27 CO 20/2022-97 — Krajský soud v Brně

1. V řízení zahájeném [datum] domáhal se žalobce po žalovaném zaplacení částky 325 030 Kč s 10% úroky z prodlení od [datum] do zaplacení. K tomu uvedl, že dne [datum] uzavřel jako zájemce se žalovaným jako zprostředkovatelem smlouvu o složení blokovacího depozita v souvislosti s prodejem části pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], která měla být oddělena na základě geometrického plánu, k jehož zajištění (stejně jako i dalších potřebných dokumentů a smluv) se žalovaný ve smlouvě zavázal. Současně se účastníci v této smlouvě dohodli, že smlouva o budoucí smlouvě kupní bude s prodávajícími uzavřena nejpozději do [datum]. Na základě smlouvy z [datum] žalobce uhradil žalovanému na stanovený účet blokovací depozitum (provizi) ve výši 325 030 Kč (268 620 Kč + DPH). Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla s prodávajícími uzavřena až [datum], k uzavření kupní smlouvy a převodu pozemku však již nedošlo vůbec, a to z důvodů na straně žalovaného (zprostředkovatele) a prodávajících, neboť se jim nepodařilo zajistit souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku a nebylo vydáno územní rozhodnutí. Protože do sjednaného data [datum] nebyly splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy, zanikla i smlouva o budoucí kupní smlouvě. Dne [datum] byl žalobce kontaktován právní zástupkyní žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] s nabídkou na odkup celé nemovitosti, o to však neměl zájem. Je tak zřejmé, že žalovaný nesplnil své povinnosti dle smlouvy o složení blokovacího depozita, a proto ho žalobce dopisem z [datum] vyzval k vrácení složeného blokovacího depozita. Žalovaný nejprve svůj závazek uznával s tím, že potřebuje rozložit jeho splatnost do dvou až tří měsíčních splátek; následně účastníci ještě projednávali i možnost vše vyřešit jiným stavebním projektem. Poté však žalovaný své stanovisko změnil s tím, že je ochoten vrátit pouze část zaplacené částky, tzn. poníženou o částku 124 500 Kč (na pokrytí nákladů, které mu vznikly). To žalobce odmítl a následně ještě formálně od smlouvy o složení blokovacího depozita odstoupil. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě uvedl, že nárok uplatněný žalobcem neuznává, smlouva datovaná [datum] o složení blokovacího depozita nebyla nikdy uzavřena, neboť žalobce ji nepodepsal. K tomu doplnil, že oba jednatelé žalobce jsou cizími státními příslušníky, v dané době nebyli přítomni v České republice a smlouva nebyla nikdy podepsána ani elektronickou formou a nebyla nikdy doručena zpět žalovanému. Žalobce uhradil pouze provizi, tj. smluvní odměnu za zprostředkování příležitostí koupit pozemek dle řádně vystaveného daňového dokladu [číslo] na částku 325 030 Kč vč. DPH. Dle sdělení jeho účetní si žalobce uvedenou částku přiznal a nárokoval v řádném daňovém přiznání k DPH a v kontrolním hlášení za období 12/ 2018 a částka 56 410,20 Kč (DPH) byla žalobci vrácena finančním úřadem na bankovní účet. Provize byla dohodnuta na úhradu nákladů vzniklých při procesu realizace příležitosti koupit pozemek v k. ú. [obec], zejména k vypracování geometrického plánu, smluv atd. Žalovaný v rámci tohoto procesu několikrát jednal s tehdejším starostou obce i dalšími osobami, opakovaně navštívil příslušný stavební úřad atd. V souvislosti s uvedenou činností tedy vystavil řádný daňový doklad [číslo] na částku 325 030 Kč vč. DPH splatný [datum] a žalobce částku uhradil převodem na účet. Žalovaný poukázal na to, že sám žalobce uvedl, že smlouva o budoucí kupní smlouvě byla uzavřena, byť se zpožděním, nicméně již nesdělil, že k jejímu uzavření ve sjednaném termínu do [datum] nedošlo z důvodů na jeho straně (k podpisu smlouvy bylo zapotřebí podpisu obou tehdejších jeho jednatelů). Právní zástupkyně žalovaného [příjmení] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí kupně vypracovala a doručila do sféry všech účastníků již [datum], nicméně žalobce reagoval až koncem února 2019 a k samotnému podpisu došlo teprve [datum]. K tvrzení žalobce o platném uzavření smlouvy o složení blokovacího depozita žalovaný odkázal na čl. V. odst. 3 této smlouvy. Dále podotkl, že žalobce zvažoval i možnost koupě celého pozemku a z tohoto důvodu a na základě jeho pokynu bylo odkládáno podání žádosti o dělení pozemku. Nadto ze strany žalobce mnohdy přicházela protichůdná stanoviska jednotlivých jednatelů. Je tedy nepochybné, že to byl žalobce, kdo zavinil prodlení s podáním žádosti na příslušný stavební úřad. Začátkem června 2019 byl žalobce důrazně upozorněn a požádán o součinnost k vyplnění příslušných formulářů k podání žádosti o souhlas ke stavebnímu úřadu a k územnímu rozhodnutí, na což však nijak nereagoval. Žalovaný je přesvědčen, že žalobce o koupi pozemku ztratil zájem. To vyplývá i z toho, že jednatel žalobce v doprovodu syna druhého jednatele na podzim 2019 žalovanému sdělil, že již na nákupu nemovitosti netrvají a končí spolupráci. Jakékoliv jiné řešení situace žalobce odmítl. Žalovaný je přesvědčen, že on sám neporušil žádné ujednání a byl to naopak žalobce, kdo zavinil a znemožnil uzavření kupní smlouvy. 3. Soud prvního stupně odvoláním napadeným rozsudkem žalobě v celém rozsahu vyhověl (I. výrok) a žalovanému uložil rovněž povinnost nahradit žalobci náklady řízení ve výši 82 451 Kč (II. výrok). V odůvodnění zrekapituloval tvrzení žalobce i obranu žalovaného a uvedl skutková zjištění z jednotlivých provedených důkazů. Dospěl k závěru, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o složení blokovacího depozita v souvislosti s prodejem věcí nemovitých (§ 1746 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“), a to na dobu určitou do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nejpozději však do [datum] (čl. V. odst. 1 smlouvy). Žalobce se zavázal uhradit do [datum] žalovanému za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi (ve smlouvě specifikované) nemovitosti tzv. blokovací depozitum ve výši 325 030 Kč. Naproti tomu se žalovaný zavázal zajistit vypracování geometrického plánu, souhlasného prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků, územního rozhodnutí o dělení pozemku od příslušného stavebního úřadu. Dále zajistit vypracování smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o úschově, návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu a předání nemovitosti (čl. IV. odst. 3 smlouvy). V čl. V. odst. 2 smlouvy se účastníci dohodli, že v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy (tj. [datum]) je žalovaný povinen na výzvu vrátit žalobci blokovací depozitum, a to do pěti pracovních dnů od výzvy. V čl. V. odst. 3 smlouvy si účastníci sjednali smluvní pokutu ve výši odpovídající blokovacímu depozitu pro případ porušení povinností ze strany žalobce, a to neposkytnutí potřebné součinnosti nutné pro převod nemovitosti, nepřistoupení k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nejpozději v den účinnosti této smlouvy, porušení povinností stanovených v čl. IV. této smlouvy. Soud konstatoval, že mezi účastníky bylo nesporné zaplacení částky 325 030 Kč a žalobce prokázal, že k jejímu vrácení (ve lhůtě sedmi dnů od doručení výzvy) žalovaného vyzval přípisem z [datum], doručeným žalovanému téhož dne, kterým současně od smlouvy o složení blokovacího depozita odstoupil. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že za situace, kdy v řízení bylo prokázáno, že smlouva o smlouvě budoucí kupní byla uzavřena teprve dne [datum] – nikoliv tedy před [datum], jak si účastníci dohodli - pozbyla smlouva o složení blokovacího depozita účinnosti ke dni [datum], a to bez ohledu na to, zda později k uzavření (a zániku) smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo či nikoliv. Žalovanému tak vznikla povinnost vrátit žalobci na výzvu částku odpovídající blokovacímu depozitu. Pro úplnost soud podotkl, že s ohledem na zánik závazku ze smlouvy o složení blokovacího depozita uplynutím sjednané doby nemohlo následné odstoupení žalobce od této smlouvy vyvolat žádné právní účinky. Námitku žalovaného, že smlouva o složení blokovacího depozita nebyla uzavřena z důvodu absence podpisu žalobce, neshledal soud za důvodnou. Žalobcem předložené vyhotovení smlouvy obsahuje podpisy obou smluvních stran a žalovaný (který se nedostavil k jednání – pozn. odvol. soudu) nezpochybnil pravost ani obsahovou správnost této smlouvy a nepředložil ani její odlišné vyhotovení. Za relevantní soud nevzal ani tvrzení žalovaného, že částka 325 030 Kč zaplacená žalobcem byla ve skutečnosti provizí za zprostředkování příležitosti koupit pozemek, neboť v řízení nebylo prokázáno, že by si účastníci poskytnutí provize jako odměny za zprostředkování sjednali. Naopak z provedených důkazů jednoznačně vyplynulo, že žalobce uvedenou částku složil podle smlouvy o složení blokovacího depozita za účelem v této smlouvě uvedeným, tj. za účelem„ zablokování“ specifikovaných nemovitostí po dobu přípravy smluvní dokumentace související s jejich prodejem, tedy k zajištění, že žalovaný jako zprostředkovatel nebude po sjednanou dobu nabízet nemovitost k prodeji dalším zájemcům. Dále soud uzavřel, že žalovaný neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní ve vztahu ke své argumentaci o neposkytnutí souči