21 CO 30/2020-587 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soud I. stupně ve výroku I zamítl návrh, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku 548 000 Kč. Ve výroku II byl žalobce zavázán nahradit žalované na nákladech řízení částku 2 400 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku III nebylo České republice – Okresnímu soudu ve [obec] přiznáno právo na zaplacení částky 364,50 Kč. 2. Proti rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalobce. Rekapituloval dosavadní průběh řízení. Uvedl, že soud neučinil skutková zjištění z inzerce, pokud jde o inzerovaný dobrý stav nemovitosti a o odběr vody z vlastní studny. Nekonfrontoval závěry znalce [příjmení] [příjmení] s dalšími důkazy. Neučinil zjištění např. z SMS zpráv, pokud jde o zpřístupnění půdy nemovitosti a neprovedl navržené důkazy výslechem svědků. Z kupní smlouvy neučinil zjištění, že žalovaná prohlásila, že jí nejsou známy faktické ani právní vady předmětu prodeje. Žalovaná žalobci zamlčela havarijní stav nemovitosti, nosné dřevěné konstrukce byly napadeny dřevokazným hmyzem či houbou, voda ve studni nebyla pitná. Kupní smlouva byla neplatná podle § 583 občanského zákoníku. Žalobce také odstoupil od smlouvy pro vady dne [datum]. Existence vad byla v řízení prokázána. Dále odvolatel poukázal na rozpory v odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, pokud jde o zjištění vad. Průběh insolvenčního řízení nemohl mít vliv na nyní projednávanou věc. Žádal, aby rozsudek soudu I. stupně byl zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. 3. Odvolací soud rozsudek soudu I. stupně dne [datum] ve výrocích o věci samé a o náhradě nákladů řízení mezi účastníky potvrdil rozsudkem č. j. 21 Co 30/2020-523. 4. K dovolání žalobce byl posléze zmíněný rozsudek odvolacího soudu rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 29. 9. 2022, č. j. 29 Cdo 3762/2020-571, zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení se závazným právním názorem, týkajícím se aplikace § 2993 a § 2999 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) o bezdůvodném obohacení. Dovolací soud odkázal na svou judikaturu a dovodil, že byl-li předmět koupě po uzavření kupní smlouvy zpeněžen v insolvenčním řízení vedeném na majetek kupujícího a je nyní ve vlastnictví třetí osoby a kupní smlouva byla neplatná či zrušená, nemá zpeněžení předmětu koupě v insolvenčním řízení vliv na povinnost účastníků vypořádat se podle zásad uvedených v § 2993 a § 2999 o. z. 5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – opětovně přezkoumal napadené rozhodnutí a řízení jeho vydání předcházející a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není opodstatněné. 6. Odvolací soud zopakoval dokazování inzerátem nabízejícím k prodeji rodinný dům 80 m2, pozemek 462 m2 v obci [obec] za 529 000 Kč. V textu inzerátu je mimo jiné uvedeno, že dům o dispozici 2+1 je určen k celkové rekonstrukci. Stav objektu je uveden jako dobrý a pokud jde o vodu, je uvedeno„ místní zdroj“. 7. Dále bylo zopakováno dokazování kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] mezi účastníky ohledně předmětných nemovitostí, tzn. pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součást tvoří stavba – budova [adresa] – zemědělská usedlost, vše v k. ú. xxx a obec xxx. Z obsahu této smlouvy mimo jiné vyplývá (odstavec V bod 4 smlouvy), že strana kupující prohlásila, že je jí právní a faktický stav kupovaného předmětu prodeje dobře znám, stejně jako i přístup k předmětu prodeje a že tento v tomto stavu kupuje. [příjmení] prodávající pak prohlásila, že jí nejsou známy žádné faktické ani právní vady předmětu prodeje. Z obsahu smlouvy nevyplývá, že by byla ujednána jakost (kvalita) předmětu koupě a ze smlouvy také není patrný účel plnění. 8. Ze zprávy Inspekce nemovitostí ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že [právnická osoba] Inspekt provedla odborné prověření předmětné nemovitosti – zemědělské usedlosti. V této zprávě bylo uvedeno, že konkrétní stavební prvky převáděného domu buď nevykazují žádnou závadu, nebo jde o závadu nebránící užívání, případně je nutná oprava nebo rekonstrukce. Bylo shledáno celkem 56 závad a vyčísleny náklady na odstranění na částku 851 000 Kč. 9. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. 10. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. 11. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. 12. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. 13. Podle § 4 odst. 1 o. z. má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. 14. V obecné rovině je třeba uvést, že za vadu se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci určené k opravě či rekonstrukci je třeba rozlišovat, zda zjištěné vady jsou takového rázu (jsou natolik závažné), že znemožňují i samotnou opravu nebo rekonstrukci tak, aby věc po jejich provedení bylo možno užívat k obvyklému účelu (např. bydlení v nemovitosti u zemědělské usedlosti), nebo nikoliv. 15. Jakost zmíněná v § 2095 o. z. znamená kvalitu předmětu plnění. Skutečnost, že určitá nemovitost je určité kvality a jiná srovnatelná nemovitost vykazuje kvalitu jinou, sama o sobě neznamená, že posuzovaná nemovitost s ohledem na zjištěné okolnosti věci nesplňuje požadavky na jakost (kvalitu) a je tedy možno uplatňovat práva z vadného plnění. Vychází se přitom z jakosti obvyklé, což je jakost, kterou kupující může s ohledem na okolnosti konkrétního případu důvodně očekávat. 16. V případě rodinného domu napojeného na individuální zdroj vody nelze považovat za obvyklé, že voda z takového zdroje vykazuje hodnoty pitné vody (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 670/2012). 17. Omyl ve vůli je ve smyslu § 583 o. z. právně významným, tj. má za následek neplatnost právního jednání jen tehdy, pokud jednající osoba mylně vycházela z určité okolnosti rozhodující pro právní jednání a druhá osoba, které bylo právní jednání určeno, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět v době právního jednání. [příjmení] se dovolávající osoba však není zbavena povinnosti sama si zajistit odpovídající míru objektivních informací o rozhodných skutečnostech. To se zvýrazňuje především též v případech, kdy jde o skutečnosti odborného charakteru a jednající osoba příslušné odborné znalosti nemá. Pokud jednající a omylu se dovolávající osoba zanedbá tuto přiměřenou péči odpovídající okolnostem věci, je zpochybněna možnost účinně se dovolat § 583 o. z. o omylu. Neomluvitelným omylem je, byl-li zaviněn nedbalostí jednající osoby při využití možnosti ověřit si skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního jednání (obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002). 18. V nyní projednávané věci je podstatné, že předmětné nemovitosti byly inzerovány dne [datum] k prodeji s tím, že dům je určen k celkové rekonstrukci. Pokud již z inzerce zadávané prodávajícím – žalovanou bylo zřejmé, že dům má být celkově rekonstruován, pak s odkazem na znění § 4 odst. 1 o. z. nemohl kupující – žalobce důvodně očekávat, že věc bude svou jakostí (kvalitou) odpovídat v čase a místě obdobným nemovitostem, které rekonstrukci nevyžadují, přestože je v inzerátu uveden stav dobrý. Není také možné rozumně očekávat, že nemovitost – dům bude ihned (bez vynaložení dalších finančních prostředků) sloužit k potřebě bydlení. Jestliže byl dům nabízen k prodeji s tím, že musí proběhnout jeho celková rekonstrukce, pak za vadné by bylo možno pokládat pouze takové plnění, které by rekonstrukci domu znemožňovalo a byla by nutná jeho demolice. Tato skutečnost však nevyplývá ani z listinných důkazů, na které žalobce poukazoval, zejména pak ze zprávy Inspekce nemovitostí ze dne [datum] zmíněné shora. Z ní je zřejmé, že všechny zjištěné závady byly opravitelné či napravitelné v rámci rekonstrukce. 19. Kupní cena nemovitostí sjednaná mezi účastníky pak odrážela jejich celkový nedobrý stav, když za cenu obdobnou (konkrétně za 420 000 Kč) byly nemovitosti prodány v rámci insolvenčního řízení o necelé dva roky později, aniž by ovšem v mezidobí bylo do nemovitostí jakkoli investováno (shodné tvrzení účastníků u jednání odvolacího soudu dne [datum]). 20. Z judikátu zmíněného shora pak vyplýv