Arrêté ministériel approuvant le périmètre de remembrement urbain du site « Quartier de la Gare » à Gembloux

9 OCTOBRE 2020. - Arrêté ministériel approuvant le périmètre de remembrement urbain du site « Quartier de la Gare » à Gembloux Le Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du Territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences, Vu le Code wallon du Développement territorial (CoDT), ses articles D.V.9 à D.V.12; Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 13 septembre 2019 fixant la répartition des compétences entre les Ministres et réglant la signature des actes du Gouvernement; Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 26 septembre 2019 portant règlement du fonctionnement du Gouvernement wallon; Vu la délibération du conseil communal du 8 novembre 2017 décidant « d'opter pour un périmètre de remembrement urbain (PRU) en vue d'encadrer au mieux le développement du quartier à l'Est de la gare et désignant le Bureau Economique de la Province de NAMUR (BEPN) en qualité d'auteur de projet »; Vu la délibération du conseil communal du 19 juin 2019 décidant « d'adopter le contenu du périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la Gare » accompagné de son rapport sur les incidences environnementales, soumettant l'ensemble du dossier au Gouvernement wallon et lui proposant d'arrêter provisoirement le périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la Gare »; Considérant que conformément à l'article D.V.10, le périmètre de remembrement urbain a fait l'objet d'un arrêté ministériel en date du 10 septembre 2019 l'approuvant provisoirement; Considérant que le projet vise suivant l'article D.V.9 à requalifier et développer des fonctions urbaines qui nécessitent la création et la modification de la voirie par terre et d'espaces publics; Considérant que le PRU entend encadrer le développement d'un quartier nouveau autour d'espaces publics bien définis à l'est de la gare de Gembloux et à l'aménager de manière qualitative; Considérant que le projet d'urbanisme s'articule ainsi autour : - d'un parc central prévoyant un équipement scolaire et autres fonctions communautaires; - d'une trame verte rayonnant à partir du parc et s'insinuant par les coulées vertes inter-quartier; - d'une gare comme pôle d'attractivité et d'intermodalité; - d'un axe structurant vers la gare pour les modes doux via une place de la gare; - d'un réseau viaire structurant; - de la maîtrise de la voiture et d'une gestion adaptée du stationnement; - d'une trame bleue afin de faciliter la gestion des eaux pluviales. Considérant que le projet résidentiel repose sur une densité brute globale de maximum 85 logements/ha, ce qui revient à un maximum théorique de 1.200 logements, et est assorti de diverses fonctions mixtes se développant sur environ 33.500 m2 (horeca, bureaux, services, commerces, espace communautaire, tertiaire et parking en silo, ...); Considérant que les emplacements de parking visés sont prévus en sous-sol à raison de 1200 emplacements et environ 320 emplacements sont également prévus sur domaine public (et à terme un parking en silo de 500 places est prévu sur le foncier SNCB); Considérant que le projet d'urbanisme vise à créer une nouvelle structure d'espaces publics porteuse des futurs projets immobiliers sur le site; que le projet d'urbanisme nécessite la création et la modification de voiries et d'espaces publics (5ha), à savoir : - Création de nouveaux espaces publics (près de 5 ha); - Valorisation du parc privé comme espace vert public central duquel part des voies vertes (coulées vertes); - Réaménagement d'espaces publics existants (ensemble de la chaussée de Wavre, contre-allée sur la N4, une partie de la chaussée de Tirlemont-N29); - Mise en valeur d'espaces semi-publics (terrain SNCB). Considérant qu'au regard du contenu du projet d'urbanisme, la mixité des fonctions est assurée puisque le projet vise, d'une part à consolider les activités économiques déjà présentes sur les terrains et, d'autre part, à permettre à certains de ces terrains d'évoluer vers une fonction plus résidentielle; qu'il entend ainsi développer une zone multifonctionnelle comprenant à la fois des fonctions économiques et des fonctions résidentielles; Considérant en outre que le projet d'urbanisme vise également la requalification d'un chancre industriel en vue d'y développer de nouvelles fonctions urbaines; Considérant que le projet de PRU vise dès lors un projet d'urbanisme de requalification et de développement de fonctions urbaines qui nécessite l'aménagement de voiries et d'espaces publics (5ha) et répond ainsi au prescrit de l'article D.V.9 du CoDT; Considérant que le périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la Gare » est délimité par les voies de chemins de fer et infrastructures techniques qui s'y rapportent à l'Ouest, par la Chaussée de Bruxelles (N4) au Nord-Est et par le Chaussée de Tirlemont (N29) au Sud-Est; Considérant que le périmètre de remembrement urbain inclut donc : ? les terrains concernés par les projets portés par les opérateurs privés Besix&TP et Eurogembloux; ? le parc de la banque Crelan; ? les terrains déjà urbanisés le long de la chaussée de Tirlemont et au sud de la chaussée de Wavre ainsi que l'emprise des voiries périphériques N4 et N29; ? le parking SNCB le long de la chaussée de Wavre; ? les terrains au nord de la chaussée de Wavre sur lesquels plusieurs acteurs économiques dynamiques sont présents. Considérant que le PRU couvre ainsi une superficie d'environ 16,7 hectares; Considérant que le bien concerné par le projet de PRU est soumis : - au schéma de développement de l'espace régional (SDER) adopté par le Gouvernement le 27 mai 1999; - au plan de secteur de Namur adopté par arrêté de l'Exécutif régional wallon du 14 mai 1986, et révisé par le PCAD n° 32 dit « de la Gare » approuvé par arrêté ministériel du 18 septembre 2007 (article D.II.66, § 3 du CoDT); que le bien est situé en majeure partie en zone d'habitat, pour partie en zone d'activité économique mixte et pour partie sans affectation audit plan; - au schéma de développement communal approuvé par arrêté ministériel du 23 juillet 1996 (Moniteur belge du 5 septembre 1996); que le bien est situé pour partie en unité d'habitat à vocation mixte, en unité d'activités économiques (secteur secondaire de structure lourde), en unité de préservation du milieu naturel (Sous-unité d'espace vert) et en zone de servitude technique audit schéma; - au schéma d'orientation local (anciennement PCAD) n° 32 dit « de la Gare » approuvé par arrêté ministériel du 18 septembre 2007; - au guide communal d'urbanisme approuvé par arrêté ministériel du 23 juillet 1996 (MB. Du 5 septembre 1996); que le bien est situé en espace bâti urbain en ordre continu, en espace bâti urbain en ordre semi-continu, en espace bâti de gabarit moyen et en zone d'espace vert audit guide; Considérant que le projet de PRU se rapporte également à : - à un bien situé intégralement dans le périmètre du site à réaménager (SAR) dit « Eurofonderie », approuvé par arrêté du 28 novembre 2013; - à un bien situé partiellement (terrains correspondant aujourd'hui au parc Crelan) dans le périmètre du site à réaménager (SAR) dit « Sucrerie et bureaux » dont l'arrêté de désaffectation date du 12 février 1980 et les arrêtés de rénovation datent du 31 décembre 1980 et du 6 avril 1981; Considérant que conformément à l'article D.V.10, a), iii, le PRU comprend une justification des écarts sollicités eu égard à l'article D.IV.5; - Par rapport au PCAD/SOL, comme le démontre l'auteur de projet, le projet ne compromet pas les objectifs poursuivis par le document en ce qu'il en respecte globalement les affectations et orientations, qu'il vise à adapter le quartier imaginé par le SOL aux conceptions d'aménagement d'aujourd'hui en lien étroit avec les ambitions reprises dans le référentiel quartiers nouveaux. Les projets précis développées au selon du PRU devront être justifiés au regard de leur impact sur la paysages bâtis et non bâtis. L'urbanisation de l'ensemble de ces terrains visant à créer un nouveau quartier de gare a été soumis à une évaluation des incidences sur l'environnement; - Par rapport au SDC, il ressort de l'analyse faite dans le document que le projet soutenu par le PRU intègre l'ensemble des objectifs d'aménagement repris dans le schéma de développement communal concernant le site en question, même s'il permet d'une évolution de la densité envisagée il y a plus de 20 ans pour répondre aux enjeux d'aujourd'hui. Déjà le SOL qui est postérieur au SDC, avait prévu une densité plus importante. Par rapport à ce dernier, la densité prévue par le PRU est néanmoins inférieure si l'on prend en compte une urbanisation importante de surface constructible prévue au plan de destination du SOL; - Par rapport au GCU, celui-ci n'est plus d'application tant en ce que l'article 82 du CWATUPE disposait que le PCAD (devenu SOL) postérieur au RCU (devenu GCU) a eu pour effet d'abroger, de plein droit, pour le territoire auquel il se rapporte, les dispositions du RCU qui lui seraient contraires, que sur base de l'article D.III.10 du CoDT qui dispose, en cas de contradiction entre un SOL (PCAD) et un GCU, qu'il est fait application du SOL; Considérant que le PRU tend à répondre à la croissance démographique de Gembloux et à assurer un développement durable et attractif du territoire, ce afin de permettre la création d'un nouveau quartier à côté du pôle de transport multimodal en revalorisant notamment une friche industrielle; Considérant que le projet de périmètre, conformément à l'article D.V.11 du CoDT, a été soumis aux avis suivant en date du 23 septembre 2019 : - CCATM; - Le Collège communal; - Le Pôle Aménagement; - Le Pôle Environnement; - La Direction des Routes de Namur; - INFRABEL; Considérant que le projet de périmètre a été soumis à enquête publique du 12 novembre 2019 au 13 décembre 2019 et a soulevé 35 réclamations sous forme de lettres ou courriels particuliers dont 2 hors délais; Considérant qu'une réunion de présentation du projet a été organisée le mardi 12 novembre 2019 à 19h30; Considérant que l'avis du pôle environnement n'est pas parvenu au Fonctionnaire délégué compétent; Considérant qu'en date du 29 octobre 2019, le pôle aménagement a signifié qu'il ne remettrait pas d'avis sur le dossier; Considérant qu'INFRABEL, en date du 21 novembre 2019, marque son accord sur le projet moyennant le respect d'une série de conditions qui devront être appliquées lors de la demande de permis d'urbanisme; Considérant que la Direction des Routes de Namur a remis un avis en date du 13 novembre 2019, que cet avis est favorable moyennant le respect d'une série de conditions générales et particulières; Considérant que la SNCB, tout en rejoignant « les ambitions de la Ville, en soutenant les projets de densification urbaine à proximité des gares » a remis un avis défavorable en date du 9 décembre 2019 aux motifs que le projet prévoyait : - La réalisation d'un parking silo sur le site bordant la ligne de chemin de fer, que ce parking ne se justifie nullement à ce jour et risque de poser des problèmes de mobilité dans le quartier qu'à tout le moins cela nécessite la réalisation d'une étude de mobilité; - L'implantation d'un bâtiment proche de l'accès à la passerelle de le SNCB; Considérant que la CCATM s'est réunie en date du 18 novembre 2019 afin d'examiner le projet, que son avis attire l'attention sur les éléments suivants : Mobilité - Procéder à la réévaluation de la mobilité (au sens général) à chaque phase du projet; - Valider la mobilité au sein du projet lorsque l'étude de mobilité globale aura été finalisée; - Valider après chaque phase les sens de circulation et le bouclage dans le quartier; - Pour la phase 1 de la partie BESIX/Thomas & Piron du projet, s'assurer qu'il sera possible de repartir vers Namur en sortie; - Prévoir du stationnement vélos dans de bonnes conditions à l'intérieur des bâtiments en plus de ceux prévus à l'extérieur actuellement sur le plan du PRU; - Prendre en considération la place du vélo dans l'aménagement des voiries : zones 30, voiries résidentielles, espaces partagés, ...; - Apporter une attention particulière à l'aménagement prévu au-dessus de la trémie de la nationale; - Etudier la faisabilité technique d'aménager des places de parking partagées dans les sous-sols des immeubles; Espace public - Donner un statut public aux cheminements situés dans les intérieurs d'îlots afin que ceux-ci ne soient pas gérés par les copropriétés; - Prévoir des connexions piétonnes/vélos de qualité et en suffisance entre le futur quartier et le quartier de la Sucrerie et le quartier ouest de la gare; - Apporter une attention particulière sur le passage sous voies ainsi qu'au niveau de la passerelle de la gare afin de favoriser la mobilité alternative; - Evaluer la pertinence de prévoir une passerelle piétonne qui enjambe la Chaussée de Tirlemont; - Proposer un aménagement piétons/vélos permettant de pouvoir accéder au site du Delhaize/Brico dans de bonnes conditions; - Veiller à la sécurité des plans d'eau; Equipements - Prévoir des logements adaptables et adaptés au sein du projet; - Prévoir une ou plusieurs salle(

1. s)communautaire(
2. s)au sein du quartier; - Prévoir des espaces destinés à l'accueil de la petite enfance (Crèche notamment); - Avoir une réflexion sur la possibilité de prévoir des logements pour les aînés au sein du quartier; Commerce - Etudier le commerce au sein du quartier de telle sorte que celui-ci ne porte pas préjudice au commerce du centre-ville; - Avoir une réflexion globale sur le développement commercial de Gembloux; Volumétrie - Veillez à ne pas avoir de trop grandes différences de gabarits entre 2 bâtiments voisins; Considérant que les remarques formulées lors de l'enquête publique ont été synthétisées dans la note du 17 février 2020 rédigée par le BEP, que cette note comprend également des réponses aux remarques formulées lors de l'enquête; Considérant qu'à la suite de ces avis, remarques et réclamations, le PRU tel qu'adopté provisoirement par le conseil communal du 19 juin 2019 a fait l'objet de modifications, précisions et ajouts suivants : - Modification du texte du PRU précisant qu'un emplacement vélo sécurisé sur le domaine public est exigé par chambre, ainsi qu'un emplacement par 75 m2 de surface brute de bureau et 1,5 emplacement par 100 m2 de commerce; - Modification du texte du PRU précisant que, tenant compte des spécificités liées au développement des phases d'urbanisation et de mise en oeuvre, des emplacements de stationnement « provisoires » peuvent être aménagés de manière temporaire en attendant la réalisation des emplacements définitifs; - Modification du plan du PRU afin de dégager de l'espace au niveau du parvis de la gare (recul de l'enveloppe prévue pour une fonction tertiaire) pour ainsi faciliter l'accès à la passerelle; - Modification du plan du PRU afin d'inverser le côté initialement prévu pour les noues et celui pour les places de stationnement (arrière d'Agricovert, voirie V03); - Précision du texte du PRU concernant l'adaptation des contraintes de développement pour ne pas conditionner le projet à la réalisation du parking silo de la SNCB; en effet, si le besoin d'un parking silo devait ne plus être d'actualité à l'avenir, un développement tertiaire pourrait alors être envisagé sur le foncier SNCB; - Modification du texte du PRU en ce qui concerne le phasage d'immeubles prévus en phase 3, remontés en phase 2 pour ce qui concerne Eurogembloux; - Précision apportée au texte du PRU concernant les différentes étapes de mise en oeuvre notamment au niveau du Temps 3, école et de l'évaluation en matière de mobilité; - Modification du texte du PRU afin de préciser explicitement que les espaces verts publics ou les espaces privés peuvent être dédiés à l'agriculture urbaine; - Modification du texte du PRU afin de préciser que dans la zone d'activité économique au plan de secteur, le développement du programme de logement, que permet le PRU, n'est pas obligatoire; Considérant qu'à la relecture du texte, d'autres modifications, précisions ou ajouts ont également été apportés à savoir : - La prise en compte des aspects énergétiques dans les développements immobiliers au sein du PRU dont la nécessité d'étudier de façon approfondie la possibilité d'équiper l'ensemble du quartier d'un réseau de chaleur et de justifier le choix d'y recourir ou non; - Le respect des objectifs du schéma de développement de l'espace régional (étant donné que le schéma de développement territorial est approuvé mais pas en vigueur); - La nécessité d'étudier la réalisation d'une liaison sécurisée pour traverser la chaussée de Tirlemont, pour une bonne connexion entre le parc et le quartier de la Sucrerie; - L'aménagement de la chaussée de Wavre devient une contrainte (comme le parking silo, le rond-point et l'école) à la poursuite du développement du PRU au-delà du Temps 3; - L'accès à la voirie V03, entre la voirie régionale et le centre du projet, se fera de manière provisoire par l'espace public V04 tant qu'une connexion entre la voirie V03 et l'extrémité nord du site n'est pas possible (présence de la carrosserie); - La gestion des déchets laquelle prévoir 6 containers plutôt que 5; - Les modalités de gestion des eaux de ruissellement; Considérant que le collège communal, dans sa délibération du 20 février 2020, a décidé de marquer son accord sur la note du 17 février 2020 du BEP en réponse aux remarques formulées durant l'enquête publique et sur les modifications, précisions et ajouts apportés au texte et/ou au plan du PRU et d'émettre un avis favorable quant au Périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la gare » à Gembloux tel qu'adapté par le BEP, auteur de projet; Considérant que le conseil communal de Gembloux, en date du 4 mars 2020, a validé le dossier final du Périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la gare » à Gembloux tel qu'adapté par le BEP, auteur de projet; Considérant que le projet de Périmètre de remembrement urbain rencontre les conditions d'application qui sont définies aux articles D.V.9 à 12 du CoDT; Considérant que ce Périmètre de remembrement urbain a fait l'objet d'une évaluation des incidences sur l'environnement qui se traduit dans un rapport ainsi qu'un résumé non technique, que ce document conclut, outre certaines recommandations qu'en matière environnementale, le PRU ne soulève pas de problèmes majeurs, ou du moins de problèmes qui ne peuvent être gérés ou accompagnés; Considérant que les principales incidences, implications et/ou mesures de suivi sont les suivantes : - Gestion des eaux : une attention devra être apportée aux rejets d'eau pluviale dans le réseau public et le Rabauty; - Augmentation significative du bruit routier sur la chaussée de Wavre et implantation de logements à proximité de la N4 et de la ligne de chemin de fer : des mesures d'accompagnements sont proposées; - L'urbanisation projetée de l'avant-projet de PRU aura un impact non-négligeable sur la perception globale du quartier (modification du cadre bâti, restructuration du paysage, zone d'impact majeure au niveau de la chaussée de Namur (gabarits relativement importants) : le projet de PRU tente d'intégrer ces constructions au contexte existant en : o Réalisant des aménagements paysagers au sein d'une contre-allée végétalisée bordant la chaussée de Namur; o Apportant une variation dans les gabarits le long de la chaussée de Namur (de R+3 à R+7); o En implantant les constructions de manière non linéaire avec des avancées, des décrochements et des reculs des bâtiments le long de l'axe; o En réalisant des ouvertures paysagères rompant la continuité du front bâti le long de l'axe et en évitant ainsi l'effet « barrière »; - En matière de mobilité et d'accessibilité, le périmètre bénéficie d'une excellente accessibilité piétonne et en transports en commune, et d'une bonne accessibilité routière. La chaussée de Tirlemont présente toutefois un flux projeté supérieur à la capacité maximale théorique projetée. Au même titre, les problèmes de saturation du rond-point des 3 clés pourraient être accentués ce qui pourrait nécessiter, a terme, l'aménagement d'un giratoire au droit du carrefour entre la chaussée de Wavre et la N4. Les autres solutions à envisager ne se trouvent pas dans l'évolution ou la révision du programme envisagé mais dans les mesures d'accompagnement à mettre en oeuvre avec en ligne de mire la nécessité de développer une vision globale et prospective de la mobilité (via l'actualisation du PCM par exemple) en vue de : o Favoriser l'usage des modes de transport alternatif à la voiture; o D'accompagner l'évolution progressive de la charge du trafic; Considérant qu'il ressort également de cette étude que le projet permettra de répondre aux principaux enjeux suivants : - Développer un quartier de gare mixte répondant aux enjeux locaux et supra locaux et mettant en valeur la localisation stratégique du site (centre-ville, pôle multimodal de la gare de Gembloux, croisée de voiries régionales); - Répondre aux besoins locaux en logements, équipements (écoles, crèches) à court, moyen et long terme, via le développement d'une mixité de fonctions (logements, bureaux, services, équipements, commerces, ...); - Accompagner et valoriser le foncier et les activités existantes au regard de leurs potentialités; Considérant que Gembloux est repris au SDER adopté en 1999 comme pôle de développement et comme point d'ancrage sur un eurocorridor, que le PRU suit les recommandations du document en ce que : - Pour éviter la dispersion de l'habitat et renforcer les villes et les villages, il est nécessaire d'accroitre la densité de l'urbanisation et particulièrement autour de lieux centraux, ceux-ci permettent en effet d'offrir une variété d'activités dans un espace restreint, facilitent l'organisation de services et de moyens de transport performants, économisent l'espace et réduisent les coûts d'équipement (...); - La densification concerne aussi la fonction résidentielle. Différents moyens seront mis en oeuvre pour accroitre les possibilités de logement dans les centres, entre autres (...) la requalification de chancres et de friches urbaines; - Cette densification ne peut cependant nuire à la qualité de vie, notamment en ce qui concerne les intérieurs d'îlots. Il est indispensable d'améliorer en même temps la qualité et la diversité des logements et la convivialité des espaces publics et privatifs pour attirer de nouveaux habitants; Considérant que le PRU s'inscrit donc clairement dans cette vision du SDER; Considérant que le projet rencontre également les objectifs visés par la Déclaration de Politique Régionale 2019-2024 notamment en ce que le projet se localise dans le tissu bâti existant ici urbain, situé à proximité des services et transports en commun; Considérant que le projet a étudié les enjeux de mobilité dont notamment la question de la gestion du stationnement qui sera organisé au travers de parkings en sous-sol mais également en maintenant un minimum de parkings aériens indispensables au fonctionnement du quartier; Considérant que le projet a étudié les besoins en équipements communautaires, notamment au niveau scolaire, conséquence de l'augmentation des logements; Considérant qu'au vu de la localisation du site à proximité immédiate de la gare, du centre-ville de Gembloux ainsi que de voiries structurantes, il est indispensable de prévoir une densité de logement importante, dont le plafond est ici fixé à 85 logements à l'hectare; Considérant que cette densité doit se conjuguer avec des aménagements de qualité, tant au niveau spatial qu'environnemental, que ces aménagements passent notamment par d'importantes surfaces dévolues aux espaces publics, que ce soit sous forme d'espaces verts, de places mais également de cheminements permettant aux différents modes de déplacement de coexister en mettant l'accent ici sur les modes doux vu la proximité des transports en commun; Considérant que la qualité d'un aménagement passe également par la mise à disposition d'espaces de jardins et de cours, respirations vertes entre les parties bâties; Considérant que tous ces éléments mis ensemble, à savoir une densité significative conjuguée à un besoin important de surfaces dévolues aux espaces publics et privés, a pour conséquence inévitable une rehausse générale des gabarits; Considérant que le PRU prévoit néanmoins des hauteurs variées et un fractionnement des volumes afin d'éviter tout effet massif lié notamment à des fronts bâtis discontinus; Considérant que le projet, au travers de la structuration des cheminements, crée des ouvertures paysagères sur l'environnement que ce soit au sein du quartier ou sur l'environnement plus lointain participant ainsi à la création d'un paysage urbain diversifié; Considérant l'avis favorable du 30 juillet 2020 sur le périmètre de remembrement urbain dit « Quartier de la Gare » à Gembloux émis par le Fonctionnaire délégué de la Direction extérieure de Namur - SPW Territoire, Arrête : Article 1er.Est arrêté définitivement, le Périmètre de remembrement urbain du site « Quartier de la Gare » à Gembloux tel que proposé par le conseil communal de Gembloux en sa délibération du 4 mars 2020 et conforme aux plans ci-annexés. Art. 2.Le présent arrêté sera notifié au Collège communal de Gembloux et au Fonctionnaire délégué de la Direction extérieure de Namur du Service public de Wallonie Territoire afin d'assurer la poursuite de la procédure. Art. 3.Le présent arrêté sera publié au Moniteur belge. Fait à Namur, le 9 octobre 2020. W. BORSUS Pour la consultation du tableau, voir image