id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Conseil d'État Jugement/arrêt du 23 décembre 2025 No ECLI: ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.265.290 No Rôle: A. 246117/XIII-10851 Affaire: Arrêt 265290 - Plans d'aménagement - 23/12/2025 Domaine juridique: Droit administratif Date d'introduction: 2025-12-23 Consultations: 82 - dernière vue 2026-06-18 14:00 Fiche Arrêt no 265.290 du 23 décembre 2025 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Plans d'aménagement Décision : Ordonnée Intervention accordée Thésaurus Cassation: CONSEIL D'ETAT Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - CONSEIL D'ÉTAT - Arrêts (Conseil d'État) Texte de la décision ERROR JUPORTARobotRecordLienECLI WARNING ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.265.290 no lien 286765 identiques CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LA PRÉSIDENTE DE LA XIIIe CHAMBRE SIÉGEANT EN RÉFÉRÉ no 265.290 du 23 décembre 2025 A. 246.117/XIII-10.851 En cause : 1. l’association sans but lucratif RAMUR, 2. F. D., 3. O. L., ayant toutes élu domicile chez Mes Michel DELNOY et Martin LAUWERS, avocats, rue Albert Mockel 43/11 4000 Liège, contre : la Région wallonne, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Me Bénédicte HENDRICKX, avocat, rue de l’Aurore 52 1000 Bruxelles, Parties intervenantes : 1. la ville de Namur, représentée par son collège communal, ayant élu domicile chez Me Julien BOUILLARD, avocat, rue Jean-Baptiste Brabant 56 5000 Namur, 2. la société anonyme LE CÔTÉ VERRE, ayant élu domicile chez Mes Michel SCHOLASSE et Julie CUVELIER, avocats, chemin du Stocquoy 1 1300 Wavre. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ I. Objet de la requête Par une requête introduite le 13 octobre 2025, les parties requérantes demandent, d’une part, la suspension de l’exécution de la décision du 16 septembre 2025 par laquelle la commission de recours en matière d’implantations commerciales XIIIr – 10.851 - 1/26 (CRIC) délivre à la société anonyme (SA) Le Côté Verre un permis intégré ayant pour objet l’assainissement du sol, la démolition de constructions existantes, l’abattage d’arbres, la construction et l’exploitation d’un pôle multifonctionnel comprenant une surface commerciale, des services et des loisirs, des bureaux, 112 logements, 831 emplacements de parkings souterrains ainsi que l’aménagement d’espaces publics, la modification et la suppression de voiries communales, sur un bien sis square Léopold à Namur et, d’autre part, l’annulation de cette décision. II. Procédure Par une ordonnance du 17 octobre 2025, le calendrier de la procédure a été déterminé et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 décembre 2025. La note d’observations, le dossier administratif et les requêtes en intervention ont été déposés dans le respect du calendrier de la procédure. Mme Gaëlle Werquin, auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 17, § 4, alinéa 2, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. Le rapport a été notifié aux parties. Mme Laure Demez, conseillère d’État, a exposé son rapport. Mes Martin Lauwers et Jacques Sambon, avocats, comparaissant pour les parties requérantes, Me Bénédicte Hendrickx, avocat, comparaissant pour la partie adverse, Me Julien Bouillard avocat, comparaissant pour la première partie intervenante, et Mes Michel Scholasse et Julie Cuvelier, avocats, comparaissant pour la seconde partie intervenante ont été entendus en leurs observations. Mme Gaëlle Werquin, auditeur, a été entendue en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits utiles à l’examen de la cause 1. Le 9 août 2019, la SA Le Côté Verre dépose auprès de la ville de Namur un avant-projet de périmètre de remembrement urbain (PRU) « Quartier Léopold ». XIIIr – 10.851 - 2/26 Le 1er août 2022, le ministre de l’Aménagement du territoire adopte définitivement ce PRU. Cet acte est publié au Moniteur belge du 24 août 2022. Cet arrêté ministériel est annulé par un arrêt n° 262.308 du 10 février 2025 (ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.262.308). 2. Le 14 mars 2023, la SA Le Côté Verre dépose une première demande de permis intégré ayant pour objet l’assainissement du sol, la démolition de constructions existantes, l’abattage d’arbres, la construction et l’exploitation d’un pôle multifonctionnel comprenant une surface commerciale, des services et des loisirs, des bureaux, des logements, des emplacements de parkings souterrains ainsi que l’aménagement d’espaces publics, la modification et la suppression de voiries communales sur un bien situé square Léopold à Namur. Le 29 avril 2023, elle décide de retirer sa demande de permis afin de modifier le projet en vue de répondre aux remarques soulevées lors de l’enquête publique. 3. Le 29 novembre 2023, la SA Le Côté Verre introduit une seconde demande de permis intégré ayant pour objet l’assainissement du sol, la démolition de constructions existantes, l’abattage d’arbres, la construction et l’exploitation d’un pôle multifonctionnel comprenant une surface commerciale nette de 13.698 m², des services et des loisirs, des bureaux, 112 logements, 831 emplacements de parking souterrains et l’aménagement d’espaces publics. Elle dépose également une demande de modification et de suppression de voiries communales. Le projet porte sur un bien situé square Léopold à Namur, composé des parcelles cadastrées 1ère division, section A, n°s 236 D, 235, 236 B, 195/25, 195 A16, 195 A/17 et 249 A. Le bien est repris principalement en zone d’activité économique mixte (ZAEM) et, dans une moindre mesure, en zone d’habitat et en zone de services publics et d’équipement communautaire au plan de secteur de Namur. 4. Le 18 décembre 2023, les fonctionnaires technique, délégué et des implantations commerciales délivrent un accusé de réception attestant du caractère complet de la demande. 5. Du 16 janvier au 14 février 2024, une enquête publique est organisée sur le territoire de la ville de Namur. Elle donne lieu au dépôt de 482 réclamations. XIIIr – 10.851 - 3/26 6. Plusieurs avis de services, instances et autorités sont sollicités et émis en cours d’instruction administrative de la demande. 7. Le 25 juin 2024, le conseil communal de la ville de Namur marque son accord sur la demande de modification et de suppression de voiries communales. 8. Plusieurs recours administratifs sont introduits à l’encontre de cette décision auprès du Gouvernement wallon. 9. Le 25 septembre 2024, le ministre du Territoire autorise la modification et la suppression de voiries communales. 10. Le 29 octobre 2024, il décide de retirer son arrêté du 25 septembre 2024 et de faire droit à la demande de modification et de suppression de voiries communales, telles que sollicitées et identifiées sur le « plan de délimitation – novembre 2023 ». Cette décision fait l’objet des recours enrôlés sous les numéros A.243.942/XIII-10.614, A.243.583/XIII-10.567 et A.243.984/XIII-10622. 11. Le 20 mars 2025, les fonctionnaires technique, délégué et des implantations commerciales octroient le permis intégré sollicité. 12. Plusieurs recours administratifs sont introduits à l’encontre de cette décision auprès de la CRIC. 13. L’Observatoire du commerce et la direction juridique, des recours et du contentieux (DJRC) émettent respectivement un avis favorable le 3 juin 2025 et un avis favorable conditionnel le 1er juillet 2025. 14. Le 26 août 2025, l’audition devant la CRIC a lieu. 15. Le 16 septembre 2025, la CRIC déclare les recours recevables et non fondés et octroie, sous conditions et charges d’urbanisme, le permis intégré. Il s’agit de l’acte attaqué, lequel fait également l’objet des recours enrôlés sous les numéros A.246.413/XIII-10.890, A.246.425/XIII-10.893 et A.246.460/XIII- 10.895. XIIIr – 10.851 - 4/26 IV. Interventions La requête en intervention introduite par la ville de Namur, commune sur le territoire de laquelle le projet autorisé va se développer, est accueillie. La requête en intervention introduite par la SA Le Côté Verre, bénéficiaire de l’acte attaqué, est accueillie. V. Conditions de la suspension Conformément à l’article 17, § 1er, alinéa 3, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, la suspension de l’exécution d’une décision administrative suppose deux conditions, une urgence incompatible avec le délai de traitement de l’affaire en annulation et l’existence d’au moins un moyen sérieux dont l’examen se prête à un traitement accéléré et qui est susceptible, prima facie, de justifier l’annulation de cette décision. VI. Quatrième moyen VI.1. Thèses des parties A. La requête Les parties requérantes prennent un quatrième moyen de la violation des articles D.II.29 et D.IV.6 du Code du développement territorial (CoDT) et des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs. Elles le résument comme suit : « Les conditions prévues l’article D.IV.6 du CoDT pour qu’une dérogation au plan de secteur puisse être admise ne sont pas remplies, dès lors que les nouveaux bâtiments projetés constituent de nouvelles constructions sans aucun lien avec les bâtiments existants. La motivation formelle du permis attaqué est erronée et inadéquate en ce qu’elle indique que la dérogation au plan de secteur requise est admissible au regard de l’article D.IV.6 du CoDT ». Dans ses développements, elles ajoutent que le projet, qui inclut du logement, viole de ce fait l’affectation de la zone d’activité économique mixte (ZAEM) prévue au plan de secteur et l’article D.II.29 du CoDT. XIIIr – 10.851 - 5/26 B. La note d’observations La partie adverse expose que le projet déroge à la ZAEM au plan de secteur dans la mesure où il prévoit des logements au sein de celle-ci. Elle soutient que ces logements sont totalement accessoires par rapport aux autres affectations, ne représentant que 12 % de la surface totale du bâtiment. Elle fait valoir que la demande porte sur des bâtiments existants, qui étaient construits en 1971, soit avant l’adoption du plan de secteur de Namur et son entrée en vigueur, qui ont été autorisés par un permis de bâtir du 12 avril 1968 et qui, dans la mesure où ils ont été érigés avant le 1er mars 1998, sont présumés conformes au permis de bâtir délivré. Elle soutient que le projet litigieux porte sur l’agrandissement de ces bâtiments existants par le biais d’une opération de déconstruction et de reconstruction, ainsi que sur la création de logement. Elle reproduit la motivation de l’acte attaqué sur ce point. Elle en déduit que l’acte attaqué est adéquatement et pertinemment motivé au regard de l’article D.IV.6 du CoDT. Elle ajoute que l’analyse juridique à laquelle elle se réfère est annexée à l’acte attaqué de sorte que sa motivation en fait partie intégrante. C. La requête en intervention de la ville de Namur La ville de Namur fait valoir que le projet litigieux remplit les conditions prévues à l’article D.IV.6 du CoDT relatives à l’objet de la demande de permis, à la préexistence des constructions au plan de secteur et à leur conformité au permis de bâtir délivré le 12 avril 1968. Elle relève que les conditions de la présomption de conformité des actes et travaux réalisés à ce permis, telles que prévues par l’article D.VII.1erbis du CoDT, sont pleinement remplies et que l’affectation du bâtiment projeté n’est que très partiellement non conforme au plan de secteur, pour les 112 logements. À propos de la nature des actes et travaux autorisables, elle rappelle que ceux visés à l’article D.IV.6 du CoDT ne sont pas exclusifs entre eux et que la seule limite est que les actes et travaux dérogatoires ne peuvent aboutir à une nouvelle construction. Elle souligne qu’en l’espèce, les actes et travaux dérogatoires au plan de secteur ne représentent que 12,6 % de l’ensemble du projet litigieux et sont donc marginaux, et qu’ils sont destinés à prendre place en zone urbanisable. Elle ajoute que la conservation des deux bâtiments existants ne se justifie pas, ce qui ressort des documents joints au dossier de la demande. XIIIr – 10.851 - 6/26 Elle argue par ailleurs que les conditions de l’article D.IV.13 du CoDT sont rencontrées par le projet litigieux. D. La requête en intervention de la SA Le Côté Verre La SA Le Côté Verre résume comme suit ses arguments : « En l’espèce, l’acte attaqué motive adéquatement la dérogation au plan de secteur sur pied de l’article D.IV.6 du CoDT. Plus particulièrement : – Sur l’ensemble des affectations du projet, les logements ne représentent que 12,6 %. Il en ressort donc que les logements sont secondaires par rapport aux autres affectations. Ainsi, le projet n’est que très partiellement dérogatoire à la destination de la zone d’activité économique mixte, seule la partie du projet portant sur le programme de logements étant dérogatoire ; – Les logements seront tous situés au-dessus du socle commercial – lequel est conforme à la destination de la zone d’activité économique mixte. Ce socle sera construit préalablement aux logements ; – Les travaux visés à l’article D.IV.6 du CoDT peuvent être constitués, en même temps, de travaux de transformation, de reconstruction et d’agrandissement. Cela a d’ailleurs été confirmé à plusieurs reprises par Votre Conseil. Les arrêts cités par les requérantes ont d’ailleurs un point commun : le projet, dans son entièreté, n’était pas conforme à la destination de la zone au plan de secteur (par exemple, habitation en zone agricole). Or, en l’espèce, le projet de la société LCV déroge à la zone d’activité économique mixte et ce, uniquement dans la mesure où il prévoit l’implantation de logements dans cette zone (une faible partie du projet déroge au plan de secteur). En outre, le projet de la requérante en intervention se situe en zone urbanisable, zone qui, par ailleurs, a déjà été artificialisée depuis plusieurs décennies. Tel n’était pas le cas des situations ayant amené Votre Conseil à rendre les arrêts cités par les requérantes (zone agricole et zone d’espaces verts) ; – Le projet querellé porte sur un agrandissement des bâtiments préexistants par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction. Le projet porte également sur la création de logements. Ainsi, dans le cas d’espèce, les travaux projetés doivent être appréhendés ensemble. Cet agrandissement, par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction, est justifié dans la note explicative ainsi que dans l’EIE jointes au dossier de demande de permis intégré. Il en ressort que le maintien de ces deux bâtiments n’est pas pertinent pour plusieurs raisons ; – S’agissant de l’agrandissement, le CoDT ne prévoit pas de limite quantitative quant à l’augmentation des dimensions de la construction, de l’installation ou du bâtiment. L’augmentation doit être appréciée au cas par cas sur la base des critères de l’article D.IV.13 du CoDT. Les bâtiments existants présentent une superficie totale d’environ 29.400 m² affectée initialement en commerces, bureaux et parking. Les constructions projetées présentent, quant à elles, une superficie totale (hors sol) d’environ XIIIr – 10.851 - 7/26 38.300 m². L’agrandissement hors sol tel que projeté sera d’environ 30 %, ce qui est acceptable. En définitive, la motivation contenue dans l’acte attaqué, s’agissant de la dérogation au plan de secteur sur pied de l’article D.IV.6 du CoDT est suffisante et adéquate. En conclusion, le quatrième moyen n’est ni sérieux, ni fondé ». VI.2. Examen 1. L’article D.II.29 du CoDT dispose comme suit : « La zone d’activité économique mixte est destinée aux activités d’artisanat, de service, de distribution, de recherche ou de petite industrie. Les halls et installations de stockage y sont admis ». En ce qui concerne les dérogations au plan de secteur, l’article D.IV.6, er alinéas 1 et 2, du même code est libellé comme il suit : « Un permis d’urbanisme […] peut être octroyé en dérogation au plan de secteur pour les constructions, les installations ou les bâtiments existants avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ou qui ont été autorisés, dont l’affectation actuelle ou future ne correspond pas aux prescriptions du plan de secteur lorsqu’il s’agit d’actes et travaux de transformation, d’agrandissement, de reconstruction ainsi que d’une modification de destination et de la création de logements visées à l’article D.IV.4, alinéa 1er, 6° et 7°. Les aménagements accessoires et complémentaires aux constructions, installations et bâtiments précités et isolés de ceux-ci peuvent également être autorisés ». L'alinéa 1er reprend ce qui était prévu à l’ancien article 111, alinéa 1er, du Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine (CWATUP), si ce n’est qu’ont été ajoutées les hypothèses relatives à la modification de destination et la création de logement visées à l’article D.IV.4, alinéa 1er, 6° et 7°. L’alinéa 2 autorisant les aménagements accessoires et complémentaires aux constructions, installations et bâtiments isolés, donc sans lien physique avec le principal, est une disposition qui n’existait pas dans le CWATUP. La notion de « bâtiments existants » vise des bâtiments établis conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur au moment où ils ont été construits, à savoir des bâtiments qui soit ont été construits à une époque où aucun permis de bâtir n’était requis, soit ont été construits à une époque où un permis de bâtir ou d’urbanisme était requis, sont couverts par un tel permis et ont été construits conformément à l’autorisation délivrée. Depuis l’entrée en vigueur du décret du 27 novembre 1997 modifiant le CWATUP, un permis d’urbanisme peut être octroyé pour un bâtiment préexistant dont ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.265.290 XIIIr – 10.851 - 8/26 l’affectation « future » n’est pas conforme au plan de secteur − ce qui implique une modification de destination du bâtiment −, notamment s’il s’agit d’actes et travaux de transformation, d’agrandissement et de reconstruction. En visant l’affectation future des bâtiments, l’objectif du législateur était « d’assurer le recyclage des bâtiments dont le gabarit ou les qualités architecturales établissent qu’il faille en assurer la sauvegarde ou la reconversion » (Doc. parl., Parl. w., sess. 1996-1997, n° é/1, pp. 15 et 16). À propos de la nature des actes et travaux autorisables en vertu de cette disposition, les travaux d’« agrandissement » doivent se comprendre dans le sens usuel, à savoir l’action de rendre plus grand la construction, l’installation ou le bâtiment déjà existant. Aucune limite quantitative n’ayant été fixée, la superficie de l’extension peut être plus importante que celle du bâtiment initial. En outre, l’agrandissement peut porter sur une partie de la construction existante et avoir un objet différent, pour autant qu’il garde un lien avec elle. L’article D.IV.6, alinéa 2, du CoDT n’applique la notion d’aménagements accessoires et complémentaires que pour les constructions isolées. Partant, la condition relative à l’existence d’un rapport d’accessoire à principal n’est pas applicable aux agrandissements qui conservent un lien physique avec le bâtiment initial. Lorsqu’un tel lien physique existe, l’extension projetée peut être autorisée en dérogation à l’affectation du plan de secteur lorsque l’agrandissement n’aboutit pas en réalité à une nouvelle construction mais à la création d’un même ensemble au plan des constructions, la construction originaire étant maintenue. Pour pouvoir faire application de la dérogation fondée sur l’article D.IV.6 du CoDT, lequel doit s’interpréter de manière restrictive, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. Dans la décision d’accorder la dérogation, la vérification des ces conditions doit être dûment motivée en la forme. 2. En l’espèce, le projet autorisé par l’acte attaqué se situe, principalement, en zone d’activité économique industrielle mixte (ZAEM) au plan de secteur de Namur. Le projet porte notamment sur la démolition de constructions existantes, à savoir l’immeuble commercial « C&A » et l’immeuble de parkings « Le Namur », ainsi que la construction et l’exploitation d’un pôle multifonctionnel comprenant des parkings souterrains répartis sur trois niveaux, 42 cellules commerciales réparties sur trois niveaux dont un en sous-sol, des services et loisirs envisagés au premier étage et des immeubles de bureaux et logements situés au-dessus du socle commercial. Les deux immeubles de bureaux s’implantent à l’Ouest du site et les trois immeubles de XIIIr – 10.851 - 9/26 logements s’implantent à l’Est du site. Ceux-ci sont répartis, en ce qui concerne les logements Ouest, sur cinq niveaux (Rez + 4), en ce qui concerne les logements Est, sur quatre niveaux (rez + 3), et, en ce qui concerne les logements Nord, sur sept et huit niveaux (rez + 6 et rez + 7). Il n’est pas contesté que le projet litigieux, et plus particulièrement les nouveaux logements, en ce compris leurs caves et les emplacements de parking voitures et motos qui leurs sont dédiés au sous-sol, n’est pas compatible avec la ZAEM et implique donc l’obtention d’une dérogation. Celle-ci a, en l’espèce, été octroyée sur la base de l’article D.IV.6 du CoDT. 3. Sur l’admissibilité de cette dérogation, l’acte attaqué est notamment motivé comme suit : « I.2. Volet urbanisme Considérant que la direction juridique, des recours et du contentieux a remis un avis favorable conditionnel en recours en date du 1er juillet 2025 ; que cet avis est rédigé comme suit : […] Considérant que, pour le surplus, il y a lieu de rappeler l’ensemble de la motivation relative à l’aménagement du territoire, avancée par le fonctionnaire délégué (qui permet de répondre au solde des arguments de recours), à savoir : “ […] Appréciation Considérant que les aménagements actuels du square Léopold sont vétustes, très minéralisés et peu qualitatifs ; que les rez-de-chaussée commerciaux et le parking sont vides ; qu’il y règne un sentiment d’insécurité ; que le site constitue un véritable chancre urbain ; Considérant que le projet vise à développer un programme mixte sur le site ; Considérant que le programme comporte, en effet, un pôle commercial se développant sur 3 niveaux dont un niveau en sous-sol ; que ce pôle commercial forme un socle sur lequel viennent se greffer d’autres bâtiments destinés aux logements et aux bureaux ; que les logements sont situés à l’est du site et sont répartis en 3 bâtiments : que les bureaux s’implantent à l’ouest du site ; Considérant que le projet se situe en zone d’activité économique mixte au plan de secteur ; que l’article D.II.29 du CoDT définit la zone d’activité économique mixte comme suit : […] ; Considérant que le projet déroge à la zone d’activité économique mixte dans la mesure où il prévoit l’implantation de logements dans cette zone ; que les commerces, les services, les parkings et les bureaux sont conformes au plan de secteur ; Considérant que, les logements représentant environ 12 % de la surface totale du bâtiment ; que les logements sont secondaires aux autres affectations ; Considérant que l’article D.IV.6, alinéa 1er du CoDT prévoit que : […] ; XIIIr – 10.851 - 10/26 Considérant que la demande porte sur des bâtiments existants, à savoir le ‘C&A’ et l’immeuble ‘Le Namur’ ; Considérant qu’il ressort de l’orthophotoplan reproduit ci-dessous que ces bâtiments étaient déjà construits en 1971, soit avant l’adoption du plan de secteur de Namur et son entrée en vigueur ; [WalOnMap, orthophotoplan de 1971] Considérant par ailleurs que les bâtiments existants ont été autorisés par un permis de bâtir du 12 avril 1968 délivré à l’Immobilière de Namur pour la construction d’un complexe (parking, gare routière, bureaux et magasins) ; Considérant que ces bâtiments ont été érigés avant le 1er mars 1998 ; qu’ils sont présumés conformes au permis de bâtir délivré, les conditions visées à l’article D.VII.1erbis du CoDT étant rencontrées ; Considérant que l’article D.IV.6 prévoit que les bâtiments existants peuvent faire l’objet d’actes et travaux de transformation, d’agrandissement, de reconstruction, de modification de destination et de création de logement ; que ceux-ci ne sont pas exclusifs ; que les travaux peuvent être constitués, en même temps, de travaux de transformation, de reconstruction et d’agrandissement ; Considérant que le projet porte sur un agrandissement des bâtiments existants ‘C&A’ et l’immeuble ‘Le Namur’ par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction ; que le projet porte également sur la création de logements ; Considérant que la demande porte effectivement sur la démolition du ‘C&A’ et de l’immeuble ‘Le Namur’ ; Considérant que le bâtiment du ‘C&A’ ainsi que le parking ont été inscrits et pastillés à l’inventaire du patrimoine immobilier culturel en 2022 alors qu’ils n’y figuraient pas avant la présentation publique du projet de pôle multifonctionnel ; Considérant qu’il est regrettable que cette inscription résulte d’une réaction à un projet plutôt que du travail de recensement de l’AWaP ; Considérant que le bien est inscrit comme monument à l’inventaire et décrit comme suit : ‘Inscrit entre les voies de chemin de fer et le parc Léopold, bâtiment en béton peint de style brutaliste dû aux architectes Léon Stynen et Paul De Meyer, caractérisé par le quadrillage géométrique de ses façades. Élévations établies sur trois niveaux dont le premier, largement vitré, est en retrait sur les niveaux supérieurs, formant ainsi passage couvert pour le piéton. A droite du bâtiment, parking réalisé par l’architecte Albert Mairy.’ ; Considérant que la Ministre du Patrimoine a pu confirmer que le bien ne faisait pas partie de la liste des biens d’intérêt patrimonial de l’architecture du 20eme siècle actuellement en voie de finalisation par le comité d’experts chargé de cette mission précise ; Considérant que l’intérêt architectural de l’immeuble fait l’objet d’opinions divergentes ; Considérant qu’il convient de faire la balance des intérêts entre le maintien d’un bâtiment témoin du style brutaliste et la possibilité de revitaliser un site stratégiquement situé au cœur de la ville ; XIIIr – 10.851 - 11/26 Considérant que l’implantation du ‘C&A’ et son architecture fermée côté place de la station constituent des obstacles à la création d’une connexion confortable et sûre entre la gare multimodale et la rue de fer ; Considérant que le maintien du ‘C&A’ ne permet pas de de créer un pôle commercial ouvert en connexion avec la ville en aménageant une entrée importante du côté place de la station et en réalisant des espaces publics généreux ; Considérant que la structure en béton du bâtiment et ses compositions de parois ne permettent pas d’atteindre les objectifs environnementaux (PEB, normes acoustiques, etc.) et nécessiterait, pour atteindre ces objectifs, une réhabilitation très lourde remettant en question son intégrité architecturale ; Considérant, par ailleurs, que la note relative au parti architectural indique que la structure du ‘C&A’ ne permet pas une surélévation significative, limitant les possibilités de redéveloppement ; Considérant que la conservation du bâtiment empêcherait la création des parkings souterrains nécessaires, réduisant ainsi l’offre de stationnement ; Considérant que le bâtiment ‘Le Namur’, bien qu’également pastillé, ne présente pas de valeur architecturale significative ; que le bâtiment induit une utilisation peu rationnelle d’un espace particulièrement bien localisé à l’interface entre la gare et le centre-ville, ses services et commerces ; qu’il constitue une entrée de ville peu qualitative depuis le nord/nord-est (chaussée de Louvain et boulevard Cauchy) ; Considérant que les surfaces commerciales sont inoccupées ; que la gare des bus a été déplacée ; que le parking a fermé ses portes le 30 novembre 2023 ; que l’immeuble est devenu vétuste et insécure ; Considérant que la conservation du bâtiment et son intégration au projet n’est pas réalisable au vu des faibles hauteurs sous plafond du bâtiment (entre 2,6 et 2,9 mètres) ; qu’elles ne permettent pas à l’aménagement d’espaces commerciaux et plus particulièrement l’intégration de toutes les techniques requises dans un immeuble performant énergétiquement ; Considérant que la démolition de l’immeuble ‘Le Namur’ se justifie sur le plan urbanistique en raison de l’utilisation peu rationnelle d’un espace situé dans une zone stratégique de la ville mais aussi sur le plan paysager (aspect peu esthétique et entrée de ville peu qualitative) ; Considérant que l’auteur de l’étude d’incidence a également considéré en rejetant l’alternative n° 3, que le maintien du bâtiment ‘C&A’ ne se justifie pas ; Considérant, en effet, que cette alternative impliquerait une rénovation importante du bâtiment ‘C&A’ pour permettre la continuité architecturale et commerciale avec le reste du projet et améliorer ses performances énergétiques ; Considérant que, si la création d’une entrée en façade ouest permettait d’assurer un appel depuis la gare de Namur, celle-ci présenterait toutefois un caractère moins attractif que celle prévue dans le projet, puisqu’elle serait limitée à la hauteur du socle existant ; Considérant que l’alternative n° 3 engendrerait la suppression de niveaux de parking et générerait un impact accru en termes de pression sur le stationnement ; XIIIr – 10.851 - 12/26 Considérant que l’auteur de l’étude d’incidence indique que l’alternative 3 présente peu d’avantages par rapport au projet de sorte que les impacts supplémentaires générés par celle-ci ne justifient pas que celle-ci soit retenue ; Considérant, au vu des raisons exposées ci-avant et des réponses apportées par le collège communal aux réclamants, que si la disparition d’un témoin du passé peut être regrettée, la démolition du ‘C&A’ et du bâtiment ‘Le Namur’ est nécessaire pour reconfigurer l’îlot de manière cohérente et améliorer l’intégration de ce site stratégique dans la trame urbaine en créant des espaces publics de qualité favorisant la connexion avec la ville ; Considérant, par ailleurs, que la démolition du ‘C&A’ ne compromet pas les objectifs du SOL ; qu’au contraire, la construction d’un nouveau bâtiment performant énergétiquement répond à l’objectif visant à favoriser la mise en œuvre de bâtiments ‘références’ en termes de développement durable ; que la création d’un ensemble architectural cohérent sur la totalité du site permet de répondre à l’objectif du SOL visant à garantir une cohérence et une qualité architecturale élevées dans l’ensemble du site et à celui portant sur le développement d’un projet d’inspiration architecturale résolument contemporaine et dynamique en accord avec la localisation stratégique qu’occupe le site ; Considérant que la démolition du bâtiment existant permet en outre de créer une transition cohérente et fonctionnelle entre le bâti et les fonctions existantes et projetées ainsi que des espaces publics conviviaux, de qualité ; Considérant qu’en ce qui concerne l’agrandissement, le CoDT ne prévoit pas de limite quantitative quant à l’augmentation des dimensions de la construction, de l’installation ou du bâtiment ; que l’augmentation doit être appréciée au cas par cas sur la base des critères de l’article D.IV.13 ; Considérant que les bâtiments existants présentent une superficie totale d’environ 29.400 m² affectés initialement en commerce, bureau et parking ; que les constructions projetées présentent une superficie totale (hors sol) d’environ 38.300 m² ; Considérant que l’agrandissement hors-sol tel que projeté sera d’environ 30% ; que cet agrandissement est acceptable, celui-ci reste nettement inférieur à la partie reconstruite ; Considérant, au vu de ce qui précède, que le projet répond à toutes les conditions de l’article D.IV.6, alinéa 1er ; […]” ; Considérant que l’autorité de recours partage l’ensemble de cette argumentation qui répond notamment aux arguments émis dans le cadre des recours introduits ; Considérant qu’il convient toutefois de revenir sur le caractère dérogatoire de la déconstruction, de la reconstruction et de l’agrandissement projeté, par rapport à la destination du plan de secteur et ce, en application de l’article D.IV.6 du CoDT ; Considérant qu’au vu du dossier de demande et des orthophotoplans évoqués dans l’avis du fonctionnaire délégué, les constructions, bâtiments et installations, visés par les démolitions, sont bien existantes ; qu’il est, en outre, démontré à souhait que ces derniers préexistaient avant l’adoption du plan de secteur ; que l’autorité doit s’assurer que ces constructions, bâtiments et installations se trouvent en situation régulière et donc, ne pas avoir été construits ou maintenus en infraction et avoir été construits légalement mais ne pas avoir fait l’objet d’une modification ultérieure illégale ; qu’il ne peut toutefois être fait application de l’article ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.265.290 XIIIr – 10.851 - 13/26 D.VII.1bis du CoDT, étant entendu que l’ancien magasin “C&A” et le parking sont inscrits comme monuments “pastillés” à l’inventaire régional du patrimoine immobilier culturel ; Considérant que l’examen du dossier soumis à l’autorité ne révèle pas que les bâtiments seraient en infraction ; que ce point ne fait pas l’objet de contestation ou de mise en lumière particulière au cours de la procédure administrative ; qu’aucun procès-verbal d’infraction visant les biens n’a été dressé ; Considérant que, pour rappel, l’affectation des bâtiments projetés ne correspond pas à la destination définie par le plan de secteur ; que pour pouvoir déroger, il peut être fait application de l’article D.IV.6 du CoDT ; que, selon Maître Haumont : “ Le Conseil d’État considère que l’agrandissement suppose le maintien de ce qui existe, ce qui va à l’encontre notamment du concept de démolition / reconstruction combinée avec un agrandissement. Pour le Conseil d’État, si les travaux peuvent être à la fois de transformation d’agrandissement et de reconstruction, les seules limites sont que ces travaux n’aboutissent pas en réalité à une nouvelle construction. Cela nous paraît être une interprétation trop restrictive au regard de la ratio legis de l’article D.IV.6, alinéa 1er. Et même au regard de la propre jurisprudence du Conseil d’Etat qui, on l’a vu, admet, en l’espèce,1’agrandissement de 7 fois la superficie existante ou ne s’oppose pas au principe d’une reconstruction à un emplacement différent. Imposer le maintien d’une partie importante du bâti existant peut aussi aller à l’encontre d’impératifs de performance énergétique des bâtiments ou d’esthétique architecturale, par exemple. C’est d’ailleurs la position de la cour d’appel de Mons qui considère qu’il n’est pas raisonnable de soutenir que le texte ne permettrait pas d’obtenir une dérogation pour transformer un bâtiment ou l’agrandir par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction qui serait techniquement préférable voir indispensable” (Mons [2ème chambre], 20 avril 2018, 2018/1728, Amén. 2018, p. 319, Obs. D. Lagasse) (F. Haumont, L’Urbanisme – La Région wallonne, Bruxelles, Larcier, 2020, page 342) ; Considérant que la motivation établie par le fonctionnaire délégué quant au respect des dispositions de l’article D.IV.13 du CoDT est partagée par l’autorité de recours ; Considérant que la note juridique évoquée par le fonctionnaire délégué dans son avis, est celle qui a été établie par le bureau d’avocats “HSP” daté du 28/11/2023 et qui comprend 35 pages ; que cette note fait partie de la motivation formelle de la présente décision ; qu’elle en constitue donc une de ses annexes ; que, néanmoins, les passages de ce document qui renvoient à l’application du PRU sont exclus des motifs sur base desquels la présente décision est établie ; […] ; Considérant qu’il y a lieu de partager l’analyse et la position du SPW TLPE - Direction juridique, des recours et du contentieux sous réserve des précisions qui suivent ; Considérant que l’orthophotoplan daté de 1971 (consultable sur WalOnMap démontre que le bâtiment “C&A” et l’immeuble “Le Namur” existait déjà en 1971, soit bien avant l’entrée en vigueur du plan de secteur de Namur approuvé par arrêté de l’Exécutif régional wallon le 14 mai 1986 (et entré en vigueur le 3 décembre 1987) ; qu’il ressort du dossier de demande de permis intégré (cf. Formulaire de demande - volet urbanistique annexe 4) que les bâtiments existants sont couverts par un permis de bâtir délivrés en date du 12 avril 1968 à l’Immobilière de Namur pour la construction d’un complexe (parking, gare routière, bureaux et magasins) ; XIIIr – 10.851 - 14/26 Considérant que la cour d’appel de Mons a eu l’occasion de considérer qu’il n’était pas raisonnable de soutenir que le texte [article D.IV.6, alinéa 1er, du CoDT] ne permettait pas d’obtenir une dérogation pour transformer un bâtiment ou l’agrandir par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction qui serait techniquement préférée, voire indispensable (Mons, 2è ch., 20 avril 2018, 2018/1728, Amén. 2018, pp. 319-320, Obs. D. Lagasse) ; Considérant que le projet porte effectivement sur un agrandissement des bâtiments préexistants (“C&A” et “Le Namur”) par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction ; que le projet porte également sur la création de logements ; que, dans le cas d’espèce, les travaux projetés doivent être appréhendés ensemble ; que cet agrandissement, par le biais d’une opération de déconstruction et reconstruction, est justifié dans la note explicative ainsi que dans l’étude d’incidence sur l’environnement jointe au dossier de demande de permis intégré ; Considérant que le projet n’est que très partiellement dérogatoire à la destination de la zone d’activité économique mixte inscrite au plan de secteur ; que seule la partie du projet portant sur le programme de logements est dérogatoire au plan de secteur ; que, sur l’ensemble des affectations du projet (88.240 m² comprenant les surfaces en sous-sol et hors sol), les logements ne représentent que 12,6 % (seulement 11.120 m²) ; qu’ainsi, les logements sont secondaires par rapport aux autres affectations de ce projet de pôle multifonctionnel ; Considérant que le projet est dérogatoire par rapport à la destination d’une zone urbanisable au plan de secteur, zone qui par ailleurs a déjà été artificialisée depuis plusieurs décennies ; Considérant que la fonction résidentielle mixte est également justifiée sur [la] base des spécificités urbanistiques de l’îlot Léopold, à savoir : site situé en entrée de ville, en connexion avec la zone d’habitat voisine et à proximité des principales infrastructures de transport en commun (gare ferroviaire et gare des bus), en hyper centre urbain accueillant de multiples activités polarisatrices (commerces, écoles, administrations, lieux culturels,…) ; que, par ailleurs, la zone d’activité économique mixte visée est en outre circonscrite à l’îlot Léopold ; Considérant que le projet propose la création de 112 logements au sein d’un programme d’ampleur, s’agissant d’une portion minoritaire de ce programme ajouté à titre complémentaire ; que l’ensemble projeté ne compromet pas la mise en œuvre cohérente du plan de secteur dans le reste de son champ d’application ; qu’en effet, l’îlot concerné sera majoritairement affecté à du commerce (y compris l’horeca et le loisirs) et du parking permettant de renforcer la dynamique commerciale de la ville et son attractivité urbaine ; que le projet accueille également des bureaux et des services lesquels sont conformes à la destination de la zone d’activité économique mixte inscrite au plan de secteur ; Considérant que les logements seront tous situés au-dessus du socle commercial - lequel est conforme à la destination de la zone d’activité économique mixte inscrite au plan de secteur ; que ce socle commercial sera construit préalablement à ces logements ; qu’il ressort de l’étude d’incidence sur l’environnement que le projet présente une densité de logements de 86,2 log/ha (112 logements sur un site de 1,3
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.