Arrêt 255241 - Permis d’urbanisme et permis mixtes - 09/12/2022

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Conseil d'État Jugement/arrêt du 09 décembre 2022 No ECLI: ECLI:BE:RVSCE:2022:ARR.255.241 No Rôle: A. 237144/XIII-9767 Affaire: Arrêt 255241 - Permis d'urbanisme et permis mixtes - 09/12/2022 Domaine juridique: Droit administratif Date d'introduction: 2022-12-29 Consultations: 87 - dernière vue 2026-06-16 08:35 Fiche Arrêt no 255.241 du 9 décembre 2022 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Rejet Intervention accordée Thésaurus Cassation: CONSEIL D'ETAT Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - CONSEIL D'ÉTAT - Arrêts (Conseil d'État) Texte de la décision CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XIIIe CHAMBRE SIÉGEANT EN RÉFÉRÉno 255.241 du 9 décembre 2022 A. 237.144/XIII-9767 En cause : CLOESEN Alain, ayant élu domicile chez Me Louis DEHIN, avocat, Mont Saint-Martin 68 4000 Liège, contre : la commune d’Oreye, représentée par son collège communal, Partie intervenante : NIGIDO Steve, ayant élu domicile chez Mes Michel DELNOY et Alexandre PIRSON, avocats, rue Albert Mockel 43 4000 Liège. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ I. Objet de la requête Par une requête introduite par la voie électronique le 31 août 2022, Alain Cloesen demande, d’une part, la suspension de l’exécution de la décision du 24 juin 2022 par laquelle le collège communal d’Oreye délivre à Steve Nigido et Amélie Debondt un permis d’urbanisme ayant pour objet la construction d’une habitation unifamiliale sur un bien sis rue Gérard Marie à Oreye et, d’autre part, l’annulation de cette décision. II. Procédure Par une requête introduite le 3 octobre 2022, Steve Nigido a demandé à être reçu en qualité de partie intervenante. La note d’observations et le dossier administratif ont été déposés. XIIIr – 9767 - 1/10 Mme Isabelle Leysen, premier auditeur chef de section au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 de l’arrêté royal du 5 décembre 1991 déterminant la procédure en référé devant le Conseil d’État. Par une ordonnance du 14 novembre 2022, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er décembre 2022 et le rapport a été notifié aux parties. M. Luc Donnay, conseiller d’État, président f.f., a exposé son rapport. Me Louis Dehin, avocat, comparaissant pour la partie requérante, et Me Alexandre Pirson, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. Mme Isabelle Leysen, premier auditeur chef de section, a été entendue en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier

1. III. Faits
2. Le 31 décembre 2020, Steve Nigido et Amélie Debondt introduisent une demande de permis d’urbanisme ayant pour objet la construction d’une habitation unifamiliale et d’un abri de jardin sur un bien sis rue Gérard Marie n° 7 à Oreye et cadastré 1ère division, section B, n° 318e. Le bien est situé en zone d’habitat à caractère rural au plan de secteur de Huy-Waremme, adopté par un arrêté royal du 20 novembre
3. Le terrain en cause, en forme de triangle, est situé à l’angle de la rue Gérard Marie et d’une servitude de passage. Il existe déjà, sur ce terrain, une maison d’habitation dans laquelle les demandeurs de permis sont domiciliés, sur la partie gauche de la parcelle. La demande précise que l’implantation en bout de parcelle, sur son côté droit, permet de créer une distance confortable entre toutes les habitations et notamment l’habitation déjà existante. Le requérant est propriétaire de la maison située rue Gérard Marie n° 11 B. XIIIr – 9767 - 2/10
4. Le 19 mars 2021, le collège communal délivre le permis sollicité. L’arrêt n° 252.180 du 22 novembre 2021 annule ce permis au terme d’une procédure en débats succincts.
5. Le 19 avril 2022, la commune d’Oreye accuse réception d’une nouvelle demande de permis d’urbanisme ayant un objet similaire. Cette demande diffère de la précédente en ce qu’elle ne comporte plus de volume secondaire.
6. En séance du 29 avril 2022, le collège communal émet un avis favorable.
7. Le 7 juin 2022, la fonctionnaire déléguée donne un avis défavorable sur le projet.
8. Le 24 juin 2022, le collège communal délivre le permis sollicité. Il s’agit de l’acte attaqué, lequel est notamment motivé comme suit : « Considérant que le Collège rejoint l’analyse du fonctionnaire délégué sur l’opportunité de construire sur cette partie du terrain et sur le potentiel qu’offre cette parcelle en zone d’habitat, sur une aussi grande surface; que tant la surface à construire que l’orientation de la parcelle, dans la continuation des constructions de la rue Gérard Marie, rendent pertinente son urbanisation; que celle-ci est envisagée dans un axe cohérent avec son contexte; Considérant, qu’en outre, ce choix d’implantation permet de conserver une dimension de jardin confortable et de qualité pour une habitation unifamiliale tout en garantissant un espace extérieur pour l’habitation existante; Considérant qu’au regard de la configuration particulière de la parcelle, le choix d’implantation permet une urbanisation parcimonieuse au regard des espaces verts maintenus; Considérant que le Collège partage l’analyse du Fonctionnaire délégué quant à l’adéquate adaptabilité du projet au relief du terrain; que cet élément est également de nature à justifier l’implantation retenue, en sus des justifications reprises dans la demande de permis d’urbanisme; Considérant que le Collège partage également l’analyse précise réalisée par le Fonctionnaire délégué quant à l’absence de risque pour la mobilité, notamment au regard des garanties d’ouverture visuelle; que les zones de dégagement sont suffisantes et que la circulation à cet endroit de la rue Gérard Marie permet d’assurer la sécurité tant des futurs occupants du projet que des usagers de véhicules ou de mobilité douce; Considérant que le projet implique la création d’une seule unité unifamiliale, avec un double accès pertinent au vu de l’affectation de garage pour l’accès en contrebas et de l’utilité de desservir les pièces de vie sur la partie la plus haute, le tout sans encombrer la voirie située sur la partie la plus haute du projet; que cette configuration n’entraîne aucune augmentation de risque pour la circulation; Considérant que le projet a également été étudié, comme le démontre la demande de permis d’urbanisme, pour ne pas porter atteinte ni à l’ensoleillement, ni à l’intimité des constructions voisines et/ou situées de l’autre côté de l’accès arrière du projet; que comparativement aux maisons situées de l’autre côté de la desserte, le projet présente uniquement un gabarit en R+1 à toiture plate; qu’à cet égard, le XIIIr – 9767 - 3/10 projet n’occasionne aucune perte d’ensoleillement pour le voisinage et que les vis-à-vis sont réduits autant que faire se peut; que la différence de hauteur entre le projet et les bâtiments des réclamants ainsi que l’actuel écran végétal de l’autre côté de l’accès arrière permettent non pas d’annuler toute vue d’un fond vers l’autre ou toute vue vers le village, mais de rendre les vues réciproques tout à fait minimes et raisonnables pour des constructions situées au cœur d’un village et de maintenir les points de vue paysagers; Considérant par contre, que le Collège ne partage pas l’avis du Fonctionnaire délégué en ce qui concerne le volume du bâtiment proposé et sa configuration qui serait à adapter (toiture plate, porte-à-faux et terrasse); Considérant que le porte-à-faux et la terrasse sont repris dans le volume général de l’habitation; que ces éléments garantissent la simplicité du volume tout en rompant le côté très anguleux du projet; qu’il s’agit d’une option architecturale non seulement concertée avec la commune mais également souhaitable au vu de la nécessaire intégration du projet dans son relief particulier; Considérant que le porte-à-faux dans l’encorbellement visé dans l’avis du Fonctionnaire délégué constitue un détail architectural qui permet à la fois de limiter l’emprise au sol de l’ensemble de la construction, d’assurer la présente d’un espace de terrasse couvert qualitatif et évite au projet d’avoir un aspect monolithique; que ce détail rythme la construction sans en rendre le gabarit trop important; que l’encorbellement demeure proportionné dans ses dimensions et permet ainsi une intégration au cadre bâti et non bâti; Considérant que, sans ces éléments, le projet paraîtrait très massif, que ceux-ci permettent d’alléger visuellement le projet; Considérant de plus, que la terrasse couverte aménagée dans le volume principal évite la création d’un élément secondaire qui pourrait perturber la lisibilité du volume; Que cette terrasse participe à la qualité des aménagements extérieurs, largement préconisés dans le cadre d’une urbanisation contemporaine; Considérant que le balcon intégré est conçu de manière à orienter les vues vers le jardin et non vers les propriétés voisines; Considérant que la toiture plate participe de la simplicité et à la lisibilité du volume et la limitation de l’impact du projet pour les vues des habitations en contre-haut; que cette simplicité serait rompue par l’ajout d’une toiture à deux pans; que la perception du volume n’est de la sorte pas complexe, comme veut l’éviter le Fonctionnaire délégué; Considérant que l’ajout d’une toiture à deux versants, même en engageant l’étage dans celle-ci augmenterait inévitablement la hauteur totale de la construction; Considérant que la propriétaire voisine a déjà formulé sa crainte relative à la hauteur du bâtiment, que la rehausse de celui-ci exacerberait les tensions déjà existantes et augmenterait potentiellement les vues réciproques, lesquelles sont parfaitement mesurées et admissibles en l’état; Considérant que la toiture plate permet de prévoir une toiture végétalisée qui, outre ses avantages indéniables en termes environnementaux, améliore l’impact visuel du toit depuis les maisons en surplomb; Considérant que l’environnement bâti est très hétérogène; toiture plate, toiture à 4 pans, faîtage parallèle à la voirie, faîtage perpendiculaire à la voirie; qu’aucune caractéristique commune ne se dégage clairement de ce contexte; Considérant que si la présence de toitures plates n’est pas la norme à cet endroit du village, la modernité de la construction, le contexte de relief et d’implantation particuliers et les avantages précités justifient d’y recourir dans le cadre du projet en objet; Que l’option urbanistique prise avec les toitures plates se justifie également au regard de la performance énergétique exigée pour un nouveau bâtiment; Que celle-ci est éminemment souhaitable dans le contexte actuel des nouvelles constructions; Considérant donc, que dans ce contexte particulier, la toiture plate est acceptable et opportune; Considérant que la façade nord-est, propose, comme le souligne la fonctionnaire déléguée, des panneaux de type Trespa; que ce matériau est déjà utilisé pour le niveau garage de l’habitation sur la façade sud-est; XIIIr – 9767 - 4/10 Considérant que le Trespa permet sur cette façade sud-est de séparer visuellement le soubassement des étages, simplifiant la lisibilité de l’architecture; Considérant que l’emploi de ce matériau sur la façade nord-est permet un rappel de ce parement, dans un souci d’harmonie et de cohérence des façades; Considérant que le dessin des baies est simple et sobre comme sur l’ensemble des façades; que les ouvertures allient de manière équilibrée les exigences énergétiques et d’ensoleillement avec les exigences d’intimité; Considérant que la présente demande, comme le souligne le fonctionnaire délégué, porte également sur la construction d’un abri de jardin en fond de parcelle; Considérant que le futur abri de jardin comble un espace résiduel compris entre l’habitation sise au n° 7 et un abri pour animaux limitant ainsi l’impact visuel de ce nouveau volume; Considérant qu’un permis d’urbanisme PU 1655/21 a été délivré le 5/6/2014 pour la transformation de l’habitation sise au n° 7 et la rénovation d’un garage; Considérant que cette autorisation mentionnait l’emploi de la brique sans préciser si toutes les façades étaient concernées par ce parement; Considérant que le mur situé le long de la mitoyenneté est resté en blocs apparents; que les voisins directement concernés par ce mur ont interpellé le Collège sur ce fait; Considérant que les demandeurs ont rencontré leur voisin et sont parvenus à un accord sur la pose d’un bardage vertical ajouré, en bois traité; Considérant pour le surplus que la construction de l’abri de jardin prend très clairement appui sur le mur du garage existant, qui devient, comme le montrent les plans sans équivoque, un mur intérieur; que les dimensions et aménagements soumis à permis de cet abri de jardin sont entièrement décrits dans les plans de la demande et sont couverts par l’objet de la demande; que le projet ne tend pas à faire autoriser une situation sous le poids du fait accompli, mais, au contraire, à optimiser l’occupation du sol de manière parcimonieuse et compatible avec les exigences propres à un cadre de vie de qualité; Considérant que les parements de cet abri de jardin sont pertinents pour les motifs exposés par le Fonctionnaire délégué dans son avis; Considérant que les permis sont délivrés, conformément à l’article D.IV.77 du CoDT, sans préjudice des droits civils des tiers; que la présente demande et les observations émises au cours de son instruction ne font apparaître aucune problématique de droit civil incompatible avec le bon aménagement des lieux; Considérant que le projet général est conçu en fonction des besoins de la famille; qu’il est intégralement résidentiel, en ce compris dans les espaces d’accès, d’agrément ou encore au niveau de l’abri de jardin créé en lien avec l’habitation en objet; Que ce caractère résidentiel est pleinement compatible avec l’affectation du bien au plan de secteur; Considérant que le caractère résidentiel unifamilial du projet, au vu de la surface de la parcelle sur lequel il s’implante, n’entraîne aucune perturbation de la densité du quartier; Considérant que les ouvertures paysagères sont maintenues à suffisance; que les atouts paysagers depuis le domaine public ne sont donc pas compromis du fait du projet et que les vues depuis les habitations voisines sont certes impactées, mais préservées à suffisance; Considérant que les aménagements des abords (piscine, abri de jardin ...) sont conçus dès le départ afin de garantir une cohérence de l’ensemble des éléments construits et des aménagements extérieurs ». IV. Intervention La requête en intervention introduite par Steve Nigido, bénéficiaire de l’acte attaqué, est accueillie. XIIIr – 9767 - 5/10 V. Conditions de la suspension Conformément à l’article 17, § 1er, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, la suspension de l’exécution d’une décision administrative suppose deux conditions, une urgence incompatible avec le délai de traitement de l’affaire en annulation et l’existence d’au moins un moyen sérieux susceptible, prima facie, de justifier l’annulation de cette décision. VI. L’urgence VI.
9. Thèse de la partie requérante Le requérant précise que le chantier a débuté le 31 août
10. Il dénonce une atteinte à son environnement immédiat et notamment des « questions de vues » qui ne devraient être dommageables qu’au bout de trois mois de construction (cinq mois si l’on prend en considération les congés du bâtiment et une période d’intempéries); il est d’avis qu’il y a urgence à statuer afin qu’une décision intervienne avant la réalisation de l’inconvénient redouté, lequel est difficilement réparable. Il observe que l’immeuble en projet est situé « plein sud » par rapport à sa maison, située à proximité immédiate et qu’il présente comme ayant une hauteur identique à celle-ci; il précise qu’il ne pouvait pas s’attendre à la construction d’une habitation à cet endroit, s’agissant d’une parcelle déjà bâtie, et d’une implantation sur la pointe de la parcelle qui devait, selon lui, rester non bâtie pour remplir une autre fonction de la zone d’habitat, à savoir le jardin. Il soutient que l’immeuble en projet sera situé juste devant sa maison et lui fera perdre toute vue sur le centre d’Oreye depuis ses pièces situées au premier étage, mais aussi depuis une extension en construction. Il dénonce également une perte d’ensoleillement dans ces mêmes pièces durant une bonne partie de l’hiver, de l’automne et du printemps, aux heures chaudes et les plus ensoleillées. Enfin, il met en avant « des questions d’intimité entre les deux habitations » ainsi que l’érection d’un « mur aveugle » qui « coupera donc toute perspective et [qui] constituera un obstacle esthétique majeur : d’une vue ouverte, celle-ci sera complètement fermée sans même une apparence d’ouverture et de volume (absence totale de fenêtre) ». VI.
11. Examen XIIIr – 9767 - 6/10 L’article 17, § 1er, des lois sur le Conseil d’Etat, coordonnées le 12 janvier 1973, dispose notamment comme suit : « § 1er. La section du contentieux administratif est seule compétente pour ordonner par arrêt, les parties entendues ou dûment appelées, la suspension de l’exécution d’un acte ou d’un règlement susceptible d’être annulé en vertu de l’article 14, §§ 1er et 3, et pour ordonner toutes les mesures nécessaires afin de sauvegarder les intérêts des parties ou des personnes qui ont intérêt à la solution de l’affaire. Cette suspension ou ces mesures provisoires peuvent être ordonnées à tout moment : 1° s’il existe une urgence incompatible avec le traitement de l’affaire en annulation; 2° et si au moins un moyen sérieux susceptible prima facie de justifier l’annulation de l’acte ou du règlement est invoqué. [… ] ». L’article 17, § 2, alinéa 1er, des lois précitées et l’article 8, alinéa 1er, 4°, de l’arrêté royal du 5 décembre 1991 déterminant la procédure en référé devant le Conseil d’État exigent que la demande de suspension contienne un exposé des faits qui, selon le requérant, justifient l’urgence de la suspension ou des mesures provisoires demandées. La demande de suspension doit contenir les éléments de fait précis permettant d’apprécier les risques concrets que l’exécution immédiate de la décision attaquée pourrait entraîner, l’inconvénient allégué, sauf lorsqu’il est évident ou qu’il n’est pas contesté, devant être étayé par des documents probants. Cette démonstration de l’urgence ne peut se limiter à un exposé théorique, ni se cantonner à la seule évocation de précédents ou encore consister en des considérations générales. Elle doit permettre d’apprécier les risques concrets que l’exécution immédiate de la décision attaquée pourrait entraîner. Il ne peut être tenu compte que des éléments que le demandeur fait valoir dans sa demande de suspension et non ceux qu’il apporte postérieurement. Seuls les éléments emportant des conséquences d’une gravité suffisante sur la situation personnelle du requérant sont susceptibles d’être pris en considération. En l’espèce, le bien concerné par la demande de permis est situé en zone d’habitat à caractère rural au plan de secteur. Partant, les inconvénients redoutés par le requérant, à savoir des pertes de vue, d’intimité et d’ensoleillement, ne présentent pas nécessairement une gravité suffisante pour pouvoir justifier la suspension de l’exécution d’un permis d’urbanisme. Il y a lieu de relever, à cet égard, que l’auteur de l’acte attaqué les a identifiées et a considéré qu’elles étaient mesurées et admissibles. XIIIr – 9767 - 7/10 Le bâtiment en projet prendra place à front de la rue Gérard Marie, parallèlement à celle-ci, et dans le prolongement des autres habitations de la rue, à l’angle formé par cette rue et le chemin d’accès à diverses propriétés, dont celle du requérant. Si celui-ci est un voisin proche du bâtiment autorisé par le permis litigieux, il y a lieu de relever, d’une part, que sa propriété surplombe la parcelle concernée par le projet et que, d’autre part, son habitation est située à plus d’une vingtaine de mètres de celui-ci. Une telle distance est appréciable dans un contexte susceptible d’être urbanisé. Le requérant ne prétend pas que le projet contrevient à une disposition légale ou règlementaire en ce qu’il prévoit une construction ou une seconde construction sur le bien considéré, ou encore à cet endroit de la parcelle. De plus, le requérant ne soutient pas que le bâtiment litigieux est, en termes de hauteur ou de gabarit, plus important que le sien ou que les bâtiments situés aux alentours, ce qui ne semble pas être le cas, à tout le moins s’agissant de sa maison. À cet égard, l’auteur de l’acte attaqué indique expressément que le gabarit de l’habitation autorisée et la toiture plate qui est prévue limitent considérablement l’impact du projet pour les habitations situées en contre-haut. Il ressort par ailleurs du plan d’implantation et du reportage photographique déposé à l’appui de la requête qu’une haie dense et épaisse d’une hauteur de 4,70 mètres se trouve sur la propriété voisine, ce qui permettra de préserver une large intimité entre l’habitation du requérant et celle en projet. Si cette dernière est, certes, de nature à modifier sensiblement cette vue, il s’agit d’un inconvénient – en l’espèce dépourvu de gravité – inhérent à la construction de biens dans une zone destinée à l’urbanisation, l’affectation d’un terrain en zone d’habitat à caractère rural ne permettant par ailleurs pas à un requérant de conserver indéfiniment les avantages de vue dont il bénéficie sur un espace vierge de toute construction. Au demeurant, le requérant conservera, après la construction de la maison d’habitation en projet, une vue au-dessus de la toiture de ce bâtiment ainsi qu’une vue dégagée sur la partie gauche du paysage. Il dénonce encore une perte d’ensoleillement mais ne l’étaye par aucun document probant. Eu égard à l’orientation des bâtiments et la distance qui les sépare, la gravité de cette perte n’est pas établie. Enfin, le requérant se plaint à la fois de la présence d’un mur aveugle et d’une perte d’intimité, ce qui paraît contradictoire. Quoi qu’il en soit, la perte XIIIr – 9767 - 8/10 d’intimité alléguée ne peut être considérée comme un inconvénient grave dans son chef, compte tenu de la distance qui sépare sa maison de la construction en projet et du fait qu’elle ne se trouve pas juste en face de celle-ci mais bien en oblique. À l’audience, le conseil du requérant suggère une descente sur les lieux. Il n’y a pas lieu d’accéder à cette demande dans la mesure où les différentes pièces du dossier permettent de se rendre compte de la situation sur place. En conclusion, n’est pas rapportée l’existence d’un inconvénient d’une certaine gravité causé au requérant par l’exécution immédiate de l’acte attaqué. VII. Conclusion L’une des conditions requises par l’article 17, § 1er, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, pour que celui-ci puisse ordonner la suspension de l’exécution de l’acte attaqué fait défaut. La demande de suspension ne peut, en conséquence, être accueillie. PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE : Article 1er. La requête en intervention introduite par Steve Nigido est accueillie. Article
12. La demande de suspension est rejetée. Article
13. Les dépens sont réservés. Ainsi prononcé à Bruxelles, en audience publique de la XIIIe chambre siégeant en référé, le 9 décembre 2022 par : Luc Donnay, conseiller d’État, président f.f., Louise Ernoux-Neufcoeur, greffier assumé. Le Greffier assumé, Le Président, XIIIr – 9767 - 9/10 Louise Ernoux-Neufcoeur Luc Donnay XIIIr – 9767 - 10/10 Document PDF ECLI:BE:RVSCE:2022:ARR.255.241 Publication(s) liée(s) suivi par: ECLI:BE:RVSCE:2023:ARR.256.152 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div