Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek (1) FILIP, Koning der Belgen, Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet. De Kamer van volksvertegenwoordigers heeft aangenomen

Ondertitel

1. - Statuut van de bepalingen Art. 3.
2. Aanvullend recht De partijen kunnen afwijken van de bepalingen van dit Boek, behalve indien het om definities gaat of indien de wet anders bepaalt. Art. 3.
3. Bijzondere bepalingen - subsidiariteit De bepalingen van dit Boek doen geen afbreuk aan de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op bepaalde goederen, waaronder de intellectuele eigendomsrechten of de cultuurgoederen. Ondertitel
4. -

inzake zakelijke rechten Art. 3.

1. Gesloten stelsel van zakelijke rechten Enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren. De zakelijke rechten zijn het eigendomsrecht, de mede-eigendom, de zakelijke gebruiksrechten en de zakelijke zekerheden. De zakelijke gebruiksrechten zijn de erfdienstbaarheden, het recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal. De zakelijke zekerheden in de zin van dit Boek zijn de bijzondere voorrechten, het pand, de hypotheek en het retentierecht. Art. 3.
2. Conflict tussen zakelijke rechten Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 3.28 en 3.30 van dit Boek en artikel 96 van de Hypotheekwet, heeft een ouder zakelijk recht voorrang op een later zakelijk recht. Derhalve verleent een zakelijk recht, onder voorbehoud van diezelfde bepalingen, een volgrecht op grond waarvan de titularis zijn recht kan tegenwerpen aan iedere achtereenvolgende verkrijger van een recht op het goed. Art. 3.
3. Bescherming tegen insolvabiliteit Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 3.28 en 3.30 blijven eigendom, mede-eigendom en zakelijke gebruiksrechten buiten de samenloop die ontstaat door de insolvabiliteit van derden. Zakelijke zekerheden geven een recht van voorrang op de verkoopsopbrengst van hun onderpand. Art. 3.
4. Beschikkingsbevoegdheid De titularis van een zakelijk recht kan beschikken over zijn recht. Hij kan hierover slechts beschikken samen met het hoofdgoed waaraan het verbonden is, indien de aard van het recht daartoe dwingt. Als de titularis van een zakelijk gebruiksrecht zijn recht overdraagt, blijft hij tegenover de eigenaar hoofdelijk gehouden met de overnemer voor de persoonlijke verbintenissen die de tegenprestatie voor de vestiging van dit recht vormen en na de overdracht opeisbaar zijn. Voor de verbintenissen die eerder opeisbaar worden, is de overdrager als enige gehouden. Ondertitel
5. -

inzake het voorwerp van zakelijke rechten Art. 3.

1. Voorwerp van zakelijke rechten Zakelijke rechten kunnen betrekking hebben op alle goederen bedoeld in artikel 3.41, behoudens de beperkingen die voortvloeien uit de aard van het betrokken recht. Art. 3.
2. Specialiteit en eenheid van zakelijke rechten §
3. Niettegenstaande enig andersluidend beding en behoudens indien de wet anders bepaalt, heeft een zakelijk recht een bepaald goed dan wel een bepaald geheel van goederen tot voorwerp. §
4. Een inherent bestanddeel van een goed is een noodzakelijk element van dit goed dat er niet kan worden van afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van dit goed. Niettegenstaande enig andersluidend beding en behoudens indien de wet anders bepaalt, kan een zakelijk recht niet afzonderlijk op een inherent bestanddeel van een goed worden gevestigd, strekt een zakelijk recht op een goed zich van rechtswege uit tot zijn inherente bestanddelen en strekt elke daad van beschikking met betrekking tot een goed zich van rechtswege uit tot zijn inherente bestanddelen. Art. 3.
5. Accessoria In de mate dat zij aan dezelfde persoon toebehoren, is een goed een accessorium van een ander goed, indien het hieraan duurzaam verbonden of bevestigd is, of indien het ten dienste staat van de uitbating of van de bewaring van het hoofdgoed. Een zakelijk recht op een goed heeft van rechtswege ook betrekking op de accessoria van dat goed. Elke daad van beschikking met betrekking tot dat goed strekt zich van rechtswege uit tot de accessoria, behoudens andersluidend beding. Art. 3.
6. Zakelijke subrogatie Een zakelijk recht strekt zich van rechtswege uit tot alle goederen die in de plaats komen van het oorspronkelijke voorwerp van het zakelijk recht, waaronder de schuldvorderingen die in de plaats van het goed zijn gekomen, zoals de vergoeding die door derden verschuldigd is wegens het tenietgaan, de beschadiging of het waardeverlies van het goed, voor zover het zakelijk recht nuttig op het nieuwe voorwerp kan worden uitgeoefend en er geen andere manier is om het recht te vrijwaren. Art. 3.
7. Verwerking Indien het roerende voorwerp van een zakelijk recht zodanig wordt bewerkt dat hierdoor een nieuw goed ontstaat, gaat het op het goed rustende zakelijk recht teniet, behalve indien de waarde van het oorspronkelijke goed aanzienlijk de kost van de arbeid en materialen voor de bewerking overtreft. Het eventuele eigendomsconflict dat uit de verwerking voortvloeit, wordt geregeld in artikel 3.
8. Art. 3.
9. Vermenging De vermenging van soortgoederen die volledig of gedeeltelijk het voorwerp uitmaken van verschillende voorafbestaande zakelijke rechten, laat die zakelijke rechten onverlet. De titularissen van de betrokken zakelijke rechten op de vermengde goederen kunnen hun recht op de vermengde goederen uitoefenen in verhouding tot hun rechten. Ondertitel
10. -

inzake het verkrijgen en tenietgaan van zakelijke rechten Art. 3.

1. Titularis van zakelijke rechten Zakelijke rechten kunnen één of meer titularissen hebben. Deze moeten bestaan of minstens verwekt zijn op het ogenblik van het ontstaan van het recht, op voorwaarde dat ze levend en levensvatbaar worden geboren. Art. 3.
2. Verkrijgingswijzen van zakelijke rechten §
3. Men kan zakelijke rechten op afgeleide wijze verkrijgen door algemene rechtsovergang, rechtsovergang onder algemene titel of rechtsovergang onder bijzondere titel, onder de levenden of in geval van overlijden, om niet of onder bezwarende titel, evenals door de oorspronkelijke wijzen van verkrijging bepaald in dit Boek. De algemene rechtsopvolging of rechtsopvolging onder algemene titel kan met name plaatsvinden door wettelijke of testamentaire erfopvolging en, wat rechtspersonen betreft, door fusie, splitsing of gelijkgestelde verrichting. Een zakelijk recht kan onder opschortende voorwaarde of termijn worden gevestigd. In dat geval begint de duurtijd van het zakelijk recht pas te lopen op het ogenblik dat de voorwaarde gerealiseerd of de termijn verstreken is. §
4. De overdracht of vestiging van een zakelijke recht vindt plaats door een rechtshandeling tot overdracht of vestiging door een beschikkingsbevoegde persoon in uitvoering van een geldige titel bestaande uit een verbintenis tot geven. De rechtshandeling tot overdracht of vestiging vindt plaats door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen en de verbintenis tot geven wordt uitgevoerd op dat ogenblik. De partijen worden vermoed daarmee in te stemmen zodra zij de verbintenis tot geven zijn aangegaan. Bij soortgoederen heeft de overdracht of vestiging pas plaats wanneer zij gespecificeerd worden. Bij een toekomstig goed vindt de overdracht of vestiging pas plaats wanneer het goed ontstaat. Art. 3.
5. Algemene wijzen van tenietgaan van zakelijke rechten Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, gaan de zakelijke rechten teniet door: 1° het tenietgaan van het recht van een rechtsvoorganger van de titularis van het zakelijk recht; 2° het tenietgaan van het voorwerp van het zakelijk recht, behoudens toepassing van zakelijke subrogatie zoals voorzien in artikel 3.10; 3° het tenietgaan van de titel waardoor het zakelijk recht is verkregen, ten gevolge van met name de vernietiging, de realisatie van de ontbindende voorwaarde, de ontbinding wegens niet-nakoming, de vervallenverklaring, de herroeping of de opzegging in minnelijke overeenstemming;4° de gerechtelijke onteigening van het goed, onder voorbehoud van de regels inzake erfdienstbaarheden;5° de afstand van het zakelijk recht door de titularis. Art. 3.
6. Bijzondere wijzen van tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, gaan de zakelijke gebruiksrechten ook teniet door: 1° het verstrijken van de wettelijke of contractuele tijdsduur waarvoor het zakelijk recht is ontstaan;2° de niet-uitoefening van het zakelijk recht gedurende dertig jaar. Indien het zakelijk recht in onverdeeldheid is, sluit de uitoefening ervan door één van de deelgenoten de bevrijdende verjaring uit; 3° de vermenging van de hoedanigheid van zakelijk gerechtigde met de hoedanigheid van degene die het zakelijk recht heeft toegestaan, voor de duur ervan;4° de vervallenverklaring uitgesproken door de rechter, indien de titularis op manifeste wijze misbruik maakt van zijn gebruik en genot, hetzij door het goed te beschadigen, hetzij door bij gebrek aan onderhoud de waarde ervan kennelijk te doen verminderen, zonder afbreuk te doen aan de macht van de rechter om in plaats van de vervallenverklaring andere voorwaarden voor de uitoefening van zijn recht op te leggen.De vestiger van een zakelijk gebruiksrecht kan ook onmiddellijk vorderen dat de titularis van dat recht een einde maakt aan de bouwwerken of beplantingen dan wel herstel in natura wordt bevolen, indien deze bouwwerken of beplantdatingen buiten de grenzen van zijn recht worden aangebracht. Art. 3.
7. Gevolgen van het tenietgaan van zakelijke rechten De afstand, herroeping, ontbinding wegens niet-nakoming, opzegging in minnelijke overeenstemming, vermenging en vervallenverklaring doen geen afbreuk aan de rechten van derden die te goeder trouw op het tenietgegane zakelijk recht zijn verkregen. De afstand van een zakelijk recht werkt slechts voor de toekomst. Indien het zakelijk recht is ontstaan door een rechtshandeling onder bezwarende titel, brengt de afstand geen nadeel toe aan de huidige en toekomstige persoonlijke verbintenissen die de tegenprestatie vormen voor de vestiging van dit recht. Ondertitel
8. - Publiciteit van zakelijke rechten HOOFDSTUK
9. - Feitelijke macht over de goederen Afdeling
10. -

Art. 3.18.

Bezit en detentie: definitie Bezit is de feitelijke uitoefening van een recht als ware men de titularis van dit recht, hetzij rechtstreeks, hetzij door middel van een derde. Degene die het recht feitelijk uitoefent, wordt vermoed de bezitter ervan te zijn, behoudens tegenbewijs. Een restitutieverplichting van het recht dat hij bezit, sluit de bedoeling om er titularis van te zijn uit. Ontbreekt deze bedoeling wegens een rechtshandeling of een wettelijke of rechterlijke titel, dan is er detentie van dit recht. Daden van eenvoudig gedogen brengen bezit noch detentie teweeg. Art. 3.

1. Verkrijging, overdracht of tenietgaan van bezit §
2. Bezit wordt eenzijdig of door overdracht verkregen. §
3. Bezit gaat over op de algemene rechtverkrijgenden of rechtverkrijgenden onder algemene titel, met de gebreken zoals die reeds bestonden in hoofde van hun rechtsvoorganger of diens kwade trouw, behoudens tegenbewijs. Bezit gaat over op een rechtverkrijgende onder bijzondere titel indien de bezitter een rechtshandeling stelt strekkende tot de overdracht van het recht dat hij bezit die gepaard gaat met een overhandiging van de zaak die het voorwerp is van het recht in bezit. Deze overhandiging kan materieel, symbolisch of intellectueel zijn. Om de gevolgen van het bezit in te roepen, kunnen de rechtverkrijgenden onder bijzondere titel hun periodes van bezit samenvoegen met die van hun voorgangers, elk met hun hoedanigheden of gebreken en hun goede of kwade trouw. §
4. Het bezit gaat niet teloor indien de feitelijke uitoefening van het recht tijdelijk wordt verhinderd of onderbroken, behalve in geval van: 1° het vrijwillige of toevallige tenietgaan van het goed waarop het recht in bezit betrekking heeft;2° vrijwillige afstand van het goed;3° feitelijke bezitsberoving, in geval van roerende goederen, zoals door verlies of diefstal;4° inzake onroerende goederen, de beroving van de feitelijke uitoefening van dit recht gedurende meer dan één jaar. De overmacht die de feitelijke uitoefening van het recht tijdelijk verhindert, veroorzaakt op zichzelf niet het verlies van bezit. Art. 3.
5. Overdracht van detentie en titelomzetting Detentie wordt overgedragen op de algemene rechtverkrijgenden en rechtverkrijgenden onder algemene titel. Detentie wordt omgezet in bezit door de ondubbelzinnige tegenspraak, door middel van een rechtshandeling of rechtsfeit, tegen de rechten van de titularis. Art. 3.
6. Deugdelijk bezit Onder voorbehoud van de artikelen 3.25 en 3.28, heeft het bezit slechts gevolgen indien het voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig is. Die hoedanigheden worden vermoed aanwezig te zijn, behoudens tegenbewijs. Een gebrekkig bezit heeft pas gevolgen nadat het gebrek opgehouden heeft te bestaan. Art. 3.
7. Bezit te goeder trouw De bezitter is te goeder trouw als hij er rechtmatig mag op vertrouwen dat hij titularis is van het recht dat hij bezit. De goede trouw wordt vermoed, behoudens tegenbewijs. Afdeling
8. - Bewijsfunctie van bezit Art. 3.
9. Bewijsfunctie van bezit De bezitter wordt vermoed de titularis te zijn van het zakelijk recht dat hij feitelijk uitoefent, behoudens tegenbewijs. Art. 3.
10. Versterkte bewijsfunctie bij roerende goederen De bezitter te goeder trouw van een zakelijk recht op roerende goederen wordt vermoed over een titel te beschikken, behoudens tegenbewijs. Afdeling
11. - Beschermende functie van bezit Art. 3.
12. Beschermende functie van bezit van een onroerend zakelijk recht in geval van geweld of feitelijkheden De bezitter van een onroerend zakelijk recht waarvan het bezit ongestoord en openbaar is, kan in zijn bezit hersteld worden, zonder afbreuk te doen aan de regels van de buitencontractuele aansprakelijkheid, door een bezitsvordering in te stellen binnen het jaar na de stoornis of de ontzetting van bezit gepleegd met feitelijkheid of geweld. De bezitsvordering en de eigendomsvordering kunnen niet worden gecumuleerd. Afdeling
13. - Verkrijgende functie van bezit Art. 3.
14. Verkrijgende verjaring van zakelijke rechten in het algemeen Onverminderd artikel 3.118 is de verkrijgende verjaring een wijze waarop de eigendom van een goed of zakelijk gebruiksrecht wordt verkregen door bezit, met de hoedanigheden vereist in artikel 3.21, dat gedurende een bepaalde tijd heeft voortgeduurd. De verkrijgende verjaring wordt vastgesteld door rechterlijke uitspraak, met de bezitter als eiser of verweerder, door akkoord tussen de titularis die het bezit verloren heeft en de bezitter of door eenzijdige verklaring van de titularis die het bezit verloren heeft. Indien ze betrekking hebben op onroerende goederen, worden de rechterlijke uitspraak of, als op authentieke wijze akte ervan is genomen, het akkoord of de verklaring, overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, overeenkomstig artikel 3.
15. Zonder afbreuk te doen aan datzelfde artikel, heeft de verkrijgende verjaring gevolgen vanaf de dag waarop het deugdelijk bezit een aanvang heeft genomen. Art. 3.
16. Duurtijd voor de verkrijgende verjaring De termijn voor verkrijgende verjaring bedraagt tien jaar. Indien de bezitter echter te kwader trouw is bij de aanvang van zijn bezit, bedraagt de termijn voor verkrijgende verjaring dertig jaar. De verjaringstermijn wordt geschorst door de totale duur van de bezitsberoving bedoeld in artikel 3.19, § 3, 4°, indien zij langer duurt dan één jaar. De verjaringstermijn wordt ook gestuit of geschorst overeenkomstig de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Art. 3.
17. Onmiddellijke verkrijging te goeder trouw van roerende goederen §
18. Hij die onder bezwarende titel, te goeder trouw, een zakelijk recht verkrijgt op een roerend goed van een persoon die er niet over kon beschikken, wordt titularis van dat recht, van zodra hij het ongestoord en ondubbelzinnig bezit verkrijgt. De titularis van een zakelijk recht die een roerend goed heeft verloren of van wie een roerend goed werd gestolen, kan dat goed evenwel terugvorderen tegen de in het eerste lid bedoelde bezitter gedurende een vervaltermijn van drie jaar te rekenen vanaf de dag van het verlies of de diefstal; dat recht op terugvordering bestaat niet voor de wettelijke betaalinstrumenten. §
19. Hij die onder bezwarende titel, te goeder trouw, een zakelijk recht verkrijgt op een schuldvordering van een persoon die er niet over kon beschikken, wordt titularis van dat recht, van zodra er kennis van is gegeven aan de gecedeerde schuldenaar. Art. 3.
20. Vruchten en opbrengsten De tot teruggave gehouden bezitter van een zaak mag de vruchten en opbrengsten behouden die het recht dat hij bezat hem wettelijk of bij contract verleent, indien zij te goeder trouw werden verkregen. Hij behoudt ze zonder enige vergoeding voor de gemaakte kosten. De bezitter die titularis is geworden van het recht dat hij door een oorspronkelijke wijze van verkrijging bezit, moet de te kwader trouw verkregen vruchten niet afdragen. Hij moet echter wel de te kwader trouw in ontvangst genomen opbrengsten, of de tegenwaarde ervan, afdragen. HOOFDSTUK
21. - Regime van de onroerende publiciteit Art. 3.
22. Rechtshandelingen onderworpen aan de overschrijving §
23. Worden op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register: 1° de akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot vestiging, overdracht of vaststelling van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 3.85, § 1, en 3.98, § 4, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen; 2° de akten van afstand van dergelijke rechten; 3° de akten waarin een wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld, waaronder deze vermeld in artikel 3.26 en vonnissen die het bestaan van een wettelijke erfdienstbaarheid bedoeld in artikel 3.136 vaststellen; 4° de contracten bedoeld in artikel 3.75, tweede lid; 5° de akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verlenen op een onroerend zakelijk recht;6° de akten die een huurrecht voor langer dan negen jaren of levenslang verlenen of kwijting inhouden van meer dan drie jaren huur;7° de akten van erfopvolging waarbij wordt vastgesteld dat een persoon een onroerend zakelijk recht heeft verkregen ter zake des doods;8° de in kracht van gewijsde gegane vonnissen of arresten die gelden als titel voor één van de in de bepalingen onder 1° tot 7°, genoemde akten. §
24. Bij gebreke van overschrijving kan men zich op de akten, bedoeld in paragraaf 1, 1° tot 5° of 8°, niet beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw die een concurrent recht op het onroerend goed hebben. Bij gebreke van overschrijving van de akten vermeld in paragraaf 1, 6° of 8°, wordt de huurtijd verminderd tot de lopende negenjarige termijn en wordt de kwijting beperkt tot de lopende driejarige termijn. Onder paragraaf 1, 7°, geldt dat een akte tot vestiging, overdracht of vaststelling van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, uitgaande van iemand die niet aangewezen wordt in een overgeschreven akte van erfopvolging, aan degenen die in deze akte worden aangewezen of de rechtsverkrijgenden van deze laatsten, niet tegenwerpelijk is. Bovendien kan een akte of een rechterlijke beslissing tot vestiging, overdracht of vaststelling van een onroerend zakelijk recht enkel worden overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie indien een akte van erfopvolging die de beschikker aanwijst of een akte van verdeling is overgeschreven. §
25. De plannen die ingevolge aanhechting of neerlegging deel uitmaken van de in de paragraaf 1 vermelde akten, worden zonder aanbieding ervan geacht tegelijk met die akten te zijn overgeschreven, op voorwaarde dat in een verklaring in de akte of in een ondertekende verklaring onderaan de akte, de partijen of de instrumenterende ambtenaar in hun naam: 1° er de overschrijving van vragen met toepassing van de onderhavige bepaling;2° bevestigen dat ze opgenomen zijn in de databank van plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zonder nadien te zijn gewijzigd;3° de referte ervan in deze databank vermelden. Art. 3.
26. Vormvereisten §
27. Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. De volmachten tot die akten moeten in dezelfde vorm gegeven worden. §
28. De notarissen en al degenen, openbare ambtenaren of anderen, die belast zijn met het verlenen van authenticiteit aan de akten die aan overschrijving zijn onderworpen, zijn gehouden de vervulling van de formaliteit te vorderen binnen de vijftien dagen na de dagtekening van die akten, behalve voor de akten houdende openbare verkoop, waarvoor de termijn op twee maanden wordt gebracht. De in het eerste lid bepaalde termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende openingsdag wanneer de laatste dag van de bovenvermelde termijn een sluitingsdag van de kantoren is. Art. 3.
29. Kantmelding De kantmelding is de vermelding op de kant van de overgeschreven akte. Indien er weliswaar een authentieke akte is maar geen overschrijving heeft plaatsgevonden, geschiedt de kantmelding door de integrale overschrijving van de akte waarvan de kantmelding gevraagd wordt. Art. 3.
30. Kantmelding in geval van tenietgaan van een onroerend zakelijk recht Geen eis strekkende tot tenietgaan van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, wordt door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel waarvan het tenietgaan gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatste overgeschreven titel. Iedere uitspraak op zodanige eis wordt eveneens ingeschreven achter de kantmelding die bij de vorige zin is voorgeschreven. In de gevallen bedoeld in artikel 3.97, derde en vierde lid, wordt de beslissing ingeschreven op de kant van de overschrijving van de authentieke akte vermeld in artikel 3.85, §
31. Hetzelfde geldt voor de inleidende akte in het geval bedoeld in artikel 3.97, vierde lid. De griffiers mogen, op straffe van vergoeding van alle schade, geen uitgifte van zodanige vonnissen of arresten afgeven, voor hun behoorlijk bewezen is in de voorgeschreven vorm dat de kantmelding van het vonnis of arrest gedaan is. Art. 3.
32. Gevolgen van kantmelding voor derden Het tenietgaan van een zakelijk recht voor de toekomst kan ten vroegste uitwerking hebben vanaf de kantmelding van de vordering tot tenietgaan. Beschikkingen over dat zakelijk recht ten gunste van derden te goeder trouw, gedaan na het instellen van de vordering, maar vóór de kantmelding van de eis of, bij gebreke hiervan van het vonnis, blijven geldig. Het retroactieve tenietgaan van een zakelijk recht heeft geen uitwerking ten aanzien van vervreemdingen en beschikkingen over dat zakelijk recht, gedaan ten gunste van derden te goeder trouw, na het instellen van de vordering, maar vóór de kantmelding van de eis of, bij gebreke hiervan, van het vonnis. Indien de nietigheid of ontbinding van een aan overschrijving onderworpen akte buitengerechtelijk plaatsvindt, is deze slechts aan derden tegenwerpelijk nadat die kennisgeving in een authentieke akte is geformaliseerd en op de kant van de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie is overgeschreven. Ondertitel
33. - Vermogen HOOFDSTUK
34. - Algemeen Art. 3.
35. Definitie Het vermogen van een persoon is de juridische algemeenheid die het geheel van de bestaande en toekomstige goederen en verbintenissen omvat. Elke natuurlijke persoon of rechtspersoon heeft een vermogen en, behoudens indien de wet anders bepaalt, slechts één enkel vermogen. Art. 3.
36. Algemeen verhaalsonderpand Tenzij de wet of het contract anders bepaalt, kan een schuldeiser zijn vordering op alle goederen van zijn schuldenaar verhalen. In geval van samenloop tussen de schuldeisers, wordt de opbrengst ervan onder hen naar evenredigheid van hun vordering verdeeld, tenzij er tussen de schuldeisers wettige redenen van voorrang bestaan. Een schuldeiser kan met zijn schuldenaar overeenkomen dat hij tegenover bepaalde of alle schuldeisers een lagere rang neemt dan de wet hem toekent. HOOFDSTUK
37. - Kwaliteitsrekeningen Art. 3.
38. Kwaliteitsrekeningen De schuldvorderingen op gelden, effecten en geldswaardige papieren aan toonder die ten behoeve van een derde zijn geplaatst op de rekeningen bedoeld in de artikelen 446quater, 446quinquies, 522/1 en 522/2 van het Gerechtelijk Wetboek, artikel 21/2 van de wet van 11 februari 2013Relevante gevonden documenten type wet prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 bron federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie Wet houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar sluiten houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar en de artikelen 34 en 34bis van de wet van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt zijn afgescheiden van het vermogen van de rekeninghouder. Deze schuldvorderingen vallen buiten de samenloop tussen de schuldeisers van de rekeninghouder en alle verrichtingen met betrekking tot deze schuldvorderingen kunnen aan de boedel worden tegengeworpen, voor zover ze verband houden met de bestemming van deze gelden, effecten en geldswaardige papieren aan toonder. Deze gelden, effecten en geldswaardige papieren aan toonder vallen eveneens buiten de vereffening van het huwelijksvermogensstelsel en de nalatenschap van de rekeninghouder. Indien het tegoed van de rekening ontoereikend is voor de betaling van de in het eerste lid bedoelde derden, wordt het tussen hen verdeeld in verhouding tot hun aanspraken. Indien de rekeninghouder zelf rechten heeft op het tegoed van de rekening, wordt hem slechts het saldo toegekend dat overblijft nadat alle rechten van de derden zijn voldaan. Titel
39. - Indelingen van goederen Ondertitel
40. - Algemene categorieën Art. 3.
41. Voorwerpen Voorwerpen, ongeacht of ze natuurlijk of kunstmatig, lichamelijk of onlichamelijk zijn, zijn te onderscheiden van dieren. Voorwerpen en dieren zijn te onderscheiden van personen. Art. 3.
42. Dieren Dieren hebben een gevoelsvermogen en hebben biologische noden. De bepalingen met betrekking tot lichamelijke voorwerpen zijn op dieren van toepassing, met inachtneming van de wettelijke en reglementaire bepalingen ter bescherming van dieren en van de openbare orde. Art. 3.
43. Lichamelijke en onlichamelijke voorwerpen: definitie Voorwerpen zijn lichamelijk of onlichamelijk. In tegenstelling tot onlichamelijke voorwerpen kunnen lichamelijke voorwerpen zintuiglijk worden waargenomen en worden gemeten middels een momentopname. Art. 3.
44. Goederen Goederen in de ruimste zin zijn alle voorwerpen die vatbaar zijn voor toe-eigening, met inbegrip van de vermogensrechten. Art. 3.
45. Vruchten en opbrengsten: definitie De vruchten van een goed zijn datgene wat dat goed periodiek voortbrengt, zonder dat dit de substantie ervan wijzigt en ongeacht of het uit zichzelf gebeurt of als gevolg van de valorisatie ervan. Een opbrengst is datgene wat het goed opbrengt, maar waardoor de waarde van het goed onmiddellijk of geleidelijk wordt verminderd. Zonder afbreuk te doen aan artikel 3.39, worden nieuw geboren dieren en de voortbrengselen van dieren als vruchten beschouwd. Ondertitel
46. - Kwalificaties volgens gebruik of toe-eigeningsmogelijkheid Art. 3.
47. Gemene voorwerpen en goederen zonder eigenaar De gemene voorwerpen kunnen niet in hun totaliteit worden toegeëigend. Zij behoren aan niemand toe en worden gebruikt in het algemeen belang, met inbegrip van het belang van toekomstige generaties. Het gebruik ervan is aan allen gemeen en wordt door bijzondere wetten geregeld. De roerende en onroerende goederen die geen eigenaar hebben omdat ze er nooit één hebben gehad of omdat de eigenaar afstand heeft gedaan, kunnen worden toegeëigend overeenkomstig artikel 3.59, § 2, voor roerende goederen en artikel 3.66 voor onroerende goederen. Art. 3.
48. Vervangbare goederen, verbruikbare goederen en soortgoederen Goederen zijn vervangbaar indien ze voor de nakoming van een verbintenis onderling verwisselbaar zijn. Goederen zijn verbruikbaar indien men ze niet kan gebruiken zonder daarover in juridische of materiële zin te beschikken. In tegenstelling tot bepaalde goederen, worden soortgoederen bepaald naar maat, getal of gewicht. Art. 3.
49. Publieke en private goederen Publieke goederen behoren tot het privaat domein, behalve indien ze tot het openbaar domein zijn bestemd. Goederen behorend tot het openbaar domein zijn niet voor verkrijgende verjaring door een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon vatbaar en kunnen evenmin het voorwerp van natrekking of van enige andere wijze van oorspronkelijke verkrijging zijn ten gunste van een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon. Evenwel kan een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht op een openbaar domeingoed bestaan in de mate dat zulks aan de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat. Ondertitel
50. - Kwalificatie volgens onroerende of roerende aard Art. 3.
51. Residuaire aard van de categorie van roerende goederen Alle goederen zijn roerend of onroerend. Alles wat niet onroerend is overeenkomstig de hiernavolgende bepalingen, is roerend. Art. 3.
52. Onroerende goederen uit hun aard, door incorporatie of door bestemming: definitie Onroerend uit hun aard zijn de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald. Onroerend door incorporatie zijn alle bouwwerken en beplantingen die, doordat zij geïncorporeerd zijn in onroerende goederen uit hun aard, hiervan een inherent bestanddeel vormen. Ook inherente bestanddelen van deze bouwwerken en beplantingen zijn onroerend door incorporatie, ongeacht of zij geïncorporeerd zijn. Accessoria van een onroerend goed worden geacht onroerend door bestemming te zijn. Art. 3.
53. Bijzondere regels De partijen kunnen overeenkomen om het goed vervroegd als roerend te beschouwen doordat het binnen een technisch en economisch redelijke termijn zal worden losgemaakt. Een element dat tijdelijk losgemaakt is van het onroerend goed en daaraan terug zal worden verbonden, blijft onroerend. Art. 3.
54. Onroerend door hun voorwerp Zakelijke rechten en rechtsvorderingen waarvan het voorwerp onroerend is, zijn onroerend. Ook de persoonlijke rechten en rechtsvorderingen die aanspraak geven op de verkrijging of herverkrijging van een onroerend goed, zijn onroerend. De bezitsvordering is ook onroerend. Titel
55. - Eigendomsrecht Ondertitel
56. -

Art. 3.50.

Definitie Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd. Art. 3.

1. Vorderingen van de eigenaar Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek kan de eigenaar het voorwerp terugvorderen uit handen van degene die het onder zich heeft en zich verzetten tegen elke inbreuk of aanspraak van een derde. Het eigendomsrecht en de vorderingen die het recht sanctioneren, doven niet uit door het niet-gebruik ervan. Art. 3.
2. Bewijs van eigendom Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 3.23 en 3.24 en onder voorbehoud van de toepassing van de regels inzake bewijs tussen contractspartijen, kan het bewijs van het eigendomsrecht met alle bewijsmiddelen worden geleverd en inzonderheid door titel, bezit en materiële aanwijzingen. De rechter bepaalt wie de meest waarschijnlijke eigenaar is, met inachtneming van de volgende regels: 1° hij die in zijn voordeel een oorspronkelijke wijze van verkrijging aantoont, heeft de overhand;2° bij gebreke daarvan krijgt diegene die een op het eerste gezicht geldige titel heeft, de overhand;3° bij gebreke daarvan, en indien de eigendom noodzakelijk toebehoort aan één van de procespartijen, is een bezit beslissend. Art. 3.
3. Beperkingen op de beschikkingsbevoegdheid De eigenaar kan instemmen met een beperking van zijn bevoegdheid om te beschikken over het goed onder de dwingende voorwaarden dat dit in de tijd beperkt is en beantwoordt aan een rechtmatig belang. Art. 3.
4. Eigendom van vruchten en opbrengsten De eigenaar heeft recht op de vruchten en opbrengsten zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden, waaronder deze vermeld in artikel 3.
5. Art. 3.
6. Algemene regel inzake natrekking De eigenaar van een goed is tevens eigenaar van alle inherente bestanddelen van dat goed, overeenkomstig artikel 3.8, §
7. Indien een goed door de natuurlijke gang van zaken of door een handelen van de mens inherent bestanddeel wordt van een ander goed, treedt de natrekking onmiddellijk en van rechtswege in, onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek. Ondertitel
8. -

inzake roerende eigendom Art. 3.

1. Verwerking en oorspronkelijke eigendomsverkrijging Indien het voorwerp van de eigendom door een derde zodanig wordt bewerkt dat hierdoor een nieuw goed ontstaat, gaat het op het goed rustende eigendomsrecht teniet, behalve indien de waarde van het goed aanzienlijk de kost van de arbeid en materialen voor de bewerking overtreft. In dat geval wordt de eigenaar van het oorspronkelijke goed eigenaar van het nieuwe goed. Indien op grond van het eerste lid, de bewerker eigenaar wordt van het resultaat van de bewerking, is hij een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar van het oorspronkelijke goed op grond van het contract dan wel op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. In het omgekeerde geval kan de bewerker van de zaak aanspraak maken op een vergoeding op grond van het contract, dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Art. 3.
2. Roerende natrekking en oorspronkelijke eigendomsverkrijging Wanneer twee roerende goederen met elkaar worden verenigd op dusdanige wijze dat ze inherente bestanddelen worden van een ruimer goed, behoort dit goed toe aan de eigenaar van het hoofdgoed. Het hoofdgoed is het goed dat functioneel noodzakelijk is of, in geval van functionele gelijkwaardigheid, het goed dat de waarde van het andere overtreft. Indien geen van de goederen als hoofdgoed is aan te merken en zij aan verschillende eigenaars toebehoren, worden zij toevallige mede-eigenaars van het nieuwe goed, ieder voor gelijke helften. Degene die op grond van deze bepaling zijn eigendomsrecht verliest, kan aanspraak maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Art. 3.
3. Gevonden zaken: verplichtingen §
4. De vinder van een roerende zaak moet redelijke pogingen ondernemen om de eigenaar terug te vinden. Vindt hij deze niet, dan moet hij daarvan uiterlijk binnen zeven dagen na de vondst aangifte doen bij een gemeente van zijn keuze, die deze in het daartoe bestemde register laat opnemen en, indien zij de eigenaar kent, deze binnen een maand na ontvangst van de aangifte per aangetekende zending uitnodigt om deze zaak of haar opbrengst te komen ophalen. Indien de zaak in andermans eigendom wordt gevonden, moet de vinder hiervan binnen dezelfde termijn de eigenaar per aangetekende zending inlichten. Deze verplichtingen voor de vinder en de gemeente gelden niet voor zaken die buiten een woning zijn geplaatst om te worden opgehaald of op een vuilnisbelt te worden geworpen. Ze zijn daarentegen wel van toepassing op de goederen die de gemeente heeft moeten wegnemen om reden van veiligheid of het gemak van doorgang alsmede op de goederen die op de openbare weg geplaatst zijn ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting. §
5. De vinder kan zelf de zaak bewaren dan wel deze laten bewaren door de gemeente. Naargelang het geval is de vinder of de gemeente aansprakelijk voor de bewaring van de zaken die zij hebben ontvangen of weggehaald, overeenkomstig de bepalingen van de bewaargeving uit noodzaak. In geval de gemeente van bewaring niet die is waar de zaak werd gevonden, deelt haar bestuur de vondst onverwijld mede aan deze laatste gemeente, welke hiervan in het register bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, melding maakt. §
6. Indien zes maanden sinds de vondst verstreken zijn, kan, naargelang het geval, de vinder dan wel de gemeente te goeder trouw en op een economisch verantwoorde wijze beschikken over de zaak. In twee gevallen wordt van die termijn afgeweken: 1° de vinder of de gemeente mag, zonder het verstrijken van die termijn af te wachten, beschikken over de zaken die vatbaar zijn voor bederf, die onderhevig zijn aan snelle waardevermindering of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid;2° de verplichte bewaartermijn voor fietsen is drie maanden. In geval van verkoop wordt de opbrengst ter beschikking van de eigenaar of van zijn rechtverkrijgenden gehouden tot het verstrijken van de termijn die nodig is voor de verkrijging bedoeld in artikel 3.
7. Art. 3.
8. Gevonden zaken: oorspronkelijke eigendomsverkrijging §
9. De gevonden zaak blijft toebehoren aan zijn oorspronkelijke eigenaar. De eigenaar kan de zaak, dan wel de opbrengst ervan, terugvorderen uit handen van de vinder of de gemeente. Hij is verplicht de redelijke kosten van bewaring, behoud en opsporing te vergoeden. De vinder of gemeente heeft een retentierecht zolang deze verplichting niet is nagekomen. Indien de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen zijn nagekomen, wordt de vinder of de gemeente aan wie de zaak is afgegeven, van deze zaak slechts eigenaar vijf jaar na de opname in het register van de gemeente waar de aangifte is gebeurd voor zover de oorspronkelijke eigenaar zich niet kenbaar heeft gemaakt. §
10. Heeft de gevonden roerende zaak geen eigenaar, dan verkrijgt hij die deze in bezit neemt en de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen, daarvan onmiddellijk de eigendom. §
11. Indien de eigenaar van een goed hierin een verborgen zaak vindt die geen eigenaar heeft, wordt hij hiervan eigenaar voor zover hij de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen. Heeft een verborgen zaak geen eigenaar en wordt deze in andermans goed gevonden, dan behoort de zaak voor de helft toe aan de vinder die een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht heeft en deze toevallig vindt, voor zover hij de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen. De zaak behoort dan voor de andere helft toe aan de eigenaar van het goed waarin deze zaak gevonden wordt. §
12. De vinder die geen eigenaar wordt en aan de op hem rustende verplichtingen heeft voldaan, heeft naar omstandigheden recht op een redelijke beloning vanwege de eigenaar. Art. 3.
13. Niet-opgehaalde zaken Indien een eigenaar of een niet-eigenaar zaken toevertrouwt aan een detentor om te worden bewaard, bewerkt, hersteld of gereinigd, en deze zaken worden niet teruggenomen, dan verzoekt de detentor de eigenaar daartoe bij middel van een aangetekende zending, gericht tot de laatste bekende woonplaats. Na verloop van een jaar te rekenen van de dag van deze aangetekende zending, kan de detentor de zaken doen verkopen onder de in artikel 3.58, § 3, bepaalde voorwaarden. De opbrengst van de verkoop wordt overgemaakt aan de detentor. Na aftrek van het bedrag van zijn schuldvordering, keert hij het eventuele saldo uit aan de eigenaar of stort het, wanneer diens woon- of verblijfplaats onbekend is, op een afzonderlijke rekening met vermelding van de naam van de eigenaar. Dat laatste bedrag vervalt, in hoofdsom en interesten, van rechtswege aan de Schatkist na vijf jaar, tenzij dat bedrag, binnen die termijn, door de eigenaar wordt gevorderd. Ondertitel
14. -

inzake onroerende eigendom Art. 3.

1. Horizontale omvang van grondeigendom §
2. Iedere eigenaar mag in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire voorschriften zijn perceel afsluiten tot aan de grens ervan, zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden. De bepalingen inzake de gemene afsluiting worden uitgewerkt in titel 5 inzake burenrelaties. §
3. De grenzen van grondeigendom worden in eerste instantie bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan, bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens, behoudens later contract die deze wijzigt. Bij gebreke van afpaling, worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels. Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke indiciën, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten. §
4. Iedere eigenaar of, voor de duurtijd van zijn recht en met tussenkomst van de eigenaar, zakelijk gerechtigde kan de eigenaar van het aanpalende perceel verplichten om tot afpaling tussen de percelen over te gaan. De afpaling kan minnelijk gebeuren, waarbij de grenslijn wordt vastgesteld in een authentieke akte die in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt overgeschreven, en door uitwendige tekens op de percelen wordt aangegeven. §
5. Indien er geen akkoord is bereikt binnen drie maanden nadat bij aangetekende zending een uitnodiging tot minnelijke afpaling is verstuurd, kan de afpaling door de meest gerede partij in rechte worden gevorderd, bij tegensprekelijk verzoekschrift. Het vonnis wordt, op verzoek van de meest gerede partij, overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie overeenkomstig artikel 3.30, § 1, 1°. §
6. De eigenaars dragen in alle kosten van afpaling voor gelijke delen bij, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid. Art. 3.
7. Grensoverschrijding §
8. Indien een bouwwerk ten dele op, boven of onder de grond van de nabuur is gebouwd, kan laatstgenoemde de verwijdering hiervan eisen, behoudens indien deze grensoverschrijding een wettelijke of contractuele titel heeft. Indien de grensoverschrijding al langer dan de termijn voor verkrijgende verjaring bestaat, kan de eigenaar die de grens overschreden heeft een wettelijke titel verkrijgen overeenkomstig artikel 3.
9. Indien bouwwerken boven, op of onder de grond van de nabuur zijn aangebracht op grond van een wettelijke of contractuele titel en een inherent bestanddeel zijn van een bouwwerk dat toebehoort aan de eigenaar die de grens overschreden heeft, behoren ze toe aan deze laatste op grond van natrekking voor de duurtijd van die titel. §
10. Bij gebreke van titel, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen. Is in dat geval de eigenaar te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing. Art. 3.
11. Verticale omvang van grondeigendom Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, strekt het eigendomsrecht op de grond zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen. Een eigenaar kan in overeenstemming met de wet op, boven en onder de grond bouwwerken of beplantingen aanbrengen. Art. 3.
12. Kunstmatige onroerende natrekking §
13. Bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed aan de grondeigenaar toe te behoren. Dit vermoeden is weerlegbaar door wet of rechtshandeling, in welk geval de diverse vergoedingsregels gelden wanneer de wettelijke of contractuele titel eindigt. §
14. De bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed door en op kosten van de grondeigenaar te zijn tot stand gebracht. §
15. Indien de grondeigenaar bouwwerken of beplantingen opricht boven, op of onder zijn eigen grond met materialen van een derde, kan noch de eigenaar van de materialen, noch de grondeigenaar de verwijdering van de materialen eisen. De eigenaar van de materialen kan een vergoeding eisen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid. §
16. Indien een derde te kwader trouw bouwwerken of beplantingen boven, op of onder andermans grond aanbrengt, kan de grondeigenaar de verwijdering ervan op kosten van die derde eisen. Indien de derde deze werken of beplantingen te goeder trouw heeft aangebracht, kan de grondeigenaar de verwijdering niet eisen. Behoudens het geval van verwijdering op grond van het eerste lid, is de grondeigenaar aan degene die bouwwerken of beplantingen voor eigen rekening heeft aangebracht, een vergoeding verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Art. 3.
17. Natuurlijke onroerende natrekking De grondeigendom strekt zich uit tot stukken grond die vrijkomen of aanwassen door de duurzame werking van het water buiten toedoen van de betrokken oevereigenaar, voor zover dat eigendomsrecht niet uitgeoefend wordt op een wijze die onverenigbaar is met de openbare bestemming van de waterloop. Eilanden die in de bedding van een waterloop ontstaan, behoren toe aan degene die eigenaar is van de waterloop waarbinnen ze zijn ontstaan. Indien een waterloop, bij de vorming van een nieuwe arm, het aan de oever gelegen land van een eigenaar afsnijdt en tot een eiland maakt, behoudt die eigenaar de eigendom van zijn land. Art. 3.
18. Onroerende goederen zonder eigenaar: oorspronkelijke eigendomsverkrijging door de Staat Onroerende goederen die geen eigenaar hebben, behoren toe aan de Staat, zonder afbreuk te doen aan het recht om een aansprakelijkheidsvordering in te stellen tegen de vorige eigenaar voor eventuele verbintenissen, waardedalingen of beschadigingen verbonden aan het onroerend goed. Art. 3.
19. Feitelijk gedogen van de eigenaar §
20. Indien een zaak of dier op onopzettelijke wijze op een naburig onroerend goed is terechtgekomen, moet de eigenaar van dit onroerend goed ze teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt. §
21. De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren. Indien dit recht toegelaten wordt, moet het op de voor de nabuur minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. De eigenaar heeft recht op vergoeding indien hij schade heeft geleden. §
22. Wanneer een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed niet is afgesloten, mag ieder er zich op begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat het verboden is voor derden om zonder zijn toestemming de grond te betreden. Degene die gebruik maakt van dit gedogen, kan zich noch op artikel 3.26 noch op artikel 3.59 beroepen. Titel
23. - Mede-eigendom Art. 3.
24. Definitie Er is mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed of geheel van goederen titularis zijn van een eigendomsrecht, zonder dat elk van hen een exclusief recht op een bepaald gedeelte hiervan kan laten gelden. Indien de mede-eigendom betrekking heeft op een juridisch geheel van goederen, hebben de rechten van de mede-eigenaars enkel dat geheel tot voorwerp en niet de afzonderlijke goederen. De mede-eigendom kan ontstaan door toeval, door de wil van de partijen of op gedwongen wijze. Ondertitel
25. - Toevallige mede-eigendom Art. 3.
26. Onverdeeld aandeel De onverdeelde aandelen van de mede-eigenaars in de toevallige mede-eigendom worden vermoed gelijk te zijn, behoudens tegenbewijs. Art. 3.
27. Bevoegdheden met betrekking tot het aandeel Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, kan elke mede-eigenaar zijn aandeel beheren, het overdragen en met zakelijke rechten bezwaren voor zover de onlichamelijke aard van het aandeel zich daar niet tegen verzet. Art. 3.
28. Materieel gebruik en genot Elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan. Art. 3.
29. Behoud en voorlopig beheer Daden tot behoud en daden van voorlopig beheer van het goed kan een mede-eigenaar verrichten zonder dat hij hiervoor de instemming van de andere mede-eigenaars nodig heeft. Hij kan ook daden van beschikking stellen, in geval van noodzakelijkheid indien het gaat om goederen die vatbaar zijn voor bederf of die onderhevig zijn aan snelle waardevermindering. Degene die de handeling heeft gesteld, moet hiervan onverwijld kennis geven aan de anderen. Art. 3.
30. Beheer en beschikking Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking met betrekking tot het onverdeelde goed moeten met instemming van alle mede-eigenaars geschieden, tenzij de rechter oordeelt dat een weigering rechtsmisbruik zou uitmaken. Art. 3.
31. Evenredige bijdrage in de lasten Elke mede-eigenaar draagt bij in de lasten van de mede-eigendom naar verhouding van zijn aandeel. Deze lasten zijn de nuttige uitgaven tot behoud en onderhoud, alsook de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende het onverdeelde goed. Art. 3.
32. Verdeling Elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling van de goederen in toevallige mede-eigendom eisen. Hetzelfde recht komt, in overeenstemming met artikel 1561 van het Gerechtelijk Wetboek, toe aan hun schuldeisers. De mede-eigenaars mogen echter overeenkomen de verdeling uit te stellen voor een duurtijd die vijf jaar niet mag te boven gaan. Dergelijk contract mag hernieuwd worden. Het is tegenwerpelijk aan derden, na overschrijving ervan in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie voor zover onroerende goederen betrokken zijn. Ondertitel
33. - Vrijwillige mede-eigendom Art. 3.
34. Toepasselijke bepalingen Elke vorm van mede-eigendom die vrijwillig is ontstaan, wordt geregeld door het contract. Bij gebreke van andersluidend beding, en onder voorbehoud van het navolgende, zijn de bepalingen van titel 4, ondertitel 1, van toepassing. Art. 3.
35. Beëindiging Artikel 3.75 is niet van toepassing op de vrijwillige mede-eigendom. Een vrijwillige mede-eigendom voor bepaalde duur is slechts aan derden tegenwerpelijk voor haar resterende duurtijd en ten hoogste voor vijf jaar. Bij onroerende goederen geldt dit slechts na overschrijving van het contract in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Indien de vrijwillige mede-eigendom echter voor onbepaalde duur is totstandgekomen, kan elke mede-eigenaar het contract, niettegenstaande andersluidend beding, opzeggen met inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn. Een schuldeiser van de deelgenoten kan in rechte vorderen dat de vrijwillige mede-eigendom van onbepaalde duur wordt opgezegd onder dezelfde modaliteiten. Bij gebreke van akkoord tussen de mede-eigenaars bepaalt de rechter de duur van de opzeggingstermijn. Hij houdt daarbij met name rekening met de door de partijen reeds gemaakte kosten, het voortbestaan van de doorslaggevende beweegreden die partijen ertoe heeft aangezet om de vrijwillige mede-eigendom tot stand te brengen en het nadeel dat uit de beëindiging voor de andere deelgenoot voortvloeit. De opzeggingstermijn kan niet langer zijn dan vijf jaar. Dit artikel is ook van toepassing op goederen die in tontine of aanwas zijn. Ondertitel
36. - Gedwongen mede-eigendom HOOFDSTUK
37. -

Art. 3.78.

Definitie De gedwongen mede-eigendom is elke vorm van mede-eigendom waarbij het onverdeelde goed vanuit zijn functie of bestemming in mede-eigendom moet zijn. Dat is met name het geval indien het een accessorium is ten aanzien van een privatief goed van elk van de mede-eigenaars. Evenwel is de gemene afsluiting onderworpen aan de bijzondere regels van titel 5, ondertitel

1. Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit boek, zijn de bepalingen van titel 4, ondertitel 1, van toepassing op deze vorm van mede-eigendom. De bepalingen van deze ondertitel zijn van dwingend recht. Art. 3.
2. Versterkte accessoriteit Indien goederen vanuit hun aard in onverdeeldheid zijn omdat ze een accessorium zijn bij een privatief goed, kunnen de mede-eigenaars geen daden van beheer of beschikking stellen met betrekking tot hun aandeel in de mede-eigendom, tenzij samen met dat privatief goed. Het aandeel kan ook niet afzonderlijk van het privatieve goed in beslag worden genomen. Art. 3.
3. Omvang van de aandelen De aandelen van elk der mede-eigenaars worden bepaald volgens de respectieve waarde van de privatieve goederen waaraan ze accessoir zijn. Art. 3.
4. Lasten De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief goed, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut van deze accessoria voor elk van de privatieve delen. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria naar eigen inzicht ook combineren. Art. 3.
5. Veranderingswerken §
6. Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, staat het aan elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan het onverdeelde goed veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van de andere mede-eigenaars geen afbreuk doet. §
7. Bovendien hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemeenschappelijke delen bevindt. Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending. Op straffe van verval van hun rechten, moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen die twee maanden na de ontvangst van de aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties: - er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of; - de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of; - geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers. Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator. Art. 3.
8. Beperking op de verdeling De goederen in gedwongen mede-eigendom zijn enkel met het akkoord van alle mede-eigenaars vatbaar voor verdeling, tenzij indien ze ieder, zelfs toekomstig of potentieel, nut verloren hebben ten aanzien van de goederen waarvan ze een accessorium zijn. HOOFDSTUK
9. - Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen Afdeling
10. -

Art. 3.84.

Algemene bepaling De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in de artikelen 3.78 tot 3.83 en de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van dit hoofdstuk kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld. Ieder gebouw of iedere groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn. Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 3.84 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde § 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. Het reglement van mede-eigendom moet bevatten: 1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule; 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten. § 2. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, dragen de kosten voor deze wijziging. Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden. § 3. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde bevat minstens: 1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 3.88, § 1, 1°, c); 2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. § 4. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden. § 5. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van dit hoofdstuk zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling niet uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake collaboratieve onderhandelingen. Afdeling 2. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars. Art. 3.86. Vereniging van mede-eigenaars § 1. De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn: 1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd. Zij draagt de benaming: "vereniging van mede-eigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen. Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is. Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging. § 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van mede-eigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging. De deelverenigingen kunnen maar over rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt. § 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder. Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier vijfde meerderheid van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen. Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten. Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal. § 4. Onverminderd artikel 3.92, § 6, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig artikel 3.87, § 6, hetzij in het eerste lid, hetzij in het tweede lid, afhankelijk van het geval. Afdeling 3. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars Art. 3.87. Algemene vergadering: organisatie § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren. In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of contractuele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber, wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee. § 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van interne orde vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij aangetekende zending aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen. Bij gebreke van een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen. § 3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. De bijeenroeping geschiedt bij een aangetekende zending, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht. § 4. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig paragraaf 3. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst. § 5. De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten. De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn. § 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten. § 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. § 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. § 9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd. § 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. § 11. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, met eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op. § 12. De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de paragrafen 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 3.93, § 4, en bezorgt die binnen diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval krachtens artikel 3.87, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte. Art. 3.88. Algemene vergadering: besluitvorming § 1. De algemene vergadering beslist: 1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:

1. a)over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 3.85, § 2;
2. b)over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 3.89, § 5, 2° ;
3. c)over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 3.89, § 5, 2°, bedoelde daden;
4. d)met bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. 2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
5. a)over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
6. b)over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
7. c)over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
8. d)over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
9. e)over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.Dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemeenschappelijke delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken;
10. f)over de wijziging van de statuten in functie van artikel 3.84, vierde lid;
11. g)over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels;
12. h)over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij unanimiteit, overeenkomstig de regels beschreven in paragraaf 3. § 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt. Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom. § 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 3.85, § 1, tweede lid. Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is. Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. § 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen. Art. 3.89. Syndicus § 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde. De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering. Indien hij is aangesteld in het reglement van interne orde, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat. § 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is. Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van interne orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd. De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. § 3. De Koning bepaalt de procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen. § 4. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dat Wetboek. De brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht. § 5. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van interne orde wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht: 1° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;2° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen; 3° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren overeenkomstig artikel 3.86, § 3; 4° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen. Behoudens andersluidende bepalingen in deze ondertitel, wordt aangetekende briefwisseling, op straffe van nietigheid, geadresseerd aan de woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan de verblijfplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus en aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars; 5° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 3.94, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris; 6° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren.Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw; 7° indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;8° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars; 9° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van interne orde, of door de algemene vergadering;10° desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld; 11° ten behoeve van de in artikel 3.88, § 1, 1°, c), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek; 12° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;13° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgenot tot in dezelfde graad;hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of waarvan ze een aandeel in het kapitaal bezitten of waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarin zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal; 14° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris, indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 3.30 in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie worden overgeschreven, de naam, het adres, de aandelen en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen; 15° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 3.86, § 3, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars; 16° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten;die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen. In voorkomend geval plaatst de syndicus de vraag aangaande de in de komende jaren te plannen buitengewone werken op de agenda van de algemene vergadering. § 6. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden. § 7. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. Evenwel kan enkel de rechter de gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan bij vonnis. § 8. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. § 9. Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn. Art. 3.90. Raad van mede-eigendom § 1. In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 3.91. In afwachting van de oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, kan elk lid van de algemene vergadering een rechtsvordering instellen tegen de vereniging van mede-eigenaars om één of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, een derde aan te wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert. § 2. In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van een raad van mede-eigendom die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde opdrachten belast is als omschreven in paragraaf 1. § 3. De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar. § 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris van de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. Tijdens de gewone algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak. Art. 3.91. Commissaris van de rekeningen De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleren, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald. Afdeling 4. - Rechtsvorderingen - Openbaarheid - Tegenstelbaarheid en overdracht. Art. 3.92. Rechtsvorderingen § 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder. Niettegenstaande artikel 3.86, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen en verdeling van de lasten. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen. De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. § 2. Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de hen door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen. § 3. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. § 4. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. § 5. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. § 6. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de paragrafen 4 en 5, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. § 7. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: 1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. § 8. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt. § 9. De mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, draagt bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen. De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die de eiser of verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Art. 3.93. Tegenwerpelijkheid § 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom. § 2. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld ter kennis van de syndicus. § 3. Het reglement van interne orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering. Het reglement van interne orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 4. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 5. Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie heeft nageleefd: 1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen vóór de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 4, of op verzoek van de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan door de syndicus bij aangetekende zending;de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving; 2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 3.87, § 12. Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van interne orde of van elke onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. Die vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem ter zake wordt gedaan overeenkomstig het tweede lid, 2°, en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering. Art. 3.94. Overdracht van een kavel § 1. In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, naargelang het geval, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, aan de nieuwe mede-eigenaar de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen: 1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, bedoeld in artikel 3.86, § 3, tweede en derde lid; 2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd. Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, de partijen in kennis van diens verzuim. § 2. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie: 1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. De documenten vermeld in paragraaf 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft. De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de nieuwe mede-eigenaar. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen. De nieuwe eigenaar is evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen. § 3. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van een eigendomsrecht op een kavel of van zakenrechtelijke bezwaring van een eigendomsrecht van een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in voorkomend geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig 3.87, § 1, tweede lid. § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar. § 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel: 1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen gebruik kon maken van de gemeenschappelijke delen;de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar; 2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging. Art. 3.95. Achterstallen in geval van overdracht Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 3.94, §§ 1 tot 3, vereiste informatie. De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de syndicus daarvan bij een aangetekende zending op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag onder derden binnen twintig werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen. Art. 3.96. Taal Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn. De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld. De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Afdeling 5. - Ontbinding en vereffening Art. 3.97. Ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren. Art. 3.98. Vereffening van de vereniging van mede-eigenaars § 1. De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars vermelden dat zij in vereffening is. § 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van mede-eigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. § 3. De artikelen 2:87 tot 2:89, 2:97 tot 2:102, § 1, 2:106 en 2:147 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. § 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt in de registers van de het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. De akte bevat: 1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd. § 5. Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de verenigingen van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in paragraaf 4. Art. 3.99. Overschrijving van akten in verband met de gemeenschappelijke delen De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 3.30 in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars. Afdeling 6. - Dwingend karakter Art. 3.100. Dwingend recht De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. Titel 5. - Burenrelaties Ondertitel 1. - Burenhinder Art. 3.101. Bovenmatige burenhinder § 1. Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt. § 2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen: 1° een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;2° de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen;3° voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau. § 3. Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die derde voor zover deze hinder is veroorzaakt door de uitoefening van het attribuut dat hem kan worden toegerekend. Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn. § 4. De vordering voor bovenmatige burenhinder verjaart overeenkomstig artikel 2262bis, § 1, tweede en derde lid, van het oude Burgerlijk Wetboek. Art. 3.102. Voorkomen van bovenmatige burenhinder Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert. Ondertitel 2. - Gemene afsluiting Art. 3.103. Definitie Mandeligheid is een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element. Niettegenstaande een andersluidend beding, kan geen enkele mede-eigenaar over zijn aandeel in de gemene afsluiting beschikken zonder tegelijk over de eigendom van zijn perceel te beschikken. De volgende bepalingen zijn van toepassing tussen volumes bedoeld in artikel 3.47. Art. 3.104. Omvang van de aandelen Iedere gemene afsluiting wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars, behoudens tegenbewijs. Art. 3.105. Bewijs van de mandeligheid De afsluitingen die tot stand zijn gebracht langs of schrijlings op de perceelsgrens worden vermoed gemeen te zijn, behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel. Indien niet vaststaat dat de afsluiting zich schrijlings op de perceelsgrens bevindt, kan het vermoeden van mandeligheid ook worden tegengesproken door een teken van niet-mandeligheid. De tekenen van niet-mandeligheid zijn, behoudens tegenbewijs, de volgende: - een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt; - een gracht wordt geacht toe te behoren aan de eigenaar van het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt; - een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer één enkel perceel volledig is afgesloten. Behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel, wordt een steunmuur waarop de buur geen enkel recht uitoefent, vermoed privatief toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarvan hij de grond ondersteunt. Art. 3.106. Gedwongen wijze van ontstaan Tussen twee percelen waarvan minstens één is bebouwd, kan iedere eigenaar van de aangrenzende eigenaar vorderen dat hij meewerkt aan de oprichting van een gemene afsluiting, tenzij er zich al een private afsluiting bevindt langs de scheidslijn. Indien een gemene afsluiting wordt opgericht, dragen de eigenaars in de kosten voor gelijke delen bij. Indien één van de twee buren wenst dat een muur opgericht wordt die kan dienen als ondersteuning voor een bouwwerk, kan hij opleggen aan zijn nabuur dat de afsluiting bestaat uit een muur met een normale stevigheid, breedte en hoogte in functie van de bestemming van de goederen. Indien de aangezochte nabuur echter aantoont dat hij geen enkel nut heeft bij een dergelijke muur en er geen gebruik van zal maken, wordt de muur op uitsluitende kosten van de verzoek