54 Co 10/2024-133 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v , adresa, jako soud prvního stupně svým v záhlaví uvedeným rozsudkem, jeho výrokem I., zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalovanému zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne , datum, , a výrokem II. přiznal žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši , Anonymizováno, Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění o tom, že žalobkyně pronajala žalovanému své konkrétně vymezené nemovité věci tvořící komplex budov a pozemků areálu, který se nachází v k. ú. , adresa, a k. ú. , adresa, , a to na dobu 15 let s možností prodloužení dvakrát o pět let, pokud o to žalovaný za trvání nájmu písemně požádá. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál, zaplněný asi , Anonymizováno, , což u jednání před soudem prvního stupně uvedla sama žalobkyně. Žalovaný se zavázal platit roční nájemné ve výši , Anonymizováno, bez DPH s tím, že pokud inflace překročí , Anonymizováno, , strany dojednají navýšení nájemného formou dodatku ke smlouvě. Dále se žalovaný ve smlouvě zavázal provádět opravy a údržbu nemovitostí. Pro případ vážného porušení povinností jedné ze stran bylo sjednáno právo druhé strany od smlouvy odstoupit. Dodatkem ze dne , datum, byla základní doba nájmu prodloužena na 20 let. V průběhu řízení před soudem prvního stupně strany uzavřely další dodatek, podle kterého došlo ke zvýšení nájemného , Anonymizováno, , tj. na částku , Anonymizováno, U jednání konaného dne , datum, soud prvního stupně poučil žalobkyni podle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963, občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) o povinnosti doplnit skutková tvrzení a důkazní návrhy „ke skutečnosti, že k uzavření dlouhodobé smlouvy nebyl , Anonymizováno, “. Následující žádosti žalobkyně o poskytnutí lhůty „k patřičnému doplnění“ nebylo soudem prvního stupně vyhověno s odůvodněním, že důvody, na kterých bylo založeno dlouhodobé trvání nájmu, uvedl žalovaný již ve vyjádření ze dne , datum, . Soud prvního stupně věc právně posoudil tak, že dle přechodného ustanovení § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“), se posuzovaný závazkový vztah řídí úpravou účinnou do , datum, , přičemž zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do , datum, (dále jen „obč. zák.“) ani jiný právní předpis účinný do uvedeného data neumožňoval zrušit závazkový vztah, když tato možnost byla do právního řádu zavedena až od , datum, . Podle soudu prvního stupně tedy závazek z nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, nemohl být zrušen postupem předvídaným v ust. § 2000 odst. 1 o. z. Nad rámec uvedeného soud prvního stupně uvedl, že v daném případě existoval , Anonymizováno, pro sjednání dlouhodobé smlouvy spočívající v tom, že se závazek týkal rozsáhlého areálu, který byl v době uzavření smlouvy minimálně využitý, a to i přes mnohamilionové investice žalobkyně. Žalovaný tedy uzavřel předmětnou smlouvu se zárukou, že areál bude moci využívat na základě dlouhodobé koncepce, kdy se mu počáteční investice (duševní, finanční) vrátí až po delším čase. Využívání areálu k dalším podnájmům, které se předpokládalo, vyžaduje i příslib podnájemcům, že jejich zázemí bude mít stabilní podmínky, což nelze splnit bez dlouhodobého pronájmu nemovitostí žalovaným. Vážné důvody pro dlouhodobé trvání nájmu není možné popřít s aktuálním vědomím, že žalovaný se svým podnikatelským záměrem uspěl a nájemné pro žalobkyni je dnes nižší, než kdyby sama pronajala obsazený areál novému subjektu.2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně. Ve svém odvolání uvedla, že soud prvního stupně měl v souladu s přechodným ustanovením § 3074 o. z. na věc aplikovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v pl. znění, neboť v daném případě nešlo o nájem movité věci ani o pacht. Dále se žalobkyně vymezila proti tomu, že by existovaly vážné důvody pro sjednání smlouvy na dobu 30 let a za podmínek uvedených ve smlouvě, zejména pokud jde o inflační doložku, jak byla ve smlouvě sjednána. V této souvislosti žalobkyně poukázala na ust. § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, podle něhož majetek státu nelze přenechat do užívání jiné osobě na dobu delší 8 let, který lze podle žalobkyně použít jako určité vodítko, přestože v projednávaném případě jde o majetek obce a nikoliv státu. Podle žalobkyně tedy nelze přijmout paušální závěr soudu prvního stupně o tom, že , Anonymizováno, pro uzavření nájemního vztahu na dobu delší než 10 let spočíval v povaze pronajatého areálu. Žalobkyně je rovněž toho názoru, že oporu v dokazování neměl další závěr soudu prvního stupně, že využívání areálu k dalším podnájmům vyžadovalo příslib stabilních podmínek pro podnájemce. Žalobkyně pokládala za správné zkoumat, zda existují vážné důvody pro uzavření konkrétní nájemní smlouvy na dobu přesahující 10 let, v tomto případě na dobu 30 let, fakticky za stále stejné nájemné, které lze navýšit jen po vzájemné dohodě. Žalobkyně se též vymezila proti procesnímu postupu soudu prvního stupně, který žalobkyni vyzval, aby doplnila tvrzení a důkazní návrhy k absenci vážných důvodů. Žalobkyně má za to, že důkazní břemeno o tom, že existují vážné důvody, mělo tížit žalovaného. Soud prvního stupně pak po tomto nepředvídatelném poučení neposkytl žalobkyni při jednání dodatečnou lhůtu. Za nesprávný postup považovala žalobkyně též neprovedení důkazů, jimiž žalobkyně hodlala prokazovat svoje investice do areálu, které byly provedeny ještě před začátkem nájemního vztahu a krátce po jeho začátku, což navíc soud prvního stupně nijak nezdůvodnil. Žalobkyně měla za to, že prokázání těchto investic, jejichž výše několikanásobně přesahovala nájemné uhrazené žalovaným za celou dobu trvání nájemní smlouvy, by vyvrátila tvrzení žalovaného o jeho podnikatelském riziku a nutnosti dlouhého trvání závazku pro návratnost takové investice. Pro naplnění dlouhodobé koncepce žalovaného by podle žalobkyně byla dostatečná doba 10 let. Závěrem žalobkyně namítla, že jí z rozsudku soudu prvního stupně není zřejmé, proč by neměla být schopna sama celý areál provozovat.3. Žalovaný se zcela ztotožnil s rozhodnutím soudu prvního stupně. Podle svého vyjádření nemohl v době uzavření smlouvy očekávat, že závazek bude možné následně zrušit podle § 2000 o. z. Z tohoto důvodu měl za správný postup soudu prvního stupně, který závazkový vztah posoudil podle úpravy účinné do , datum, . Pro případ, že by mělo být aplikováno citované ustanovení, byl žalovaný toho názoru, že důkazní břemeno o absenci vážných důvodů by mělo tížit žalobkyni. I přes tento prezentovaný názor o rozložení důkazního břemene v tomto sporu žalovaný uvedl, že , Anonymizováno, sjednání dlouhodobé smlouvy spočíval v tom, že v době sjednání nájmu na sebe převzal podnikatelské riziko, zda ze strany drobných podnikatelů, fyzických a právnických osob bude zájem o podnájem areálu, který byl v dané době zcela vybydlený, a navzdory budoucímu nejistému vývoji se zavázal, že bude platit nájemné ve značné výši. Tyto vážné důvody se váží k době uzavření smlouvy a nelze je hodnotit následným vývojem. Následně žalovaný skutečně zajistil sjednání a administraci podnájemních smluv, komunikaci s podnájemníky, inzerci volných prostor, inspekční prohlídky, díky čemuž je areál nyní profitabilní., právnická osoba, replice k vyjádření žalovaného žalobkyně nad rámec již uvedeného doplnila, že žalovaný sice do nemovitostí nějaké prostředky investoval, ale s přihlédnutím k délce nájmu, a především výši nájemného a výši zisku, který pronajaté nebytové prostory žalovanému přináší, musely být počáteční investice žalovaného dávno navráceny zpět. Prodloužení základní doby nájmu na 20 let žalovaný v roce , Anonymizováno, inicioval z důvodu, že na střechách budov hodlal postavit fotovoltaické elektrárny, ale tento svůj záměr následně nerealizoval. Pro žalobkyni bylo překvapivé tvrzení žalovaného, že nájemní vztah mezi stranami funguje, když hrazení nájemného je jednou z mála povinností, které žalovaný plní, přičemž poukázala na skutečnost, že žalovaný se ve smlouvě zavázal provádět vlastním nákladem opravy předmětu nájmu a zajišťovat běžnou údržbu. Tyto povinnosti byl žalovaný povinen plnit bez dalšího a nebylo třeba, aby jej k tomu žalobkyně vyzývala. I přes výzvy ke zjednání nápravy vadného stavu pronajatých nemovitostí žalovaný tuto povinnost pro něj vyplývající ze smlouvy porušuje, v čehož důsledku nemovitosti nadále chátrají.5. O podaném odvolání žalobkyně odvolací soud již jednou rozhodl tak, že rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, a to rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání. Následně Nejvyšší soud rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, znovu přezkoumal a dospěl k níž