38 CO 20/2022-227 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Hodoníně jako soud I. stupně rozhodl v záhlaví označeným rozhodnutím o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] smlouvu o zřízení služebnosti inženýrských sítí (výrok I.), o uložení povinnosti žalované zajistit do 30 dnů od právní moci rozsudku zřízení přípojky elektřiny a plynu a přepojení stávajících rozvodů ÚT, TUV, a to pro pozemek parc. č. st. [číslo], jehož součástí je jiná stavba [adresa], a pro pozemek parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba – dům [adresa], vše v k. ú. [obec] (výrok II.), o nahrazení projevu vůle uzavřít s [jméno] [příjmení] kupní smlouvu o prodeji části pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] (výrok III.) a žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 41.504 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.). 2. Soud I. stupně dospěl ke skutkovému závěru, že strany si již v době procesu prodeje pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova (výrobní hala) [adresa], uvědomovaly existenci určitých faktických a právních problémů spojených s inženýrskými sítěmi pro pozemky parc. č. st. [číslo] a [číslo] a pro budovy na nich stojící (rodinné domy [adresa]), včetně jejich potenciálního prohloubení, pokud nebudou všechny nemovitosti prodávány jako jeden soubor jednomu kupujícímu. Zejména výpovědi zaměstnanců společnosti e- [právnická osoba], poznámky uvedené ve„ Smlouvě o zprostředkování koupě“ mezi žalovanou a výše jmenovanou společností ze dne [datum] a„ Dodatek [číslo] ke smlouvě o úschově“ ze dne [datum] indikují, že již v době uzavření„ Smlouvy o zprostředkování koupě“ (a potažmo i samotné kupní smlouvy, neboť ta je datována týmž dnem) se počítalo jak s oddělením části pozemku parc. č. st. [číslo] a jejím (bezúplatném) zpětném převodu na původního prodávajícího, tak se zřízením služebnosti inženýrských sítí ve prospěch pozemků parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Obsah jednání mezi stranami a okolnosti kontraktace kupní smlouvy ze dne [datum] dokresluje i zápis z jednání z téhož dne, kde se znovu hovoří o zřízení věcného břemene inženýrských sítí ve prospěch pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. st. [číslo] a nově též o zřízení přípojky plynu. Svědecké výpovědi zaměstnanců společnosti e- [právnická osoba] podpořily rovněž skutkovou verzi předestřenou žalobci v tom směru, že hlavním důvodem, proč oddělení části pozemku parc. č. st. [číslo] a její zpětný prodej neproběhly ještě před podpisem kupní smlouvy, byly přísné podmínky banky, která poskytla žalované úvěr na koupi těchto nemovitostí. 3. Původní úmysl žalobců i žalované docítit bezproblémového přístupu k médiím tak, aby všechny dotčené nemovitosti měly svou přípojku, se následně promítl do čl. 6 odst. 1, ve spojení s čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy ze dne [datum]. Zmiňovaný čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy obsahuje závazek stran uzavřít v budoucnu smlouvu (respektive smlouvy) určitého obsahu. Soud dospěl k závěru, že právě formulace čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy ve spojení s jejím čl. 4 odst. 3 a v návaznosti na jednání žalobců a žalované před jejím uzavřením určuje obsah budoucí smlouvy (respektive smluv) alespoň obecným způsobem. Mezi účastníky nebyla ve smyslu ust. § 1785 občanského zákoníku sjednána žádná lhůta, a proto se tedy aplikuje zákonná lhůta roční, v jejímž běhu musí oprávněná strana povinnou vyzvat (§ 1786 občanského zákoníku). 4. Písemné výzvy, které žalobci předložili, jsou datované až dnem [datum], [datum] a [datum]. Ačkoliv žalobci nepředložili žádnou formální písemnou výzvu k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí nebo o zpětné koupi části pozemku parc. č. st. [číslo], není pochyb o tom, že taková výzva byla učiněna jinou formou (ústně či faktickým jednáním k tomuto účelu směřujícím), k čemuž soud dodal, že výzva k uzavření (budoucích) smluv nemusí být učiněna pouze písemně. Existence ústně provedené výzvy k uzavření obou smluv plyne z jiných provedených důkazů, zejména z faktického jednání obou účastníků. Žalobci před uzavřením kupní smlouvy (nejpozději v srpnu roku 2017), ale rovněž žalovaná po jejím uzavření (nejpozději v březnu 2018) činila aktivní kroky směřující k oddělení části pozemku parc. č. st. [číslo], a to vypracováním geometrického plánu takového oddělení a získání souhlasu od příslušného stavebního úřadu s takovým dělením pozemků, v dopise ze dne [datum] právní zástupce žalobců odkazuje na obsah jednání ze dne [datum], což vyznívá tak, že obsah tohoto jednání, včetně zápisu z něj považuje za věcně relevantní a pro obě strany za závazný, byť se selektivně dovolává pouze těch bodů, které jeho klientovi prospívají, a ačkoliv tedy žalovaná později obsah tohoto jednání i zápisu z něj bagatelizovala a dávala najevo, že se jimi necítí vázána, dopis ze dne [datum] svědčí o zcela opačném postoji, o čemž svědčí mj. výslovná otázka na žalobkyni, zda podepsala ujednání ze dne [datum] bez úmyslu vyvolat právní následky, a dne [datum] přijal žalobce od žalované částku 6.250 Kč za účelem připojení nového odběrného místa k distribuční síti dodavatele E.ON pro odběrné místo na adrese [adresa], což dokresluje opět, že v otázce napojení na distribuční sítě účastníci postupovali ve vzájemné součinnosti a žalovaná již některé z povinností uvedené v článku VI. odst. 1 kupní smlouvy splnila, konkrétně zřídila přípojku vody a postavila dělící zeď), což opět signalizuje, že svůj závazek z kupní smlouvy nezpochybňovala a že měla jasnou představu o tom, k čemu se zavázala. 5. Žalobcům, kteří byli v řízení plně úspěšní, přiznal soud právo na náhradu nákladů řízení ve výši 41.504 Kč. 6. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalovaná odvolání a navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žaloba se v celém rozsahu zamítá a přiznal jí právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Žalovaná podala odvolání z důvodů uvedených v § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř. Žalovaná se nikdy nezavázala zřídit věcné břemeno inženýrských sítí ve prospěch pozemků, které byly ve vlastnictví žalobců, ani se nezavázala oddělit a prodat část své nemovitosti [jméno] [příjmení]. Závěr soudu, že se počítalo, jak s oddělením části pozemků parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] a jeho zpětným převodem na prodávající, tak se zřízením služebnosti inženýrských sítí je nesprávný, jelikož všichni zaměstnanci společnosti e- [právnická osoba] vypověděli, že tyto kroky sice byly projednávány, ale strany od nich ustoupily, neboť banka s nimi při sjednávání úvěru v roce 2017 nesouhlasila. Od chvíle vyslovení nesouhlasu ze strany banky mohla být koupě realizována pouze bez zřízení věcného břemene a zpětného prodeje části nemovitosti a v tomto duchu také dále jednala. Výsledkem tohoto jednání byla finální verze kupní smlouvy ze dne [datum], v níž se žalovaná ke zřízení služebnosti inženýrských sítí ani ke zpětnému převodu nezavázala. Zápis z jednání ze dne [datum] nelze vykládat jako dodatek ke kupní smlouvě ze dne [datum], jelikož zde zcela chybí identifikace žalované, jakož i jakékoliv označení, že se jedná o dodatek, což je v rozporu se samotnou kupní smlouvou. V zápise z jednání ze dne [datum] není o věcném břemeni vůbec pojednáváno. Ani jedno z ustanovení kupní smlouvy není možno vyložit tak, že obsahuje závazek stran uzavřít v budoucnu smlouvu nebo smlouvy. Tato ustanovení je možné vykládat pouze tak, že z ustanovení článku VI. odst. 1 vyplývá pro žalovanou (kupující) povinnost zřídit přípojky vody a elektřiny, zřídit dělící zeď, přepojit rozvody ÚT a TUV, přičemž ve spojitosti s článkem IV. odst. 3 tak má učinit pro sebe, tedy pro stranu kupující, což ostatně také učinila, jelikož přípojka vody, kterou zřídila, slouží pro její potřeby, nikoliv pro potřeby žalobců, a ostatní energie čerpá prostřednictvím stávajícího vedení, jelikož to je součástí její nemovitosti, a tudíž je i jeho vlastníkem. Dále žalovaná namítla, že i kdyby soud dospěl k závěru, že byla uzavřena určitá smlouva o smlouvě budoucí, žalobci nevyzvali žalovanou k jejímu uzavření včas. Potvrzení o předání částky 6.250 Kč za účelem připojení nového odběrného místa k distribuční síti dodavatele E.ON pro odběrné místo na adrese [adresa], že v otázce napojení na distribuční sítě účastníci postupovali ve vzájemné součinnosti, ale už z něj nevyplývá, že žalovaná byla povinna přípojku na své náklady zřídit. Tento dokument pouze dokládá, že žalovaná ve snaze urychlit celou záležitost poskytla žalobcům nad rámec kupní ceny částku 6.250 Kč, která měla sloužit jako záloha k tomu, aby se sami na distribuční síť připojili. Pokud soud uvádí, že žalovaná částečně plnila, tedy že zřídila přípojku vody a postavila zeď, takto učinila pro sebe, což vyplývá z ustanovení článku VI. odst. 1 a článku IV. odst. 3 kupní smlouvy, a nová vodovodní přípojka slouží žalované nikoliv žalobcům. Závěrem žalovaná v odvolání uvedla, že navrhovaná smlouva o zřízení služebnosti inženýrských sítí není precizně formulována, jelikož není zcela zřejmé, že vedení má být na služebném pozemku zřízeno, vedeno, opravová