60 CO 135/2022-171 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Okresního soudu v Kroměříži ze dne 24. 11. 2021, č. j. 5 C 265/2021-107, bylo rozhodnuto o zamítnutí žaloby, kterou se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy ohledně pozemku par. [číslo] k. ú. [část obce] (výrok I.), dále bylo rozhodnuto, že žalobce je povinen zaplatit žalovaným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení 120.030 Kč k rukám zástupkyně žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že žalobce a společnost [právnická osoba] podepsali smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní, ve které společnost [právnická osoba] zřídila pro žalobce právo stavby mimo jiné na pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce]. Právo stavby bylo následně vloženo do katastru nemovitostí. Smluvní strany se dohodly, že v případě, že o to projeví žalobce zájem, je společnost x [právnická osoba] povinna s žalobcem uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včetně DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. V případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně [právnická osoba], je společnost [právnická osoba] povinna uhradit žalobci náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne. Zavázanou z této smlouvy, kterou soud I. stupně v této části posoudil mj. jako smlouvu o budoucí smlouvě, byla společnost [právnická osoba], nikoliv žalovaní. Smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky. Jestliže některý účastník smlouvy o smlouvě budoucí převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. [právnická osoba] předmětný pozemek převedla na žalované kupní smlouvou ze dne [datum], přičemž následně došlo k vkladu vlastnického práva žalovaných k předmětnému pozemku do katastru nemovitostí. Tím zanikly tímto převodem práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění ve smyslu § 2006 o. z., a to z důvodu ležícího na straně právního předchůdce žalovaných (tedy společnosti x [právnická osoba]). Na místo práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí tím zároveň nastoupily odpovědnostní vztahy mezi účastníky smlouvy o budoucí smlouvě (tj. mezi žalobkyní a společností [právnická osoba]). Žalovaní v tomto sporu nejsou pasivně věcně legitimovaní. Proto soudu nezbylo, než žalobu jako nedůvodnou zamítnout. Ustanovení § [číslo], § 1107 o. z. se netýkají obligačních práv, která nejsou závadami věci. Závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí týkající se povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu tak nepřešel ze společnosti [právnická osoba] na žalované. Nad rámec shora uvedeného žalovaní nejpozději k [datum] odstoupili od smlouvy ze dne [datum], a to ve smyslu čl. 5 této smlouvy. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 3. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Toto odvolání směřuje proti napadenému rozsudku v celém jeho rozsahu. V podstatných částech svého odvolání žalobce uvádí, že smlouva o zřízení práva stavby a smlouva budoucí kupní ze dne [datum], může být právně posouzena buď jako smlouva o smlouvě budoucí, nebo jako alternativní způsob vypořádání stran při zániku závazku. Pokud by byla právně posouzena jako smlouva o smlouvě budoucí, poukazuje žalobce na ustanovení § 1106 a § 1107 o. z. Žalovaní při nabytí pozemku mohli vědět o existenci ujednání čl. III. odst. 4 této smlouvy, neboť uvedená smlouva byla založena ve sbírce listin katastru nemovitostí. Je naplněna podmínka, že žalovaní jako nabyvatelé mohli zjistit existenci závady. Proto s odkazem na čl. III. odst. 3 této smlouvy přešla povinnost k uzavření budoucí smlouvy na žalované. Pokud by byla tato smlouva posouzena jako alternativní způsob vypořádání stran při zániku závazku, tak v čl. III. odst. 4 bylo sjednáno, že preferovanou variantou byl převod pozemku žalobci a až subsidiárně náhrada hodnoty stavby. I pokud toto ustanovení smlouvy bylo hodnoceno jako alternativní při zániku práva stavby, tak volba jedné ze dvou variant plnění musí být vždy na žalobci, který si zvolil. Nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že žalovaní nejsou zatíženi povinností uzavřít budoucí smlouvu. Vytýká soudu I. stupně, že nerozvedl, proč tato povinnost zanikla nebo není vykonatelná. Výrokem II. byla uložena povinnost žalovaným k náhradě nákladů řízení ve výši 120.030 Kč, avšak v odůvodnění je vysvětleno určení výše náhrady nákladů řízení jen co do 92.278 Kč. Odvolatel navrhl, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobě v celém rozsahu vyhoví, případně aby zrušil napadený rozsudek a vrátil jej soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. K podanému odvolání se vyjádřili žalovaní tak, že se ztotožňují se skutkovými i právními závěry soudu I. stupně. V podstatných částech svého vyjádření uvedli, že pokud by předmětná smlouva z [datum] nebyla smlouvou o smlouvě budoucí, ale jednalo by se o alternativní způsob vypořádání stran při zániku práva stavby, pak by zde nebyl ve vztahu k žalovaným žádný právní nárok na uzavření kupní smlouvy za situace, kdy žalobce ani žádné právo stavby nerealizoval. Pokud by se však jednalo o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, pak je možné použít i dosavadní judikaturu, na kterou odkázal soud I. stupně. Žalovaní v minulosti namítali několik skutečností, proč by nebyli povinni uzavřít kupní smlouvu, i pokud by na ně přešel závazek uzavřít kupní smlouvu. V době zániku práva stavby nebyli řádně vyzváni k uzavření kupní smlouvy, došlo ke změně okolností, poukazují na nesoulad takového nároku s dobrými mravy. Žalovaní odkazují na smlouvu o budoucím převodu práva stavby z [datum], kterou uzavřel žalobce přímo s žalovanými. V této smlouvě byla jasně sjednána práva a povinnosti mezi účastníky. Žaloby v totožné věci (proti sousedům žalovaných) byly rovněž zamítnuty. Při výpočtu nákladů řízení došlo v odůvodnění k administrativní chybě. Žalovaní se stali obětí podvodu, kdy žalobce inkasoval zálohu 500.000 Kč a měl jim postavit dům, avšak neučinil nic. Žalobce se jim snaží škodit ve stavbě a stejně jedná i k sousedním vlastníkům nemovitostí. Žalovaní neobdrželi od žalobce zpět ani zálohu ve výši 500.000 Kč, přišli o hypotéku, vzhledem k podané žalobě nemohou na pozemku stavět a žádat o povolení. Žádají o co nejrychlejší rozhodnutí ve věci. Navrhují, aby bylo napadené rozhodnutí potvrzeno a byla jim přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení. 5. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a to podle ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř., a dospěl k následujícím závěrům. 6. Ze skutkových zjištění soudu I. stupně vyplynulo: 1) Dne [datum] uzavřela společnost [právnická osoba] jako vlastník mj. pozemku p. [číslo] o výměře 633 m2, druh pozemku orná půda, vyčleněného geometrickým plánem z pozemku par. [číslo] o výměře 5.857m2, druh orná půda, v k. ú. [část obce], obec Holešov, vše zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov a žalobce jakožto stavebník smlouvu označenou jako„ smlouva o zřízení práva stavby, smlouva o budoucí kupní smlouvě“. Touto smlouvou zřídila společnost x [právnická osoba] pro žalobce právo stavby mj. na pozemku p. [číslo] to na dobu 4 let od vložení práva stavby do katastru nemovitostí. Právo stavby bylo vloženo do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu k [datum]. Dále se obě smluvní strany dohodly, že v případě, že o to projeví žalobce zájem, je společnost [právnická osoba] povinna s žalobcem uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včetně DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. Smlouva dále řešila situaci, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde. 2) Dne [datum] uzavřela společnost [právnická osoba] jako prodávající a oba žalovaní jako kupující kupní smlouvu, kterou prodávající prodala oběma žalovaným pozemek p. [číslo] orná půda o výměře 633 m2, zapsaného na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, za kupní cenu 493.700 Kč. Právní účinky zápisu nastaly k [datum]. Součástí kupní smlouvy je v čl. IV. prohlášení prodávajícího, že na předmětu převodu neváznou žádné závady, které ve smyslu § 1107 občanského zákoníku přejdou na kupující. V kupní smlouvě není žádná zmínka o smlouvě o budoucí smlouvě popsané shora pod bodem ad 1). 3) Dne [datum] uzavřel žalobce jako budoucí prodávající a oba žalovaní jako budoucí kupující smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby, na podkladě níž se dohodli, že žalobce dokončí do 6 měsíců od právní moci stavebního povolení výstavbu rodinného domu na pozemku