16 CO 174/2022-78 — Krajský soud v Brně

1. Výše uvedeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl tak, že návrh žalobkyně, aby soud nahradil projev vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu ve znění uvedeném ve výroku tohoto rozsudku, zamítl (výrok I.) s tím, že žalobkyně je povinna uhradit žalované na nákladech řízení částku 2 178 Kč k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Po provedeném dokazování a s odkazem na obsáhlou a ustálenou judikaturu dovolacího soudu k předmětné problematice dospěl soud I. stupně k závěru, že smlouva o budoucí kupní smlouvě o převodu vlastnictví jednotky (bytu) uzavřená mezi účastnicemi dne 1. 2. 2010 je absolutně neplatná pro rozpor s ustanovením § 39 odst. 1 a 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) – dále jen („zákon o obcích“). Žalovaná nejenže záměr dispozice se svým majetkem nezveřejnila, ale sjednaná cena 1 Kč neodpovídá ceně obvyklé v daném místě a čas (viz znalecký posudek [číslo] – [číslo] zpracovaný Ing. [jméno] [příjmení], soudním znalcem pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové, ze dne 17. 5. 2022 – č. l. 37 až 40 spisu). Z těchto důvodů návrh žalobkyně jako nedůvodný zamítl a výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil za použití ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). 2. Proti tomuto rozsudku soudu I. stupně podala blanketní odvolání žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce. V následném doplnění namítla, že s argumentací a závěry soudu I. stupně nemůže souhlasit, neboť všechny důvody pro zamítnutí jejího návrhu pramení z porušení zákonných povinností žalované a jdou tedy k její tíži. Žalobkyně žije více jak 20 let v legitimním očekávání, že na ni žalovaná převede bytovou jednotku, jak slíbila a zavázala se. Podle toho také hospodařila (nespořila si prostředky na úhradu současné tržní ceny bytu) a současná změna postoje obce je pro ni téměř likvidační. Až do roku 2021 přitom nic nenasvědčovalo tomu, že by měla být situace jiná. Žalobkyně byla vždy slabší smluvní stranou, která akceptovala podmínky nastavené žalovanou. Také připravovala veškerou smluvní dokumentaci, ve spolupráci s odborníky (interními a externími právníky). Žalobkyně se na jejich přípravě nepodílela. Důvody případné neplatnosti předmětné smlouvy tak leží zcela mimo jakoukoliv odpovědnost žalobkyně. Za daného stavu by bylo zcela amorální a nespravedlivé, aby žalovaná profitovala z toho, že snad nedodržela požadavky zákona o obcích při uzavírání předmětné smlouvy s žalobkyní. Pokud by konečné rozhodnutí ve věci spočívalo na zamítnutí žalobního návrhu žalobkyně, došlo by k porušení obecně uznaných zásad spravedlnosti a práva. Závěrem navrhla, aby odvolací soud změnil napadené rozhodnutí soudu I. stupně tak, že jejímu návrhu vyhoví a přizná ji náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, nebo napadené rozhodnutí soudu I. stupně zruší a věc vrátí soudu I. stupně k dalšímu řízení. 3. Právní zástupce žalované v písemném vyjádření k odvolání žalobkyně zdůraznil, že napadený rozsudek soudu I. stupně považuje za věcně správný a souladný s příslušnými právními předpisy. Žalovaná má povinnost postupovat v souladu s péčí řádného hospodáře vůči majetku, který je v jejím vlastnictví a dodržovat povinnosti, které jsou stanoveny právními předpisy. V opačném případě je vystavena riziku sankce jak obec samotná, tak také představitelé obce, tj. zejména zastupitelé či starosta obce. Žalovaná nenamítá, že povinnost řídit se ustanoveními § 39 a násl. zákona o obcích měla také v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Jednalo se tedy o pochybení, když záměr obce vztahující se k úplatnému převodu nemovitostí v jejím vlastnictví, nebyl zveřejněn. Současně zdůraznila, že neplatnost, která v případě smlouvy o smlouvě budoucí nastala, je neplatností absolutní, stanovená zákonodárcem na ochranu veřejného zájmu na transparentním hospodaření obce s veřejnými prostředky. Nedostatky postupu obce, které směřují k neplatnosti uzavřené smlouvy, nelze dodatečně (po jejím uzavření zhojit např. následným schválením smlouvy či zveřejněním záměru). Žalovaná nabídla žalobkyni možnost narovnání vzájemných vztahů za velice výhodných podmínek, tuto nabídku však žalobkyně neakceptovala. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně v meritu potvrdil. Nesouhlasí však s nákladovým výrokem, neboť soud I. stupně měl vycházet z hodnoty věci nikoliv ve výši 1 Kč, ale z její hodnoty určené znaleckým posudkem, tj. z částky 4 309 000 Kč a tomu odpovídající odměny za jeden úkon právní služby ve výši 25 540 Kč. 4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno včas, oprávněným subjektem, proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné, přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, přičemž dovodil, že odvolání žalobkyně důvodné není. 5. Podle ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru. 6. Podle ustanovení § 39 odst. 2 zákona o obcích při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné. 7. Podle ustanovení § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. 8. Podle názoru odvolacího soudu, soud I. stupně zjistil skutkový stav věci dostatečným způsobem pro její rozhodnutí, věc též správně právně posoudil, a to v souladu s komentářovou literaturou i ustálenou soudní judikaturou, vztahující se k projednávané problematice. 9. V tomto směru odvolací soud zdůrazňuje, že smyslem zveřejnění záměru obce prodat nemovitý majetek je informovat občany o dispozicích s obecním majetkem, zajistit aby s tím související úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit, na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce, aby všichni potencionální zájemci o koupi tohoto majetku měli rovnou příležitost uplatnit efektivně svůj případný zájem a aby před uplynutím stanovené lhůty orgány obce neučinily taková opatření, pro která by již nemohlo být přihlédnuto ke včasné nabídce jiného zájemce. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 796/2013. 10. Odvolací soud dospěl ve shodě se soudem I. stupně k závěru, že smlouva o budoucí kupní smlouvě je neplatná, neboť žalovaná svůj záměr prodat nemovitou věc nezveřejnila postupem podle ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích. Tento závěr je založen na (žalobkyní nezpochybňovaném) zjištění, že informace o záměru obce nebyla vůbec vyvěšena na úřední desce. Takové zjištění je samo o sobě postačuje pro závěr, že smlouva o smlouvě budoucí je neplatná pro rozpor se zákonem ve smyslu ustanovení § 588 o. z. 11. Dále je třeba zdůraznit, že smlouva o úplatném převodu obecního majetku za cenu podstatně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, bez náležitého odůvodnění této odchylky, svým obsahem odporuje zákonu ve smyslu ustanovení § 39 odst. 2 zákona o obcích, a proto je neplatná. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 8. 4 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, uvedl, že obec ani jakožto účastníka soukromoprávního vztahu nelze vyjmout z požadavků kladených na správu věcí veřejných. Obec je veřejnoprávní korporací a při nakládání se svým majetkem má určité zvláštní povinnosti vyplývající z jejího postavení coby subjektu veřejného práva. Proto i zde platí, že hospodaření s majetkem musí být maximálně průhledné, účelné a veřejnosti přístupné. Tyto zásady jsou ostatně vyjádřeny i v některých dalších ustanoveních zákona o obcích (srov. např. § 2 odst. 2, § 38 odst. 1). V případě dispozic s nemovitým jsou konkretizovány zejména ustanovením § 39 zákona o obcích, jež kromě povinnosti předchozí publikace záměru obce, ukládá obci při úplatném převodu nemovitého majetku sjednat cenu zpravidla ve výši, která je