38 CO 175/2021-387 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Hodoníně jako soud I. stupně zamítl v záhlaví označeným rozsudkem žalobu o určení, že žalobkyně má ve výlučném vlastnictví nemovitosti – bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa], stojícím na pozemku p. č. st. [číslo], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy a společných prostorách a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku p. č. st. [číslo], oba zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] u [stát. instituce], [stát. instituce], se zamítá (výroky I. a II.), ve vztahu žalobkyně a žalovaného [číslo] nepřiznal žádnému z těchto účastníků právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.) a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovanému [číslo] náklady řízení ve výši [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku. 2. Soud I. stupně dospěl k závěru, že žalobkyně má naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva s ohledem na ust. § 80 o. s. ř., s odůvodněním, že bez požadovaného určení by neměla jinou možnost jak dosáhnout změny zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Proti žalovanému [číslo] soud žalobu zamítl pro nedostatek jeho pasivní věcné legitimace, neboť v současné době není vlastníkem předmětné bytové jednotky a souvisejících spoluvlastnických podílů. O pasivní věcné legitimaci žalovaného [číslo] soud I. stupně pochybnosti neměl již jen z toho důvodu, že je po celou dobu řízení zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí v katastru nemovitostí. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovaným [číslo] byla sjednána smlouva o zápůjčce, na základě které tento žalovaný poskytl žalobkyni finanční prostředky ve výši [částka]. Dne [datum] podepsali ve smyslu 2040 občanského zákoníku smlouvu o zajišťovacím převodu práva k předmětné bytové jednotce, v níž bylo dohodnuto, že pokud žalobkyně zápůjčku včetně úroků, celkem tedy [částka] neuhradí do [datum], stane se zajišťovací převod práva nepodmíněným. V souladu s ust. § 2041 občanského zákoníku bylo zajištění závazku ze zápůjčky zapsáno do katastru nemovitostí. Zapsána byla dočasná povaha zajišťovacího převodu i vlastnické právo pro žalovaného [číslo]. Dne [datum] žalobkyně podepsala souhlasné prohlášení, na jehož základě se dle ust. § 2044 odst. 1 občanského zákoníku stal převod vlastnického práva nepodmíněným. Kupní smlouvu uzavřenou ohledně předmětných nemovitostí mezi žalovanými [číslo] [číslo] vyhodnotil soud jako platné právní jednání, s tím, že obsahuje všechny zákonné náležitosti. Podle této smlouvy se žalovaný [číslo] stal právoplatným vlastníkem předmětných nemovitostí, jehož povinností jako kupujícího není, pokud nahlédl do veřejného seznamu, aby prováděl další šetření, zda v katastru panuje soulad mezi skutečným a evidenčním právním stavem a zjišťoval, zda dosud realizované majetkové transakce byly standardní a zákonné. Žalovanému [číslo] tak lze poskytnout ochranu dle ust. § 984 odst. 1 občanského zákoníku. V této souvislosti soud I. stupně odkázal např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 792/2013, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018. Soud I. stupně po provedeném dokazování zjistil, že žalovaný [číslo] byl v době podpisu kupní smlouvy i při samotném podání návrhu na vklad, zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětné bytové jednotky, a to z titulu smlouvy o zajišťovacím převodu práva, přičemž se tak stalo v době, kdy byl zajišťovací převod práva již nepodmíněným. V katastru nemovitostí nebyla k okamžiku zahájení vkladového řízení zapsána poznámka spornosti dle § 986 občanského zákoníku, nebo vyznačena plomba, že probíhá řízení o zápisu takové poznámky, které by nepochybně byly skutečnostmi objektivně vyvolávajícími pochybnosti o tom, zda je knihovní a skutečný stav shodný. Soud I. stupně shledal, že žalovanému [číslo] svědčila dobrá víra ve správnost zápisu vlastnického práva žalovaného [číslo] že při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu při uzavírání kupní smlouvy očekávat a požadovat, nemohl nabýt podezření a vzniknout mu tak důvodné pochybnosti o tom, že žalovaný [číslo] by nemusel být skutečným vlastníkem bytové jednotky. Podle názoru soudu I. stupně bylo podstatné zabývat se v prvé řadě posouzením existence dobré víry na straně žalovaného [číslo] kterou následně shledal, a proto se nevyjadřoval k platnosti jednotlivých smluvních ujednání mezi žalovaným [číslo] žalobkyní. 3. S ohledem na výsledek řízení, v němž byl žalovaný [číslo] plně úspěšný, mu soud I. stupně přiznal právo na náhradu nákladů řízení sestávajících se z odměny advokáta za poskytnutí právní služby, z náhrady hotových výdajů a z 21 % DPH. Ve vztahu mezi žalobkyní a žalovaným [číslo] který byl v rámci celého řízení pasivní, a nebylo zjištěno, že by mu nějaké náklady v řízení vznikly, rozhodl soud tak, že žádný z nich nemá právo na náhradu nákladů řízení. 4. Proti shora uvedenému rozsudku podala do celého jeho rozsahu žalobkyně odvolání a navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Žalobkyně má za to, že žalovaný [číslo] je ve sporu pasivně legitimován, když rozhodnutí o otázce vlastnictví bytové jednotky bude mít dopady i do jeho právního postavení, a to zejména s ohledem na jeho následnou povinnost vypořádat se s žalovaným [číslo]. Žalobkyně je přesvědčena, že u žalovaného [číslo] nebyla dána dobrá víra a nebylo tak namístě přiznat mu na její úkor právní ochranu. O dobré víře lze pochybovat právě vzhledem k neobvyklosti transakce mezi žalovanými, kterou ostatně dovodil i soud I. stupně v napadeném rozhodnutí. Žalobkyně předně poukazuje na to, jak se vůbec žalovaný [číslo] o nabídce prodeje dozvěděl, když sám potvrdil, že s žalovaným [číslo] nebyl před transakcí v jakémkoliv kontaktu ani s ním v minulosti nikdy nekomunikoval, ani nevyužil jeho právních služeb. I přesto ve své účastnické výpovědi uvedl, že jej žalovaný [číslo] oslovil s nabídkou prodeje za velmi atraktivní cenu. Žalobkyně se tedy musí ptát, jak vůbec žalovaný [číslo] na žalovaného [číslo] došel, když jej údajně ani neznal, a navíc proč mu nabízel takto výhodné podmínky. Stejně tak žalobkyni připadá podivné, proč by žalovaný [číslo] prodával bytovou jednotku cizí osobě pod cenou, a vysvětlení žalovaného [číslo] že žalovaný [číslo] potřeboval peníze, se jeví jako nepravděpodobné, neboť pokud by žalovaný [číslo] nedisponoval finančními prostředky, těžko by žalobkyni poskytl půjčku [částka] prakticky na požádání a v hotovosti. Dále žalovaný [číslo] sám potvrdil, že se příliš nezabýval tím, jak a kdy žalovaný [číslo] nemovitost nabyl a na podkladě jakého právního titulu. Pokud by se však jen podíval do listu vlastnictví, musela by mu jistě vzniknout pochybnost o tom, zda žalovaný [číslo] je skutečně oprávněn k takové dispozici s nemovitostí, či nikoliv, neboť žalovaný [číslo] sice byl v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, ovšem na podkladě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, který je z povahy věci dočasný a teprve až naplnění podmínek v takové smlouvě uvedených se stává převodem trvalým. V této souvislosti žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1977/2018, sp. zn. 2 Cdon 1178/96 a rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 775/16. Dále uvedla, že k převodu bytové jednotky došlo ve velmi krátkém časovém okamžiku, což je sice obecně možné, ale budí s odkazem na tzv. daňové testy podezření a vyzývá k větší opatrnosti při transakci. Smlouva o zajišťovacím převodu práva byla uzavřena [datum], souhlasné prohlášení bylo podepsáno [datum], kupní smlouva mezi žalovanými byla podepsána [datum] a dne [datum] byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Transakce mezi žalovanými vykazovala další nestandardní prvky, např. když žalovaný [číslo] potvrdil, že kupovaný byt si před koupí ani neprohlédl, nebyl v něm ani po jeho koupi a s žalobkyní se tak vůbec nesetkal. Při transakci dosahující téměř [částka] se taková laxnost a nezájem přitom jeví být podivná, o to více v situaci, kdy žalovaný [číslo] byt kupoval jako investici. V této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 52/2018. Stejně tak nedošlo k předání a převzetí věci po dokončení transakce, kdy žalovaný [číslo] argumentoval tím, že mu bylo známo, že žalobkyně v nemovitosti bydlí a ještě nějakou dobu bydlet bude. Tuto argumentaci má žalobkyně za podivnou, protože pokud žalovaný [číslo] byt skutečně kupoval jako investici, tedy za účelem zisku, pak by jej pochopitelně měl jeho stav zajímat ke dni nabytí vlastnictví a ke dni, kdy údajně měla byt vyklidit a ukončit jeho užívání, aby případně po ní mohl nárokovat způsobenou škodu. Další podivností je, že k plné úhradě kupní ceny došlo ještě před provedením vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného [číslo]. Žalobkyně podotkla, že u transakcí týkajících se nemovitostí je zcela běžná úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy. Podle názoru žalobkyně velké mno