Arrêté royal relatif à la demande de renseignements hypothécaires par des notaires et des utilisateurs enregistrés et à leur délivrance par l'Administ

11 NOVEMBRE

1. - Arrêté royal relatif à la demande de renseignements hypothécaires par des notaires et des utilisateurs enregistrés et à leur délivrance par l'Administration générale de la Documentation patrimoniale RAPPORT AU ROI Sire, Le projet d'arrêté que nous avons l'honneur de soumettre à la signature de Votre Majesté exécute, d'une part, partiellement l'article 142 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 et, d'autre part, donne aussi exécution à l'article 144, 2° et 3° de la même loi. Il vise à avancer vers une délivrance automatisée des renseignements hypothécaires et en particulier de certains certificats hypothécaires. Il relève de l'essence même de la publicité hypothécaire de permettre de connaître en particulier les titulaires de droits réels immobiliers sur un bien déterminé, les éventuelles inscriptions hypothécaires dont ces droits sont grevés ou les privilèges inscrits, ainsi que les saisies et commandements ou autres procédures judiciaires en cours (action en annulation d'une vente, en révocation d'une donation, etc.). C'est pourquoi l'article 127 de la loi hypothécaire prévoit la délivrance de renseignements hypothécaires, sous la forme de certificats ou de copies des inscriptions et transcriptions, ou de certificats constatant qu'il n'y en a pas, quant aux personnes ou aux biens mentionnés dans la demande. L'article 127 précité oblige à délivrer les renseignements "à tout requérant". Les évolutions normatives récentes n'y ont rien changé. La publicité hypothécaire concourt grandement à assurer la sécurité juridique des transactions immobilières et donc du crédit foncier et plus largement du marché immobilier, ce qui relève manifestement de l'intérêt public. Par conséquent, le traitement des données personnelles relatives aux biens ou aux personnes au sujet desquelles une demande de renseignements hypothécaires est introduite est licite en vertu de l'article 6.1, e du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE (ci-après RGPD). Et le consentement des personnes concernées n'est pas requis pour la délivrance des renseignements susvisés. Toute personne peut donc solliciter par écrit des renseignements auprès du bureau sécurité juridique compétent, lequel les fournit en remettant un document papier au requérant. Ceci étant, l'arrêté en projet vise à automatiser dans la mesure du possible la demande et la délivrance de renseignements, en particulier dans le cas de demandes nombreuses émanant d'une même personne, laquelle agira alors en principe dans son cadre professionnel. L'on pense ici en particulier aux notaires qui, eu égard à leur quasi-monopole absolu pour la passation des actes soumis à transcription ou à inscription hypothécaire, adressent de loin les plus nombreuses demandes. Mais l'arrêté en projet n'exclut pas toute autre personne qui pourrait adresser des demandes assez fréquemment. Il offre dès lors la possibilité à ces personnes de demander et d'obtenir des renseignements, de manière informatisée aussi. L'on peut penser aux huissiers de justice par exemple. Dans ce cadre, l'arrêté prévoit la conclusion d'une convention entre le demandeur qui souhaite faire usage de l'application mise à disposition par l'administration pour demander et délivrer les renseignements hypothécaires, et l'administration qui gère l'application. Le demandeur sera alors considéré comme un "utilisateur enregistré" (v. article 1er, 2° et 3° ; pour les notaires, ceci sera réglé au niveau de leur Fédération professionnelle). Le système mis en place prévoit la délivrance de deux principaux types de certificats hypothécaires : les certificats originaires et les certificats complémentaires. Les certificats complémentaires peuvent être confectionnés de manière automatisée ou, au besoin, manuellement (v. infra). Qu'il s'agisse d'un certificat automatisé ou d'un certificat manuel, il sera en principe toujours délivré via l'application. En cas de force majeure ou dysfonctionnement technique, la délivrance aura lieu sur papier ou via un système sécurisé (art. 12). Avant de commenter plus en détail le système qui sera mis en oeuvre, une présentation synthétique s'impose. Aperçu En résumé : 1° un certificat hypothécaire originaire reprend les formalités hypothécaires exécutées depuis la date mentionnée dans la demande jusqu'à la date du dépôt de la demande (art.1, 5° et 6° ) ; 2° après un certificat originaire, il est possible de demander un ou plusieurs certificats complémentaires automatisés, tant que la délivrance de l'originaire ne date pas de plus de six mois ;3° un certificat complémentaire manuel peut être demandé seulement après un complémentaire automatisé qui serait trop complexe mais sans condition de délai entre les deux ;4° après un complémentaire manuel, il est possible de demander un ou plusieurs complémentaires automatisés, tant que la délivrance du complémentaire manuel auxquels ils font suite ne date pas de plus de six mois ;5° après un complémentaire manuel, suivi d'un (ou plusieurs) complémentaire(s) automatisé(s), il est possible de demander un autre complémentaire manuel, toujours à condition que le complémentaire automatisé auquel il fait suite soit trop complexe, et ainsi de suite ;6° les complémentaires automatisés reprennent les formalités hypothécaires exécutées depuis la date du dépôt de la demande du certificat originaire ou du dernier complémentaire manuel les ayant précédé ;7° un complémentaire manuel reprend les formalités hypothécaires exécutées depuis la date du dépôt de la demande du certificat originaire ou du dernier complémentaire manuel précédent. Il convient de noter que la notion de certificat complémentaire au sens du présent projet ne correspond pas entièrement à celle utilisée en matière tarifaire (v. art. 1er, 12° de l'arrêté royal du 14 septembre 2016 fixant les rétributions pour l'exécution des formalités hypothécaires et pour la délivrance des copies et des certificats). Il est donc possible qu'un certificat complémentaire au sens du présent arrêté soit soumis au tarif applicable à un certificat "primitif" au sens de l'arrêté tarifaire précité. Développement Le demandeur sollicitera d'abord, toujours, un certificat hypothécaire originaire, lequel est défini à l'article 1er, 6°. En principe trentenaire, le certificat originaire peut aussi concerner une période plus courte ou plus longue, selon les souhaits du demandeur. En effet, compte tenu de la durée de validité des inscriptions hypothécaires et des privilèges (article 90 de la loi hypothécaire), les certificats hypothécaires originaires (v. leur définition à l'article 1er, 5° et 6° ) portent en principe sur 30 ans (il s'agira alors évidemment d'un "certificat hypothécaire originaire trentenaire") (v. art. 6, § 1er, 5°, a)). Toutefois, dans certains cas, dans sa première demande, le demandeur précise une date plus ancienne ou plus récente à partir de laquelle il désire avoir les renseignements. Il peut y avoir à cela différents motifs (par ex. la volonté d'identifier un acte antérieur de manière à pouvoir en demander une copie pour vérifier très précisément des charges, délimitations ou servitudes ; en cas de demande sur moins de trente ans, ce sera par exemple le cas parce que le notaire est détenteur des minutes ou a lui-même passé un acte transcrit plus récemment et connait déjà la situation hypothécaire antérieure à cet acte). Il s'agira d'un certificat originaire (non-trentenaire). Ces notions sont si profondément ancrées dans la pratique qu'une définition supplémentaire (du certificat hypothécaire originaire trentenaire) serait superflue, l'article 1er, 6° définissant déjà le "certificat hypothécaire originaire". Ensuite, juste avant de passer un acte, un notaire demande en principe un certificat complémentaire, couvrant la période écoulée entre sa première demande et la date de demande de ce certificat complémentaire. En pareil cas, après avoir reçu un certificat originaire, les notaires et les utilisateurs enregistrés sont, eu égard à l'objectif d'automatisation, tenus d'ensuite toujours demander d'abord un certificat hypothécaire complémentaire automatisé (défini à l'article 1er, 7° ). Un tel certificat ne peut toutefois être demandé que dans les 6 mois de la délivrance du certificat originaire auquel il fait suite et il reprendra les formalités exécutées depuis la date de dépôt de la demande du certificat originaire concerné. En cas de délai plus long, il faut redemander un certificat originaire, en limitant de préférence la période voulue, sauf demande éventuelle d'un certificat complémentaire manuel. Il a été envisagé que le certificat automatisé pourrait être fort complexe et que le demandeur ait besoin d'explications complémentaires ou, au contraire, plus restreintes. C'est pourquoi la possibilité de demander un certificat complémentaire manuel a été prévue. Toutefois, dans l'optique de l'automatisation, l'article 5 porte que : "Un certificat hypothécaire complémentaire manuel peut être demandé seulement si la complexité du certificat hypothécaire complémentaire automatisé délivré le justifie". Il n'y a pas de délai au-delà duquel un certificat complémentaire manuel ne peut plus être demandé. Parce que toutes les opérations ne se concluent pas toujours en quelques mois ni même au bout de six mois, il est possible qu'après un premier certificat complémentaire automatisé, il faille encore actualiser la situation hypothécaire. Si le complément d'information nécessaire fait suite à un certificat originaire, il est possible de demander un deuxième voire un troisième (etc.) certificat complémentaire automatisé mais seulement pour autant que la délivrance du certificat originaire ne date pas de plus de six mois. Si, par contre, le complément d'information nécessaire fait suite à un certificat complémentaire manuel, lui-même demandé, nécessairement (v. supra), après un ou plusieurs certificats complémentaires automatisés (v. supra), il est possible de demander un nouveau certificat complémentaire automatisé (ou plusieurs successivement), mais seulement pour autant que la délivrance du certificat complémentaire manuel ne date pas de plus de six mois. Un certificat complémentaire manuel reprend en principe les formalités exécutées depuis la date de dépôt de la demande de certificat originaire. Toutefois, si entretemps, il y a déjà eu délivrance d'un certificat complémentaire manuel, seules les formalités exécutées depuis la date de dépôt la demande de ce dernier sont reprises. C'est logique puisque celles exécutées depuis la date de dépôt de la demande du certificat originaire auront déjà été reprises dans le précédent certificat complémentaire manuel. L'automatisation des certificats complémentaires constitue une simplification de la procédure administrative. L'administration continuera à supporter le coût applicatif et de maintenance. Au-delà de cet aspect et plus important, cette automatisation contribuera à une plus grande sécurité juridique encore, en réduisant les délais de délivrance des certificats. L'article 1er du projet contient un certain nombre de définitions et en particulier, au 5°, celle du certificat hypothécaire, laquelle précise le mode de conservation de sa date de délivrance. L'article 127, al. 1er de la loi hypothécaire prévoit la délivrance "de certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin.". L'article 128, al. 2 de la même loi porte que : "Il existe également un droit à indemnisation en cas d'absence de mention, dans les certificats, d'une ou de plusieurs inscriptions ou transcriptions existantes, sauf si l'erreur provienne de désignations insuffisantes dans la demande d'obtention du certificat, qui peuvent être imputé au demandeur". La lecture conjointe de ces dispositions fait clairement ressortir que les certificats doivent renseigner les transcriptions et les inscriptions. En règle, il faudrait relever toutes les transcriptions et inscriptions relatives à la personne et au bien concernés, pour toute la période visée par la demande. Toutefois, compte tenu de l'ancienne tarification, qui était fonction du nombre de formalités relevées et de personnes à l'égard desquelles les recherches étaient faites, il était prévu dans le formulaire de demande de certificat hypothécaire, mis à disposition par l'administration, que le demandeur pouvait solliciter que les exploits de commandement ou de saisie ne soient pas relevés. Même si cela n'influence plus le coût d'un certificat, il est de l'intérêt du demandeur comme de l'administration de conserver cette faculté. C'est le but de l'article 1er, 5°, alinéa
2. Quant aux mentions marginales, les dispositions légales rappelées ci-dessus ne les visent pas directement. Fort logiquement, la définition reprise à l'article 1er, 5° donc pas non plus. En effet, "Les mentions marginales sont l'accessoire des formalités émargées ; elles n'existent pas à titre propre et indépendant." (Cours de l'administration "Loi hypothécaire - Cours préparatoire à l'examen 'accession' et à l'épreuve de qualification professionnelle - "Expert fiscal - Partie 2", SPF Finances, Administration Sécurité juridique, éd. 30 juin 2017, p. 115-116, n° 134). Par ailleurs, "(...) quand la demande de renseignements hypothécaires limite la recherche "à partir de telle date seulement", une distinction doit être faite entre les mentions marginales datant d'avant le 1er janvier 2001 et celles datant d'après le 1er janvier
3. Les mentions marginales réalisées à partir du 1er janvier 2001 sont immédiatement visibles dans le répertoire de la personne à laquelle elles se rapportent, avec un certain nombre de liens associant ces mentions à d'autres formalités. Il n'est donc pas justifié que ces mentions marginales ne soient pas mentionnées sur le certificat. Dans un souci de cohérence le certificat qui comprend une telle mention marginale doit aussi comprendre la formalité avec laquelle la mention marginale est associée. Les mentions marginales réalisées avant le 1er janvier 2001 ne sont mentionnées que si la transcription ou l'inscription à laquelle elles se rapportent sont elles-mêmes reprises dans le certificat". (ibidem). C'est pourquoi, poursuit ce même cours, un avertissement en ce sens est repris sur chaque certificat délivré. V. aussi le commentaire de l'article
4. Quant aux formalités exécutées depuis le 1er janvier 2001 (et pour les conservations des hypothèques qui ont servi de pilote à l'époque, depuis un peu plus longtemps) les certificats qui sont délivrés relèvent les formalités et il est automatiquement joint un extrait analytique de celles-ci, y compris donc des mentions marginales. Pour les mentions plus anciennes, le texte de la mention, c'est-à-dire le résumé de l'acte générateur de la mention rédigée par le conservateur des hypothèques, est repris aussi. Les articles 2 et 3 ne nécessitent pas de commentaire. L'application ne permettra pas de demander en même temps un certificat et une copie ou un extrait (art. 4). L'article 5 ne nécessite pas d'autre commentaire. Quant à l'article 6, outre ce qui en a déjà été dit ci-dessus, il est précisé ceci : l'article 6, § 3 vise l'hypothèse où le demandeur a l'intention de solliciter, après la ou les formalités hypothécaires relatives à un acte authentique portant sur l'immeuble qui a fait l'objet de la demande de renseignements, en particulier s'agissant d'un acte visé à l'article 1, al. 1er de la loi hypothécaire, un nouveau certificat concernant la personne qui a acquis des droits réels sur ledit immeuble. Dans ce cas, le demandeur devra désigner et identifier ledit acquéreur conformément aux règles fixées au paragraphe 1er, 3°. A défaut, le demandeur sera contraint d'introduire une nouvelle demande de certificat originaire concernant ledit acquéreur. Les personnes (physiques ou morales) dans le chef desquelles les renseignements sont demandés sont toutes les personnes qui sont susceptibles de détenir des droits réels sur le bien concerné avant ou après (dans le cadre du paragraphe 3) l'exécution des formalités qui auront pour objet l'acte envisagé. Le paragraphe 3 vise uniquement une demande ultérieure portant sur les acquéreurs de droits réels tandis que le paragraphe 2 peut concerner toute personne identifiée par le demandeur conformément aux règles fixées au paragraphe 1er et vise donc les précédents détenteurs de droits réels et pour lesquels des renseignements seront de nouveau demandés. On peut reprendre l'exemple du notaire qui, juste avant de passer un acte, demande un certificat complémentaire couvrant la période écoulée entre le dépôt de sa première demande et celui de la demande du certificat complémentaire. Les article 7 et 8 ne demandent pas d'explication. L'article 9 qui traite de la demande des copies des inscriptions et transcriptions existantes ne vise pas explicitement les mentions marginales, à l'instar de la définition du certificat hypothécaire à l'article 1er, 5° (voir le commentaire à ce sujet, supra). Il va toutefois de soi aussi que lorsque la copie d'une inscription ou d'une transcription est délivrée, elle l'est avec les éventuelles mentions dont l'inscription ou la transcription est émargée. Quant aux copies d'actes, dans l'ère des registres papier, le conservateur des hypothèques donnait copie de la transcription et des éventuelles mentions faites en marge (donc, comme indiqué ci-avant, le résumé de l'acte générateur de la mention, rédigé par la conservation). Généralement, il ne donnait pas directement une copie entière des bordereaux visés à l'article 84 de la loi hypothécaire ou des actes de radiation. Toutefois, en cas de demande expresse et pourvu que ce fût encore possible (les documents n'étant ni inscrits, ni transcrits, ils étaient archivés à la conservation avant d'être envoyés au greffe d'un tribunal de première instance), une copie intégrale pouvait en principe être fournie par le conservateur des hypothèques. A noter que dans le cadre de l'article 3 de la loi hypothécaire, toute demande d'annulation d'un acte soumis à la transcription doit faire l'objet d'une mention. Si l'acte attaqué n'a pas été transcrit, une mention en marge n'est pas possible et on procède à une véritable transcription de la demande (transcription valant mention). Cette transcription sera évidemment reprise in extenso lors d'une demande de copie d'acte. Ainsi, la publicité est aussi complète que la mention concerne un acte qui a été, ou non, transcrit (Traité des hypothèques et de la transcription, E. Genin, n° 516). Les autres articles ne nécessitent pas d'explication sinon que l'article 11, alinéa 4 précise que le demandeur est responsable du traitement au sens du RGPD. Il va de soi qu'il n'est responsable du traitement qu'en ce qui concerne ce qu'il fait des renseignements, copies ou extraits qui lui sont délivrés. Il serait déraisonnable de prétendre lister les usages qu'en feront les demandeurs. Il est par contre bon de rappeler que "...la publicité hypothécaire ne peut être détournée de son but. Celui qui a obtenu un état hypothécaire peut s'en servir dans toute la mesure que réclame le défense de ses intérêts, mais il ne peut, sans s'exposer à une action en dommages-intérêts, donner à cet état une publicité abusive, en le reproduisant, par exemple, dans la presse, dans un esprit malveillant (Nancy, 18 juin 1870, Rec. enr., n° 7711)" (Traité des hypothèques et de la transcription, E. Genin, n° 3356). Il va également de soi que c'est le S.P.F. Finances qui est responsable du traitement depuis l'entrée d'une demande jusqu'à la délivrance des renseignements. Puisque ceci résulte déjà de l'article 2 de la loi du 3 août 2012Documents pertinents retrouvés type loi prom. 03/08/2012 pub. 24/08/2012 numac 2012003257 source service public federal finances Loi portant dispositions relatives aux traitements de données à caractère personnel réalisés par le Service public fédéral Finances dans le cadre de ses missions fermer portant dispositions relatives aux traitements de données à caractère personnel réalisés par le Service public fédéral Finances dans le cadre de ses missions, il serait contrindiqué de le mentionner dans l'arrêté, le Conseil d'Etat déconseillant de manière générale la pure répétition d'une norme de droit (une loi en l'espèce) dans une norme de droit inférieure (le présent arrêté). En effet, en l'absence de dérogation à la loi précitée de 2012, cette disposition vaut évidemment aussi pour les données personnelles dans le cadre du traitement des demandes et de la délivrance de renseignements hypothécaires. Enfin, la recommandation de l'Autorité de protection des données de mentionner dans l'arrêté royal le délai de conservation des données n'est évidemment pas suivie, en l'absence de base légale à cet effet. Il est évident que l'administration conservera les données au moins pendant le délai de prescription d'une éventuelle action en justice (v. art.2262bis, al. 2 du C. civ.). Telle est, Sire, la portée de l'arrêté qui Vous est soumis. J'ai l'honneur d'être, Sire, de Votre Majesté le très respectueux et très fidèle serviteur, Le Vice-Premier Ministre et Ministre des Finances, A. DE CROO AVIS 66.454/2/V DU 28 AOUT 2019 SUR UN PROJET D'ARRETE ROYAL `RELATIF A LA DEMANDE DE RENSEIGNEMENTS HYPOTHECAIRES PAR DES NOTAIRES ET DES UTILISATEURS ENREGISTRES ET A LEUR DELIVRANCE PAR L'ADMINISTRATION GENERALE DE LA DOCUMENTATION PATRIMONIALE' Le 18 juillet 2019, le Conseil d'Etat, section de législation, a été invité par le Vice Premier Ministre et Ministre des Finances, chargé de la Lutte contre la fraude fiscale, et Ministre de la Coopération au développement à communiquer un avis, dans un délai de trente jours prorogé de plein droit (*) jusqu'au 3 septembre 2019, sur un projet d'arrêté royal `relatif à la demande de renseignements hypothécaires par des notaires et des utilisateurs enregistrés et à leur délivrance par l'Administration générale de la Documentation patrimoniale' Le projet a été examiné par la deuxième chambre des vacations le 28 aout
5. La chambre était composée de Martine Baguet, président de chambre, Wanda Vogel et Christine Horevoets, conseillers d'Etat, Christian Behrendt, assesseur, et Charles Henri Van Hove, greffier assumé. Le rapport a été rédigé par Stéphane Tellier, auditeur. La concordance entre la version française et la version néerlandaise a été vérifiée sous le contrôle de Wanda Vogel. L'avis, dont le texte suit, a été donné le 28 août
6. Compte tenu du moment où le présent avis est donné, le Conseil d'Etat attire l'attention sur le fait qu'en raison de la démission du Gouvernement, la compétence de celuici se trouve limitée à l'expédition des affaires courantes. Le présent avis est toutefois donné sans qu'il soit examiné si le projet relève bien de la compétence ainsi limitée, la section de législation n'ayant pas connaissance de l'ensemble des éléments de fait que le Gouvernement peut prendre en considération lorsqu'il doit apprécier la nécessité d'arrêter ou de modifier des dispositions réglementaires. Comme la demande d'avis est introduite sur la base de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 2°, des lois `sur le Conseil d'Etat', coordonnées le 12 janvier 1973, la section de législation limite son examen au fondement juridique du projet, à la compétence de l'auteur de l'acte ainsi qu'à l'accomplissement des formalités préalables, conformément à l'article 84, § 3, des lois coordonnées précitées. Sur ces trois points, le projet appelle les observations suivantes. Formalités préalables Les dispositions du projet prévoient un traitement de données à caractère personnel, le demandeur de renseignements hypothécaires devant communiquer un certain nombre de données et les renseignements hypothécaires transmis contenant des informations sur la personne à l'égard de laquelle les renseignements sont demandés.