47 CO 25/2021-172 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozhodnutím okresní soud uložil žalovanému, aby žalobci zaplatil částku 685 461,54 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 104 193,55 Kč od 16. 1. 2019 do 31. 1. 2019, z částky 88 193,55 Kč od 1. 2. 2019 do zaplacení, z částky 190 000 Kč od 16. 2. 2019 do zaplacení, z částky 190 000 Kč od 16. 3. 2019 do zaplacení a z částky 190 000 Kč od 16. 4. 2019 do zaplacení (I. výrok), zamítl žalobu o zaplacení částky 109 072,01 Kč (II. výrok) a uložil žalovanému, aby žalobci nahradil náklady řízení ve výši 90 974 Kč k rukám zástupce (III. výrok). Skutkově soud shrnul, že žalobce pronajal žalovanému pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům a pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek]. Nemovitosti byly pronajaty za měsíční nájemné ve výši 190 000 Kč. Účelem nájmu bylo zajistit ubytování zaměstnanců žalovaného. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 14. 1. 2019 a nájem byl sjednán do 31. 1. 2020. Splatnost nájemného byla dohodnuta k 15. dni příslušného kalendářního měsíce. Byla také sjednána smluvní pokuta sankcionující pozdní úhradu nájemného ve výši 0,5 % za každý den prodlení z dlužné částky. Žalovaný převzal předmět nájmu dne 15. 1. 2019 a podepsal protokol o převzetí, v němž neuvedl žádné námitky. Potvrdil také převzetí klíčů od nemovitosti. Po necelém měsíci trvání nájmu oslovil žalovaný žalobce se žádostí o dřívější ukončení nájmu z důvodu, že mu nevyšel podnikatelský záměr a nemá zaměstnance, které by ubytoval. K uzavření písemné dohody o ukončení nájmu, ani k písemné výpovědi do doby podání žaloby nedošlo. Žalovaný zaplatil pouze částku 16 000 Kč dne 1. 2. 2019, zbytek dluhu nedoplatil ani po předžalobní upomínce. Právně soud uzavřel, že mezi žalobcem a žalovaným došlo v rámci jejich podnikatelské činnosti k uzavření nájemní smlouvy podle § 2201 občanského zákoníku. Předmětem byly dva objekty k bydlení, nejednalo se však o nájem bytů ve smyslu ustanovení § 2235 občanského zákoníku, neboť nešlo o zajištění bytových potřeb nájemce či členů jeho domácnosti. Nešlo také o dlouhodobý pronájem, protože nájemní smlouva byla uzavřena na dobu jednoho roku. Strany se dohodly, že nájem může skončit písemnou dohodou nebo výpovědí jednoho z účastníků s měsíční výpovědní dobou. Výpověď měla mít formu doporučeného dopisu. Žalovaný netvrdil ani neprokazoval, že by doporučený dopis s výpovědí z nájmu žalobci odeslal. Ohledně dohody o ukončení nájmu tvrdil, že byla ústní, netvrdil však písemný dodatek k nájemní smlouvě. Nájemní smlouva tedy nebyla vypovězena, ani jiným způsobem stanoveným ve smlouvě ukončena, či změněna doba trvání nájmu. Obranu žalovaného, že předmět nájmu nemohl řádně užívat, považoval soud za účelovou. Žalovaný nemovitosti převzal a dostal klíče od pronajatých prostor a v protokole neuvedl žádné závady, které by užívání bránily. Netvrdil, že by žádal o odstranění vady nebo uplatnil slevu z nájmu. Žalovanému tedy vznikla povinnost platit sjednané nájemné, a to poměrnou část za měsíc leden ve výši 104 193,55 Kč a za měsíce únor, březen, duben 2019 částku 190 000 Kč měsíčně. Žalovaný však uhradil pouze částku 16 000 Kč a nadále dluží částku 658 193,55 Kč. Žalobci přísluší i úrok z prodlení, počítaný od sjednané splatnosti nájemného patnáctého dne v měsíci. Soud však dospěl také k závěru, že výše sjednané smluvní pokuty je nepřiměřená, a to na základě návrhu žalovaného na její moderaci. Žalobce na výzvu soudu uvedl, že funkce smluvní pokuty byla zejména motivační a její výše odpovídala tomu, že se jednalo o první spolupráci účastníků. Soud přihlédl k hodnotě a významu zajišťované povinnosti (zaplacení nájemného ve výši 190 000 Kč měsíčně) a dospěl k závěru, že jsou dány důvody pro snížení smluvní pokuty. S ohledem na skutečnost, v jaké výši se pohybují úrokové sazby u běžných úvěrů pro podnikatele, měl soud za přiměřené pro naplnění funkcí smluvní pokuty hodnotu 0,1 % denně, tedy 36,5 % ročně. Přiznal tedy smluvní pokutu ve výši 0,1 % denně z jednotlivých dlužných nájemných, celkem 27 267,99 Kč a ve zbývající části, tedy ohledně 109 072,01 Kč žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení soud rozhodoval podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Shledal, že žalobce byl úspěšný v rozsahu 86,27 %, žalovaný v rozsahu 13,72 %. Přiznal proto žalobci právo na náhradu nákladů řízení v míře 72,55 %. Žalobci byla přiznána náhrada odměny advokáta za šest úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva se základním skutkovým a právním rozborem, sepis žaloby, vyjádření ze dne 19. 7. 2019, účast na jednání dne 22. 1. 2020 a 17. 2. 2020). Žalobci byla také přiznána náhrada administrativních výdajů spojených s těmito úkony v paušální výši 1 800 Kč a DPH v sazbě 21 % a výši 14 868 Kč. Soud žalobci rovněž přiznal náhradu za zaplacený soudní poplatek ve výši 39 727 Kč. Celkové náklady řízení ve výši 125 395 Kč snížil na míru 72,55 %, tedy na 90 974 Kč. 2. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný dne 23. 3. 2020 odvolání. Napadl I. a III. výrok z důvodu, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy, potřebné k prokázání rozhodných skutečností a dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Připomněl procesní obranu, spočívající v tvrzení, že došlo k uzavření ústní dohody o předčasném skončení nájmu s tím, že žalovaný uhradí nájemné pouze za jeden měsíc. K tomu navrhl žalovaný svůj účastnický výslech a výslech statutárního zástupce žalobce. Přestože byly důkazy způsobilé prokázat tvrzení žalovaného, soud provedení důkazů zamítl. Žalovaný také navrhoval výslechy svědků k prokázání skutečnosti, že žalobce jako pronajímatel nesplnil svoji povinnost předat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Těmito důkazy hodlal žalovaný vyvrátit zjištění vyplývající z předávacího protokolu, resp. jeho pravdivost, protože předávací protokol ke dni vyhotovení neodpovídal skutečnosti. Žalobce neuvedl nikdy předmět nájmu do stavu, aby mohl být užíván v souladu se smlouvou. Předmět nájmu byl užíván třetími osobami, které neměly žádný vztah k žalovanému, a byl tak zatížen právní vadou, která bránila v řádném užívání předmětu nájmu. Nesprávné právní posouzení shledal žalovaný v závěru soudu, že předmět nájmu nebyl přenechán za účelem bydlení. Proto nebylo možné sjednat smluvní pokutu a v této části je nárok žalobce neoprávněný. Žalovaný se navíc ocitá v situaci, kdy není schopen žalobci uhradit jednorázově jakoukoliv částku. Aktuální opatření Vlády České republiky mu znemožňují vykonávat jakoukoliv výdělečnou činnost a získávat příjmy pro úhradu dlužné částky. Proto žalovaný navrhl, aby v případě, že soud dospěje k závěru o oprávněnosti žaloby, mohl dlužnou částku splácet v přiměřených splátkách. Žalovaný také požádal o osvobození od soudního poplatku za odvolání. Navrhl, aby byl rozsudek soudu prvního stupně v I. a III. výroku zrušen a vrácen okresnímu soudu k dalšímu projednání. 3. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil podáním ze dne 11. 5. 2021. Vyslovil přesvědčení, že se soud prvního stupně řádně vypořádal se všemi námitkami vznesenými během jednání. Zdůraznil, že kategoricky odmítal uzavření jakékoliv ústní dohody o ukončení nájmu a nadále to odmítá. Účastníci si navíc v nájemní smlouvě vymínili písemnou formu, proto nemohly mít účastnické výpovědi význam tvrzený žalovaným. Žalovaný svá tvrzení účelově měnil a dokonce lhal o nedoručení předžalobní upomínky. Účastnická výpověď žalovaného by tak byla bez vypovídací hodnoty. Žalovaný neučinil konkrétní návrh na výslech svědků, kteří by měli potvrdit, že předmět nájmu nebyl způsobilý užívání, pouze na prvním jednání nekonkrétně žádal, aby mohl označit osoby, které se mohou vyjádřit, jak byly nemovitosti k datu 15. 1. 2019 užívány. Následně žádné další konkrétní osoby neoznačil a nenavrhl provedení jejich svědecké výpovědi. O předání nájmu byl navíc sepsán protokol, kde žalovaný potvrdil řádné převzetí předmětu nájmu. Nedůvodná je i námitka nesprávného právního posouzení věci. Žalovaný nezajišťoval nájmem bytové potřeby své, ani členů své domácnosti. Pronajal si předmět nájmu jako podnikatel pro ubytování svých pracovníků, proto se zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu neuplatní. Nárok žalobce vznikl již na počátku roku 2019 a žalovaný měl dostatek příležitostí jej uhradit bez ohledu na následnou pandemickou situaci. Navíc jeho živnost Přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti, nebyla pandemickou situací zasažena. Návrh na povolení splátek je tedy nedůvodný. Žalobce navrhl, aby bylo rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzeno a žalobci přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení. 4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněnou osobou (§ 201 o. s. ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.