Arrest 259026 - Onbewoonbare en ongezonde/onveilige woningen - 05/03/2024

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Raad van State Vonnis/arrest van 05 maart 2024 ECLI nr: ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.026 Rolnummer: A. 235875/X-18104 Zaak: Arrest 259026 - Onbewoonbare en ongezonde/onveilige woningen - 05/03/2024 Rechtsgebied: Bestuursrecht Invoerdatum: 2024-03-12 Raadplegingen: 88 - laatst gezien 2026-06-19 05:31 Fiche Arrest nr 259.026 van 5 maart 2024 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Onbewoonbare en ongezonde/onveilige woningen Beslissing : Verwerping Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Tekst van de beslissing ERROR JUPORTARobotRecordLienECLI WARNING ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.026 no lien 276029 identiques RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Xe KAMER nr. 259.026 van 5 maart 2024 in de zaak A. 235.875/X-18.104 In zake : T.E. bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaat Hilde De Boever kantoor houdend te 9090 Melle Brusselsesteenweg 346 C/1 bij wie woonplaats wordt gekozen tegen : het VLAAMSE GEWEST bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaat Walter Muls kantoor houdend te 1000 Brussel A. Dansaertstraat 92 bij wie woonplaats wordt gekozen -------------------------------------------------------------------------------------------------- I. Voorwerp van het beroep

1. Het beroep, ingesteld op 14 maart 2022, strekt tot de nietigverklaring van het besluit van de Vlaamse minister van Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed van 11 januari 2022 over de ongeschiktverklaring van de woning van verzoeker gelegen te Gent. II. Verloop van de rechtspleging
2. De verwerende partij heeft een memorie van antwoord ingediend en verzoeker heeft een memorie van wederantwoord ingediend. Eerste auditeur-afdelingshoofd Ann Van Mingeroet heeft een verslag opgesteld. X-18.104-1/14 Verzoeker en de verwerende partij hebben een laatste memorie ingediend. De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft plaatsgevonden op 12 januari
3. Staatsraad David D’Hooghe heeft verslag uitgebracht. Verzoeker en advocaat Hilde De Boever, die verschijnt voor verzoeker, en advocaat Marijn Serneels, die loco advocaat Walter Muls verschijnt voor de verwerende partij, zijn gehoord. Eerste auditeur-afdelingshoofd Ann Van Mingeroet heeft een met dit arrest eensluidend advies gegeven. Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari
4. III. Feiten
5. Verzoeker is eigenaar van een pand te Gent, gelegen te F. S.
6. Op 29 april 2021 wordt voor dit pand een technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van zelfstandige woningen opgemaakt. Het technisch verslag stelt twee gebreken van categorie II (“ernstig”) vast. Vooreerst is er een “indicatie van een risico op ontploffing/brand” dat wordt toegeschreven aan “de aanwezigheid van brandbaar materiaal vlak naast de bekkens van het gasfornuis” in woning B, en een onvoldoende bevestiging van de gasleiding naar de gaskachel in woning D. X-18.104-2/14 Daarnaast bezit de woning niet de vereiste dakisolatie of kan de aanwezigheid ervan niet aangetoond worden.
7. Er wordt ook een fotoverslag, een draft technische vaststellingen en een samenvatting van het onderzoek opgesteld.
8. Op 2 juni 2021 wordt ten behoeve van de burgemeester van de stad Gent een advies inzake ongeschiktheid opgesteld. Het advies geeft aan dat, vermits twee gebreken van categorie II werden vastgesteld, het betrokken pand “in aanmerking komt voor een ongeschiktverklaring door de burgemeester, zoals vermeld in artikel 3.12 van de Codex Wonen van 2021”.
9. Met een schrijven van 7 juni 2021 wordt het technisch verslag van 29 april 2021 aan verzoeker ter kennis gebracht. Verzoeker wordt daarbij uitgenodigd om schriftelijk zijn opmerkingen en argumenten te bezorgen. Er wordt hem ook gemeld dat hij al werken mag uitvoeren om een besluit tot ongeschiktheid- en/of onbewoonbaarverklaring te vermijden.
10. Verzoeker betwist vervolgens effectief de vaststellingen in het technisch verslag.
11. Op 1 september 2021 wordt het betrokken pand door de burgemeester van de stad Gent ongeschikt verklaard. Deze beslissing wordt op 6 september 2021 ter kennis van verzoeker gebracht.
12. Op 16 september 2021 tekent verzoeker hiertegen bestuurlijk beroep aan bij de verwerende partij.
13. Een bijkomend conformiteitsonderzoek wordt vastgesteld op 10 november
14. Uit de mailwisseling van begin november 2021 ter zake blijkt dat verzoeker van oordeel is dat een hercontrole enkel betrekking mag hebben op X-18.104-3/14 de eerder vastgestelde gebreken, terwijl de verwerende partij van oordeel is dat de betrokken woning opnieuw moet worden gecontroleerd. Op vraag van verzoeker wordt het bijkomend conformiteitsonderzoek in eerste instantie uitgesteld naar 7 december 2021, maar dit is uiteindelijk niet doorgegaan.
15. Op 26 november 2021 wordt verzoeker gehoord, waarna hij zijn grieven aanvult met een aantal bijkomende e-mails.
16. Op 11 januari 2022 besluit de Vlaamse minister van Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed om het beroep dat door verzoeker werd ingediend, af te wijzen en de betrokken woning ongeschikt te verklaren. Na een uitvoerig overzicht van de feitelijke voorgaanden en de verrichte vaststellingen wordt onder meer als volgt geoordeeld: “Het dient herhaald te worden dat in het kader van de afhandeling van het administratief beroep uitsluitend de actuele objectieve toestand van een woning als doorslaggevend criterium wordt gehanteerd. Met andere woorden, er wordt gekeken of de toestand van de woning ten tijde van de beroepsprocedure voldoende verbeterd is om terug conform te zijn. Gelet op de pertinente betwisting van de gebreken die werden vastgesteld tijdens het conformiteitsonderzoek van 29 april 2021 en als basis hebben gediend voor het bestreden besluit, werd aan de indiener van het beroep herhaaldelijk voorgesteld om in het kader van de beroepsprocedure een nieuw conformiteitsonderzoek uit te voeren om de actuele toestand van de woning te kunnen vaststellen. Zoals hierboven reeds vermeld, heeft de indiener van het beroep dergelijk onderzoek steeds geweigerd. De reden voor de weigering van de indiener van het beroep om een nieuw conformiteitsonderzoek te laten uitvoeren ligt in het feit dat tijdens dergelijk onderzoek de woning opnieuw volledig wordt beoordeeld. De indiener van het beroep is echter van mening dat een nieuw onderzoek beperkt dient te blijven tot de gebreken die aanvankelijk werden vastgesteld om te controleren of deze deugdelijk hersteld zijn. Deze redenering is echter gebaseerd op een verkeerde lezing van de regelgeving en mist derhalve elke rechtsgrond. Enerzijds vloeit uit de devolutieve werking van het beroep voort dat er in beroep een nieuwe beslissing wordt genomen met betrekking tot de woning. Die beslissing komt, zoals eerder gezegd, in de plaats van de bestreden beslissing en moet dan ook betrekking hebben op de meest actuele toestand van de woning zoals dat ook het geval was op het moment ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.026 X-18.104-4/14 dat het bestreden besluit genomen werd. Zo niet zou de administratieve beroepsinstantie het zorgvuldigheidsbeginsel en haar motiveringsplicht schenden. Om zich te vergewissen van die actuele toestand moet evenwel de volledige woning beoordeeld worden, zelfs met betrekking tot de onderdelen ervan die eerder al onderzocht werden en waar geen gebreken werden vastgesteld. Immers, zoals hoger reeds aangehaald, vormt de kwaliteit van een woning geen statisch gegeven maar is dit onderhevig aan de evolutie van de tijd. Het is niet uitgesloten dat tussen het conformiteitsonderzoek in eerste aanleg en het bijkomend conformiteitsonderzoek in beroep andere, nieuwe gebreken ontstaan zijn. Anderzijds zou een beperking van het conformiteitsonderzoek in het kader van de beroepsprocedure tot de in eerste aanleg vastgestelde gebreken een restrictieve interpretatie inhouden van wat een conformiteitsonderzoek inhoudt. Nochtans dienen beperkingen evenals uitzonderingen altijd strikt geïnterpreteerd te worden en dient deze beperking of uitzondering bij wet bepaald te zijn. Echter, dient te worden vastgesteld dat noch de Vlaamse Codex Wonen noch de uitvoeringsbesluiten daarvan een dergelijke beperking voorschrijven. De enige, reglementair omschreven beperking met betrekking tot de uitvoering van een conformiteitsonderzoek vinden we terug in artikel 6 van het Ministerieel Besluit van 26 november 2020, met name dat de woningcontroleur zijn onderzoek moet beperken tot de conformiteit van de woning met de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten en daarbij niet de conformiteit van installaties met andere regelgeving onderzoekt. Met andere woorden, het is nergens bij wet bepaald dat een woningcontroleur een (bijkomend) onderzoek moet beperken tot reeds eerder gedane vaststellingen. […] Nu er in het kader van de administratieve beroepsprocedure geen nieuw conformiteitsonderzoek kon worden uitgevoerd door de uitdrukkelijke weigering van de indiener van het beroep hiertoe, zijn er geen nieuwe vaststellingen voorhanden waarmee de administratieve beroepsinstantie de actuele objectieve toestand van de woning kan beoordelen en waarop een nieuwe, andersluidende beslissing gesteund kan worden. Evenmin worden er in de loop van de administratieve beroepstermijn argumenten en bewijzen aangebracht waaruit reeds een voldoende aanpassing van de toestand blijkt. Er worden weliswaar foto’s bijgebracht van het gasfornuis waarbij er geen schroeivlekken meer zichtbaar zijn op de omkasting maar daarmee is nog niet bewezen dat er zich geen brandbare materialen meer bevinden in de buurt van het gasfornuis. Wat de dakisolatie betreft, biedt het aangereikte ontwerp of voorlopige versie van het EPC geen soelaas aangezien het niet gaat om een definitieve versie die geraadpleegd kan worden in de databank via de webservice via het Vlaams Loket Woningkwaliteit (VLOK). Een vaststelling van de dakisolatie ter plaatse is noodzakelijk om de quotering onder rubriek 251 te kunnen schrappen, hetgeen door de uitdrukkelijke weigering van de indiener van het beroep evenwel niet mogelijk wordt gemaakt. Er zijn derhalve geen redenen om aan te nemen dat de objectieve toestand van de desbetreffende woning op afdoende wijze zou zijn gewijzigd ten opzichte van het in eerste aanleg uitgevoerde conformiteitsonderzoek. X-18.104-5/14 Bijgevolg kan wegens een gebrek aan het tegendeel een opheffing van de ongeschiktverklaring niet in overweging worden genomen.” Dit is het bestreden besluit.
17. 0p 8 juni 2022 stelt de Vlaamse Wooninspectie Oost-Vlaanderen een proces-verbaal op waarin wordt vastgesteld dat alle bij de eerdere herstelvordering van 10 juli 2019 gevraagde werken zijn uitgevoerd. Het proces-verbaal geldt als conformiteitsattest. IV. Regelmatigheid van de procedure
18. Door de Raad van State is na de sluiting van de debatten nog een e-mail ontvangen waarin verzoeker aangeeft de Raad van State te willen behoeden voor “een ernstige denkfout”. Gelet op de toepasselijke regels inzake tegenspraak wordt de e-mail buiten het beraad gehouden. V. Onderzoek van het enig middel Uiteenzetting van het middel
19. In het auditoraatsverslag wordt het enig middel als volgt samengevat: “Een enig middel is genomen uit de schending van het zorgvuldigheid[s]beginsel. Samengevat voert verzoekende partij aan dat niet voldaan werd aan het zorgvuldigheidsbeginsel noch bij het voorbereiden van de beslissing, noch bij het nemen ervan. De opmerkingen dienen correct, objectief en rechtmatig genoteerd te worden. Volgens verzoeker is het verslag doelmatig verkeerd opgesteld met de enige bedoeling de eigenaar te bestraffen, wat tegenstrijdig zou zijn met het echte doel, te weten de woning te verbeteren. Dit zou meer bepaald blijken uit het gegeven dat de vaststellingen zwaarder worden voorgesteld dan wat ze in realiteit zijn. X-18.104-6/14 Verzoekende partij overloopt vervolgens de drie opmerkingen in het technisch verslag : Wat de schroeiplekken betreft, merkt verzoeker op dat hij deze niet heeft veroorzaakt en wijst hij op de willekeur om dit als een gebrek van categorie II bij ‘gebouw’ te beschouwen, omdat dit snel en goedkoop hersteld kan worden en omdat dezelfde schade in appartement D eerder heeft geleid tot 1 strafpunt en dus beschouwd zou worden als een gebrek van categorie I, wat niet tot ongeschiktheid zou leiden. Verzoeker voert aan dat deze opmerking op het verslag mocht staan, doch enkel bij ‘woning’ en enkel als categorie I. Verder leidt verzoeker uit de bestreden beslissing af dat woninginspecteurs de categorisering zelf mogen kiezen indien een gebrek niet in het technisch handboek beschreven staat. Tot slot stelt verzoeker dat de betrokken woning al verschillende malen onderzocht en goedgekeurd werd, terwijl het nu plots een gebrek van categorie II zou uitmaken. Wat de gasleiding betreft, merkt verzoeker op dat deze ergens in de WO II is geplaatst en toen zeker conform was, waardoor hij zich afvraagt waarom hij daarvoor gestraft zou moeten worden. Bovendien blijkt uit een foto dat dit op 11 april 2021 in orde was, waardoor dit niet als opmerking kan worden opgenomen naar aanleiding van een controle op 29 april
20. Tot slot stelt verzoeker vast dat er in de bestreden beslissing met geen woord wordt over gerept, waaruit hij afleidt dat het proces-verbaal ten onrechte is opgemaakt, terwijl één reden genoeg zou zijn om een proces-verbaal ongeldig te laten verklaren. Wat de dakisolatie betreft, wijst verzoeker erop dat deze al in 1994 werd geplaatst en dat de wooninspectie de aanwezigheid van dakisolatie nooit heeft willen opschrijven. Verder merkt verzoeker op dat een EPC niet verplicht is en dat bij gebrek aan een EPC de aanwezigheid van dakisolatie moet kunnen worden vastgesteld en dat bij de eerdere controles daarover nooit een opmerking is gemaakt. Vervolgens wijst verzoeker op foto’s van 22 april 2021 waarop de isolatie duidelijk te zien is (waaruit blijkt dat het destructief onderzoek niet pas na de controle van 29 april 2021 is gebeurd) en op de later uitgevoerde EPC met een waarde van 400 wat enkel zou bekomen kunnen worden indien [er] voldoende isolatie is. Verder staat in het verslag van de hoorzitting verkeerdelijk dat er slechts een opening van 5cm² is, terwijl het in werkelijkheid 5m² betreft. De vaststelling in de bestreden beslissing dat het een voorlopig EPC betreft, zou irrelevant zijn omdat een EPC niet verplicht is om de aanwezigheid van dakisolatie vast te stellen en omdat er dakisolatie aanwezig is. Bovendien heeft enkel het appartement boven een dak, waardoor verzoeker niet begrijpt dat de andere appartement daarvoor ook gestraft worden en waardoor hij verschillende keren gestraft wordt voor hetzelfde feit. Verzoeker besluit dan ook dat de wooninspectie zich schuldig heeft gemaakt aan ontoelaatbaar grensoverschrijdend gedrag en machtsmisbruik dat zeker niet van een inspecteur mag worden verwacht en dat […] de ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.026 X-18.104-7/14 verwerende partij derhalve aan onzorgvuldige feitenvinding heeft gedaan, wat een onzorgvuldige voorbereiding van de beslissing inhoudt, én waardoor ipso facto ook het nemen van de beslissing getroffen is door onzorgvuldigheid.” Beoordeling
21. De grieven van verzoeker betreffen alle de wijze waarop het conformiteitsonderzoek, te weten het technisch verslag van 29 april 2021, is opgemaakt. Volgens verzoeker heeft de wooninspectie zich daarbij “schuldig gemaakt aan ontoelaatbaar grensoverschrijdend gedrag en machtsmisbruik”.
22. Verzoeker verliest evenwel uit het oog dat zijn verzoek tot nietigverklaring niet is gericht tegen de initiële beslissing van de burgemeester van de stad Gent, waarbij de betrokken woning ongeschikt wordt verklaard, maar tegen de beslissing van de ter zake bevoegde Vlaamse minister die werd genomen nadat tegen die initiële beslissing van de burgemeester bestuurlijk beroep werd ingesteld. Verzoeker gaat eveneens voorbij aan het gegeven dat hij de grieven met betrekking tot het technisch verslag reeds in het kader van dit bestuurlijk beroep heeft geformuleerd, én dat in het bestreden besluit uitdrukkelijk op deze bezwaren wordt ingegaan.
23. Zo brengt de bestreden beslissing in de eerste plaats in herinnering dat het de ter zake bevoegde Vlaamse minister niet toekomt om in het kader van het bestuurlijk beroep uitspraak te doen over “eventuele vermeende fouten, nalatigheden of frauduleuze praktijken in de uitvoering van conformiteitsonderzoeken die in eerste aanleg werden uitgevoerd”: “In het kader van een administratieve beroepsprocedure ingesteld in toepassing van artikel 3.14 van de Vlaamse Codex Wonen kan uitsluitend een uitspraak gedaan worden over de al dan niet ongeschikte en/of onbewoonbare toestand van een woning ten tijde van de beroepsprocedure. Er wordt derhalve geen oordeel of uitspraak gedaan die een nietigverklaring inhoudt van het bestreden besluit.” X-18.104-8/14
24. De bestreden beslissing gaat ook in op de inhoudelijke grieven ten aanzien van de vastgestelde gebreken: “De twee gebreken die de Vlaamse Wooninspectie tijdens het conformiteitsonderzoek van 29 april 2021 heeft vastgesteld en die door de indiener van het beroep worden betwist, zijn meer bepaald : Deel B: Gebouw