60 CO 19/2023-182 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Okresního soudu ve [obec] ze dne 4. 11. 2022, č. j. 11 C 298/2021-154, bylo rozhodnuto, že žaloba, kterou se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít smlouvu na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě se zřízením předkupního práva a věcného břemene [číslo] jejímž předmětem měl být prodej pozemků parc. [číslo] (vzniklého dle geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] 2020 rozdělením pozemku parc. [číslo]), parc. [číslo] (vzniklého dle geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] 2020 rozdělením pozemku parc. [číslo]) a parc. [číslo] (vzniklého dle geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] 2020 rozdělením pozemku parc. [číslo]) v k. ú. [obec], zřízení předkupního práva k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [obec] a zřízení služebnosti stezky na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [obec] a dále určení, že dnem právní moci rozsudku je tato smlouva uzavřena, se zamítá (výrok I.), žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 23 716 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.). 2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že dne [datum] uzavřel žalobce jako budoucí kupující s žalovaným jako budoucím prodávajícím smlouvu o budoucí kupní smlouvě se zřízením předkupního práva a věcného břemene. Ve smlouvě si strany ujednaly, že do 30 dnů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí (vydání kolaudačního souhlasu) pro stavbu„ Revitalizace bývalého objektu Sole – rekonstrukce sídla [právnická osoba] [obec], třída [adresa] a [adresa]“, nejpozději však do [datum], uzavřou kupní smlouvu na část pozemků p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Zlín, k. ú. [obec], o celkové výměře 3 500 m2, podle zákresu v kopii snímku katastrální mapy, která je připojena jako příloha [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí. Budoucí kupní smlouva měla být uzavřena do 30 dnů od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, nejpozději do [datum], což znamená, že kolaudační rozhodnutí musí být pravomocné před tímto datem, neboť po tomto datu není možné budoucí kupní smlouvu uzavřít. Soud I. stupně dospěl k závěru, že nemá pochybnosti o tom, jaký byl úmysl žalovaného. Úmysl žalovaného byl uzavřít budoucí kupní smlouvu pouze za předpokladu nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí na stavbu„ Revitalizace bývalého objektu Sole – rekonstrukce sídla [právnická osoba] [obec], třída [adresa] a [adresa]“. K tomuto závěru dospěl soud I. stupně mimo jiné na základě smlouvy o výpůjčce, která byla uzavřena žalobcem a žalovaným na totožné pozemky a na stejné časové období, tj. do [datum]. V této smlouvě bylo dohodnuto, že v případě, že by smlouva skončila uplynutím sjednané doby [datum] a žalobce by do této doby nerealizoval či nedokončil výstavbu v souvislosti s akcí„ Revitalizace bývalého objektu Sole – rekonstrukce sídla [právnická osoba] [obec], třída [adresa] a [adresa]“, byl povinen předmětné pozemky uvést do původního stavu a vyklidit, a to pod hrozbou smluvní pokuty. Žalobce tak měl možnost předmětné pozemky užívat do ukončení akce„ Revitalizace bývalého objektu Sole – rekonstrukce sídla [právnická osoba] [obec], třída [adresa] a [adresa]“ bezplatně a po řádném ukončení předmětné akce (po právní moci kolaudačního rozhodnutí) je získat do svého vlastnictví na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, v opačném případě byl povinen předmětné pozemky nejpozději dne [datum] vyklidit. Vzhledem k tomu, že smlouva o smlouvě budoucí i smlouva o výpůjčce byly uzavřeny téhož dne, obě smlouvy se týkají totožných účastníků, pozemků i stavební akce, je nepochybné, že tyto smlouvy byly uzavírány i s jednotným úmyslem žalovaného, a to„ zhodnotit“ předmětné pozemky a pouze takto„ zhodnocené“ pozemky pak kupní smlouvou převést na žalobce, v opačném případě předmětné pozemky nejpozději [datum] vyklizené získat zpět. Úmysl žalobce je zřejmý z textu smlouvy, z předchozích jednání, neboť žalobce po osobní schůzce se zástupcem žalovaného dne [datum] upravil původní žádost o budoucí odkup pozemků ze dne [datum]. V rámci opakované žádosti z [datum] žalobce doplnil, že žádost o prodej pozemků je výlučně svázána s revitalizací areálu bývalého objektu [příjmení] – Sole pro účely zřízení sídla žalobce, přičemž žalobce počítá s tím, že i vyhlašovaný záměr prodeje pozemků bude svázán s touto podmínkou, tj. s revitalizací areálu bývalého objektu [příjmení] – Sole. Úmysl žalovaného musel být žalobci znám i ze zveřejněného záměru na prodej, nájem, výpůjčku předmětných pozemků, který rovněž hovořil o vázanosti na akci„ Revitalizace bývalého objektu Sole – rekonstrukce sídla [právnická osoba] [obec], třída [adresa] a [adresa]“. Navíc k předmětným pozemkům poskytl žalovaný žalobci smluvní vztah již v minulosti, a to rovněž formou smlouvy o smlouvě budoucí kupní účelově vázané na vybudování Design centra žalobce. Pokud by žalovaný neměl úmysl vázat uzavření budoucí kupní smlouvy na podmínku právní moci kolaudačního rozhodnutí a měl by zájem předmětné pozemky na žalobce převést bez jakéhokoliv omezení, mohl tak učinit hned, případně stanovit určitý termín převodu v budoucnu bez dalšího. Soud I. stupně dospěl k závěru, že žalobci byl tento úmysl žalovaného znám. Žalobce pak neunesl břemeno tvrzení a důkazní, přes poučení dané soudem I. stupně a neprokázal, že mezi účastníky bylo dohodnuto, že kupní smlouva bude uzavřena bez ohledu na to, zda nabyde právní moci kolaudační rozhodnutí. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Soud přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení za právní zastoupení advokátem, neboť v daném případě byly náklady řízení vynaloženy účelně, a to jak s ohledem na specifičnost daného řízení, kdy se nejedná o řízení, v rámci něhož žalovaný standardně vystupuje. 3. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Toto odvolání směřuje proti oběma výrokům napadeného rozsudku. V podstatných částech svého odvolání žalobce uvedl, že gramatický výklad čl. II. odst. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě je odlišný oproti výkladu, k jakému dospěl soud prvního stupně. Gramatický výklad je takový, že budoucí smlouva má být uzavřena nejpozději [datum] bez ohledu na právní moc kolaudačního rozhodnutí. Autorem textu je žalovaný. Z dokazování nevyplynulo, že by žalobce věděl o úmyslu podmínit převod nemovitostí předchozí kolaudací stavby. Žalobce o převod požádal [datum] a svoji žádost upravil [datum]. Z žádosti nevyplývá, že by převod měl být podmíněn kolaudací. Z dokumentů, které byly zveřejněny, nevyplývá podmíněnost převodu kolaudací stavby. Totéž plyne ze vzájemné korespondence stran. Text smlouvy byl upravován. Ze schválení prodeje a výpůjčky [jméno] města Zlína, ani ze schválení prodeje Zastupitelstvem města Zlína nevyplývá podmíněnost převodu nemovitostí kolaudací stavby. Termín [datum] byl ve znění smlouvy podepsané stranami termínem pro uzavření budoucí kupní smlouvy, nikoliv pro kolaudaci stavby. Žalovaný poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2007. Vědomost o tvrzeném úmyslu žalovaný neprokázal. Ani ze smluv o půjčce nevyplývá podmíněnost převodu nemovitostí do vlastnictví žalobce kolaudací do [datum]. Taková skutečnost nevyplynula ani z účastnické výpovědi MUDr. [jméno] [příjmení], který se na vlastní přípravě návrhů smluv ani nepodílel. Žalobce splnil povinnost tvrzení i důkazní břemeno. Žalobce nesouhlasí, že důkazní břemeno má nést žalobce ohledně úmyslu jednajících stran. Navrhl, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek soudu I. stupně a věc vrátil soudu I. stupně, případně, aby rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví. 4. K podanému odvolání se vyjádřil písemně žalovaný tak, že výklad čl. II odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní se zřízením předkupního práva a věcného břemene [číslo] je jednoznačný. Záměrem žalovaného bylo zavázat se k uzavření smlouvy pouze za situace, že stavební záměr žalobce bude realizován a zkolaudován do [datum]. Výklad provedený žalovaným odporuje znění čl. II. odst. 1 smlouvy. Autorem textu není žalovaný, ale obě smluvní strany. Na danou situaci je nutno aplikovat § 556 odst. 1 o.z. a nikoliv § 557 o.z. Soud I. stupně řádně zohlednil jednotlivé události, jak šly časově za sebou. Žalovanému byl znám úmysl podmínit převod nemovitostí předchozí kolaudací stavby. V té souvislosti žalovaný poukázal na znění upravené původní žádosti žalobce o budoucí odkup pozemků, v němž žalobce doplnil, že žádost je svázána s revitalizací předmětného areálu. Z rozhodnutí Rady města Zlína a Zastupitelstva města Zlína vyplývá vázanost převodu na kolaudaci stavby. Znalost úmyslu žalovaného, že k převodu pozemků dojde pouze v případě uskutečnění záměru žalobce a pouze v případě kolaudace vyplývá i z e-mailové komunikace z listopadu 2014. Úmysl účastníků uzavřít budoucí smlouvu pouze tehdy, pokud dojde k realizaci a kolaudaci stavebního záměru žalobcem, je rovněž zřejmý ze smluv