60 Co 223/2025-153 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Okresního soudu ve Zlíně ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , bylo rozhodnuto, že žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 76.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 11. 12. 2024 do zaplacení, se zamítá (výrok I.). Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 18.360 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném zaplacení částky 76.000 Kč s příslušenstvím z důvodu, že žalobci jakožto budoucí kupující dne , datum, s žalovaným jakožto budoucím prodávajícím, uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, , v níž se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu k této bytové jednotce včetně sklepu, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku a parkovacího stání tak, že žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu do 31. 12. 2023, přičemž žalovaný se zavázal, že neprodleně oznámí žalobcům vydání pravomocného kolaudačního souhlasu a předloží jim kopii kolaudačního souhlasu. Smluvní strany se dohodly, že do 30 kalendářních dnů poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu. Žalovaný měl podle žalobců porušit smluvní povinnost, neboť měl dokončit výstavbu a podat žádost o kolaudační souhlas do 31. 12. 2023, avšak učinil tak až 27. 3. 2024. V důsledku tohoto porušení povinností žalovaným a v důsledku toho, že původní návrh kupní smlouvy předložený žalovaným obsahoval chyby, které musely být odstraněny, měli žalobci nabýt předmětnou bytovou jednotku až 23. 8. 2024. Prodlení žalovaného mělo činit podle žalobců 130 dní a žalobci nemohli předmětnou bytovou jednotku užívat. Proto žalobcům měla vzniknout škoda ve výši obvyklého nájemného za srovnatelnou bytovou jednotku ve srovnatelné lokalitě ve výši 19.000 Kč za jeden kalendářní měsíc. Žalobci požadují na náhradě škody po žalovaném 76.000 Kč za prodlení žalovaného v délce nejméně čtyř měsíců. Na výzvu k úhradě škody žalovaný nereagoval, žalobci požadují úrok z prodlení od 11. 12. 2024. Žalobci pořizovali byt jako investiční. V rozhodnou dobu neměli ale žádného zájemce, jemuž by byt pronajali. Nikoho ani neoslovili. Soud I. stupně zjistil, že dne 14. 10. 2021 skutečně uzavřeli žalovaní jakožto budoucí prodávající a žalobci jakožto budoucí kupující smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, . Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu do 31. 12. 2023. Žalovaný se skutečně zavázal, že oznámí neprodleně žalobcům skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu a předloží kopii tohoto souhlasu žalobcům a smluvní strany se skutečně zavázaly do 30 kalendářních dnů poté, co bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu předložena žalobcům, uzavřít kupní smlouvu, jejíž text je součástí přílohy č. 1 smlouvy. Soud I. stupně zjistil, že žádost o vydání kolaudačního souhlasu s užíváním domu podal žalovaný 27. 3. 2024. Dne 3. 6. 2024 byl ze strany žalovaného předložen kolaudační souhlas s užíváním stavby. Návrh kupní smlouvy byl žalobcům zaslán 1. 7. 2024. Dne 1. 7. 2024 v 17:30 hodin žalobci vyjádřili nesouhlas s textem navrhované kupní smlouvy pro neshodu s původní kupní smlouvu v příloze smlouvy o smlouvě budoucí. Dne 9. 8. 2024 v 13:41 hodin byla žalobci b) zaslána upravená kupní smlouva. Kupní smlouva k bytové jednotce , Anonymizováno, byla účastníky uzavřena 16. 8. 2024. Bytovou jednotku , Anonymizováno, žalovaný předal žalobcům 23. 8. 2024. Žalobci jsou v katastru nemovitostí evidováni jako vlastníci předmětné bytové jednotky s právními účinky zápisu k 23. 8. 2024. Žalobci pronajali předmětnou bytovou jednotku dne 25. 11. 2024 na dobu od 1. 12. 2024 do 30. 11. 2025 za nájemné ve výši 19.000 Kč. Výzvou z 3. 12. 2024 vyzvali žalobci žalovaného k úhradě škody ve výši 140.000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy (7 měsíců po 20.000 Kč). Předmětem právního posouzení je, zda žalobci mají proti žalovanému právo na zaplacení ušlého nájmu předmětné bytové jednotky za období 4 měsíců (od 31. 12. 2023 do 27. 3. 2024, tj. 87 dní a od 3. 7. 2024 do 8. 8. 2024, tj. 37 dní), a to pro prodlení žalovaného s předáním a pro prodlení s uzavřením kupní smlouvy, a to podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě z 14. 10. 2021. Soud I. stupně dospěl k závěru, že nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, neboť musí být najisto postaveno, že nebýt protiprávního jednání škůdce by se majetkový stav poškozeného zvýšil. Ušlý zisk nemůže představovat jen zmaření zamýšleného výdělečného záměru či příslibu možného výdělku, není-li takový majetkový přínos podložený již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že nebýt škodné události, k zamýšlenému zisku by skutečně došlo. Je-li prokázáno, že pronajímatel hodlal a skutečně měl reálně sjednanou možnost prostory v určitém období pronajmout a inkasovat sjednané nájemné a že pouze protiprávní jednání žalovaného mu znemožnilo tak učinit, odvíjí se náhrada za ztrátu příjmu za pronájem nemovitosti od částky, kterou by pronajímatel skutečně obdržel od nájemce, pokud by nájem byl realizován. Pokud v důsledku protiprávního jednání žalovaného nedošlo k rozmnožení majetkových hodnot žalobce, ač se tak dalo s ohledem na pravidelný běh událostí očekávat, jde o náhradu škody spočívající v ušlém zisku, jehož výše je dána rozdílem mezi dohodnutým nájemným a mezi náklady, které by případně pronajímatel na dosažení tohoto zisku musel vynaložit. Pro výši náhrady za škodu je tedy rozhodující, jakého prospěchu by se žalobci dostalo, nebýt neoprávněného zásahu žalovaného, a o jaký prospěch tedy v důsledku jeho jednání přišel. Žalobci u jednání soudu uvedli, že zde nebylo žádné konkrétní osoby, která by mohla být alespoň potenciálním nájemcem předmětné bytové jednotky za požadovaný nájem 19 000 Kč měsíčně v rozhodném období. Žalobci nikoho do 23. 8. 2024 (předání bytové jednotky) ani jako potenciálního zájemce neoslovili. Pouhá pravděpodobnost (hypotetická možnost) zvýšení majetkového stavu v budoucnu pro závěr, že by se majetkový stav žalobců zvýšil, nepostačuje. Musí zde být reálná možnost zisku odvíjející se od konkrétních okolností (např. alespoň ústní dohody s konkrétní osobou o nájmu v rozhodném období a jeho výši). Soud I. stupně proto žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl. Nebyl důvod poučovat žalobce podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., neboť žalobci v řízení uvedli, že žádnou osobu, jakožto nájemce pro rozhodné období ani neoslovili, ani zde nebylo žádné osoby, jíž by reálně chtěli či mohli předmětnou bytovou jednotku v rozhodném období pronajmout. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Náhradu nákladů uložil k rukám zástupce žalovaného žalobcům společně a nerozdílně podle § 149 odst. 1, § 140 odst. 1 věty třetí o. s. ř.3. Proti tomuto rozsudku, proti oběma jeho výrokům, podali odvolání žalobci a), b).4. V podstatných částech svého odvolání uvedli, že soudem I. stupně citovaná rozhodnutí mají jiný skutkový základ, když v citovaných případech byli poškození již vlastníky nemovitostí a měli tak možnost s nemovitostí disponovat. Skutkový stav projednávaného případu je odlišný v tom, že žalobci v době porušování povinností ze strany žalovaného nebyli vlastníky předmětné jednotky. Soud měl posuzovat okolnosti svědčící o reálné možnosti dosažení zisku ve světle faktické nemožnosti nabízení bytové jednotky k pronájmu. Žalobci bytovou jednotku pořizovali jako investiční. Nebylo vhodné a ani právně možné, aby s věcí zcela svobodně nakládali do doby, než se stali vlastníky. Požadavek, aby žalobci měli před nabytím vlastnického práva k bytové jednotce už sjednaného konkrétního nájemce je nepřiměřený. V případě ušlého zisku se o určitou hypotézu jedná vždy, jak uvádí rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1233/2006. V kontextu rozhodovací praxe vyšších soudů je jistota dosažení zisku spíše dostatečná míra pravděpodobnosti. Poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. 1. 1996, sp. zn. II. Odon 15/96. Soudní praxe je postavena na pravidelném běhu věcí. Nejvyšší soud nepovažoval za nutné, aby byla prokázána konkrétní nerealizovaná smlouva v případě, že byl vážně připravovaný podnikatelský záměr. Odvolatel odkazuje na rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 3320/2011, 25 Cdo 4918/2007, 25 Cdo 1233/2006 a 25 Cdo 237/2011. Nejvyšší soud odmítl nárok na ušlý zisk tehdy, kdy neuskutečněný záměr zůstal pouze na papíře a žalobce nevykonal žádné relevantní přípravy. Odvolatel odkázal na rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 818/2005, 25 Cdo 2912/2012 a na nález Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 922/18. Záměr žalobců nebyl jen na papíře a mohou jej p