14 CO 85/2019-569 — Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 12 310 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 14 947 od 14. 6. 2014 do 20. 2. 2017, s 8,05% úrokem z prodlení z částky 12 310 Kč od 21. 2. 2017 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I), žalobu na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni částku 12 001 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 12 001 Kč od 14. 6. 2014 do zaplacení zamítl (výrok II), žalované uložil povinnost zaplatit České republice – na účet Okresního soudu v Břeclavi soudní poplatek ve výši 748 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, čímž opravil částku uvedenou při vyhlášení rozsudku v nesprávné výši 555 Kč (výrok III), žalované vrátil z účtu soudu ze zálohy znalečného částku 755 Kč (výrok IV) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok V). 2. Proti tomuto rozsudku podaly odvolání žalobkyně i žalovaná. Žalobkyně napadla odvoláním zamítavý výrok II. Poukázala na to, že v areálu bývalého Zemědělského družstva [obec] jsou užívány jinými subjekty ještě další pozemky a tyto subjekty za jejich užívání zaplatily částky, které je nutné vzhledem k rozsahu užívání a jejich výši považovat za částky nájemného v čase a místě obvyklého. Žalobkyně poukázala na znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], s nímž nesouhlasila a který nezohlednil všechny skutečnosti mající vliv na výši nájmu. Tato byla odvozena z ceny pozemků porovnáním z nabídek realitního trhu v roce 2017 a z ceny zjištěné dle aktuálního cenového předpisu, nikoli z cen skutečně zaplacených nebo pravomocně přiznaných soudním rozhodnutím. Žalobkyně do spisu založila přehledné tabulky subjektů užívajících jiné pozemky, než které jsou předmětem žaloby, ale které se nacházejí ve stejném areálu, z nichž vyplývá rozsah užívaných pozemků jednotlivými uživateli, výše náhrady za bezesmluvní užívání a časové období, za které je náhrada žalobkyní požadována. Součástí těchto podání byla i pravomocná soudní rozhodnutí přiznávající žalované částky náhrady za užívání pozemků bez právního důvodu. Znalecký posudek znalce [příjmení]. Ing. [jméno] [příjmení] stanovuje výši nájemného v čase a místě obvyklou částkou 12,28 Kč/m2 ročně. Soudní znalec však k tomuto posudku nepřihlédl a cenu takto stanovenou nezahrnul do porovnávací metody. Nezohlednil srovnatelné údaje ze soudního spisu a nestanovil cenu nájmu jak porovnávací metodou odvozenou od dosažených nájmů v dané lokalitě, tak i cenou odvozenou z ceny nemovité věci. Nezohlednil ani to, že vůči žalované byla žalobkyni přiznána náhrada za užívání dotčených pozemků v předcházejícím období, kterou žalovaná zaplatila, a to ve výši 12 Kč/m2 ročně. Určování ceny nájmu v závislosti na způsobu využití budov stojících na dotčených pozemcích je dle žalobkyně rovněž nesprávné, neboť se vždy jedná o pozemky zastavěné stavbou nebo pozemky nezastavěné. Soud I. stupně tak pochybil, pokud nevyhověl návrhu na vypracování revizního znaleckého posudku a neuvedl ani, proč nepřihlédl k výslechu znalce, který uvedl, že při správném rozmezí by cena za užívání 1 m2 měla činit 10 Kč. Žalobkyně pak částečně přihlédla k využití pozemku. Navrhla proto změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno, případně jeho zrušení a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení. 3. Žalovaná ve svém odvolání vytýká soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění ohledně výše nájemného obvyklé v místě a čase. Znalec přihlédl k nájemnému, jehož žalobkyně dosahuje, aniž by zohlednil, že tak činí ze svého mocenského postavení, kdy nájemci a uživatelé jejích nemovitostí jsou nuceni přijmout jí diktované podmínky. Znalec tak měl dle žalované zohlednit pouze nájemné sjednávané subjekty v rovném postavení. Soud také nezohlednil, že žalovaná za pozemky ve správě Státního pozemkového úřadu hradí nájemné ve výši 1 Kč/m2 ročně u zastavěné plochy a 0,50 Kč/m2 ročně u nezastavěné plochy. Nebylo zohledněno snížení hodnoty pozemků a tím i nájemného stavbou na nich postavenou, jak je tato problematika řešena v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1466/2013. Dle žalované žalobkyni nárok na vydání bezdůvodného obohacení nevznikl, neboť stavby byly postaveny na jejích pozemcích s platným právním titulem. Judikatura Nejvyššího soudu České republiky v této souvislosti poukazuje na bezdůvodné obohacení vznikajícího tomu, kdo bez platného právního titulu dosáhl postavení detentora, případně užívá pozemky samotnou existencí staveb postavených bez souhlasu vlastníků. Žalobkyni vzniká nárok na úhradu nájemného, nikoli bezdůvodného obohacení, a tomu odpovídá povinnost vlastníka navrhnout sjednání nájemní smlouvy a jinak se domáhat, aby výši nájemného stanovil soud. Právnímu předchůdci žalované vznikl ke sporným pozemkům nájemní vztah, žalovaná do něj vstoupila v roce 1994 a tento vztah dosud trvá a byl modifikován nájemní smlouvou uzavřenou 29. 12. 1997 s Pozemkovým fondem České republiky. Podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 696/01 je při stanovování výše nájemného v rámci nájemního vztahu třeba vycházet z vyhlášky č. 182/1988 Sb. Požadavek žalobkyně je dle žalované rovněž v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobkyně nejdříve souhlasila se stavbami na svých pozemcích, poté je vydala osobě, jíž křivda vznikla, a následně, aniž by umožnila narovnání vztahu nájemní či kupní smlouvou, požaduje úhradu v rozporu s právními předpisy, která není v místě a čase obvyklá. Navíc právní předchůdce žalované vydržel věcné břemeno spočívající v právu stavby na předmětných pozemcích, neboť nejméně od roku 1959 je užíval, byly na nich povoleny a postaveny stavby a toto užívání trvalo nejméně do roku 1994, kdy byly stavby vybudovány, žalovaná v užívání v dobré víře pokračovala nejméně do roku 1997, kdy uzavřela nájemní smlouvu k předmětným pozemkům. Soud I. stupně pak nezohlednil to, že o určení vlastnictví staveb na pozemcích žalobkyně je vedeno soudní řízení, čímž se právní postavení žalované zpochybnilo. Žalovaná proto navrhla změnu napadeného rozsudku tak, že se žaloba zcela zamítá. 4. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalované navrhla jeho posouzení jako nedůvodně podaného. Poukázala na skutečnost, že mezi Pozemkovým fondem České republiky a Zemědělským družstvem [obec] – v likvidaci byla 29. 12. 1997 uzavřena smlouva o narovnání a ukončení nájemního vztahu, z níž vyplývá, že nájemní vztah vzniklý dle zákona o půdě byl dohodou stran ukončen k 1. 1. 1998 Dohoda se týkala i sporných pozemků a to, že žalovaná o ukončení nájemního vztahu věděla, vyplývá ze smlouvy o převzetí dluhu uzavřené 29. 12. 1997, kterou byla žalovaná informována o ukončení nájemního vztahu a kterou se zavázala zaplatit Zemědělskému družstvu [obec] závazek ve výši 28 594 Kč z titulu dlužného nájemného. Pozemkový fond jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce pak uzavřeli téhož novou nájemní smlouvu, jejichž předmětem byly i pozemky parcelních čísel [anonymizována dvě slova], [číslo] a [číslo] v [katastrální uzemí], takže žalovaná věděla, že pozemky, které jsou předmětem nájmu, nejsou v jejím vlastnictví a nebyly ani předmětem transformace Zemědělského družstva [obec]. V průběhu trvání nájemního vztahu bylo zjištěno, že pozemky jsou součástí dobývacího prostoru již od roku 1983 a Pozemkovému fondu České republiky k nim nevznikla správa. Ten sepsal 25. 10. 2005 s žalovanou prohlášení o neplatnosti části nájemní smlouvy týkající se sporných pozemků od 29. 12. 1997 a dále byl sjednán dodatek [číslo] k nájemní smlouvy, dle něhož došlo k vrácení nájemného za sporné pozemky za 2,5 roku zpětně a účastníci se dohodli na ukončení nájemní smlouvy k 31. 10. 2005. Předmětem nově uzavřené nájemní smlouvy již sporné pozemky nebyly. 5. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobkyně uvedla, že při sjednávání nájemného nejsou nájemci nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně v rovném postavení s žalobkyní, která jedná z pozice moci a nájemné určuje podle svých vnitřních pravidel. Tato nepřihlíží ke skutečným poměrům v místě a čase, k umístění a stavu využití nemovitostí. Nájemníci mohou na nájemné přistoupit nebo odmítnout, na což následuje náročné soudní řízení. Žalobkyně i bez pravomocného rozhodnutí eviduje žalované jako dlužníky, kteří nemohou pomýšlet na jakoukoliv dotaci či podporu ze strany státu. Na těchto platbách jsou podnikatelé v zemědělství závislí, takže na nájemné přistupují a takové nájemné neodpovídá tržním podmínkám. Pouze v jednom případě byla žalované za užívání stejných pozemků uložena platebním rozkazem povinnost zaplatit bezdůvodné obohacení v žalobkyní požadované výši, neboť nestihla včas podat odpor. V soudním řízení však výše bezdůvodného obohacení nebyla zjišťována. Použití znaleckého posudku z jiného řízení je v rozporu s procesními pravidly. Znalec přesvědčivě vysvětlil a zdůvodnil své závěry, žalovaná v rámci smíru byla ochotna jeho závěry akceptovat. Výše bezdůvodného obohacení musí být stanovena s přihlédnutím ke všem okolnostem, je rozdíl, zda je na pozemku postavena ekonomicky výnosn