Arrêt 255235 - Permis d’urbanisme et permis mixtes - 09/12/2022

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Conseil d'État Jugement/arrêt du 09 décembre 2022 No ECLI: ECLI:BE:RVSCE:2022:ARR.255.235 No Rôle: A. 229394/XV-4257 Affaire: Arrêt 255235 - Permis d'urbanisme et permis mixtes - 09/12/2022 Domaine juridique: Droit administratif Date d'introduction: 2022-12-16 Consultations: 111 - dernière vue 2026-06-14 02:59 Fiche Arrêt no 255.235 du 9 décembre 2022 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Annulation Question préjudicielle Thésaurus Cassation: CONSEIL D'ETAT Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - CONSEIL D'ÉTAT - Arrêts (Conseil d'État) Texte de la décision CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF XVe CHAMBRE no 255.235 du 9 décembre 2022 A. 229.394/XV-4257 En cause : l’association sans but lucratif INTER-ENVIRONNEMENT BRUXELLES, ayant élu domicile chez Me Jacques SAMBON, avocat, boulevard Auguste Reyers, 110 1030 Bruxelles, contre : la Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Mes Dominique VERMER et Laurens DE BRUCKER, avocats, avenue Tedesco, 7 1160 Bruxelles. Parties intervenantes : 1. la société anonyme RAC 4, 2. la société anonyme RAC 4 DEVELOPMENT, 3. la société anonyme RAC 6, ayant élu domicile chez Mes Michel KAROLINSKI et Benoît GORS, avocats, galerie du Roi, 30 1000 Bruxelles. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ I. Objet de la requête Par une requête introduite, par la voie électronique, le 24 octobre 2019, l’association sans but lucratif Inter-Environnement Bruxelles demande l’annulation du permis d’urbanisme délivré le 6 août 2019 par le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale à la société anonyme RAC 4 pour « construire trois immeubles de logements (431 appartements) et un immeuble comprenant une crèche (72 enfants) et une école maternelle et primaire (456 enfants), aménager huit surfaces commerciales, réaménager le socle et les parkings existants A et B (passer de 1808 emplacements à 1779 emplacements de parking couverts), aménager 1332 XV - 4257 - 1/70 emplacements couverts pour vélos, aménager les abords du site et abattre 397 arbres à haute tige » sur un bien sis entre le boulevard Pachéco, la rue de la Banque, la rue Montagne de l’Oratoire et la rue de Ligne à 1000 Bruxelles. II. Procédure Par une requête introduite le 23 décembre 2019, les sociétés anonymes RAC 4, RAC 4 Development et RAC 6 demandent à être reçues en qualité de parties intervenantes. Ces interventions ont été accueillies provisoirement par une ordonnance du 10 février 2020. Le dossier administratif a été déposé. Les mémoires en réponse, en réplique et en intervention ont été régulièrement échangés. M. Lionel Renders, auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 du règlement général de procédure. Le rapport a été notifié aux parties. Les parties ont déposé un dernier mémoire. Dans leur dernier mémoire, les parties intervenantes ont sollicité le maintien des effets de l’acte attaqué. M. Lionel Renders, auditeur, a rédigé un rapport sur la base de l’article 14, alinéa 3, de l’arrêté du Régent du 23 août 1948 déterminant la procédure devant la section du contentieux administratif du Conseil d’État. Ce rapport a été joint à la convocation. Par une ordonnance du 4 janvier 2022, l’affaire a été fixée à l’audience er du 1 février 2022. M. Marc Joassart, conseiller d’État, a exposé son rapport. XV - 4257 - 2/70 Me Jacques Sambon, avocat, comparaissant pour la partie requérante, Me Dominique Vermer, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Me Benoit Gors, avocat, comparaissant pour les parties intervenantes, ont été entendus en leurs observations. M. Lionel Renders, auditeur, a été entendu en son avis contraire. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits 1. Le 3 mai 2001, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale approuve le Plan Régional d’affectation du sol (PRAS), lequel comporte notamment une zone d’intérêt régional (ZIR) n° 11 « Cité administrative de l’État » dont le tracé (en hachuré orange) est le suivant : XV - 4257 - 3/70 2. Le 12 septembre 2002, le Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale adopte le Plan Régional de Développement (PRD) qui inscrit le quartier dans lequel s’implante la ZIR n° 11 en zone levier n° 6 « Botanique ». 3. Le 30 novembre 2006, le Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale adopte le schéma directeur de la zone levier n° 6 qui propose les grandes orientations de développement du site et de ses alentours. 4. Le 29 juin 2007, le Gouvernement régional prend un arrêté relatif à la mise en œuvre par un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) de la ZIR n° 11, publié au Moniteur belge du 27 juillet 2007, 2ème édition, pp. 40.219 à 40.222. Cet arrêté est modifié par un arrêté du 14 mai 2009 qui est destiné à lever toute incertitude quant aux superficies à prendre en compte et à l’interprétation du programme fixé, publié au Moniteur belge du 22 juin 2009, pp. 43.245 à 43.246. 5. Le 28 juin 2010, le conseil communal de la ville de Bruxelles adopte provisoirement un projet de PPAS n° 07-02 « Pachéco ». 6. Le 14 décembre 2010, la commission de concertation émet un avis conditionnel dans lequel il est notamment demandé de vérifier, en fonction d’une révision de la densité, l’implantation de l’immeuble A4 au regard de son insertion dans les perspectives urbaines des lieux tant de la partie basse que de la partie haute (au moyen d’un outil de visualisation en trois dimensions), de sa participation à l’attractivité du site et de son articulation entre le boulevard Pachéco et le Jardin Pechère. 7. Le 24 janvier 2011, le conseil communal décide de modifier le projet de PPAS, conformément à l’article 50 du Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT). 8. Le 27 septembre 2012, le conseil communal adopte définitivement le PPAS n° 07-02 « Pachéco », délimité par la limite communale au boulevard du Jardin botanique, les rues Royale, Vandermeulen, de Ligne et de la Banque, et le boulevard Pachéco, en intégrant la halte de la SNCB Congrès. Le plan des zones d’affectation se présente de la manière suivante : XV - 4257 - 4/70 Les indications du plan des zones d’affectations sont les suivantes : Les prescriptions littérales prévoient notamment ce qui suit : « […] 1.4 1.4.1.1 La zone A est composée d’un socle et de plusieurs zones de Administrative de l’ construction : l’exception de la Tour des - Zone A1 Finances, de son socle et de le bâtiment D&F existant, y compris les 2 niveaux situés sous son extension rue Royale la rue de Rivoli, au niveau du jardin Pechère Le permis d’urbanisme délivré - Zone A2 XV - 4257 - 5/70 le bâtiment C existant, rue de Ligne en 2009 pour les bâtiments D&F autorise : - Zone A3 − 58.735 m2 de bureaux la zone de nouvelles constructions au sud de l’Esplanade, − 7.325 m2 d’équipements délimitée par le bloc C, la rue Montagne de l’Oratoire, la rue − 120 m2 de commerces de la Banque et l’Esplanade Le permis délivré en 2009 - Zone A4 pour le bâtiment C autorise : la zone de nouvelles constructions située sur le socle au − 9.801 m2 de bureaux niveau du jardin Pechère, au nord de l’Esplanade − 7.239 m2 de logement - Socle − 497 m2 de commerces la structure de la dalle (comprenant entre autres les parkings A Les 2 PU représentent donc au et B) total 83.717 m2. 1.4.1.2 Généralités La zone est affectée au logement, aux bureaux, aux équipements d’intérêt collectif et/ou de service public, aux commerces. La superficie de plancher de l’ensemble de ces affectations ne peut dépasser 143.500 m2 répartis comme suit : 35% d’une surface totale de − Logement : minimum 50.250 m2, dont un minimum de 30 % 143.500 m2 équivaut à 50.225 de logement de type social et/ou conventionné (le logement m2. conventionné étant défini comme du logement dont l’accès aux candidats acheteurs ou locataires est soumis à des Voir recommandations n° 2.1.a., 2.3.a à 2.3.c. conditions particulières et relatives notamment au prix de vente ou de location, à la superficie et au plafond de revenus) − Bureaux : maximum 68.600 m2 SIAMU = Service d’Incendie − Équipements d’intérêt collectif et de service public : et d’Aide Médicale Urgente minimum 16.200 m2 dont une école maternelle et/ou primaire de minimum 4.500 m2, une crèche de 1.600 m2 et un poste SIAMU de minimum 1.100 m2. − Commerces : minimum 5.000 m2 - maximum 8.000 m2. 1.4.1.3 Tous les actes et travaux dans la zone doivent viser à la Par exemple, si la crèche n’est pas réalisée dans une première cohérence de l’ensemble constitué par les immeubles et les phase, elle pourra être exigée espaces publics et ne peuvent hypothéquer la réalisation du lors de la phase suivante. programme minimum. En cas d’aménagement de la zone en plusieurs phases, toute demande de permis d’urbanisme sera examinée en fonction des permis d’urbanisme déjà délivrés et encore en vigueur ou réalisés pour assurer la réalisation des minima de logement et d’équipements d’intérêt collectif et de service public. 1.4.1.4 Les équipements d’intérêt collectif et de service public sont autorisés dans toute la zone, y compris le socle. a. Dans les niveaux de la zone A1 situés en dessous de la rue L’utilisation de ces 6.000 m2 de Rivoli, 6.000 m2 sont obligatoirement réservés aux doit permettre de valoriser la équipements d’intérêt collectif et de service public. configuration originelle de cet espace, à savoir un espace b. Le poste SIAMU est situé dans la zone A1. sans cloisons au rez-de- c. L’école est située dans la zone A3 et peut s’étendre dans la chaussée, surmonté d’une zone A2 ou dans le socle ; la crèche est située dans les zones mezzanine. A2, A3, A4 ou dans le socle. Voir recommandations L’école et la crèche doivent disposer d’une aire de jeu en n° 1.1.b. à 1.1.c. XV - 4257 - 6/70 plein air (minimum1.600 m2 pour l’école) ; cette aire de jeu peut se situer dans la zone A3, entre les zones A2 et A3 ou entre les zones A3 et A4, en contrebas de l’Esplanade, pour autant qu’une zone de passage public suffisante soit maintenue pour les déplacements des piétons, personnes à mobilité réduite et cyclistes ayant mis pied à terre. d. Les autres équipements sont installés prioritairement dans le socle et au rez-de-chaussée des immeubles, en vue d’animer le boulevard Pachéco, l’Esplanade et la zone de promenade ainsi que les connexions verticales. 1.4.1.5 Le logement est autorisé dans toutes les zones à l’exception du socle et des niveaux de la zone A1 situés en dessous de la rue de Rivoli. Le logement conventionné et/ou social se situe dans la zone A3. 1.4.1.6 Les bureaux sont autorisés dans les zones A1 et A2, sous réserve du respect de la prescription 1.4.1.34 a et b. Dans la zone A2, les éventuels bureaux sont situés obligatoirement dans l’aile nord de ce bâtiment. 1.4.1.7 Les commerces sont autorisés uniquement : − dans les deux premiers niveaux des immeubles donnant sur l’Esplanade et la place du Congrès ainsi qu’aux niveaux des zones A3 et A4 situés sous le niveau de l’Esplanade ; − aux angles des immeubles donnant sur la rue Montagne de l’Oratoire ; − dans le socle de part et d’autre des connexions verticales menant du boulevard Pachéco au jardin Pechère et à l’Esplanade ; La superficie maximale par unité de commerce est de 1.000 m2. Cette superficie peut être portée à 3.500 m2 aux conditions suivantes : − l’augmentation des superficies est dûment motivée par des raisons sociales ou économiques ; − les conditions locales permettent cette augmentation sans porter atteinte à la fonction principale de la zone ; − les actes et travaux ont été soumis aux mesures particulières de publicité. […] 2.9.4.4 Esplanade Il s’agit de l’espace ouvert situé derrière la colonne du Cette zone d’espace public a un caractère polyvalent. Congrès, entre les zones A1, Les vues sur la ville en direction de la Basilique de A2, A3 et A4, et à un niveau Koekelberg et sur le jardin géométrique sont préservées et supérieur à celui du jardin. mises en valeur. L’Esplanade se distingue du Jardin géométrique et de la zone de promenade par un aménagement principalement minéral. La composition de l’espace doit présenter un dégagement important permettant d’assurer l’organisation d’activités culturelles et récréatives. Les mâts disposés en alignement entre les zones A1 et A2 et XV - 4257 - 7/70 enlevés pour les besoins de la rénovation en 2009 doivent être replacés et maintenus. 2.9.5 Zone A1 L’aspect général et le gabarit de l’immeuble existant situé en zone de constructions à valeur patrimoniale doivent être maintenus. La symétrie de ce bâtiment avec celui de la zone A2 doit être assurée au niveau de l’Esplanade. 2.9.6 Zone A2 L’aspect général et le gabarit de l’immeuble existant situé en zone de constructions à valeur patrimoniale doivent être maintenus. La symétrie de ce bâtiment avec celui de la zone A1 doit être assurée au niveau de l’Esplanade. Le gabarit de l’immeuble situé en zone de nouvelles constructions ne peut dépasser celui de l’immeuble situé en zone de constructions à valeur patrimoniale. 2.9.7 Zone A3 Dans cette zone, la densité de construction est limitée à Voir recommandations n° 3.3.a. à 3.3.d. 43.000 m2 de superficies de plancher. Pour les gabarits, différentes zones sont à distinguer, indiquées sur la feuille n° 4B : − zone A3a : maximum R+14+2 niveaux en retrait (maximum 57

1. m)calculé par rapport au niveau de l’Esplanade ; la hauteur doit être identique à celle de la zone A4 ; − zone A3b : le gabarit moyen est de R+6 (maximum 24
2. m)par rapport au niveau de l’Esplanade ; à superficie de plancher constante, des variations de 1 à 3 niveaux en plus ou en moins par rapport à cette limite sont autorisées ; − zone A3c : la hauteur de construction maximale autorisée ne dépasse pas le niveau de l’Esplanade. La galerie ouverte doit Au niveau du boulevard Pachéco, les fronts de bâtisse de la permettre de maintenir une zone A3 et du socle doivent être continus et ne pas présenter perspective visuelle large de retrait l’un par rapport à l’autre. Des retraits par rapport au depuis la colonne du Congrès, au niveau du piéton. front de bâtisse sont autorisés aux étages. Conditions à respecter pour les constructions de la zone A3 : − la construction de la zone A3 doit faire l’objet d’une demande de permis globale, incluant l’aménagement de l’Esplanade et de la zone de promenade ; − d’un point de vue architectural, le rez-de-chaussée donnant sur l’Esplanade doit former un ensemble avec le premier niveau ; − une zone non couverte extérieure de 1.000 m2 minimum doit être réalisée avec un taux de verdunisation de minimum 50 %. Le caractère de cet espace extérieur doit être différencié du caractère public de l’Esplanade et de la rue Montagne de l’Oratoire. Cet espace collectif doit pouvoir être approprié par les nouveaux habitants du site. La plantation de cette zone doit favoriser la variété et XV - 4257 - 8/70 notamment le choix d’essences indigènes à haute tige ; Voir recommandation n°3.1.c. − l’implantation, la forme et l’orientation des nouvelles constructions doivent être étudiées afin de minimiser les incidences au niveau du microclimat sur les zones environnantes (vents et ombres portées), en particulier sur l’Esplanade. La construction ne peut générer des zones d’inconfort pour les usagers. L’autorité délivrante peut demander une étude de déplacements d’air approfondie ; − 70 % des logements doivent être des appartements traversants ou, au minimum, ouverts sur deux façades ; − une attention particulière doit être portée aux perspectives visuelles sur et vers la sculpture de la Banque Nationale située à l’angle de la rue de la Banque et du boulevard de Berlaimont. 2.9.8 Zone A4 Cette zone est destinée à accueillir une construction dont les Voir recommandation n° 3.3. a. premiers niveaux doivent jouer un rôle de charnière entre le boulevard Pachéco, la zone de promenade, le jardin La zone A4 représente une géométrique et l’Esplanade. Elle doit intégrer des connexions superficie au sol de 1.447 m2. aisées entre ces différentes zones et prolonger de manière significative la zone de passage public sur sol privé de l’Esplanade par un espace orienté vers le boulevard Pachéco La différence de niveau entre afin d’offrir une vue sur la ville en direction de la Basilique de le jardin et l’Esplanade est Koekelberg. d’environ 8,25 m. Dans cette zone, la densité de construction est limitée à 14.000 m2 de superficies de plancher. L’emprise au sol tient compte des contraintes techniques de construction dans la zone de la Jonction Nord-Midi. Elle est Voir recommandations n° 2.2.e. à 2.2.f., 3.1.h. limitée à 70 % de la zone A4. Le gabarit maximal de l’immeuble est limité à R+17+2 niveaux en retrait (maximum 66 m), le tout mesuré depuis le niveau du jardin. La hauteur doit être identique à celle de la zone A3a. Conditions à respecter pour les constructions de la zone A4 : − la construction de la zone A4 doit faire l’objet d’une demande de permis incluant l’aménagement de l’Esplanade, de la zone de promenade ainsi que de la connexion verticale prévue à l’angle de l’Esplanade et de la zone de promenade ; − d’un point de vue architectural, le rez-de-chaussée donnant sur l’Esplanade doit former un ensemble avec le premier niveau ; − en cas de construction dans cette zone, il y a lieu de prévoir une alternative d’implantation de la plaine de jeux dans le périmètre de la zone A. La nouvelle plaine de jeu doit au minimum être d’une superficie de 1.245 m2 et plantée sur 20 % de la surface. Elle doit présenter les mêmes qualités paysagères ou des qualités équivalentes ; XV - 4257 - 9/70 − la construction doit être aisément accessible aux piétons depuis le boulevard Pachéco, le jardin et l’Esplanade ainsi que depuis les parkings. La construction doit inclure un accès public aisé et bien visible menant du boulevard Pachéco à l’Esplanade via le jardin pour les piétons, personnes à mobilité́ réduite et cyclistes ; − la construction ne peut faire obstacle à la continuité́ de cheminement piéton nord-sud sur la dalle, en corniche au- dessus du boulevard Pachéco (voir zone de promenade, point 2.9.4.3.) ; − l’implantation, la forme et l’orientation des nouvelles constructions doivent être étudiées afin de minimiser les Voir recommandation n° 3.1. incidences au niveau du microclimat sur les zones c. environnantes (vents et ombres portées), en particulier sur le jardin. La construction ne peut générer des zones d’inconfort pour les usagers. L’autorité délivrante peut demander une étude de déplacements d’air approfondie ; − 70 % des logements doivent être des appartements traversants ou, au minimum, ouverts sur deux façades. […] ». 9. Le 31 janvier 2013, le Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale approuve le PPAS n° 07-02 « Pachéco » par un arrêté comportant, notamment, la motivation suivante : « Considérant que le plan particulier d’affectation du sol répond aux objectifs de l’arrêté du Gouvernement du 29 juin 2007 modifié par l’arrêté du 14 mai 2009 relatif à la mise en œuvre, par plan particulier d’affectation du sol, de la zone d’intérêt régional n° 11 – Cité administrative ; Considérant que le plan intègre les éléments suivants : - l’introduction d’une mixité fonctionnelle et sociale sur le site, tant au sein de l’îlot fermé par les rues Montagne de l’Oratoire, de Ligne, de la Banque, qu’au sein de la Cité administrative de l’État, [...] - la création de nouvelles zones de construction de part et d’autre de l’esplanade, ce qui garantit une meilleure répartition de la densité sur l’ensemble du site et, ainsi, des gabarits moins élevés, [...] ». Cet arrêté est publié par extrait au Moniteur belge du 5 juin 2013, p. 35.647. 10. Le 14 octobre 2016, la première partie intervenante introduit une demande de permis d’urbanisme visant à urbaniser une partie du périmètre du PPAS n° 07-02 « Pachéco » sur le territoire de la ville de Bruxelles, plus particulièrement les zones A3 et A4 et le socle repris dans la zone A du PPAS ainsi qu’une demande de permis d’environnement pour le même projet. XV - 4257 - 10/70 Le projet vise essentiellement les actes et travaux suivants : - la construction de trois nouveaux immeubles de logement (« Esplanade » (zone A3a), « Oratoire » (zone A3b) et « Pechère » (zone A4)) comptabilisant 433 appartements (44.272 m²), une nouvelle crèche pouvant accueillir 72 enfants et une école maternelle et primaire pouvant accueillir 456 enfants (7.188 m²), ainsi que treize surfaces commerciales (4.905 m²) ; - le réaménagement des parkings A et B ; - l’aménagement de 979 emplacements pour vélos ; - l’aménagement des abords du périmètre de la demande de permis et - l’abattage de 220 arbres à haute tige. Le dossier de demande de permis est complété le 27 février 2017. 11. Le 28 mars 2017, le fonctionnaire délégué accuse réception du dossier complet. 12. À une date indéterminée, l’association sans but lucratif Association nationale pour le logement des personnes handicapées (ANLH) émet un avis. 13. Le 6 avril 2017, Infrabel émet un avis favorable. 14. Le 11 avril 2017, la commission sécurité ASTRID du SPF Intérieur émet un avis. 15. Une enquête publique est organisée du 1er au 15 septembre 2017, au cours de laquelle sont introduites 119 réclamations. 16. Le 14 septembre 2017, Bruxelles Mobilité émet un avis favorable conditionnel. 17. Le 27 septembre 2017, la commission de concertation émet un avis favorable conditionnel unanime sur le projet de cahier des charges de l’étude d’incidences. 18. Le 27 novembre 2017, le comité d’accompagnement approuve le cahier des charges de l’étude d’incidences. Cette décision d’approbation est communiquée à la première partie intervenante le 3 janvier 2018. 19. Par un courrier du 15 octobre 2018, la première partie intervenante informe notamment la direction de l’urbanisme de sa décision d’amender, conformément à l’article 138 du CoBAT et à l’article 287 de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement (OPE), les demandes de permis d’urbanisme et d’environnement préalablement introduites. XV - 4257 - 11/70 20. Le 27 novembre 2018, la première partie intervenante adresse une demande amendée de permis d’urbanisme, laquelle comporte notamment l’étude des incidences sur l’environnement. Le dossier de demande est complété les 27, 28 novembre, 13 décembre 2018 et 10 janvier 2019. Le projet porte dorénavant essentiellement sur les actes et travaux suivants : - la construction de trois nouveaux immeubles de logement (« Esplanade » (zone A3a), « Oratoire » (zone A3b) et « Pechère » (zone A4)) comptabilisant 443 appartements (45.555,34 m²), une nouvelle crèche pouvant accueillir 72 enfants et une école maternelle et primaire pouvant accueillir 456 enfants, ainsi que huit surfaces commerciales dont 6 établissements de type Horeca (4.562,25 m²) ; - le réaménagement des parkings A et B ; - l’aménagement de 1305 emplacements pour vélos ; - l’aménagement des abords du périmètre de la demande de permis et - l’abattage de 397 arbres à haute tige et la plantation de 377 arbres à haute tige. 21. Le 28 décembre 2018, le Service d’Incendie et d’Aide médicale urgente de la Région de Bruxelles-Capitale (SIAMU) émet un avis favorable conditionnel. 22. Le 2 janvier 2019, le SIAMU émet un nouvel avis favorable conditionnel. 23. Une enquête publique est organisée du 23 janvier au 21 février 2019. 75 réclamations sont introduites à cette occasion, parmi lesquelles celle de la partie requérante. 24. Le 21 janvier 2019, la commission de sécurité ASTRID émet un avis. 25. Le 29 janvier 2019, la première partie intervenante s’engage à céder à titre gratuit des espaces publics à aménager dans le cadre du projet litigieux. 26. Le 29 janvier 2019, Infrabel émet un nouvel avis favorable. 27. Le 15 février 2019, la commission royale des monuments et des sites (CMRS) émet un avis conditionnel. 28. Le 22 février 2019, la cellule planification de la ville de Bruxelles émet un avis favorable conditionnel. XV - 4257 - 12/70 29. Le 28 février 2019, Bruxelles Mobilité émet un avis favorable conditionnel. 30. Le 5 mars 2019, l’association sans but lucratif ANLH émet un avis favorable conditionnel. 31. Le 21 mars 2019, le collège des bourgmestre et échevins de la ville de Bruxelles émet un avis favorable conditionnel. 32. Le 26 mars 2019, la commission de concertation émet un avis favorable conditionnel unanime sur la demande amendée de permis. 33. Le 24 avril 2019, la première partie intervenante introduit une demande modifiée et des plans modificatifs en application de l’article 177/1 du CoBAT. Le dossier de demande est complété les 10 et 23 juillet 2019. 34. Le 26 juin 2019, le SIAMU rend un nouvel avis favorable conditionnel. 35. Le 6 août 2019, le fonctionnaire délégué délivre, sous conditions, le permis d’urbanisme sollicité. Cette décision est motivée comme suit : « […] Article 1er. Le permis est délivré à RAC 4 SA […] pour les motifs suivants : Attendu que le bien se situe en zone d’intérêt régional n° 11 “Cité Administrative”, le long d’espaces structurants et en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement (ZICHEE) du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) arrêté par arrêté du Gouvernement du 3 mai 2001 ; Attendu que le bien se situe dans le périmètre du plan particulier d’affectation du sol (PPAS) n° 07-02 “Pachéco - ZIR n° 11 "Cité Administrative"” arrêté par arrêté du Gouvernement du 18/04/2013 ; que la demande concerne plus précisément les zones A3, A4 et le socle dudit PPAS ; Attendu que la demande initiale vise à construire trois immeubles de logement (433 appartements), une crèche (72 enfants), une école maternelle et primaire (456 enfants) et treize surfaces commerciales ; réaménager les parkings existants (passer de 1808 emplacements à 1779 emplacements de parking couverts) et aménager 979 emplacements pour vélos ; aménager les abords du site et abattre 220 arbres à haute tige ; Attendu qu’une demande de permis d’environnement de classe 1A a été introduite le 20/10/2016, ayant pour objet la “construction d’immeubles de logements, de surfaces commerciales, d’une école et d’une crèche + réaménagement des parkings existants (exploitation de parkings, HVAC, dépôts de déchets, transfos et commerces)” ; XV - 4257 - 13/70 […] Demande amendée : Vu la décision du demandeur d’introduire des amendements à la demande en date du 19/10/2018 et la réception du dossier amendé par l’Administration le 27/11/2018 ; Attendu que le projet amendé vise à construire trois immeubles de logements (443 appartements) et un immeuble comprenant une crèche (72 enfants) et une école maternelle et primaire (456 enfants) ; aménager huit surfaces commerciales ; réaménager le socle et les parkings existants A et B (passer de 1808 emplacements à 1779 emplacements de parking couverts) ; aménager 1305 emplacements pour vélos ; aménager les abords du site et abattre 397 arbres à haute tige ; […] Demande modifiée (article 177/1 du CoBAT) : Considérant qu’en application de l’article 177/1 du CoBAT, le demandeur a introduit d’initiative des plans modifiés le 24/04/2019 ; que ces plans modificatifs ne modifient pas l’objet du projet, sont accessoires, notamment à l’aune du projet global, et visent à répondre aux objections suscitées par le projet initial ; Considérant que le projet modifié ne doit dès lors pas être soumis aux actes d’instruction déjà réalisés ; Vu l’avis favorable conditionnel du Service d’Incendie et d’Aide Médicale Urgente (SIAMU) du 26/06/2019 […] ; Considérant que le projet modifié comprend 57.616,3 m² de superficie de plancher répartis comme suit : - Logements : 45.526,22 m² (431 appartements) ; - Équipements : 7.505,9 m² (crèche, école, locaux riverains, local personnel d’entretien pour les espaces verts publics, ascenseur public, toilettes publiques et parking vélo public) ; - Commerces : 4.584,18 m² (8 surfaces commerciales dont 6 Horeca) ; Considérant que les modifications visent à répondre aux conditions de la commission de concertation et plus précisément : Immeubles de logements : 1. Considérant que le demandeur a vérifié la conformité du projet au PPAS en ce qui concerne la proportion de 30 % de logements conventionnés ou sociaux au sein de la zone A ; que le nombre de logements conventionnés a été augmenté afin d’atteindre non pas 30 % de sa demande mais 30 % des logements construits sur la zone ; que le projet est dès lors parfaitement conforme à la prescription § 1.4.1.2 du PPAS ; 2. Considérant que le projet modifié prévoit une diminution de 36 petits logements (studios et appartements 1 chambre), une diminution de 6 appartements 3 chambres et une augmentation de 30 appartements 2 chambres ; que le projet amendé se rapproche dès lors de la recommandation du PPAS en supprimant un grand nombre de petits logements au profit de logements de deux chambres ; que le projet s’inscrit donc dans la volonté du PPAS et sa recommandation d’offrir une mixité sociale via la typologie des logements XV - 4257 - 14/70 projetés tout en répondant à une demande spécifique en Région de Bruxelles- Capitale ; 3. Considérant que le projet modifié remplace les deux logements du rez-de- chaussée du bâtiment A3B Sud donnant sur la promenade verte par des locaux communautaires destinés aux riverains (218 m²) ; que ces locaux ont un accès direct sur la promenade verte indépendant des logements ; 4. Considérant que les entrées des duplex au rez-de-jardin de l’immeuble A3A sont désormais accessibles depuis les espaces communs afin de donner un accès plus aisé aux caves et aux parkings, de permettre aux espaces de vie de profiter davantage de la lumière naturelle en façade et de la vue vers le jardin et de garantir aux logements leur intimité par rapport au jardin collectif (suppression du passage commun situé directement devant les fenêtres des appartements) ; 5. Considérant que les logements des immeubles A3A et A3B situés au niveau des jardins collectifs bénéficient tous d’une terrasse privative ; que le jardin collectif est accessible via la promenade verte ; 6. Considérant qu’une note paysagère reprend les essences des plantations projetées dans les jardins collectifs, que cette note est complète et que les essences choisies sont adéquates ; 7. Considérant que des caves ont été ajoutées dans les sous-sols des immeubles pour atteindre le ratio d’une cave par appartement ; 8. Considérant que l’implantation du local déchet dans l’immeuble A3A nécessite un parcours sécurisé afin d’amener les containers au domaine public ; qu’un cheminement piéton est donc prévu jusqu’au passage cloisonné adjacent à la sortie du parking permettant un accès direct au boulevard Pachéco et qu’une signalétique adéquate et des bollards sont prévus pour matérialiser ce passage (aussi bien à l’intérieur du bâtiment qu’au droit de la sortie des véhicules du parking B en trottoir) ; Commerces : 9. Considérant que les commerces projetés sont présentés comme locaux “casco” ; que des illustrations d’aménagement potentiel Horeca sont proposés par le demandeur et démontrent ainsi que le dimensionnement des locaux est adéquat et permet l’aménagement et l’exploitation de commerces Horeca dans les locaux projetés ; 10. Considérant que le projet réserve les 20 emplacements excédentaires du parking public à des voitures partagées ; Équipement d’intérêt collectif ou de service public : 11. Considérant que le projet modifié prévoit l’aménagement d’un local à destination du personnel d’entretien des espaces publics sous l’escalier existant de l’Esplanade vers le Jardin Pechère à proximité directe des espaces à entretenir, que ces locaux sont idéalement positionnés et correctement aménagés ; 12. Considérant que le demandeur a répondu à cette condition via la conformité du projet à la condition n° 3 (voir ci-dessus) ; 13. Considérant que le projet modifié prévoit des toilettes publiques sous l’escalier existant de l’Esplanade à proximité du local à destination du personnel d’entretien ; XV - 4257 - 15/70 14. Considérant que la trémie de l’ascenseur public est agrandie afin de prévoir une cabine permettant de servir à l’usage pour les vélos cargo ; École et crèche : Considérant que le rez-de-chaussée de l’immeuble “école et crèche” a été modifié afin de répondre aux conditions 15, 16, 17, 18 et 20 de l’avis de la commission de concertation ; 15. Considérant qu’une deuxième entrée pour l’école via un large parvis couvert d’une largeur de 18 m est intégrée au rez-de-chaussée de l’école le long de la promenade verte afin de permettre aux parents d’attendre les enfants sur celle-ci ; que cette modification permet de supprimer les risques d’encombrement sur le trottoir de la rue Montagne de l’Oratoire et agrémente une zone d’attente pour les parents sécurisée et conviviale ; 16. Considérant que le demandeur répond à cette condition via la conformité du projet à la condition n° 15 (voir ci-dessus) ; 17. Considérant que la zone de récréation est agrandie au niveau 8.90 (superficie = 665 m²) en réduisant et déplaçant l’espace occupé par le rangement vélo (un nouveau local vélo a été aménagé sous l’escalier de la promenade verte à destination des élèves les plus âgés) et que des liens visuels directs sont créés vers la promenade verte via le nouveau porche d’entrée et vers les jardins communs des logements via des locaux vitrés traversants ; que dès lors les vues pour l’école vers des espaces verdurisés sont améliorées tout en agrandissant visuellement les espaces ; 18. Considérant que l’entrée de la salle de sport vers la promenade verte est agrandie et équipée d’un ascenseur en respectant l’accessibilité de l’équipement pour les personnes à mobilité réduite (PMR) ; que le rangement vélos sous l’escalier monumental pour les élèves de l’école peut être mis à disposition des occupants de la salle de sport en dehors des heures d’école ; 19. Considérant que des sanitaires sont intégrés à proximité des cours de récréation ; 20. Considérant que les cours de récréation de l’école sont revues afin de maximiser l’apport de végétation, de diminuer l’effet d’ilot de chaleur urbain et de créer des zones d’ombre ; que des haies sont implantées en périphérie des cours de récréation afin de contribuer à l’absorption du bruit potentiel et de constituer un écran visuel vert pour les logements situés autour de l’école ; 21. Considérant qu’une note acoustique est jointe au projet modifié permettant de justifier le choix des matériaux utilisés ; Parkings 22. Considérant que la trémie de l’ascenseur donnant accès au parking public et au parking vélos public dans le niveau -1 du parking A est adaptée et agrandie afin de permettre l’accès aux vélos cargos ; que 14 emplacements pour vélos cargo sont implantés au sein du parking ; 23. Considérant que le projet modifié prévoit de sceller les deux tunnels passant sous le boulevard Pachéco par un mur de maçonnerie suivant l’alignement de la propriété privée ; Espaces publics - Généralités XV - 4257 - 16/70 24. Considérant que les plans amendés comprennent un plan d’implantation spécifique reprenant avec précision la limite de la demande; que cette limite suit la propriété de demandeur et déborde marginalement de cette propriété lorsque, ponctuellement, des trottoirs ou des bordures sont à adapter en fonction des entrées et des sorties parking ou d’autres accès au site ; que le domaine public à l’endroit de la station Total abandonnée et démolie est également repris et à traiter dans le respect de l’aménagement de la place Pachéco et du plan d’aménagement de la ville de Bruxelles ; Considérant que ces interventions sont réalisées conformément au Titre VII du RRU et au cahier 4 de l’accessibilité piétonne/Vade mecum piéton en Région de Bruxelles-Capitale. 25. Considérant que la note paysagère précise les accès pompiers au site ainsi que les passages sur le site qui conviennent au charroi nécessaire à l’entretien des espaces verts ; 26. Considérant que la note paysagère décrit les caractéristiques des matériaux préconisés (rugosité des surfaces, appareillage et nature, ...) et la mise en œuvre des différents revêtements de sol du site ; qu’ils répondent aux besoins des différents usages du site ; 27. Considérant que le demandeur a fourni un document complet reprenant tous les éléments de signalisation sur le site (par niveaux) ; 28. Considérant que des rigoles pour vélos font partie de la mise en œuvre de toutes les volées d’escaliers du complexe et permettent de monter et/ou de descendre ; 29. Considérant que la note paysagère traite les différentes modifications apportées au projet afin de répondre aux recommandations du cahier 7 ; 30. Considérant que tous les systèmes de récupération et de stockage des eaux pluviales sont prévus dans le dossier amendé ; que la note paysagère précise qu’en complément, des robinets de service seront répartis sur le site afin de permettre un usage maximal de l’eau de pluie récupérée pour l’entretien des espaces minéralisés et l’arrosage des zones végétalisées ; que des points d’eau pluviale sont visibles sur les plans de l’Esplanade, mais qu’aucun dispositif ne semble prévu pour l’arrosage du Jardin Pechère ; qu’il convient dès lors d’imposer, à titre de condition assortissant le présent permis, la pose d’un dispositif prévu pour l’arrosage du jardin par l’eau de pluie récoltée ; que ce dispositif doit être installé à proximité du local d’entretien réservé aux services de la Ville ; Promenade verte 31. Considérant que la note paysagère comprend les aménagements prévus afin de renforcer visuellement la présence et la connexion entre la gare de Bruxelles Congrès et le Jardin Pechère ; qu’une zone ouverte est créée devant l’entrée, qu’elle est agrémentée de mobilier urbain et qu’une signalétique indique visuellement l’accès à la gare ; que l’espacement entre les arbres du parc permet également de percevoir davantage la présence de la gare au sein du site pour les piétons ; 32. Considérant que les luminaires historiques du Jardin Pechère sont replacés ; qu’un éclairage intégré aux façades et aux plafonds est prévu dans les galeries couvertes ; que l’éclairage est généreux, crée un appel d’itinéraire fonctionnel et est suffisant afin d’assurer un sentiment de sécurité ; XV - 4257 - 17/70 33. Considérant que 8 arbres (charmes communs) agrémentés de végétation basse sont prévus sur le passage entre le bâtiment A3B et l’école ; que l’implantation de ces arbres a été spécifiquement étudiée de manière à ne pas entraver la zone de passage pour les véhicules du SIAMU ; Jardins / Zone de jeux 34. Considérant que le charme commun est finalement retenu comme choix d’essence afin de répondre au mieux au concept paysagé d’une forêt urbaine et à sa pérennité pour une implantation sur dalle ; qu’un plan de leur localisation, induite par la structure existante sous-jacente, et des détails techniques illustrent l’ancrage et l’intégration des arbres à haute tige avec la dalle ; considérant que ce choix d’essence locale, plutôt que l’essence existante de type méridionale (platane) s’inscrit davantage dans les objectifs du PPAS de privilégier les arbres à hautes tiges d’essence indigène ; 35. Considérant que les matériaux de revêtement de sol sont étudiés selon les différents usages sur le site et mis au point dans ce sens (voir note paysagère) ; que les jardins sont prévus en concassé de porphyre 0/4 et que les zones de jeux sont recouvertes de copeaux de bois ; 36. Considérant qu’un inventaire du mobilier urbain dans le Jardin Pechère (partie aire de jeu et Jardin des platanes) a été réalisé ; qu’il en ressort qu’aucun équipement n’est récupérable en l’état et sur le site, en raison de leur état de délabrement avancé ; Considérant néanmoins que tout le mobilier retiré sera proposé à la Ville pour récupération comme demandé ; Considérant que le concept général d’aménagement paysager prévoit des bancs contemporains le long de l’itinéraire de la promenade verte ; 37. Considérant que les revêtements, les jeux, les détails techniques et leur compatibilité avec les arbres pour les zones de jeux spécifiques sont détaillés ; que le choix des éléments de jeux est fait dans le respect du caractère monumental du site ; qu’ils sont sobres et prévus en métal gris foncé ou en béton gris foncé ; qu’une distance minimum de 2 mètres est prévue entre les arbres et les fondations des jeux ; 38. Considérant qu’une zone délimitée (avec durcissement de sol) pour le dépôt temporaire des déchets d’élagage est prévue sur le site à ciel ouvert ; 39. Considérant que le projet modifié prévoit désormais une affectation publique pour la zone intérieure sous l’escalier monumental restauré (local à destination du personnel d’entretien des espaces publics et sanitaires publics) ; que la nouvelle affectation permet de conserver l’entièreté de cette façade dans son état original et de remettre en valeur l’ensemble de cette paroi délimitant le Jardin Pechère ; Liaison verticale / Escaliers monumentaux / Place Pachéco 40. Considérant que la lisibilité de la connexion verticale entre le boulevard Pachéco et l’Esplanade est renforcée par un escalier large et généreux offrant différents cheminements piétons ; que la géométrie de l’escalier est revue afin d’inviter le promeneur depuis le boulevard Pachéco avec un palier principal supplémentaire perpendiculaire face à la voirie ; qu’une marche supplémentaire est ajoutée en partie haute perpendiculairement à l’esplanade afin d’inviter le promeneur à descendre face à la vue ; que l’ensemble des arbres de la place XV - 4257 - 18/70 Pachéco et de la promenade au niveau intermédiaire de l’escalier sont des Ginkgo biloba, arbre à couronne étroite, afin de maintenir la perméabilité visuelle entre le boulevard et l’Esplanade ; que les parois de l’escalier sont traitées avec différentes finitions afin de créer une variété de textures et de couleurs ; que des bancs sont aménagés au niveau intermédiaire de l’escalier ; que l’escalier modifié répond dès lors aux conditions nos 40 et 41 ; 41. Considérant que le demandeur répond à cette condition via la conformité du projet à la condition n° 40 (voir ci-dessus) ; 42. Considérant qu’afin d’augmenter l’animation du côté de la place, un accès supplémentaire au commerce (bâtiment A3B) est prévu de ce côté ; 43. Considérant que la façade de part et d’autre de l’escalier monumental est retravaillée ; que la façade quasi aveugle a été ouverte pour accueillir l’entrée du parking vélos public et rendre cet équipement collectif plus visible depuis la place Pachéco ; 44. Considérant que la note paysagère propose une végétalisation de la place et de la connexion verticale qui participe à l’attractivité et la visibilité de la connexion et a fourni les détails des plantations projetées ; que cependant les coupes ne permettent pas de s’assurer qu’une zone perméable suffisante est prévue aux pied des arbres ; qu’il convient dès lors d’imposer à titre de condition assortissant le présent permis qu’une surface perméable de minimum 2,25 m² soit prévue aux pied de chaque arbre et qu’au niveau de l’escalier monumental, cette surface soit protégée par un dispositif au même niveau que le revêtement de sol ; 45. Considérant que la trémie de l’ascenseur public est adaptée (agrandie) afin d’accommoder une cabine permettant de servir à l’usage des vélos cargo ; 46. Considérant que le demandeur propose - en concertation avec les services de la ville de Bruxelles - de déplacer l’œuvre d’art “ovoïde” de Jean Pierre Ghysels ; que l’œuvre sera positionnée sur la promenade verte au niveau du Jardin Pechère, sur un nouveau socle, déterminé en collaboration avec l’artiste dans le respect de l’intégrité de son œuvre ; Esplanade 47. Considérant que le projet amendé est contradictoire concernant les luminaires de l’Esplanade ; que la note explicative affirme que les luminaires d’origine sont replacés alors que la note paysagère prévoit un modèle de remplacement qui y fait référence ; que ce sont les luminaires d’origine qui devront être replacés ; que les emplacements originaux sont respectés ; que le mobilier original de l’esplanade comme les bancs sont récupérés, au besoin rénovés et réinstallés selon les implantations originales ; qu’il convient dès lors d’imposer la repose des luminaires d’origine, à titre de condition assortissant le présent permis ; 48. Considérant que l’esplanade est animée par des jeux d’eau ; qu’elle se prête à accueillir diverses activités extérieures ; que le projet prévoit l’installation des dispositifs techniques nécessaires (connexions intégrées dans les habillages des colonnes des arcades des immeubles avoisinants A3A et A4) ; 49. Considérant que le projet modifié comprend un aménagement des abords (connexion entre l’esplanade et la rue Montagne de l’Oratoire entre la zone A2 et A3), avec une zone de chargement et déchargement bien définie entre des zones de végétation basse et 3 arbres à haute tige, ce qui assure un développement adéquat de la zone et la complémentarité entre les différentes occupations ; Documents de la demande XV - 4257 - 19/70 50. Considérant que l’annexe 5 de la note explicative a été mise à jour et corrigée ; Recommandations de l’étude d’incidences : Considérant qu’il ressort de l’analyse des documents du permis modifié que le demandeur suit une grande partie des recommandations de l’étude d’incidences ; qu’il met notamment en œuvre les principes de l’alternative de composition architecturale, améliorant ainsi de manière importante le projet ; que l’étude a analysé cette alternative dans chaque domaine de l’environnement, tant en phase projet qu’en phase chantier ; que le bilan indique des impacts globalement positifs ayant amené le chargé d’étude à recommander la mise en œuvre des principes sous-tendant cette alternative ; Considérant que le demandeur s’écarte, totalement ou partiellement de certaines recommandations de l’étude d’incidences ; que ces écarts, détaillés et justifiés par le demandeur, sont motivés ci-après : 1. Urbanisme Considérant que le demandeur s’écarte des recommandations 1.13 et 1.14 du chargé d’étude, que celles-ci concernent l’aménagement paysager du Jardin organique avec pour objectif de retrouver ou rappeler les aménagements originels ordonnés et rigoristes du site ; que le demandeur préfère s’orienter vers une réinterprétation du concept visant à renforcer la distinction entre les deux zones et permettant une promenade verte active à travers la zone plantée ; que la proposition permet un aménagement de qualité tout en ouvrant à des usages plus appropriés avec le redéveloppement de la zone ; que ces propositions ont été discutées avec la ville de Bruxelles, future gestionnaire du site, et la Direction du Patrimoine Culturel ; Considérant que la recommandation 1.23 concerne le réaménagement du boulevard Pachéco et s’adresse au gestionnaire de voirie ; que si le suivi de cette recommandation s’avèrerait être à terme une plus-value importante pour le quartier, elle n’est pas nécessaire au bon fonctionnement du projet ; qu’il n’y a donc pas lieu de conditionner le projet à un réaménagement du boulevard ; Considérant que les recommandations 1.26 et 1.34 visent à végétaliser les façades aveugles ou partiellement aveugles du projet ; que le demandeur ne suit pas ces recommandations car les façades concernées utilisent des matériaux de parement nobles et pérennes ; que les revêtements prévus sont qualitatifs ; que les caractéristiques de ces façades répondent effectivement au critère prévu par le PPAS d’“un revêtement décoratif” ; qu’il n’y a dès lors pas lieu d’imposer la végétalisation de ces façades ; Vu les motivations reprises dans l’avis de la commission de concertation concernant le non-suivi de la recommandation 1.33 visant à supprimer la dérogation au PPAS concernant les 70 % de logements traversants ou ouverts sur deux façades ; Considérant que les recommandations 1.37, 1.38, 4.6, 4.7 visent à l’aménagement des jardins privatifs collectifs en prévoyant des aménagements liés à la fonction de détente et de jeux via un processus participatif ; que le demandeur indique que la volonté de maintenir des parties privatives pour les logements du rez-de- chaussée et l’imposition par le PPAS d’un certain pourcentage de végétalisation empêchent la mise en œuvre de ces recommandations de par l’espace disponible trop faible pour l’aménagement d’une fonction de détente qualitative ; que l’aspect visuel, paysagé et l’apport maximal de végétation sont privilégiés afin de XV - 4257 - 20/70 garantir un aménagement visuellement esthétique depuis les appartements et suffisamment verdurisé pour participer à la diminution du risque d’îlot de chaleur ; qu’au vu des marges disponibles dans ces conditions, un réel processus participatif n’apporterait que peu de plus-value ; que, de plus, le réaménagement des espaces publics contient une part importante de zones et d’aménagements destinés à la fonction de détente et de jeux ; 2. Microclimat Considérant que les recommandations 2.1 et 2.5 indiquent la nécessité de déplacer et limiter les terrasses des Horeca prévus dans des localisations fortement ombragées pour en améliorer l’exposition ; que le demandeur a marqué sa volonté de conserver la terrasse prévue sur le Jardin Pechère à son emplacement initial, cet Horeca ayant pour objectif d’animer et d’offrir un service complémentaire aux installations du Jardin ; que les autres terrasses visent à créer une animation le long du passage piétons du haut vers le bas de la ville ; que ces objectifs sont pertinents ; que le faible ensoleillement prévu sur les terrasses n’est pas de nature à rendre l’installation de l’ensemble de l’Horeca inappropriée au vu de la nécessité d’animer les espaces publics et de l’augmentation attendue du flux des utilisateurs du site ; 3. Être humain Considérant que la recommandation 3.3 vise les conditions d’exploitation du transformateur mis en place par Elia ; que cette installation n’est pas comprise dans le projet ; que, par ailleurs, le demandeur n’est pas exploitant de l’installation ; qu’il n’y a pas lieu d’imposer des conditions particulières au demandeur par rapport à cette installation ; qu’il revient à Bruxelles Environnement d’adapter les conditions du permis d’environnement de cette cabine haute tension afin de prendre en compte les conclusions de l’étude ou de s’assurer que les conditions actuelles offrent le même degré de protection de la santé ; Considérant que la recommandation 3.13 concerne la gestion des mouvements infractionnels sur le boulevard et s’adresse au gestionnaire de voirie et à la Police ; que le demandeur n’a ni la compétence ni la capacité de mettre en œuvre cette recommandation ; que le suivi de cette recommandation n’est pas nécessaire au bon fonctionnement du projet ; qu’il n’y a donc pas lieu de conditionner le projet au suivi de cette recommandation ; 4. Domaine social et économique Considérant que la recommandation 4.1 visant à prévoir du logement social dans le projet afin de combler le manque de logements de ce type à l’échelle régionale n’est pas suivie par le demandeur ; que celui-ci indique respecter le PPAS via la création de 30 % de logements conventionnés et ne souhaite pas inclure du logement social en complément vu la part déjà importante de logements régulés sur le site ; Considérant que le PPAS a analysé dans son RIE la nécessité d’imposer du logement social ou conventionné ; qu’au vu de la localisation du site, des profils socio-économiques des riverains et de la nécessité d’apporter une mixité dans les profils des futurs habitants, le RIE a conclu à la nécessité d’inclure du logement conventionné ; que la nécessité de création de logements sociaux, si elle s’impose au vu de la situation à l’échelle régionale, ne découle pas directement de la situation locale ; que le RIE juge, par ailleurs, non pertinent d’imposer cette création de logements sociaux aux acteurs privés vu les charges déjà importantes liées aux réaménagements et à la transformation du site (espaces publics, création XV - 4257 - 21/70 d’équipements, amélioration des connexions verticales, ...) ; que le RIE incite plutôt les autorités publiques à prendre en charge cette création ; que ces conclusions ont incité l’autorité publique [à laisser] une marge d’appréciation quant au type de logements réglementés à prévoir ; qu’il n’y a pas lieu de l’imposer au demandeur dès lors qu’il respecte l’objectif de mixité et les prescriptions du PPAS via la création de logement conventionné et, ce faisant, l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 relatif aux charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme ; 5. Mobilité Considérant que la recommandation 5.5 vise à permettre une circulation verticale via l’ascenseur pour l’école et la crèche ; que cette recommandation découlait de l’absence de circulation continue et de [plain-pied] sur la promenade verte, rendant la circulation des PMR compliquée voire impossible ; que le projet amendé répond à cette problématique en créant une circulation complète de [plain-pied] sur l’ensemble de la liaison est-ouest ; que cette solution est préférable à un ascenseur dont le fonctionnement est susceptible d’être interrompu ; qu’il n’y a dès lors pas lieu de suivre cette recommandation ; Considérant que la recommandation 5.21 vise à permettre une liaison directe entre le parking public et le niveau de l’esplanade ; que les solutions proposées nécessitent de lier le fonctionnement du parking public et du parking privatif A ; que la volonté du demandeur est de disposer de gestionnaires distincts pour les deux parkings ; qu’aux yeux du demandeur, un tel liaisonnement rendrait trop difficile l’exploitation séparée des deux parkings ; qu’au vu des spécificités de gestion d’un parking public et de l’évolution rapide des métiers de la mobilité, un gestionnaire spécifique pour le parking public semble effectivement nécessaire ; que la recommandation améliorerait sans doute la liaison entre le haut et le bas de la ville mais au seul bénéfice des utilisateurs du parking public ; qu’il y a lieu de favoriser la bonne exploitation du parking ; qu’il n’y a donc pas lieu d’imposer la création de cette liaison ; Considérant que les recommandations 5.28 et 9.9 recommandent d’étudier les potentialités de créer des places pour les autocars dans le parking souterrain ou d’interdire et de déplacer celles situées boulevard Pachéco vu leurs impacts tant urbanistique[s] que sur la qualité de l’air pour les riverains ; considérant que l’étude met en avant que l’adaptation du parking aurait de lourdes incidences au niveau urbanistique, pour la sécurité des personnes et pour la stabilité du projet ; que l’aménagement de places dédiées aux autocars dans le projet ne résout pas les problèmes de mobilité que ceux-ci entrainent en venant se parquer en centre- ville ; qu’elle oriente plutôt vers une suppression des emplacements en voirie et un déplacement du stationnement dans un site plus adapté ; que si le maintien de ces places est dommageable pour la qualité du boulevard, il n’entrave pas le bon fonctionnement du projet ; que le demandeur n’a ni la compétence ni la capacité de procéder à ces déplacements ; qu’il n’y a donc pas lieu de conditionner le projet à ces recommandations ; Considérant que la recommandation 5.29 vise à assurer une gestion des arrivées pour la crèche et l’école en créant une zone de dépose-minute correctement dimensionnée ; que les conflits de mobilité apparaissent particulièrement importants pour les heures d’arrivée et de départ de l’école et de la crèche ; que le demandeur a modifié sa demande pour assurer une zone tampon suffisante pour l’ouverture de l’école afin d’éviter l’encombrement du trottoir ; qu’il met en place des emplacements vélos supplémentaires pour favoriser l’utilisation de ce mode de transport et prévoit une solution de dépose-minute ; que cette solution nécessite le réaménagement d’une voirie publique pour laquelle le demandeur n’a ni compétences ni capacité ; que s’il y a bien un projet de réaménagement de la XV - 4257 - 22/70 voirie planifié par la ville de Bruxelles, rien ne garantit que celui-ci soit réalisé au moment de la mise en œuvre du projet ; que l’étude d’incidences a par ailleurs relevé beaucoup d’inconvénients à la création d’une zone de dépose-minute dans le parking souterrain ; Considérant que l’étude d’incidences a évalué la part modale de l’école et de la crèche à 20 % en faveur de la voiture ; que cette estimation est volontairement maximaliste ; que l’étude indique que la non-gestion du stationnement courte durée dans cette hypothèse pourrait créer des problèmes de congestion et de parking sauvage aux périodes d’hyperpointes de fonctionnement de l’école ; que l’étude relève toutefois que les flux sur la rue Montagne de l’Oratoire sont très limités ; que l’éventuelle congestion ponctuelle de cette rue ne devrait donc pas créer de problème au-delà ; que les modifications proposées par le demandeur au niveau des accès des équipements prévoient un espace suffisamment grand pour accueillir en sécurité les parents et enfants par rapport au trafic automobile ; que, par ailleurs, la limitation du stationnement disponible est un levier important pour favoriser une transition modale ; que l’importante densité de logement dans la zone et le déficit constaté en équipement scolaire dans les quartiers voisins permet de conclure que les futurs usagers de l’école proviendront d’une distance compatible avec l’emploi des modes actifs et des transports en commun ; qu’il n’y a dès lors pas lieu d’imposer la création d’un dépose-minute pour assurer un fonctionnement correct du projet ; Considérant que les recommandations 5.22, 5.30, 5.32, 5.33, 5.34 et 5.38 concernent l’aménagement d’une zone de livraison en voirie et le réaménagement du boulevard Pachéco et des voiries et s’adressent au gestionnaire de voirie ; que si le suivi de ces recommandations s’avèrerait être à terme une plus-value importante pour le quartier, elles ne sont pas nécessaires au bon fonctionnement du projet ; que concernant les livraisons, le demandeur a prévu des solutions internes au projet ; que le demandeur n’a ni la compétence ni la capacité de procéder à ces adaptations du boulevard ; qu’il n’y a donc pas lieu de conditionner le projet à ces recommandations ; 6. Hydrologie, sol, sous-sol et eaux souterraines Considérant que les recommandations 6.2, 6.3 et 6.14 visent à maximiser la réutilisation des eaux de pluies récoltables pour les bassins aquatiques, les fontaines de l’esplanade, les eaux des espaces ouverts, l’arrosage des espaces verts et l’entretien des communs et/ou les toilettes en ce qui concerne les eaux des toitures ; que le demandeur indique ne pas mettre en place la réutilisation pour les bassins aquatiques au vu des charges d’entretien supplémentaires que cela représenterait pour la ville de Bruxelles, future gestionnaire de ces espaces ; qu’au vu de la quantité faible de consommation en eau des fontaines, il n’est pas souhaitable de faire peser cette charge sur le gestionnaire public ; que le même raisonnement peut être retenu pour les fontaines de l’Esplanade ; Considérant que, à l’exception de l’alimentation des toilettes, le demandeur prévoit une récupération pour le nettoyage des communs et du parking, des façades et l’arrosage des espaces verts dans un système détaillé dans la note explicative du projet amendé ; que cette récupération permet de valoriser une partie des eaux du projet ; que le non-raccordement des toilettes sur le système de récupération est justifié par l’impact des toitures vertes sur la qualité des eaux et les dispositifs à mettre en place pour épurer celle-ci ; qu’il n’y a dès lors pas lieu de conditionner la délivrance du permis à la mise en place de système de récupération complémentaire ; Considérant que la recommandation 6.9 vise à évaluer le potentiel d’infiltration du site pour éviter un rejet à l’égout des eaux pluviales résiduelles ; considérant que le site présente, d’un point de vue physique et mécanique, un potentiel XV - 4257 - 23/70 d’infiltration suffisant pour envisager un tel système ; que, toutefois, une telle infiltration peut, en fonction des caractéristiques du sol, avoir pour conséquences de déstabiliser à long terme les structures souterraines ; qu’il existe au droit du site des ouvrages souterrains sensibles et stratégiques, notamment la jonction Nord-Midi ; que le recours à l’infiltration n’est dès lors pas souhaitable ; Considérant que la recommandation 6.17 définit un dispositif de stabilité spécifique visant à éviter les problèmes de tassement au niveau du tunnel de la jonction Nord-Midi ; que, sur base d’une analyse de stabilité complémentaire, le demandeur indique ne mettre que partiellement en œuvre cette recommandation, certains dispositifs étant jugés superflus ; que ces principes de stabilité et les mesures à mettre en œuvre ont été définis en concertation avec Infrabel ; qu’un monitoring des déformations du tunnel est prévu dès le début du chantier et pendant la durée de celui-ci ; que ce monitoring permettra d’identifier les problèmes imprévus de stabilité et, d’y remédier le cas échéant ; 7. Faune et flore Considérant que la gestion des espaces verts sera réalisée par la ville de Bruxelles ; que les recommandations 7.8 et 7.9 visent à des conditions de gestion des espaces verts en interdisant l’utilisation des produits phytosanitaires et en mettant en place une gestion des espèces invasives ; qu’il s’agit donc effectivement de recommandations s’adressant à la ville de Bruxelles ; que l’utilisation des produits phytosanitaires est totalement interdite pour les gestionnaires d’espace publics depuis le 31/12/2018 ; que la gestion des espèces invasives relève d’une gestion en bon père de famille des espaces publics, qu’il n’y a pas lieu de conditionner la délivrance du permis à ces pratiques de gestion ; 8. Environnement sonore et vibratoire Considérant que la recommandation 8.5 vise aux conditions d’exploitation de la cour de récréation ; que des mesures d’atténuation acoustique sont mises en place par le demandeur ; que, s’agissant d’une activité parascolaire et non d’une activité scolaire, ces activités sont couvertes par les normes imposées par l’arrêté du 21/11/2002 sur les bruits de voisinage ; qu’il n’y a dès lors pas lieu de se substituer à cette réglementation en imposant des conditions supplémentaires ; Considérant que les recommandations 8.8, 8.9 et 8.10 sont des recommandations visant aux conditions de gestion des livraisons ; qu’il s’agit de problématiques dépendantes de la police de l’environnement et qu’elles doivent donc être adressées dans le permis d’environnement ; Considérant que la recommandation 8.11 vise à limiter les nuisances sonores des circulations en portant une attention particulière aux jonctions et transitions entre les différents revêtements ; que le demandeur indique qu’il ne s’agit pas d’une recommandation qui lui est adressée ; que, s’agissant d’une recommandation portant sur les travaux de finition, il y a lieu de conditionner le permis au respect de celle-ci ; Considérant que la recommandation 8.12 concernant les horaires de fonctionnement des fontaines s’adresse au futur gestionnaire des espaces publics, la ville de Bruxelles ; que les installations doivent toutefois prévoir un mécanisme permettant la coupure facile ou automatique des fontaines pour pouvoir respecter cet horaire ; 9. Qualité de l’air Considérant que la recommandation 9.13 porte sur une modification du permis d’environnement de la Police Fédérale ; que celle-ci ne peut pas être sollicitée par XV - 4257 - 24/70 le demandeur mais bien imposée par Bruxelles Environnement ; que le respect de cette recommandation doit donc être examiné dans le cadre de la procédure de permis d’environnement ; 10. Énergie Considérant que moyennant des adaptations à réaliser en phase de mise en œuvre concernant notamment la longueur des boucles d’eau chaude sanitaire ; que l’analyse de l’alternative architecturale confirme cette possibilité de respecter la PEB avec des adaptations intéressantes par rapport au projet introduit, notamment au niveau de la gestion de la ventilation ; que le projet répond donc à ses obligations légales au niveau énergétique et démontre une bonne performance globale, le choix des matériaux de l’enveloppe étant par exemple qualifié d’exemplaire à ce titre par l’auteur de l’étude d’incidences ; Considérant que l’étude d’incidences propose néanmoins des adaptations permettant d’optimiser la performance du projet et de le rendre exemplaire à ce sujet ; que, dans cette optique, une variante de conception énergétique a été étudiée ; Considérant que le demandeur suit une partie de ces recommandations, notamment la mise en œuvre de la cogénération pour les bâtiments de logements qui permet une économie énergétique substantielle ; que la cogénération n’est cependant pas mise en œuvre pour les équipements, vu les besoins en eau chaude beaucoup moins conséquents et réguliers que pour les logements ; considérant que la cogénération rend le suivi de la recommandation 10.13 sur les pompes à chaleur non pertinent ; Considérant que la recommandation 10.2 conseillant une récupération de la chaleur des douches n’est pas suivie vu la complexité du système et les risque de mauvais entretien inhérents ; Considérant que le demandeur ne suit pas les recommandations 10.3 et 10.7 visant l’installation d’un système de ventilation des logements permettant une régulation par appartement ; que cette installation n’est possible que pour le bâtiment présentant un système non collectif ; que, dans ce cas, le demandeur ne suit pas la recommandation au vu des risques de mauvaise manipulation pouvant entrainer des soucis de qualité de l’air intérieure ; Considérant que le demandeur ne suit pas la recommandation 10.4 visant à installer des panneaux photovoltaïques en façade ; que ce refus est motivé par la plus faible performance des panneaux en façade par rapport au panneaux classiques et la multiplication des risques de créer des points faibles dans l’isolation de la façade ; que le demandeur maximise néanmoins la pose des panneaux en toiture ; Considérant que vu le contexte et la typologie des logements proposés, le choix d’une solution énergétique robuste et simple d’utilisation se justifie ; que, par ailleurs, au vu de la performance déjà haute du projet, l’imposition de solutions innovantes (panneaux en façade, récupération de chaleur des douches, ...) ne se justifie pas ; qu’il n’y a dès lors pas lieu d’imposer des conditions supplémentaires ; 11. Déchet Considérant que la recommandation 11.3 vise à imposer une gestion du ramassage des containers de déchets pour empêcher l’encombrement excessif de l’espace public, qu’aucune zone de stockage en voirie n’est prévue, que le passage des piétons sur l’espace public ne peut être entravé par la présence de XV - 4257 - 25/70 containers lors du ramassage des poubelles, que la gestion devra dès lors passer par un ramassage direct au sein du bâtiment ; que tant les services de récolte privés que Bruxelles-Propreté proposent ce genre de service de collecte ; que vu l’amélioration de la localisation des locaux de stockage visant à en faciliter l’accès, cette solution est réaliste ; que, s’agissant d’une condition visant l’exploitation du complexe il n’y a pas lieu d’imposer des conditions complémentaires dans le permis d’urbanisme ; Considérant les recommandations 11.4 et 11.5 visant à faciliter le tri des déchets par l’organisation de ce tri dans tous les locaux de l’école et par une configuration suffisamment grande des locaux déchets ; que, concernant l’organisation de l’école, elle dépend du futur gestionnaire et non du demandeur ; que la taille des locaux est néanmoins suffisante pour une gestion du tri ; que les commerces projetés sont présentés comme locaux “casco” ; que des illustrations d’aménagement potentiel Horeca sont présentées par le demandeur afin de prouver que le dimensionnement des locaux est adéquat et permet l’aménagement et l’exploitation de commerces Horeca dans les locaux projetés ainsi que le tri des poubelles ; 12. Chantier Considérant que l’étude d’incidences a étudié de manière approfondie l’ensemble des incidences du chantier, dans ses différentes phases et en lien avec les autres chantiers prévisibles dans la zone ; que la continuité du fonctionnement des parkings a été étudiée et considérée possible quelle que soit la phase du chantier ; que de nombreuses recommandations ont été formulées pour en minimiser l’impact ; Considérant que la mise en œuvre concrète de ces bonnes pratiques et des dispositifs d’information dépendent d’aspects qui ne pourront être complètement définis qu’à un stade ultérieur de la réalisation, notamment dès lors qu’elles s’imposent essentiellement à l’entrepreneur en charge des travaux, non encore désigné à ce stade par le demandeur ; que le demandeur s’est cependant positionné de manière positive par rapport à ces recommandations et a notamment pris en engagement de les intégrer à son cahier des charges travaux ; que, par ailleurs, le respect de ces recommandations doit être vérifié dans le cadre des autorisations requises en vue de la réalisation du chantier (permis d’urbanisme “chantier”, déclaration environnementale, autorisation d’occupation de voirie) ; que la Ville de Bruxelles étant l’autorité en charge de la délivrance de ces autorisations, il lui appartiendra de valider, au moment venu, la pertinence de ces recommandations en les imposant, le cas échéant, à titre de conditions assortissant la délivrance des autorisations requises ; qu’au surplus, la Ville étant également gérant [de] la circulation autour du site, elle dispose des compétences requises pour limiter les nuisances du chantier ; que, notamment, la pertinence de la recommandation 12.7 demandant un double sens de la rue Montagne de l’Oratoire devra donc être confirmée par la Ville lors du traitement de cette déclaration ; ≡ Réclamations émises lors de l’enquête publique : Considérant qu’il peut être répondu aux réclamations émises lors de l’enquête publique et en commission de concertation comme suit : 1. Densité et affectation : Considérant que les différentes étapes planologiques (de 1999 à 2013) pour la réhabilitation du site de la Cité Administrative attestent de la longue réflexion XV - 4257 - 26/70 menée afin de créer un ensemble cohérent et intégré au quartier et à la Ville ; que le PPAS qui en résulte a fait l’objet d’un rapport d’incidences environnemental et n’a pas fait l’objet de recours ; que ce PPAS traduit, en l’absence de décision contraire des autorités compétentes, la vision du bon aménagement des lieux devant être atteinte par la présente demande ; qu’au surplus, compte tenu de la dimension importante et la localisation stratégique du site, le laps de temps pris pour la mise en œuvre de ce plan - dont la présente demande constitue l’étape finale - n’est pas de nature à énerver ce constat ; Considérant que le bâtiment RAC 2 ne fait pas partie du périmètre de la demande ;l que la réclamation relative à son affectation ne peut être résolue via la présente demande de permis d’urbanisme ; que les seuils d’affectation admissibles du PPAS pour le site sont respectés ; Considérant que le projet modifié répond à la densité et à l’implantation admissibles des bâtiments prévues par le PPAS pour le site ; que l’ensemble du bâti situé au sud du site permet de libérer un maximum d’espaces disponibles pour les espaces publics ; que l’intégration de l’école ainsi que les creux entre les immeubles de logements de la demande modifiée permettent une certaine porosité et une diminution de l’impression de densité par rapport à la demande initiale ; Considérant que l’absence de logements sociaux au sein du projet est justifiée ci- avant dans le chapitre reprenant les réponses apportées aux recommandations de l’étude d’incidences (voir supra, “4. Domaine social et économique”) ; Considérant que la répartition des logements a été revue dans le projet modifié afin de diminuer le nombre de petits logements au profit d’appartements 2 chambres (voir supra, condition n° 2) ; Considérant que le projet modifié prévoit davantage de superficies de plancher pour les équipements d’intérêt collectif ou de service public ; que deux espaces pour des équipements à destination des riverains ont été ajoutés le long de la promenade verte (voir supra, condition n° 3) ; 2. Vues, paysage urbain et esthétique des constructions : Considérant que le schéma directeur à l’origine du PPAS demande de maintenir le panorama de l’Esplanade inscrit dans la séquence des panoramas de la rue Royale et ouvrant des perspectives vers la ville et de valoriser sa fonction de balcon ouvert sur le paysage urbain ; Considérant que le RIE du PPAS a analysé l’impact de la programmation et de l’implantation proposée des bâtiments sur le paysage urbain et les questions de vues vers et depuis le site de la Cité Administrative ; que le RIE indique notamment que l’orientation du site reprend l’axe défini par la colonne du Congrès et la rue du Congrès qui aboutit dans l’axe de celle-ci ; que cet axe est repris et prolongé sur le site de la Cité Administrative via la position des bâtiments et la forme de l’espace public ; Considérant que, sur ces questions, le RIE du PPAS note notamment : “nous avions repéré l’axe de la colonne du Congrès et la rue du Congrès aboutissant sur l’Esplanade, le balcon ouvert sur la ville. L’axe nord-sud que soulignent les bâtiments F et C, contrebalance l’axe de “haut en bas . [. . .] Dans les divers documents qui concernent la Cité, une grande attention est généralement portée sur la vue vers la Basilique. Cependant, cette vue présente un panorama relativement peu intéressant, surtout à l’avant-plan. La vue depuis l’Esplanade vers le Jardin nous semble tout autant, si pas plus intéressante car elle présente un point de vue remarquable. En tout état de cause, toutes les options envisagées XV - 4257 - 27/70 permettent le maintien des perspectives sur la Basilique et de l’Esplanade sur le Jardin.” ; Considérant que le RIE conclut que “l’implantation des deux nouveaux pôles permet de maintenir une large ouverture visuelle à la fois vers l’Ouest pour le panorama sur la ville et vers le Nord pour la vue sur le Jardin depuis l’Esplanade” ; que dès lors les diminutions de vues consécutives au respect des prescriptions du PPAS ont été prises en considération dans l’élaboration du PPAS et sont constitutives du bon aménagement des lieux en ce qu’il est défini par le plan ; Considérant que l’étude d’incidences a évalué l’impact du projet et de l’alternative architecturale, en lien avec le bas de la ville et certains bâtiments iconiques, notamment sur les vues depuis la place du Congrès, depuis le bâtiment C existant, en des points extrêmes et médians, sur le panorama depuis l’Esplanade et la Corniche, depuis la rue Royale vers la Basilique et depuis l’Esplanade vers la colonne du Congrès ; Que la perspective à partir de l’Esplanade vers l’orientation nord-ouest a été améliorée par la diminution de la largeur et de la profondeur du bâtiment A4 par rapport au projet initial ; qu’une vue vers l’immeuble De Ligne et vers la Cathédrale des Saints-Michel-et-Gudule a également été libérée par la diminution en longueur de l’immeuble A3A et par la rupture de construction entre le bâtiment A38 et l’école via la promenade nord-sud ; Considérant plus spécifiquement en ce qui concerne les vues sur la place du Congrès, que l’environnement direct de la colonne du Congrès est fortement délimité par les immeubles F et C de la Cité Administrative, hors périmètre de la présente demande ; que les constructions au-delà de ces immeubles n’impactent pratiquement pas l’homogénéité de la place du Congrès ; que les interventions projetées sont donc admissibles ; Considérant que l’étude a étudié l’impact du projet sur la vue depuis la place du Congrès vers l’Esplanade et l’impact visuel du projet pour les logements du bâtiment C ; Considérant que le plan d’implantation du PPAS induit une modification des vues depuis la place du Congrès, que la demande modifiée permet de cadrer la vue et que les deux bâtiments hauts entrent en dialogue grâce à leur gabarit et leur traitement architectural relativement similaires ; Considérant que les vues depuis les logements du bâtiments C sont améliorées dans la demande modifiée en scindant le bâtiment A38 en trois volumes, en diminuant de 16 mètres la hauteur du bâtiment de l’école le plus proche du bâtiment C et en verdurisant l’ensemble des toitures ; que ces adaptations permettent de répondre adéquatement aux impacts identifiés au sein de l’étude d’incidences dans les limites posées par les options d’aménagement du PPAS ; Considérant, au surplus, qu’il est de jurisprudence constante du Conseil d’État qu’il n’y a pas un droit acquis des riverains à conserver une vue dégagée, singulièrement dans un contexte urbain bâti ou à bâtir, comme au centre d’une ville ; qu’un tel argument viendrait à empêcher tout développement urbain en permettant à chacun d’invoquer une vue existante pour empêcher toute nouvelle construction aux alentours et affectant la vue en question ; Considérant que le niveau actuel de l’Esplanade est environ 1,10 m plus haut que la place du Congrès ; qu’il ne s’agit dès lors pas d’un niveau de parking complet ; que la présente demande ne modifie pas cette situation ; XV - 4257 - 28/70 Considérant que le niveau de l’Esplanade correspond au niveau du rez-de- chaussée des bâtiments existants adjacents et que les enfilades de colonnes de ceux-ci sont posées sur ce niveau ; que la modification de la hauteur de l’Esplanade n’est donc, pour cet aspect, pas adéquate ; Considérant, finalement, que le niveau de l’Esplanade permet une vue dégagée vers le panorama au-dessus des toitures des bâtiments du boulevard Pachéco et qu’il n’est pas donc pas opportun d’en diminuer son altitude au risque de supprimer le panorama vers la “ville basse” ; Considérant que la dénomination de l’immeuble “Pechère” dans la zone A4 a été uniquement utilisée dans la motivation de l’avis de la commission de concertation afin de correspondre aux plans du demandeur et de faciliter la compréhension générale ; que la dénomination du bâtiment ne fait pas l’objet du présent permis ; Vu la motivation de l’avis de la commission de concertation en ce qui concerne la typologie de l’architecture proposée ; Considérant que les réclamations relatives à l’accentuation des divergences entre la Cité Administrative et le reste de la Ville, notamment en ce qui concerne les éléments patrimoniaux, ne sont pas fondées ; que le projet s’inscrit urbanistiquement dans le site de la Cité Administrative, que la disposition des immeubles est dictée par les éléments existants comme l’Esplanade, le Jardin Pechère, la Corniche le long du boulevard Pachéco, ... ; que l’échelle des nouvelles constructions est conforme aux immeubles et aux espaces extérieurs existants ainsi qu’au PPAS ; que les bâtiments présentent un langage architectural homogène sur le site sans être pour autant uniformes et restent en relation avec l’échelle du site ; Considérant que la lisibilité de la connexion verticale est retravaillée dans le projet modifié ; que l’adaptation de la géométrie de l’escalier monumental lui confère un caractère invitant depuis le boulevard Pachéco ; que la couronne étroite de l’essence des arbres finalement choisie dans le projet maintient la vue panoramique depuis l’Esplanade et la perméabilité visuelle de la connexion depuis le boulevard ; Considérant que la nouvelle géométrie de l’escalier offre un palier supplémentaire ; qu’il a également été élargi ; que des bancs sont implantés au niveau intermédiaire (niveau promenade verte) ; 3. Impact sur les logements existants : Considérant que l’étude d’incidences a réalisé une analyse poussée de l’impact du projet et de l’alternative architecturale sur les logements existants en ce qui concerne les vues, les vis-à-vis et l’apport de lumière direct et indirect ; Considérant qu’en ce qui concerne les vues, les adaptations effectuées par le demandeur (bâtiment plus bas pour l’école et la faille entre les bâtiments de l’immeuble A38) permettent de limiter les impacts négatifs, tout en respectant les prescriptions du PPAS ; Considérant que des aménagements paysagers et verdurisés sont prévus tant pour la zone intermédiaire entre le bâtiment C et le projet que pour les toitures de l’école et les jardins collectifs ; que ces aménagements permettent des vues qualitatives depuis les logements du bâtiment C ; Considérant que l’étude d’incidences a identifié des zones potentiellement problématiques en termes de vis-à-vis : avec les bureaux et les logements du bâtiment C et avec l’immeuble de bureaux rue de Ligne ; XV - 4257 - 29/70 Considérant que les vis-à-vis entre les logements du bâtiment A3A et les bureaux du bâtiment C concernent des fonctions généralement actives à des heures différentes ; que les logements soumis à ces vis-à-vis sont bi-orientés et possèdent tous des séjours aux angles disposant dès lors d’autres vues ; que la fonction bureau demande moins d’intimité que la fonction logement ; Considérant que les vis-à-vis entre les logements A38 et les logements existants du bâtiment C sont importants dans le projet initial ; que la demande modifiée prévoit une implantation différente des immeubles en supprimant les logements à cet endroit au profit d’un bâtiment isolé bas pour l’école ; que les vis-à-vis créant des pertes importantes d’intimité entre logements sont dès lors supprimés ; Considérant que le bâtiment scolaire du projet modifié crée des vis-à-vis avec le bâtiment C sur +/- 20 m de profondeur et 21 m de hauteur (contre +/- 33 m de hauteur pour les logements dans la demande initiale correspondant environ au gabarit maximum admissible par le PPAS) ; que les vues depuis les 4 derniers niveaux de l’immeuble C sont dès lors libérées et que le sentiment de “goulot” de la rue intermédiaire est atténué largement via ce prospect plus adéquat ; Considérant que les locaux en vis-à-vis des logements sont des classes, une cuisine et une cour extérieure ; que la fonction scolaire est active à des heures et des jours majoritairement différents de la fonction de logement ; Considérant que le projet modifié améliore le prospect de la rue de Ligne grâce à l’implantation de l’école qui reste plus basse que l’immeuble de bureaux situé en face et grâce à la coupure franche entre les bâtiments école et A38 pour la promenade verte qui crée une interruption du cadre bâti et la possibilité de vues dégagées ; Considérant dès lors que les divers vis-à-vis prévisibles au vu des prescriptions d’implantation et de gabarit du PPAS ont été étudiés et que les options prises répondent au bon aménagement des lieux ; Considérant que l’étude d’incidences a analysé l’impact du projet et de l’alternative architecturale sur les logements du bâtiment C en terme de lumière naturelle et d’ensoleillement ; que l’étude , dans les deux cas, une forte réduction de l’apport de lumière indirecte pour certaines parties du bâtiment C ; que le projet modifié permet de réduire de manière importante les pertes d’ensoleillement et de lumière globales ; qu’au vu des objectifs de programmation et d’implantation définis par le PPAS, cet impact résiduel était prévisible et est acceptable ; Considérant que l’étude d’incidences a procédé à une analyse de bruit complète du projet introduit et de l’alternative architecturale et a identifié les logements existants potentiellement impactés ; que la question de la réverbération des bruits sur la façade des nouveaux bâtiments a aussi été évoquée ; Considérant que, concernant l’école, les nuisances sont principalement liées aux utilisations des cours de récréation ; que les périodes d’utilisation des cours de récréation sont restreintes et en journée ; que les nouveaux bâtiments sont prévus avec des isolations acoustiques importantes ; que l’étude recommande néanmoins de procéder à une étude acoustique pour sélectionner des matériaux absorbants pour les cours de récréation et de limiter le recours à certains matériaux réverbérants ; que ces mesures sont nécessaires notamment pour limiter l’impact sur les bâtiments existants, potentiellement moins bien isolés ; que ces recommandations sont suivies par le demandeur dans le projet modifié via le choix des matériaux et la végétalisation des cours extérieures ; que, par ailleurs, il prévoit une couverture plus importante d’une des cours de récréation afin de XV - 4257 - 30/70 réduire davantage la propagation des bruits ; qu’une note acoustique d’un technicien spécialisé en la matière a été jointe au dossier “analyse d’un traitement acoustique de la cour de récréation : note technique préliminaire” ; que les risques de nuisances sonores sont ainsi étudiés et minimisés ; 4. Problématiques environnementales et espaces verts : Considérant que la réclamation concernant le manque d’ambition au niveau énergétique des bâtiments projetés est adressée ci-avant dans le paragraphe reprenant les réponses apportées aux recommandations de l’étude d’incidences (voir supra, “10. Énergie”) ; Considérant que l’impact du projet sur l’effet d’îlot de chaleur urbain a été étudié ; que le principal risque est identifié au niveau de l’école et qu’une recommandation a été formulée à ce sujet lors de l’étude d’incidences ; que le demandeur a suivi cette recommandation dans son amendement ; que, suite à l’avis de la commission de concertation, le demandeur a encore augmenté la végétalisation du projet notamment au niveau des cours de récréation ; que, de manière générale, le projet prévoit de nouvelles zones verdurisées, notamment en toiture ; que la végétalisation est une des mesures les plus efficaces pour réduire ce phénomène ; que le projet répond donc adéquatement à cette problématique spécifique ; Considérant qu’il en est de même en ce qui concerne l’impact du vent sur le projet et son environnement immédiat ; que l’étude d’incidences a examiné cette question et que le projet a notamment été amendé pour répondre à la problématique soulevée, notamment en remplaçant les terrasses prévues par des loggias ; qu’en l’absence d’inconfort manifeste ou déraisonnable, le projet est admissible ; Considérant que le site compte un total de 397 arbres (Jardin organique 224, aux endroits de nouvelles constructions 173) ; Considérant que le projet prévoit l’abattage de 173 arbres pour les constructions : 37 arbres à l’endroit de la construction de l’immeuble A4, 55 arbres pour la construction du bâtiment A3b, 4 arbres pour la construction de l’école et 77 arbres pour permettre la construction des escaliers monumentaux ; Considérant que le projet prévoit l’abattage des 224 platanes du Jardin ; que la transplantation des arbres platanes dans cette zone, initialement envisagée, n’est techniquement pas possible car la trame très dense sur laquelle les arbres sont plantés implique un fort entrelacement des racines limitant fortement la viabilité potentielle des arbres après transplantation ; que, de plus, le stockage des arbres pendant la réparation de l’étanchéité causera des dommages irrémédiables aux arbres, les fragilisant ; Considérant que, dans l’ensemble de ces abattages, 4 arbres sont remarquables et repris à l’inventaire scientifique (3 Platanes à feuille d’érable (3447, 3448 et 3449) et un Marronnier commun