59 CO 145/2022-83 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Okresního soudu v Kroměříži (soudu I. stupně) ze dne 12. 4. 2022, č. j. 18 C 262/2021-51, bylo rozhodnuto o zamítnutí žaloby, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy ohledně pozemku parc. [číslo] k. ú. Dobrotice (výrok I) s tím, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení 74 464 Kč k rukám zástupce žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). 2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že žalobkyně a společnost [právnická osoba] podepsali smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní, ve které společnost [právnická osoba] zřídila pro žalobkyni právo stavby mimo jiné na pozemku parc. [číslo] v k. ú. Dobrotice. Právo stavby bylo následně vloženo do katastru nemovitostí. Smluvní strany se dohodly, že v případě, že o to projeví žalobkyně zájem, je společnost [právnická osoba] povinna s žalobkyní uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včetně DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. V případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně [právnická osoba], je společnost [právnická osoba] povinna uhradit žalobkyni náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne. Zavázanou z této smlouvy, kterou soud I. stupně v této části posoudil mj. jako smlouvu o budoucí smlouvě (§ 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen„ o. z.“), byla společnost [právnická osoba], nikoliv žalovaní. Smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky. Jestliže některý účastník smlouvy o smlouvě budoucí převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. [právnická osoba] předmětný pozemek převedla na žalované kupní smlouvou ze dne [datum] za cenu 581 880 Kč, přičemž následně došlo k vkladu vlastnického práva žalovaných k předmětnému pozemku do katastru nemovitostí. Tím zanikly práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění dle § 2006 o. z., a to z důvodu ležícího na straně právního předchůdce žalovaných (tedy společnosti [právnická osoba]); žalovaní v tomto sporu nejsou pasivně věcně legitimovaní. Soud I. stupně proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. K námitce žalobkyně ve vztahu k § 1106 a § 1107 o. z. soud I. stupně uvedl, že tato ustanovení se netýkají předmětného práva, které není„ závadou váznoucí na věci“, neboť obligační práva přecházejí na nabyvatele jen tehdy, stanoví-li tak zákon; závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí týkající se povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu nepřešel ze společnosti [právnická osoba] na žalované. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“). 3. Žalobkyně proti citovanému rozsudku do všech jeho výroků podala odvolání. V podstatném namítala, že smlouva o zřízení práva stavby a smlouva budoucí kupní ze dne [datum] může být právně posouzena buď jako smlouva o smlouvě budoucí, nebo jako alternativní způsob vypořádání stran při zániku práva stavby dle § 1255 o. z., mj. i z důvodu aplikace § 1106 a § 1107 o. z. Žalovaní při nabytí pozemku mohli vědět o existenci ujednání čl. III. odst. 4 smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní ze dne [datum] (existenci závady), neboť uvedená smlouva byla založena ve sbírce listin katastru nemovitostí, pročež žalobkyně má zato, že je naplněna podmínka, že žalovaní jako nabyvatelé mohli zjistit existenci závady. Žalobkyně tedy měla za to, že žalovaní jsou zatíženi povinností uzavřít budoucí kupní smlouvu v souladu s čl. III. odst. 4 smlouvy ze dne [datum], ať z důvodu povahy vyrovnání při zániku práva stavby, či z důvodu přechodu závazku nikoliv věcné povahy. U jednání odvolacího soudu dále žalobkyně poukázala na komentář [anonymizována dvě slova] z roku 2013 a rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1480/2020, z nichž se podává, že v případě ustanovení § 1107 o. z. dochází k převodu nejen věcných práv. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobě v celém rozsahu vyhoví, in eventum aby zrušil napadený rozsudek a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. K podanému odvolání se vyjádřili žalovaní tak, že ujednání o smlouvě budoucí působí pouze mezi účastníky této smlouvy, pročež žalovaní jím nejsou vázáni. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně jako věcně správné potvrdil. 5. Odvolací soud konstatuje, že žalobkyně podala odvolání včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), je osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), odvolání směřuje proti rozhodnutí, které lze odvoláním napadnout (§ 201, § 202 a contrario, o. s. ř.) a uvádí v něm způsobilé odvolací důvody, které lze podřadit pod § 205 odst. 2 písm. e), g) o. s. ř. 6. Po přezkoumání rozhodnutí soudu I. stupně v napadeném rozsahu včetně řízení jemu předcházejícího (§ 212a odst. 1, 5 o. s. ř.) dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání nelze vyhovět. 7. Dle § 161 odst. 3 o. s. ř. pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení. 8. Dle § 1785 občanského zákoníku smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 9. Dle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. 10. Dle § 1787 odst. 1 o. z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. 11. Žalobu na nahrazení prohlášení vůle lze chápat jako procesní vyjádření vůle jedné ze stran smlouvy dosáhnout uzavření realizační smlouvy, jíž musí předcházet zcela konkrétně a shodně projevená vůle dvou nebo více stran smlouvy o smlouvě budoucí (pactum de contrahendo), kterou však jedna nebo více smluvních stran odmítá v dohodnuté době (následně) naplnit. 12. Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 33 Cdo 72/2021). Rozhodnutí soudu se tedy neomezuje pouze na nahrazení projevu vůle zavázané strany, jako tomu bylo podle předcházející úpravy, ale má určit obsah smlouvy. Vyhovující rozsudek proto nemá povahu deklaratorního rozsudku na plnění, ale konstitutivního rozsudku, jímž soud hmotněprávní vztah mezi stranami vytváří, což je rozdíl oproti dřívější právní úpravě smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve zněním účinném do 31. 12. 2013), dle níž soud svým rozhodnutím nahrazoval projev vůle povinného subjektu směřující k uzavření realizační smlouvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1109/2018). 13. To, že se rozhodnutí soudu neomezuje jen na nahrazení projevu vůle zavázané strany, však neznamená, že by zde neměla nebo nemusela předcházet dříve projevená vůle stran uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě budoucí realizační smlouvu. 14. Na rozdíl od předchozí právní úpravy však přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, nýbrž její obsah má být určen„ alespoň obecným způsobem“ – tzn. takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní nemovitosti vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání; oprávněná strana ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí). 15. Smlouvou o smlouvě budoucí se totiž zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní svobodou (volností) závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy též označovanou jako hlavní), resp. realizační smlouvu, jejíž obsah určí alespoň obecným způsobem. 16. Subjekty uzavírající budoucí smlouvu mohou být pouze ty subjekty smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena. Předně je třeba vycházet z premisy, že smlouva o smlouvě budoucí je obligačním vztahem (relativním majetkovým právem); tato práva zavazují ve smyslu § 1721 o. z. pouze strany závazku, tj. působí, na rozdíl od absolutních práv, pouze inter partes (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2021, sp. zn. 23 Cdo 3320/2020). 17. V této konkrétní věci žalobkyně opírá svůj žalobní nárok o smlouvu o smlouvě budoucí