70 CO 185/2021-51 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu nemovité věci č. [rok] [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2020 dané žalobkyni žalovaným dopisem ze dne 17. 2. 2021 (I. výrok) a uložil žalobkyni zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 600 Kč (II. výrok). Dospěl k závěru, že účastníci řízení uzavřeli dne 17. 6. 2020 smlouvu o nájmu nemovité věci, jejímž předmětem byl pozemek [parcelní číslo] o výměře 113,01 m2 v k. ú. [část obce], [územní celek], ve vlastnictví žalovaného, za jehož užívání se žalobkyně zavázala platit 29 840 Kč ročně a nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 6. 2020 do 31. 5. 2030. Ve smlouvě si účastníci sjednali, že žalovaný jako pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bez uvedení důvodu, kdy výpovědní doba činí 3 měsíce. Žalovaný nájemní smlouvu žalobkyni vypověděl dne 17. 2. 2021, kdy výpověď jí doručil dne 19. 2. 2021. Žalobkyně k výzvě soudu prvního stupně jednoznačně specifikovala, že požaduje určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu a nikoli přezkum její oprávněnosti. Poté dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť určovanou skutečnost lze uplatnit v jiném řízení, zejména v řízení o žalobě na plnění a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu. Zdůraznil, že zákon stanoví specifický způsob obrany proti neoprávněné výpovědi, který žalobkyně nevyužila. 2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně, která namítala, že osvědčila svůj naléhavý právní zájem na požadovaném určení a že není vedeno žádné řízení, v němž by se druhá strana domáhala stanovení povinnosti, ve kterém by soud byl povinen řešit otázku platnosti výpovědi jako otázku předběžnou. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a žalobě vyhověl v celém rozsahu. 3. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného a uvedl, že žalobkyně nevznesla v zákonem stanovené lhůtě písemně námitky proti výpovědi, a proto jí zaniklo právo žádat soud o přezkum oprávněnosti této výpovědi. 4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání žalobce bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212 a 212a odst. 1 o.s.ř. přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně a řízení mu předcházející v rozsahu napadeném odvoláním i nad rámec odvolacích námitek, a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou podanou u soudu prvního stupně dne 16. 3. 2021 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil neplatnost výpovědi smlouvy o nájmu nemovité věci č. [rok] [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2020 dané žalobkyni žalovaným ze dne 17. 2. 2021. Uvedla, že žalovaný vypověděl bez udání důvodu smlouvu o nájmu nemovité věci ze dne 17. 6. 2020, na základě které žalobkyně užívala pozemek žalovaného [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], a to dopisem ze dne 17. 2. 2021, kdy výpovědní lhůta počala běžet dne 1. 3. 2021. Měla zato, že výpověď není po právu, neboť je v rozporu s občanským zákoníkem, když nájem byl sjednán mezi stranami na dobu určitou a možnost ji vypovědět bez udání důvodu měl pouze žalovaný, nikoli žalobkyně, proto je v tomto směru smlouva nevyvážená a ustanovení článku V. odst. 3 neplatné. Z tohoto důvodu je i výpověď neplatná, neboť není splněna podmínka uvedená v § 2290 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o.z.“). Naléhavý právní zájem na určení ve smyslu § 80 o.s.ř. spatřuje žalobkyně v tom, že bez požadovaného určení nelze prokázat, zda došlo k zániku smlouvy její výpovědí nebo je tento úkon neplatný. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, měl zato, že není vyloučeno, aby si strany ujednaly, že nájem je možné vypovědět i bez udání důvodu, a proto výpověď, která byla dána žalobkyni, je zcela v souladu s ust. § 2290 o.z. Soud prvního stupně žalobkyni u jednání dne 15. 6. 2021 vyzval, aby jednoznačně uvedla, zda se žalobou domáhá určení neplatnosti výpovědi či přezkumu její oprávněnosti, kdy žalobkyně k této výzvě uvedla, že se domáhá určení neplatnosti výpovědi. Poté soud rozhodl napadeným rozsudkem. 6. Odvolacímu soudu je z úřední činnosti známo, že u soudu prvního stupně pod sp. zn. 17 C 211/2021 je vedeno řízení mezi týmiž účastníky, v němž se žalobkyně domáhá určení neoprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 24. 2. 2020, kdy předmětem nájmu je nebytový prostor v domě č. or. [anonymizováno], [adresa], k. ú. [část obce] na ulici [ulice] v [obec], kdy s tímto prostorem funkčně souvisí pozemek parc. [číslo] v k. ú. [část obce], který je předmětem smlouvy o nájmu nemovité věci uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 17. 6. 2020. Přestože oba prostory spolu funkčně souvisí, byla ohledně každého z nich (pozemku i nebytového prostoru v domě) uzavřena samostatná nájemní smlouva s odlišným obsahem. Je proto nepodstatné, jaký bude výsledek řízení vedeného u soudu prvního stupně pod sp. zn. 17 C 211/2021. 7. Smlouvu o nájmu pozemku, který měl žalobkyni sloužit jako manipulační plocha funkčně související s nebytovým prostorem v domě č. or. [anonymizováno], [adresa], k. ú. [část obce] na ulici [ulice] v [obec], posoudil odvolací soud jako smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019). 8. Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o.z. s ohledem na smysl a účel tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď bude proto i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnosti výpovědního důvodu). Proto pokud soud v řízení zjistí, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná či zdánlivá, rovněž žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána v souladu se zákonem (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017 ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019), kdy rozhodnutí se týkají přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dle § 2290 o.z., ale jsou použitelné rovněž na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání podle § 2314 odst. 3 o.z. 9. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (např. rozsudky ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019) zdůraznil, že žaloba upravená v § 2314 o.z., je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem, podmínkou pro uplatnění žaloby je podání námitek (§ 2314 odst. 1 o.z.). Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod číslem 105/ 2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, a rozhodnutí v něm citovaná – dále též jen„ R 105/2020“) také vyplývá, že ustanovení § 2314 o.z. brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. 10. V posuzovaném případě si strany v nájemní smlouvě uzavřené na dobu určitou (od 1. 6. 2020 do 31. 5. 2030) sjednaly možnost pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu i bez uvedení důvodu, s výpovědní dobou tři měsíce. Výpověď pronajímatele nemusela obsahovat žádný výpovědní důvod, kdy takové ujednání je zcela v souladu s ust. § 2229, § 2309, § 2310 o.z., která jsou ustanoveními diapozitivními. Skutečnost, že nájemce neměl sjednánu možnost vypovědět smlouvu bez udání důvodu, nepovažuje odvolací soud za podstatnou, neboť žalobkyně jako nájemce ve smluvním vztahu s žalovaným jako pronajímatelem vystupovala jako podnikatel, kterému nesvědčí žádná zvláštní ochrana jako např. spotřebiteli, či nájemci bytu. Žalobkyně měla možnost pokusit se prosadit, aby stejné právo ve smlouvě náleželo i jí, případně aby žalovaný takové právo neměl, což neučinila, smlouvu uzavřela s vědomím toho, že žalovaný ji může kdykoliv vypovědět bez udání důvodu. Nemůže se nyní tento nedostatek snažit odstranit tvrzenou neplatností smluvního ujednání obsaženého v článku V. bodu 3 nájemní smlouvy. Navíc, i pokud by tomu tak bylo a stejné právo sjednané pro žalobkyni by nikterak nebránilo žalovanému vypovědět smlouvu bez udání důvodu. 11. Dle shora citované judikatury Nejvyššího soudu, pokud se žalobkyně dovolává neplatnosti výpovědi, lze vyhovět žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi s ohledem na závažné důsledky, které výpověď pro nájemce má, proto nájemci nic nebrání v tom, aby se neoprávněnosti výpovědi domáhal pouze s odkazem na její nepl