15 CO 67/2022-361 — Krajský soud v Brně

<b>Průběh řízení před soudem I. stupně</b> 1. V řízení zahájeném dne [datum] se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, kterým by bylo určeno, že kupní smlouva z [datum] je neplatná a že žalobkyně je výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro katastrální území Řečkovice, obec Brno, okres [okres], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - město, a to pozemku parc. č. [rok] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] administrativní objekt, pozemku parc. č. [rok] - ostatní plocha, ostatní komunikace a pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] stavba občanské vybavenosti (dále jen předmětné nemovitosti). Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná 1) (dále také původní žalovaná) uzavřela se žalobkyní dne [datum] kupní smlouvu, na základě které žalobkyně prodala žalované 1) předmětné nemovitosti za kupní cenu 14 500 000 Kč. Tvrdila, že kupní smlouva je neplatná z důvodu jejího omylu, z důvodu, že byla uzavřena v tísni a z důvodu rozporu s dobrými mravy. K omylu tvrdila, že při uzavření smlouvy byla ujištěna zástupcem žalované 1) (Ing. [jméno] [příjmení]), že pokud prodá předmětné nemovitosti, dojde k oddlužení [právnická osoba] s.r.o. (zastoupené jejím tehdejším manželem [příjmení] [jméno] [příjmení]). Jednalo se o dluhy, které [právnická osoba] s.r.o. vznikly na základě smlouvy o půjčce ze dne [datum] ve znění dohody [číslo] ze dne [datum], na základě které Ing. [jméno] [příjmení] půjčil [právnická osoba] s.r.o. částku 13 500 000 Kč. Za tuto půjčku žalobkyně převzala ručitelský závazek a věřiteli (Ing. [jméno] [příjmení]) předala do zástavy předmětné nemovitosti, které měla ve svém výlučném vlastnictví. Smlouvou o postoupení pohledávek z [datum] Ing. [jméno] [příjmení] postoupil pohledávky ze smlouvy o půjčce na [právnická osoba] a.s. (zastoupené rovněž Ing. [jméno] [příjmení]); ke dni postoupení pohledávky činila dlužná jistina a příslušenství pohledávky částku celkem 14 366 000 Kč. Žalobkyně uzavírala předmětnou kupní smlouvu především z důvodu, aby se zbavila svého ručitelského závazku za dluhy [právnická osoba] s.r.o. Jelikož byla ujištěna Ing. [jméno] [příjmení] (zástupcem původní žalované i nového věřitele – [právnická osoba] a.s.) i Mgr. [jméno] [příjmení] (zástupcem [právnická osoba] s.r.o.), že prodejem předmětných nemovitostí původní žalované dojde k celkovému oddlužení [právnická osoba] s.r.o., s prodejem předmětných nemovitostí souhlasila. S prodejem souhlasila i z toho důvodu, že výše uvedenými osobami byla ujištěna, že o své nemovitosti nepřijde (respektive její rodina), když společně s předmětnou kupní smlouvou byla uzavřena i nájemní smlouva, podle které předmětné nemovitosti mohla nadále užívat [právnická osoba] s.r.o. pro svoji podnikatelskou činnost po dobu 15 let. Současně s tím byla k předmětným nemovitostem uzavřena i opční smlouva, podle které žalobkyně (respektive její syn [jméno] [příjmení]) mohl předmětné nemovitosti získat zpět do vlastnictví, pokud v rámci nájemného podle uzavřené nájemní smlouvy bude splacena kupní cena ve výši 14 500 000 Kč, navýšená o sjednané příslušenství, a dále opce na podíl ve společnosti [právnická osoba] Uváděla rovněž, že [právnická osoba] s.r.o. byla tzv. rodinným podnikem, kdy jediným společníkem a jednatelem byl její tehdejší manžel [příjmení] [jméno] [příjmení], když současně v této společnosti byli na různých pozicích zangažováni žalobkyně i její syn [jméno] [příjmení]. Kupní smlouvu tedy podepsala v dobré víře, že tím skončí její ručení za vysoké dluhy [právnická osoba] s.r.o. Žalobkyně dále uváděla, že i přes výše uzavřenou dohodu nedošlo k oddlužení [právnická osoba] s.r.o., která následně skončila v konkursu. K tomu tvrdila, že do insolvenčního řízení podala přihlášku společnost [právnická osoba] (které byl postoupen [právnická osoba] a.s. dluh ze smlouvy o půjčce z [datum], za který žalobkyně nadále ručila). Žalobkyně měla za to, že pokud snad skutečně kupní cena v předmětné kupní smlouvě nezahrnovala úplné vyrovnání všech závazků [právnická osoba] s.r.o., za které ke dni podpisu smlouvy ručila, potom by se ze strany kupujícího (původní žalované) a věřitele ([právnická osoba]) jednalo o lstivé a nepoctivé jednání, které nemůže požívat ochrany. 2. K tvrzené tísni uváděla, že v roce 2007 utrpěla vážné zranění při autonehodě, po kterém její léčení a rehabilitace trvala asi 1 rok. V roce 2010 začala celodenně pečovat o svoji těžce nemocnou matku, která následně zemřela. V roce 2017 onemocněl její syn [jméno] [příjmení] onkologickou nemocí, v roce 2019 byl znovu operován a léčba stále trvá. V době podpisu kupní smlouvy tedy byla v tíživé životní situaci; nevýhodnou kupní smlouvu podepsala jednak z vděčnosti a lásky k manželovi (Mgr. [jméno] [příjmení]), který jí byl oporou v době po úrazu, a také z důvodu svého ručení za závazky [právnická osoba] s.r.o. O těchto okolnostech Ing. [jméno] [příjmení] věděl, zejména pokud jde o obavy žalobkyně z možného postižení jejího majetku v souvislosti se zastavením předmětných nemovitostí z titulu půjček pro [právnická osoba] s.r.o. Měla tedy za to, že za těchto okolností byla uzavřena lichevní smlouva. 3. K rozporu s dobrými mravy tvrdila, že zde byl hrubý nepoměr sjednané kupní ceny a obvyklé ceny. K tomu uváděla, že sjednaná cena všech tří předmětných nemovitostí činila 14 500 000 Kč, přičemž obvyklá cena dle znaleckých posudků činila 24 817 600 Kč. 4. Původní žalovaná s žalobou nesouhlasila a předmětnou kupní smlouvu považovala za platnou. K tvrzenému omylu poukazovala na to, že žalobkyně věděla, že kupní cena 14 500 000 Kč nepostačuje k úhradě všech dluhů [právnická osoba] s.r.o. V tomto směru poukazovala na to, že [datum] (3 dny před podpisem kupní smlouvy) žalobkyně (respektive její právní zástupkyně) převzala výzvu, kterou žalobkyně jako ručitelka byla vyzývána k úhradě dluhu [právnická osoba] s.r.o. ve výši 14 986 030 Kč. Dluh byl tedy vyšší než sjednaná kupní cena, proto bylo zjevné, že částka odpovídající kupní ceně nemohla stačit na úhradu dluhu žalobkyně jako ručitelky. Ze strany žalobkyně se tedy nejednalo o omyl. Dále namítala, že žalobkyně se omylu dovolává až po dvou letech. Shodně s žalobkyní poukazovala na to, že syn žalobkyně uzavřel s kupujícím dne [datum] opční smlouvu, která zajišťovala, že syn žalobkyně mohl předmětné nemovitosti koupit zpět za cenu 14 500 000 Kč až do roku 2033, za podmínky, že [právnická osoba] s.r.o. bude splácet své dluhy. K tvrzené tísni namítala, že žalobkyně argumentuje událostmi, které se staly před 11 nebo 8 lety. K nepoměru sjednané a obvyklé ceny poukazovala na to, že sjednaná cena nebyla nepřiměřeně nízká; i kdyby ano, tak žalobkyně nevyužila roční lhůty ve smyslu § 1795 občanského zákoníku, ve které mohla žádat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu. Ke všem třem důvodům neplatnosti smlouvy pak původní žalovaná poukazovala na skutečnost, že žalobkyně byla při všech jednáních zastoupena svojí advokátkou, tedy profesionálkou. 5. Podáním z [datum] žalobkyně vzala žalobu zpět v té části, kde se domáhala určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy. Současně navrhla přistoupení dalších účastníků na straně původní žalované, a to [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. K procesnímu nástupnictví uváděla, že [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] dne [datum] uzavřeli s původní žalovanou kupní smlouvu, na základě které od ní koupili dvě ze tří předmětných nemovitostí (a to pozemek parc. č. [rok] s domem [adresa] a pozemek parc. č. [rok]). K návrhu doložila aktuální výpis z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] pro obec Brno, Katastrální území Řečkovice, ze kterého vyplývá, že vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy z [datum] byl povolen s právními účinky k [datum]. 6. Soud I. stupně poté usnesením z [datum] připustil vstup nových žalovaných do řízení, a to [jméno] [příjmení] (nadále označovaný jako žalovaný 2)) a [jméno] [příjmení] (nadále označovaná jako žalovaná 3)). 7. Žalovaní 2) a 3) k žalobě uváděli, že se nemohu vyjádřit ke vztahům mezi žalobkyní a žalovanou 1), které se týkají kupní smlouvy z [datum], neboť v té době tyto účastníky neznali a nebyli s nimi v kontaktu. Pokud se týká sjednané kupní ceny ve smlouvě z [datum], po seznámení s dokumentací poukazovali na to, že kupní smlouva byla sjednána i s ohledem na zatížení předmětných nemovitostí právy třetích osob, které bylo nutno vypořádat nad rámec kupní ceny a dále také na další ujednání v uzavřené opční smlouvě. Z tohoto pohledu kupní cenu nelze považovat za neplatně sjednanou. Poukazovali rovněž na to, že předmětné nemovitosti nabyli od žalované 1) v dobré víře o tom, že je nabývají od řádného vlastníka a s důvěrou v zápis v katastru nemovitostí. V tomto směru poukázali na to, že podle judikatury Nejvyššího soudu (rozhodnutí ve věci sp. zn. 31 Cdo 353/2016) je možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí i od nevlastníka. 8. Soud I