49 CO 49/2022-339 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 16.000 Kč spolu s 10% úrokem z prodlení ročně z částky 2.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 4.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 6.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 8.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 10.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 12.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 14.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 16.000 Kč za období od [datum] do zaplacení (výrok I.), že se zamítá žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalované zaplacení částky 4.000 Kč spolu s 10% úrokem z prodlení ročně z částky 500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 1.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 1.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 2.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 2.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 3.000 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 3.500 Kč za období od [datum] do [datum], 10% úrokem z prodlení ročně z částky 4.000 Kč za období od [datum] do zaplacení (výrok II.), a že žalovaná je povinna uhradit žalobci na nákladech řízení částku 1.526 Kč (výrok III.). 2. Soud tak rozhodl o žalobě skutkově odůvodněné tím, že dne [datum] uzavřel žalobce se žalovanou nájemní smlouvu, předmětem nájmu byl byt [číslo] o velikosti 2+1, nacházející se ve [anonymizována dvě slova] podlaží bytového domu na ulici [ulice a číslo], v k. ú. [část obce] (dále též jen„ byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena pro období od [datum] do [datum]. Výše nájmu činila 10.000 Kč měsíčně, v měsících 8/ 2019 2020 však žalovaná uhradila žalobci pouze částku 7.500 Kč, dlužná částka za tyto měsíce tedy činí celkem 20.000 Kč. 3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobce jako vlastník budovy [adresa], jež je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], uzavřel dne [datum] s žalovanou smlouvu o nájmu předmětného bytu [číslo]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 9.500 Kč, a dále byla sjednána záloha 500 Kč za vodné a stočné. Nájemní vztah trval od [datum] do [datum]. Za měsíce srpen 2019 až březen 2020 žalovaná uhradila žalobci vždy částku 7.500 Kč, takže mu dluží za každý z těchto 8 měsíců částku 2.500 Kč. Soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci nájemné za uvedených 8 měsíců v celkové výši 16.000 Kč, tj. 2.000 Kč za každý měsíc, s příslušenstvím. V případě záloh na služby však platí, že pronajímatel se může domáhat zaplacení záloh na plnění spojená s užíváním bytu pouze do okamžiku, kdy má dojít k jejich vyúčtování. V daném případě tedy koncem zúčtovacího období zaniklo právo žalobce požadovat po žalované zaplacení záloh na služby a vzniklo mu právo požadovat případné nedoplatky vyplývající z provedeného vyúčtování reálně spotřebovaných služeb (které však v řízení nepožadoval). Soud proto žalobu zamítl v rozsahu dlužných záloh, tedy ve výši 4.000 Kč s příslušenstvím. 4. Námitky žalované soud za důvodné nepovažoval. Soud odmítl námitku žalované, že uhradila před uzavřením smlouvy částku 10.000 Kč jako kauci, která by jí měla být vrácena. Soud akceptoval tvrzení žalobce, že tato částka byla provizí, na kterou měl žalobce právo jako podnikatel v realitní oblasti. K námitce, že žalovaná byt fakticky užívala až od [datum], kdy se do něj nastěhovala, takže by neměla platit nájem za dobu od [datum] do [datum], soud uvedl, že nájemní smlouva byla uzavřena již [datum], tímto dnem vznikl mezi žalobcem a žalovanou abstraktní závazkový vztah, jehož obsahem byla i povinnost žalované platit sjednané nájemné. K námitce, že žalovaná provedla v bytě výměnu plesnivé linky za 7.000 Kč, soud uvedl, že žalovaná k této výměně neměla souhlas žalobce, žalobce se také nezavázal k (třeba jen částečné) náhradě nákladů žalované. Žalovaná konečně tvrdila započtení odměny z mandátní smlouvy pro společnost [právnická osoba] na část svého nájemného. K tomu soud uvedl, že [právnická osoba], sutě, písky s.r.o. pověřila společnost [právnická osoba] správou předmětného domu a společnosti [právnická osoba] náležela za zajištění těchto služeb odměna ve výši 2.500 Kč měsíčně. Za společnost [právnická osoba] však byl oprávněn jednat její jednatel pan [jméno] [příjmení], nikoliv žalovaná. Žalovaná ani na výzvu soudu nepředložila jakékoli zmocnění či pověření jednat navenek za společnost [právnická osoba] Sjednaná odměna za správu domu náleží společnosti [právnická osoba] nikoli žalované. Soud proto odmítl vznesený nárok žalované vůči žalobci ve výši 10.000 Kč z titulu provedené správy domu za společnost [právnická osoba] 5. Proti výroku I. a III. rozsudku soudu I. stupně podala žalovaná odvolání. Uvedla, že po zvážení všech okolností nadále netrvá na námitkách týkajících se vyhodnocení nároku uplatněného z titulu správcovské činnosti prováděné jí osobně v zastoupení společnosti [právnická osoba] Soud však nesprávně posoudil dobu, po kterou předmětný byt na základě nájemní smlouvy užívala. Byt jí byl předán až dne [datum], nemohla jej tedy užívat ode dne začátku nájmu, po tuto dobu by neměla ani platit nájemné. Soud nesprávně neuznal její obranu proti žalobě v podobě žádosti o započtení investice ve výši 7.000 Kč na novou kuchyňskou linku, již do bytu nechala nainstalovat poté, co původní byla v havarijním stavu (plesnivá). Žalovaná žalobce kontaktovala s prosbou o řešení mailem ze dne [datum], žádnou odpověď nedostala, takže jí nezbylo, než linku vyměnit. Rozporuje i závěry soudu týkající se provize za zprostředkování, neboť žalobce evidentně pronajímal vlastní byt, a tudíž nebyl žádným zprostředkovatelem pro uzavření nájemního vztahu. Závěrem žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně změnil a žalobu zamítl. 6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalované (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v napadené části i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům. 7. Podle § 436 odst. 1 věta druhá o. z. není-li zřejmé, že někdo jedná za jiného, platí, že jedná vlastním jménem. 8. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 9. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 10. Podle § 2254 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (odst. 1). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odst. 2). 11. Podle § 2264 odst. 1 o. z. zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. 12. Podle § [číslo] pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil (odst. 1). Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné (odst. 2). 13. V projednávané věci soud I. stupně vyšel ze zjištění (a mezi stranami nebylo sporné), že žalobce uzavřel dne [datum] se žalovanou smlouvu o nájmu předmětného bytu, že nájemné bylo sjednáno ve výši 9.500 Kč, že byla sjednána záloha 500 Kč za vodné a stočné, že nájemní vztah trval od [datum] do [datum] a že za měsíce srpen 2019 až březen 2020 uhradila žalovaná žalobci vždy pouze částku 7.500 Kč, takže zůstala dlužná za každý z těchto 8 měsíců částku 2.500 Kč, celkem tedy 20.000 Kč. Soud dále dovodil, že z neuhrazených částek představuje vždy částka 500 Kč zálohu na poskytované služby (vodné, stočné), kterou však žalobce již nemůže po žalované požadovat, protože po skončení zúčtovacího období nelze po nájemci požadovat zálohy na služby, ale je třeba uhrazené zálohy vyúčtovat a po nájemci požadovat již pouze případný nedoplatek ceny poskytnuté služby. Soud proto výrokem II. rozsudku žalobu zamítl ohledně částky připadající na zálohy za služby v celkové výši 4.000 Kč, proti tomuto výroku odvolání podáno nebylo, takže