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Arrêt 253712 - Permis d’urbanisme et permis mixtes - 11/05/2022

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Conseil d'État Jugement/arrêt du 11 mai 2022 No ECLI: ECLI:BE:RVSCE:2022:ARR.253.712 No Rôle: A. 229414/XIII-8802 Affaire: Arrêt 253712 - Permis d'urbanisme et permis mixtes - 11/05/2022 Domaine juridique: Droit administratif Date d'introduction: 2022-05-18 Consultations: 90 - dernière vue 2026-06-10 06:50 Fiche Arrêt no 253.712 du 11 mai 2022 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Annulation Thésaurus Cassation: CONSEIL D'ETAT Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - CONSEIL D'ÉTAT - Arrêts (Conseil d'État) Texte de la décision CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF XIIIe CHAMBRE no 253.712 du 11 mai 2022 A. 229.414/XIII-8802 En cause : PAPAZOVA Anna, ayant élu domicile chez Me Nicolas DUBOIS, avocat, chaussée de Louvain 523 1380 Lasne, contre :

  1. la commune de Waterloo, ayant élu domicile chez Mes Frédéric VAN DEN BOSCH et Luca CECI, avocats, rue du Panier Vert 70 1400 Nivelles,
  2. la Région wallonne, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Me Etienne ORBAN de XIVRY, avocat, boulevard du Midi 29 6900 Marche-en-Famenne. Partie intervenante : FONTENELLE Alain, ayant élu domicile chez Me Barthélémy GORZA, avocat, avenue du Congo 1 1050 Bruxelles. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ I. Objet de la requête Par une requête introduite le 25 octobre 2019, Anna Papazova demande l’annulation de la décision du 21 août 2019 par laquelle le collège communal de Waterloo délivre à Alain Fontenelle un permis d’urbanisme autorisant la construction d’un immeuble de cinq appartements et la démolition d’un appentis avec auvent sur un bien situé avenue des Sorbiers 19 à Waterloo. XIII - 8802 - 1/17 II. Procédure Par une requête introduite le 5 décembre 2019, Alain Fontenelle a demandé à être reçu en qualité de partie intervenante. Cette intervention a été accueillie par une ordonnance du 9 janvier
  3. Le dossier administratif a été déposé. Les mémoires en réponse, en réplique et en intervention ont été régulièrement échangés. Mme Isabelle Leysen, premier auditeur chef de section au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 du règlement général de procédure. Le rapport a été notifié aux parties. Une demande de poursuite de la procédure a été introduite par chacune des parties adverses les 22 et 29 décembre
  4. La partie intervenante a déposé un dernier mémoire. Par une ordonnance du 22 mars 2022, l’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril
  5. M. Luc Donnay, conseiller d’État, a exposé son rapport. Me Coline Gillard, loco Me Nicolas Dubois, avocat, comparaissant pour la partie requérante, Me Florence Cornez, loco Mes Frédéric Van Den Bosch et Luca Ceci, avocat, comparaissant pour la première partie adverse, Me Julien Laurent, loco Me Etienne Orban de Xivry, avocat, comparaissant pour la seconde partie adverse, et Me Barthélémy Gorza, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. Mme Isabelle Leysen, premier auditeur chef de section, a été entendue en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier
  6. XIII - 8802 - 2/17 III. Faits
  7. Dans le courant de l’année 2015, le collège communal de Waterloo est saisi d’une première demande de permis d’urbanisme relatif à un bien sis avenue des Sorbiers 19 à Waterloo. Le projet a pour objet la construction d’un immeuble de six logements et la division/cloisonnement d’un entrepôt existant (ancienne imprimerie Vase) situé en intérieur d’îlot en vue d’y réaliser six garages individuels destinés aux occupants des nouveaux logements, une grande zone de stockage, un espace pour profession libérale et un logement de type penthouse dans un nouveau volume ajouté sur la toiture de l’entrepôt.
  8. En février 2017, la société anonyme (SA) ABI introduit une deuxième demande de permis ayant pour objet la construction d’un immeuble de six appartements et le réaménagement de l’entrepôt existant en espace de stockage. Cette demande donne lieu à une décision de refus du collège communal adoptée le 30 août
  9. La SA ABI introduit un recours contre cette décision devant le Gouvernement wallon. Le 9 novembre 2017, une audition est organisée devant la commission d’avis sur les recours, laquelle émet un avis défavorable sur le projet.
  10. Le 18 décembre 2017, une réunion de projet se tient à la demande de la demanderesse de permis. Elle a pour objet de présenter des esquisses alternatives. Le procès-verbal de la réunion se lit notamment comme suit : « III. 2.
  11. QUANT À L’UTILISATION DE L’ENTREPÔT Monsieur [l’échevin de l’Urbanisme] demande certaines précisions quant à l’utilisation actuelle et future de l’entrepôt en intérieur d’îlot. Quelle activité s’y développe ou va s’y développer et quelles sont les nuisances qui sont générées dans le chef du voisinage ? Monsieur Fontenelle répond que cet entrepôt sert actuellement au stockage et n’occasionne qu’un rare passage. Monsieur [le fonctionnaire délégué] questionne alors le demandeur sur la possibilité de réaffecter l’ensemble de l’entrepôt en garage pour les futurs occupants et les riverains du projet. En l’état actuel, et compte tenu de la rentabilité des activités de stockage qui prennent place dans l’entrepôt, il n’est pas possible à Monsieur Fontenelle d’affirmer que la réaffectation de celui-ci en garage serait rentable. III.
  12. LE NOMBRE DE LOGEMENTS SUSCEPTIBLES D’ÊTRE CONSTRUITS Monsieur Fontenelle interroge la commune de Waterloo et le Fonctionnaire délégué quant à la possibilité de conserver 6 appartements dans le volume à construire. La commune de Waterloo répond que prévoir 6 appartements n’est pas problématique par essence. Il convient cependant d’envisager la densité globale du projet, en tenant compte des besoins en stationnement résultant des activités amenées à se développer dans l’entrepôt. En effet, l’affectation envisagée de l’entrepôt constitue un des éléments problématiques de ce dossier dès lors que conjuguée à la construction d’un XIII - 8802 - 3/17 immeuble de 6 appartements, celle-ci pourrait notamment constituer l’origine de nouveaux problèmes de stationnement dans une rue déjà saturée. Dans ces conditions, la commune de Waterloo pose que les aménagements suivants permettraient de surmonter cette difficulté : - la réduction du nombre d’appartements réduirait la densité de la parcelle à un niveau acceptable; - l’augmentation du nombre de places de parking dans l’entrepôt ». À l’issue de cette réunion, il est convenu de retenir la « variante 3bis » comme unique projet, lequel doit servir de point de départ aux démarches et réflexions à intervenir.
  13. Le 2 mars 2018, le Gouvernement wallon confirme la décision de refus de permis du 30 août
  15. Le 20 mars 2018, se tient une nouvelle réunion de projet au cours de laquelle sont présentées des propositions d’aménagement au départ de la variante conservée (3bis). Le projet prévoit la construction de six appartements. Six emplacements sont prévus dans l’entrepôt qui conserve 350 m² d’espace de stockage (soit la moitié de la surface de l’entrepôt).
  16. Le 28 août 2018, se tient une nouvelle réunion de projet ayant pour objet de nouvelles propositions d’aménagement : le projet prévoit désormais la construction de cinq appartements et ne concerne plus le hangar situé en fond de parcelle. Le procès-verbal de la réunion se lit notamment comme suit : « I. OBSERVATIONS DU FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ
  17. Madame [la fonctionnaire déléguée] formule les observations suivantes : - […]; - La question du hangar demeure problématique au regard des activités qui sont amenées à s’y développer et des nuisances que celles-ci sont susceptibles de générer. Qu’en est-il de l’idée envisagée auparavant et visant à l’affecter au stationnement ? Maître Pâques rappelle que cette solution a été envisagée et que des propositions ont été faites en ce sens, sans parvenir à un accord. Monsieur Verwilghen rappelle, qu’à ce jour, les unités disponibles dans le hangar sont louées, en manière telle qu’il a été décidé, avec la commune, de dissocier le hangar de la demande de permis. Maître Pâques rappelle également, s’agissant de la question des nuisances, que les activités amenées à se développer dans le hangar pourraient requérir la délivrance d’un permis d’environnement. De la sorte, un contrôle sur les activités amenées à se développer dans le hangar, et donc des nuisances, est totalement possible. […] V. CONCLUSIONS […] XIII - 8802 - 4/17 La question du hangar – qui ne sera pas visé par la demande de permis – et des activités qui s’y développeront à l’avenir demeure toutefois problématique. Monsieur Tumelaire suggère, à cet égard, qu’un éventuel aménagement soit prévu pour séparer le hangar du reste du projet. Maître Pâques fait état de ce qu’une réflexion sera posée à ce sujet et que des aménagements supplémentaires seront envisagés et proposés avant le dépôt de la demande, qui interviendra après la tenue des élections communales. Au terme de la réunion, le demandeur est informé de ce que son projet sera soumis à l’avis de principe du collège communal en sa prochaine séance ».
  18. Le 17 avril 2019, le collège communal accuse réception du dossier complet d’une nouvelle demande de permis d’urbanisme introduite par Alain Fontenelle et ayant pour objet la construction d’un immeuble de cinq appartements et la démolition d’un appentis avec auvent sur un bien situé avenue des Sorbiers 19 à Waterloo. La demande est accompagnée d’une note explicative datée du 4 février
  19. Il y est précisé que l’entrepôt existant ne fait pas partie de la demande mais qu’il bénéficie d’une aire de livraison hors de la zone de manœuvre pour les éventuels chargements et déchargements. Il ressort de la notice d’évaluation que dix emplacements de stationnement sont prévus pour l’immeuble (soit 2 par logement), de même qu’un emplacement pour l’entrepôt et un emplacement pour les livraisons éventuelles de l’entrepôt. Le bien est situé en zone d’habitat au plan de secteur de Nivelles.
  20. Une enquête publique est organisée du 2 au 16 mai
  21. Elle suscite vingt-trois lettres de réclamations, dont celle de la requérante, rédigée notamment comme suit : « L’avenue des Sorbiers est une rue à caractère résidentiel, avec des constructions typiques “Waterloo”, unifamiliales et à caractère villageois […]. - La densité de logements dans la rue est déjà importante et le projet proposé ne ferait que l’augmenter. Le projet proposé engendrera des problèmes de mobilité supplémentaires, dans cette rue non prévue à cet effet (il s’agit d’un quartier résidentiel) et malheureusement déjà beaucoup trop fréquentée. - Le projet proposé engendrera des problèmes de stationnement supplémentaires importants. […]; - Le projet proposé nécessite un changement partiel d’affectation de la parcelle cadastrale qu’il ne justifie aucunement (la parcelle est actuellement affectée exclusivement à du bureau/entrepôt et serait par la suite affectée de manière mixte avec du résidentiel et du bureau/entrepôt). - Le projet proposé présente une densité de constructions excessive eu égard à la taille de la parcelle (construction existante + nouvelle construction + zones de parking et circulation en macadam et/ou pavés imperméables). XIII - 8802 - 5/17 - Le projet proposé impliquerait pour cette seule parcelle la présence de plusieurs dizaines de véhicules (entrepôts + bureaux + 5 appartements), et donc d’importants problèmes de parking et de mobilité ainsi que des nuisances sonores. […]; - Le projet proposé engendrera une réduction des espaces verts en intérieur d’îlot, d’autant que la partie arrière de la parcelle est déjà construite. […]; - Le projet proposé entraînerait une perte d’intimité pour les voisins (et pas uniquement pour les voisins directs), les terrasses arrière, prévues aux étages et construites en-dehors du gabarit, offrant des vues directes sur plusieurs jardins voisins. - Le projet proposé provoquerait une perte de luminosité et d’ensoleillement importante pour les voisins directs, à savoir nous qui vivons au n° 19A ainsi que les propriétaires du n°
  22. - Le projet proposé entraînerait une perte d’intimité avec une vue plongeante sur notre terrasse et notre jardin par le biais des deux terrasses supérieures prévues à l’arrière du bâtiment et une vue directe dans la maison au travers d’un puits de lumière. - Le projet proposé provoquerait une perte de luminosité et d’ensoleillement importante tant sur notre terrasse que sur notre jardin, mais également dans la maison au premier étage (chambre à l’arrière de la maison) et au second étage en coupant celui-ci à ce niveau-là en très grande partie la vue à travers une fenêtre de toit à l’arrière de notre maison ».
  23. Le 10 mai 2019, la zone de secours émet un avis favorable conditionnel sur le projet.
  24. Le 27 mai 2019, la commission consultative communale d’aménagement du territoire et de mobilité (CCATM) émet un avis favorable.
  25. Le 17 juin 2019, le conseil du demandeur de permis adresse à la commune un courrier en réponse aux réclamations.
  26. Le 23 juillet 2019, le collège communal décide de proroger de trente jours le délai d’envoi de sa décision.
  27. Le 6 août 2019, le fonctionnaire délégué émet un avis favorable sous réserve d’aménager un parking vert ou fleuri.
  28. Le 20 août 2019, le collège communal délivre le permis sollicité. Il s’agit de l’acte attaqué. Il est assorti des conditions suivantes : - reculer vers l’arrière la lucarne prévue dans le versant de toiture à rue de sorte que la partie vitrée retrouve une hauteur identique à celle des fenêtres situées aux étages inférieurs sur la façade; - faire le choix d’une brique unique pour l’ensemble des façades et ce, dans une tonalité claire choisie [sic] une chromatique s’approchant de celle des habitations contiguës. Ce choix devra faire l’objet d’une approbation par le Collège communal; XIII - 8802 - 6/17 - mettre en œuvre le projet de plantation, tel que détaillé dans les différents documents graphiques, notamment en plantant un bel arbre dans le jardin commun; - aménager un parking vert ou fleuri tel que préconisé par le fonctionnaire délégué dans sa proposition de décision d’octroi du 6 août 2019; annexée à la présente; - végétaliser la toiture plate de l’entrepôt; - respecter la réglementation communale relative à l’égouttage, en infiltrant les eaux de ruissellement des toitures dans le sol après récupération dans des citernes d’eau de pluie permettant la temporisation. IV. Premier moyen IV.
  29. Thèses des parties A. La partie requérante La partie requérante prend un premier moyen de la violation de l’article D.II.24 du Code du développement territorial (CoDT) et de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, de l’absence d’examen sérieux de la demande de permis et de l’erreur manifeste d’appréciation. Elle soutient que le dossier de la demande de permis est lacunaire en ce que la notice ne contient aucun renseignement sur les activités qui sont exercées dans l’entrepôt, ni sur sa compatibilité avec le projet d’immeuble à appartements, alors qu’il est situé en zone d’habitat et en cœur d’îlot. Elle en déduit que l’auteur de l’acte attaqué n’a pas pu prendre sa décision en connaissance de cause. Elle fait valoir que les activités de l’entrepôt, notamment en termes de parcage et d’atteinte à la zone de cours et jardins, n’ont pas été suffisamment prises en compte par l’autorité, laquelle ne pouvait raisonnablement considérer, sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation, que deux emplacements de parking sont suffisants pour le maintien de l’entrepôt existant et les activités qui s’y déroulent à l’heure actuelle. Elle estime que l’acte attaqué est insuffisamment motivé à cet égard. Elle soutient que le reportage photographique qu’elle produit révèle la présence de sept activités dans l’entrepôt (puisqu’il y a sept boîtes aux lettres distinctes), de six véhicules et d’un camion en train de décharger. Elle précise avoir pu identifier sur les boîtes aux lettres trois entités différentes travaillant dans ce bâtiment : XIII - 8802 - 7/17 - la société privée à responsabilité limitée (SPRL) Ancho Group dont l’objet social est une « activité de traiteur et en particulier la préparation et la vente à emporter ou la livraison d’aliments ou de boissons ainsi que de tout service y étant associé; l’activité de restauration à service restreint, le service de traiteur au comptoir ou par téléphone ... »; - la SPRL New Yellow Poppy qui a pour objet social « l’achat, la vente, l’import- export, la fabrication, la distribution et la transformation d’alcools artisanaux, vins et spiritueux, boissons alcoolisées, ainsi que bières ..., des activités de production et de distribution de bières artisanales ... »; - l’artiste Stéphanie Wiart, dont le site internet révèle que les activités se déroulent également avenue des Sorbiers. Compte tenu de ces éléments, elle conclut à l’insuffisance des emplacements de parking pour l’entrepôt et estime que le fait de prévoir la création d’une aire de manœuvres ainsi que l’implantation d’un « bel arbre » est irréaliste. Dans son mémoire en réplique, elle considère qu’elle a intérêt au moyen qu’elle allègue dès lors que la problématique du parcage est intimement liée à la construction de l’immeuble à appartements, voisin de son immeuble, et que l’éventuelle insuffisance d’emplacements de parking se répercute immédiatement sur la voirie longeant sa propriété. Elle ajoute que le moyen, en ce qu’il dénonce la violation de l’article D.II.24 du CoDT, est bien fondé dans la mesure où la création de logements doit être réfléchie en fonction des activités qui existent à l’endroit du projet. Elle soutient qu’en tout état de cause, l’acte est insuffisamment motivé à ce sujet et que les parties adverses ont dès lors commis une erreur manifeste d’appréciation « en attribuant des emplacements de parking qui ne pouvaient être attribués compte tenu de la préexistence de l’entrepôt ». B. La première partie adverse La première partie adverse soutient que le moyen est irrecevable et qu’en toute hypothèse, il manque en fait et en droit. Elle fait valoir en particulier que l’entrepôt n’est pas visé par la demande de permis et que l’acte attaqué vise uniquement « la construction d’un immeuble de cinq appartements et la démolition d’un appentis avec auvent ». Selon elle, en considérant que l’acte attaqué aurait dû se prononcer sur les incidences des activités de l’entrepôt et sur son intégration avec le projet autorisé, la requérante se fonde également sur des éléments étrangers à la demande de permis. XIII - 8802 - 8/17 Selon elle, l’acte attaqué est suffisamment motivé en ce qui concerne l’intégration du projet dans le cadre environnant, en ce compris la problématique du stationnement. Enfin, elle est d’avis que la demande de permis ne présente aucune lacune dès lors que l’entrepôt est exclu du projet. Elle fait valoir qu’en toute hypothèse, d’éventuelles lacunes ne peuvent entraîner l’annulation de l’acte que pour autant qu’il soit démontré qu’elles ont opéré une influence sur le sens de la décision prise. Elle soutient à cet égard que compte tenu de la large motivation de l’acte attaqué, il est incontestable que la commune s’est prononcée en pleine connaissance de cause et qu’elle a examiné en détail le projet qui lui était soumis, sous tous ses aspects. C. La seconde partie adverse La seconde partie adverse répond que le moyen est uniquement fondé sur l’article D.II.24 du CoDT et qu’il n’est pas pris de la violation des dispositions du Livre Ier du Code de l’environnement relatives à l’évaluation des incidences de projets sur l’environnement. Elle fait valoir que le maintien de l’entrepôt existant situé en cœur d’îlot n’est pas soumis à permis d’urbanisme, de sorte que la notice ne devait comporter aucune information concernant celui-ci. Elle affirme en revanche que la demande de permis porte sur la création de huit places de parking en zone arrière, dont deux sont réservées à l’entrepôt, ainsi qu’une zone de manœuvre devant celui-ci pour des éventuels chargements et déchargements. Elle considère que l’acte attaqué précise les activités de l’entrepôt et qu’il ressort du permis attaqué et du dossier administratif que l’autorité a analysé l’impact du stationnement, nonobstant la situation atypique de la parcelle qui comporte un bâtiment de stockage en cœur d’îlot. Elle estime que si l’on peut comprendre que la situation non résidentielle projetée (en l’espèce huit places de parking et une aire de manœuvre) soit plus gênante pour la requérante que la situation actuelle (un vaste parking asphalté devant l’entrepôt), cela ne peut signifier ipso facto une incompatibilité avec le voisinage. Elle rappelle à cet égard qu’il n’appartient pas au Conseil d’État de substituer son appréciation à celle de l’autorité, sauf à censurer une erreur manifeste d’appréciation. Elle reproche à la partie requérante de ne pas apporter la preuve de ce qu’il est manifestement déraisonnable de considérer que le projet litigieux, tel qu’accompagné des précautions prises à l’égard du voisinage immédiat (plantation XIII - 8802 - 9/17 de haies, d’un arbre à haute tige, aménagement d’un parking vert ou fleuri), ne rencontre pas la condition du respect de la compatibilité du projet avec le voisinage et avec la destination résidentielle de la zone. D. La partie intervenante L’intervenant soutient que la requérante n’établit pas son intérêt au moyen en ce qu’elle ne démontre pas en quoi le nombre d’emplacements de parking prévu pour l’entrepôt existant, qui ne fait pas partie de la demande, et les appartements est de nature à lui causer un préjudice personnel. Il relève à cet égard qu’elle dispose déjà d’un garage et d’un emplacement de stationnement sur terrain privatif devant son domicile, ce qui est du reste le cas de la majorité des habitations situées à proximité dans l’avenue des Sorbiers. S’agissant du fondement du moyen, il soutient que la requérante ne démontre pas en quoi le collège communal a commis une erreur manifeste d’appréciation ou a procédé à un examen insuffisant de la situation. Il estime qu’il ressort de la motivation de l’acte attaqué que tant la description des activités effectivement exercées dans l’entrepôt, que la compatibilité du projet avec son environnement – dont cet entrepôt – ont été adéquatement et suffisamment examinées par l’autorité. Il fait valoir que la requérante donne une description incomplète de la situation en ce qu’elle omet notamment de relever l’existence d’une aire de livraison intérieure à l’entrepôt située en dehors des parkings extérieurs et de la zone de manœuvre. Enfin, il soutient qu’au-delà du bâtiment principal, la parcelle de la requérante est construite sur une grande profondeur au droit de la limite de parcelle et que ce contexte bâti est, en soi, de nature à réduire fortement les incidences possibles du projet sur la jouissance du jardin de la requérante, lequel est principalement orienté vers le côté opposé au projet litigieux. Dans son dernier mémoire, il rappelle que la demande de permis porte principalement sur un projet d’immeuble à appartements situé en zone d’habitat. À son estime, « le fait qu’il existe un entrepôt en partie arrière de la parcelle ne peut avoir pour conséquence de dénaturer l’objet de la demande de permis […] et [de] considérer que le projet querellé ne porterait pas uniquement sur de l’habitat, mais également sur l’entrepôt en partie arrière de la parcelle ». Il soutient que l’autorité a reçu « toutes les informations nécessaires et utiles en ce qui concerne la destination de l’entrepôt situé en partie arrière de la parcelle et à son impact en termes de parking et de mobilité ». Il affirme enfin qu’en cas de changement des activités XIII - 8802 - 10/17 exercées actuellement dans le bâtiment arrière, lesquelles sont « bien connues et identifiées » dans l’acte attaqué, « la question des nuisances éventuelles qui seraient liées à un tel changement ferait alors l’objet d’une appréciation distincte dans le cadre de l’instruction d’une autre demande de permis portant sur cet entrepôt ». IV.
  30. Examen
  31. L’article D.II.24 du CoDT dispose comme suit : « La zone d’habitat est principalement destinée à la résidence. Les activités d’artisanat, de services, de distribution, de recherches ou de petites industries, les établissements socioculturels, les constructions et aménagements de services publics et d’équipements communautaires, les exploitations agricoles et les équipements touristiques ou récréatifs peuvent également y être autorisés pour autant qu’ils ne mettent pas en péril la destination principale de la zone et qu’ils sont compatibles avec le voisinage. Cette zone doit aussi accueillir des espaces verts publics ». Si le moyen n’invoque pas expressément la violation de dispositions du Code de l’environnement, il dénonce toutefois clairement les lacunes de la notice et du dossier de la demande de permis, de même que la violation de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs. Les parties ont d’ailleurs bien compris la portée du moyen à cet égard et ont présenté leurs arguments en faveur de la légalité de l’acte attaqué.
  32. En l’espèce, l’acte attaqué est motivé notamment comme suit : « Considérant que la demande porte sur un ensemble de parcelles formant une propriété d’une contenance approximative d’un peu moins de 17 ares 50 située avenue des Sorbiers et sur laquelle un important bâtiment de stockage est déjà bâti, en position de cœur d’îlot; Considérant qu’il s’agissait au préalable d’une imprimerie installée dans les lieux (ancienne imprimerie Vase); que depuis la cessation de l’activité d’imprimerie et jusqu’à ce jour, le bâtiment est morcelé en plusieurs petites unités dédiées au stockage ou à de l’artisanat; Considérant que cette situation est atypique tant du point de vue urbanistique que du point de vue fonctionnel; qu’en effet, l’avenue des Sorbiers est une petite voirie proche du centre de la ville, au caractère assez local; qu’elle est bordée principalement d’habitations unifamiliales de gabarit R+1+toit et ponctuellement de petits immeubles à appartements de gabarit R+2, le tout implanté en ordre fermé sur des parcelles d’une contenance moyenne de 2 à 5 ares avec de petits jardinets à l’avant; que l’unique autre exception réside en la construction, plus en aval dans la rue, d’un ensemble groupé d’immeubles à appartements implantés sur un ensemble de parcelles de plus grande taille permettant des reculs nettement plus importants vis-à-vis de la rue et des voisins; Considérant que la configuration de cette propriété est également peu commune dans le sens où elle est la seule à offrir la possibilité d’une construction en cœur d’îlot; que dans la partie plus proche de la rue, soit celle la plus étroite, le bien n’est actuellement pas bâti, ce qui crée une rupture dans l’alignement continu des habitations voisines; Considérant que la demande porte sur la construction d’un immeuble de cinq appartements pour refermer le front bâti, avec une entrée cochère permettant XIII - 8802 - 11/17 toujours l’accès au bâtiment implanté en cœur d’îlot qui garde quant à lui sa fonction actuelle; qu’en ce qui concerne ce bâtiment existant, la demande vise seulement la démolition d’un petit volume annexe sous appentis pour permettre l’aménagement plus optimal de l’espace central situé entre le bâtiment projeté et l’entrepôt; Considérant qu’il s’agit d’une nouvelle version d’un projet qui avait fait l’objet d’une première demande de permis déposée en avril 2015, toujours sous l’ère du CWATUP; qu’à l’avant, il s’agissait de la construction d’un immeuble de gabarit R+3, c’est-à-dire R+2 avec un troisième étage en retrait, comportant six grands logements; qu’en ce qui concerne le bâtiment arrière, la demande prévoyait un nouveau cloisonnement de celui-ci pour définir une zone de stationnement comportant six garages individuels destinés aux occupants des nouveaux logements, une grande zone de stockage et un espace pour une profession libérale, ainsi qu’un logement de type penthouse prévu dans un nouveau volume ajouté sur la toiture du bâtiment et profitant d’une vaste terrasse périphérique; Considérant qu’entre les deux, une large zone de manœuvres et quatre places de parking étaient agencées, laissant à peine un petit jardin pour l’appartement du rez-de-chaussée; qu’en zone de recul avant, quatre autres places étaient prévues; qu’au total, quatorze places de stationnement étaient donc envisagées pour sept logements et une profession libérale; Considérant qu’au moment du dépôt de cette première version de la demande et, compte tenu de l’ancienne affectation du site, une étude d’orientation a tout d’abord été réclamée au maître d’ouvrage pour lever tout doute sur l’éventuelle pollution des parcelles, ce qui a retardé le début de la procédure; Considérant que le 25 février 2016, la Direction de l’Assainissement des Sols a approuvé cette étude d’orientation avec, pour conclusion, qu’aucun dépassement des valeurs seuils n’avait été détecté et qu’aucune autre investigation n’était nécessaire; Considérant que cette première version du projet avait ensuite été soumise à enquête publique en raison de la hauteur de l’immeuble à appartements (330-1° du CWATUP) et de la construction du penthouse en cœur d’îlot (330-2°); que cette enquête publique avait soulevé vingt-et-une réclamations provenant des riverains de la rue et des voisins directs qui évoquaient un projet colossal, trop dense, rompant le charme de cette petite rue résidentielle, la suppression du seul petit espace vert agrémentant la rue, une perte d’ensoleillement très importante pour les voisins directs, des vues plongeantes sur les biens voisins - notamment depuis les terrasses -, des problèmes de mobilité et de stationnement et des nuisances sonores liées au passage de véhicules en cœur d’îlot; Considérant que cette première version du projet avait aussi recueilli l’avis défavorable de la CCATM et de la Zone de Secours; Considérant dès lors que sans attendre la position officielle (avis préalable) du Collège communal sur le projet, le demandeur lui a demandé l’autorisation de déposer un projet modificatif visant à répondre aux différentes remarques déjà collectées; qu’une nouvelle proposition a donc été introduite en février 2017; Considérant que cette nouvelle proposition envisageait toujours le maintien de l’entrepôt en cœur d’îlot et la construction d’un immeuble de six appartements pour refermer le front bâti; Considérant qu’en ce qui concerne l’entrepôt, il était toujours prévu d’y créer une zone pour des garages individuels dont le nombre était augmenté d’une unité, soit sept; que le solde de la surface disponible était annoncé pour le stockage de matériaux inertes; que l’espace pour profession libérale et le penthouse initialement ajouté en toiture n’étaient plus envisagés; […] Considérant que cette demande a donc fait l’objet d’un refus décidé par le Collège communal le 30 août 2017, confirmé sur recours par le Ministre en date du 2 mars 2018; Considérant que s’en sont suivies deux réunions de projet (18 décembre 2017 et 28 août 2018) réunissant le demandeur, son architecte, des représentants de la commune et de la Région afin de faire évoluer le projet vers un compromis acceptable pour chaque partie; que ces réunions ont permis de se mettre d’accord XIII - 8802 - 12/17 sur la densité, l’affectation future de l’entrepôt, la volumétrie du nouveau bâtiment, les raccords de celui-ci avec les immeubles voisins et la problématique du stationnement; Considérant qu’il est donc question à présent d’un immeuble de cinq logements en zone avant, de mitoyen à mitoyen, et dont le gabarit a été revu à la baisse en supprimant un étage; que la volumétrie et l’esthétique ont aussi été fortement modifiées pour intégrer cette fois correctement cette nouvelle construction dans le front bâti existant et ce, avec un minimum d’impact pour les voisins directs; Considérant que cet immeuble dispose d’une entrée cochère sur la gauche pour toujours permettre l’accès à l’arrière de la parcelle où l’entrepôt est maintenu en l’état et préservé intact en ce qui concerne sa destination, en autonomie par rapport au reste de la parcelle; […] Considérant enfin qu’en ce qui concerne les abords, il est prévu d’aménager quatre places de parking en zone de recul avant et huit places en zone arrière, dont deux réservées pour l’entrepôt, le tout en maintenant le passage vers l’entrepôt, une zone de manœuvre devant celui-ci ainsi qu’un petit jardin commun; Considérant qu’en tenant compte de la taille des logements et de la localisation très centrale du projet, deux places de parking par logement s’avèrent suffisantes; Considérant de plus qu’étant donné que l’entrepôt dispose en plus d’une porte suffisamment grande pour faire rentrer des camionnettes, il n’y a pas lieu de craindre de conflits dans l’utilisation des places dédiées aux résidents et à leurs visiteurs; Considérant qu’en zone de recul, le plan montre un aménagement qui intègre des végétations basses entre les places de stationnement et la façade ainsi qu’entre ces stationnements et l’entrée piétonne où trois petits arbustes à haute tige sont aussi plantés; que ces éléments végétaux organisent l’espace de manière très claire et agrémentent l’aspect du projet depuis l’espace rue; Considérant qu’à l’arrière, malgré le maintien d’un petit jardin commun, la zone est malgré tout fortement envahie par l’entrepôt et les parkings; que pour agrémenter la vue des futurs résidents mais aussi des voisins, il est donc impératif de planter un bel arbre dans la partie jardin, à l’image de ce que présente l’illustration 3D, et de bien mettre en œuvre les haies prévues pour isoler visuellement les places de stationnement; Considérant aussi qu’avec le maintien de l’entrepôt, la vue arrière depuis les appartements et les habitations voisines reste largement impactée par la vaste toiture plate de celui-ci; que la réalisation d’une toiture végétalisée s’impose donc pour limiter l’impact visuel de celui-ci dans le paysage; Considérant qu’outre l’agrément visuel que ce type de toiture offre pour chacun, les toitures vertes sont également bénéfiques sous de multiples aspects; qu’en effet, elles ont un effet notable sur l’isolation thermique du bâtiment et offrent un confort thermique et acoustique appréciable; Considérant également qu’elles protègent l’étanchéité et qu’elles ont un effet sur la rétention des eaux pluviales, notamment lors d’averses intenses, ce qui est très intéressant dans ce cas précis étant donné la surface importance de la toiture en question; Considérant à ce sujet que, conformément à la réglementation communale, les eaux de ruissellement des toitures doivent obligatoirement être infiltrées dans le sol après récupération dans des citernes d’eau de pluie permettant la temporisation; qu’en aucun cas ces eaux ne peuvent être évacuées vers l’égout communal comme indiqué dans le plan; que les eaux usées peuvent quant à elles être évacuées dans l’égout public sans obligation de fosse septique mais bien d’un dégraisseur; […] Considérant de plus qu’en ce qui concerne le stationnement, le projet est totalement autonome en offrant le nombre requis de places de parking sans report sur la voirie publique et ce, dans une configuration qui fonctionne malgré le maintien de l’entrepôt existant; qu’en effet, la zone de parking arrière est facilement accessible par l’entrée carrossable et est suffisamment large pour XIII - 8802 - 13/17 maintenir un accès aisé à l’entrepôt; qu’aussi, une zone de manœuvre est prévue devant l’entrée de l’entrepôt, tandis que celui-ci bénéficie également d’une aire de livraison intérieure, hors zone de manœuvre; Considérant dès lors que les motifs liés à la mobilité et au stationnement ne peuvent être retenus contre le projet; […] Considérant par contre que la proposition de végétaliser la toiture de l’entrepôt est tout à fait opportune; […] Considérant en conclusion que moyennant le respect des quelques conditions énoncées en amont, cette nouvelle version du projet offre enfin les garanties d’une bonne compatibilité avec le voisinage et respecte le bon aménagement des lieux; […] DÉCIDE : Le permis d’urbanisme sollicité par Monsieur Fontenelle est octroyé sous réserve : […]; - de végétaliser la toiture de l’entrepôt ».
  33. Il ressort de l’acte attaqué et du dossier administratif que la demande concerne un bien composé de parcelles formant une propriété d’un peu plus de 17 ares. Un entrepôt d’une surface totale de 700 m² est situé en fond de parcelle, à l’arrière des propriétés sises au n° 19 (propriété de la requérante) et n° 21 de l’avenue des Sorbiers. L’entrepôt comporte un volume annexe et un appentis. Il ressort du reportage photographique déposé à l’appui de la demande de permis ainsi que des photos versées au dossier de la requérante qu’il existe un vaste parking asphalté devant l’entrepôt existant, réservé selon toute vraisemblance aux personnes qui le fréquentent ainsi qu’aux activités qui y sont exercées. Le projet de construction litigieux implique la suppression de ce parking ainsi que l’aménagement, en lieu et place de celui-ci, d’un immeuble de cinq appartements et d’un parking principalement destiné aux occupants des logements.
  34. Bien que la note du 4 février 2019 déposée à l’appui de la demande de permis précise que l’entrepôt existant ne fait pas partie de celle-ci, le projet litigieux a néanmoins pour objet la démolition du volume annexe et de l’appentis de ce bâtiment. La demande de permis prévoit en outre de réaliser une zone de livraison ainsi qu’un emplacement de stationnement pour l’entrepôt en lieu et place du volume et de l’appentis à démolir. Ainsi, en estimant « qu’en ce qui concerne ce bâtiment existant, la demande vise seulement la démolition d’un petit volume annexe sous appentis pour XIII - 8802 - 14/17 permettre l’aménagement plus optimal de l’espace central situé entre le bâtiment projeté et l’entrepôt », l’auteur de l’acte attaqué considère que l’entrepôt fait bien partie de la demande, à tout le moins partiellement, et ce, nonobstant les termes de celle-ci. D’ailleurs, l’acte attaqué est assorti de la condition de modifier la toiture de l’entrepôt par la réalisation d’une toiture végétale. Partant, il ne peut être soutenu que l’entrepôt ne fait pas partie de la demande de permis et que les travaux autorisés ne portent pas sur celui-ci.
  35. L’auteur de l’acte attaqué précise que l’entrepôt existant était occupé anciennement par une imprimerie. Il relève que depuis la cessation de cette activité, le bâtiment est morcelé en plusieurs unités dédiées au stockage ou à de l’artisanat, sans toutefois apporter d’autres précisions à cet égard. Il considère que deux emplacements de stationnement sont suffisants pour cet entrepôt, qu’une zone de manœuvres est prévue devant son entrée et qu’il bénéficie également « d’une aire de livraison intérieure », située en dehors de cette zone. Il faut toutefois relever que le dossier de la demande de permis ne contient aucune information concernant le nombre exact « d’unités » qui sont dédiées au stockage, le type de marchandises entreposées, l’importance et la fréquence des livraisons et enlèvements de celles-ci, le nombre d’unités dédiées à l’artisanat, la présence éventuelle de visiteurs ou de clients, soit la fréquentation exacte de ce bâtiment. Le dossier de demande ne permet donc pas de déterminer les besoins en termes de stationnement et le charroi généré par les activités qui s’exercent dans cet entrepôt. À défaut de toute autre précision à cet égard dans le dossier de la demande ou encore dans la motivation de l’acte attaqué, l’auteur de celui-ci ne peut valablement considérer que « les motifs liés à la mobilité et au stationnement ne peuvent être retenus contre le projet ». Partant, ni le dossier de la demande de permis ni les motifs de l’acte attaqué ne permettent d’établir que son auteur s’est prononcé en toute connaissance de cause au sujet des besoins en stationnement de l’entrepôt existant, dont le projet litigieux réduit très substantiellement les capacités de parking, et de ses répercussions éventuelles sur le stationnement dans le quartier. XIII - 8802 - 15/17
  36. En conclusion, le premier moyen est fondé en ce qu’il dénonce les lacunes du dossier de la demande de permis et la violation de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs. Dès lors que la requérante est voisine du projet et qu’il n’est pas contesté que des problèmes de stationnement existent déjà dans le quartier, elle a intérêt au moyen, la circonstance qu’il existe un garage et un emplacement de stationnement sur sa propriété n’ayant pas pour effet de la priver de son intérêt. V. Autres moyens Les autres moyens, s’ils étaient fondés, ne pourraient mener à une annulation plus étendue. Il n’y a dès lors pas lieu de les examiner. PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE : Article 1er . Est annulée la décision du 21 août 2019 par laquelle le collège communal de Waterloo délivre à Alain Fontenelle un permis d’urbanisme autorisant la construction d’un immeuble de cinq appartements et la démolition d’un appentis avec auvent sur un bien situé avenue des Sorbiers 19 à Waterloo. Article
  37. La contribution prévue à l’article 66, 6o, du règlement général de procédure, liquidée à la somme de 20 euros, est mise à la charge de la première partie adverse. Les autres dépens, liquidés à la somme de 350 euros, sont mis à la charge de la première partie adverse, à concurrence de 200 euros, et à la charge de la partie intervenante, à concurrence de 150 euros. Ainsi prononcé à Bruxelles, en audience publique de la XIIIe chambre, le 11 mai 2022, par : Colette Debroux, président de chambre, Anne-Françoise Bolly, conseiller d’État, Luc Donnay, conseiller d’État, Xavier Dupont, greffier. XIII - 8802 - 16/17 Le Greffier, Le Président, Xavier Dupont Colette Debroux XIII - 8802 - 17/17 Document PDF ECLI:BE:RVSCE:2022:ARR.253.712 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.262.028 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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