74 CO 104/2021-323 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost z titulu bezdůvodného obohacení, vzniklého užíváním cizí nemovitosti v období od [datum] do [datum], zaplatit žalobci částku 720 780 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení (I. výrok) a současně mu nahradit náklady řízení ve výši 216 596 Kč (II. výrok). Žalovanému současně uložil zaplatit České republice - Městskému soudu v [obec] 100 % náhrady nákladů řízení vzniklých státu, s tím, že výše této náhrady bude určena v samostatném usnesení (III. výrok). Vzal za prokázané, že dne [datum] byl žalovaný zapsán do obchodního rejstříku, přičemž zakladatelem žalovaného byla [právnická osoba], a.s., která dne [datum] předala žalovanému do majetku mimo jiné i trafostanice PS 124, PS 261 a PS 472. Na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] pronajala [právnická osoba], a.s. žalovanému nebytové prostory označené jako objekty inv. [číslo] za nájemné ve výši 400 Kč ročně. Na základě Dodatku [číslo] ze dne [datum] bylo změněno ustanovení čl. IV. (body 4.1 a 4.3) dle kterého nájemné dle specifikace uvedené v příloze [číslo] dodatku bude fakturováno čtvrtletně zpětně, a to na základě faktury vystavené pronajímatelem do 5. dne následujícího měsíce po uplynutí daného čtvrtletí. Objekty v příloze [číslo] byly označeny inv. čísly (1-1, 1-2, 1-3, 1-6, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]). Pod inv. [číslo] je jako předmět nájmu uvedena„ trafost. – příst. Obj. [číslo] Kompres. stanice“, k čemuž je dále uvedeno následující: podlahová plocha: 1 303 m², zastavěná plocha: 599 m², užívá: 603,80 m², užívá: 46,339 %, cena za 1 m²/rok: 200 Kč, jednotlivé nájemné: 120 760 Kč. Celkové čtvrtletní nájemné dle přílohy [číslo] tohoto dodatku činilo 321 184,50 Kč včetně DPH. Dodatek [číslo] byl podepsán předsedou představenstva Ing. [jméno] [příjmení] a členem představenstva Ing. [jméno] [příjmení] za pronajímatele a ředitelem a členem představenstva Ing. [jméno] [příjmení] a místopředsedou představenstva Ing. [jméno] [příjmení] za nájemce. [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému čtvrtletní nájemné za nebytové prostory fakturami ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], které žalovaný následně opatřil likvidačními listy. Dne [datum] prodala [právnická osoba], a.s. budovu bez čp/če – výroba nacházející se na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území [část obce] [právnická osoba] a.s., která vzala na vědomí, že se zde bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice žalovaného. Žalobce nabyl předmětnou stavbu na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaný užíval v období od [datum] do [datum] části předmětné stavby označené jako„ [ulice] část“ v prvním nadzemním podlaží o celkové výměře 202 m² a jako„ [ulice] část“ v druhém nadzemním podlaží o celkové výměře 253 m². Žalobce v daném období neměl do těchto částí předmětné stavby přístup. Nájemní smlouvu ze dne [datum] soud prvního stupně posoudil jako neurčitou (§ 37 odst. 1 obč. zák.) z hlediska vymezení předmětu nájmu. S odkazem na příslušnou komentářovou literaturu konstatoval, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být předmětné nebytové prostory vymezeny především určením nemovitosti, ve které se nacházejí, včetně bližšího určení podlaží či jiné specifikace umístění prostor. Specifikovat nemovitost je tak možné především její adresou, katastrálním územím, parcelním číslem, popřípadě geometrickým nebo jiným plánem či jiným vhodným způsobem. Nebytové prostory však v nájemní smlouvě byly specifikovány pouze inventárními čísly objektů, nacházejícím se v rozsáhlém areálu pronajímatele v [obec] – [část obce] o rozloze cca 115 hektarů s desítkami objektů. Konstatoval, že příloha nájemní smlouvy jakékoli upřesnění pronajatých prostor, alespoň obecně seznatelným určením těchto objektů a specifikací umístění těchto objektů v areálu pronajímatele, zcela postrádala. O lokalizaci samotných nebytových prostor v rámci těchto objektů (podlaží či jiná specifikace umístění) ani nemluvě. Význam použité zkratky„ NS“, se provedeným dokazování nepodařilo objasnit. Adresa uvedená v ustanovení čl. 2 nájemní smlouvy je toliko adresou sídla pronajímatele. Pokud jde o uvedená inventární čísla, tato dle soudu prvního stupně, neumožňovala třetím osobám identifikovat konkrétní objekty v areálu pronajímatele. S odkazem na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu zdůraznil, že v případě, kdy je pro právní úkon stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma, je třeba určitost projevu vůle posuzovat podle obsahu listiny, na níž je tento úkon zaznamenán. Nestačí přitom, že účastníkům smlouvy je jasné, co je jejím předmětem, není-li to poznatelné z textu listiny, neboť určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1089/2016, považoval za vyloučené užití zvláštního výkladového pravidla obsaženého v ustanovení § 266 odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen„ ObchZ“), kdy pro výklad projevu vůle smluvních stran vtělený do smlouvy, pro kterou je pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma, je rozhodující její písemný text. Uzavřel, že předmět nájmu není objektivně z nájemní smlouvy seznatelný. K argumentaci žalovaného, že mezi smluvními stranami nikdy nebylo sporným, co je předmětem smlouvy, připomenul, že ani sám žalovaný (coby jedna ze smluvních stran nájemní smlouvy) nebyl schopen k výzvě soudu učiněné v rámci jednání dne [datum] specifikovat, které konkrétní nebytové prostory byly na základě nájemní smlouvy přenechány žalovanému do užívání a kde konkrétně se tyto nebytové prostory nacházely. Dále se soud prvního stupně zabýval obsahovými náležitostmi nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ zákona o nájmu nebytových prostor), kterými jsou písemná forma, předmět, účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob platby. Dovodil absenci specifikace účelu nájmu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1193/2010, uzavřel, že účel nájmu jako jedna z podstatných náležitostí ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor přitom musí být vymezen zcela konkrétně a takovým způsobem, aby bylo zřejmé, že se jedná o konsenzus stran o této podstatné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor. Nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co bylo jejím předmětem (v daném případě, jaký byl účel nájmu), jestliže to není poznatelné z textu listiny, na níž je smlouva zachycena. Zdůraznil, že vymezení účelu nájmu bylo stěžejní i z toho důvodu, že zákon o nájmu nebytových prostor k platnosti smlouvy vyžadoval i předchozí souhlas obecního úřadu. Existenci takového souhlasu se však žalovanému prokázat nepodařilo. Nájemní smlouva dle soudu prvního stupně neobsahuje ani specifikaci způsobu platby nájemného. Smlouvu o nájmu nebytových prostor proto hodnotil pro každou jednotlivou absenci obligatorní náležitosti jako absolutně neplatnou. Nepřisvědčil argumentaci žalovaného, že Dodatek [číslo] z obsahového hlediska obstojí jako samostatná smlouva. S odkazem na komentářovou literaturu, jakož i na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2006, sp. zn. 29 Odo 1241/2004, uzavřel, že není pochyb o tom, že dohodou účastníků (dodatkem ke smlouvě) lze změnit pouze platně uzavřenou smlouvu. Současně dodatek sám neobsahuje povinné náležitosti smlouvy vyžadované ustanovením § 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor. Nadto soud prvního stupně na podkladě prohlášení obsaženého v kupní smlouvě uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba], a.s. jako prodávajícím a právním předchůdcem žalobce jako kupujícím o tom, že v předmětné stavbě se bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice ve vlastnictví žalovaného, tak na podkladě sdělení [právnická osoba], a.s. ze dne [datum], že ohledně nájmu nebytových prostor mezi [právnická osoba], a.s. a žalovaným byla dne [datum] uzavřena nová smlouva, která již obj. [číslo] a [číslo] nezahrnovala, dospěl k závěru, že nájemní vztah již v rozhodném období neexistoval. S tímto závěrem bylo v souladu zjištění, že nájemné bylo účtováno pouze za období od roku 2003 do prvního kalendářního čtvrtletí roku 2006. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2020, sp. zn. 27 Cdo 760/2019, dovodil, že Dodatek [číslo] byl uzavřen osobami, které neměly samy o sobě oprávnění za pronajímatele a nájemce jednat. Nájemní smlouvu podepsal za žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaný však existenci oprávnění k tomu, aby za žalovaného jednal jen jeden člen (z tehdy tříčlenného) představenstva neprokázal. Možnost schválení úkonu právnickou osobou ve formě provedených úhrad nájemného ve vztahu k nájemní smlouvě ze dne [datum] z provedeného doka