschriften bepaalt met betrekking tot de bebouwingswijze duidelijk dat deze bebouwingswijze dient te geschieden ‘zoals aangeduid op het plan’. Hieruit blijkt duidelijk dat binnen de zone 11 voor kmo, ambachten, kantoren en wonen de aaneengesloten bebouwing enkel kan worden gerealiseerd op de plaatsen waar dit effectief op de plannen staat aangeduid. Voor de betrokken site staat een zone voor aaneengesloten bebouwing enkel aangegeven ter hoogte van de Mechelsesteenweg op een terrein dat niet in de voorliggende aanvraag begrepen is, en waarop momenteel nog twee handelsvestigingen staan. X-14.349-9/25 Conform de voorschriften van het BPA is het eenvoudig weg niet mogelijk om zones voor aaneengesloten bebouwing te voorzien buiten de plaatsen die op het plan horende bij dit BPA concreet zijn aangegeven. Uit de voorliggende aanvraag blijkt dat twee enorme en ongedifferentieerde zones van aaneengesloten bebouwing worden voorzien op een plaats waar het BPA niet in dergelijke volumes voor aaneengesloten bebouwing voorziet. Daardoor schendt de ontworpen verkaveling de bindende en verordenende voorschriften van het voor het terrein van toepassing zijnde BPA, reden waarom de verkavelingsaanvraag moet worden geweigerd.
57. De verkavelingsaanvraag moet worden geweigerd nu ze op een volstrekt onwettige manier voorziet in de goedkeuring van een rooilijnplan. Plan 2 van het bij de verkavelingsaanvraag horende plannen is een ‘rooilijnplan’ waarop in het rood een ontworpen ‘rooilijn’ staat, die de grens aanduidt tussen de ontworpen wegenis met inbegrip van de in het westen van het betrokken gebied ontworpen groenzone enerzijds, en de ontworpen kavels 1 en 2 anderzijds. Het is opvallend dat dit plan noch door de ontwerper, noch door de aanvrager ondertekend is. Het plan voorziet ook plaats om aan te duiden op welke datum het voorliggende rooilijnplan voorlopig werd goedgekeurd door de gemeenteraad van Edegem, doch ook dit vak is niet ingevuld en ondertekend, zodat de bezwaarindieners ervan mogen uitgaan dat deze voorlopige goedkeuring nog niet is verleend. Het goedkeuren van een rooilijnplan dat vervat zit in een verkavelingsvergunning is echter manifest onwettig. Artikelen 76-77 DORO bepalen duidelijk dat een rooilijnplan enkel kan worden goedgekeurd met of in uitvoering van een ruimtelijke uitvoeringsplan, waarbij de procedureregels verbonden aan de totstandkoming van een ruimtelijk uitvoeringsplan dienen te worden gerespecteerd. De goedkeuring van een verkaveling waarvan een zogenaamd ‘rooilijnplan’, opgemaakt door en op louter initiatief van de verkavelaar (al ondertekenen noch de aanvrager noch de ontwerper dit plan), zal in geen geval tot gevolg kunnen hebben dat er in afwijking van het geldende BPA plots nog andere rooilijnen zouden gelden dan de rooilijnen verbonden aan de voorliggende Mechelsesteenweg, de Buizegemlei en de Rotenaard. In de mate dat de het verkavelingsontwerp voorziet in de goedkeuring van een rooilijnplan, en een rooilijn plan enkel kan worden opgesteld bij de opmaak van of in uitvoering van een ruimtelijke uitvoeringsplan, en in ieder geval uit uitsluitend initiatief van de overheid, dient de verkavelingsaanvraag als ongegrond te worden verworpen. Voor zover het gemeentebestuur zou aannemen dat middels een verkavelingsvergunning een rooilijnplan zou kunnen worden goedgekeurd, blijft de vaststelling dat dit rooilijnplan slechts ter openbaar onderzoek kan worden voorgelegd nadat het plan voorlopig door de gemeenteraad is aangenomen, hetgeen tot op heden niet is gebeurd. Ook om die reden dient de gevraagde vergunning te worden geweigerd.
58. de gelding van artikel 2 van het BPA Buizegemhof dat geldt voor aaneengesloten bebouwing, en dat van toepassing is op de verkaveling, maakt dat de ontworpen verkaveling manifest strijdig is met de goede ruimtelijke ordening. Hierboven deden cliënten reeds gelden dat de verkavelingsaanvraag niet kan worden ingewilligd nu de verkavelingsvoorschriften de twee buitenproportionele loten bestemt voor aaneengesloten bebouwing, terwijl artikel 2 van het van toepassing zijnde BPA uitdrukkelijk voorschrijft dat aaneengesloten bebouwing enkel daar kan worden ingeplant waar ze op dit BPA uitdrukkelijk is voorzien. X-14.349-10/25 Het weze immers herhaald dat enkel qua bebouwingstype, bij verkavelingsvergunning kan afgeweken van het in het BPA voorziene bouwtype, doch niet qua bebouwingswijze. Voor zover het gemeentebestuur van oordeel zou zijn dat, in tegenstrijd met de bindende en verordenende bepalingen van het BPA er tóch aaneengesloten bebouwing zou kunnen worden voorzien op plaatsen waar het BPA zulke bebouwing niet voorziet, en dus zou besluiten dat er aaneengesloten bebouwing mogelijk zou zijn op de twee enorme kavels, zal dit resulteren in een bebouwing die manifest strijdig is met elk beginsel van goede ruimtelijke ordening. Artikel 2.1.
59. van de bebouwingsvoorschriften voor aaneengesloten bebouwing voorziet dat de voorgevel van de aaneengesloten bebouwing op de bouwlijn dient te worden gebouwd. Zoals hierboven aangehaald vertoont het plan geen voorbouwlijn die verschilt van de ontworpen ‘rooilijn’, zodat moet besloten worden dat deze samenvallen. Dit heeft tot gevolg dat over de gehele breedte van de twee enorme kavels een aaneengesloten gebouw zal moeten worden opgericht die zich uniform op de ‘rooilijn’ bevindt. Hierdoor ontstaat een schrikwekkende straatwand met een lengte van verschillende tientallen meters die niet door achter- en vooruitspringende voorgevels enigszins zal kunnen worden geritmeerd. Bovendien voorziet artikel 2.1.
60. van de voorschriften van het BPA dat in geval van bebouwingswijze moet gebouwd worden van perceelsgrens tot perceelsgrens. Aangezien de ontworpen verkaveling slechts in de creatie van 2 kavels enorme kavels voorziet, zal in geval van aaneengesloten bebouwing de bebouwing dus niet kunnen worden onderbroken door bouwvrije stroken. Een bouwaanvraag die dit zou voorzien strijdt zowel met de verkavelingsvoorschriften als met de voorschriften van het BPA. Tot slot is in de verkavelingsvoorschriften ook gekozen voor bouwtype B dat een plat dak verplicht stelt. Ook met verschillende dakvolumes kan aldus niet worden gewerkt teneinde deze enorme kavels, die verplicht op de uniforme bouwlijn en van linker- tot rechterperceelsgrens moeten worden volgebouwd om de verkavelingsvoorschriften te respecteren enigszins te variëren. Uitvoering van de voorschriften van het BPA voor aaneengesloten bebouwing op de enorme ontworpen kavels, zal dan ook resulteren in de verplichte bouw van twee monolitische aaneengesloten gebouwenblokken met identieke voorbouw- en achterbouwlijn, identieke bouwhoogte en identieke dakvorm, waardoor langs beide zijden van de ontworpen wegenis een ononderbroken straatwand zal ontstaan met een lengte van tientallen meter waarin geen enkel architecturaal ritme zal aan te brengen zijn. Realisering van deze bebouwingsvorm is manifest strijdig met elk modern idee van goede ruimtelijke ordening, zodat ook om die reden de voorliggende verkavelingsaanvraag moet worden geweigerd”. 4.
61. Op 20 mei 2009 keurt de gemeenteraad de voorziene wegenis goed. 4.
62. Op 25 mei 2009 verwerpt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Edegem het bezwaarschrift van de verzoekende partijen en geeft het onder voorwaarden de vergunning af voor het verkavelen van het terrein in twee loten, met aanleg van wegenis en groenvoorzieningen. Dit is het eerste bestreden besluit, waarin onder meer het volgende wordt gesteld: X-14.349-11/25 “ANALYSE MET BPA nr. 6 ‘BUIZEGEM’ ALS WETTELIJK REFERENTIEKADER TOETSING VAN LOT 1 en LOT 2 aan de VOORSCHRIFTEN Het perceel is gelegen in een zone voor KMO, ambachten, KMO en wonen (art. 11), waarbij enkel woningen worden gerealiseerd (m.a.w. art 11.2 is van toepassing). De bestemming ‘wonen’ is toegelaten, meergezinsgebouwen zijn mogelijk. Het type bebouwing is aaneengesloten, te ontwikkelen volgens de voorschriften van artikel
63. Artikel 2 - strook voor aaneengesloten bebouwing De verkavelingsvoorschriften zijn de volgende: P de minimum breedte van de kavels is 6m voor aaneengesloten bebouwing. Voorliggend plan voorziet 2 loten. Lot 1 is 92.11m breed, lot 2 is 113.50m breed. Beide loten zijn bijgevolg in overeenstemming met de voorschriften. Aaneengesloten bebouwing staat met beide zijgevels op de perceelsgrenzen en dat heeft als consequentie dat er geen ramen in de zijgevels mogen voorzien worden. Bij de latere bouwaanvraag van de woningen zal dit een aandachtspunt zijn. P de kaveldiepte = diepte van de strook voor hoofdgebouwen + 16m. Voorliggend plan voorziet een diepte van 15m voor bebouwing en een achtertuin van minimaal 16m diep. Beide loten zijn bijgevolg in overeenstemming met de voorschriften. P Het ontwerp houdt rekening met de vraag om de kavelgrenzen zoveel mogelijk loodrecht op de rooilijn te voorzien. De bebouwings- en bestemmingsvoorschriften voor hoofdgebouwen zijn de volgende: P Meergezinsgebouwen zijn mogelijk, volgens profiel b: 3 bouwlagen plat dak. (...) P De voorgevel wordt op de bouwlijn geplaatst, zijgevels op de perceelsgrens P De voorgevelbreedte bedraagt de volledige perceelsbreedte P Volgens aanduiding op plan bedraagt de bouwdiepte 15m P Volgende voorwaarden zullen moeten blijken bij de stedenbouwkundige aanvraag voor de woningen: N De gevels warden opgetrokken in gevelsteen (eventuele muurgedeelten in sierpleisterwerk). Blinde muren zichtbaar vanaf de openbare weg zijn niet toegelaten. Scheimuren moeten worden afgewerkt in gevelsteen of donkerkleurige leien. N Terrassen met een minimum van 1m² per 10m² bruto-vloeroppervlakte voor woningen vanaf 1e verdieping zijn verplicht N Gelijkvloerse woningen hebben een tuin of terras van minimum 30m² Artikel 12 - strook voor binnenplaatsen en tuinen De strook achter het hoofdgebouw moet worden ingericht als tuin: P Bergplaatsen en hokken zijn toegelaten met een maximum oppervlakte van 36m² per lot. P Maximum verharde-oppervlakte bedraagt 30% van de bruto-bebouwde oppervlakte van de woning. De toegangen tot de bijgebouwen, die maximum 2.5m breed zijn, zijn hierin niet begrepen. P Hagen van 1.8m hoog zijn steeds toegelaten. Vlechthoutmatten als erfscheiding zijn toegelaten mits ze maximum 1.8m hoog zijn en voldoen aan de volgende voorwaarden: N Op het eigendom van de aanvrager of mits akkoord van de aanpalende eigenaar op de perceelsgrens; X-14.349-12/25 N In het verlengde van een gemene muur tot op maximum 4m achter de uiterste achtergevelbouwlijn. Artikel 20- bufferzone De achterste zone van lot 2