60 Co 248/2025-147 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Kroměříži rozsudkem ze dne 9. 7. 2025, č. j. 6 C 1/2025-106, ve výroku I. zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení neplatnosti smlouvy ze dne 17. 12. 2024 (dále jen „předmětná smlouva“) mezi žalovanou 1. jako prodávající a žalovaným 2. jako kupujícím o koupi pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen „předmětný pozemek“), ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalované 1. na náhradě nákladů řízení částku 37 850 Kč k rukám zástupkyně žalované 1. do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku a ve výroku III. rozhodl, že ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2. žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.2. Stran rozhodnutí ve věci samé soud I. stupně po skutkové stránce uzavřel, že žalovaná 1. připravovala od roku 2014 k prodeji sedm nových stavebních pozemků. Dne 15. 6. 2023 schválilo její zastupitelstvo podmínky, za nichž je bude nabízet. Stanovenou poloviční cenu 600 Kč/m2 oproti zjištěné ceně obvyklé 1 200 Kč/m2 odůvodnila podporou výstavby v lokalitě, pro což také v kupních smlouvách hodlala sjednat předkupní právo a smluvní pokutu 500 000 Kč, nebude-li nová stavba zkolaudována od 7 let od jejich uzavření. Dne 6. 9. 2023 zveřejnila žalovaná 1. záměr prodeje sedmi stavebních pozemků. K předmětnému pozemku přijala několik nabídek, z nichž nakonec zastupitelstvo na schůzi v listopadu 2023 projednalo pouze nabídku žalovaného 2.; nabídka žalobce byla vyloučena pro formální nedostatky. Žalovaní následně uzavřeli kupní smlouvu, avšak k podané žalobě žalobce Krajský soud v Brně – pobočky ve Zlíně, jako soud odvolací [§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] rozsudkem ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179, vyslovil neplatnost této kupní smlouvy pro pochybení žalované 1. spočívající ve formalistickém odmítnutí nabídky žalobce bez věcného posouzení a uložil jí – bude-li chtít v prodeji pokračovat – se nabídkou žalobce věcně zabývat. V září a říjnu 2024 si žalovaná 1. vyměnila několik dopisů s žalobcem, kde žalobce deklaroval trvající zájem o nabízený pozemek, vyzdvihl vyšší nabídnutou cenu 800 Kč/m2 i to, že má mladou rodinu, a vyjádřil přesvědčení, že s ohledem na uplynulou dobu je třeba zveřejnit záměr nový. Starosta žalované 1. mu odpověděl, že obec bude pokračovat v prodeji podle původního záměru na některém z následujících zasedání zastupitelstva. S dopisem se na obec obrátil i žalovaný 2., který rovněž potvrdil svůj trvající zájem o koupi předmětného pozemku a vyzdvihl své aktivity v obci v oblasti kulturního, společenského a zejména sportovního života. Na schůzi dne 12. 12. 2024 projednalo zastupitelstvo obce obě nabídky ke koupi předmětného pozemku, které podle něj obě splňovaly podmínky důvodové zprávy, a následně se rozhodlo pro prodej předmětného pozemku žalovanému 2., s nímž starosta dne 17. 12. 2024 uzavřel předmětnou smlouvu napadenou touto žalobou. Pozvánka na tuto schůzi ze 4. 12. 2024 neobsahovala zvláštní bod programu, z něhož by bylo patrno, že bude prodej předmětného pozemku projednáván; zastupitelstvo prodej projednalo podle zavedené praxe pod bodem „Žádosti občanů a spolků“.3. Po právní stránce soud I. stupně shledal nejprve naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení, neboť žalobce se účastnil nabídkového řízení a případným zneplatněním by mohla být dotčena i jeho majetková práva, současně nemá k dispozici jiný prostředek ochrany. Soud I. stupně dále shledal, že odůvodnění stanovené ceny 600 Kč/m2 jako poloviny ceny obvyklé a tím i celý zveřejněný záměr prodeje stavebních pozemků je v pořádku. Žalovaná 1. svou chybu spočívající v tom, že nevzala v potaz obě předložené nabídky, napravila projednáním nabídky žalobce na schůzi zastupitelstva dne 12. 12. 2024, které shledalo obě nabídky za souladné s podmínkami důvodové zprávy, jež žádný zájem neupřednostňovala, a které upřednostnilo nabídku žalovaného 2. Současně nevyšly najevo žádné okolnosti, které by nasvědčovaly nastavení kritérií prodeje tak, aby byla pouhou záminkou pro výběr předem zvoleného zájemce a odporovala tak dobrým mravům a principům slušnosti; podezření z osobních vazeb a nepotismu zůstalo v obecné rovině, navíc je nutno vzít kontext prodeje všech sedmi stavebních pozemků za shodných podmínek. K námitce žalobce, že mu svědčila kritéria, soud I. stupně zdůraznil, že jeho nabídka projednána byla, avšak právo na úspěšné vybrání jeho nabídky mu nesvědčí, kdy jeho vyšší nabídka nesměla být zvýhodněna. Žalovaná 1. nepochybila, nezveřejnila-li nový záměr, neboť by tím znevýhodnila původní uchazeče nastavením nových podmínek, aniž by původní nabídky řádně vypořádala. Mezi zveřejněním záměru a realizací právního jednání přitom panovala logická, věcná a časová souvislost, kdy odstup byl rok a čtvrt a nové rozhodnutí zastupitelstva navazovalo na předchozí soudní řízení. Byť soud I. stupně zkritizoval nevhodnou praxi žalované 1., kdy majetkoprávní úkony projednávala pod obecným bodem „žádosti občanů a spolků“ namísto vyhrazení zvláštního bodu, to však samo o sobě k neplatnosti předmětné smlouvy nevede, kdy i žalobce věděl, že jeho nabídka bude projednána na některém z dalších zasedání zastupitelstva a o jednání zastupitelstva dne 12. 12. 2024 žalobce věděl. Z dokazování je zřejmé, jaké podklady měli zastupitelé pro rozhodování k dispozici, závěr, že obě nabídky splňovaly podmínky důvodové zprávy byl legitimní, nijak nesrozumitelný ani nepochopitelný. Úkolem soudu přitom bylo bdít nad transparentností a zákonností výběrového procesu, a nikoliv hodnotit samotné důvody, které zastupitelstvo k jeho rozhodnutí vedly.4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalobce odvolání. Namítl, že prodej předmětného pozemku nebylo možné učinit na základě záměru ze dne 6. 9. 2023, neboť ten již byl zcela vyčerpán uzavřením původní kupní smlouvy ze dne 8. 11. 2023, která byla shledána neplatnou. Prodej předmětného pozemku neměl časovou souslednost s původním záměrem, od nějž uplynulo více jak rok a čtvrt, a to bez ohledu na skutečnost, zda nezveřejnění nového záměru jde k tíži žalobce. Pokud dochází k podstatné změně právních vztahů týkajících se hospodaření s obecním majetkem, je rovněž nutné záměr zveřejnit, byť dochází ke změnám či k uzavírání dodatků k již uzavřeným smlouvám. Nelze připustit, aby žalovaná 1. těžila z vlastního porušení povinností, postupem obce bylo přitom zasaženo do práv občanů obce při správě komunálního majetku, neboť občané nebyli oficiální cestou informováni o citovaném rozsudku odvolacího soudu, jímž byla vyslovena neplatnost první kupní smlouvy, ani o opakovaném prodeji. Nelze souhlasit s tím, že by odvolací soud v citovaném rozsudku uložil žalované 1. pokračovat v prodeji, jednalo se toliko o tzv. obiter dictum. Rozhodnutí o prodeji proběhlo netransparentně bez předchozího avíza o zařazení do programu, nižší cena nebyla řádně odůvodněna, výpis z usnesení ze zasedání zastupitelstva konaného dne 12. 12. 2024 je nanejvýš sporný. Nezohledněnou vadou v procesu prodeje bylo doplnění nabídek, kdy dopisy žalobce a žalovaného 1. je nutno chápat jako novou nabídku či jako podstatné doplnění nabídky původní. Předmětná smlouva je neplatná i z toho důvodu, že žalobcova nabídka byla pro žalovanou 1. po všech stránkách výhodnější, a proto měla být upřednostněna. Žalobce nabídl vyšší cenu, přistěhováním žalobcovy rodiny by nepochybně došlo k navýšení počtu občanů v obci. Žalovaná 1. měla vzít v potaz možnost prodeje předmětného pozemku za vyšší cenu, mohla zvážit možnosti spravedlivého postupu, např. vybrat žalobce, vyzvat žalovaného 2. k učinění protinabídky či zveřejnit nový transparentní záměr, což však z usnesení zastupitelstva nevyplývá. Důvodová zpráva je napsaná vágně, netransparentně, podivně strukturovaně, nestanovuje, komu má být předmětný pozemek prodán, nerozptyluje obavy veřejného ochránce práv o prodeji předmětného pozemku developerovi či o realizaci stavby žalovaným 2. za účelem dosažení zisku. Nabízí se tak závěr, že postup žalované 1. byl od samotného počátku vágní. Soud I. stupně konečně pochybil, když zamítl návrh žalobce na provedení důkazu znaleckým posudkem či odhadem, který sloužil žalované 1. jako podklad pro zjištění obvyklé ceny pozemku před zveřejněním záměru, není ani zřejmé, k jakému datu byl odhad pořízen. Stěží lze přitom kvalifikovaně rozhodnout bez důkazu o obvyklé ceně, navíc stáří odhadu může být dalším důvodem pro přetržení časové souvislosti mezi záměrem a samotnou realizací převodu. Nákladové výroky jsou nesprávné z důvodu nesprávného meritorního výroku, přinejmenším by bylo namístě rozhodnout tak, že ani žalovaná 1. nemá nárok na náhradu nákladů řízení, neboť zjevně sama pochybila a zavdala podezření ohledně neplatnosti předmětné smlouvy. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě zcela vyhoví a přizná žalobci náhradu nákladů řízení, případně jej zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.5. Žalovaná 1. považuje napadené rozhodnutí za skutkově i právně spr