19 CO 26/2022-143 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně byl zamítnuta žaloba ve výroku I., aby soud určil neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu, nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu na ulici [ulice a číslo] v [obec], daná žalovanou žalobkyni a datovaná dnem 21. 9. 2020. Ve výroku II. pak žalobkyně byla uznána povinnou nahradit žalované na nákladech řízení částku 10 164 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované. 2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně a uvedla, že se domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu s tím, že má za to, že soud I. stupně nepřihlédl a nemohl přihlédnout dodatečně k okolnostem, za nichž začala žalované posílat sníženou částku za nájem, obzvláště k námitce relativní neplatnosti svého právního jednání, spočívajícího v jednostranném snížení nájemného, kterou podala 25. října 2021. V průběhu řízení prokázala psychický nátlak ze strany žalované na okamžité odstěhování z pronajatého bytu. Odvolává se, tudíž proti oběma výrokům soudu I. stupně s tím, aby její žalobě bylo vyhověno, a výpověď ze dne 21. 9. 2020 byla považována za neoprávněnou. Navrhla tedy vyhovění svého žalobního návrhu. V dalších podáních pak doplňovala žalobkyně okolnosti týkající se toho, že si sama snížila nájemné, a to v důsledku chování ze strany žalované, kdy dochází k opakovaným neshodám a sporům mezi žalobkyní a žalovanou. Poukázala zejména na chování žalované vůči ní i na svou finanční situaci, kdy poukazovala i na to, že není schopna platit stanovené nájemné. Dále pak poukazovala v dalších podáních žalobkyně na to, že došlo k násilnému vstupu do jejího bytu, má problémy s vypnutým kotlem, týkající se ohřívání vody pro uvedený byt, a dále uvedla také, že mělo dojít k násilnému vstupu do jejího bytu. 3. Ke všem těmto okolnostem se také vyjadřovala žalovaná, která uvedla, že podstatou je, že byť bylo sjednáno nájemné, které bylo vzájemně stranami odsouhlaseno, tak toto nájemné řádně žalobkyně neplatí a dluh na nájemném každý měsíc narůstá v částce přesahující 5 000 Kč. Dále pak uvedla žalovaná ve svém vyjádření, že v žádném případě se nejednalo o nějaký násilný vstup do bytu, neboť žalobkyně byla opakovaně vyzvána k zpřístupnění bytu, což se nestalo, posléze tedy byt byl zpřístupněn za pomoci zámečníka a rovněž za účasti Policie ČR, když bylo zjištěno, že žalobkyně manipulovala se splachovacím zařízením, což také sama přiznala, dochází, resp. docházelo, k zatékání do podlahy na WC a v žádném případě nedošlo k nějakému odpojení kotle ohřevu teplé vody, toto je naprosto smyšlené. Po celou dobu v bytě v 1. nadzemním podlaží ohřívá vodu bojler, umístěný na WC, a k žádnému přepojování ze strany žalované nedošlo. Všechna tvrzení, která opakovaně uvádí žalobkyně ve svých podáních, jsou smyšlená a nepravdivá. Podstatou zůstává, že mezi účastníky bylo sjednáno placení měsíčně v celkové výši 7 650 Kč, kdy 7 000 zahrnovalo nájemné a úhradu teplé voda a topení, 650 Kč pak byla záloha na elektřinu a internet. Žalobkyně si pak svévolně snížila nájemné na částku 2 500 Kč a v rámci odvolacího řízení pak žalovaná, prostřednictvím právního zástupce, poukázala na to, že v současné době hradí žalobkyně již pouze částku 2 250 Kč, když si nadále snížila placení nájemného ještě více než v dřívější době a dluh neustále na nájemném narůstá. Z těchto důvodů právě byla také dána žalovanou žalobkyni výpověď z nájmu bytu. 4. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně a řízení mu předcházející a dospěl k závěru, že soud I. stupně zjistil dostatečným způsobem skutkový stav a vyvodil správný právní závěr a se závěry soudu I. stupně se odvolací soud ztotožňuje. Žalobkyní byla dána výpověď dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemce, a to že nájemkyně nezaplatila řádně stanovené nájemné a náklady za služby za dobu delší než tří měsíce. Výpověď byla žalobkyni řádně doručena a žalobkyně také podala k soudu žalobu na neoprávněnost výpovědi. Výpověď byla datována dne 21. 9. 2020. Tato výpověď obsahuje veškeré náležitosti dle občanského zákoníku, je zde vyčíslen dluh, stanoveny měsíce, za které je dluh vyčíslen, byla učiněna tato výpověď písemně a obsahuje také poučení dle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku. V souladu s ustanovením § 2291 odst. 3 občanského zákoníku sama žalovaná zaslala výzvu žalobkyni k odstranění nedostatku, kdy vyčíslila jednak dluh, konkrétně stanovila měsíce, za které dluží nájemné žalobkyně a také ji vyzvala, aby v přiměřené lhůtě tyto nedostatky žalobkyně odstranila. Pokud jde o samotnou výpověď, která byla zaslána žalobkyni prostřednictvím právního zástupcem žalované, pak tento spojil výpověď i s výzvou k odstranění nedostatků, což by nebylo v souladu s ustanovením § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, avšak s ohledem na skutečnost, že bylo prokázáno, že již před touto výpovědí sama žalovaná poslala výzvu k zaplacení dlužného nájemného a stanovila také přiměřenou lhůtu k odstranění nedostatků, pak byla i tato podmínka splněna. Výzvu k odstranění nedostatků žalobkyně obdržela, což vyplývá z jejího dopisu ze dne 26. 6. 2020, kdy právě reaguje na výzvu ze strany žalované ze dne 17. 6. 2020. Bylo také prokázáno, že žalobkyně své závadové chování neodstranila, naopak v průběhu odvolacího řízení bylo zjištěno, že si sama svévolně snížila nájemné nejdříve na částku 2 500 Kč měsíčně a v rámci odvolacího řízení již platí pouze 2 250 Kč měsíčně. Neplní si tedy v žádném případě řádně povinnosti nájemce, neboť není na nájemci, aby si jednostranně, byť z jakéhokoliv důvodu, upravoval nájemné a snižoval částky, které byly mezi stranami nepochybně dohodnuté, což vyplývalo z řízení před soudem I. stupně. Nepochybně byl tedy naplněn výpovědní důvod, pro který obdržela žalobkyně výpověď z nájmu bytu, a to neplacení nájemného ve výši, jak bylo mezi stranami dohodnuto. Žalobkyni narůstá dluh na nájemném a ani pod tíhou vedeného odvolacího řízení svou platební morálku nezlepšila, naopak, jak již bylo uvedeno, si snížila dále nájemné na částku 2 250 Kč. Opětovně odvolací soud zdůrazňuje, že žádné poukazy ze strany žalobkyně ohledně údajných závad v bytě, neopravňují žalobkyni jako nájemkyni, aby si bez dalšího neplnila povinnosti nájemcem a sama si svévolně stanovovala výši nájemného. Pokud jde o podání ze strany žalované prostřednictvím jejího právního zástupce těsně před vyhlášením rozhodnutí ve věci samé ohledně toho, že nájemní smlouva dle občanského zákoníku musí být sjednána písemně, což mezi stranami nebylo, a není tedy žalobkyně ani nájemkyní předmětného bytu, není tedy aktivně legitimována k podání uvedené žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tak k tomu odvolací soud podotýká, že je pravdou, že nájemní smlouva mezi účastníky nebyla sjednána písemně, což dle platného občanského zákoníku a § 2237 občanského zákoníku je dáno, že smlouva vyžaduje písemnou formu, avšak odvolací soud poukazuje na ustanovení § 2238 občanského zákoníku s tím, že s ohledem na to, co bylo řečeno, v rámci řízení před soudem I. stupně, užívala žalobkyně předmětný byt v dobré víře s tím, že je nájemkyní tohoto bytu, a to právě proto, že po celou dobu, co bylo vedeno řízení a také přímo v rámci jednání před soudem I. stupně jak žalovaná, tak žalobkyně považovaly nájemní smlouvu mezi sebou navzájem uzavřenou a rovněž také v rámci řízení před soudem I. stupně si i odsouhlasily částku, která byla stanovená, a to 7 000 Kč za nájem a služby, dále pak 650 Kč jako záloha na elektřinu a internet. O tom, že tedy žalovaná považovala žalobkyni za řádnou nájemkyni a že mezi nimi byla uzavřena nájemní smlouva, byť k tomu nedošlo písemně, svědčí i to, že byla vyzývána žalobkyně k doplacení dlužného nájemného, byla jí zasílána takhle předžalobní výzva ze strany žalované a následně jí byla dána jako nájemkyni výpověď z nájmu bytu. Podstatné však je to, že v rámci řízení před soudem I. stupně vysloveně k dotazu soudu zástupce žalované uvedl, že s žalobkyní se shodnou na tvrzení, že vznikl nájemní vztah k předmětnému bytu, na základě kterého je žalobkyně nájemkyní předmětného bytu. Proto nynější podání ze strany právního zástupce žalované těsně před vyhlášením rozhodnutí odvolacím soudem, že nebyla uzavřena písemná nájemní smlouva, a tudíž žalobkyně ani není nájemkyní předmětného bytu, je zcela v rozporu s provedeným dokazováním před soudem I. stupně. Závěrem lze tedy shrnout, že žalobkyně je nájemkyní předmětného bytu, jako takové jí byla dána výzva k odstranění nedostatku, a to řádného neplacení nájemného za nájem předmětného bytu, rovněž jí byla dána výpověď z nájmu bytu, a bylo prokázáno, že žalovanou uváděný výpovědní důvod, a to řádné neplacení nájemného, bylo prokázáno již před soudem I. stupně, když navíc žalobkyně pokračuje v porušování povinností nájemce, kdy nyní již neplatí ani částku 2 500 Kč a tuto částku si dále snížila na částku 2 250 Kč, ač bylo mezi účastníky dohodnuto placení 7 000 Kč měsíčně. 5. Na základě všech těchto skutečností proto odvolací soud rozsudek soudu I. stu