15 CO 85/2022-288 — Krajský soud v Brně

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 6 776 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D. 1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 18. 11. 2021, č. j. 43 C 100/2020-261, bylo určeno, že výpověď žalované ze dne 26. 2. 2020 z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání, jak jsou vymezeny ve výroku I. rozsudku, je neoprávněná (výrok I.) a žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 15 246 Kč (výrok II.). 2. Proti tomuto rozhodnutí podala odvolání žalovaná, která namítá, že soud I. stupně věc nesprávně posoudil po právní stránce. Ujednání čl. V.l. nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky o době určité je neurčité, neboť z něho nevyplývá, na jak dlouho je nájemní smlouva uzavřena. Úvodní věta, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, je v rozporu se zbytkem ustanovení, podle kterého nájemce může měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán nebo prodloužen, tuto smlouvu prodlužovat, což je neurčité. Fakticky tím dochází k prodloužení doby nájmu na dobu neurčitou. Pronajímatel nemá možnost prodloužení nájmu odmítnout. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, výpověď mohla být dána i bez uvedení důvodu. O nájem na dobu určitou se nemůže jednat, když není jasné, zda určitý okamžik nastane. Nesprávný je závěr soudu I. stupně o tom, že smlouva není nevypověditelná, jestiiže občanský zákoník v § 2309 stanoví zákonné důvody pro výpověď. V tomto zákonném ustanovení jsou uvedeny konkrétní důvody a nenastanou-li, může nájem trvat neomezeně dlouho při sjednané prolongaci. Pokud nájemce dodržuje své povinnosti, nemá pronajímatel možnost smlouvu ukončit, což je v rozporu s dobrými mravy. 3. Žalobce navrhl, aby byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Interpretace smlouvy žalovanou je zcela účelová, nepřípadná a nelze jí přisvědčit. Soud I. stupně posoudil správně, že nájem byl sjednán na dobu určitou, když je jisté, kdy nájem skončí. Tvrdí-li žalovaná rozpor smluvního ujednání s dobrými mravy, neboť zakládá výhodné postavení žalobce jako nájemce v tom smyslu, že toto není v obchodním styku obvyklé, když kancelářské prostory jsou běžně pronajímány na kratší dobu, je třeba upozornit, že i sídlo právního zástupce žalované je zapsáno na téže adrese již od roku 2013, tj. dosavadní doba trvání jeho nájmu není významně kratší než v případě nájmu žalobce založeného nájemní smlouvou ze dne 6. 2. 2013. Rozpor s dobrými mravy a s poctivým obchodním stykem je třeba spatřovat spíše v postupu žalované a jejího právního zástupce, který chce předmětné prostory, dotčené výpovědí z nájmu, využívat pro svoji vlastní potřebu a podnikatelskou činnost. Žalovaná nájem vypověděla a nikterak se netajila tím, že o předmět nájmu požádala advokátní společnost, která ji nyní v řízení zastupuje. Tento postup hodnotí žalobce jako diskriminační. Žalobce si vždy své smluvní povinnosti řádně plml, k předčasnému ukončení nájemního vztahu nezavdal žádnou příčinu. I dle komentářové literatury jsou ustanovení smlouvy o nájmu dispozitivní, nájem lze ujednat i jako nevypověditelný, tj. vyloučit zákonné důvody pro výpověď, ujednání o možnosti výpovědi mohou být rovněž disproporční. Není důvod pro zvýšenou ochranu některé ze smluvních stran. Občanský zákoník nikterak nebrání existenci dlouhodobějších nájemních vztahů, je třeba respektovat autonomii vůle stran. V projednávaném případě z povahy věci nejde o podmínku rozvazovací, jak tvrdí žalovaná ve svém odvolání, nýbrž o podmínku odkládací. Otázkou prolongace nájmu sjednaného na dobu určitou se zabýval i Ústavní soud, který dospěl k závěru, že pokud strany mezi sebou uzavřely dohodu o prodlužování nájemního vztahu, jedná se o dohodu o pokračování v nájmu za určitých smluvně sjednaných podmínek, to je s odkládací podmínkou. Sjednaná prolongační doložka je v souladu s principem smluvní volnosti. 4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.) a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípusmé (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202 o.s.ř. a contrario), přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné. 5. Předmětem žaloby podané dne 25. 5. 2020 je přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2020. Žalobce tvrdí, že mu byla dne 26. 2. 2020 doručena výpověď z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání v nemovitosti žalované s tříměsíční výpovědní dobou. Dne 9. 3. 2020 podal nájemce proti výpovědi námitky, které doručil žalované do datové schránky 16. 3. 2020. Pronajímatel ve výpovědi neuvádí žádný důvod, odkazuje na ustanovení § 2312 občanského zákoníku. Vypovídaná smlouva je však uzavřena na dobu určitou, lze ji vypovědět pouze z důvodů uvedených v § 2309 občanského zákoníku a musí v ní být uveden výpovědní důvod. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 6. 3. 2013 na dobu určitou s možností prodloužení o dalších 5 let za podmínek stanovených ve smlouvě. Nájem je v nyní platně sjednán do 1.1. 2023. Žalobce dále namítá, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy, neboť právní zástupce žalované chce předmětné prostory získat pro podnikání osob, s nimiž je personálně propojen, a pro své podnikání. Výpověď byla zaslána v rozpom s ujednáním stran o zasílání korespondence, nebyla podepsána a zástupce žalované neměl plnou moc k hmotněprávnímu jednání. 6. Žalovaná navrhla, aby byla žaloba zamítnuta, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, neboť ujednání o době určité je neurčité, nevyplývá z něj, na jak dlouho byla smlouva uzavřena. O nájem na dobu určitou se nejedná, protože není jisté, zda určitý okamžik nastane. Nájemce může smlouvu opakovaně prolongovat, tudíž se jedná o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou a lze ji vypovědět i bez uvedení důvodů. 7. Soud I. stupně provedl dokazování listinami označenými účastníky, jak vyplývá z protokolů o jednání. Po provedeném dokazování žalobě vyhověl. Dospěl k závěm, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 6. 3. 2013 uzavřena předměmá nájemní smlouva na dobu určitou do 31. 12. 2017. Bylo ujednáno, že nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději 1 měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období. V takovém případě se nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých smlouvou. Žalobce sdělením domčeným žalované dne 6. 11. 2017 sdělil svou vůli pokračovat v nájmu, tím se nájem prodloužil na další pětileté období počínající 1. 1. 2018. Žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu, která byla doručena žalobci do datové schránky dne 26. 2. 2020. Ve výpovědi nebyl uveden žádný důvod. Žalobce podal proti výpovědi námitky, které byly domčeny žalované do datové schránky dne 16. 3. 2020, poštovní dopomčenou zásilkou dne 17. 3. 2020, zástupci žalované datovou schránkou a poštovní dopomčenou zásilkou dne 17. 3. 2020. Žalobce již v minulosti užíval jiné prostory ve stejném areálu ve vlastnictví žalované na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 10. 2006, v níž byla rovněž sjednána možnost pokračování v nájmu. V dubnu 2012 spolu účastníci komunikovali ve věci dispozičních úprav předmětných prostor pro budoucí užívání žalobcem a osobami, které s ním spolupracují. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, neboť bylo sjednáno konkrétní datum konce nájemního vztahu. Ani při současném sjednání oprávnění nájemce sdělit svou vůli pokračovat v nájmu a tím prodloužit trvání nájemní smlouvy o další pětileté období, nelze souhlasit s žalovanou v tom, že není jisté, kdy sjednaná doba nájmu uplyne. Není pochyb o tom, že den, kdy měla doba nájmu uplynout, nedojde-li k úkonu ze strany nájemce, je 31. 12. 2017. Nejde o situaci, kdy není jisté, že daný okamžik nastane. Nejisté je pouze to, zda nájemce uplatní své právo na pokračování v nájmu na další pětileté období. Pokud žalovaná namítala, že nemá možnost prodloužení nájmu odmítnout, soud I. stupně zdůraznil, že smlouva byla uzavřena mezi profesionály, obsah smlouvy je dán smluvní volností účastníků a je na nich, obzvláště jde-li o podnikatele, aby věnovali uzavření smlouvy náležitou pozornost. V této souvislosti nelze přehlédnout, že již v dubnu 2012 spolu účastníci komunikovah ve věci úpravy dispozice budoucích pronajímaných prostor a předmětná nájemní smlouva byla uzavřena až v únoru 2013. Nadto obdobné ujednání o délce trvání nájmu bylo i v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastníky 19. 10. 2006, přičemž žalobce možnost prodloužení nájmu podle této smlouvy rovněž využil. Ujednání ve smlouvě není nové či překvapivé, žalovaná nájemní smlouvu obsahující uvedené ujednání uzavřela. Nelze souhlasit ani s tím, že smlouva je nevypověditelná. I v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou má pronajímatel právo nájemní smlouvu vypovědět ze zákonem stanovených důvodů. Ve výpovědi nebyl uveden důvod, tudíž je neplatná. 8. Mezi účastníky byla sjed