38 CO 224/2021-89 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo výrokem I. žalovanému uloženo zaplatit žalobci částku ve výši 171.761 Kč s úroky z prodlení z částek a ve výši v tomto výroku specifikovanými, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku. Výrokem II. bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 9.489 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. 2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě žalovaný odvolání, v němž rekapituloval průběh jednání účastníků v souvislosti s převodem bytové jednotky užívané žalovaným do jeho vlastnictví, zejména poukazoval na to, že dne [datum] došlo k uzavření smlouvy o kupní smlouvě budoucí a usnesením [číslo] z [datum] bylo rozhodnuto zastupitelstvem žalobce o prodeji bytové jednotky žalovanému; toto rozhodnutí bylo však usnesením ze dne [datum] [číslo] revokováno a následně bez písemného odstoupení od své nabídky žalobce poukázal na účet žalovaného částku 168.964 Kč, kterou žalovaný uhradil na převod bytové jednotky. Dle názoru žalovaného nedošlo ke vzniku nároku na nájemné, neboť nájemní smlouva byla ukončena dohodou stran a zaplacením kupní ceny, čemuž svědčí jednání žalobce v letech 2005 až 2007, kterým dal najevo nepokračovat v nájemním vztahu, ale uzavřít kupní smlouvu. Závěrem žalovaný navrhoval změnu rozsudku soudu I. stupně odvolacím soudem tak, aby žaloba byla zamítnuta a byla mu přiznána náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. 3. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil tak, že s argumentací v něm uvedenou nesouhlasí, stejně jako s názorem žalovaného, že k ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] došlo dohodou stran a zaplacením kupní ceny. Smlouva o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum] byla absolutně neplatná, na jejím základě nikdy nedošlo k uzavření kupní smlouvy a na žalovaného nikdy nepřešlo vlastnické právo k předmětnému bytu. Nájemní vztah mezi účastníky založený nájemní smlouvou ze dne [datum] trval až do [datum], kdy zanikl výpovědí ze strany žalobce a žalovaný je až do faktického předání bytu povinen nahradit žalobci náhradu ve výši sjednaného nájemného dle ust. § 2295 občanského zákoníku. Závěrem žalobce navrhoval, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil a přiznal mu náhradu nákladů řízení odvolacího. 4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a aniž by opakoval či doplňoval dokazování, dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 5. Z odůvodnění rozsudku soudu I. stupně vyplývá, že žalobě, jíž se žalobce domáhal jednak pohledávky vzniklé z titulu nájemního vztahu (dlužné nájemné a zálohy na služby za měsíce červen 2018 až leden 2019, nedoplatek za služby za období leden až květen roku 2018 a nedoplatek za služby za rok 2019) a jednak jako pohledávku na náhradu ve výši nájemného po ukončení nájemného vztahu za období od ledna 2020 do ledna 2021 soud v plném rozsahu vyhověl s tím, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne [datum] trval až do [datum], kdy do tohoto data byl žalovaný v souladu s ust. § [číslo] odst. 1 a § 2246 občanského zákoníku povinen platit žalobci sjednané nájemné a v souladu s ust. § 2247 občanského zákoníku rovněž úhradu služeb spojených s užíváním bytu, pokud jde o následující období po skončení nájemního vztahu, zakládá pronajímateli vůči nájemci ust. § 2295 občanského zákoníku právo na náhradu ve výši sjednaného nájemného, a to až do dne, kdy byt nájemce odevzdá, kdy opodstatněnost svého nároku, jakož i jejich výši žalobce doložil předloženými listinami; soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl včetně požadavku na zaplacení úroku z prodlení, na jejíž úhradu vzniklo žalobci právo dle ust. § 1970 občanského zákoníku, když tyto žalobce požadoval v zákonné výši od prvého dne prodlení. Pokud jde o argumentaci žalovaného, že nájemní vztah byl ukončen ještě před podáním výpovědi tím, že žalovaný projevil zájem o koupi bytu a takto projevil zájem na ukončení nájmu bytu, s touto se soud I. stupně neztotožnil s tím, že pokud by žalovaný byt skutečně zakoupil, došlo by ke splynutí práv a povinností vyplývajících z nájemního vztahu, což by vedlo k zániku existujícího závazku; bez toho, že by k převodu vlastnického práva skutečně došlo, nelze uvažovat o tom, že by nájemní vztah zanikl, neboť pro splynutí práv a povinností nebyly splněny předpoklady, skutečnost, že žalovaný počítal s tím, že koupí bytu ke splynutí a zániku nájemního vztahu dojde, nelze považovat za právní jednání, jež by vedlo k ukončení nájemního vztahu. Takovýmto jednáním by mohla být buď dohoda účastníků, případně výpověď ze strany žalovaného, existenci těchto právních jednání však žalovaný netvrdil. 6. K těmto závěrům soud I. stupně dospěl po dokazování, provedeném listinnými důkazy, a to výpisem z katastru nemovitostí ohledně vlastnictví předmětné bytové jednotky, nájemní smlouvou ze dne [datum], výpovědí z nájmu bytu ze dne [datum], výpisem nájemného, poplatku a záloh na služby pro bytovou jednotku [číslo], vyúčtováním nákladů na služby za rok 2018 a 2019, rozsudky Okresního soudu v Hodoníně ze dne 27. 9. 2019 sp. zn. 5 C 44/2019 a ze dne 27. 9. 2021 sp. zn. 5 C 287/2018, předžalobní výzvou ze dne [datum] včetně dodejky, rozsudky Krajského soudu v [obec] sp. zn. 19 Co 6/2020, 38 Co 6/2020, 17 Co 199/2017 a usnesením Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 310/2021. 7. Vzhledem k tomu, že v odvolacím řízení účastníci netvrdili nové skutečnosti a nenavrhovali provedení dalších důkazů, vycházel odvolací soud ze skutkového stavu, jak byl zjištěn soudem I. stupně, jež považuje za dostačujícím způsobem zjištěný. 8. Odvolací soud se ztotožňuje rovněž se závěry vedoucími soud I. stupně k vyhovění žalobě v plném rozsahu, když povinnost žalovaného plnit žalobci nájemné a služby spojené s užíváním bytu ve výši stanovené v rozpise nájemného s platností od [datum] vyplývá z článku V. nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] za v žalobě požadované období od června 2018 do ledna 2019, kdy došlo k ukončení nájemního vztahu v souladu s ust. § 2217 odst. 1 a 2251 odst. 1 občanského zákoníku; za období od února 2019 do ledna 2021 je opodstatněnost nároku žalobce na náhradu ve výši sjednaného nájemného dána ust. § [číslo] až do doby, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Pokud tedy v tomto období žalovaný na platbách na nájemném a úhradách ze služeb spojených s užíváním bytu, jakož i náhradou sjednaného nájemného ničeho žalobci nezaplatil (což v řízení před soudem I. stupně ani soudem odvolacím žalovaný ani netvrdil) je nárok žalobce z těchto titulů uplatněný opodstatněný. Obraně žalovaného spočívající v jeho argumentaci o ukončení nájemního vztahu v důsledku jednání účastníků o prodeji předmětné bytové jednotky žalovanému a uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nelze přisvědčit, pokud k převodu vlastnického práva k předmětné bytové jednotce nedošlo, což bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, když samotné jednání stran v tomto směru v souvislosti s uzavřením smlouvy o smlouvě kupní budoucí nezavršené uzavřením kupní smlouvy, jež by byla zavkladována do katastru nemovitostí, nelze považovat za takové právní jednání, jež by vedlo k ukončení nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne [datum]. I v případě, že by žalovaný uspěl v řízení o uložení povinnosti žalobci uzavřít s ním kupní smlouvu, k přechodu vlastnického práva by došlo až vkladem do katastru nemovitostí, což by nemělo vliv na povinnosti dříve z nájemního vztahu vyplývající. 9. Pokud tedy soud I. stupně výrokem I. žalobě na zaplacení částky 171.761 Kč se zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých dílčích částek, specifikovaných v tomto výroku, do zaplacení vyhověl, rozhodl věcně správně a odvolací soud jeho rozhodnutí potvrdil (§ 219 o. s. ř.) včetně správného výroku II. o náhradě nákladů řízení mezi účastníky. 10. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení vychází z § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy úspěšný žalobce, jež nebyl právně zastoupen, má ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. právo na náhradu nákladů v souvislosti s odvolacím řízením sestávající z dvou paušálních náhrad dle § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. po 300 Kč za písemné vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu a za cestovné ve výši 156 Kč, celkem 756 Kč, jež byly uloženy uhradit neúspěšnému žalovanému ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.